物業智能化管理

（第二章物業智能化技術和管理基礎）張烜WilsonZhang2013年3月本章學習要點·了解智能建筑的支持技術，包括自動控制技術、計算機技術和通信網絡技術·熟悉相關的技術基礎知識·掌握相關的管理知識第一節：物業智能化的技術基礎

智能建筑=3C+A（computer，control，communication，architecture）一、計算機控制技術（一）基本工作原理自動控制的任務是控制物理量按照制定規律變化，采用負反饋構成閉環控制系統。分為兩個步驟：（1）數據采集：實時采集被控參數的瞬間值，并傳輸給計算機；（2）控制：對采集到的被控參數的狀態量進行分析，并按已設定的控制規律覺得控制過程，適當地對執行機構發出控制信號。--智能建筑樓宇設備自動化的關鍵技術一、計算機控制技術（二）計算機控制系統的組成（1）硬件：

a.主機：中央處理器（CPU）、內存儲器（RAM\ROM）

b.外圍設備：輸入設備（鼠標、鍵盤），輸出設備（打印機、顯示器），外存儲器（光盤、磁盤）

c.過程輸入和輸出設備：AI-AO模擬量信號輸入輸出DI-DO開關量信號或數字量信號出入輸出

d.人機聯系設備：顯示器、鍵盤、操作顯示臺、專用操作顯示面板

e.通信設備

（2）軟件：

a.系統軟件：操作系統、匯編語言、數據庫、通信軟件和診斷程序等

b.應用軟件：過程輸入、過程控制、過程輸出、人機接口、打印、公共服務程序以及畫面生成、報表曲線生成和測試工具性支持軟件等。一、計算機控制技術（三）常用的計算機控制系統（1）常規分為三類：操作指導控制系統、直接數字控制系統、監督計算機控制系統和分散控制系統

建筑設備自動化系統常用的是直接數字控制系統（DDC）由計算機直接承擔著控制任務，因而要求：實時性好、可靠性高和適應性強。

收集實時數據–控制信號–控制生產過程AI-DIAO-DODCC控制器二、現代通信技術信息–信號–信號-信息（一）通信的基本概念信息的傳輸即為通信，如烽火、旗語、現代的書信、電話、電報、傳真等現代通信計算一般借助電信號來實現，簡稱為電信轉換傳遞轉換二、現代通信技術（二）模擬通信和數字通信數字信號的優點：1）抗干擾強2）可靠性強3）便于現代計算機技術進行處理、加工、存儲和交換，提高了信息傳輸的靈活性4）便于加密，適合保密通信的要求5）元器件、部件易于集成化和大規模生產，且性能一致性好且成本低模擬信號和數字信號可以通過變化設備進行互相轉換。二、現代通信技術（三）現代通信技術

--是實現信息交換的關鍵技術

涵蓋了多媒體通信、計算機通信網絡、個人通信、數字圖像通信、程控交換、信息高速公路、語音信箱、電子信箱等。

發展：模擬-數字、單一業務-綜合業務、話音業務-非話音業務、自動控制–智能控制…

趨勢：全球化、綜合化、智能化的多媒體方向發展三、計算機網絡技術計算機網絡技術是智能建筑的核心技術涉及到通信網絡系統、辦公自動化系統和建筑設備自動化系統（一）計算機網絡定義：P24特點：（1）多個計算機系統互聯而成的一個群體；（2）進行通信的每臺計算機都是獨立工作的，需要遵循共同的網絡協議，才能協同工作；（3）需通過有線、無線或衛星等通信線路及設施組成的通信設施實現。三、計算機網絡技術計算機網絡技術是智能建筑的核心技術涉及到通信網絡系統、辦公自動化系統和建筑設備自動化系統（二）計算機網絡的功能：（1）數據快速傳輸和處理；（2）共享資源（3）提高可用性及可靠性；（4）實現分步處理四、建筑智能系統的集成智能建筑一體化集成管理的能力是智能建筑最重要的特點也是智能建筑與傳統建筑的主要標志。（一）智能建筑系統集成的目標（1）對各設備子系統實行統一的監控；（2）實現跨子系統的聯動，提高各子系統的協調能力；（3）實現子系統之間的數據綜合與信息共享；（4）建立集成管理系統，提高管理效率和質量，降低系統運行及維護成本。四、建筑智能系統的集成（二）智能建筑系統集成的內容（1）功能集成；IBMS最高管理層的功能集成、子系統的功能集成，子系統（BAS\OAS\CNS）內部功能集成（2）界面集成；（3）網絡集成；（4）數據庫的集成；第二節：物業智能化的管理基礎

物業設施是物業運作的物資和技術基礎。科學、合理的物業設施管理是對設備從使用、維護保養、檢查維修、更新直至報廢全過程進行管理，使設備可靠安全經濟的運行。

一、物業智能化管理的概念及特點（一）概念（1）定義有專業機構和個人依照合約在建筑智能化系統的支持下，采用先進科學的方法與手段，對已竣工驗收投入使用的建筑智能化、附屬配套設施、設備資產及場地以經營的方式進行管理，同時對環境、情節、綠化、安全保衛、租賃業務、酒店設施運營與維護實施一體化的專業管理，并向建筑的使用者與承租戶提供高效和完善的優質服務。（2）有效管理、充分使用、保值增值（3）國際物業設施管理協會的定義P26國際物業設施管理協會是一個1980年成立的、國際性的和非盈利的專業性組織，其目的是為物業管理和設施管理的專業人員提供一個國際性的交流和資源平臺。附加知識：中國物業管理協會、國際項目管理協會、英國皇家測量師協會

一、物業智能化管理的概念及特點（二）建筑智能化物業管理的特點（1）管理對象不同（2）維護方式的不同（3）專業人才的要求不同（4）智能化系統對物業管理帶來的變化

一、物業智能化管理的概念及特點（三）物業設備管理的目標（1）創造安全、舒適、和諧的人居環境（2）發揮物業最大的使用價值（3）使物業盡可能保值、增值

一、物業智能化管理的概念及特點（四）建筑智能化物業管理的內容既包括傳統物業的服務內容，又增加了固定資產管理、租賃業務管理、也賦予日常管理、安全保衛、設備運行和維護新的管理內容和方式（1）經營管理功能（2）運行管理功能（3）用戶出租、服務管理功能

二、建筑智能化設備運行和維護管理預防為主，定期保養、規范管理、專業培訓（一）設備運行管理（1）制定系統操作規程（2）操作員責任界面（3）交接班制度

二、建筑智能化設備運行和維護管理

（二）設備運行管理（1）故障性維修（2）預防性維護

設施維護管理故障性維修：緊急維修預防性維護預防性保養改良型維護：設備與系統的更新改造提升定期檢測日常維護保養系統自診斷報修制度

三、建筑智能化的節能管理

（一）節能管理概念P32國家建筑節能規范綠色建筑評價標準（GB/T50378-2006）（二）節能管理的措施和方法（1）建筑設計（2）暖通空調系統（3）照明與設備

四、常見維修方法

（1）預防性維修預防維修的主要形式是維護保養和計劃檢修，具體實施通常是根據維護保養和檢修制度按一定間隔周期進行。制度中的周期、項目、范圍可參考設備生產廠商的維修指導資料，結合樓宇設備具體情況制訂，執行中還應根據不同設備的運行環境條件、負荷程度、設備和部件的質量情況及設備現實技術狀況做相應調整。（2）預見性維修（3）輕微潤滑維修（4）故障維修故障維修是指在設備發生故障后，對失效、損壞的部分進行針對性修理。故障維修只能用于非重點設備，否則將嚴重影響樓宇正常功能，將產生重大損失和惡劣影響。（5）因地制宜的維修行業劃分：零星維修、計劃維修、大修

四、常見維修方法

預防性維修對某臺（套）設備的預防維修實施前要根據維修計劃規定的項目、范圍對該設備進行修前檢查，作好正式停機分解檢修的準備，其主要內容如下： a.確定停機檢修的起、止時間； b.組織檢修隊伍及必要時的后備支援人員； c.備齊拆卸、分解、檢查、安裝、調試所需的機械、儀器、量具、工具； d.備齊需更換或可能需更換的零件； e.備齊臨時加工件所需原材料及加工手段； f.備齊檢修中所需的清洗、擦試、潤滑、填充等材料預防維修完成后一定要驗收，檢查各預定項目完成情況及設備技術狀況是否達到完好標準。設備預防維修的實施計劃、修前檢查和修理中發現的主要零部件維修及更換情況記錄、驗收試驗報告等文件都要歸檔。

四、常見維修方法

故障維修通常樓宇設備中采用故障維修方法的有： 一般區域的照明燈具； a.個別房間的或影響區域很小的用水、用電器具； b.有備份的小型設備； c.停機損失小、維修簡便、修理費低廉的設備； d.其他不嚴重影響樓宇服務質量的場合。小貼士：

1）即使是確定采用故障維修方法的設備，也應注意日常保養和檢查，減少故障誘發因素，提高設備使用效率，延長設備壽命。2）采用預防維修方法管理的設備發生意外故障時，其處理方法與故障維修的實施方法相同。

五、維修計劃的編制與實施

（一）維修計劃的編制資料收集、編制草案、平衡審定和下達執行（二）維修計劃的實施P-D-C-A（1）交付修理（2）維修施工（3）竣工驗收

六、智能物業設施管理制度

（一）崗位職責（1）工程部經理（2）技術主管（3）領班（4）技術工人（5）資料統計員

六、智能物業設施管理制度工程經理崗位職責1.在物業管理中心經理、副經理的領導下，貫徹執行有關設備和能源管理方面的方針、政策、規章和制度。2.負責組織設備的使用、維護、更新、改造直到報廢的整個過程的管理工作，使設備始終保持良好的技術狀態。3.在安全可靠、經濟合理的情況下及時供給各設備所需提出的維修要求，為住戶提供良好的工作和生活條件。4.組織編制各種設備的保養、檢修計劃、原材料采購計劃，并組織實施。5.組織收集、編制各種設備的技術資料、圖紙，做好設備的技術管理工作。6.組織擬定設備管理、操作、維護等各種規章制度和技術標準，并監督執行。

工程主管崗位職責1.負責本班次的組織、管理工作，并負責編制主管專業的設備保養和維修計劃、操作規程。2.負責檢查主管設備的使用、維護和保養情況，并解決有關技術問題，以保證設備經常處于良好的技術狀態。3.負責制定主管系統的運行方案并審閱運行記錄，監督下屬員工嚴格執行操作規程，保證設備的正常運行。4.組織調查分析設備事故，提出處理意見及措施，并組織實施，以防止同類事故再次發生。5.負責制定主管設備的更新、改造計劃，并負責工程監督，以實現安全可靠、經濟合理的目標。6.負責組織培訓，不斷提高下屬員工的技術和服務素質。

工程領班崗位職責1.領班負責本班所管理設備的運行、維護保養工作。2.嚴格做到三干凈（設備干凈、機房干凈、工作場地干凈。3.四不漏（不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣）。4.五良好（使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好）。5.負責本班日常工作安排，做好各項記錄并匯總定期交上級部門審閱。6.負責制定本班設備的檢修計劃和各件計劃經審核后組織實施。2.1.2.18工程維修工崗位職責1.各類技術工種的維修工在領班的領導下應該自覺遵守各項規章制度和操作規程。2.保證安全、文明作業，積極參加業務指導培訓，不斷提高自己的業務素質。

六、智能物業設施管理制度

（二）物業設備管理制度（1）物業設備接管驗收制度（2）物業設備預防性計劃維修保養制度（維保制度）（3）運行管理制度（4）值班制度

六、智能物業設施管理制度

工程管理制度及表格 1、管理制度 工程設備驗收制度 月報告、周報告制度 能源管理制度 技術檔案管理制度 設備改建管理制度 零件、耗材領用管理制度 安全運行管理制度 安全用電制度