序在本案報告中，基于前期市場調研及定位，我們對東、西區進行了差異化的產品設計，結合市場發展可能通過不同規模和傾向的方案考慮，旨在構筑綜合景觀、休閑、便利等多元因素的新型區域主題商業及社區商業，籍助遠洋山水大型社區綜合資源和影響力，構筑自然與歡樂的街區商業環境。目錄1．前言 12．項目產品設計定位 22.1西區產品設計 22.1.1主題概念詮釋 32.1.2A區域產品設計 2.1.3B、C區域產品設計 102.1.4D區域產品設計 132.1.5E區域產品設計 162.2東區產品設計 172.2.1產品設計方案一 172.2.1.1產品設計定位及產品主題詮釋 172.2.1.2商業組團分布建議 182.2.1.3設計方向 192.2.1.4產品設計形式建議 202.2.1.5商業業態分布建議 242.2.1.6方案一產品設計小結 252.2.2產品設計方案二 262.2.2.1設計主題概念詮釋 2.2.2.2項目概況 2.2.2.3項目自身產品設計建議 2.2.2.4其它商業物業形式 2.3商業物業物業管理建議 452.3.1物業管理的職能 462.3.2零售管理負責之工作 472.3.3物業管理公司的入市時機 492.4產品報告總結 501.前言通過市場調研、項目分析等環節，我司從市場和項目自身兩個角度對本項目進行了詳細的論證，并確定了遠洋山水西區社區商業、東區中高檔購物中心及酒店物業為主的中等規模綜合性商業中心的總體定位。在本策劃書中，我司將在項目定位的基礎上，結合項目自身特點，以提高本商業物業競爭力為前提，促進商鋪順利銷售為目的，圍繞項目主題為貴方提供相應的店鋪分割、功能分區、裝飾裝潢等產品建議。我司堅信，通過科學的設計與合理的創新，將為后期商場經營奠定優越的軟、硬件基礎，使商場在激烈的市場競爭中擁有旺盛的生命力，從而使本項目商鋪價值得以最大限度的提升，進而必將有效的推動商鋪的推廣和銷售工作的順利完成。2.項目產品設計定位“沒有不好的市場，只有不好的產品”，從這句話中可以看出，不同的地段、不同的定位、不同的買家層面都是項目自身素質的映射，產品的設計將對項目的發展起到最為關鍵的作用。遠洋山水整體商業物業共分為東區和西區兩個部分，其中西區市場定位以社區商業為主，東區則是以建立集購物、休閑、娛樂為一體的中等規模商業中心（含概酒店物業）為主題定位。由于東西區不同的市場定位及功能設置，所以表現在產品設計上會有較大的差異，在以下報告中我司將針對東西區分別加以闡述。2.1西區產品設計2.1.1主題概念詮釋遠洋山水西區商業以社區商業為主題定位，其商業形式以建設空間形態而言以底商式為主。隨著城市住宅結構的不斷變化和改善，社區建設逐漸由分散、功能單一的傳統方式向集中化、綜合化和現代化方向發展，居民關注社區發展的同時，對社區服務、居住環境、文化娛樂、醫療衛生等均提出更高層次的需求。因此，伴隨著商業環境的日漸成熟及房地產業的不斷發展，底商式社區商業衍生出另一種形式--特色商業街，它的出現是商業地產開發水平提高的重要表現，標志著社區商業已經從原始的配套型物業轉變為一種新的“外向型”市場形態，并且已經形成了自己相對獨立的市場空間。其功能主要分為兩種：服務于社區內部和服務于社區外部（如：永樂小區、魯谷新居、五芳草園小區等）。前者主要以滿足本社區居民日常生活所需為主，服務種類齊全。而后者則改變以往純粹的商業配套服務功能，以特色商業街為表現形式突出商業項目自身的風格魅力，以此擴大輻射范圍，吸引更多的消費人群。基于西區商業功能的要求在產品設計中緊扣定位主題，通過商場軟、硬件的細節處理（主要包括裝飾裝潢、特色設置、產品招商控制等），營造西區社區商業整體氛圍。通過產品差異化設計為后期經營提供良好的商業環境，從而提升項目整體物業價值，推動項目銷售、租賃的順利進行，保證項目商鋪及住宅的開發取得利潤最大化。西區共分5個區域，在產品風格上A區，D區及其它分為三類，下面就此分別做以闡述：2.1.2AA區位于魯谷路和魯谷西路交匯處的十字路口東南角，雙向臨街，地上總建筑面積18560平方米，共三層；地下總建筑面積9596平方米，共二層。其作為第一期開發的項目在商業上的展示效果及對周邊商業氛圍的培育，都將對遠洋山水的后期項目產生深遠的影響。由于A區在業態分布上存在兩套方案：方案一：還建商業為“大中電器城”；方案二：還建商業不為“大中電器城”；鑒于“大中電器城”作為連鎖商業對于內部裝潢的統一安排，我司僅方案二做產品設計。2.1.2.1項目自身產品設計建議A、外部裝潢建議商場的外部特征作為顧客初次經過商場是對其形成的首要感受，在一定程度上決定顧客是進入該店還是匆匆而過，商場正是通過它的外部設計向大眾傳遞各種信息，包括商場的規模檔次、風格、經營特色、經營理念及各種經營主體，而這種信息能夠促進顧客的購買。商場招牌商場的招牌是用來展示商店名字的標記。為了達到宣傳的效果，門頂招牌應該體現在適當的位置，使之鮮明突出，引人注目。外立面設計應結合其中檔的定位在風格上盡量拉近和消費的距離，因此在外立面的裝修上，我司建議以淡色調為主，采用玻璃幕墻。建筑物外部燈光設計可結合本建筑物外部觀光電梯的動態效果，突出商業物業形象加強展示效果，營造商業氛圍。戶外廣告位的設置本案地處地段缺乏商業氣氛支持。為了吸引顧客，營造商業氣氛，就更應該注意商場戶外廣告的設置。建議商場沿項目周邊主要街道呈輻射狀設置宣傳橫幅、燈箱廣告等戶外廣告。B、內部裝飾裝潢建議聽覺效果主要表現為對外部噪音的隔離和內部背景音樂的設置，可以適當緩解消費者的心理壓力、調節心情，為其營造一個舒適的購物環境。視覺效果主要通過包括櫥窗、指示牌、內部景觀、內部燈光效果的建設營造商業氛圍，方便顧客對商品的挑選和購買，合理組織人流。其中櫥窗主要用于對商品進行展示功能，強調產品賣點及消費訴求，起到吸引消費者并引起其購買欲望的作用。指示牌則有助于引導消費者購物，形成合理的消費環流。內部景觀的設計可以根據需要增強某一經營業態的商業氛圍，調節消費者的消費情緒。C、項目硬件設置建議商場主出入口：寬度：8米數量：1個設置依據：與中庭連通利于商場形象展示，地上主要進出商場之場所。商場輔助入口：寬度：2.5-3米數量：2個設置依據：有利于商場人流、道路的組織，商場更加人性化，臨近出入口商鋪價值將得到一定程度的提升。人行通道：本商場主要通道寬度為2.5米，輔助（次）通道寬度1.5-2米為宜。電梯設置位置及數量：電梯設置的位置將決定未來商場的人流導向，提高商場的便利、人性及舒適度。我司做如下建議：滾梯：中庭設置6部（一上一下由地下一層到地上三層）觀光電梯：加強商場整體展示效果，由向下與地下二層地下停車場連通直至三層。貨梯：位于商場后部由地下一層商場基本建筑指標：項目單位（M）柱間距8B2層高5B1層高51F層高52F層高4.2-4.53F層高4.2-4.5我司對B2、B1的層高建議主要是綜合考慮到B2存在的設備層所占用層高以及進出超市貨車對層高的要求，而B1做為超市則是方便貨架擺放及產品陳列（同時也為解決設備管道架設所占用層高的問題）。D、產品功能劃分、店鋪分割建議圖表1：A區業態功能分布圖圖表1：A區客戶支持圖樓層業態布局目標客戶地下一層超市超市發、萬客隆地下二層停車場（商業專用）、設備區地上一層化妝品資生堂、歐萊雅、AUPPES皮具沙弛、鱷魚鐘表西鐵城、SWATCH、雷達珠寶金象、周大福、恒信地上二層女士服裝、服飾EQ：IQ、BIBA、MISS’K男士服裝、服飾雅格兒、莊吉、依文地上三層兒童用品水孩兒、青蛙王子、MICKY運動休閑用品李寧、耐克、特步餐飲到家嘗、好倫哥E、停車場設計建議停車位的設置在很大程度上會限制商場的對外輻射范圍，但作為公共設施過大的面積投入又會影響投資回報。就一般規律而言停車場的面積應該為商業面積的1/4或1/5，因此A區停車場面積為商業面積的1/5，大約為4800平方米左右。按一個停車位所占用總面積為35-40平方米計算，可以設置120-137個停車位。由于此處停車場與超市共用，會在層高方面根據超市進貨車的大小做相應調整，同時考慮作為地下二層會存在設備層，因此此處般停車場層高建議為5米。2.1.3B、C區域產品設計B區位于魯谷路南側，西側緊鄰A區，中間以一入口相隔，由兩棟住宅樓底商聯通而成。整體來看為一條長220米的帶狀臨街物業，底商共設地上二層。C區雙面臨街，北面臨魯谷村路，東面臨玉泉西路，東西直線距離為185m22.1.3.1項目自身產品設計建議A、外部裝潢建議由于B、C區域商業物業均以臨街二層底商為主，其中B區以購物為主，C區則主要提供包括金融服務、健身休閑在內的社區配套服務。正是由于兩者在市場定位與功能設置上的相似，在其產品設計上也要求保證其建筑風格的統一。外立面設計統一的外立面裝飾使B、C區沿街物業給人整齊劃一的感覺，有助于整體物業形象的提升。B區以購物和西餐為主營業態，為了充分發揮其臨街展示效果，建議采用落地玻璃窗戶。而C區的經營業態對于展示效果要求一般，可以戶外廣告位代替玻璃窗戶。商店招牌B、C區業態較多，因此會出現許多風格各異的商店招牌，，建議統一商店招牌的規格，同時應注意在各個商店招牌在設計風格、色彩搭配的合理過渡以避免這些招牌給人以雜亂無章的感覺從而影響整個物業的整體形象。建筑物外部燈光設計建議充分利用B、C區物業在東西方向較大的跨度，可以形成一條燈光帶。B、業態組合建議圖表3：B區客戶支持業態目標商戶餐飲郭林、太熟悉、東北虎、金山城、福華、大娘水餃、馬蘭拉面、永和豆漿及各式風味小吃購物窗簾布藝、餐飲用具、玻璃器皿、浴室用品、地毯、掛毯等運動休閑李寧、康威、百事、圣瑪田、伊韻兒、百世吉、S&K、蜂鳥、三夫、球拍、漁具、泳具、滑雪用具時尚服飾百圖、紅英、班尼路、真維斯、佐丹奴、羅賓漢、海盜船、星空、百草堂、優妮、百思圖、雙星、興潔、永樂、中滬兒童用品哈哈、紅三角、美聯、麥菱、新樂、申新、貝親社區便利榮昌、福奈特、柯達、富士、柯尼卡、樂凱、歐萊雅、柏安、四海、四星、華人、金象、德威治、京衛、一元堂、好利來、優力、金鳳成祥、樂百氏、娃哈哈、燕京、雀巢、大明、雪亮、雅視圖表4：C區店鋪分割圖圖表5：C區客戶支持表業態 要求目標客戶銀行工商銀行、建設銀行、商業銀行證券交易所華夏證券、北京證券、湘財證券便利店超市發、華聯、小貨朗超市、快客眼鏡店雪亮、大明、鋒豪、寶島餐飲太熟悉、大鴨梨、郭林、小肥羊口腔醫院永康口腔診所、佳美門診干洗店及水站榮昌、福奈特咖啡休閑吧個人經營荼藝館茗人、五福、香園沖印、打字復印柯達、富士、個人行為寵物醫院博愛地鋪中原房地產經紀有限公司音像店華人音像、四星音像洗浴中心經營行為西式餐廳好倫哥、仙蹤林、西餅屋美容護體中心雪丹、鳳儀軒會所社區配套C、內部裝潢設計鑒于B、C區域內各店鋪均由經營者自行裝修在此不再另做闡述。2.1.4D區域產品設計D區域位于雙女墳路與玉泉西路交叉路口西南角，雙向臨街呈蝶型分布，由地上二層獨體商業樓及地上二層住宅底商組成。由于其位于西區中部，東側緊鄰京西奧園，除滿足西區自身住宅居民的需求外，對東側居住群的消費吸引也是實現其市場定位及功能設置的一個重要環節。2.1.4.1項目自身產品設計建議A、外部裝潢建議外立面設計由于東側區域以餐飲和娛樂為主且與玉泉西路相臨，方便的對外交通及展示效果更容易吸引人流，因而采取較為活潑的裝飾和色彩搭配，來營造商業氛圍較為適合。西側與西區連接社區內部交通的雙女墳北路相臨，主要為社區居民提供包含金融服務在內社區配套服務，對于外立面設計無特殊要求與周圍建筑和諧即可。商店招牌對于餐飲與娛樂這兩種業態而言，夸張的招牌設計有助于吸引消費人群的注意，彰顯商店的特點與風格。建筑物外部燈光設計由于餐飲與娛樂的在晚間的營業時間較長，晚間的燈光照明對于吸引消費人流、營造氣氛有重要的作用。B、產品功能劃分、店鋪分割建議圖表6：業態分割圖表7：D區客戶支持表業態目標商戶大型中式正餐郭林家常菜、渝鄉人家、中型中式正餐太熟悉、大鴨梨茶社天福茗茶、吳裕泰西點屋好利來、匯力發、味多美咖啡屋個體經營活動中心開發商自營超市小白羊、超市發、京客隆、萬客隆美容美發歐萊雅、審美、漂亮寶貝C、內部裝潢設計鑒于B、C區域內各店鋪均由經營者自行裝修在此不再另做闡述。2.1.5E區域產品設計在E區主要以社區配套和物業配套設施為主配合一定數量的餐飲，其餐飲檔次為中低檔為主中式快餐及正餐。由于E區作為社區便民站的市場定位，以及其相對于其他幾個區域較低的物業價值，所以對于整體外部裝潢要求較低，即與周圍住宅相協調即可，對外立面也無特殊的處理要求。A、產品功能劃分、店鋪分割建議圖表8：組合分布圖圖表9：目標客戶表業態意向客戶餐飲中式快餐馬蘭拉面、一碗香、老家肉餅中式正餐東北菜、川菜火鍋小吃成都小吃西餅店金鳳呈祥、優力飲品屋三元乳品生活配套文化用品店內含書、音像、文具三種業態便利店快客、超市發洗衣店三洋干洗、快潔捷干洗藥店嘉士堂藥店、同仁堂藥店理發店個體經營飲水站個體經營2.2東區產品設計本案地塊的主要鄰街面在魯谷村路南側一線以及玉泉路西側一線，因而社區商業主體部分呈“┓”形狀沿街分布，少量社區住宅底商則分散布置在社區內部。在我司前期進行的項目市場定位報告中，對東區的市場定位及策略做了較為詳盡的闡述，即以立足本案社區自身資源為基礎，深度挖掘社區商業潛力，同時影響周邊消費群體，最大限度發揮綜合資源，從而實現項目商業價值的最大化。為了達到商業經營業態以及功能形態配比的合理性，使得東區商業價值得到最大體現，我司先期對遠洋山水項目的整體調研及市場定位，東區地段資源、目標客戶群以及后期經營進行了分析，在此基礎上我們對項目商業氛圍、業態分布、產品適應度等因素進行了綜合考量與論證，考慮到了現階段項目開發次序以及商業規模的彈性，對商業體量以及分布形態進行了多方面考慮，從而形成對后期的開發以及招商策劃的切實指導。基于此目標，我們在前期定位的基礎上，結合市場趨勢及發展可能提出兩種方案，并逐一進行闡述。2.2.1產品設計方案一2.2.1.1產品設計定位及產品主題詮釋2.2.1.1.1產品定位鑒于本案周邊區域具備了沃爾瑪、普爾斯馬特、物美（預開）、華聯商廈、星座商廈等大中型商業項目，通過前期市場調查分析，我們認為本案區域大型商業項目存在一定風險。而化解市場風險的有效方式是客觀分析區域消費需求的有效支撐，對商業設施進行合理的規模設計以及業態布局，使其更能體現社區商業的配套性，并盡力提升東區的整體商業環境。考慮到以上幾點，同時結合后期經營的可操作性以及社區商業可能規模，在東區產品的方案一中，我司建議將項目定位為：區域社區商業——景觀商業+歡樂便利2.2.1.1.2定位詮釋項目北側為雕塑公園具有良好的外部景觀資源，社區主題園林亦會形成內部景觀資源，做為社區商業應充分利用各項資源，憑借遠洋山水大型社區的區域影響力，提升商業影響力，使之成為綜合景觀、休閑、餐飲等多重因素的新型社區商業，改變社區卷閘門商業的平庸形象，全面提升社區商業的品質與價值。突破傳統沿街商業缺乏情趣和平庸的傳統形象，形成街區感和趣味性。充分利用魯谷村路北側景觀、商街景觀、街鋪柱廊、櫥窗、臨街小型廣場形成豐富性商業景觀和商業形態籍助遠洋山水大型社區綜合資源和影響力，構筑自然與歡樂的社區街區商業環境。考慮東區區域對社區商業承受力及目前地塊制約，擬定規模為1.4---1.6萬平米2.2.1.2商業組團分布建議在對周邊商業的深入調研基礎上，我們認為16000平米的規模下，可沿魯谷村路南側及玉泉路西側設置住宅底商和商業街鋪以相對較為豐富的商業形象吸引區域社區和流動消費客流。東區臨近魯谷村路住宅底商布置一層底商商業，以北側雕塑公園等景觀因素形成街鋪價植提升，可設置茶藝館、咖啡館等觀景商業，約為4000平米。東區臨近玉泉路西側利用住宅樓間距建筑相對獨立的雙層店鋪，局部可結合三層獨體商鋪，使之成為以餐飲、娛樂為主的食街，約為10000平米。社區內部設置分散的社區住宅底商，以社區配套便利店為主，約2000平米。詳見如下圖示：2.2.1.3設計方向商業空間在設計上需重點著眼于在外部空間條件的制約下對商業價值進行深入的挖掘。出于經營上的考慮，沿魯谷村路的住宅底商設為一層為宜、沿玉泉路的商業街設為二層，社區內底商設為一層，總體量在16000平米左右。沿魯谷路的住宅底商，在進深16米情況下，沿街道一線設立，約為200米沿玉泉路一側的兩層街鋪進深18米，柱網6×9米，沿街設置約為300設計方向：產品空間對商業經營的彈性滿足街區感的營造（沿街商鋪的細節設計、氣氛渲染）景觀互動及開敞性設計2.2.1.4產品設計形式建議2.2.1.4.1設計風格：商業建筑設計應體現較為鮮明的現代主義風格，在與整體住宅社區設計風格相協調的同時，應以符合現代社區經營特點及流程為基本要求。應利用“L”形條狀格局形成商業的連貫性動線。利用商業照明、櫥窗、燈箱、旗幡、廣告位、公共設施等形成濃郁的商業氛圍，在色彩及外立面材質上，突出商業的統一標識風格，并通過兩條干路的人、車流形成商業形象傳播。2.2.1.4.2結構形式：北部高層住宅底商為一層高度，住宅主體應相對底鋪退后3米，設置為局部出挑商鋪形式，為避免進深過大形成狹長商鋪布局，最大提升商業價值，建議不作貫通性設置（高層住宅底部南側可結合建筑設計設置疏散梯、電梯、小戶型住宅），使住宅框剪結構對底層商業影響相應減小，由于受上部高層住宅柱距及剪力墻位置影響，開間不可能過大，具體確定須與上部住宅實際結構設計相協調,以接近6-8米為宜，進深以15~18米為宜。沿玉泉路布置，退紅線19米，設置為二層，局部三層的框架結構，首層層高4.5米，二層為3.5米，柱距8米，進深18米2.2.1.4.3項目商業環境規劃立面設計臨街店應采用統一的材質進行裝修，建議采用國產中檔石材干掛外墻、鍍塑鋁門窗，在與社區住宅外立面設計風格協調的同時，應通過細致的質感對比、分隔線設計、商業旗幡、燈位燈具、彩色雨蓬、通透櫥窗、統一尺度、位置的廣告燈箱、標志板等形成精致商業環境形象。地面鋪裝社區臨街的北側底商、東側商鋪前的步行通道和停車位，須作統一的地面鋪裝設計及考慮，步行道采用彩色廣場磚鋪貼，并通過曲線連續圖形形成連貫性的動線引導，利用一定高差和低矮花池形成與停車位的隔離。停車位利用色磚區別形成車位分隔，并標明詳盡的引導標示。照明為保證商業形象的強化，須設置充分的照明設施線路，保證街鋪廣告板、櫥窗、燈箱、室內、柱廊的充分照明，普通照明強度不低于100LX，重點照明強度不低于300LX，同時室外也應在角位小型廣場、花池設置地面照明。櫥窗商鋪的櫥窗應采用開放式、通透性的設計，內置光源，體現WINDOWSHOP的風格和特點，充分強化店鋪貨品展示和特色。廣告位本案沿街商業呈線性分布，沿街有較大的展示面積和較高的商業價值，建議在屋頂設置燈光廣告位及柱廊間燈箱廣告位，并應結合總體立面效果進行統一尺度規劃和定位設計，避免傳統店面招牌混亂，參差不齊的弊端，同時廣告位的招租或出售也可獲得相當收益。停車位考慮到周邊及本社區消費者購物臨時停車的需要，沿玉泉路及魯谷村路街鋪需設置一定的地面停車位，位置見圖示。地面停車位考慮底商和獨立店鋪退紅線距離有限，為盡量擴大人行道寬度，可設置60度傾斜停車位，共計約80個，詳見圖示示意。2.2.1.4.4設施設計建議a.空調、采暖設施沿街商鋪應直接采用住宅社區供暖管線供暖，由于商鋪單元進行了劃分，一般不采用集中式中央空調形式，目前較為理想的空調形式為分戶式單元空調，可單元安裝，獨立開啟運行。預售階段開發商可作為附屬固定設施統一安裝，亦可由經營商戶自行視情況選裝。首層采用4500層高、二層采用3500層高可完全具備風機盤管吊頂后的高度要求。b.水、電、煤氣設施指標臨玉泉路商街由于定位為以餐飲、娛樂為主的美食街，所以對水、電、煤氣的要求較高。建議沿街“L”商業街的水、電、煤氣設施設置應滿足如下要求：供水管線必須滿足150噸日總供水量兩路供電，總供電量2400KVA日供煤氣量150立方米2.2.1.5商業業態分布建議臨魯谷村路的北部高層住宅底商考慮到鄰近社區主入口和雕塑公園資源，有較大的社區出入人流和良好景觀，其業態分布以景觀性商業（茶藝館、咖啡店等）和社區性商業（干洗收衣店、書店、花店、精品服飾、專賣店等）相結合。臨玉泉路的東部獨立商鋪主要考慮周邊客流和周邊影響，另外由于獨立設置，其業態主要以特色餐飲食街為主。在設計中須結合預留室內樓梯位置，留置后櫥面積、設置獨立煙道豎井，每單元不少于雙煙道豎井，每個豎井截面尺寸不小于800*800mm。內部社區底商商業業態以社區便利店為主，桶裝水店、糧油商店、美容美發、小型超市便利店等。2.2.1.6方案一產品設計小結商業空間設計的優劣主要體現在空間對經營業態的滿足度和適度彈性，即產品設計需要適應商業經營的特性和專業要求，同時又需具備一定的彈性，便于滿足商戶更替帶來的經營要求變化，故在產品設計上應根據市場實際預留一定的彈性和包容度，以便于適應市場后期招商出售的要求，同時應給商戶經營預留較大的內部及店面裝修空間，以便于滿足商業個性發展的需求。本案的產品設計充分利用獨立商鋪和高層底商的特點，結合景觀和臨街資源將社區商業與外向型的主題商鋪充分混合，從而形成富有特色的區域商業街，徹底擺脫社區卷閘門商業平庸形式。2.2.2產品設計方案二2.2.2.1設計主題概念詮釋我司前期對遠洋山水項目的整體調研分析及市場定位論述，對東區發展大型商業物業的必要性和重要性給予了充分論證。根據東區項目的地緣優勢，使得其商業物業部分在滿足本身社區商業需求的前提下，具備了充分的外向型商業潛力，因而在遠洋山水東區產品設計方案一的規劃建設中，我司建議通過西區內部商業的前期鋪墊，進一步提升本項目東區商業規模與檔次、豐富業態功能、完善商品類型，建立以大型外向型主題商業為主，另外配以部分社區商業為輔的商業形式。通過東區大規模商業物業供應形成強勁的商業輻射能力，帶動區域商業物業良好發展；使其成為具有相對廣泛影響力的北京西部地區中等規模之商業集聚核心區域，并以此推動遠洋山水住宅物業品牌之建立。2.2.2.2項目概況鑒于本物業所處之地理位置，以點狀主題商業向四周輻射為發展方略，建議本項目商業樓應緊緊抓住魯古路與玉泉路交匯口處這一環緊地理優勢，以其為中心并重點發展成為中心商業區域、，其物業形式為地下二層、地上五層；地下樓層單層面積10000平方米，地上單層面積80002.2.2.3項目自身產品設計建議對于本方案而言，對產品的設計主要集中在對魯古路與玉泉路交匯口處“┓”形狀主題商業樓的設計。此主題商業樓商業設計的成功與否，將直接影響社區整體的商業氛圍與商業環境，也是使得區域商業形成氣候的主體和關鍵。現代的主題商場，除了很突出的以宣傳公關的軟性手法把整個商場的主題包裝推出市場外，還會利用商場本身的硬件，以商場整體裝飾裝潢的手法及商場外部裝潢把主題體現出來，把抽象主題轉化為現實的裝潢設計，使顧客在進入商場之前便被其整體物業形象及所帶來出的氛圍吸引，進入商場之后會在視覺、聽覺等感官上感受到整個商場的獨特商業氣氛，這種氣氛可讓顧客猶如置身一個新的時空里，令購物成為娛樂享受的一部分。2.2.2.3.1外部裝潢建議A、外立面除去建筑形式以外，外立面是商場最主要的外部特征，它作為顧客初次經過商場是對其形成的首要感受，向大眾傳遞包括商場的規模檔次、風格等各種信息，是其吸引新顧客的重要因素。作為本案外立面設計應體現其中高檔次的定位，以富有沖擊力的視覺效果突出于周邊其它高層建筑，形成對吸引北側主要交通干道行人的吸引。B、商場招牌招牌的設定不僅要美觀、顯眼、引人注目，更要有豐富的內涵，使人看到招牌就能體味出商場的內在品質，深入人心才是最重要的。C、商場門面設計商場門面是其整體風格的向外延伸，除了實際的門面以外，還可以利用各種綠化手段，噴泉或店外休閑場所，包括利用體現企業精神的標志物來創造環境氣氛，以強化局部區域商業氛圍，在一定程度上導引消費者進入商場。本案可以利用北側雕塑公園的環境優勢，營造出休閑、輕松的購物氛圍，以區別于一般商場喧鬧嘈雜的購物環境。D、建筑物外部燈光商場燈光效果的設計，使商場進行宣傳、促銷活動以及展示商場特色、環境的重要因素。我司建議除利用基本燈光設置外，可沿街，尤其是主入口及人流較多的街道上，增加不同方位的照射燈和燈箱，以及配合燈光的各種宣傳物料，以營造更加濃烈的購物氣氛，使消費者從遠處也能感受到本項目的活力，從商場外面就能充分融入到本項目的商業氛圍中。E、戶外廣告設計燈光效果就是戶外廣告的一種特殊形式。對于商場的戶外廣告而言，廣告燈箱、奪目橫幅、招牌、宣傳物料可以對其宣傳起到畫龍點睛的作用。本項目所在區域缺乏大型商場，商業氣氛相對較差。為了營造濃厚的商業氣氛，從而吸引消費者前來消費，就更應該注意商場戶外廣告的設置。建議商場沿項目周邊主要街道呈輻射狀設置宣傳橫幅、標語等戶外廣告以營造商業氣氛吸引顧客；同時在玉泉路地鐵向東向西三站地內地鐵內部設置相應的燈箱，標語等廣告，引導地鐵所帶來的有效人流，擴大商場的影響力。2.2.2.3.2內部裝潢建議A、櫥窗陳列櫥窗陳列主要用于增強商品的展示功能，強調產品賣點及消費訴求，起到吸引消費者并引起其購買欲望的作用。同時實現對不同業態的自然分割。B、內景設計內部景觀的設計可以根據需要增強某一經營業態的商業氛圍，同時有效的調節消費者的消費情緒及消費節奏。但同時要注意與商場整體的主題氛圍相協調，并應該以更大的吸引顧客，為顧客服提供更多的便利，更合理的利用場地為最高目標。C、室內廣告位我司建議本商場內部可綜合利用墻體、立式櫥柜、通道及其它各種基礎硬件（廊柱、電梯、吊頂懸掛牌等）作為廣告展示的平臺，進行商品的宣傳，同時營造濃厚的購物氛圍，但是主要廣告位的設置應以室外展示空間為主。D、指示牌指示牌有助于引導消費者購物，形成合理的消費環流，方便顧客對商品的挑選和購買。E、內部燈光設置商店的內部氣氛和空間個性要靠光來渲染和控制。物體的質地和造型也會由于光影的強弱和角度不同而有所變化，并影響著空間體型的構成。商店內部空間的光源主要有自然采光和人工采光兩大類。自然采光給空間創造出富于情感氛圍的自然光影。特點是顏色豐富，但光量不足且不易控制。因此在百貨店內部起決定作用的是人工采光。F、聽覺效果通常人們最好工作在聲強50分貝以下的環境中，超過這一成都會影響人的情緒造成疲憊，這樣既不利于顧客在商店購物，也不利于提供高質量的服務。通過商場對外隔音，對內利用天花板的吸音來避免噪音干擾。同時可以充分利用背景音樂來調動和調節消費者的情緒，在購物高峰時播放一些奔放的樂曲，以加速消費者的流動，在購物低峰期的時候，播放一些清逸的音樂，以留住消費者的腳步。2.2.2.3.3項目硬件設施建設建議圖表10：商場硬件硬件設施配置圖A、商場中庭其基本功能主要表現為：增加了商場的立體效果，改變了商場死板的平面布局，提升商場檔次形成商場內部的交通樞紐，承上啟下、連通左右，是人流匯集的主要場所提供了優越的促銷、展示活動平臺，有利于商場經營、收益自然采光、光線充足，加之其中空設計，增加了商場通透度；同時有助節能和環保通過設計和裝飾，增加了商場的內部展示效果，并具有景觀功能針對于本項目，我司建議將中庭設置位于商場幾何中心的唯一中庭，建議中庭半徑在12-15米之間，面積以450-700唯一中庭面積可以適當放大，主題景觀突出，塑造的展示效果可以集中釋放占用商場有效使用面積相對于多個中庭較少有利于提升中庭周邊各層店鋪的物業價值B、出入口商場的出入口不僅具備承接出入的“門”的功能，還是商場內外空間的過渡設施，同時也是消費者接觸商場的必經之路，是組成整個商場識別系統的重要部分之一，其設計對商場的影響十分重要，必須遵從以下原則：1、商場出入口要有利于突現項目的外觀形象，2、主入口及輔助入口設置應保持協調的相應關系，3、入口位置與內部人流路線要有較強的相適性。商場主入口數量：1個寬度：8米—風格：與商場主題風格一致體現中高檔定位。建議選用電子旋轉臺子門。輔助（次）入口數量：2個寬度：3—5風格：無特殊要求，主要以出入功能為方便人流疏導。功能入口（從商場內部與各層餐飲相連接）數量：5個寬度：2—4風格：根據各層不同餐飲風格而變化。C、通道有關研究表明，當商場內人均空間為4平方米時，每位步行者可以各個方向自由活動，當人均空間減至2平方米時，步行者就會對周圍的人保持警戒狀態，而當人均面積減至1.5平方米時，步行者之間就會容易產生逆行的沖突。人行通道是商場空間的基本構成因素，道路設計是否合理將決定商場整體的舒適程度及購物氣氛。我司建議本商場主要通道寬度為4-6米，以4米為宜，輔助（次）通道寬度為2-3米D、電梯電梯設置的位置將決定未來商場的人流導向，提高商場的便利、人性及舒適度，并且將有效提高電梯附近商鋪的價值。我司建議本商場電梯設置位置如下：滾梯中庭設置2部，商場西側設置2部。地上每層4部，地下一層2部，共計22部。觀光梯觀光梯公設置4部，商場中庭設置兩部內部觀光梯，用以增加商場檔次營造購物氛圍。外部觀光梯2部，商場西側設置一部，由于其朝向長安街沿線方向可吸引主干道消費人流，同時與西側的酒店物業形成輝映在商業氣氛有一個良好的過度。餐飲樓南端設置一部，由于餐飲的晚間營業時間較長需要獨立的出入口，而且觀光梯在晚間的燈光效果會增添商業，氣氛吸引消費人群。直梯中庭西側設置兩部直梯，餐飲樓北側設置兩部直梯，共計4部。貨梯商場中部設置兩部，其中一部服務于店中店，一部服務于商場，餐飲樓南側一部。（部分直梯可用于貨運）E、商場基本建筑指標柱間距8B2層高6B1層高61F層高52F層高4.2-4.53F層高4.2-4.52.2.2.3.4停車位的設置由于消費人群的生活水平日趨提高，在對各個商業氛圍及購物質量要求的同時，對于商業物業停車位合理化、齊全化需求較為明顯。停車位的合理完善的布設已經成為各個商業物業成功運營的重要保證因素，也是成為品牌化物業的重要標志之一，因此，本項目綜合性商業物業對于自身停車位方面要求相對較高，并根據本物業總體規劃方向，結合自身建筑格局及功能分區之特點，進行有效、合理的規劃布設。依據商業物業停車位布設之規律原則，同時考慮到本項目作為大型購物中心及大體量餐飲、娛樂物業分布情況，建議停車位應做預留，因而商業物業規劃的停車位面積應約為總體建筑面積的1/5左右，本項目商業建筑面積為60000平方米，規劃停車位面積應為12000平方米。規劃車位應為地下停車位：通過對本項目商業物業的整體物業區位及自身商業部分的商業業態格局進行全面的調研分析，選擇增設的停車位區域應與商業部分形成較為緊密聯帶關系，使之消費者較為快捷的來往停車場與商業部分，以達到增加消費者對本商業的消費欲望及消費頻率之目的。根據本項目商業部分的整體建筑格局，地下二層的商業價值相對較低，而且本項目地下一層及地上一至五層的商業面積足以滿足消費人群的需求；地下二層層高為6米，柱間距8米，足可以滿足小型車與中型車的需求高度，其可占用商業面積為10000平方米，按一般常規每個停車位所需的面積為35-37地上停車位：除去作為主體停車場的地下二層，根據項目主體商業樓的地理位置以及坐落狀況，我司將物業南輔助入口前面向魯谷路一線東西走向以及物業東主入口前面向玉泉路方向南北走向分別一百米長度空地設計為單排地面停車場，依照每車位平均寬度為4米計算，共可提供車位約50綜上所述：本項目總車位設計為330-350個，車位數量符合商業物業經營面積與停車面積的合理比例，相對較為充分，可以保證滿足商業物業停車需求。2.2.2.3.4.1車流引導以及出入口設計本項目商業主體樓位于玉泉路（主干路）與魯谷路（次干路）交叉路口西南角，為保證從長安街延長線向南經主干路玉泉路的車流能到達并進入停車場的便捷性與合理性，地下停車場的主入口設置在商業物業主體樓的東南側、車輛由玉泉路方向進入；而出口則放置于樓體的西北側，車輛出向魯谷路。使得商業部分的消費車流形成經玉泉路、地上引導通道、地下停車場、魯谷路而完整合理的立體環狀流動。以保證消費人群進入本商業的快捷性與便利性。2.2.2.3.4.2停車場交通組織路線：根據本項目商業部分地下二層停車場出入口位置，道路交通組織路線應由東向西方向導引，結合建筑格局的特點，劃分多條車流路線并標有交通組織指示牌，使車流方向保持一致，避免車流交叉行駛。2.2.2.3.4.3坡道設計：對于本項目地下二層停車場而言，車輛的進出需要考慮上下坡道，因而尤其要注重坡道的設計。本項目地下二層停車場坡道設計規劃將結合自身導引方向，依據常規合理化原則進行有效的安排。坡道設計常規分為直線坡道及曲線坡道兩種，而對于本項目車輛出入口自身的建筑特性，兩種坡道的設計建議都有可以被采納。由于考慮到進入地下二層的便捷性以及車輛流動的單向性，因此，停車場出入口坡道規劃將設計為單向坡道，其坡道的通行能力應按照常規每小時通過約300臺轎車進行規劃設計，坡道的寬度規劃設計有兩種方案：直線單行坡道寬度為3米—3.5米（車寬+0.8米）、曲線單行坡道寬度為4.2米—4.52.2.2.3.4.4停車場的通風、排水、照明、安全、防水防火等設置：本項目地下二層停車場由于密封建筑結構，一般應設有通風裝置及通風口，按正常標準：6次/小時送風喚氣。停車場內應設有生產給水、生活給水、消防給水系統、應符合國家標準規定用量排水系統增設防凍措施。停車場內照明要求并不高，僅為提供發現信號、障礙物及行人活動所需充分的能見度，對行人來說是按提供觀察信號和危險能見度；其中停車間：30LX—70LX，行車道：70LX,辦公、修理區：150LX—300LX；由于考慮車庫內外照明的變化較大，應考慮內外的照度，常取值為白天照度1：10—1：15，夜間照度2：1—4：1；其它輔助停車用房按照房間性質另外考慮，除一般照明外還應設事故照明（應急照明），疏散標志度，在車道的坡道出入口及車庫內通道等都應設有發光標志，來保證行車安全。2.2.2.3.4.5停車場內車位擺放：依據本項目地下二層的商業物業的建筑格局及設計特點，將對停車場車位進行合理的規劃擺放。由于本項目地下二層內部的柱間距設計較大，因此，商業部分停車位擺放方法應為垂直式擺放；結合停車位的布設格局，車輛行駛方式應為順車進倒車出及倒車進順車出的兩種方式，以便于車輛出入方便的快捷合理。2.2.2.3.4.6智能化系統不同性質的商業建筑，比如純辦公樓、純商場、賓館、高級住宅樓、綜合型商務樓，由于需求的差異，因而其所含的子系統和建立的功能也不可能千篇一律。但無論何種性質的商業智慧建筑，必須具備以下四個條件：一套先進的樓宇設備控制系統，能夠對大樓的各種電器設備進行自動控制，營造一種溫馨、舒適、高效的工作環境。一個現代化的通訊系統，能夠提供全方位的、立體的、大容量的、高速率的雙向通訊條件，滿足現代信息社會瞬息萬變的工作和通訊要求。一套結構化布線系統，將整幢大樓的語言通訊、數據通訊、多媒體通訊融為一體，為高效率的通訊和系統管理提供硬件條件。一個系統集成平臺，能夠對大樓的強電設備和弱電系統進行統一臨視與管理，能夠在各子系統之間進行數據交流，做到信息共享，從面為客戶提供良好的物業管理和一流服務。綜合上述特定需求，我們認為智能化系統有如下系統：樓宇設備監控自動化系統；消防報警與消防聯動自動化系統；公共安全監控自動化系統；巡更系統；廣播音響系統；智能化系統集成管理系統；2.2.2.3.7產品功能劃分、店鋪分割建議圖表11：東區商場業態功能分布圖圖表12：部分目標經營品牌統計表1F珠寶華納、BestBillion、MABELLE鐘表TISSOT、浪琴、Swatch、ELLE、CASIO照相器材OLYMPUS、PHILIPS、JVC化妝品姿生堂、GUERLAIN、Dior2F少女裝sogo、VIVIAN、淑女裝香港影兒、LUCK、SIERLI女士內衣愛慕、曼妮芬、黛安芬護膚美容中心蔚藍海岸化妝品美寶蓮、Za、娥佩蘭/東京3F西裝藍豹、BAROMON襯衫FERRE、紅豆、相思鳥男鞋DAVIS、POLO、CARTELO4F運動NIKE、adidas、李寧休閑美特斯邦威、FUN、APPLESHOP5F健身用品AMSSY、YUANCHENG電影院新東安影院、動感天地、好麗友影院等B1超市家樂福、華潤2.2.2.4其它商業物業形式作為東區社區的配套設施的東區除大型主題商業即商場外另有5000-6000平方米臨街住宅底商。臨玉泉路商場南側之臨街鋪位；東區西部北側及臨近京西奧園之臨街鋪位；東區南部西北側之物業。此物業為兩條直線商業街，玉泉路之臨街商鋪面積約為3000平方米，臨近京西奧園之商鋪面積約為2000平方米，南側西北部物業約2.3商業物業管理建議除了準確的市場定位，合理的商戶組合，適銷對路的商品之外，完善的商場管理也是關系到商場長期生存發展的重要因素之一。商場零售管理是商場管理中的重中之重，零售管理工作成功與否將直接影響到發展商、投資者、經營者三方的利益。根據市場調研報告顯示，北京市大型商場的物業管理公司大多數只是停留在較低的商業管理層次上，目前還沒有真正意義上的物業管理公司存在。相對而言，北京商業物業管理公司的發展遠遠落后于商業環境較為發達的廣州、上海等南方城市，總體水平有待提高。2.3.1物業管理的職能物業管理可以進一步細化為兩個部門即物業管理部門和經營管理部門。物業管理是商場開業后營運能否順暢的重要保證，對于不同類型的商業項目及目標客戶群體，所要求的物業管理服務項目和服務水準各有不同。環境清潔衛生管理車輛及交通的管理處理商場緊急事件物業經營管理是一門專業性和科學性較強的工作，獨立于物業管理的舊有模式，從市場的角度把握商場，通過一系列管理職能即商場招商工作、統一開業計劃、規范經營方向、組織宣傳推廣活動、建立和維護商場品牌、協調商戶關系與維持商業秩序等對商場的長期發展負責。物業經營管理的職能其實質就是以商場商戶的利益為前提，制定出相應的經營規則，讓全體商戶共同執行和遵守，以限制和規范商戶的經營行為，最終達到吸引更多顧客來消費目的。 組織宣傳推廣活動建立和維護商場品牌協調商戶關系與維持商業秩序制止惡性競爭杜絕假昌偽劣處理投訴2.3.2零售管理負責之工作2.3.2.1籌備期工作 協助跟進項目之發展規劃，如制訂公共管理契約、管理費收支預算案、裝修守則、業主/租客須知等文件；設立辦公室及其它相關之籌備工作2.3.2.2入伙/租戶裝修期之工作協助發展商及小業主接收及交付工程已完竣之商場鋪位協助小業主及租戶提交設計裝修圖給予工程公司，協調審批程序，確保符合有關要求確保小業主及租客正確使用場內公眾設施；安排工程