鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告第一章總論 5 51.2項目建設年限 6 61.4項目建設投資及來源 6 71.6環境保護控制性指標 7 71.8項目土地轉用控制性指標 8 81.10項目建設依據 9 9 9 2.1項目區域自然資源背景 2.3社會發展背景 2.4項目業主背景 2.5房地產開發背景 3.1市場預測 3.2價格彈性系數 3.4營銷戰略 第四章項目選址及建設條件 4.1項目選址 4.2建設條件 4.3土地征用情況 恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告2 5.2建筑設計 6.1給排水設計 6.3電梯安裝 6.4暖通設計 6.6消防 6.7防震抗震 第七章節能 7.2設計原則 7.3資源利用分析 7.4能耗分析 7.5節能措施 第八章環境保護與水土保持 8.1編制依據 8.2主要污染源分析 8.3環境保護措施 8.4水土保持措施 第九章勞動保護與安全衛生 9.1設計依據 9.2勞動保護措施 9.4衛生 第十章組織管理、招標及實施進度 10.1項目組織管理 10.2招標管理 恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司2鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告第十一章投資估算與資金籌措 11.1投資估算 11.2融資主體與投資產權結構 11.3資本金籌措 82 第十二章財務分析 12.1營銷收入 8512.2總成本費用 12.3盈利能力分析 13.1經濟影響評價 90 第十四章結論和建議 6:鶴峰華龍半島商住樓投資分類表7:鶴峰華龍半島商住樓籌資計劃8:鶴峰華龍半島商住樓借(貸)款明細表9:鶴峰華龍半島商住樓還款付息表11:鶴峰華龍半島商住樓全投資現金流量恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司3414:鶴峰華龍半島商住樓資產負債表15:鶴峰華龍半島商住樓損益表(投資分類)附件：1、企業營業執照。2、組織機構代碼證。3、稅務登記證。4、鶴峰縣人民政府與華龍置業有限公司關于華龍半島綜合開發建設項目協議書。5、規劃選址意見書。6、地地預審意見的函。4鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告5鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告1.1項目簡介1.1.1項目名稱：鶴峰華龍半島商住小區建設項目。1.1.2項目地點：鶴峰縣容美鎮楊柳潭新區。1.1.3項目業主：鶴峰華龍置業有限公司。企業性質：其他有限公司。法人代表：劉曉順。組織機構代碼：58821548-2工商登記代碼：422828000013026注冊資本：人民幣2380萬元稅務登記代碼：股本構成：恩施華龍村置業有限公司出資2142萬元，出資比例90%;鶴峰華龍置業有限公司法人代表劉曉順出資238萬元，出資比例10%。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司5鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告61.2項目建設年限本項目基本建設期為2年(2012年5月—2014年4月)。1.3項目建設內容及規模擬建商住樓八棟，每棟27層，其主要經濟技術指標如下：1、項目規劃用地面積21603.1m2,建筑占地總建筑面積150681.1m2,其中：地上建筑面積129078m2,地下建筑面積21603.1m2。2、商業建筑面積18978m2,居住建筑面積110100m2。3、停車位600個，其中：地上停車位100個，地下停車位5004、居住戶數800戶。5、建筑高度：83m。6、建筑密度：57.4%;容積率：5.97;7、綠地率25%。1.4項目建設投資及來源項目總投資30700.45萬元，其中：開發建設成本費用29895.22萬元，固定資產投資4349.7萬元，經營成本805.23萬元。資金來源：企業自籌8040萬元，申請銀行貸款10009萬元，預售款12651.45萬元。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司6鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告71.5項目建設財務指標主要財務指標表銷售收入總成本所得稅前凈現金流量所得稅土地增值稅凈現金流量財務內部收益率累計財務凈現值(F15%)投資回收期(含建設期1年)稅后利潤稅后全投資利潤率資產負債率1.6環境保護控制性指標1、水土流失防治面積：21603.1平方米，生活廢水排放2396162、大氣污染控制指標：二氧化硫無排放、二氧化氮無排放，二氧化碳：31450a/t(呼吸)+480a/t(生活)=31930t/a。2、水耗：239616m3/年。3、天然氣：119噸/年。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司7鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告81.8項目土地轉用控制性指標1、征用土地：21603.1平方米。2、臨時占用土地：3300平方米(廢棄土石方堆場)。1.9項目建設單位概況1、項目業主情況。鶴峰華龍置業有限公司成立于2012年1月，注冊資金2380萬元人民幣，主營酒店管理、房地產開發、裝飾裝修、建筑材料銷售、門診部及療養院籌建。目前，公司員工已發展到人，其中大中專以上學歷人，工程技術人員人，技術工人已投入資金6000多萬元，主要用于土地收儲、三通一平和華龍2、企業法人代表情況。公司法人代表劉曉順同志，1967年11店管理經驗。3、控股股東情況。恩施華龍村置業有限公司成立于2007年5月，注冊資本為12899萬元，主要經營酒店管理、房地產開發、裝飾裝修、醫療療養等。恩施華龍村在建的五星級酒店位于州城施州大道機場路入口以東，按園林式仿古建筑群建筑風格設計。項目規劃用地13萬平方米，總建筑面積17萬平方米，總投資6億元，項目建成后，將成為湘、鄂、渝、黔4省市邊區最大的集休閑、旅游、度假、購物等功能于一體的活動中心。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司8鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告91、鶴峰縣容美鎮城市發展總體規劃。2、鶴峰武陵山區少數民族經濟社會發展扶貧攻堅實施規劃。3、鶴峰縣人民政府與華龍置業有限公司關于華龍半島綜合開發建設項目協議書。1.11可行性研究依據1、國家發展計劃委員會辦公廳關于出版《投資項目可行性研究報告編制指南(試用版)的通知》(計辦投資[2002]15號);2、《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版);3、建設部《房地產開發項目經濟評價方法》;4、鶴峰華龍半島商住樓開發可行性研究報告編制協議書；5、鶴峰縣國士資源局國有土地使用權出讓成交確認書；6、鶴峰華龍半島規劃設計方案。1.12可行性研究范圍1、項目建設的背景；2、住宅市場分析及營銷戰略；3、建設條件；4、建設規模及方案設計；5、投資估算與資金籌措；恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司9鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告1、符合產業發展規劃。按照鶴峰武陵山少數民族經濟社會發展片區扶貧攻堅(實施)規劃，2015年，地區生產總值達到50億元，5年平均增長15%;地方一般預算收入2.5億元，平均增長15%;社會消費品零售總額21億元，平均增長15%。到2020年，地區生產總值保持9.8%的增速，達到80億元，三次產業結構由2010年的28.2:38.7:33.1調整為18:41:41,今后10年，第三產業的超常發展是2、符合城鎮發展規劃。縣城容美鎮作為中心主城鎮，按照“山水園林、民族風情、幸福宜居”城的發展定位，到2020年，城區形成面積達到12.6平方米公里，人口達到7萬人。本項目在城市規劃的范圍內，增加住宅888套，可以增加城市人口2496人，可以拉動城鎮化率增加3.6個百分點。3、促進國民收入增長。本項目建成后，實現銷售收入48047.4萬元，提供國家稅收4352.95萬元，企業利潤16051.56萬元，有利于4、環境指標影響輕微。本項目水土流失防治面積21603.1平方米，屬于建設過程中的暫時性流失；生活廢水排放239616噸、二氧化碳排放量31930t/a,屬于換位性質排放，不增加排放總量。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告第二章項目背景2.1項目區域自然資源背景1、地理位置。鶴峰縣位于湖北省西南部，恩施土家族、苗族自治州的東南角，地處東徑109°45′至110°38',北緯29°38'至30°14'之間。東毗湖南省石門縣，南鄰湖南省桑植縣，西接湖北省相連，西北與湖北省恩施市接壤。縣城距省會武漢市603公里，距自治州首府恩施市176公里。境內東西長85公里，南北寬67公里，版圖面積2872平方公里。2、地形地質。鶴峰縣地處中國地形第二級階梯云貴高原東部的山高谷峽，切割深，高差大，海拔最低的鐵爐鄉—江口194米，最高的下坪鄉—牛池2096.3米，平均海拔1147米，平均切割深784米，平均地面坡度24.1度。在全縣土地總面積中，海拔800米以下的低的高山，占39.6%。四季分配不均。據鶴峰縣水文站實測淡水河洪枯比為2333:1。最大恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告徑流深高達1980毫米，最小徑流深只有656毫米。4、氣候概況。鶴峰屬中亞熱帶大陸性季風濕潤氣候。春季天氣蒸發量1028.5mm,無霜期296天，平均溫度15.8℃,日照時數1216.4h,≥10℃的積溫4892℃,干旱日數87天。5、土壤概況。境內土壤呈典型地帶性分布和地域性分布，土壤酸堿度適中，質地良好，適宜多種林木生長。共有10個土類，23個亞類，65個土屬，169個土種。其中林業用地土壤8個土類，16個亞類，29個土屬，87個土種，在8個林業用地土類中，分布最廣的是紅壤、黃壤、黃棕壤、棕壤4個地帶性土類。6、森林植被。鶴峰地處鄂西山區，地形地貌高低起伏，微域氣屬，1264種。全縣林業用地344.98畝，人均占有林業用地15.8畝，全縣活立木蓄積448.34萬立方米，人均蓄積20.5立方米，植被覆蓋率82.97%,為鶴峰林業建設及生態環境建設奠定了重要物質基礎。2.2項目區域經濟背景恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告第二產業10.32億元，平均增長19.5%(其中工業8.5億元，平均增長15.2%);第三產業8.6億元，平均增長15.5%;三次產業結構比由2005年的31.8:36.8:31.4調整到2010年的27.9:39.3:32.8。縣域單位縣域生產總值萬元第一產業萬元第二產業萬元其中：工業萬元第三產業萬元(2)農業產業化水平。2010年實現農業總產值11億元，農人均5376元；糧食總產達到9.3萬噸，農人均達到490公斤；牲豬出欄23萬頭，農人均1.2頭，農業內部形成了茶葉、煙葉、箬葉、蔬菜、畜牧等5大為農民提供現金收入過億元的產業。茶葉面積17.8萬為畝，產量1.51萬噸，為農民提供現金收入1.52億元；煙葉面積8萬畝，產量1.01萬噸，為農民提供現金收入1.35億元；箬葉采摘面積30萬畝，產量1.1萬噸，為農民提供現金收入1.12億；商品疏菜面積6.3萬畝，產量12萬噸，為農民提供現金收入0.96億元；出售商品豬9.6萬頭，為農民提供現金收入1.1億元。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告工業產值達到6.25億元，占農產品加工業比重為80%,其中薇菜產量500噸，居全國第一；茶葉產能1.2萬噸，列全省前茅。以箬葉、厚樸葉等為原料的綠色包裝加工業產值達到1.3億元，占農產品加工業比重為21%,其中箬葉產能1.1萬噸，成為全國綠色包裝第一縣。——市場主體。全縣農產品加工企業180多家，總資產5億元，總產能6億元。規模以上加工企業22家，總資產4.8億元，從業人員3300人，2008年實現產值4.3億元。其中產值過億元的企業一家(長友公司),5000萬至1億元的企業1家(白果茶廠),1000至5000萬元14家，500至1000萬元的企業5家。被列入國家級農業產業化龍頭企業1家，列入省級農業產業化龍頭企3家，列入州級農業產業模以上農產品加工企業總資產比重為70%,2009年實現銷售收入3.7億元，占規模以上農產品加工企業銷售收入比重為59%。截至2010年底，全縣農產品商標注冊108件，占全縣注冊商標的57.75%。在注冊商標總數中，實際使用的商標有83件，使用率為44.38%,實際使用農產品商標73件，占實際使用注冊商標的87.9%,在農產品商標中，農產品加工品牌注冊商標有37件。其中榮獲省著名商標的有湖果茶廠“白果"商標。獲州知名商標的有八峰藥化股份有限公司“八恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告商標、湖北省鶴峰縣葛仙米開發有限公司“葛仙米”商標。有14家獲QS認證，4家獲ISO9001:2000質量體系認證，6家企業獲綠色食品認證。占全縣國土總面積比重達到28%。積6.3萬畝。白果民族茶廠木耳山基地獲南京瑞士生態市場研究所 煙葉基地：全縣煙葉總面積8萬畝，形成了25個專業村，33個白肋煙專業戶戶平種植面積達到3.78畝。專業村、重點村煙葉種植面積占全縣煙葉總面積80%,總產量達到14.5萬擔。全縣擁有4萬擔規模的鄉鎮1個，3萬擔鄉鎮2個，2萬擔鄉鎮1個，1萬擔鄉鎮3個；全縣50—100畝連片區58個，100—500畝連片區41個，500—1000畝連片區8個，1000畝以上連片區7個，連片總面積達3.76萬畝，占全縣總面積的60%。燕子鄉建立了5000畝高規格烤煙科技示范園，五里鄉形成了40公里煙葉種植長廊，中營鄉實現了萬畝烤煙積98%,建標準化晾房4640間，農民新購置煙葉機械295臺(套),恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告其中，起壟機89臺，播種器25臺，剪葉機15臺，噴霧器163臺。蔬菜基地：全縣蔬菜加工原料基地面積6.3萬畝(不含薇菜、食用茵等森林蔬菜面積),其中高山蔬菜面積3.5萬畝，魔芋面積2.8萬林產品基地：全縣林業產業基地總面積95萬畝，其中：日本落葉松、杉木為以主的速生豐產用材林基地30萬畝；以厚樸、木瓜等木本藥材為主的中藥材基地23萬畝；以板栗、柑橘、核桃、桃、李等為主的干鮮果基地9.8萬畝；天然箬葉可采摘面積30萬畝，人工栽培面積0.53萬畝；香椿等森林食品基地2.5萬畝。式穩步發展，現已形成1個萬頭生豬養殖區小區(長新畜牧發展有限公司太平小區),3個3000頭生豬養殖小區(鶴峰經濟開發區生豬養10個“150”和100個50頭以上生豬規模養殖大戶。——規模以上工業。2010年實現工業總產值23.14億元，“十一五”期間，平均增長15.2%。其中，規模以上工業企業實現產值22.9億元，平均增長18.5%。清潔能源工業2.68億元，占全部工業產值的11.6%;綠色食品工業實現產值11.9億元，占全部工業產值的51.3%;水泥、木工板等建材工業產值3.2億元，占全部工業產值的13.8%;藥化工業實現產值2.01億元，占全部工業產值的8.6%;礦產化工工業3.3億元，占全部工業產值的14.2%。規模企業總數達到64家，以江坪河、淋溪河、核桃灣等綠色能源工程當年完成投資9.8億，占當恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告年工業固定資投資比重為86%。2.3社會發展背景1、行政管轄。7鄉2鎮1個經濟開發區和1個自然保護區。即等2個建制鎮及鶴峰經濟開發區、木林子自然保護區，205行政村、4個居民委員會，1364個村民小組。2、人口結構。2010年末，全縣總人口22.15萬人。其中，城鎮人口7.09萬人，占32%。鄉村人口15.06萬人，占68%。以土家族、苗族、白族、蒙古族為主的少數人口13.8萬人，占62.3%。3、道路交通。2010年底，全縣公路總里程2132公里，實現交通運輸、倉儲和郵政業增加值11507萬元，占第三產業的13.4%。旅客周轉量17261萬人公里，貨物周轉量40100萬噸公里，客貨周轉量41826萬噸公里。4、郵電通信。2010年，完成郵電業務總量3105萬元，通電話的行政村205個，固定電話裝機29847部，其中農村電話裝機17763部，電信、移動基站285處，實現了50戶以上自然村廣播電視村村5、教育事業。2010年末，各類學校68所。其中，普通中學17所，中等職校1所，小學50所。年末全縣在校學生23352人，其中，普通中學在校學生10654人，小學在校學生11104人，在園幼兒3414恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告人。專任教師1602人，其中，中學專任教師661人，小學專任教師824人。6、醫療衛生。2010年末，擁有衛生機構12個，其中，衛生院9個；擁有病床564張，其中縣級醫院擁有病床235張，農村衛生院擁有病床329張。衛生技術人員623人，其中，醫師256人，注冊護士239人。7、民族文化。鶴峰古稱容米、柘溪，有2000多年文明史，末代土王世襲相承800余載，管轄8000多平方公里；土地革命時期，有2.5萬人參加革命，近4000人為革命獻出了生命，木林子20838公頃原始生態群落結構、董家河“世界坡立谷”地貌保存完整，民俗、紅色、生態文化底蘊厚重，文化保護與傳承取得積極成果。(1)文物保護：列入國家級重點文物保護單位的有容美土司遺址、滿山紅革命烈士紀念園、五里坪革命舊址群，列入國家級非物質文化遺產的有儺愿戲、打溜子、紅色革命系列遺物。列入省級非物質文化遺產的柳子戲、滿堂春、鶴峰山民歌等。(2)文化機構：鶴峰作家協會、攝影家協會、乒乓球協會等文化協會組織發展到5個，容美藝術團、老年管樂團、老年藝術團、五里滿堂音藝術團、夕陽健身隊、長壽健身隊、走馬官鼎村籃球隊等文體團隊發展到25個。鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告(3)文化創作：《退役軍犬》、《最后一只白虎》、《遠去的詩魂》、《巴國儷歌》等作品分別獲得全國少數民族文學創作獎、全國少數民族文學創作駿馬獎。2.4項目業主背景1、項目業主情況。鶴峰華龍置業有限公司成立于2012年1月，注冊資金2380萬元人民幣，主營酒店管理、房地產開發、裝飾裝修、建筑材料銷售、門診部及療養院籌建。目前，公司員工已發展到人，其中大中專以上學歷人，工程技術人員人，技術工人人；已投入資金6000多萬元，主要用于土地收儲、三通一平和華龍2、企業法人代表情況。公司法人代表劉曉順同志，1967年113、控股股東情況。恩施華龍村置業有限公司成立于2007年5月，注冊資本為12899萬元，主要經營酒店管理、房地產開發、裝飾裝修、醫療療養等。恩施華龍村在建的五星級酒店位于州城施州大道機場路入口以東，按園林式仿古建筑群建筑風格設計。項目規劃用地13萬平方米，總建筑面積17萬平方米，總投資6億元，項目建成后，將成為湘、鄂、渝、黔4省市邊區最大的集休閑、旅游、度假、購物等功能于一體的活動中心。恩施華龍村置業有限公司隸屬于恩施華龍集團，為其八大子公司恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告屆全國"十大杰出青年農民",曾受到胡錦濤同志親切接見。集團正在開發的房地產項目用地1000畝，建筑面積110萬m2。2011年，公司總資產24億元，凈資產21億元。2.5房地產開發背景2.5.1全國房地產市場運行狀況2011年，全國房地產開發投資61740億元，比上年增長27.9%,增速比上年回落5.3個百分點。其中，住宅投資44308億元，增長30.2%,占房地產開發投資的比重為71.8%。東部地區房地產開發投資35607億元，比上年增長27.2%;中部地區房地產開發投資13197億元，增長25.5%;西部地區房地產開發投資12936億元，增長32.8%。25.3%,增速比上年回落1.2個百分點。其中，住宅施工面積38.84米，增長12.9%。房屋竣工面積8.92億平方米，增長13.3%,增速比全國房地產開發企業土地購置面積4.10億平方米，比上年增長2.6%,增速比上年回落22.6個百分點，土地成交價款8049億元，下恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告降1.9%。2、商品房銷售和待售情況增速比上年回落5.7個百分點。其中，住宅銷售面積增長3.9%,辦公樓銷售面積增長6.2%,商業營業用房銷售面積增長12.6%。商品房銷售額59119億元，增長12.1%,增速比上年回落6.8個百分點。其中，住宅銷售額增長10.2%,辦公樓銷售額增長16.1%,商業營業用房銷售額增長23.7%。東部地區商品房銷售面積5.11億平方米，比上年增長0.1%;銷售額34628億元，增長3.8%。中部地區商品房銷售面積2.93億平方米，增長11.3%;銷售額11895億元，增長29.4%,。西部地區商品房銷售面積2.96億平方米，增長8.0%;銷售額12596億元，增長23.9%。2011年末，全國商品房待售面積27194萬平方米。其中，住宅待售面積增加1322萬平方米，辦公樓增加115萬平方米，商業營業3、房地產開發企業資金來源情況2011年，房地產開發企業本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%,增速比上年回落12.1個百分點。其中，國內貸款12564億元，與2010年持平；利用外資814億元，增長2.9%;自籌資金34093億元，增長28.0%;其他資金35775億元，增長8.6%。在其他資金中，定金及預收款21610億元，增長12.1%;個人按揭貸款8360億恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告元，下降12.2%。4、全國房地產開發景氣指數國房景氣指數選擇2000年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數100點是最合適的水平，95至105點之間為適度水平，95以下為較低水平，105以上為偏高水平。2011年12同比增長(%)房地產開發投資(億元)其中：住宅辦公樓商業營業用房房屋施工面積(萬平方米)其中：住宅辦公樓商業營業用房房屋新開工面積(萬平方米)其中：住宅辦公樓商業營業用房土地購置面積(萬平方米)土地成交價款(億元)恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告房屋竣工面積(萬平方米)其中：住宅辦公樓商業營業用房商品房銷售面積(萬平方米)其中：住宅辦公樓商業營業用房商品房銷售額(億元)其中：住宅辦公樓商業營業用房商品房待售面積(萬平方米)其中：住宅辦公樓商業營業用房房地產開發企業本年資金來源(億元)其中：國內貸款利用外資自籌資金其他資金其中：定金及預收款個人按揭貸款恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告2.5.2項目區域房地產運行狀況1、鶴峰容美鎮商住房現有供給量及結構情況調查。鶴峰縣自2005年以來，已建成有容美廣場、東街小區、保通新城、德勝建材城、銀坤花園、天德世都、梅苑小區、金典大廈8個樓盤，商住房1026套，建筑面積170990平方米。城區內共有房改房、企業改制資約7500余套，在建商住房樓盤長友大廈、容恒海觀天下等1819套。現有各類房屋總量10345套。2005-2011鶴峰建成商品房情況項目名稱住房套數住房面積容美廣場東街小區保通新城德勝建村城銀坤花園天德世都梅園小區金典大廈合計一年內商住房供給來源共1696套，面積20.3萬平方米。其中：保通新城C棟100套，面積1.2萬平方米。鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告恒海觀天下1400套，面積16.8萬平方米。容陽半島196套，面積2.3萬平方米。代性產品主要來自政府建設的保障房，自2007年啟動保障房建設以來，建成與在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。(1)商住房：2006年鶴峰商住房850元/平方米，2011年鶴峰商住房1680元/平方米，5年間銷售價格平均增長14.5%。(2)租賃房：2006年鶴峰租賃房2200元/套·年(60平方米),2011年鶴峰租賃房3000元/套·年(60平方米),5年間租賃房價格平均增長6.3%。(3)商用房：2006年鶴峰商用房4500元/平方米，2011年鶴峰商用房9000元/平方米，5年間商用房價格平均增長14.8%。第三章市場分析3.1市場預測2010年，鶴峰縣城容美鎮常住人口為4.4萬人，各類住房套數在鶴峰武陵山少數民族經濟社會發展實施規劃中，2015年縣城容美恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告鎮鎮人口達到5.7萬人，2020年達到7萬人。人口增加與住房套數之間存在線性關系，將住房套數作為因變量y,人口增加作為自變量x,利用一元回歸模型表示為：a為現有各類住房套數，數值為10345套；b為每套住宅人口數，數值為1/3。一元回歸預測結果：2015年住房套數需求量為14678套，需新增商品住房供應4333套。2020年住房套數需求量為19011套，需新增商品住房供應8666套。3.2價格彈性系數價格彈性是商品需求的價格彈性。某個商品需求的價格彈性是指當收入水平保持不變時，該商品購買量變化比例與價格變化比例之當價格彈性為負數時，反映了價格的變動方向與需求量變動方向的不一致性。價格上升，需求量就下降；價格下降，需求量就上升。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告當價格彈性為正數時，反映了價格的變動方向與需求量變動方向的一致性。價格上升，需求量就上升；價格下降，需求量就下降。2011年，商品房銷售價格為2200元/平方米，消費量660套。商品房價格彈性為：價格彈性=購買量變化比例/價格變化比例=22.7/24.2=0.93根據價格彈性為0.93計算，2015年商品房銷售價格為3867元/平方米；2020年商品房銷售價格為5348元/平方米。年份價格(元/平方米)價格較上年消費量(套)消費量較上年價格彈性系數3.3.1項目內部條件1、項目優勢分析。(1)資產結構良好。鶴峰華龍置業有限公司現有凈資產3280萬元，全為企業自有資金，負債率為零。恩施華龍村置業有限公司2011恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告年總資產萬元，凈資產萬元，負債率為%。恩施華龍集團2011年總資產24億元，凈資產21億元，負債率12.5%。(2)經營管理先進。恩施華龍村置業有限公司主要經營酒店管理、房地產開發、裝飾裝修、醫療療養等。在建的五星級酒店規劃用地13萬平方米，總建筑面積17萬平方米，總投資6億元，項目建成后，是湘、鄂、渝、黔4省市邊區最大的集休閑、旅游、度假、購物等功能于一體的活動中心。華龍集團是恩施州大型綜合性民營企業，集團正在開發的房地產項目用地1000畝，建筑面積110萬m2,具有從事房地產開發5年經驗，擁有專業技術人員人，占%,在全州處于龍頭地位。華龍集團董事長龍華階同志從上世紀90年代開始就成功從事種植業、加工業、建筑業、房地產業等項目的開發建設，特別是近幾年來在恩施州城進行的房地產項目開發，其經濟、社會效益均十分顯著,個人在房地產項目的策劃、建設方面的思維敏捷前沿、決策、建設經驗非常豐富。(3)項目產品優勢。鶴峰華龍半島商住小區三面環水，東西70米，南北300米，規劃平面“一”字型布置，采光面積大，空氣通透性強，遠離交通主干線，噪音污染小，空氣質量高，是鶴峰縣最好商2、項目劣勢分析。(1)項目建設資金儲備不足。項目總投資30700.45萬元，企業自籌8040萬元，通過商業銀行融資10009萬元，預售款12651.45恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告(2)房地產開發閱歷較淺。企業從事房地產開發僅5年歷史，雖與本地已入住的房地產開發企業比有一定優勢，但與州內、省內甚至國內房地產開發企業比，顯得資歷尚淺，經驗不夠。內部條件3、小區地理位置優秀，環境宜人。1、自有資金儲備不足，融資額度較大。2、從事房地產開發時間較短。3.3.2項目外部條件(1)市場剛性需求。鶴峰房地產開發2006年才起步，2009以來，經過國家房地產宏觀調控，現有舊宅套數8526套，在建套數1819套，2020年住房套數總需求量為19011套，缺口8666套。(2)國家政策放寬。未來十年，城市化水平的提高，是拉動中國經濟增長的主要空間，國家經過3年的宏觀調控，房地產調控政策已全部落地，從2012年起，對二、三線城市的房地產開發將從土地供應、融資貸款、首付比例等逐步放寬。(3)居民收入高速增長。2009年—2011年，鶴峰縣農村居民收由2848元提高到3838元，平均增長14%左右；城鎮人口可支配收入由10100元提高到12270元，平均增長10%左右；居民用于房地產消費的購買力不斷增強。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告(1)替代性產品供給加大。鶴峰商住房替代性產品主要來自政府建設的保障房，自2007年啟動保障房建設以來，建成與在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。未來3年內，政府對保障房的投入仍將維持過去3年的平均水平。(2)行業競爭加強。鶴峰縣在建的房地產開發項目有長友大廈、容陽半島、保通新城C棟、恒海觀天下等4個樓盤，這些樓盤竣工外部條件1、2020年住房套數總需求量為190112、從2012年起，對二、三線城市的3、居民收入增加，農村居民進城欲望1、在建與建成保障房共有1300套，其他工租房100套，未來3年內，政府將會繼續投2、在建商品房開發項目竣工后，開發商可能就地轉入新的商品房開發，商品房供應量增3.3.3戰略選擇1、增長性戰略(SO戰略)。(1)強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區其他樓(2)配合項目鶴峰縣地標性建筑的外觀，充分利用良好展示面，(3)利用公司本身所具有的豐富客戶資源優勢，通過有針對性恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告(4)強化、利用發展商良好的社會資源和政府背景資源優勢，2、多元性戰略(WT策略)(1)1—2層建設為商業用房，商業建筑面積12000m2,居住建筑面積102956m2,強化商業住宅的市場優勢。(2)在鶴峰華龍半島商住小區南端，開發酒店、療養等后續項3.4營銷戰略2、確立品牌特色。華農半島商住小區，依托優越的自然環境和(1)水中仙居。通過促進容美親水走廊建設，形成周邊常水靜水水面300畝以上，水陸面積比達到5:1。(2)開闊閑靜。小區建筑成線布置，3層以上住宅視野達到500(3)功能清析。建筑外觀與自然山水溶為一體，室內功能分區恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告簡單清析，引導消費新朝流。3、營銷策略(1)銷售對象。偏好環境質量消費的消費群體。(2)促銷范圍。以鶴峰轄區、鶴峰老藉人口為重點。(3)促銷途徑。廣告宣傳，預約認購。第四章項目選址及建設條件4.1項目選址1、地址名稱。華龍半島商住小區建設項目位于鶴峰縣楊柳潭新區華龍半島。2、地址方位。東距縣政府行政辦公大樓1公里，南至縣一中1公里，西距鶴峰規劃待建長途客運中心1.5公里，北靠規劃待建華龍廣場。3、公共服務條件。距公共休閑區50米，實驗小學700米，鶴峰縣中心醫院1公里。4.2建設條件4.2.1工程地質條件1、鶴峰縣地形、地貌、地震情況恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告鶴峰縣西北部有巫山山脈環繞邊境，東南部有武陵山脈余支沿東北方向橫展全縣，中部為局部陷落盆地。總的地勢是西北、東南兩翼高，中部低。山嶺多東南——西北方向，河流與山脈走向大體一致。境內崇山峻嶺，山巒秀麗。河谷多成深峽，多急流瀑布，喀斯特地形2、工程地質條件(1)地質構造鶴峰縣在地質上位于多種構造體系聯合、復合的部位，具有多期活動的特征，除北部地區受揚子江東西向的明顯控制外，其余部分主要受華夏構造體系的東北向“多”字形構造、新華夏系第三隆起帶南段的黔東褶皺帶的控制，部分地區還受到八面山弧形帚狀旋轉構造的深刻影響，主構造線與黔東褶皺帶大體相同，形成了以高原型山地為主體的地貌結構。(2)地層巖性項目區出露地層有第四系(Q)及白堊系正陽組(K2z)各層巖性特1)第四系(Q)根據物質組份及成因可分三層：恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告①-1黃色、黃紅色、黃褐色粉質粘土，偶含巖石碎塊，稍粘--粘，稍濕--濕，軟塑--可塑，厚度1.5～8米，一般厚度3～4米。①-2卵石層，骨架顆粒為石英砂巖卵石，粒徑一般10厘米左右，空隙中充填砂粒及粘土，濕--飽和，中密--密實，厚度一般2--3米，主要分布于槽谷中。②坡殘積層(Qdl+el):主要由粉質粘土、砂質粘土夾碎石、碎質粘土組成，主要分布于剝蝕殘丘頂部及斜坡坡面表層，厚約1--3米。骨架顆粒為灰、黃色、灰白色石英砂巖卵石、漂石，空隙中充填圓礫及細砂。卵石，漂石礫徑10--25厘米，磨圓度好，分選性差。中密--密實，干燥--稍濕。厚約1.0--2.5米，主要分布于殘丘上部。2)白堊系中統正陽組(K2z)①細砂巖棕紅色、棕黃色長石石英細砂巖夾含鐵質細砂巖，中--厚層構造，砂質結構，泥質膠結，膠結不緊密，屬軟弱--極軟弱巖石。據區域地質資料，厚度>50米。(3)不良地質現象項目區不良地質不發育，未見大規模的滑坡、崩塌地質災害，邊恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告3、水文地質條件(1)含(隔)水層組(2)地下水補、徑、排特征區內分布的含水層組主要為沖洪積層①-2及④層淺部基巖裂隙(3)根據地下水分析資料，本場地地下水對混凝土不具有腐蝕4.2.2市政依托條件華龍半島商住小區工程由鶴峰縣城區電網供電，10KV高壓線路恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告由鶴峰縣自來水公司供給，供水管網已經接至場址附近，完全可以滿足項目要求。項目區市政排水設施完善。該建設項目的排水方式實行分流式，雨水通過小區內集水溝直接排入城市排水干管；生活污水經過處理達項目地處城區西南楊柳潭新區，交通便利，能夠滿足項目建設的寬帶網已建設完成，移動通信網絡已覆蓋全區，通訊條件極為方便。4.3土地征用情況月17日至2012年2月15日在鶴峰縣國土資源儲備交易中心舉行的國有土地使用權拍掛牌出讓活動中竟得，出讓期限：商住房70年，批發零售等商業用房40年。鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告第五章建設規模及建筑設計5.1建設規模擬建商住樓8棟，每棟28層，1-2層為商業用房，3-28層為商1、項目規劃用地面積21603.1m2,建筑占地面積為12421m2,總建筑面積150681.1m2,其中：地上建筑面積129078m2,地下建筑面積21603.1m2。2、商業建筑面積18978m2,居住建筑面積110100m2。3、停車位600個，其中：地上停車位100個，地下停車位5004、居住戶數800戶。5、建筑高度：83m。6、建筑密度：57.4%;容積率：5.97;7、綠地率25%。5.2.1設計依據《民用建筑設計通則》《建筑設計防火規范》恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告《建筑節能工程施工質量驗收規范》(GB50411-2007)《民用建筑節能設計標準》JGJ26-95《建筑樁基設計規范》JGJ94—2008《建筑結構荷載規范》GB50009—2001《建筑結構可靠度設計統一標準》GB50068—2001;《建筑玻璃應用技術規程》(JGJ113-2003,J255-2003)《工程建設強制性條文》建筑04J801結構04G103《屋面工程質量驗收規范》GB50207-2002建設單位提供的項目設計的相關資料和要求5.2.2設計理念1、整體協調強調本片區建設和管理與城市規劃的高度統一，以保證本片區快速健康發展。加強與周邊區域的相互促進、協調發展。2、以人為本重點體現在住宅套型設計、建筑戶型，以關懷人為設計出發點。其設計原則突出住宅功能，而不是簡單地分室；設計中體現廚房、餐恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告廳與起居室的結合，以及臥室與衛生間、貯藏室的有機結合；功能分明"(明廚、明衛、明廳)。3、獨具特色建筑設計在滿足城市規劃的前提下，設計出一個符合市場要求，又能為該地區帶來新的活力，使建設開發獲得成功。4、規劃設計原則(1)充分考慮城市核心地段的標志性，從城市界面著手分析，對空間、體量及城市景觀效果等多方面進行綜合考慮；(2)利于節地，最大限度的使區內的住宅擁有最多、最好的景(3)最大限度的降低較高容積率給地塊居住品質所帶來的影響，同時規劃設計中注重全新綠化空間的創造。為住戶提供一種自然、清新的居住環境，從而最大限度的體現對人居環境的關懷。(4)根據當地的氣候特點，樹立“以人為本”的服務概念，為追求休閑空間的自然與開放。5.2.3總平面布局1、根據地形特點，8棟商住樓房呈“一”字型布置，大樓面向恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告親水走廊。2、雨水排水方式擬采用管道系統排水，排水組織方式為有組織排放。布置，給、排水管線頂部距場區地平面埋深0.5m;供電管線擬采用地纜溝敷設方式，地纜溝深0.8m,溝面設水泥蓋板。護的具體理念與措施。5.2.4建筑平面設計城市住宅流行模式為：家庭向小型化發展，戶規模以3口之家為環境質量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發大提高。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告本建筑地1-2層設計為商業店鋪，其具體方案為：一層設計為商業模式的單個店鋪，以開敞窨形式激發地區活力，實現和周邊區域的相互促進、協調發展：二層為大跨度整層敞開式購物中心。2、住宅戶型設計根據華龍半島商住小區建設項目區位環境和住宅市場需求，在戶型設計中將充分考慮以下因素：(1)套型面積分配合理：本小區建設分為4個戶型，A戶型建筑面積90平方米以下，B戶型建筑面積100平方米以下，C戶型建筑面積120平方米以下，D戶型建筑面積130平方米以下。(2)強調廳的重要性，本方案戶型中廳的最小面寬為4米，擴(3)完善廚房、衛生間內部功能，提高使用率和舒適性。(4)居室面積指標適當，大小居室比例合適，嚴格區分主臥、恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告5.2.5結構設計本項目采用現澆鋼筋混凝土框架結構。梁板柱等均采用鋼筋混凝土全現澆，填充墻采用加氣砼砌塊。1、鋼筋混凝土基礎：墊層為C10細石泥凝土，基礎混凝土強度等級選用C25。2、鋼筋混凝土結構：現澆鋼筋砼框架柱9.6m標高以下C30砼，9.6m標高以上框架柱C25砼，其余現澆鋼筋混凝土梁、板、柱、樓梯等結構強度等級為C25。標高混凝土構件砼強度等級9.600m以下梁、板梯、柱、擋土墻9.600m以上梁、板梯、柱、擋土墻環境條件構件名稱砼強度等級室內正常環境板梁柱室內潮濕環境，非嚴寒和非寒冷地區的露天環境，與無侵蝕性水或土壤直接接觸的板—梁一柱一注：梁柱箍筋和構造鋼筋的混凝土保護層厚度不小于15mm。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告住宅的室內環境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求符合城市住宅建設標準和有關規范，按中高檔住宅有關標準設計。本建筑中住宅均只進行初裝修，由用戶自行進行二次裝修。(1)外墻：天然石材；(2)內墻：雙飛粉；(3)頂棚：雙飛粉；(4)地面：普通水泥砂漿地坪；(5)門窗：塑鋼窗中空玻璃；(6)分戶門：復合防盜門；(7)戶內門：用戶自行安裝；(8)廚房設施：無；(9)衛生間設施：無；(10)陽臺：半封閉式陽臺；(11)其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，不銹鋼扶手。2、商鋪裝修室內環境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求符合城市住宅建設標準和有關規范，本建筑中商鋪均只進行初裝修，由用戶恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告(1)外墻：天然石材；(2)內墻：雙飛粉；(3)頂棚：雙飛粉；(4)地面：普通水泥砂漿地坪；(5)門窗：塑鋼窗中空玻璃。第六章公用輔助工程6.1.1設計依據《民用建筑設計通則》GB50352—2005《建筑給水排水設計規范》GB50015—2003《室外給水設計規范》GB50013—2006《室外排水設計規范》GB50014—20066.1.2給水設計(1)水源本項目供水由鶴峰縣自來水公司直接供水，從市政管網環狀給水管網接入一根PE300供水管作為大樓的生活給水主管。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告(2)給水系統設計大樓三層以下采用市政供水管網直接供水，四層以上采用全自動無壓供水設備供水。給水干管采用PE300供水管、配水管采用PE100供水管。6.1.3排水設計本建筑排水實行分流制，雨水和洗滌污水直接排入市政污水管網，糞便污水經埋地式化糞池處理后排放。排水方式：一層以上采用重力流排水排除。本建筑排水主要為洗滌污水、衛生間糞便污水，排水量取生活給水量的80%計算，最高日排水量約為5000m3/d。洗滌污水和雨水由排水主管收集直接排至院內污水主管，衛生間糞便污水經專用污水管排至埋地式化糞池處理后再排入院內污水主管。院內污水主管直接接入市政污水管網。6.2.1設計依據《民用建筑電器設計規范》JGJ/T16—92。6.2.2設計范圍本報告設計范圍為本建筑的各個強弱電系統，采用綜合布線系統。所謂綜合布線系統是指按標準的、統一的和簡單的結構化方式編恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告系統、電話系統、監控系統、電源系統和照明系統等。因此，綜合布線系統是一種標準通用的信息傳輸系統。6.2.3強電設計需電力增容5288.9KVA。本建筑監控室等重要部位，消防、監控、電梯、水泵等重要設備為一級負荷，其余為三級負荷。器在一級負荷內互為備用，供電能力能夠滿足項目用電要求。低壓供電線路從變電所引入至大樓配電室。低壓供電采用TN-S系統、樹干式和放射式相結合，對重要的或用電量大的負荷采用放射式直接供電，對分散的且非重要的負荷采用樹干式供電。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告4、配電線路一級負荷電力供電線路，干線采用ZR—YJV—0.6/1KV型電纜 (銅芯聚乙烯絕緣聚氯乙烯護套阻燃電纜，額定電壓0.6-1KV),支線采ZR—BV—0.45/0.75KV型導線(銅芯聚氯乙烯絕緣阻燃電線),均穿鋼管敷設。一般負荷選用BV—0.45/0.75KV型導線(銅芯聚氯乙烯絕緣電線),穿阻燃硬塑料管敷設。5、計量：在配電室設總計量，各層配電柜上及各戶設分計量。6、照明：所有房間照明設計和燈具的選型結合裝修和使用布置照度不小于200LX,走道、廁所等照度不小于50LX。配電間、機房等照度不小于20LX。配電室、消防等采用應急照明電源，并保證工加一些帶電池的疏散誘導燈和出口指示燈，應急時間大于60分鐘。作為疏散照明之用，應急時間大于60分鐘。6.2.4弱電設計1、綜合布線系統恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告采用結構化布線，將上述系統有機的集成起來。樓宇自控系統中央控制計算機設于信息通訊中心，系統采用神經元芯片技術，為集散控制形式，控制對象為變配電、空調、通風、給排水、電梯及公共照明等設備，采用LONWORKS總線系統。2、消防控制對除衛生間外的所有防火分區實施監控。3、電話系統為滿足大量的內部通話及數字通信的需求，設一套300門的數字式內部交換電話系統，通過交換機的設置，配置相應的電話機不同的呼入、呼出權限，交換機及配線話務系統設于信息通訊中心。4、有線電視系統本項目配置有線電視，節目信號源來自城市有線電視網。5、計算機網絡系統為滿足辦公自動化和營業系統聯網的需要，本項目設計算機網絡系統，內部采用1000兆ATM局域網方式，對外光纖連接，系統約300個終端。6.3電梯安裝項目設計安裝16部電梯，時速為1.5m/s。由項目單位通過考察，確定電梯生產廠家，由廠家設計安裝。電梯承重1050kg,每次載客恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告6.4暖通設計6.4.1設計依據6.4.2設計參數夏季空氣調節室外計算干球溫度：31.9℃夏季空氣調節室外計算濕球溫度：27.9℃冬季最冷月室外計算相對濕度：69%2、室內設計參數噪聲新風量干球溫度℃相對濕度%干球溫度℃相對濕度%恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告室內風速：冬季<0.2m/s;夏季<0.3m/s。6.4.3設計內容全樓預留分體空調安裝位置，由用戶自行安裝。本次方案包括：2、公共衛生間、有污染源房間的通風排氣系統；3、內走道排煙，防煙，防煙樓梯間前室、消防電梯合用前室的加壓送風防煙系統。本設計夏季考慮降溫，冬季考慮供暖。6.4.4空調系統設計本建筑擬采用分體式空調，把空調器分成室內機組和室外機組兩部分，把噪聲比較大的軸流風扇、壓縮機以及冷凝器等安裝在室外機組內。把蒸發器、毛細管、控制電器和風機等室內可缺少的部分安裝在室內機組中。在設計統一的分體空調器室外機安放擱板時，應充分考慮其位置有利于空調器夏季排放熱量、冬季吸收熱量，并應防止對室內產生熱污染及噪聲污染。6.5.1設計依據《建筑物防雷設計規范》GB50057—6.5.2防雷措施本工程為二級防雷建筑物，應采取防直擊雷、防雷電波侵入和防恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告雷電感應的措施。1、在屋頂上裝設避雷網，利用建筑物的柱內主鋼筋作防雷引下線，利用建筑物基礎鋼筋作防雷接地裝置。2、鋼筋宜綁扎或焊接成電氣通路，并應每18—24米采用引下線接地一次。3、因本建筑屬高層建筑，還應采取防側擊和等電位保護措施。4、建筑物內鋼構架和鋼筋混凝土的鋼筋應互相連接。5、30米及以上部分外墻上的欄桿、門窗等較大的金屬物與防雷裝置應相連。6、垂直的金屬管道及類似物應在底端與防雷裝置相連。《中華人民共和國消防法》(2008年10月28日修訂)《高層民用建筑設計防火規范》(GB50045—1995(2001版))《智能建筑設計標準》GB/T50314—2006《自動噴水滅火系統設計規范》(GT350084-2001)恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告6.6.2建筑消防設計筑設計防火規范》(GB50016—2006)按一類高層建筑設置消防栓箱、消防水管、滅火器及報警器，耐火等級為一級。6.6.3消防給水設計本建筑室內消火栓用水量為30L/S,火災延續時間為2小時，一次滅火用水量為216m3;自動噴淋30L/S,火災延續時間1小時，一次滅火用水量約為108m3;室外消火栓為30L/S,火災延續時間為1小時，一次滅火用水量為108m3。2、消火栓系統(1)每層設2個消火栓箱，每個消火栓箱內設SN65消火栓，每個消火栓陪襯膠水龍帶，長30米，及19mm水槍，箱體上設破玻(2)室內外消防管道均采用DN100鍍鋅鋼管。室內消防管道在6.6.4建筑滅火器的配置危險等級為中危險級。單具滅火器最小配置滅火級別為2A,單位滅恩施上家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告火級別最大保護面積75m2/A,設置手提式MF/ABC4型干粉(磷酸銨鹽)滅火器，共設288具。配電室采用推車式MF/ABC4型干粉(磷酸銨鹽)滅火器。6.7防震抗震6.7.1設計依據《中華人民共和國防震減災法》(2008年十一屆全國人大會常委會第六次會議修訂);《地震安全性評價管理條例》中華人民共和國國務院令第323《建筑抗震設計規范》GB50011-2001(2008版)。6.7.2抗震標準場地所處區域為6度抗震設防區域，設計基本地震加速度值為0.05g,設計地震分組為第一組。按照《建筑工程抗震設防分類標準》(GB50223—2008)規定，擬定本建筑地震設防類別為標準設防，設防烈度為6度，設計地震加速度為0.05g。6.7.3防震措施1、建筑場地應根據地質、地形條件和使用要求，因地制宜設置恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告3、建筑設計應符合抗震概念設計的要求，不規則的建筑方案應按規定采取加強措施；特別不規則的建筑方案應進行專門研究和論證，采取特別的加強措施；不應采用嚴重不規則的建筑方案。4、混凝土樓、屋蓋采用現澆混凝土板。5、混凝土結構構件應控制截面尺寸和縱向受力鋼筋與箍筋的設6、建筑及其抗側力結構的平面布置宜規則、對稱，并應具有良變化，豎向抗側力構件的截面尺寸和材料強度宜自下而上逐漸減小，避免抗側力結構的側向剛度和承載力突變。7、附著于樓、屋面結構上的非結構構件，以及樓梯間的非承重8、框架結構的圍護墻和隔墻，應考慮其設置對結構抗震的不利影響，避免不合理設置而導致主體結構的破壞。9、混凝土結構材料應符合下列規定：1)框架梁、柱、節點核芯恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告區混凝土的強度等級不應低于C30;構造柱、芯柱、圈梁及其它各類構件不應低于C20。2)縱向受力鋼筋采用普通鋼筋時，鋼筋的抗拉強度實測值與屈服強度實測值的比值不應小于1.25;鋼筋的屈服強度實測值與強度標準值的比值不應大于1.3;且鋼筋在最大拉力下的總伸長率實測值不應小于9%。6.8天然氣6.8.1設計依據6.8.2天然氣設計燃氣用戶最高壓力工業用戶其他商業用戶居民用戶(中壓進戶)居民用戶(低壓進戶)1、低壓燃氣管道應選用熱鍍鋅鋼管(熱浸鍍鋅),其質量應符合恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告現行國家標準《低壓流體輸送用焊接鋼管》GB/T3091的規定；2、中壓和次高壓燃氣管道宜選用無縫鋼管，其質量應符合現行國家標準《輸送流體用無縫鋼管》GB/T8163的規定；燃氣管道的壓力小于或等于0.4MPa時，可選用本款第1)項規定的焊接鋼管。3、銅管道應采用硬釬焊連接，宜采用不低于1.8%的銀(銅一磷基)焊料(低銀銅磷釬料)。銅管接頭和焊接工藝可按現行國家標準《銅管接頭》GB/T11618的規定執行。4、鋁塑復合管的質量應符合現行國家標準《鋁塑復合壓力管第1部分：鋁管搭接焊式鋁塑管》GB/T18997.1或《鋁塑復合壓力管第2部分：鋁管對接焊式鋁塑管》GB/T18997.2的規定。5、鋁塑復合管安裝時必須對鋁塑復合管材進行防機械損傷、防(1)環境溫度不應高于60℃;恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告冷地區輸送濕燃氣時陽臺應封閉)等便于檢修的非居住房間內。當確有困難，可從樓梯間引入(高層建筑除外),但應采用金屬管道且引入7.1設計依據1、《國務院關于加強節能工作的決定》(國發〔2006〕28號)會第三十次會議修訂);3、《國務院關于加強節能工作的決定》(2006年8月31日);4、國家計委、國家經貿委和建設部《關于基本建設和技術改造工程項目可行性研究報告增列節能篇(章)的暫行規定》(計資源[1992]1959號);5、《公用建筑節能條例》(中華人民共和國國務院令第530號)(2008年10月1日實施);恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告6、《公共機構節能條例》(中華人民共和國國務院令第531號)(2008年10月1日實施);7、《中國節能技術政策大綱》(1996);10、《湖北省固定資產投資項目節能評估和審查實施辦法》(鄂發改環資[2011]298號。1、按照國家節能設計規范的要求，采用節能技術設計、節能技術和節能材料。2、凡能綜合利用和循環使用的能源均應設置綜合利用設施和循環系統，以提高能源利用率，降低能耗。3、對各種能源消耗均應計量并按有關規定配置計量器具。7.3資源利用分析本項目除在建設期所耗用的建筑材料、消防器材、通信器材及水、電、防雷、暖通設施外，在使用期也沒有經濟意義上的資源利用，只存在的資源優化配置。但在使用期間的水、電能耗不可缺少。必須根項目水資源論證管理辦法》等有關法規要求，在設計中充分體現合理利用和節約能源的方針。按照標準定額規范設計，本項目設計中采用恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告7.4能耗分析7.4.1能耗分布3、天然氣：本項目天然氣消耗為800戶居民生活消7.4.2電耗分析1、生活用能：本項目建成后，居住戶數800戶，按照平均每戶每天用電15度計算，年總用電量450萬千瓦，折標煤1800噸。2、商業用能：預計使用16部功率為10KW電梯，平均每天使用時間為10小時，年總用電量57.6萬千瓦，折標煤230噸。3、其他用能：按照總耗能0.5%計算，年總用電量2400千瓦，7.4.3水耗分析3計算，年耗水量239616m3,折標煤57.9噸標煤。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告7.4.4天然氣分析天用天然氣0.2m3計算，年耗量59904m3,77.8噸標煤。7.4.5總能耗7.5節能措施7.5.1建筑節能設計7.5.2電氣節能設計上。恩施上家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告數建議取值：按國務院2007年5月通知要求，夏季最高限值26℃,冬季20℃,相對溫度40—60%。7.5.3節水措施量。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告家有關的排放標準以內。5、國務院第253號令《建設項目環境保護管理條例》;6、《湖北省環境保護條例》(1997年省八屆人大常委會第31次8.1.2技術導則1、HJ/T2.1～93《環境影響評價技術導則總綱》;2、HJ/T2.2～93《環境影響評價技術導則大氣環境》;3、HJ/T2.3～93《環境影響評價技術導則水環境》;4、HJ/T2.4～1995《環境影響評價技術導則聲環境》;5、HJ/T19～1997《環境影響評價技術導則-非污染生態影響》;8.2主要污染源分析該項目在施工過程中，機械設備噪音及施工中粉塵或泥土對周圍恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告環境會造成一定的污染；項目投入運營后，主要污染源如下：1、固體垃圾：主要來源于公共場所客人的廢棄物和加工間、食堂烹飪等過程中產生的廢物。2、廢水：主要是沐浴和衛生間廢水及各類操作間的洗滌廢水，均為生活污水。3、廢氣：食品加工中產生的油煙、水蒸汽、爐灶燃燒煤氣、燃油設備排放的有害氣體和汽車排放的尾氣，其主要成份為CO、NO2、SO2、鉛塵、烴類等有害氣體。4、噪聲：主要來自于汽車運行、空調系統、設備間機器運轉發8.3環境保護措施8.3.1地表水環境防治措施(1)對于施工機械、運輸車輛沖洗廢水、施工生產廢水采取沉淀、隔油處理措施。(2)施工人員的糞便污水修建臨時化糞池處理。(3)各類廢水嚴禁不經處理直接排放。(4)施工期廢水經過沉淀池預處理后排入城市污水管網。2、營運期項目設計采用雨水、污水分流排放系統，以減少污水的總排放量。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告污水經管網集中并初級處理后可就近排入市政污水系統。8.3.2環境空氣污染防治措施1、施工期施工人員的辦公生活區應盡量安排在施工粉塵作業點和生活爐不是很大。2、營運期8.3.3噪聲污染防治措施恩施上家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告合理的施工平面布置和作業時調整來減少噪聲對施工人員的影響。8.3.4固體廢棄物處置措施1、施工期工棄碴應盡可能用于鋪路、回填及綜合利用，使碴場占地面積減小。隨著工程的完工，應及時清理現場，平整土地及綠化。2、營運期8.3.5室內廢氣的處理的廢氣可考慮自然通風和機械排風結合的方式。8.3.6電磁污染的處理影響通訊、電腦的運行，對污染源應進行屏蔽處理。8.4水土保持措施8.4.1工程開挖前水土保持措施恩施上家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告算開挖外運土石方量將達到80萬立米，本項目約占2/3以上，開挖將形成泥沙堆積，在雨季不可避免的會發生土壤侵蝕，產生泥沙流失，并可能對工程及城市防洪造成威脅。需在開挖前，采取截、排水措施、攔擋措施防止降雨對坡面的沖刷造成流失。1、開挖前，在其周邊布置好排水措施；2、開挖過程中嚴格控制邊坡，避免開挖面上崩塌；3、施工過程中要求盡量做到挖運平衡，減少臨時堆放，并及時將棄土運送到城建部門指定的場所傾倒，要特別防止阻塞河道形成次生災害。8.4.2工程開挖后水土保持措施基礎開挖、施工用地臨時堆放的建筑用土、石等材料受雨水的沖刷而產生以及施工結束后大量裸露地表，受雨水的沖刷而產生，因此重點應在堆放前做好預防工作，結束后作好植被恢復工作。1、施工過程中應減少土石方臨時堆放，開挖的土石方不能利用的應盡量及時運到指定位置；2、在施工用地臨時堆放材料的周邊布置臨時攔擋；3、施工結束后清理剩余材料和建筑垃圾，轉運到指定位置；4、對可綠化區域布設植物措施。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告第九章勞動保護與安全衛生9.1設計依據(國家勞動部[1998]48號)9.2勞動保護措施2、根據國家有關規定，對特殊工種(如電工)配備所必須的勞老保險。位。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告9.3安全生產1、防觸電：建筑物的電纜進線處均應可靠的重復接地，電報設2、繼電保護：變配電所進線開關柜采用反時限電流保護，變壓器出線柜采用過電流過載保護和溫控保護。3、防雷：當低壓線路電纜理地時，在入戶端應將電纜金屬外皮置相連。低壓配電系統接地形式為TN-S制，由變電室引出專用PE線，與N線嚴格分開，所有正常不帶電的金屬構架等均應與PE線作良好的電器連接。PE線干線沿電纜溝和橋架敷設。重復接地與防雷接地及弱電系統接地共用接地板，綜合接地電阻不大于1歐姆。4、電壓：檢修照明電壓不高于12伏，以確保檢修人員不致發生恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告5、組織機構：設立安全管理部門和安全管理群眾組織，設立專職工的職業病防護及衛生保健。安全部門定期對職工進行安全教育，6、安全機制：業主和施工企業、監理人員、項目管理部門要樹嚴格按照國家勞動部(1998)48號《關于生產建設項目工程項目職業安全衛生監察的暫行規定》的規范進行職業安全衛生工程設計，以防為主，從根本上保障工人的安全與健康。2、對于產生廢氣、灰塵的地方，在設計中均應考慮通風除塵措恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告3、加強綠化、凈化空氣、美化環境。4、在營運期，加強室內及周邊的環境衛生管理，做到院內潔凈、美觀，符合國家衛生環境標準。第十章組織管理、招標及實施進度10.1項目組織管理1、實行項目法人責任制，由項目法人承擔項目的一切社會、經濟、市場風險。2、強化管理：項目在各級政府和主管部門的領導下，明確職責，統一協調，實行宏觀指導，微觀監督，有序建設。3、項目管理制度：(1)工程實行招標制；(2)項目法人責任制；(3)工程監理制；(4)合同管理制。4、選擇信譽好，管理水平高，技術力量強，機械設備齊全，工程質量有的建筑施工單位進行公開招標，引入競爭機制，確保工程合格率和優良率，并能在計劃工期內完成施工的企業。恩施上家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告5、指定工程技術人員，現場處理日常事務，抓安全、抓管理、務。6、嚴格資金管理：資金是項目順利實施的保證，因此，必須全10.2招標管理察設計、施工、監理、設備材料采購實行招標。10.2.1編制依據3、《建設工程質量管理條例》國務院第279號令4、《實施工程建設強制性標準監督規定》建設部第21號令恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告5、《工程建設項目招標范圍和規模標準規定》國家發展和計劃委員會第3號令6、《工程建設項目可行性研究報告增加招標內容和核準招標事項暫行規定》國家發展和計劃委員會第9號令7、《湖北省招標投標管理辦法》(湖北省人民政府令第306號)10.2.2招標范圍1、勘察設計招標范圍：本項目的勘察設計招標實行全部招標2、施工招標范圍：本項目的施工招標實行全部招標。3、監理招標范圍：本項目監理招標實行全部招標。4、重要設備、材料采購招標范圍：本項目所有重要設備、材料采購實行全部招標方式確定供應商。10.2.3招標組織形式本項目招標組織形式擬采用委托招標形式，由項目業主單位成立項目辦公室，委托有相應資質的招標投標代理機構進行招標代理工作，并由招投標管理機構監督，確保項目招標工作順利實施。10.2.4招標方式根據《中華人民共和國招標投標法》的有關規定，本項目招標方式擬采用公開招標方式。通過在招投標代理機構發布招標公告，在全國范圍內擇優確定勘察設計單位、施工單位、監理單位及重要設備、材料供應商。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告本項目招標工作將嚴格執行《中華人民共和國招標投標法》和省、州所屬招投標管理機構的建設工程招標投標工作程序流程。具體流程如下：1、獲取相關批文：2、招標備案；3、招標文件的編制；4、發布招標公告；5、投標單位資格預審；6、開招標會，發布招標文件；7、踏勘現場；8、招標答疑會；10評標；12、發中標通知書。招標范圍招標形式招標方式不采用備注恩施上家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發項目可行性研究報告全部招標部分招標自行招標招標公開招標邀請招標招標勘察設計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√工程監理√√√設備材料采購√√√自主決策根據項目建設方案研究并提出項目建設工期和實施進度方案，以便科學組織實施過程中各階段的工作，按工程進度安排投資，確保項目按期建成并投入使用，發揮投資效益。10.3.1項目實施計劃建設工期一般是指擬建項目永久性工程開工之日，到項目全面建成投產或交付使用所需要的全部時間，建設工期主要包括土建施工、設備采購與安裝、生產準備、設備調式、聯合運轉、交付使用等階段。根據國家建設部《關于