新加坡物業管理介紹新加坡全國面積620km2，人口300萬，是一個土地資源有限的島國。1959年獨立時，因房荒嚴重，40%的人家住在棚戶區內。政府為充分利用土地資源，解決住房問題，一方面按土地征用法令規劃土地的使用，一方面填土造地，增加土地面積。通過多年努力，到1993年底，填土總面積26.59km2，等于新加坡土地面積的4%。與此同時，政府從1960年起開始執行住宅建設的五年計劃，設立建屋發展局，為中、低收入家庭提供住房。1964年，作為國策和政綱，又提出了“居者有其屋”的政策，鼓勵居民逐步擁有(購買)自己的住房。經過30年的建設，目前87.5%的新加坡公民居住在65萬單位組屋內，市中心區的舊房都已改造，人均居住面積已在20～30m2，是香港的2倍，比日本高出30%以上，居亞洲之首。而且在這些居民中，90%是居住在自己所擁有的組屋內。

新加坡建造的住宅分公共組屋和私人住宅兩種，其中私人住宅又分為共管式公寓和獨立式、半獨立式的花園洋房。

一、建設資金和物業管理經費住宅建設需要巨額資金，并要在較長時期內保持相對穩定。沒有一個國家是單靠政府或個人來解決的，都是動員全社會的力量，建立多元化的投資體制，并采取多渠道的方式聚集和融通建房資金，來保持住宅建設的穩定發展。

（一）新加坡政府解決住宅建設資金的主要渠道1．住房公積金。中央公積金制度是政府為確保吸收社會資金，實現政府提出的“居者有其屋”計劃而制定的一項強制性儲蓄計劃。該制度是從1955年7月開始建立的，同時還設定了中央公積金局，以保護公積金會員的合法權益，規劃和管理使用公積金儲蓄的行為。規定任何一個雇員或受薪者，每月的工資必須有一定比例需要扣除，雇主也需要按雇員或受薪者工資的同樣比例，每月拿出一筆錢，統一存人中央公積金局。公積金的用途主要有三個方面：其中80%作為日常生活費用，即可用于購買住房和付保險費(購買組屋可動用其中的六分之五)；12%作為醫療費用；8%作為特別費用，即年老退休后享用。由于公積金儲蓄的回報率低于公共住宅價格增長率，大部分居民都選擇提取公積金購買公共住宅，以期最大限度地從他們的儲蓄中取得回報，況且政府還對公共住宅在市場上再出售采取了放松措施。這種強制性儲蓄為政府住房金融活動提供了巨額資本，也使參加公積金儲蓄的人能夠利用公積金購買住房。目前，新加坡已有240萬名公積金會員，250億新元存款，公積金已成為新加坡國民儲蓄的主要部分。

2．郵政儲蓄銀行資金。新加坡郵政儲蓄銀行是政府所有企業，其存款約占該國的60%左右。在1993年末，它就有122個支行，總存款額就達62.49億新元，其中相當部分的資金投資于住宅建設，是建屋發展局間接融資的途徑。另外，還有來自住房金融市場20%的直接份額。

3．國家住宅建設預算資金。建屋發展局住房建設的另一大部分資金是來自于國家住宅預算資金，享受優厚補助，其中出租住房建設的貸款利率為7.75%，出售住房建設的貸款利率是6%，償還期分別在10年與60年以上。該資金屬基建貸款，是列入政府預算的。1975～1985年間，政府對建屋發展局的基建投資從7.18億新元增加到38.55億新元，分別占政府開發預算的33%和43%，同時政府用于彌補建屋發展局赤字的數額從600萬新元增加到1.21億新元。這些從政府得到的補貼主要用于低收入家庭和一部分中等收入家庭的購房補貼，其原則是住房越小，補貼比例越高：三房式44%，四房式33%，五房式27%，平均每套住房的補貼在3萬新元左右。

4．建房協會和金融公司的住宅資金。建房協會和金融公司大部分資金運用于住宅建設，僅1983年6月其住房建設貸款未償額達10.35億新元。

5．其他銀行住宅建設資金。除郵政儲蓄銀行以外，到1982年末，新加坡銀行機構達118家，總資產1020億新元，1983年末的存款達242.37億新元，其中一定比例的資金運用于住宅建設投資，僅1983年6月份對住房貸款就達4.25億新元。（二）新加坡建立多元化的投資體質的主要表現1．國家投資建設住宅。包括新加坡政府直接投資住宅建設的資金，國家提供的各種住宅補貼，以及提供給個人或建屋發展局的信貸資金，等等。

2．金融機構投資建設住宅。這主要是郵政儲蓄銀行及其金融公司，這類機構除直接投資建設住宅外，還為住宅建設提供大量的低利率貸款。

3．企業投資建設住宅。這是指企業通過自籌資金或建屋發展局、郵政儲蓄銀行貸款，從事盈利性或非盈利性的住宅投資經營活動。這類企業主要是指住宅建設企業和其他房地產開發企業。另外。也有一些私人企業提供給本企業職工的住宅補貼或作為一種用于住宅的職工福利。

4．個人投資建房或購房。這主要是個人或家庭用自己的資金或貸款，購買和建造住宅。這類投資一般不以盈利為目的，大部分是解決自有住宅問題。

另外，還有合作建房以及其他形式的投資建房，均為新加坡的住宅建設作出了一定貢獻。

（三）物業管理資金的來源管理資金問題是物業管理面臨的最大難題之一，也是管理正常運行的基本保證。新加坡物業管理的資金主要來源于以下幾個途徑：

1．政府津貼。組屋內的公共設施是城市公用設施的一部分，其正常運行和維護管理由國家的建屋發展局承擔。新加坡政府為實施安居樂業的計劃，每年在政府開發預算中劃出一定資金作為住宅區管理赤字的補貼。

2．建屋發展局在售屋、再售屋及租屋的利潤中留下一筆費用，作為物業管理資金，保證管理正常進行。

3．管理費。物業管理費用主要途徑取之于業主或租戶，一般按單元收費。管理費一般由以下幾個部分組成：

(1)聘用管理員工的薪金及福利補貼等，約占管理費總額的25%～40%；

(2)機電設備、消防系統的維修與保養；

(3)公共設施維修與保養；

(4)組屋內清潔、保安及庭院綠化管理；

(5)公共部位電、水費，辦公用品費等雜費；

(6)建屋發展局下設的物業管理處(不指基層管理單位)出租商業中心、商務的租金收入及服務收入。

4．物業管理單位開展便民服務等收入。二、建設發展局建屋發展局于1960年2月成立，隸屬于國家發展部。建屋發展局是根據新加坡《建屋與發展法令》組建的政府法定機構，其職能由《建屋與發展法令》、《土地征用法令》和《拆置法令》等規定。它行使公共住宅區的管理職能、政府組屋建設職能和住房分配職能，其宗旨是協助社區發展和提供標準的、適合國民購買力的住房。具體任務是：制定住宅發展規劃、計劃，以及住宅法規、標準；征用土地，拆遷舊屋；負責各住宅區、新市鎮的詳細規劃；接受政府貸款，建造組屋；基本建設項目投資和管理；對外發包或承包工程；房屋出售、出租；住宅區的管理，房屋的養護和維修；等等。

建屋發展局的主席、副主席和6名委員由部長任命，下設行政與財務署、建設發展署、產業土地署、安置署和內部審計署。在全國設36個地區辦事處，每個辦事處一般管理2～3個鄰區單位(鄰區單位又稱鄰里單位，近似我國統稱的居住小區)，約有1～1.5萬套(戶)。地區辦事處在業務上接受建設發展署、產業土地署和內部審計署指導。建屋發展局共有員工1.3萬人，屬國家公務員，其中大部分官員都具備很高的職業素質，級別高、薪水高，以吸收優秀人才，保證廉潔和有效管理。

20世紀60年代中期開始，建屋發展局根據國家總體規劃，大力發展綜合性的新城——新市鎮。每個新市鎮有足夠的商業區，公建配套齊全。一個新市鎮的人口約在15～20萬左右，由5～6個鄰區組成。每個鄰區由6～7個小區組成，每個小區包括7～8幢高層公寓。新市鎮中心設有地鐵站、公共汽車換乘站和商業中心。按鄰區、小區分級組成住宅群，配置相應的公共服務設施。

建屋發展局作為政府發展商，在實施組屋的開發計劃時，采取市場經濟的辦法，如采用承包商的注冊登記、工程建設招投標、施工現場派駐監理工程師進行監理等方式，保證了住宅的優良品質和低廉成本。

三、物業管理機構與管理內容新加坡的物業管理范圍很廣，除購房和轉銷直接放在建屋發展局申請外，其他業務都在物業管理單位辦理。其業務范圍包括：房屋維修與保養；機電(包括電梯、電器等)及消防設備(包括供水、供電系統)的維修保養；商業房屋(小販中心、購物中心)的租賃服務與管理；出租住宅的租金繳納與售房期款的收取；公共場所的出租服務與管理；小區停車場的管理；小區的環境清潔的實施與管理；園藝及綠化管理；配合治安部門搞好治安工作。此外，還有負責介紹居民勞動就業及其他方面的服務。

組屋管理制度完善，執行堅決。為了加強對組屋的管理，管理部門編寫了《住戶手冊》、《住戶公約》和《防火須知》等，把搬進新居后應注意的事項和有關知識，詳盡地告訴住戶，以明確住戶的權利和義務、物業管理部門的權利和責任等。

（一）對出售、出租的公共住宅內部裝修的管理辦法在新加坡，政府出售的公共組屋的室內一般不裝修。住戶可根據自己的經濟能力和愛好自行裝修，但有其嚴格規定。為減少裝修對周圍鄰居的干擾，住戶在領到鑰匙之日起三個月內必須完成裝修工程，且此后三年后不得再進行第二次裝修。住戶裝修住宅須向建屋發展局申請裝修許可證，然后才可由領有建屋發展局頒發的施工執照的承包商裝修。工程裝修完畢后，由住宅稽查員根據申請裝修內容進行工程檢查驗證，并由住戶向物業管理部門交納一筆建筑材料搬運和廢物處理費。

為了保證建筑物的結構完整性和外觀統一性，以及保證安全，又對室內裝修項目作了嚴格規定。例如，不得改變住宅主體結構；廚房和衛生間的磨石地坪和墻壁面磚在頭三年內不準更換；不許改變窗子外觀；陽臺上不許裝窗；等等。此外，對改裝電線和電源開關等項目也有嚴格標準，要求必須符合電器操作規范和電器使用安全的規定。

政府規定所出售的公共組屋從領取房屋鑰匙三日起保修一年。住戶領取鑰匙后限期提出缺損報告，保修期滿后，室內設施的修理費由住戶自己負責。物業管理部門負責住房的樓梯、電梯、走廊和屋頂等公共部位的維修和保養。

（二）組屋內公共設施的保養1．住宅樓的維修。建屋發展局規定每五年對整幢樓房的外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場所進行依次維修。

2．電梯的保養與維修。所有住宅樓的電梯都由管理單位例行維修和經常檢查，一旦電梯發生故障，乘客受困于電梯內，只要按響警鈴，5分鐘內電梯維修人員就會來進行搶修。

3．戶內水電衛生設備的保養服務。建屋發展局設有“熱線”電話，與各區物業管理單位保持聯系，為居民提供24小時服務。各物業管理單位都有維修車，以便及時趕到工作現場。當然，這類維修實行有償服務。

4．公共電視天線。每幢住宅樓均設置公共電視天線，為住戶服務，以保證取得良好的收視效果。

5．公共住宅樓下曠地的管理。新加坡一般高層住宅樓的底層設有圍護，是敞開的空間，叫做“樓下曠地”。它平日作為老人、兒童的活動場所，遇到居民需要舉行婚喪喜事及其他慶祝活動時可以租用，但須向建屋發展局下設的管理部門申請準用證。

6．停車場管理。組屋的停車場都由組屋管理單位統一管理，并具備完善的制度。任何擁有車輛的住戶，必須向物業管理單位申請“停車季票”，每戶只準申請一個停車位，屬于建屋發展局的店鋪租戶、公共住宅租戶和房主有優先獲得“停車季票”的權利。夜間停車必須特別申請，并辦理“夜間停車固本”。外來車輛一律執行按鐘點收費。此外，停車場還提供洗車服務。

7．垃圾的處理。為了確保小區整潔，避免有難聞異味，全面推行垃圾袋裝化。垃圾必須裝入袋內，方可投入垃圾桶，并規定太大和太重的垃圾(箱子、瓶子)實行定期處理，直接送到垃圾站，不許投入垃圾桶。同時，還規定易燃、易爆、易碎物不準投入垃圾桶，以確保防火防爆安全。

（三）新加坡的公共住宅的管理與維修服務公共住宅的管理與維修服務都由建屋發展局負責提供，在其所屬36個區辦事處根據管理工作的需要下設若干個業務組，負責對所管轄的住宅進行管理。1988年5月，住宅管理進行機構調整，原由建屋發展局管理的公共住宅由新成立的市鎮理事會接收。建屋發展局只扮演一個在發展與研究工作上提供支援性服務的角色。建屋發展局為市鎮理事會提供電腦應用系統和24小時緊急維修服務。電梯里裝有自動拯救系統，此外還裝有自動監測系統，偵察電梯失靈和被濫用的情況。

1988年5月，國會通過了成立市鎮理事會的法令。市鎮理事會負責管理公共住宅。市鎮理事會管轄的地區以政治選區劃分，可在單一選區或一組選區內施行。新加坡現有81個選區，23個市鎮理事會。市鎮理事會是一個法人組織，成員至少6位，最多30位。選區內國會議員為市鎮理事會主席，其他成員由建屋發展局委派和選區內的住戶選舉產生。市鎮理事會有嚴密和規范的組織機構與規章制度，主要職責是管制、管理、維持及改善管轄區域內的公共產業，除組屋區的公共場地、商店、市場外的組屋區內部的管理，業務上受建屋發展局的指導，但在實施管理中又具備相對的獨立性，目的在于加強居民和政府的合作，讓更多的居民參加該區的管理工作。市鎮理事會的主要宗旨是：支持、配合、監督物業管理部門搞好住宅區管理；維護業主或住戶的合法權益；對公共設施的興建、更改、擴充、改善以及房屋的維修等與業主或住戶利益有關的事宜作出決策；開展各種有益于住戶身心健康的活動。

根據新加坡的長遠規劃，居住在私人住宅的人口將達到總人口的30%。1968年，政府頒布了《地契分層法令》。據此，對共管式公寓和其他建筑物，私人業主都擁有個別的分層地契。每個單位的購買者對于共有產業都有分享權。法令規定分層單位業主必須依法組建管理理事會，其目的是為了更有系統及有規劃地負責大樓的保養與管理工作。管理機構設立管理基金及備用金。管理基金用于日常的開支，例如保險費、清潔費、公用水電費和保安等業主所應繳的費用，具體金額的提供取決于業主所擁有產業的分享價值的高低；備用金則用于較大項目的維修及機械裝置的更換。

無論是市鎮理事會，還是私人住宅的管理理事會，都通過委托物業管理公司來負責日常的工作。物業管理公司根據管理范圍