房屋專項維修資金管理法規及使用備案辦理提綱一、我市目前房屋專項維修資金的根本情況二、房屋專項維修資金的概念三、相關規章和法律要求四、規章和法律規定的重點解讀五、維修資金備案辦理的要點六、資金使用備案必備的資料及辦理流程七、影響資金使用辦理的各種因素及其原因八、資金使用案例及分析九、影響業主意見形成的相關因素十、對物業管理企業的幾點建議一、我市維修資金的根本情況

成立了專門的管理機構：“成都市住房專項維修資金監督管理辦公室〞隸屬于成都市城鄉房產管理局，專項負責全市房屋專項維修資金的監督管理工作。一、我市維修資金的根本情況

成都市人民政府于2004年4月1日正式公布?成都市城市住房專項維修資金管理暫行方法?，即成都市人民政府令第103號。一、我市維修資金的根本情況2004年4月初，根據?成都市城市住房專項維修資金管理暫行方法?，我市在學習借鑒先進城市管理經驗的根底上，全面啟動了房屋專項維修資金的歸集和使用監管工作，市局黨組和局領導始終高度重視房屋專項維修資金的監督管理工作，要求不斷拓展和延伸資金的保障覆蓋范圍，提高資金的快速保障能力，把房屋專項維修資金利民、便民、惠民的政策落到實處；同時要求加大對房屋維修資金相關課題的研究，采取相應的對策和措施，確保全市房屋使用平安和房屋使用功能的正常。一、我市維修資金的根本情況

維修資金的建立和使用情況：截至2021年12月，全市先后有5208個物業區域建立了房屋專項維修資金，歸集和繳存房屋專項維修資金的業主達148.22萬戶，建立房屋專項維修資金的物業區域占新建物業區域的百分比100%；其中已有1419個物業區域使用了維修資金，幫助業主即時維修、改造、更新地震和其它原因而損壞的房屋共用設施設備和共用部位達1648件次，受到廣闊業主和國家建設部的好評，房屋專項維修資金的監督管理工作在全國處于領先行列。

二、房屋專項維修資金的概念概念：房屋專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。是保障房屋使用平安和房屋使用功能正常的必備專項資金。成因：〔1〕是我國住房制度改革以及房屋商品化開展的必然產物。〔2〕是建筑區劃內物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的根本保障。〔3〕是確保房屋使用平安和房屋使用功能正常的客觀需要。三、相關規章和法律要求一、1998年7月3日?關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知?二、2003年6月8日國務院?物業管理條例?07年根據物權法重新修改三、2004年4月1日?成都市城市住房專項維修資金管理暫行方法?〔成都市人民政府令第103號〕四、2007年10月1日?物權法?五、2007年10月30日?住房專項維修資金管理方法?〔建設部、財政部165號令〕四、規章和法律規定的重點解讀規章和法律明確規定了專項維修資金使用的根本條件：〔1〕限定了資金的使用范圍：明確規定專項維修資金的使用范圍只能用于房屋共用部位和共用設施設備的維修，更新、改造，不得挪作他用；〔2〕明確必備業主同意意見：?物權法?第76條明確了專項維修資金的使用應當經專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；由此可見專項維修資金的使用范圍和三分之二以上的業主意見是資金使用備案辦理的前置法規條件。五、維修資金備案辦理

的要點

專項維修資金的使用備案辦理分為三個階段：一、使用啟動階段：二、使用辦理階段：三、備案終結階段：一、啟動階段：〔1〕提出方案：由業主委員會、業主代表或物業管理企業提出維修?方案?〔2〕明確內容：維修?方案?應當明確維修內容和經費預算。〔3〕選擇維修單位：由業主委員會、業主或物業管理企業推薦具有維修資質的單位，并提交需要維修的專有部位的業主審議通過。〔4〕業主意見：維修?方案?及施工單位的選擇必須經專有部位三分之二以上的業主同意。〔5〕業主意見形成方式：可采用業主親筆簽字、民主投票表決、公示等符合法定程序且充分表達專有部位三分之二以上業主的真實意愿，具備存檔要求的文字、圖片等資料。五、維修資金備案辦理

的要點

二、使用辦理階段：〔1〕業主委員會、業主代表或物業管理企業持專有部位三分之二以上業主審議通過的?方案或資料?至轄區房產管理局維修資金使用管理單位登記備案。〔2〕轄區房產管理局維修資金管理部門受理?方案或資料?后，只要確認資料齊備一個工作日內即辦理登記備案。五、維修資金備案辦理

的要點五、維修資金備案辦理

的要點

三、備案形成階段：〔1〕市維修資金監督管理辦公室根據轄區房產管理局維修資金管理部門的備案意見，在三個工作日內撥付不超過百分之七十的預算使用資金。〔2〕業主委員會、業主或物業管理企業代表全體專有部位的業主負責監理工程維修的內容，負責維修工程的竣工驗收并形成書面意見。〔3〕業主委員會、業主或物業管理企業持業主同意竣工驗收意見和相關資料，到市維修資金監督管理辦公室撥付尾款和進行財務清算。〔4〕市維修資金監督管理辦公室留存備案辦理資料存檔。六、資金使用備案必備

的資料及辦理流程二、使用辦理階段：4、落水管堵塞和水盤等設備漏水；某物業區域一幢小高層電梯公寓的頂層屋面嚴重滲透，頂層業主屢次向物業效勞企業反映情況并請求及時維修，物業效勞企業在屢次征求業主意見無果的情況下始終不能解決維修問題，最終導致頂層業主長期不繳納物業管理費。五、維修資金備案辦理

的要點十、對物業管理企業的幾點建議〔2〕個別物業管理企業利用工程維修之機剝蝕維修資金，業主對物業管理企業缺乏根本的信任。房屋緊急維修的申報流程1、積極做好業主對維修資金使用的政策宣傳，充分利用物業區域內的小播送、板報、墻報等大力宣傳和普及維修資金使用的政策法規;一、我市維修資金的根本情況103號令第三十三條：“因專項維修資金的繳存、使用等發生糾紛，當事人可以自行協商解決，協商不成的，可依法向人民法院起訴。四、規章和法律規定的重點解讀專項維修資金的使用備案辦理分為4、房屋專項維修資金分攤明細；發生緊急維修工程，物業管理企業或被選定的維修施工單位應到立即告知物業管理區域業主委員會或相關業主，并向市監管辦分支機構提交?成都市房屋專項維修資金使用備案表〔緊急維修〕?。六、資金使用備案必備

的資料及辦理流程房屋專項維修資金使用備案流程

準備資料登陸網上填報申報信息所在區縣分支機構進行備案至市維修資金監管辦備案完成資金劃撥手續一、成都市房屋專項維修資金使用備案表〔工程預算〕〔一式四份〕；房屋緊急維修的申報流程房屋專項維修資金使用備案所需資料三、備案終結階段：八、資金使用案例及分析22萬戶，建立房屋專項維修資金的物業區域占新建物業區域的百分比100%；六、房屋專項維修資金使用方案〔包括維修施工單位的選擇方式、維修施工單位根本情況〔營業執照、施工資質等〕、施工方案及施工時間、工程預算書及工程合同、工程驗收及決算方式、房屋專項維修資金的列支范圍和分攤方式；5、電梯、消防、平安監控等出現故障，不能正常運行；2、如何應對此類情況22萬戶，建立房屋專項維修資金的物業區域占新建物業區域的百分比100%；案例中物業效勞企業在發現房屋或其設施設備應當維修的情況下，有義務及時報告所在地房產管理部門，由房產管理部門催促業主或業主委員會限期維修。103號令第三十三條：“因專項維修資金的繳存、使用等發生糾紛，當事人可以自行協商解決，協商不成的，可依法向人民法院起訴。五、公示情況影像資料的電子文檔；成都市人民政府于2004年4月1日正式公布?成都市城市二、使用辦理階段：六、資金使用備案必備

的資料及辦理流程房屋專項維修資金使用備案所需資料預算資料一、成都市房屋專項維修資金使用備案表〔工程預算〕〔一式四份〕；二、成都市房屋專項維修資金使用備案業主意見證明〔工程預算〕；三、成都市房屋專項維修資金使用備案業主意見表〔工程預算〕；四、房屋專項維修資金使用備案意見的公示〔工程預算〕；五、成都市房屋專項維修資金劃撥情況說明〔一式兩份〕；六、房屋專項維修資金使用方案〔包括維修施工單位的選擇方式、維修施工單位根本情況〔營業執照、施工資質等〕、施工方案及施工時間、工程預算書及工程合同、工程驗收及決算方式、房屋專項維修資金的列支范圍和分攤方式；七、物業效勞合同〔復印件〕等；八、如由業委會委申請人托辦理的，需提供委托書.咨詢:86279908六、資金使用備案必備

的資料及辦理流程房屋專項維修資金使用備案所需資料決算資料一、成都市房屋專項維修資金使用備案表〔工程決算〕〔一式四份〕；二、成都市房屋專項維修資金使用備案業主意見證明〔工程決算〕；三、成都市房屋專項維修資金使用備案業主意見表〔工程決算〕；四、房屋專項維修資金使用備案意見的公示〔工程決算〕；五、公示情況影像資料的電子文檔；六、工程現場鑒證單；七、工程竣工驗收單；八、工程決算書及費用結算清單；資金使用備案辦理咨詢:86279908;政策法規科咨詢:86279199六、資金使用備案必備

的資料及辦理流程

房屋緊急維修的實施經鑒定或者按有關技術標準要求必須維修的，以及發生危及房屋及其配套設施設備平安緊急情況的，物業管理企業應當立即告知業主委員會或相關業主并向市監管辦分支機構報告，及時組織進行維修，同時向市監管辦分支機構報送相關維修資料申請備案。經評估機構評估后，由市監管辦書面通知專戶管理銀行劃撥房屋專項維修資金。物業管理企業未及時維修造成業主、使用人損失的，應當依法承擔相應的賠償責任。六、資金使用備案必備

的資料及辦理流程危及房屋及其配套設施設備平安的，是指以下一些緊急情況：1、物業共用部位、共用設施設備發生危險；2、因室內線路故障而引起停電和漏電；3、因水泵故障和進水管內的水管爆裂造成停水和龍頭嚴重漏水；4、落水管堵塞和水盤等設備漏水；5、電梯、消防、平安監控等出現故障，不能正常運行；6、樓地板、扶梯踏板斷裂和陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞；7、其他屬于危險性急修工程。六、資金使用備案必備

的資料及辦理流程房屋緊急維修的申報流程發生緊急維修工程，物業管理企業或被選定的維修施工單位應到立即告知物業管理區域業主委員會或相關業主，并向市監管辦分支機構提交?成都市房屋專項維修資金使用備案表〔緊急維修〕?。在組織維修的同時，向市監管辦分支機構報送以下資料申請備案：1、成都市房屋專項維修資金使用備案表〔緊急維修);2、成都市房屋專項維修資金使用備案表〔工程預算);3、房屋專項維修資金使用方案；4、房屋專項維修資金分攤明細；5、成都市房屋專項維修資金劃撥情況說明。六、資金使用備案必備

的資料及辦理流程房屋緊急維修的申報流程

市監管辦根據評估機構的評估報告，書面通知專戶管理銀行劃撥房屋專項維修資金。工程竣工后，物業管理企業或維修施工單位應當書面征求業主意見，經專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，憑決算備案資料向市監管辦或市監管辦授權分支機構備案，辦理決算手續。七、影響資金使用辦理的各種因素及其原因隨著全市房屋共用部位、共用設施設備維修、改造逐量增加，房屋專項維修資金使用保障中存在的缺乏和問題凸現：一、個別物業區域房屋共用部位、共用設施設備急待維修、改造同專有部位三分之二以上業主意見難以快速形成的矛盾突出；原因：〔1〕業主異地投資置業長期聯系不上。〔2〕部份業主淡薄房屋共用部位、共用設施設備的管理意識。

七、影響資金使用辦理的各種因素及其原因

二、個別物業管理企業面對“急、難、險〞的維修改造情況，“重病亂投醫〞不按規定程序辦理維修資金的使用，業主與物業管理企業之間的矛盾加劇；原因：〔1〕個別物業管理企業不按規定要求啟動維修資金的使用備案程序，擅自代替業主簽名使用維修資金，侵犯業主的合法權益。〔2〕個別物業管理企業利用工程維修之機剝蝕維修資金，業主對物業管理企業缺乏根本的信任。〔3〕個別物業管理企業平時管理不當，維護保養不到位，業主對此強烈反感。講座七、影響資金使用辦理的各種因素及其原因

三、有的物業區域維修資金的使用備案辦理不暢，有的滯后、有的那么無法辦理，從而影響了業主的居住平安。原因：〔1〕個別物業區域的業主由于各自的利益和述求存在差異，業主之間缺乏相應的溝通和理解。〔2〕個別物業管理企業不僅欠缺和業主的交流和溝通，同時又侵占物業區域的共公收益等等，激起廣闊業主的公憤。八、資金使用案例及分析

案例一：某物業區域在地震發生后，房屋共用部位、共用設施設備受損，多數業主在地震發生后，外出避災。物業效勞企業為及時修復，在聯系業主無果的情況下，由工作人員擅自代表業主簽名使用維修資金，雖然迅速修復了損壞局部，但引發業主與物業效勞企業的嚴重對立，進而演變成群體性上訪事件，上千名業主無視相關部門的勸告，上街游行、示威和阻攔交通等。八、資金使用案例及分析

分析：1、物業效勞企業違法行為及后果物業效勞企業冒充業主簽名、擅自動用維修資金，侵犯了業主的合法權利，導致業主與物業效勞企業矛盾激化、上升為群體性事件、形成極大的不穩定因素，造成了惡劣的社會影響。在現實操作中，應當堅決杜絕此類行為發生。八、資金使用案例及分析

2、物業效勞企業需承擔的法律責任物業效勞企業冒充業主簽名使用維修資金，業主可向公安機關報案，假設經查實，那么應當承擔相應的處分。因專項維修資金的使用發生糾紛，業主與物業效勞企業可以自行協商解決，協商不成的，業主可依照103號令第三十三條、?最高人民法院關于審理物業效勞糾紛案件具體應用法律假設干問題的解釋?第三條第一款的規定，依法向人民法院起訴。八、資金使用案例及分析103號令第三十三條：“因專項維修資金的繳存、使用等發生糾紛，當事人可以自行協商解決，協商不成的，可依法向人民法院起訴。〞?最高人民法院關于審理物業效勞糾紛案件具體應用法律假設干問題的解釋?第三條第一款：“物業效勞企業不履行或者不完全履行物業效勞合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業標準確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業效勞企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。八、資金使用案例及分析3、如何應對此類情況〔1〕物業效勞企業無權擅自使用維修資金，在遇到緊急情況時，應當作為緊急修復情況，由物業效勞企業先行墊付維修工程所需資金。〔2〕維修完畢后，物業效勞企業有權要求業主或業主委員會完善維修資金使用的投票程序，支付物業效勞企業墊付的資金。所在地房產管理部門有權對業主或業主委員會進行催促，也可由社區街道辦事處做好業主的解釋引導工作。〔3〕假設業主拒不完善投票程序，物業效勞企業可向人民法院提起民事訴訟，要求業主進行賠付。經鑒定或者按有關技術標準要求必須維修的，以及發生危及房屋及其配套設施設備平安緊急情況的，物業管理企業應當立即告知業主委員會或相關業主并向市監管辦分支機構報告，及時組織進行維修，同時向市監管辦分支機構報送相關維修資料申請備案。〔2〕個別物業區域的業主在城市化快速推進過程中，存在“其舊有觀念與現代物業的形成和管理不相適應的短期綜合癥〞，部份業主認為維修資金屬于個人所有，因而維修應該僅限于與自己利益攸關的部份。假設協商無果，可依照合同約定，申請仲裁或向人民法院起訴。國務院?物業管理條例?07年根據物權法重新修改房屋專項維修資金使用備案所需資料〔3〕選擇維修單位：由業主委員會、業主或物業管理企業推薦具有維修資質的單位，并提交需要維修的專有部位的業主審議通過。所在地房產管理部門有權對業主或業主委員會進行催促，也可由社區街道辦事處做好業主的解釋引導工作。四、規章和法律規定的重點解讀三、備案形成階段：八、資金使用案例及分析二、成都市房屋專項維修資金使用備案業主意見證明〔工程決算〕；八、資金使用案例及分析〔3〕選擇維修單位：由業主委員會、業主或物業管理企業推薦具有維修資質的單位，并提交需要維修的專有部位的業主審議通過。成都市人民政府于2004年4月1日正式公布?成都市城市八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析

案例二：某物業區域一幢小高層電梯公寓的頂層屋面嚴重滲透，頂層業主屢次向物業效勞企業反映情況并請求及時維修，物業效勞企業在屢次征求業主意見無果的情況下始終不能解決維修問題，最終導致頂層業主長期不繳納物業管理費。八、資金使用案例及分析

分析：1、業主責任業主對于使用維修資金對屋頂進行修繕無法達成一致意見，并非物業效勞合同中約定的物業效勞企業的義務，業主拒不繳納物管費，屬于合同違約行為。物業效勞企業有權要求業主履行合同，并收取違約金。假設協商無果，可依照合同約定，申請仲裁或向人民法院起訴。八、資金使用案例及分析

2、如何應對此類情況103號令第二十八條規定：“經鑒定或者按有關技術標準要求必須維修房屋或其設施設備的，物業管理企業應當及時向業主或者業主委員會提出維修建議并報告所在地區〔市〕縣房產管理部門；區〔市〕縣房產管理部門應當催促業主或業主委員會限期維修，逾期不維修的，責成物業管理企業維修，費用由相關業主承擔。八、資金使用案例及分析物業存在平安隱患，危及公共利益和他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。〞屋面作為整幢建筑物的共用部位，在保修期滿后應當使用維修資金進行維修。案例中物業效勞企業在發現房屋或其設施設備應當維修的情況下，有義務及時報告所在地房產管理部門，由房產管理部門催促業主或業主委員會限期維修。同時，可以充分發揮社區街道辦事處的基層協調作用，做好業主的宣傳引導工作。八、資金使用案例及分析

案例三：某物業區域的業主由于業主委員會負責人的選舉不透明，業主分為兩種不同意見類別的群體，其中一個類別的業主群體無意中發現物業管理企業的個別人利用房屋共用部位、共用設施設備的維護和修繕，以巧立名目和偷梁換柱的方式蝕食維修資金，此后物業區域維修資金的使用其業主意見難以形成，嚴重影響了維修資金的正常使用。八、資金使用案例及分析分析：1、涉案人員的法律責任涉案人員通過巧立名目和偷梁換柱的方式蝕食維修資金，侵犯了業主的維修資金所有權，情節嚴重的可能構成職務侵占罪。業主應當向公安機關報案，經查實后由涉案人員賠償業主直接經濟損失并承擔相應法律責任。2、如何應對此類情況物業效勞企業應當加強內部管理和日常監督，進一步標準維修資金繳存、使用的流程，防止此類情況的發生。一旦發現問題要及時自查，限期改正，假設涉及違反刑法，將依法追究當事人刑事責任。九、影響業主意見形成

的相關因素

房屋專項維修資金使用中存在的問題其原因雖然是多方面的，通過相關案例可以發現聚焦點在于：〔1〕部份業主對維修資金使用管理的規章和法律缺乏深度的了解和認識；〔2〕個別物業區域的業主在城市化快速推進過程中，存在“其舊有觀念與現代物業的形成和管理不相適應的短期綜合癥〞，部份業主認為維修資金屬于個人所有，因而維修應該僅限于與自己利益攸關的部份。〔3〕個別物業管理企業由于侵占業主的利益，誘發業主對維修資金的使用不放心，助推業主對維修資金的使用持惜用和觀望的態度。八、資金使用案例及分析?最高人民法院關于審理物業效勞糾紛案件具體應用法律假設干問題的解釋?第三條第一款：“物業效勞企業不履行或者不完全履行物業效勞合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業標準確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業效勞企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。八、資金使用案例及分析某物業區域一幢小高層電梯公寓的頂層屋面嚴重滲透，頂層業主屢次向物業效勞企業反映情況并請求及時維修，物業效勞企業在屢次征求業主意見無果的情況下始終不能解決維修問題，最終導致頂層業主長期不繳納物業管理費。經鑒定或者按有關技術標準要求必須維修的，以及發生危及房屋及其配套設施設備平安緊急情況的，