戰略優化過去一段時間，中國產業園區在政策引導和市場需求的雙重作用，展現出戰略調、區域布局優、。 隨著全球經濟格局的不斷演變和國內產業結構的深度調整，產業園區作為推動地方經濟發展和產業升級的重要載體，其戰略地位日益凸顯。2024年，中國產業園區的發展站在了新的歷史起點，面臨著前所未有的機遇與挑戰。2023局優化來應對市場變化，以及產業REIs景下尋求新的增長點。同時，各主要城市寄希望于發掘存量工業用地的價值，騰籠換鳥以將先進制造業留在本市，成都和蘇州等地政府在近期發布了"工業上樓"的實施意見和設計指引。除此之外，一線城市集體推出一系列強調制造業、推動產業轉型升級方面的新措施，反映了一線城市對于保持產業品促使投資者更新投資策略。經濟波動之下，運營機構的穩租約壓力亦是巨大的，急需更多儲備候選租戶，以免退租導致利益受損。1招商蛇口、張江高科、臨港集團前三甲“2024產業園區運營企業卓越表現”結合營運、品牌、管

理和商業模式等各項研究指標，盤點過去一年內擁有出色運營管理能力的產業園區運營商。最終，招商蛇口、張江高科和臨港集團摘得前三名。招商蛇口是招商局集團旗下的城市與園區綜合開發運營板塊旗艦企業，正嚴格落實前者“三個轉變”的戰略要求，向產業服務、產業投資、科技創新進行轉型；從重資產向以重帶輕、輕重結合進行轉型。蛇口網谷仍是園區模板，REIT光。作為上海帶頭完成產業園REIs位列第三的臨港集團承擔著臨港新片區開發建設的重任、肩負著上海高端制造業發展的未來，其推動園區公募2009金的協助下臨港集團的招商引資進展喜人，“GP式活法”再進一步。從合并作為一個集團公司運營開始，東久新宜的步伐從未REIT險資合作成立了Pre-REITs東久新宜更是從未停止投資加碼的步伐，不乏有新拿工業用地和新成立產業投資基金的動作。運營商戰略調整，區域布局持續優化20232024現出積極的趨勢和動態。這一時期，產業運營商和開發商通過一系列戰略舉措，不斷推動產業園區的建設和擴張，為地方經濟發展和產業升級提供強有力的支持。報告期內，產業運營商在業務拓展上表現積極。中電光谷等企業在多個項目上取得了進展，而萬洋、聯東、中南高科等開發商也在全國范圍內積極拿地以完成年度目標。這些動作體現了企業對市場的信心，也反映了對未來發展機會的積極把握。REs物流園區等。

U谷和中南高科等企業在南通、咸陽、洛陽等地積極拿地，這些活動則體現了對上述區域發展潛力的認可，亦反映了其在區域擴張和產業深耕策略上的積極。除此之外，報告期內產業園區的產業定位和發展方向呈現出多樣化發展。開發商根據不同地區的產業特點和市場需求，制定了差異化的發展策略。例如，中南高科·智造產業基地側重于智造產業，而新想集團的黃埔生命科技港項目則聚焦于生物醫藥產業，這些舉措有助于形成具有特色的產業集群，推動產業鏈的完善和升級。總的來說，中國產業園區近半年的發展保持積極，開發商通過拿地活動、戰略調整、區域布局以及產業定位的多樣化，應對市場新變化。隨著這些舉措的深入實施，預計產數據來源：Wind，觀點指數整理其次，產業園區的建設和運營取得了實質性進展。中南高如在佛山高明區的智造科創谷項目，這些合作模式有助于分攤風險并促進當地產業的發展。此外，開發商的戰略調整也值得關注。中南高科推出的輕資產平臺“因大聯科”是其轉型的一部分，旨在打造新的增長點；聯東集團則新推出了旨在滿足市場需求，專注于為中小企業提供實用的、剛需性產品的第三品牌“三灣工U谷和粵浦科技品牌實現錯位發展。這種戰略的轉變出于開發商對市場變化的敏感，以及適應性調整。在區域布局方面，開發商顯示出對經濟發展活躍區域的明顯偏好，特別是在長三角、大灣區等經濟發展活躍的區域。

2023Es的趨勢。整體來看，產業園類REITs的經營承受著較大的壓力，凈利潤整體出現較大幅度的下降，達到了40.19%。華安張江光大園REIT因主要租戶哲庫科技提前退租，出租率受到影響。盡管通過積極招租，出租率有所回升，但平均租金水平卻出現了下滑；建信中關村REIT在北京的產業園項目也顯示出低迷的跡象，招租速度未能跟上退租的速度，導致2023年四季度的出租率同比下降了17.54個百分點。此外，華夏和達高科產園RETREIT89.1%8.11%，顯示出緩慢下降的趨勢。REIT積的具體數據。觀察各個項目的情況，可以發現國際科技B較上一期出現了明顯的下降。這一變化主要是由于期內對維修和維護成本的控制，以及對浮動管理費用的計提所產生的影響。相較而言，臨港創新園REITREIT穩定在較高水平，但亦面臨一定的壓力，如東久（金山）（常州并未續約。而博時蛇口產業園主要系本年度新增了擴募項目光明加速器二期，這一利好更一度促使該基金在二級市場實現七連陽，累計最大漲幅35%。根據觀點指數觀察，相當部分產業園REITs在申報書中并無提及具體租戶，僅模糊告知外界所屬行業大類，因此產業園類REITs在季報中提到底層資產出現出租率滑坡時才后知后覺，造成投資損失。可見我國REITs市場的投資者在市場發展初期更多注重產品的股性，而對產品的真正資產價值了解不夠。對投資者來講，未來要避免損失，要密切跟蹤項目租戶，

實地了解租戶的具體經營情況，對項目周邊的交通配套和租賃市場有切身的體會，才能盡可能降低投資的風險。REIs20244EIs3值得注意的是，標準廠房開發商的頭部企業聯東集團也在申報名單之中，其所申報的中金聯東科技創新產業園REIT獲受理，該產品若成功上市將成為首單中國本土民營企業園區公募REITs。據了解，聯東集團計劃將其位于北京的三個產業園區作為底層資產，分別為北京大興科創產業園、北京馬坡科技園一期、北京房山奧得賽產業園，三個項目均位于北京中關村國家自主創新示范區。這些園區的總建筑面積合共19.84萬平方米，平均出租率為98.17%，總估值為17.2億元。聯東產業園REIT預計2024年的分紅回報率為4.43%，2025年為4.44%。從出租率看，中金聯東科技創新產業園REIT租表現良好，分別達到了82.90%、97.5998.17%，1.59元/㎡/1.68元/㎡/日1.74元/㎡/這一舉措不僅展示了聯東集團在產業園區多年發展的成果，也是民營企業在資本市場的創新嘗試，為產業園區行業提供了新的融資和退出渠道，亦迎合了當前監管層釋出的公募REITs市場向民營企業開放的態度。REIT該項目是北京市老舊廠房改造的標桿項目，位于北京市海淀區西三旗金隅智造工場產業園，包括多處樓宇及智能I制造工廠和研發設施。該項目原為天壇家具廠，是我國首REIsREIs2023930REIT標的資產的可租用面積約為84770.2081447.94平方米，租用率約為6.8%5.31100而作為中關村“一區五園”的開發運營商之一，電子城高科宣布將中關村科技園區朝陽園區的三處資產打包分拆REIs10-5關村核心租賃市場低迷的影響，預計市場給予該單REIs的估值或不理想。5工業用地新政頻出，低效地改造需求迫切隨著中國城市化進程的深入，城市土地資源的緊張狀況日益凸顯，如何高效利用存量土地，成為政府和企業共同面臨的挑戰。在此背景下，國家和地方政府相繼出臺了一系列政策，希望通過再開發低效工業用地，推動產業結構的優化升級，實現對土地資源的高效利用。2023943實踐指明了新方向。廣東省作為“三舊”改造的先行省份，也迅速響應，延長了舊廠房“工改工”類微改造項目的實施指引有效期。廣業上樓”政策，以期發掘存量工業用地的價值，促進先進制造業的發展。

多城市如深圳、上海、蘇州等都已經出臺了相關的市級政佛山、東莞、中山、青島、天津等城市也在其產業集中的對于內陸地區，由于其產業水平、結構和土地資源狀況的然而，隨著時間的推移和產業的不斷升級，內陸的一些地中走得最前的非成都莫屬，其創新實踐尤為引人注目。成都市率先出臺市級“工業上樓”新政，允許工業廠房項70的建筑面積，這一政策的實施有望打破長期以來的工業廠房不得分割銷售的禁令，為工業用地的再開發提供新的思路和可能。這一轉變是我國工業發展和城市規劃不斷優化的結果，通過更高效的空間利用和產業結構調整，促進經濟的可持續發展。隨著政策的深入實施和產業的轉型升級，預計"工業上樓"將在我國更多地區得到推廣和應用。然而，并非所有“工改工”項目都能順利進行。深圳市龍10實際操作中，這類項目面臨著開發周期長、利潤空間小、20232首個計劃失效的“工改工”項目。這一事件提醒行業，盡管政策有所傾斜，但是“工改工”項目依然面臨著開發周期長、利潤空間小、各方訴求復雜難以滿足等問題。再加上項目建成進入運營期后，租金收費水平提高會令招商難度加大，意味著需進行全新的定位和招商規劃。這對于一般的開發商而言難以應對，更需要具備豐富經驗的產業運營商參與，進行長期經營。政策的出臺，為城市土地資源的再開發和產業升級提供了新的方向和動力。但在實際操作過程中，這些政策的落地實施仍需面對諸多挑戰，政府、企業和社會各界需要共同努力，確保這些政策能夠有效促進產業升級和土地資源的節約集約利用，同時關注項目的可持續性和盈利模式，以實現長遠發展。

的通知（試行）》，以防止通過股權變更炒作工業用地。這一政策要求，涉及產業用地的企業在進行股權變更時，必須事先經過出讓人的同意，并通過區規劃資源部門的審核。這一措施體現了上海對產業用地全生命周期管理的強化，以及對產業用地公共屬性的重視。在北京，市政府同樣在推動制造業的回歸上，發布了《關于進一步推動首都高質量發展取得新突破的行動方案（2023-2025）》，強調了集成電路、生物醫藥、智能網聯汽車等高精尖產業的發展。北京的戰略轉向顯示了對中高端制造業的重視，以及對城市經濟發展核心的重新定特別是在集成電路、生物醫藥等關鍵領域。廣州市政府在其工作報告中連續三年將“制造業立市”戰略置于核心位置，明確提出要從傳統的“制造大市”轉型廣州市致力于構建包括智能網聯與新能源汽車、軟件和信創、時尚產業、文化創意等領域在內的8個萬億級產業鏈群，以及超高清視頻和新型顯示、現代高端裝備、生物醫6一線城市回歸制造，轉型升級迎機遇從近兩年各主要城市的產業政策來看，我國一線城市在推動產業升級和經濟發展方面采取了一系列戰略性舉措，這些措施體現了對制造業重要性的重新認識和對產業用地高質量利用的追求。上海市政府近期推出一系列政策，希望推動“工業上樓”計劃，這標志著上海在產業發展戰略上的重大轉變。這一轉變背后是對制造業的重新評估和對產業用地高質量利用的追求，上海希望通過這一系列措施，推動立體化的工業發展，支持實體經濟，構建現代化產業體系，并適應現代產業新形態。2026605500360與此同時，上海加強了對工業用地企業股權變更的監管，出臺了《關于加強本市涉產業用地企業股權變更聯合監管

13此外，杭州、蘇州、成都、南京等核心城市也紛紛強調制造業的重要性，并出臺了一系列政策和措施，以促進制造業的回歸和升級。這些政策和行動表明，我國主要核心城市正在經歷一場產業發展戰略的“大逆轉”，重新強調制造業的重要性，并這些措施預計將對一線城市的產業園區結構和發展格局產生深遠影響，推動產業園區向更加專業化、市場化的方向發展。同時，這些政策也反映了一線城市對于保持產業競爭力和經濟持續增長的緊迫感和決心，以及對中心城區產業“空心化”的警惕。7可效仿的范例，蘇州生物醫藥產業的崛起90合作，建立了蘇州工業園區。這一合作不僅為蘇州帶來了先進的規劃和管理經驗，而且成為中國對外開放和招商引資的典范。北京中關村作為中國科技創新的核心區域，擁有眾多的高等學府和研究機構，為醫藥產業提供了豐富的科研資源和形成了從基礎研究到臨床應用的完整鏈。上海張江則集聚了國內外大量的頭部生物醫藥企業和研發機構，擁有強大的生物醫藥研發能力，且接近一線市場，相較之下，蘇州工業園區缺乏北上的資源，為了發展生物醫藥做了很多創新嘗試，在生物醫藥產業的發展上取得了顯著成果。對比北上充足的政策、資金乃至關注度，蘇州的做法更能效仿，為中國其他城市提供了寶貴的經驗。雖然在資源和關注度上不占優勢，但蘇州通過引入國際頂有效解決了科研基礎薄弱的問題。面對張江科學城的競爭，蘇州BioBAY采取了差異化戰略，專注于生物技術初創企業，形成了企業群，降低了人

才流動成本，并促進了園區內企業的相互支持。2007Y30的信達生物、康寧杰瑞和基石藥業。在資本運作上，蘇州通過與國家開發銀行合作設立創投母基金，吸引了大量社會資本，有效地支持了生物醫藥產業的發展。蘇州BioBAY憑借其創投基因，成為國內資本圈有名的母基金之鄉。在區域競爭與合作方面，蘇州和張江在生物醫藥產業領域既是競爭對手，也是合作伙伴，共同推動了長三角地區生物醫藥產業的繁榮。這種競爭與合作關系揭示了區域間合作共贏的可能性，為其他地區的產業發展提供了新的思路和方向。盡管蘇州工業園區在生物醫藥產業方面取得了顯著成就，但仍面臨一些舊有挑戰，主要包括缺乏足夠數量的頂級醫特別是在與北京和上海等大城市相比時。如藥業制造車間優秀技工的短缺。蘇州的職業教育和技校雖然發達，但在生物醫藥和器械生產制造相關專業的設置上存在不足，這影響了優秀工人的培養。研究說明研究說明篩選城市范圍企業樣本選取標準項目樣本選取標準口徑統計時間

中國內地區域。2023年在中國內地從事產業運營及投資業務的相關企業。2023年在運營的產業園區項目。。202312312023年1月11231數據及調研數據及調研企業自行申報、上市公司公開資料、第三方專數據獲取方法企業自行申報、上市公司公開資料、第三方專數據獲取方法業機構提供。如