GREENFIELDCAPITALGROUP2012-04-25產業地產盈利模式產業地產與商業地產比較產業地產商業地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式，包括住宅或寫字樓等底商、購物中心、綜合市場等.產業地產是指以用于工業生產、倉儲、運輸、配套等各種用途的房地產形式，包括廠房、倉儲、工業配套等。但二者都不單純是地產，區別于單純的工業或者商業，而兼有地產、工業或商業、投資等房地產和龐大產業鏈條上的不同類型有機結合產生工業或者商業地產；二者都是產業發展對于產業鏈條上各個環節要求越來越專業、越來越精細的必然產物；商業經營的專業化、大型化、集中化催生商業地產；工業生產的集中化、工業廠房要求的高標準化、生產與資產經營的專業化等催生產業地產。商業地產與產業地產盈利模式比較商業地產盈利模式商業地產盈利模式產業地產盈利模式u對于開發商而言，可售可租．盈利在于銷售u對于運營商來說．盈利主要在于以高素質、高標準的經營，以獲取穩定租金和管理費為利潤主要來源；對于小業主來說.u開發商一是通過與制造商合作開發賺取適當開發利潤，是自建再通過銷售或者出租獲取利u運營商則以其專業的素質和優質服務賺取租金收人和管理費；小業主則是自己生產賺取利潤，是出租獲取租金回報。商業地產與產業地產盈利模式比較產業地產與商業地產二者盈利模式具有很大的相似性。產業地產與商業地產二者盈利模式具有很大的相似性。最主要的區別在于土地投入成本，產業地產成本遠遠少于商業地產，據統計，工業用地的基準地價只有商業用地的1／4，而實際出讓價格，工業用地只有同類地段商業用地的1／5到1／10，甚至更低。從而投資門檻較低這將是產業地產發展一個難得的好機會。當然．由于產業地產后期經營管理要求更加專業、更加復雜．所以國內至今涉及產業地產開發商屈指可數。對于產業地產和商業地產盈利模式。近來出現了一些新的形式，比如商鋪信由于行業環境和相關法律法規配套并不是很完善。中國地產證券化也將是一個不斷摸索和改進完善的過程。總的來說，地產證券化是一種趨勢國外著名基金比如摩根士丹利、高盛、嘉德置地、普洛斯等已經把目光鎖在了中國的商業、商業地產與產業地產盈利模式比較產業地產商運營模式1．主要以土地溢價增值而獲取利潤投資開發商在完成項目基礎設施建設后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現項目中部分土地或整體土地的轉讓、出讓房地產投資基金或其他專業產業地產投資開發商。如美國普洛斯產業地產集團在蘇州工業園區投資開發蘇州普洛斯物流園產業地產商運營模式2．進行項目開發，通過長期持有經營收益或出售產品獲利項目投資開發商，或獨立，或聯合，進行項目的整體開發，通過已建成房地產項目的出租、出售或租售結合等方式，實現項目的收益。通常表現為在項目地塊上建造標準的廠房、研發中心、商服配套等設施后，進行已定的產業主題類企業招商引進，從而獲取項目銷售后所帶來的利潤或長期持有項目而取得經營管理收益。如“物流房地產商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，進行一級開發包括基礎設施的建設，打造設施平臺，吸引物流企業入駐。普洛斯只作房地產投資開發和物業管理，日常物流業務仍由客戶操作，其本質是開發商而非物流商。星月集團開發的上海松江的“大業領地”等項目亦如此。產業地產商運營模式3．3．通過與工業企業聯合，按需訂制地產開發模式而獲利產業地產開發商取得工業用地后，進行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產業企業強強聯合，按產業企業需求量身訂制工業廠房等產品項目，從而實直接銷售模式直接銷售模式先租賃再銷售模式先租賃再銷售模式完成租約，再整體資產打包出售完成租約，再整體資產打包出售開發商自己經營最后整體打包上開發商自己經營最后整體打包上 以土地溢價增值而獲取利潤完成基礎設施建設后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現部分或整體以土地溢價增值而獲取利潤完成基礎設施建設后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現部分或整體土地轉讓、出讓房地產投資基金或其他專業產業地產投資開發商進行項目開發，通過長期持有經營收益或出售產品獲利進行項目開發，通過長期持有經營收益或出售產品獲利通過已建成房地產項目的出租、出售或租售結合，實現項目收益通過與工業企業聯合，按需訂制地產開發模式而獲利通過與工業企業聯合，按需訂制地產開發模式而獲利取得土地后，進行項目主題包裝與概念推廣，與已確定主題的企業聯合，按產業企業需求訂制工業廠房等產品項目，實現最低風險下的項目收益提供針對園區企業的服務而獲利提供針對園區企業的服務而獲利為入園企業提供員工培訓、商務活動的組織等各個方面的服務產業地產的投融資產業地產直接和間接投融資產業地產直接和間接投資產業地產投資直接投資,'產業地產公司股票產業地產投資基金債券直接投資產業地產開發商場、廠房等產業地產投資信托基金各種產業地產投資基金產業地產開發上市產業地產投資信托基金私募產業地產投資信托基金產業地產直接和間接融資直接融資：是指貨幣資金供給者和貨幣資金需求者之間直接發生的信用關系。雙方可以直接協商或在公開市場上由貨幣資金供給者直接購入債券或股票。間接融資：是指貨幣資金供給者與貨幣資金需求者之間的資金融通通過各種金融機構中介來進行，譬如銀兩大融資方式的優點對應對方在發揮融資功能時的融資劣勢，從而構成一個功能相對完善的融資體系。產業地產融資方式股權融資債權融資產業地產融資分類股權融資債權融資產業地產外部融資其他融資內部融資主要包括：轉讓出租固定資產、出售流動資產等方式。產業地產企業兼并等方式債權融資主要包括：企業債券、銀行貸款、委托貸款、信托貸款等其他融資主要包括：產業地產預售、融資租賃、建筑企業墊資等產業地產融資具體方式第十八，委托貸款第十九，商品房預售（購房貸款）第十八，委托貸款第十九，商品房預售（購房貸款）第二十，融資租賃第二十一，夾層貸款第二十二，開發商企業間基金第二十三，建筑企業墊資第二十四，賣方信貸第二十五，產業地產證卷化第二十六，前沿貨幣合約第二十七，產業地產辛迪加第二十八，通過保函和信用證融資第二十九，反向抵押貸款第三十一，股權回購－真貸款、假合作第三十二，其他融資方式－票據貼現、股票和債券抵押第二，產業地產信托融資第三，保險投資計劃第四，國內IPO第五，境外IPO第六，買殼上市第七，造殼上市第八，借殼上市第九，存托憑證（DR）上市第十二，房地產信托基金REITS第十三，產業地產公司私募第十四，產業地產項目股權合作第十五，產業地產企業債券第十六，產業地產企業收購和兼并第十七，產業地產典當銀行貸款是產業地產企業融資的主要渠道，目前產業地產開發企業至少有60%以上的資金是來自國內銀行系統。產業地產業的銀行貸款主要有土地儲備貸款、產業地產開發貸款、產業地產企業流動資金貸款和銷售環節的住房按揭貸款。（1）國內銀行貸款：受“央行121號文件”影響，產業地產企業流動資金貸款、土地儲備貸款受到嚴格限制，產業地產開發抵押貸款要“四證齊全”。（2）國外銀行貸款：與國內銀行相比，外資商業銀行條件略微寬松。目前外資銀行在國內做產業地產融資的種類主要有建筑貸款和開發貸款。開發貸款條件基本等同于國內銀行（對個別優質項目可以有所寬松），貸款時間相對國內銀行較快。（3）銀團貸款：又稱辛迪加貸款（SyndicatedLoan），是由獲準經營貸款業務的一家或數家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機構參加而組成的銀行集團（BankingGroup）采用同一貸款協議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。貸款對象主要是國有大中型企業、企業集團和列入國家計劃的重點建設項目。第二產業地產信托融資產業地產信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個和兩個以上委托人的合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為收益人的利益或特定目的，第二產業地產信托融資2005兩年全年各家信托公司共發行推出各類產業地產信托產品204個。根據負債關系，可將產業地產信托簡單分為債務型信托和權益性信托，債務型信托主要有貸款型信托，權益型信托主要有股權型信托和優先購買收益權信托（又叫財產信托）。另外還有債務型和股權型組合而成的混合型信托。貸款型信托框架信托貸款委托資金委托人信托貸款委托資金委托人委托收益償還貸款信托公司委托收益償還貸款信托公司提供擔保提供擔保特點：以信托貸款形式運作，貸款期限較短，對資金安全性要求高，單純依靠信托資金，開發規模會受到一定限制，融股權回購型信托框架委托資金信托公司委托人委托資金信托公司委托人委托收益委托收益提供擔保提供擔保特點：信托資金用以收購開發商部分股權，到期后開發商回購，回報率在合同中固定。本方式可以幫助開發商補足自有資金，提供信用等級，有益“夾層”（mezzaninefinancing）指介于股權與優先債權之間的投資從資金費用角度來分析，夾層融資低于股權融資，如可以采取債權的固定利率方式，對股權人體現出債權的優點；從權益角度來分析，其低于優先債權，所以對于優先債權人來講，可以體現出股權的優點。這樣在傳統股權、債券的二元結構中增加了一層。在我國的產業地產信托業務中最初表現為混合融資，即以權益融資和債務融資結合的方式向信托投資公司融資。財產信托融資模式資產委托人提供具有較強變現能力的信托財產，委托給信托公司，設立財產信托公司將信托收益權轉讓給投資者，不需要額外的擔保，作為財產信托可以適當規避資金信托合同不超過200份的限制，是資產證券化的有益嘗試。第三保險投資計劃保險資金在我國數量龐大，保險資產總量高達15000億人民幣，一直以來缺少投資2006年初，保監會開始鼓勵保險資金投資基礎設施產業，2006年3月28日《保金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》出臺。《辦法》出臺后，保險公司的投資計劃可以采取債權、股權、物權及其他可行方式投資基礎設施。6月26日《國務院關于保險業改革發展的若干意見》（簡稱《意見》）明確表示，允許符合條件的保險資產管理公司逐步擴大資產管理范圍。《意見》明確表示，在風險可控的前提下，鼓勵保險資金直接或間接投資資本市場，逐步提高投資比例，穩步擴大保險資金投資資產證券化產品的規模和品種，開展保險資金投資不保險投資計劃框架保險公司保險公司申請投資計劃批準申請投資計劃批準托管合同監督合同獨立監督人劃撥資產指令監督受托人監督項目基礎設施項目劃撥資產委托合同托管合同監督合同獨立監督人劃撥資產指令監督受托人監督項目基礎設施項目劃撥資產委托合同國內IPO上市是指產業地產企業設立股份有限公司，首次在國內主板A股或B股上市融資，目前，我國滬深兩市共有90家產業地產上市公司。內地企業在境外直接上市（IPO）涉及境內權益的境外公司在境外直接上市（IPO）國內A股上市公司的境外分拆上市由于直接上市門檻很高，審批時間長，產業地產企業上市申請受到宏觀調控影響大，不可能有大批產業地產企業上市。過資本市場購買一家上市公司一定比例的股權來取得上市地位，然后通過反向收購的方式注入自己有關的資產和業務，實現間接上市的目的。產業地產企業產業地產企業控股收購上市公司 產業地產業務注入買殼上市案例分析沿海收購ST豐華上海久昌股份轉移競買南上海商業上海久昌股份轉移競買南上海商業產業地產淄博三河上海海港沿海地產投資沿海地產投資成為第一大股東出售部分資產出售部分資產產業地產主業注入ST上海豐華產業地產主業注入ST上海豐華沿海鞍山剝離無關資產深圳爾泰剝離無關資產深圳爾泰投資公司鞍山高新開發區產業地產項目北京紅獅涂料有限公司上海3601號房產造殼上市是指國內欲上市的公司首先通過控股、合資或直接設立附屬公司等方式，與境外未上市公司確立一定產權關系，然后該境外公司取得上市地位后，國內企業通過該境外公司，注入國內企業的資產和業務，從而達到境外上市的目的。即所謂的“紅籌模式”。造殼上市框架上市公司上市公司境外公司境外公司產業地產業務產業地產業務境內控股、設立、合資反向收購注入造殼上市案例分析SOHO(中國)注冊地SOHO(中國)注冊地：維京群島香港和美國設立國內控股項目北京紅石實業北京紅石實業有限公司SOHOSOHO現代城、博鰲蘭色海岸建外SOHO、長城腳下的公社2002年，公司計劃在美國紐約證券交易所和香港聯交所上市，由高盛公司擔任主承銷商。綠城集團融資結構綠城中國控股有限公司摩根大通綠城中國控股有限公司摩根大通Investment才智控股才智控股有限公司綠城控股在私募后再綠城控股在私募后再綠城產業地產集團綠城產業地產集團借殼上市是指集團公司或大型企業將下屬的一個子公司或部分資產改造后上市，然后在將其他資產注入，繼續重組上市，從而避免額度管理的上市行為。借殼上市案例分析華潤置地北京華潤大廈控股上海華潤時代廣場擁有產權深圳華潤中心華潤集團上海華潤時代廣場擁有產權深圳華潤中心華潤集團借殼上市總結集團可以通過上市公司這個融資渠道，進行資產的重組；這種方式相對簡單，在目前海外發行REITS相對較難，國內產業基金法尚未出臺的情況下，能簡單的將優質資產變現，且不喪失對物業的控制。上市公司在這里起到了集團資本運作平臺的作用，經對同時在大陸和海外都擁有上市公司的集團（即同時擁有大陸和海外兩個資本運作平臺）－如華潤集團、首創集團、國美集團、沿海集團、冠城集團等無不都是資本運作的高手。第九存托憑證（DR）上市存托憑證是指一國證券市場流通的，代表外國公司有價證券的可轉讓憑證，存托憑證上市一般是指，某國的上市公司為使其股票在國外流通，將一定額度的股票，委托銀行保管，由保管銀行通知國外的存托銀行在當地發行代表該股份的存托憑證，然后存托憑證開始在國外證券交易所或交易柜臺交易。第十中國預托憑證（CDR）CDR是英文ChinaDepositoryReceipts的簡稱，中文為中國預托憑證，或稱中國存托憑證。CDR是海外公司在中國內地上市集資的一種方式，投資者購買CDR就相當于購買海外公司的股票。CDR實際上是中資股返鄉融資潮應運而生的產物。按照預期，在實現紅籌股發行CDR后，藍籌股、外資股也將跟隨其后發行CDR。國內證監會目前還未正式開放這種融資途徑。第十一上市再融資可轉債：是指發行公司依法發行、在一定期間內依據約定的條件可以轉換成股份的公司債券；分離交易的可轉換公司債券：上市公司可以公開發行認股權和債券分離交易的可轉換公司債券。非公開發行：指上市公司采用非公開方式，向特定對象發行股票的行為，即上市公司的定向私凈資產收益率最近三個會計年度加權平均凈資產收益率不低于6%最近三個會計年度加權平均凈資產收益率不低于6%,最近三個會計年度加權平均凈資產收益率平均不低于百分之六要求披露公司現金分要求披露公司現金分紅信最近三個會計年度實現的年均可分配利潤不少于公司債券一年的利息融資時間間隔距前次發行的時間間距前次發行至少應間隔一個會計年度沒有時間間隔沒有具體的融資規模配股總數不得超過總股本的30%本次發行后累計公司債券余額不超過最近一期末凈資產額的百分之四非公開發行股票，是指上市公司采用非公開方式，向特定對象發行股票的行為，即上市公中國證監會2006年3月公布實施《上市公司章程指引（2006）》，明確規定除公開發行股份、向現有股東派送紅股、以公積金轉增股本外，上市公司還可以通過非公開發行股份增發行對象為非公開發行股票的特定對象應當符合下列規定：境外戰略投資者的，應當經國務院相關部門事先批準。產業地產上市公司非公開發行案例分析全資子公司集團公司全資子公司集團公司StarlexStarlex關關 非公開發行北京京冠產業地產購買北京京冠產業地產購買分離交易的可轉換公司債券2006年5月12日證監會正式公布了《上市公司證券發行管理辦法》，辦法規定上市公司可以公開發行認股權和債券分離交易的可轉換公司債券(簡稱“分離交易的可轉換公司債券”)。發行分離交易的可轉換公司債券應當符合下列規(一)公司最近一期末經審計的凈資產不低于人民幣十五億元；(二)最近三個會計年度實現的年均可分配利潤不少于公司債券一年的利息；(三)最近三個會計年度經營活動產生的現金流量凈額平均不少于公司債券一年的利(四)本次發行后累計公司債券余額不超過最近一期末凈資產額的百分之四十，預計所附認股權全部行權后募集的資金總量不超過擬發行公司債券金額。分離交易的可轉換公司債券的特點分離交易的可轉換公司債券的特點分離交易的可轉債使被低估的轉債期權價值得以提升，對投資者而言更具吸引力，同時這種一次審批兩次融資的方式也降低上市公司的發行成本。但是相比普通的可轉債，分離交易的可轉債將面臨更大的付息壓力，而且其發行條件更為嚴格，因此這種融資方式更適合它賦予上市公司兩次籌資機會：先是發行附認股權證公司債，這屬于債權融資；然后是認股權證持有人在行權期或者到期行權，這屬于股權融資。第十二房地產信托基金REITS（RealEstateInvestmentTrusts）房地產信托基金是采取公司或者商業信托的形式，集合多個投資者的資金，收購并持有產業地產或者為產業地產進行融資，并享受稅收優惠的投資結構。它實質上是一種證券化的產業投資基金。房地產信托基金REITS的結構基金投資者基金投資者信托公司基金管理公司信托公司基金管理公司產業地產投資信托產業地產項目產業地產項目房地產信托基金REITS嘉茂信托嘉茂信托(CapitaMallTrust)新加坡第一只、也是亞洲地區(除澳大利亞和日本外)的第一只上市房地產信托基金單位信托證券持有者投資CMT發售（2002年7月，（2005年4月，物業凈收益代表行使權力資產管理服務托管人費用物業凈收益代表行使權力資產管理服務托管人費用資產管理費受托人BermudaTrust受托人BermudaTrust(Singapore)Limited經理人CapitaMallTrustManagementLimited物業管理服務物業管理CapitalandRetailManagementPre.ltd物業管理費資產物業管理服務物業管理CapitalandRetailManagementPre.ltd物業管理費物業TampinesMallJunction8FunanTheITMallIMM第一個大陸物業的房地產信托基金REITS－越秀案例控股Acon控股AconBVI控股控股控股BVI控股控股控股BVI福達BVIBVIBVI柏達BVI95%控股越秀投資 香港福達BVIBVIBVI柏達BVI95%控股越秀投資收購收購收購財富廣場城建大廈財富廣場城建大廈維多利廣場維多利廣場廣州城建開發總公司廣州城建開發總公司越秀集團私募融資（PrivatePlacement）第十三產業地產公司私募私募融資（PrivatePlacement）是相對于股票公募（PublicOffering）的公開發行而言，即指通過非正規金融市場的手段定向引入具有戰略價值的股權投資人，引入風險投資者和策略投資者。產業地產公司私募的形式（1）產業地產企業引入戰略投資者入股原公司，成功案例：首創與新加坡GIC的合第一種方式比較普遍，也被開發商廣泛適用，但國外投資者一般對投資運營時間較久第二種方式是最近國內大型開發商與國際投行、基金合資經常使用的形式，一般采用雙方合作在國內或國外成立新公司，再將項目或資產轉移到新公司內。這種方式也常被用來作為IPO前的安排，對國內企業來說，即增加公司的規模，也便于75%25%DeveloperInvestors75%25%DeveloperInvestors100-150millionsSPV3SPV1(DeveloperManagement)50%20%20%ⅡProjectcoSPV3SPV1(DeveloperManagement)50%20%20%ⅡProjectco.ⅢProjectco.SPV2oversea50%CJV/EJV80%80%PRCⅠProjectco.外資與國內開發商在海外新成立控股公司（控股地點首選香港），公司投資總額計劃為1億美金-1.5億美金之間。其中外資占75％股份，國內開發商占25％股份。控股公司下可設特殊目的公司，每個特殊目的公司對應國內的一個項目公司。國內開發商將公司內與外資合作的每個產業地產項目，都對應轉移到一個新的項目公司內（如原有項目公司，也可以直接利用），在將項目公司部分股份轉讓給外方，變成一個中國內開發商作為每個項目的股東，受委托管理開發項目。海外的控股公司，即可以作為產業地產公司在融資的平臺，也可以作為開發商海外IPO的國內設立投資性公司的產業地產企業私募框架結構外資投行外資投行投資性公司新產業地產新產業地產第十四產業地產項目股權合作產業地產項目股權合作是指在產業地產項目公司層面上的以股權方式進行的合作。產業地產項目國內企業之間的股權合作在我國產業地產領域比較常見，而國內產業地產公司與外資的項目股權合作在2004年后也逐漸多起來。產業地產項目合作的案例分析2005年瑞士信貸、天鴻有限產業地產公司、中信信托合作開發瑞信中心整個項目合作工作大約分以下四個工作階段實現：雙方簽訂具有法律效力和執行力的框架協議，對整個交易的關鍵環節作出實質性約定。法律文件：《框架協議》要點：A、落實和明確《備忘錄》中已達成一致的實質內容B、確立以后各工作環節的工作要點與原則法律文件：《內資公司設立合同》、《內資公司章程》要點：A、第三方為關聯人，本項目選擇了一家民營公司；C、股權比例50%：50%。產業地產項目合作的案例分析產業地產項目合作的案例分析作為天鴻與現項目賣方已簽署項目協議的執行，天鴻協調現項目賣方實現向內資公司轉讓項目。法律文件：《項目轉讓協議》、《拆遷服務協議》、《債權轉移協議》要點：A、因契稅問題：交易價格與轉讓價格不一致，差異另作處理；1.第三方向CSFB或/和天鴻轉讓其持有的內資公司股權；3.合作公司增資《中外合作公司章程》要點：A、商務局的認定與批準第十五產業地產企業債券產業地產企業債券是指產業地產企業直接向社會借債籌措資金時，向投資者發行，并且承諾按第十五產業地產企業債券為2.24億元，占全部融資額的0.02%。2003年，產業地產債券融資進一步下降，僅為0.34億元，占全部融資額的0.003%。一是我國對發行債券的主體要求嚴格。根據《公司法》，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，并且對企業資產負債率二是，我國債券市場相對規模較小，發行和持有的風險均較大。這些因素的影響，使得絕大多數產業地產企業都被擋到了這個門檻之外。2005年5月24日中國人民銀行發布《短期融資券管理辦法》后，上市公司掀起了一波發行短期融資券的熱潮。截至2005年11月10日，央行已批準了38家企業發行短期融資券，融資總額度達到930億元人民幣。央行金融市場司司長穆懷朋同時公開對外表示，在央行備案的短期融資券已經達到1200億元人民幣，發行總規模在2005年內達到1500億元人民幣所謂短期融資券，就是指中國境內具有法人資格的非金融企業，依照有關規定在銀行間債券市場發行并約定在一定期限內還本付息的有價證券。第十六產業地產企業收購和兼并現金流充足的產業地產企業收購和兼并有項目、沒有資金實力的產業地產公司，這幾年頻頻發生，其實這正是產業地產融資的一種形式，被收購企業通過這種被動的方式進行產業地產的第十七產業地產典當產業地產典當，是房產所有者以其所擁有的具有完全所有權的房產作抵押向典當行借款，并在約定的時間內付清本息，贖回房產的一種融資行為。在此過程中，典當人并不需要將房產移交典當行占有，典當行也無權使用、收益該房產，而僅僅是限制其產權轉移，將其作為清償本息的財產擔保，房產仍歸原2001年8月國家經貿委公布《典當行管理辦法》，產業地產典當業務在我國重新第十八委托貸款委托貸款，系指由政府部門、企事業單位及個人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據委托人確定的貸款對象、用途、金額期限、利率等代為發放、監督使用并協助收回的貸款。貸款人（受托人）只收取手續費，不承擔貸款風險。對一些開發商來講，在沒有更好的融資渠道、或急需資金時，委托貸款是個很好的選擇。在我國，企業之間直接借貸是法規所禁止的，所產生的利息也不受法律保護。但由于企業間或企業與個人間通過銀行進行一對一的委托貸款是合法的。委托貸款框架委托人委托人委托借款委托借款第十九商品房預售（購房貸款）對產業地產開發企業來講，商品房預售一直是一個融資的重要來源，尤其對一些開發時間長的項目來講，在一個住宅項目中，商品房預售金額對項目資金的支持，往往超過第十九商品房預售（購房貸款）在“央行121號文件”中規定：“只對主體結構封頂的房屋發放按揭貸款”，這是對消費者貸款的限制，同時也限制了產業地產開發商的資金來源——預售房款就是來源于消費者的融資租賃是在分期付款的基礎上，引入出租服務中所有權和使用權分離的特性，租賃結束后將所有權轉移給承租人的現代營銷方式，俗稱“以租代售”。目前國內尚未出臺《融資租賃法》，融資方面法律主要通過《中國合同法》來這里討論的融資租賃尚不是真正意義上的融資租賃，在這里是指通過租賃進行融資租賃的方式－租賃融資（1）租賃融資，出租人與承租人租賃雙方對租賃物業簽訂長期租賃合同，出租人以長期租賃合同為依據，向金融機構申請長期抵押貸款。這種融資方式在國內開始于一些外資銀行，如東亞銀行，做法是對收租性物業進行抵押貸款，貸款的金額會參照物業未來的現金流，目前國內部分銀行（如本方式適用于出租率高、現金流好的物業。租賃融資的框架結構所有權簽訂租約所有權簽訂租約抵押貸款帶租約物業貸款金額貸款金額參照租約融資租賃的方式－回租融資（2）回租融資，指在不喪失產業地產使用權的情況下，買賣雙方簽署銷售合同通過回租，承租人既可以將固定資產轉化為流動資金，又可以繼續占用、經營原有固定資產，是改善企業財務狀況的一個好辦法。第二十一夾層貸款夾層融資（mezzanine）概念源于華爾街，指介于股份和優先債權之間的投資形式，是在傳統的股權和債權二元結構中增加了一層。夾層貸款在美國產業地產發展是在上世紀九十年代后，由于抵押貸款渠道困難而在美國，夾層融資通常采用夾層債、優先股或兩者結合的形式。美國夾層貸款融資結構夾層貸款夾層貸款夾層貸款夾層貸款投資人提供股權抵押提供股權抵押控股夾層貸款抵押貸款控股夾層貸款抵押貸款投資人普通抵押貸款普通抵押貸款廣州宏宇集團美聯銀行夾層貸款案例廣州宏宇集團美聯銀行收購股權合同收購股權合同轉讓股權合同提供股權抵押提供股權抵押夾層貸款50％股權夾層貸款50％股權50％股權北京星河灣北京星河灣抵押貸款抵押貸款土地抵押第二十二開發商企業間基金－開發商互助會2003央行121文件出臺后，開發商面臨著共同嚴峻的資金壓力，于是2004年開始出現產業地產企業間的互助組織，其中比較有代表性的有兩種：中體奧園2004年向經常合作的企業，提議組織成立一家投資公司，投資公司的資金用來幫助股東公司購買土地和進行前期開發，其提供資金主要為過橋資金，以解決開發商階段性資金缺乏的問題。其投資公司目前運作成型。中城聯盟為萬科（后退出）、萬通等國內20多家開發商聯合出資，由獨立的基金管理人進行專業化管理，目前已經開始具體的項目運作。第二十三建筑企業墊資在國內產業地產開發中，建筑企業墊資一直是開發商常用的融資方式，即工程承包融資。在建筑市場競爭激烈的情況下，許多有經濟實力的承包商為爭取到建設任務，愿意帶資承包建設工程。這樣，開發商就可將一部分融資的困難和風險轉給承包商。相當于建筑承包商貸款給開發商，開發商按照合同還款并支付利息。一般情況下建筑商的資金也來源于銀行貸款，是通過建筑企業流動資金貸款獲得。第二十四賣方信貸所謂消費信貸是指銀行或非銀行金融機構采取信用放款或抵押放款的方式，向消費品交易的雙方提供貸款，以解決消費者延期支付給交易雙方帶來的資金困難。按照受信方的不同，消費信貸可分為買方信貸和賣方信貸兩種方式。買方信貸是對購買消費品的消費者發放貸款，賣方信貸是以分期付款單證作抵押，對銷售消費品的企業發放貸款。第二十五產業地產證券化第二十五產業地產證券化（1）住房抵押貸款證券（mortgage-backedsecurities，簡稱MBS）（2）資產支持證券（asset-backedsecurities，簡稱ABS）（3）商業產業地產抵押貸款支持證券（以下簡稱CMBS）2005年3月央行確定國家開發銀行和建設銀行分別試點信貸資產證券化（ABS）和個人住房信貸資產證券化(MBS)2006年9月注冊于百慕大的大型產業地產投資基金麥格理——萬達產業地產基金發行了價值1.45億美元的2006-1系列商業產業地產抵押貸款支持證券（以下簡稱CMBS）。該產品涉及到了9個分布于中國東部數省的大型商業零售產業地產項目。住房抵押貸款證券住房抵押貸款證券化是指金融結構（主要是商業銀行）把自己所持有的流動性較差，但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組。由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。這樣資產轉換成了市場上可流通的證券。2005年12月15日，中國建設銀行推出國內首單個人住房抵押貸款證券化產品（mortgage-backedsecurities,MBS）“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”。建行選擇其上海、江蘇和福建三家一級分行作為本次項目的試點分行，從這三家分行選出了15000余筆、金額總計約30億元的個人住房抵押貸款組成資產池。在目前階段，該產品只在全國銀行間債券市場交易，個人投資者尚不能參與。資產支持證券（asset-backedsecurities，簡稱ABS），是指券商作為管理人，以企業能夠產生現金流的特定財產或財產權利為基礎資產發起設立資產證券化專項管理計劃，面向境內合格投資者推廣計劃的受益憑證，投資者認購受益憑證并根據約定取得投資收益的專項資產管理業務活動。與MBS相比，ABS的種類更加繁多，具體可以細分為以下品種——汽車消費貸款證券化，學生貸款證券化，信用卡應收款證券化，貿易應收款證券化，設備租賃費證券化，基礎設施收費證券化，保費收入證券化，中小企業貸款支撐證券化等等。2005年12月15日，國家開發銀行發行了第一期總額為41.7727億元的信貸資產支持證券，這是國內首單ABS.產業地產資產支持證券產業地產ABS是指商業地產公司出售了其應收賬款，即將企業的租金收益等應收賬款和未目前國內還未出現真正的產業地產資產證券化產品，但2005年9月15日吳中受益憑證”在深圳交易所掛牌上市，成為國內首只實現基礎資產真實銷售的資產證券化產品。現階段一些國內城市的商業物業已經開始嘗試ABS融資模式。中海通證券正在為上海金茂大廈設計的將5年收益買斷后打包上市的案例，可能成為商業物業資產證券化前鋒。第二十六前沿貨幣合約是一種非常美國化的高比率產業地產融資方式。它是通過貸款機構出資、開發商出地和技術，成立合資公司的形式進行的。與合資所不同的是，參與合作的資本投入者也是貸款方，要分期收回投資并取得利息，故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”。由于貸款方本身又是合作方，因而貸款利率一般比較低，但同時作為合作方，他也與開發商共享利益、均攤風險。所以采用這種貸款合作的融資方式，開發商不僅能減少相應的風險，而且能夠擴大項目規模，使產業地產項目的貸款價值比達到較高的水平。目前，受國內的法律限制，國內產業地產企業還不適合開展這種融資方式。第二十七產業地產辛迪加是國外產業地產開發商廣泛采用的一種融資方式，他由經理合伙人和有限合伙人組成，其中經理合伙人負責產業地產的經營管理，負無限責任，而有限合伙人享有所有權，不參與經營管理，以其出資額為限承擔有限責任，產業地產公眾辛迪加使得普通投資者也能夠投資于產業地產；它們都可以被用于為產業地產開發項目提供權益或債務融資，并且能獲得稅務優惠，現金流在公司層面上可以免稅，直接流向在1986年的稅法改革之前，辛迪加是產業地產開發項目的主要權益資金來源。但在此之后，它原先所享受的許多稅務優惠都被取消，其吸引力逐步下降，目前公眾辛迪加已經不再是重要的資金來源，不過私人辛迪加仍是小開發商最好的資金來源。第二十八通過保函和信用證融資金融機構還通過商業匯票承兌、保函、信用證、債券發行擔保等多種方式為企業提供融資支持;銀行保函（Banker’sLetterofGuarantee—L/G）是銀行應委托人的請求，向受益人開立的一種書面擔保憑證，銀行作為擔保人，對委托人的債務或義務，承第二十九反向抵押貸款“反向抵押貸款”是指擁有房產的老人將自己的房屋產權抵押給保險公司或相應的金融機構，相應的保險公司或金融機構對房屋的現值、將來增值及折損情況進行綜合評估，根據評估值和老人的平均壽命進行計算之后，按月或年支付現金給投保的老人，這種固定的按期的付款一直延續到房主逝世，而老人在享用這筆收入的同時，仍然免費享有居住權。等老人辭世之后，保險公司或相應的金融機構便可取得房屋的產權。在實際操作中，每個國反向抵押貸款國外的發展“反向抵押貸款”最早源于荷蘭，目前“反向抵押貸款”發展最成熟、最具代表性的當屬美國，“反向抵押貸款”不僅在發達國家是一種成熟的融資方式，而且也是國際上解決老年人“反向抵押貸款”讓老年人不必每天再為自己的投資所操心，只需與保險公司或相關金融機構辦妥有關手續，便可一勞永逸使今后的退休生活更加豐富、更加寬裕。轉換出來的現金可以用一次性現金的方式、信用額度的方式或者是按月領取的方式。房主在世時，將一直享有房屋的所有權。在美國，反向抵押貸款的利息比一般抵押貸款的利息稍高一點，金融機構在房主辭世并將房子賣掉后，除了得到本金和利息外，還將得到房產升值的部分，利息和升值部分構成了金融機構的利潤