DEDEAC 對成熟，未來逐步向存量市場轉變；1.5線四、聚焦核心城市群及都市圈，把握城市結四、聚焦核心城市群及都市圈，把握城市結業轉移正在步入全面優化產業鏈布局的新階段。業轉移正在步入全面優化產業鏈布局的新階段。半年市場表現超預期，銷售、投資等指標均為歷史同期最高水平，半年市場表現超預期，銷售、投資等指標均為歷史同期最高水平，進剛性和改善性住房需求釋放，但政策效果并不明顯。201小時交通圈基本形成，京津冀產業轉移地區發展格局持續優化，已經成為西部地區經濟發展的重要引擎。房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究1經過20多年的快速發展，當前房地產市場的發需和改善性住房需求仍有空間，但城市與區域之間分化或將進一步加劇。2022年上半年，行業處于快速下行通道，房企風險尚未完全出清。4看，各地“因城施策”優化調控力度不斷加大，部1住建部數據顯示，2019年，城鎮居民人均住房建筑面積達到39.8平方米。要回歸本源，把握城市結構性機會，聚焦主流區域與城市，實現高質量發展。人口規模及吸引力決定新房市場空間，高能級城市虹吸效應仍突出，住房需求釋放動能強力度大等，人口保持凈流入，但人口增速較關配套政策，新生兒數量以及家庭結構的變化或將為和都市圈已經逐漸成為支撐和帶動我國城鎮化發展的重要載體。2021年，長三角、珠三角、京津冀、趨勢。其中，開發代建業務、物業和商業管理服務、租賃住房等有望成房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究3中指研究院自2003年起開始進行城市投資吸引力研究，研究對象涉及全國297經驗。該研究是目前國內數據最新、覆蓋面最廣2022年，我們繼續通過量、價兩大維度來研判城市的價值及發展潛力，并結合城市及房特征，對方法體系進行完善和迭代優化，以期更精準的挖掘城市房地產開發投資吸引力。我們通過對海量特征，對方法體系進行完善和迭代優化，以期更精準的挖掘城市房地產開發投資吸引力。我們通過對海量相互影響銷售投資比土地去化周期人均銷售面積人均住房面積房價收入比地價房價比房價及漲幅 投資增速溢價率影響生產要素流動效率規模效益財政結構研發資本收入儲蓄環境教育醫療機場高鐵地鐵相互影響人口房產最終消費者 流入人口基礎一市場容量----增值潛能--規劃利好 城市房地產開發投資吸引力影響價量決定城市活力及潛能需求滿足度供求關系決定價格市場空間影響房價市場熱度影響預期收入支撐利潤空間反映城市宜居性決定購買力水平供求關系價格支撐產業創新資源環境財富水平經濟實力市場規模交通通達市場熱度決定就業機會 金額城市群重大活動投資交通面積我們圍繞市場容量和增值潛能兩大維度對城市房地產4劃中我們增加各城市未來舉辦重大會議或體育賽事的情況。本期報告提高了環境及配套的指標權重，特別是醫療城市房地產開發投資吸引力規劃市場容量增值潛能規劃市場規模市場熱度交通通達性財富市場規模市場熱度交通通達性財富水平供求關系需求滿足度房價支撐人口基礎經濟實力產業與創新土地平均溢價率土地平均溢價率近三年房地產開發投資額平均增速房價及漲幅地價房價比房價收入比人均商品房銷售面積人均住房建筑面積土地去化周期商品房銷售投資比商品房銷售額近三年商品房年均銷售面積及平均增速房地產開發投資額城市群/高鐵/重大活動等規劃利好建成區路網密度軌道交通運營里程高鐵通車列次機場客運吞吐量每千人床位數普通高等學校數量空氣質量人均儲蓄存款余額城鎮居民人均可支配收入500強企業數量上市公司數量金融機構本外幣各項存款余額發明專利授權數量R&D經費支出占比第三產業增加值占比人均公共財政收入固定資產投資額增速全社會消費品零售總額及增速人均GDPGDP總量及增速人口出生率常住人口占全省比重常住人口城鎮化率常住人口密度小學在校生人數大學在校生人數常住人口增量常住人口規模若xij為正向指標，則若xij為逆向指標，則權重的確定結合了主觀和客觀賦因子分析法是用少數新變量解釋熵值法是用來判斷某個指標離散根據各城市不同指標的標準化得各城市數據主要來自：中指數據市統計年鑒、中國城市建設統計年鑒、房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究5上海北京深圳廣州900-28005000-13000500-1200烏魯木齊泉州煙臺威海濰坊300-10002000-6000200-9006表：2022年中國地級以上城市房地產開發投資吸引力百強排名城市城市排名省(區、市)排名省(區、市)城市城市省(區、市)省(區、市)城市城市省(區、市)省(區、市)城市城市省(區、市)省(區、市)1北京北京26溫州5176227江西52濰坊77江蘇3深圳28江蘇53廊坊784廣州29沈陽54鎮江795杭州30石家莊5580秦皇島6成都3156唐山817武漢3257828335883威海9345984包頭3560保定8536江蘇61呼和浩特8637泉州62873863江門88江西佛山39貴陽6489連云港江蘇合肥40金華65泰州90柳州鄭州416691蚌埠426792桂林43臺州68銀川934469濟寧94鄂爾多斯20濟南45哈爾濱黑龍江709521福州46徐州江蘇7196張家口2247煙臺7297德州23廈門48739824珠海49烏魯木齊7499衢州255075株洲100榆林等1.5線城市緊隨其后，前二十名均為二線及以上核心大，人口增量明顯，投資吸引力連續5年保持全國第五位；成都、武漢、南京、蘇州、重慶位列6-10位，其中成都憑借成房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究71.北京18.天津17.青島17.青島20.濟南20.濟南2.上海5.杭州2.上海5.杭州8.南京9.蘇州13.寧波15.合肥6.成都10.重慶12.長沙51-1003.深圳3.深圳4.廣州14.佛山19.東莞201-250251-297珠三角、京津冀三大重點城市群及山東半島核心城市經濟實力雄厚，產業相對發達，創濟和人口首位度有望繼續提升，資源集聚能力也將進一步增強，伴隨著人口的持續導入8一線城市經濟、人口、購買力水平保持領先，但房地產市場發展相對成熟，未來逐步向存量GDP均值（億元）平均增速02000GDP均值（億元）平均增速02000400060001線1.5線2線2.5線3線3.5線4線8.2%11.9%3.3%2.8%4.7%4.0%4.6%01000200030001線1.5線2線2.5線3線3.5線4線32473-1-2-10100002000030000400001線1.5線2線2.5線3線3.5線4線7.9%8.1%7.2%8.3%8.2%7.6%7.7%但整體仍顯不足，市場逐步向存量市場轉變。2021年，北京和上海新房成交套數占新房二手房總量的比重分別為33.0%和1.5線及二線城市虹吸效應突出，人口集中度不斷上升，新房市場空間較大。1.5線及二線城市多為省會長，存在一定調整壓力。中長期來看，此類城市虹吸效應明顯，隨著人口的持續流入，未來2.5線城市主要為普通省會城市和獨立的經濟強市，經濟發展向房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究住房需求影響因素優勢城市的結構性機會是下階段市場最判斷城市房地產開發投資潛力的關產業是城市發展的底層動力，經濟、交通便捷性都決定了城市對外來人口的9人口規模及人口吸引力是判斷城市競爭力和住房需求空間的核心指標時，也帶來更多的居住需求。在全國人口總量見頂、人口規模紅利接近尾聲的背景下分化將進一步加劇，產業經濟發達、就業機會多、收入水平高的城市，人口將保持流緩，而更多低能級城市和經濟欠發達地區未來或將面臨人口持續流出，住房需求也將逐步萎縮。政策相繼出臺，居民家庭結構可能發生改變，改1)人口流動趨勢：人口繼續向長、珠三角以及中西部省會城市聚集，但增速普遍放緩但除個別城市外，2021年人口增量普遍低于過去十年的年均增量從人口規模來看，2021年，全國共有40個城市常住人口超800萬，數量與2020年末持平。其中2000萬以上人口城房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究2021年常住人口規模（萬人）哈爾濱長春沈陽北京大連太原濟南青島臨沂西安中西部省會城市南京成都嘉興寧波南昌溫州貴陽福州泉州廈門南寧2021年常住人口增量（萬人）天津石家莊京津冀&山東半島太原中原城市群濟南青島鄭州西安成渝城市群合肥蘇州蘇州上海2021年常住人口規模（萬人）哈爾濱長春沈陽北京大連太原濟南青島臨沂西安中西部省會城市南京成都嘉興寧波南昌溫州貴陽福州泉州廈門南寧2021年常住人口增量（萬人）天津石家莊京津冀&山東半島太原中原城市群濟南青島鄭州西安成渝城市群合肥蘇州蘇州上海武漢成都長三角武漢長三角杭州杭州寧波重慶南昌長沙長沙貴陽長江中游廣莞深圳福州泉州昆明廈門南寧廣州佛山注：西安常住人口含西咸新區共管區，粵閩浙沿海城市群因具體包含城市未公布，本次報告沿用海峽西岸城市群注：紅色表示2021年常住人口增量高于過去十年人口年均增量。22021年，人口繼續向東南沿海發達城市群及中西部核心城市聚集，長三角、珠三角、粵閩浙沿海城市群以及武漢、成長江中游城市群是長江經濟帶的重要組成部分，也是實施促進中部地區崛起戰略的重點區域，近年來發展動能持續增東部沿海城市群重點城市及中西部核心城市小學在校生規模大且增速較快，人口潛力突出房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究10%人數少，增長快人數多，增長快10%人數少，增長快人數多，增長快龍巖龍巖8%8%長沙西安武漢長沙西安武漢貴陽南京6%貴陽南京6%濟南南寧銀川烏魯木齊廈門濟南南寧銀川烏魯木齊廈門嘉興六盤水清遠無錫佛州湛江合肥鄭州鄂爾多斯珠EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up2(定),海)西鄂爾多斯珠EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up2(定),海)西?？谖嘀萦芰终闹荼本３啥继m州4%?西寧太原蘭州4%?西寧呼和浩特寧波揭陽福州惠州o?泉州沈陽青島茂名EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up2(天),玉)EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up2(津),林)上海深圳廣州三亞廊坊汕頭o?昆明三亞廊坊汕頭o?昆明東莞2%唐山濰坊宿州遵義滄州2%唐山濰坊宿州遵義滄州?石家莊周口邯鄲南昌開封溫州新鄉南昌開封溫州新鄉保定洛陽畢節2021年小學在校生人數（萬人）2021年小學在校生人數（萬人）1200%04020曲靖亳州昭通60駐馬店1001200%04020曲靖亳州昭通60駐馬店100平頂山。信陽濟寧平頂山。信陽濟寧-2%菏澤安陽-2%菏澤安陽大慶牡丹江哈爾濱贛州徐州大慶牡丹江哈爾濱贛州徐州金昌遼陽鷹潭金昌遼陽鷹潭錦州南陽內江上饒內江上饒鐵嶺資陽齊齊哈爾瀘州鐵嶺資陽齊齊哈爾瀘州人數少，負增長-6%人數多，負增長2018-2021人數少，負增長-6%人數多，負增長2018-2021年復合增速注：重慶2021年小學在校生203.09萬，近三年復合增長率為-1.0和4.3%，上海、天津、杭州、青島、濟南、合肥、寧波、南京、無錫向平穩發展階段。2022年3月，國家發改委印發《2022年新型城鎮化和城鄉融合發展重4表：2021年主要省份及其省會城市常住人口及城鎮化水平份常住人口注：遼寧、湖北、陜西、江西城鎮化率變化幅中西部地區城鎮化率偏低的人口大省城鎮化空間較大，城鎮化仍處快速發展階段，其省會城市對人口的吸引力有望進房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究20182018年，總書記就指出“發展是第一要“十四五”時期堅持創新驅動發展的重要戰略，高素質人才對提升城市經濟活 323227*2223*21323227*2223*21*高校數量多、大學生基數大的城市在人才競爭方面優勢明顯。根據各城市統計局數據，2021年，廣州、鄭州、高校畢業生是潛在的剛需購房群體，若在畢業后能留在高校所在城市就業生活，對當地房地產市場需求將形成重慶各普通高校應屆畢業生留渝就業率持續穩定年的42.18%上升到65.12%，且人才有從一線城市回流。表：2021年以來重點省市部分“人才政策”一覽表6①全市：放開省級以上表彰或認定的先進模范人物、高層次人才、高技能人才落戶，放寬本科及②島外：降低?？?、技工院校畢業生等各類人員勵這些領域工作，政府給予每人每年1萬的元/月發放，補貼時間為5年；來太原工作后購買太原市域內新建商品房或二手房（不含購買近親金山區根據新政規定，只要人才積分達到60分，即可申請入住人才公寓，65分以上可申請租房梁溪區經政府認定的高層次和高技能人才可落實購房資格，高層次人才可獲得購房補貼（最高浙江、南京、長沙等省市出臺人才落戶相關政出臺人才津貼、生活/創業補貼、購房/租房補貼、人才住房等方面的政策。如長沙在2021年出臺《中國（湖南）自由貿易試驗區長沙片區人才聚集發展若干措施》，從10個層次緊缺急需人才最高給予200萬元獎勵補貼、200平方米獻的高層次人才，市區兩級將提供最高200萬元的獎勵；梁溪區經政府房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究碩士以上，濰坊則為大專以上；針對副高級職稱人員的購房補碩士以上，濰坊則為大專以上；針對副高級職稱人員的購房補4)住房需求結構：人口年齡結構上移、鼓勵生育等政策落地推動改善性需求釋放對比“四普”以來的人口年齡結構變化，我國人口年齡結構持續上移，2020對比“四普”以來的人口年齡結構變化，我國人口年齡結構持續上移，2020年模高于其他代際，對改善性住房需求形成有力支撐。此外，90代際出生人口盡管較60-80代際有所下降，但降幅較小，在多地發布鼓勵生育政策，或進一步推動改善性住房需求釋放新生人口是城市未來發展的希望，出生率高的城市人口增長有保障，同時由此帶來的家庭結構變化也對住房產品趨勢降低住房成本、教育成本、提升教育資源可得性等來出生人口(左)年均出生人口(左)出生率‰(右)省(市、自治區)省(市、自治區)省省(市、自治區)省(市、自治區)省(市、自治區)25002000人02015年，實施全面兩孩政策2021年，實施三孩政策1523146540從全國整體來看，伴隨著人口老齡化的持續深化，近年來我國少子化問題亦較為突出，人口出生率整體呈下降態勢。人口生育率下降，2013年和2015年我國分別放開“單獨”兩孩和全面兩孩政策，次年人口出生率有小幅度提升，2020年表：2021年部分?。ㄊ?、自治區）常住人口出生率2013年，實施“單獨”兩孩政策房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究人口出生率下降但仍處高位的省份貴州青海廣東甘肅21‰21‰200120112021200120112021200120112021200120112021近幾年人口出生率下降明顯的省份21‰21‰2001201120212001201120212001201120214個直轄市人口出生率處于相對低位21‰3‰200120112021200120112021200120112021200120112021全國平均水平（下降5.75個千分點）。人口多，出生率高汕頭人口多，出生率高汕頭吳忠廣州茂名肇慶惠州武漢EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up4(上),鄉)呼和浩特15002000天津沈陽寧波烏蘭察布EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up4(山),黑雞河)EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up1(佳牡),順)2人口少，出生率低0深圳人口少，出生率高遵義遵義合肥固原中衛東莞合肥固原中衛東莞海東昭通湛江佛山。賀州海東昭通湛江佛山。賀州銀川西寧寧德邯鄲南平梅州西寧寧德邯鄲南平梅州長沙石家莊龍巖商丘南寧成都杭州南寧成都杭州8南昌金華2021年常住人口（萬人）8南昌金華2021年常住人口（萬人）蘇州溫州0烏魯木齊50025001000北京無錫0烏魯木齊50025001000北京無錫大連6泰州揚州宜昌6泰州揚州宜昌鞍山鎮江上海鹽城哈爾濱南通鹽城哈爾濱南通4齊齊哈爾4齊齊哈爾鐵嶺人口多，出生率低-人口多，出生率低-2021年出生率(?)珠三角、粵閩浙沿海城市群城市人口規模大且出生率普遍較高，未來人口增長潛力大，改善需求有空間。常住人口超四室房型，滿足多元化居住需求。南通、綿陽等則給予多孩家庭購房優惠/補貼。預計隨著各地相關配套政策持續跟進，三孩家庭的增加一方面為房地產市場需求提供支撐，另一方面，改善性住房需求進一步釋放，住房需求結構亦將發生變化。表：2021年以來重點省市部分多孩住房政策一覽表對生育二孩、三孩未滿18周歲的居民家庭在沈陽行房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究購房優惠/為符合相關條件的注冊結婚登記夫妻最高提供2100%80%60%40%20%0%90平米以下n90-120平米120-144平米u144-200平米a200平米以上 4%%%8%11%18%15%7%2%4%3%8%15%14%13%14%28%4%%17%3%8%2%9%6%7%3%3%8%8%2%1%2%4%7%7%4%1%2%2%3%1%6%6%6%6%6%8%7%%4%EQ\*jc3\*hps13\o\al(\s\up1(2),6)EQ\*jc3\*hps13\o\al(\s\up1(%),%)EQ\*jc3\*hps13\o\al(\s\up2(1),7)EQ\*jc3\*hps13\o\al(\s\up2(%),%)%%19%24%16%19%21%20%25%13%38%19%18%27%22%22%36%30%29%25%26%22%26% 48%16%38%42%36%31%54%26%39%46%46%51%46%55%47%52%40%44%38%34%55%54%55%50%52%48%61%43%56%47%34%51%42%38%39%35%39%3%5%8%9%9%10%12%12%15%18%19%20%23%2%3%6%9%14%15%17%上廣深北海州圳京一線城市濟長成西武蘇杭合寧無佛青重南天沈福廈二線城市揚贛蕪紹泉南東廊三四線城市從數據來看，近年來，住房產品成交結構特征也反映出改善性需求釋放的趨勢。從2021年30個重點城市新房成交結27%32%25%30%33% 41%35%48%人口是城市發展的基礎，人口聚集為城市帶來規模效應的機會仍較大。當前人口繼續向東南沿海地區和中西部省會城市聚集，武漢、成都、西安等中西部省會城島、寧波等東部核心城市人口增長較快，對住房需求有較強支撐。另外，人口年齡結構上南亞國家轉移，倒逼我國產業轉型升級。在新地區積極承接產業轉移“十四五”時期東部地區加快培育先進制造業集群，推動產業轉型升級，中西部、東北地區重點承接技術密集型和勞動力密集型產業轉移內大循環吸引全球資源要素優勢顯著提升，制造業布局進一步優化、區域協同顯著增表：我國四大區域制造業發展導向強化關鍵核心技術創新，提升創新策源能力快培育世界先進制造業集群。積極承接新興產業布局和轉移，建設內陸地區開放高地，著力打源原材料基地、現代裝備制造及高技術產業基地。工、新材料、輕工產品等勞動密集型產業、綠色食品房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究新能源汽車產業：步入規模化發展階段，長產業供應鏈承壓，未來產業布局或將進一步優化略，以融合創新為重點，突破關鍵核心技術，……加快建設汽車強國”。銷量整體處于下滑態勢，但新能源汽車依舊保持較快增速。表：我國主要新能源汽車品牌城市布局情況蔚來汽車將生產工廠布局在長三角重點城市合肥，年產能最高達2021年3月，小米宣布進入新能源汽車領域，同年正式落戶北京經開區，目前房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究在的堵點和難點問題。2022年3月以來，上海新冠疫情對汽車產業鏈沖擊明顯，上汽大眾、上汽通用、上汽乘用車和特斯海等長三角城市為核心，但中下游產業鏈可能將加快向生物醫藥產業：疫情凸顯產業戰略地位，長我國生物醫藥行業目前已進入全面發展階段。我國生物醫藥產業從20世紀80年代開始速。2015年后推出一系列醫改政策，鼓勵行業創新，特別是新冠疫情暴發使得生物醫藥產業備62)經濟水平：2021年24城GDP超萬億，一線及長三角GDP萬億城市達24個，東莞首次躋身GDP萬億城市行列，2022年一季度天津、上；武漢經濟呈現全面恢復態勢，GDP排全國第9位；東莞首次邁上“萬億GDP臺階房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究快速發展，全市GDP同比增長13.3%。2022年以來各城市GD季度經濟平穩開局，而天津、上海、深圳等城市受疫情等因素影響增速放GDP（億元）GDP（億元）2022Q1經濟受疫情影響較大。經濟受疫情影響較大。規上工業增加值同比下降0.6%；采礦業增加值同比增長技術制造業、戰略性新興產業增加值同比二產穩定增長帶動經濟平穩開局。計算機和其他電子設備制造業、汽車和石油加工經濟運行受疫情影響。規模以上工業增加經濟平穩開局。高技術制造業增加值同比經濟平穩開局。規上工業增加值同比增長電氣機械及器材制造業對工業增長貢獻最經濟運行穩健向好。規上工業增加值同比經濟穩定開局。一季度規上工業總產值突經濟平穩運行。規上工業增加值同比增長經濟增速有所下滑。規上工業增加值同比經濟增速有所放緩。規上工業增加值同比經濟平穩開局。規上工業增加值同比增長GDP（億元）GDP（億元）2022Q1經濟開局良好。規上工業增加值同比增長經濟運行穩中向好。規上工業增加值同比但一季度消費總額和進出口總額增長只有經濟運行受疫情影響。規上工業增加值同中央積極部署，適度超前開展基礎設施投資，北京、上海、杭州等城市充分發揮重大項目“壓艙作用，2021年底中央經濟工作會議作出工程；……促進項目盡快落地實施、形成實物工作量”。地方政府積極響應擴大重點領域投資，充分發揮重大基建項目“壓艙石”作用。2022年以來，多個重點城市先后發布點發力以5G、城際高速鐵路、工業互聯網等為代表的新基建領域，將有助于加速產業數字化進程，培育經濟增長新動能。房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究企業實力企業實力：長三角、珠三角、京津冀上市公司及500在產業集群化發展過程中，龍頭企業的產業集聚帶動效應越發凸顯。龍頭企業不僅為當地帶來更多就業機會和稅收貢產業轉型升級，形成良性循環。我們通過梳理上杭州共計安排634個市級重點建設項目，年寧波計劃安排市重點工程建設項目420個，總武漢共安排市級重大項目433個，年度計購買力：一線及杭州、南京等二線城市居民購買力強，北京、上海、無錫等城市居民存貸比有空間房地產市場快速發展，住房需求大量釋放，住戶貸款余購買力：一線及杭州、南京等二線城市居民購買力強，北京、上海、無錫等城市居民存貸比有空間房地產市場快速發展，住房需求大量釋放，住戶貸款余長三角企業發展潛力大。多數科創板/創業板上市公司（億元）（億元）度（億元）（億元）度注：存貸比=住戶貸款余額/住戶存款余額，其中蘇州、青島、福州、嘉興、九江、揚州為人民幣口徑，其余城市為本漢、濟南、天津、西安、沈陽為2020年數據。數據來源：中2021年，北京、上海、廣州、深圳、重慶等城市住戶存款余額在2萬億以上房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究算收入，是最主要也是最直接反映城市財政實力和產業發展水平的指標。政府性基金預算收入的主要構成項是土地出讓收入可能存在的波動性也就越大。2022年，受行業持續下行影響，各地賣地收入大幅下降，2021年17城一般公共預算收入破州、蘇州、深圳、上海等長三角、珠三角城市財政自給率高圖：一般公共預算收入超500億且財政自給率超80%的城市財政自給率是指一般公共預算收入和一般公共預算支溫州、福州、南寧、貴陽、西安等城市近幾年土地財政依賴度偏高，太原、昆明、石家莊等城市2021年土地出讓收入明顯下降，財政壓力增大2021下半年以來，隨著調控政策和信貸環境的持續收度明顯降溫。根據財政部數據，2021年，全年均一般公共預算收入的比值僅為0.29，排40個主要城市末位。房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究圖：2019-2021年重點城市年均土地出讓收入與年均一般杭州、福州、太原、長春等城市2021年土地出讓收與一般公共預算收入比值下降明顯。受20表：重點城市2019-2021年土地出讓收入與一般公共預算收入的比值變化2021年土地出讓收入與一般公共預算收入比值下降的城市2021年比值上升的城市城市土地出讓收入/一般公共預算收入城市土地出讓收入/一般公共預算收入城市土地出讓收入/一般公共預算收入201920202021201920202021201920202021杭州重慶重慶北京北京福州溫州上海太原沈陽成都長春銀川天津青島蘇州南寧鄭州南京石家莊大連無錫北海武漢南昌寧波深圳濟南呼和浩特廈門哈爾濱西寧廣州貴陽國房地產市場逐漸步入存量時代，增量市場規模北京、上海、深圳研發投入保持全國領先水平，成都、鄭州等中西部核心北京、上海、深圳研發投入規模領先全國。2020年，國家級軍工科研機構，研究創新投入持續處于全國前列，房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究30城專利授權數超3萬件，北上廣深、蘇州、杭州、南京、天津等城市專利授權數較高2020年，30個城市專利授權數超過3萬件，占全國比重近60%。專利授權數是衡量城市10萬件以上，占全國比重22.5%。實推進，三省一市以G60科創走廊為紐長三角城市群專利授權數在百萬左右，是專利授權規模最多的區域。珠三角是我國另一個創新高疫情在全國多地暴發，深圳、上海、北京等核心城協作。近兩年，因疫情沖擊，出行（航空、高鐵）需求急劇下滑，預計疫情影響消除后需求將明顯反彈。《加快建設全國統一大市場的意見》中也提到要“促進商品要素資源在更大范圍內暢通費各環節的暢通、勞動力等各項資源要素的流通都離不開現代流通網絡的支撐，交而喻，交通樞紐城市的優勢也將在未來構建國內大循環過程中得到發揮。渝地區雙城經濟圈等樞紐集群建設；以內暢外聯為主題，加未來集聚輻射能力有望進一步提升房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究完善重慶、成都國際航空樞紐服務功能，實施成都雙流機場提質增效改完善成都、重慶快遞樞紐設施，強化與西安協同聯動，共同建設全球寧波等城市聯動發展，成渝城市群中推進成都天府機場及雙流機場建設，增強成都表：重點建設的國家綜合交通樞紐城市重點建設的國家綜合交通樞紐城市提升北京、天津、上海、杭州、南京、廣州、深圳、成都、重慶、沈陽、大連、哈爾濱、青島、廈鄭州、武漢、海口、昆明、西安、烏魯木齊等樞紐城市全球聯通水平和輻射能級，拓展海陸空多元化交提高石家莊、太原、呼和浩特、長春、寧波、合肥、福州、南昌－九江、濟南、長沙-株洲-湘潭、南寧、貴陽、拉薩、蘭州、西寧、銀川等樞紐城市集聚輻射能力，增強寧波、合肥、長沙等樞紐城市國際推進唐山－秦皇島、雄安、邯鄲、大同、包頭、通遼、營口、吉林、齊齊哈爾、連云蘇州－無錫－南通、溫州、金華（義烏）、蚌埠、蕪湖、泉州、贛州、上饒、煙臺陽、商丘、南陽、襄陽、宜昌、黃岡－鄂州－黃石、岳陽、懷化、衡陽、珠海、湛江州、柳州、桂林、欽州－北海－防城港、三亞、攀枝花、瀘州－宜賓、萬州－達州義、曲靖、大理、寶雞、榆林、安康、酒泉－嘉峪關、格爾木、中衛、喀什、庫爾勒建設，優化樞紐港站及集疏運體系、連接系統布2)高鐵、民航、軌道交通網建設持續推進，帶動勞動力等資源要素流動更加順暢2021開通運營10條高鐵線路，鄭濟高鐵即將開通運營，渝西高鐵即將開工建設北和北京之間的旅行時間，是北京連接環渤海和東北工業基地兩個經濟區域的重要來西端將連接蘭考與徐蘭高鐵，極大增強了魯南和中原地區交通互聯互通的重要連接線路。線路全長380公里，2020年6月，鄭濟高速鐵路山東段進入實質性施工階段。鄭規劃建設的高速鐵路區域連接線，是浙皖贛鐵路通道的重要組成部分，目前昌景黃高鐵線下工程施工房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究萬公里，高鐵運營里程數已實現《中長期鐵路網規劃》制定的2025年目標。近兩年疫情對航空運輸業沖擊明顯，但疫情影響消除后航空仍是重要出行方式近兩年疫情對航空運輸造成明顯沖擊，2022年強化。2021年6月，成都天府國際機場正式通航投運，成為繼北京、上海市；2021年8月，青島膠東國際機場正式投0城市軌道交通內聚外聯，城市外延擴大，帶動沿線區域價值提升圖：2021年中國城市軌道交通運營里隨著城市交通網絡的完善和市民出行方式的改變，軌0隨著城市交通網絡的完善和市民出行方式的改變，軌北京成都市公共交通客運總量529.5億人次，其中廣州北京成都市公共交通客運總量529.5億人次，其中廣州蘇州鄭州截至2021年底，共有50個城市開通城軌交通運營線大連合肥長春mmm廈門運營線路長度濟南哈爾濱規劃建設線路總長度線網規模繼續擴大。貴陽mw石家莊mi并進，全力建設立體交通網絡，在此過程中，核心城市群3)物流業整體逐步復蘇，物流樞紐城市或迎新發展機遇等都具有全局性的影響。2022年，在國內多地疫情反復及國際地緣政治沖突影響下，物流運持力度。加快寧波舟山大宗商品儲運基地建設，開展大宗商品儲運基地整體布局規劃研究。2022年，中央財政安排50億房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究典型物流企業的物流產業園、物流中心等場地資源布局可以2021年，順豐營收突破2000億，是中家持續加大基礎設施建設力度的當下，綜合交也將帶動區域經濟快速發展，特別是核心城市20212021年，全國房地產市場規模仍有新突破，露等因素影響，購房者置業信心明顯轉弱，市場活躍度迅速下滑，土地市場亦降溫明顯，多宗地塊流拍撤牌。2021年9月起，中央及各部委頻繁釋放積極信號，需求端和供給地產政策，促進剛性和改善性住房需求釋放，但政策效果并不明顯。2022年1-5置業信心未得到有效修復，全國商品房銷售規模同比大幅下降，土地市場整體延續低溫運行態勢，僅個別城市在土拍規則好轉，短期來看，隨著政策效果的逐漸顯現，基本面較好的熱點城市市場有望率先企穩回溫。值(億元)112233445566778899房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究2021年，東部沿海以及中西部二線城市住宅及商辦用地出讓金排名靠前。根據2021年全國住宅用地和商辦用地出讓1)市場概況：一線及熱點二線城市投資保持增長態勢，市場規模優規模大，正增長規模小，正增長40%規模大，正增長襄陽30%南通●荊門湛江金華南通●ooooooo溫州20%-o長沙鹽城無錫武漢oooooo紹興oo寧波東莞10%濟南昆明成都廣州珠海福州蘇州上海惠州天津北京南EQ\*jc3\*hps15\o\al(\s\up4(石),昌)EQ\*jc3\*hps15\o\al(\s\up4(家莊),沈陽)0%佛山南京杭州重慶00oo廊坊。10002000青島300040005000oooooo渭南。合肥oo太原。西安。瀘州。貴陽。oo太原。西安。瀘州。貴陽清遠張家口清遠張家口深圳-20%●-30%泰州蚌埠-30%2021年同比增速2021年同比增速規模大，負增長-40%從房地產開發投資額來看，一線及熱點二線城市房地產開發投資額規模突出且多數保持增長態勢，房企投資積極性較2021年商品房銷售面積(萬平方米)40002021年商品房銷售面積(萬平方米)3500300025002000150010005000成都成都2021年人口增減量杭州南通濟南南通濟南合肥上海西安上海溫州2021年常住人口(萬人)050010001500200025003000馬太效應愈發明顯，基本面較強的城市人口規模突出且人口持續流低；東部熱點二線以及中西部核心城市人口規模較大，且人口繼續大規模流入，為房地產市場提供了較強此外，南通、惠州、紹興等長珠三角城市群內部三25002000萬1500平方米10005000可售面積出清周期(按近12個月月均成交面積計算)45403530252050房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究706050平40米30200泉泰宜萍紹南臺徐福鎮贛溫麗淮漳連鹽無金揚蘇宿安濰嘉淄湖惠南南眉宜杭濟舟蕪滄上肇成貴銀合西滁北濟青珠海深州州春鄉興通州州州江州州水安州云城錫華州州遷慶坊興博州州京充山賓港短期庫存及出清周期反映市場短期的供求關系，庫存出清周期長預示著短期市場去化壓力較大，房價面臨調整下行壓13:1-613:1-914:1-314:1-614:1-915:1-315:1-615:1-916:1-316:1-616:1-917:1-317:1-617:1-918:1-318:1-618:1-919:1-319:1-619:1-920:1-320:1-620:1-921:1-321:1-621:1-922:1-3放松收緊放松2014.7-2016.92016.9-2019.12商品房銷售面積同比80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2020H12018：2019：18513:1-613:1-914:1-314:1-614:1-915:1-315:1-615:1-916:1-316:1-616:1-917:1-317:1-617:1-918:1-318:1-618:1-919:1-319:1-619:1-920:1-320:1-620:1-921:1-321:1-621:1-922:1-3放松收緊放松2014.7-2016.92016.9-2019.12商品房銷售面積同比80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2020H12018：2019：185條收緊政策120條收緊政策2017：245條收緊政策67城限購，60城限售多次降準降息21/2兩集中土拍16/12房住不炒，因城施策北京:17/3限離婚+限商16/930北京認房又認貸20/12兩道紅線20/8三道紅線17/4法拍房去庫存全面取消限購(除北上廣深)17/3廈門限售?利率為基準?首套首付25%?不限購城市首套首付最低25%，各地可下浮5個百分點；20/1“新冠”暴發圖：2013年以來全國商品房銷售面積同比變化與房地產調控政?貸清不認房?貸款結清的二套房首付為30%收緊2020.8-2021.126從市場發展階段來看，2014年，全國房地產市場整體進入調整周期，伴隨著各地放松限購等降準降息、房貸新政、棚改貨幣化安置等政策的施行，房地產市場快速恢復。22020年初，新冠肺炎疫情暴發，房地產市場短期成交平。2021年下半年，多個調控政策加碼疊加部分企業債務違約，導致市場信心明顯下滑，購調整周期。2022年以來，全國房地產市場整體處于深度調整階段，各地因城施策優化力度不明顯，政策優化調整到市場企穩恢復尚需時間，而部分基本面較好的城了幾年調整期，但2020年疫情后多數城市市場活入快速發展通道，政策加碼后多數城市市場進入調整周期。2020年疫情后多地優化房地產政策疊加珠三角城市群：2015年除個別城市外，珠三角各城市商品房成交面積同比均增長，且多數城市在2016-2珠海緊隨其后，2020年區域多數城市市場成交區域內多數城市市場進入上升周期，但隨著2016年北京930新政發布、2017年成渝城市群：2015年多數城市市場規模提升，但是三四線城市市場成交規模基數低，近些年在區域規劃利好釋放、棚房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究47圖：2020年以來五大城市群代表城市商品住宅月長三角珠三角京津冀長江中游成渝200%50%-50%-100%2022年以來，房地產市場延續調整態勢，中央及各部委頻繁釋放積極信號，各地亦塊，市場有望率先步入恢復通道，但對于大多數城市來說，個別城市外整體延續低溫態勢，中央和各部委頻繁釋放積極信號，各地加值得關注的是，隨著熱點城市政策放松力度的加大，這部分城市的市長期來看，城市分化態勢將更加明顯，企業需拓儲優質城市的優質地塊，把握結構性82021年末，我國常住人口城鎮化率已達到64.7%，城市群一體化發展有序推進，成渝地區雙城經濟圈建設開局起步，長江中游、北部灣、關中平原、蘭州-西寧等城市群建立省際協服務資源疏解轉移，強化快速交通連接，發展成為與鄰近大城市通勤便捷、功能互補、產業配套的長三角珠三角京津冀長、珠三角城市梯級完備，城市群形態形成；京津冀僅北京形成首都都郊區化，三四線需求有人口基礎好，質量高，住房需求旺盛。大型城市群大城市強核階段，核心城市具備強吸附力，但輻射長三角珠三角京津冀長、珠三角城市梯級完備，城市群形態形成；京津冀僅北京形成首都都郊區化，三四線需求有人口基礎好，質量高，住房需求旺盛。大型城市群大城市強核階段，核心城市具備強吸附力，但輻射長江中游、成渝是中西部區域發展重心，產業轉移首要承接地。人口成渝、長江中游城市群核心城市遠未達到飽和，且部分核心城市與周邊差距不明顯，尚處于吸聚階段。山東半島、中原、粵閩浙沿海大中型城市群要集中于核心城市。三關中平原、北部灣主要為地區中小型城市群，區域整體發展較東北地區經濟、人口規模中等，但人口流出嚴西部多數城市群經濟發哈長、遼中南山西中部、黔中、滇中呼包鄂榆、蘭西、天山北坡、寧夏沿黃中小型城市群劃能級較高，城市群基城市群地位經濟人口水平劃能級較高，城市群基經濟較發達，中原城市房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究部、黔中、滇中、呼包鄂榆、蘭州－西寧、寧夏沿黃、天山北坡等及人口規模優勢突出，市場容量較大，其他中小型城市群尚處及人口規模優勢突出，市場容量較大，其他中小型城市群尚處產開發投資額同比增速房銷售面積(萬產開發投資額同比增速房銷售面積(萬m2)房銷售金額(億元)GDP(萬/km2)2021GDP2021GDP平均增速珠三角9長江中游全國/////粵閩浙沿海/63%///焦核心城市群與都市圈也將成為房企最有效的投資布局策略。4粵閩浙沿海城市群因具體包含城市未公布，本次報告沿用海峽西岸城市群覆蓋范圍統計；長江中游城市群和成渝城市群均出現規劃中只長三角區域基礎設施體系建設取得新進展，科技產業融合程度持續深化，短期疫情沖擊不改長期發展色，上海龍頭帶動作用凸顯，蘇浙皖各揚所長，產業競爭力不斷增強。到波及，短期經濟下行壓力加大，隨著疫情得到控制，預計區域經濟將逐步企穩。過去高度專業化分工、供應鏈聚集為產業帶來高效率的同時，也在疫情封控階段風險而尋找替代產能區域。但從長期來看，長三角仍強的區域之一，發展潛力突出，區域經濟實力也為房地產市場率先恢復奠定了基礎。表：2022年長三角城市群房地產開發投資吸引力排名987298721上海杭州南京蘇州上海杭州南京蘇州寧波合肥無錫溫州常州嘉興口虹吸效應明顯，投資吸引力位居二、三位。2021年蘇州GDP規模和常住人口時在上海部分產業外遷過程中，蘇州有望承接部分產能，投資吸引力位居區域第四位；寧波是我國重要的港口城市和對外經濟貿易城市，受長三角一體化的帶動明顯，城市投資潛力逐漸提升，投資吸引力位居城市群第五位。馬鞍山GDP增長率（右）450004321540000350008%3000025000億元6%20000450000%0溫慶城銅池杭鎮江城揚馬鞍山GDP增長率（右）450004321540000350008%3000025000億元6%20000450000%0溫慶城銅池杭鎮江城揚錫海波紹金華湖通舟合肥湖滁江蘇浙江安徽2271818109163551400311027880866966617602514595758547636795635557861141333622657243953553362265724391704183411661004房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究經濟規模仍居全國首位，GDP達4.3萬億元；蘇州位居全國第六；杭州、南京、寧波、無錫、合肥、南通經濟規模均超萬從不同地區來看，江蘇省各城市GDP均值為9010億元，經濟基本面較好，2021年蘇州GDP達2.3萬億，且蘇州是）；目標，2021年實現GDP接近7000億元。安徽省僅合肥2022年一季度，長三角三省一市GDP總量超6.6萬億元，4、5月，長三角多地疫情反復，導致經濟作增強，各城市基礎設施不斷完善，疊加經濟基礎雄厚、產業資源豐富及人才吸附力強，長三角城核心城市人口集聚效應進一步顯現，2021年杭州人口增加超20萬，居城市群首位23.93023.92012.49.810.42012.49.810.49.5萬人5.85.87.01.60.21.62.6萬人5.85.87.01.60.21.62.60.50.60.60.50.60.60.10.50-1.3-0.4-0.9-0.4-1025002000萬1500人1000500024892021年常住人口數量122012209659547126663224173993675525341285458452249216671535341942947773748上海蘇通無錫鹽城江蘇揚鎮江杭溫波金華浙江嘉興紹興湖舟合肥慶滁蕪湖宣城馬鞍山池銅安徽長三角軌道交通規劃發布，上海、南京、杭州、合肥、寧波帶動交通一體化發展2021年6月，為貫徹落實《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》戰略長三角地區成為多層次軌道交通深度融合發展示范波西站、紹興北站、溫州南站、溫州東站、臺州中心站、衢州西站、長興二季度以來政策端持續改善，杭州、蘇州、寧波等市場有望逐漸企穩萬平方米萬平方米90060030002021年銷售面積（左）同比（右）60%萬平萬平900方米方米600300-60%3000-100%0山2022年1-5月銷售面積（左）同比（右）山60%20%-20%-60%-100%房地產開發投資吸引力研究房地產開發投資吸引力研究萬平方米萬平方米2021年，受行業調整影響，長三角城市群房地產市場表現前熱后冷，多地上半年下降。具體來看，2021年杭州、南京住宅銷售面積同比增幅均超四成，無錫、上海增長打亂。南京、蘇州、寧波等地受高基數以及市場圖：2016年至2022年5月長三角城市群重點城市商品住宅月度銷售面積及同比走勢萬平方米萬平方米6個月移動同比(右)300250200500 蘇州銷售面積(左)同比(右)6個月移動同比(右)300250200500萬平方米萬平方米6個月移動同比(右)300