英文名：BEIH—PROPERTYCO.,LTD2005200620072003京能置業股份有限公司200820092010京能置業股份有限公司公司簡介綜合能力財務評估項目分析主要內容公司簡介

京能置業股份有限公司是一家在上海證券交易所掛牌交易的房地產類上市公司，股票簡稱為“京能置業。

◎京能置業成立于1993年12月，原稱貴州華聯股份有限公司。◎1999年12月，北京市天創房地產開發公司成為第一大股東，使置業公司從一個地區性商貿旅游公司轉變成為全國性的房地產開發企業。◎2005年11月北京市天創房地產開發公司和北京陽光房地產綜合開發公司所持有的全部公司股份劃轉與北京能源投資集團。◎2006年1月20日圓滿完成股權分置改革工作。◎2007年3月公司向京能集團非公開發行股票，公司凈資產從3.6億元增加到7.8億元。總股本達到18870萬股，凈資產是公司成立之初的15.6倍，總股本擴張了3.77倍。

京能置業參控股企業包括北京國電房地產開發有限公司、北京天創世緣房地產開發有限公司等七家地產類公司，開發的項目有天創世緣住宅小區、國典華園、國典大廈、天創科技大廈等總建設開發規模近100萬平方米，公司確立了以實現規模化發展為中心，發揮上市公司優勢，迅速擴大企業資本規模公司簡稱京能置業股票代碼600791總股本45288.00萬股流通股37181.81萬股發行日期1997-01-21上市日期1997-01-30所屬行業房地產開發與經營業所屬地區北京所得稅率25.00%公司簡介二、京能置業財務評估償債能力股東回報盈利能力營運能力發展能力財務評估1.1短期償債能力分析短期償債能力分析常用的指標是流動比率。流動比率=流動資產流動負債表一：流動比率與速動比率計算結果比率年份200520062007200820092010流動比率（倍）1.421.392.031.821.541.29速動比率（倍）0.530.791.30.710.650.64

速動比率是指企業速動資產與流動負債的比率。速動比率的高低能直接反映企業的短期償債能力強弱，它是對流動比率的補充。一、償債能力分析圖中，除了2007年的流動比率超過2以外，其他年份的比率都是低于2的。由于在2007年，非公開發行工作順利完成，公司實力大為增強。公司借助股權分置改革的契機，通過非公開發行，向控股股東京能集團和其他機構投資者成功發行6000萬股，募集資金42,000萬元；使得當年的現金項目增加，所以流動比率增加了。我們可以發現2008年,2009年,和2010年這三年的流動比率成單邊的下降趨勢。這就揭示了該公司的短期償債能力在不斷的下降。年份指標20062007200820092010產權比率（倍）2.460.932.652.324.04資產負債率（%）67.1345.5166.0966.9277.85資產負債率對于債權人來說是越低越好，如果指標過高，債券人就面臨著更高的風險，甚至可能遭受損失。從上表可以看出資產負債率的波動比較平緩，基本呈上升的趨勢。說明公司的長期償債能力在減弱，籌資的能力有所下降。除了在2007年，由于非公開發行工作順利完成，公司實力大為增強公司，資產負債率有所下降。表三：產權比率與資產負債率2、長期償債能力分析長期償債能力分析通常用：產權比率=負債總額/股東權益資產負債比率=負債總額/全部資產總額償債能力分析年份長期資產適合率利息保障倍數2005152.43%3.3200615.65%5.9420070.16%10.7620080.07%3.2320090.08%1.89

長期資產適合率是企業所有者權益和長期負債之和與固定資產與長期投資之和的比率。該比率從企業資源配置結構方面反映了企業的償債能力。表：長期資產適合率與利息保障倍數

利息保障倍數是衡量企業支付負債利息能力的指標。企業生產經營所獲得的息稅前利潤與利息費用相比，倍數越大，說明企業支付利息費用的能力越強。因此，債權人要分析利息保障倍數指標，以此來衡量債權的安全程度。2.2其他長期償債能力指標分析從圖上可以看出，該公司的長期資產適合率在2005年的時候達到了152%，一般而言，從企業財務結構穩定和長期安全性角度出發，該指標在100%比較好，過高會帶來融資成本增加的問題。在2006年-2009年下降至10%左右，說明企業的財務結構不是很穩定，長期償債能力的安全性和穩定性大幅下降。利息保障倍數在2007年以后也開始大幅下滑，到2009年下降至1.89，說明企業的獲利能力對償還到期債務的保證程度在降低，可能面臨虧損、償債的安全性與穩定性下降的風險。

二、盈利能力分析年份營業收入(萬元)營業成本（萬元）毛利率（%）200529072.4619219.0533.89%200640667.6527250.2832.99%2007140049.9195052.6532.13%200849186.1826155.6246.82%200919026.547325.4861.50%盈利能力2.1毛利分析營業收入-營業成本營業收入毛利率=

×100%毛利率反映每一元錢的營業收入中包含多少毛利。對于投資者來說，毛利率總是越高越好，獲利能力越強。毛利是企業經營獲利的基礎，企業要經營盈利，首先要獲得足夠的毛利，在其他條件不變的情況下，毛利額大，毛利率高，則意味著利潤總額也會增加，而利潤其公式：表四：2005-2010年毛利率由圖可知，在2005-2007年，毛利率水平一直保持在30%~35%。從2008-2009年，公司的毛利率水平呈快速的上升趨勢。由于這段期間公司的主營業務成本下降的非常快，毛利率水平呈不斷提升的趨勢。如一個企業的毛利率太低，或者與同行業同類產品相比低得太離譜，是企業盈利真實性值得懷疑的地方，毛利率太低通常是虛增成本和收入隱匿的表現形式。

表：同行業毛利率分析年份2005年2006年2007年2008年2009年中國國貿62.81%64.31%62.11%60.35%61.46%京能置業33.89%32.99%32.13%46.82%61.50%萬通地產29.08%39.75%38.28%43.47%42.71%2.2同行業毛利分析下表：京能置業2005-2009年的營業利潤率從上面的表中，我們可以看出公司的營業利潤率從2005年-2008年是在逐漸上升的，說明公司的盈利能力是在上升的。其中增長幅度較大的是在07~06之間，在07年公司的銷售大幅增加，所以07年相比06年營業利潤也在逐漸增加。在08年以后，營業利潤開始下降，在09年相比08年，公司的營業利潤從08年17.51%下降至14.33%，由于整個房地產行業受次貸危機和地震的原因，營業利潤下降了18.16個百分點，因而公司的盈利能力下降了。年份20052006200707比06年增減百分比(%)2008200909比08年增減百分比(%)營業利潤41,203,319.3762,236,062.39242,320,611.78289.36%86,128,081.0327,270,995.58-68.34%營業收入290,724,595.10406,676,495.151,400,499,138.95244.38%491,861,769.87190,265,430.78-61.32%營業利潤率14.17%15.30%17.30%13.07%17.51%14.33%-18.16%2.3、營業利潤率盈利指標凈資產收益率總資產收益率凈利潤率20056.84%1.84%6.26%20068.59%2.34%6.24%200718.64%9.14%9.61%20082.91%0.73%4.92%20091.89%0.55%8.35%表：其他盈利能力指標分析年份總資產收益率的高低反映企業綜合經營管理水平的高低，利用總資產收益率指標可以分析企業盈利的穩定性和持久性，確定企業所面臨的風險。凈資產收益率，是凈利潤與平均股東權益的百分比，該指標反映股東權益的收益水平，用以衡量公司運用自有資本的效率。指標值越高，說明投資帶來的收益越高。3、其他盈利指標分析表：資產營運能力指標數據分析年份指標總資產周轉率凈資產周轉率存貨周轉率應收賬款周轉率經營周期（天）200041.71%43.35%224.00%10.13165.6200173.33%130.86%108.00%86.95206.62200270.25%119.82%65.00%135.18484.83200359.28%68.20%57.00%116.96578.93200431.86%46.44%25.00%111.451053.61200531.19%56.61%34.00%9.391016.98200639.26%72.46%54.00%9.29644.972007109.60%275.40%208.00%76.8139.84200820.49%63.40%21.00%63.221276.4620096.10%22.79%4.00%9.467613.52三、資產營運能力分析表：資產營運能力變化趨勢總資產周轉率是體現企業經營全部資產從投入到產出的流轉速度。反映了企業全部資產的管理質量和利用效率。

從上圖可以看出，從2000-2005年公司總資產營運效率一直波動比較平緩，維持在40%~60%左右。從2006年起，資產的周轉速度逐漸加快，是由于公司的銷售能力逐漸增強，銷售收入陡然上升，產品的市場占有率增大，資產的利用效率開始大幅上升，在2007年達到最高點。2008年開始逐步大下滑，由于宏觀的經濟政策和金融市場環境的變化，大量閑置資產的增加，銷售收入也大幅下降，所以資產的利用效率。存貨周轉率反映了企業銷售效率和存貨使用效率。在正常情況下，如果企業經營順利，存貨周轉率越高，說明企業存貨周轉得越快，企業的銷售能力越強。營運資金占用在存貨上的金額也會越少。

從上表存貨周轉變化的趨勢看，公司存貨的周轉率從2000-2005年一直下滑，說明存貨的管理水平在不斷下降，存貨占用大量資金，影響公司營運能力，從2006年開始逐漸上升，到2007年達到最高點，之后便開始下滑。這說明公司應該不斷加強對存貨的管理，降低其占用營運資金的水平，從而提高其營運能力。公司的應收帳款在流動資產中具有舉足輕重的地位。公司的應收帳款如能及時收回，公司的資金使用效率便能大幅提高。應收帳款周轉率就是反映公司應收帳款周轉速度的比率。它說明一定期間內公司應收帳款轉為現金的平均次數。

公司在2000-2004年，其應收賬款的周轉率基本上是在上升的（波動平緩），說明公司收帳速度快，壞帳損失少，資產流動快，償債能力強。在2005，2006年應收賬款的周轉率下降至9.2。

這說明了公司可能催收帳款不力，使資產形成了呆帳甚至壞帳，這對公司正常的生產經營是很不利的。股東權益回報率簡稱ROE，是一個衡量股票投資者回報的指標。它亦評價企業管理層的表現—盈利能力、資產管理及財務控制.般而言，ROE越高越好，高于15%是屬于理想，而大于20%則是屬于優異水平。項成功的股票投資是取決于公司基本業務能否具備持續產生收益增長的獲利能力，因為公司利潤將會隨著時間而不斷增加，公司股價也會因反映公司內在價值的增加而持續上升，當中ROE便是一個不錯的監察指標。

200520062007200820092010凈利潤26,716,399.4662,236,062.39158,517,507.5631,022,229.2526,265,346.53-17,406,691.80股東權益312,720,376.87356,018,976.73802,293,494.801,128,547,323.50963,971,150.03928,191,738.23股東回報率8.54%17.48%19.76%2.75%2.72%-1.88%表：2005-2010股東回報率四、股東回報分析

200520062007200820092010凈利潤28,929,011.3128,929,011.31275,047,920.51831,190,677.70344,898,940.51409,625,121.31股東權益516,716,699.061,056,576,403.732,644,056,543.563,326,127,751.353,341,708,645.003,476,341,756.29股東回報率5.60%2.74%10.40%24.99%10.32%11.78%

200520062007200820092010凈利潤246,679,000.00241,190,411.00289,661,407.00355,005,105.00290,030,400.00128,933,850.00股東權益2,562,345,000.003,846,609,078.004,018,954,061.004,222,496,786.004,360,934,806.004,348,374,100.00股東回報率9.63%6.27%7.21%8.41%6.65%2.97%中國國貿（北京地產行業）：股東回報率北京萬通地產：股東回報率

200520062007200820092010中國國貿9.63%6.27%7.21%8.41%6.65%2.97%萬通地產5.60%2.74%10.40%24.99%10.32%11.78%京能置業8.54%17.48%19.76%2.75%2.72%-1.88%表：同競爭行業：股東回報率年份指標主營業務收入增長率凈利潤增長率總資產增長率凈資產增長率每股收益增長率200534.89%-36.45%12.86%7.40%-36.45%200639.88%39.45%9.59%11.03%39.45%2007244.38%430.61%35.95%144.46%141.26%2008-64.88%-82.03%126.01%14.95%-88.77%2009-61.32%-34.32%-12.43%1.26%-34.32%五、發展能力分析下表：發展能力分析指標發展能力變化趨勢1.營業收入增長率是反映企業銷售增長情況的財務指標，說明企業營業收入的增長情況。從上表我們可以看出公司的營業收入增長水平從2005年呈快速上升的趨勢，在2007年達到244.38%，有一個良好的趨勢，但是從2008，2009年，出現負的增長，由于國家實施從緊的貨幣政策，針對房地產市場的調控政策不斷密集地出臺，國內自然災害、國際金融形勢的突變引起的累積效應，市場份額量劇烈下降，房價大幅度下降，主營業務利潤開始滑坡。

總資產增長率是企業本年總資產增長額同年初資產總額的比率，反映企業本期資產規模的增長情況。從2005年-2007年期間企業總資產規模增長速度平緩，在2008年的時候達到126%，是由于公司管理層著眼于長久的可持續發展的戰略，針對國家宏觀經濟政策，應對金融危機，以保證了報告期內公司經營業績的穩定，通過各種融資渠道，獲得了11億元資金。導致總資產的大規模增長。2、總資產增長率◎A：京能置業收購天創世緣10%股權2009年3月11日，京能置業以1,169萬元收購天創公司持有的天創世緣10%股權。本次股權收購完成后，公司將持有天創世緣62%股權。京能置業相關負責人接受此舉有利于公司更好地管理項目運營，有利于未來提升盈利水平。原因分析：股票上漲分析原因分析：

B：本國幣種升值對股市具有利好效應。實例：“廣場協議”指的是在1985年9月，由美、德、法、英、日五國財政部長及中央銀行行長在紐約廣場飯店舉行會議，最終達成協議，決定五國政府聯合干預外匯市場，使美元對主要貨幣有秩序地下調，以解決美國巨額的貿易赤字。

1985年“廣場協議”簽訂后的10年間，日元平均每年上升5%以上。“廣場協議”簽訂后的5年時間里，日本股價每年以40%的速度增長，而同期日本名義GDP的年增幅只有5%左右，從而形成了上世紀90年代著名的日本泡沫經濟，日本經濟迅速泡沫化，并在“廣場協議”簽訂5年后走向崩潰。從人民幣升值和股市聯動這個主線來看，人民幣升值給股指期貨帶來的是機遇，投資者可以從人民幣升值角度來把握股指期貨的投資機會，但必須考慮人民幣升值的臨界值，人民幣升值壓力控制在合理范圍內對于金融市場投資是件好事，但萬一超過合理范圍，其投資風險就會放大。◎C：流動性過剩。中國目前流動性過剩嚴重。要緩解這種情況，只有三條出路。第一條物價上漲，通貨膨脹。老百姓的資金不往里面鉆，全部鉆到不可再生物，或者再生很困難的產品，如石油、黃金，城市的房地產，成長性好的優質股票。資金往股票市場，鉆房地產市場宣泄，這是引起股票市場房地產市場上漲的一個重要的原因。

杜邦分析以凈資產收益率為核心的財務指標，通過財務指標的內在聯系，系統、綜合的分析企業的盈利水平，具體很鮮明的層次結構，是典型的利用財務指標之間的關系對企業財務進行綜合分析的方法。杜邦分析法中的幾種主要的財務指標關系為：

凈資產收益率(ROE)＝資產凈利率(凈收入/總資產)×權益乘數(總資產/總權益資本)而：資產凈利率(凈收入/總資產)＝銷售凈利率(凈收入/總收益)×資產周轉率（總收益/總資產)即：凈資產收益率(ROE)＝銷售凈利率(NPM)×資產周轉率(AU,資產利用率)×權益乘數(EM)

五、財務報表綜合分析杜邦分析凈資產收益率1.89%總資產收益率0.84%權益乘數1/(1-66.92%)主營業務利潤率8.35%總資產周轉率0.06%凈利潤15,883,121收入190,265,431收入190,265,431資產總額2,742,560,587.68

收入190,265,431全部成本169,483,583主營業務成本89,119,435銷售費用6,431,743管理費用31,289,884財務費用42,640,82735ThankYou!京能置業股份有限公司9、春去春