資產(chǎn)評估：原理與案例第6章收益法收益法概述收益法的主要參數(shù)及評估方法收益法評估案例一、收益法的概念二、收益法的應(yīng)用前提和局限三、收益法的基本步驟第1節(jié)收益法概述收益法是指通過將評估對象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，來確定其價(jià)值的各種評估方法的總稱。收益法包括多種具體方法。例如，企業(yè)價(jià)值評估中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、股利折現(xiàn)法等；無形資產(chǎn)評估中的增量收益法、超額收益法、節(jié)省許可費(fèi)法、收益分成法等。一、收益法的概念（一）收益法的應(yīng)用前提資產(chǎn)評估專業(yè)人員選擇和使用收益法時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮收益法應(yīng)用的前提條件：(1)評估對象的未來收益可以合理預(yù)期并用貨幣計(jì)量；(2)預(yù)期收益所對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)能夠度量；(3)收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。（二）收益法的局限對于沒有收益的資產(chǎn)或者收益無法測算的資產(chǎn)，無法采用收益法實(shí)施評估，而且對未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營管理水平的影響。在實(shí)際操作中，折現(xiàn)率的確定隨意性大，往往對評估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。二、收益法的應(yīng)用前提和局限采用收益法評估資產(chǎn)，遵循以下基本步驟：(1)收集驗(yàn)證有關(guān)信息資料。(2)分析測算被評估對象的未來預(yù)期收益。(3)分析確定收益期限。(4)確定折現(xiàn)率或資本化率。(5)用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象的未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值。(6)計(jì)算資產(chǎn)的收益現(xiàn)值，確定被評估資產(chǎn)價(jià)值。三、收益法的基本步驟一、收益法的主要參數(shù)二、收益法的具體評估方法第2節(jié)收益法的主要參數(shù)及評估方法（一）預(yù)期收益（二）折現(xiàn)率（三）收益期限一、收益法的主要參數(shù)1.預(yù)期收益的概念根據(jù)投資回報(bào)的原理，預(yù)期收益是指在正常情形下，資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)主體預(yù)期能得到的所得額。預(yù)期收益是采用收益法評估資產(chǎn)價(jià)值的基本參數(shù)之一。2.預(yù)期收益的類型一般來說，資產(chǎn)預(yù)期收益有三種可以選擇的類型：凈利潤、凈現(xiàn)金流量和利潤總額。凈利潤與凈現(xiàn)金流量都屬于稅后凈收益，都是資產(chǎn)持有者的收益，在收益法中被普遍采用。兩者的差異在于確定的原則不同，凈利潤是按權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的，凈現(xiàn)金流量是按收付實(shí)現(xiàn)制確定的。兩者之間的關(guān)系可以簡單表述為：凈現(xiàn)金流量＝凈利潤＋折舊－追加投資（包含資本性支出和營運(yùn)資金追加投資）3.預(yù)測資產(chǎn)預(yù)期收益的方法預(yù)測資產(chǎn)預(yù)期收益的方法很多，但主要有兩種：時(shí)間序列法和因素分析法。（一）預(yù)期收益1.折現(xiàn)率的概念折現(xiàn)率本質(zhì)上是一種期望投資報(bào)酬率，是指投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對投資所期望的回報(bào)率。在資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)中，有時(shí)候會(huì)用資本化率來代替折現(xiàn)率。實(shí)際上，資本化率和折現(xiàn)率沒有太大的區(qū)別，資本化率一般用于收益期限為無限期的資產(chǎn)評估，而折現(xiàn)率一般適用于收益期限為有限期的資產(chǎn)評估。2.確定折現(xiàn)率的方法確定折現(xiàn)率的方法包括：加和法、資本資產(chǎn)定價(jià)模型、資本成本加權(quán)法、市場法。（二）折現(xiàn)率1.收益期限的概念收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力的時(shí)間，通常以年為單位，它由評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。估測收益期限的方法包括：(1)以法律、法規(guī)規(guī)定的時(shí)間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測；(2)以合同規(guī)定的時(shí)間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測；(3)根據(jù)資產(chǎn)壽命周期進(jìn)行估測。一般來說，取以上三者的最小值作為資產(chǎn)的收益期限。2.收益期限的分類收益期限分為有限期和無限期（永續(xù)）。3.收益增長模型(1)兩階段增長模型。(2)三階段增長模型。(3)永續(xù)增長模型。（三）收益期限二、收益法的具體評估方法收益法是以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在收益期內(nèi)每年的預(yù)期收益折現(xiàn)

，然后再將每年的折現(xiàn)值加總的方法的總稱

。可以用如下公式表示：

式中：P—資產(chǎn)評估值；Ri—未來第i年的預(yù)期收益；

r—折現(xiàn)率或資本化率；二、收益法的具體評估方法（一）預(yù)期收益不變當(dāng)預(yù)期收益不變，則每年的預(yù)期收益Ri固定不變，假設(shè)年預(yù)期收益Ri恒等于A，收益法基本公式可以表示為：1、收益年期有限（1）折現(xiàn)率r固定且大于零如果折現(xiàn)率r固定且大于零，同時(shí)凈收益每年固定為A，則上式各項(xiàng)為等比數(shù)列，可以通過等比數(shù)列求和計(jì)算，將上式表示為：此公式成立條件包括：①凈收益A每年不變；②折現(xiàn)率r固定且大于零；③收益年期有限為n。（2）折現(xiàn)率r等于零

如果折現(xiàn)率r等于零，上式每一項(xiàng)都為A，上式各項(xiàng)求和可以表示為：

P＝A×n

二、收益法的具體評估方法（一）預(yù)期收益不變當(dāng)預(yù)期收益不變，則每年的預(yù)期收益Ri固定不變，假設(shè)年預(yù)期收益Ri恒等于A，收益法基本公式可以表示為：2、收益年期無限當(dāng)收益期限為無限期（即永續(xù)經(jīng)營），各因素不變的情況下，計(jì)算公式可以表示為：上式可以進(jìn)一步化簡為：P=A/r

此公式成立條件：（1）凈收益A每年不變；（2）資本化率r固定且大于零；（3）收益年期n趨于無窮大。【例6-1】鴻光食品公司擬轉(zhuǎn)讓一未公開的食品配方，現(xiàn)請資產(chǎn)評估師對其價(jià)值進(jìn)行評估。經(jīng)預(yù)測，該食品配方每年的預(yù)期收益為800萬元，折現(xiàn)率為10%。（1）假設(shè)未公開的食品配方可以使用50年，試估算該食品配方的價(jià)值。（2）假設(shè)未公開的食品配方收益期限為無限期，試估算該食品配方的價(jià)值。（1）資產(chǎn)評估值（2）資產(chǎn)評估值=A/r=800/10%=8000萬元二、收益法的具體評估方法

（二）預(yù)期收益在若干年后保持不變

當(dāng)預(yù)期收益在若干年后保持不變，假設(shè)t年后預(yù)期收益保持為A不變，前t年分別為R1、R2、Rt，收益法基本公式可以表示為：1、收益年期有限如果收益年期是有限的，則上式后（n-t）項(xiàng)為等比數(shù)列，可以通過等比數(shù)列求和得出：

成立條件：（1）凈收益在t年（含第t年）以前有變化；（2）凈收益在t年（不含第t年）以后保持不變；（3）收益年期有限為n；（4）r大于零。二、收益法的具體評估方法

（二）預(yù)期收益在若干年后保持不變

當(dāng)預(yù)期收益在若干年后保持不變，假設(shè)t年后預(yù)期收益保持為A不變，前t年分別為R1、R2、Rt，收益法基本公式可以表示為：2、收益年期無限如果收益年期是無限的，則n趨于無窮大，則上式可以表示為：通過極限計(jì)算，上式可以化簡為：

成立條件：（1）凈收益在t年（含第t年）以前有變化；（2）凈收益在t年（不含第t年）以后保持不變；（3）收益年期無限；（4）r大于零。【例6-2】某收益性資產(chǎn)未來5年的收益額分別為45萬元、50萬元、60萬元、65萬元、68萬元。假設(shè)從第六年開始，以后每年收益額均為60萬元，折現(xiàn)率和資本化率均為10%。（1）假設(shè)該項(xiàng)收益性資產(chǎn)收益期限為無限期，試估算該收益性資產(chǎn)的價(jià)格。（2）假設(shè)該項(xiàng)收益性資產(chǎn)收益期限為30年，試估算該收益性資產(chǎn)的價(jià)格。（1）①第一，確定未來5年收益額現(xiàn)值。前5年收益現(xiàn)值=213.93(萬元)②第二，確定第5年以后各年收益額的現(xiàn)值。第5年以后各年收益額的現(xiàn)值

=372.55(萬元)③第三，確定該收益資產(chǎn)的評估值。資產(chǎn)評估值=213.93+372.55=586.48(萬元)【例6-2】某收益性資產(chǎn)未來5年的收益額分別為45萬元、50萬元、60萬元、65萬元、68萬元。假設(shè)從第六年開始，以后每年收益額均為60萬元，折現(xiàn)率和資本化率均為10%。（1）假設(shè)該項(xiàng)收益性資產(chǎn)收益期限為無限期，試估算該收益性資產(chǎn)的價(jià)格。（2）假設(shè)該項(xiàng)收益性資產(chǎn)收益期限為30年，試估算該收益性資產(chǎn)的價(jià)格。（2）①第一，確定未來5年收益額現(xiàn)值。前5年收益現(xiàn)值=213.93(萬元)②第二，確定第6-30年各年收益額的現(xiàn)值。第6-30年各年收益額的現(xiàn)值

=338.17(萬元)③第三，確定該收益資產(chǎn)的評估值。資產(chǎn)評估值=213.93+338.17=552.10(萬元)二、收益法的具體評估方法（三）凈收益按等差級數(shù)變化1.在凈收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下：

（6-13）成立條件：（1）凈收益A按等差級數(shù)遞增；（2）凈收益逐年遞增額為B；（3）收益年期無限；（4）r大于零。2.在凈收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下：

（6-14）成立條件：（1）凈收益A按等差級數(shù)遞增；（2）凈收益逐年遞增額為B；（3）收益年期有限為n；（4）r大于零。二、收益法的具體評估方法（三）凈收益按等差級數(shù)變化3.在凈收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下：

（6-15）成立條件：（1）凈收益A按等差級數(shù)遞減；（2）凈收益逐年遞減額為B；（3）收益年期無限；（4）r大于零；（5）收益遞減到零為止4.在凈收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下：

（6-16）成立條件：（1）凈收益按等差級數(shù)遞減；（2）凈收益逐年遞減額為B；（3）收益年期有限為n；（4）r大于零。【例6-3】某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為100萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加5萬元，收益年限可視為無限年，折現(xiàn)率為10%。試估算該收益性資產(chǎn)的價(jià)格。【例6-4】根據(jù)被評估企業(yè)的章程，其于評估基準(zhǔn)日的剩余經(jīng)營年期為25年，且企業(yè)的實(shí)際控制方也沒有繼續(xù)經(jīng)營的意愿。根據(jù)評估人員的分析，該企業(yè)未來25年的年凈利潤將保持每年5萬元的減少額，且當(dāng)前的年凈利潤為200萬元。假定折現(xiàn)率為10%，試估算該企業(yè)的股東全部權(quán)益價(jià)值。=1476.93（萬元）二、收益法的具體評估方法（四）凈收益按等比級數(shù)變化1.在凈收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下：（6-17）成立條件是：（1）凈收益按等比級數(shù)遞增；（2）凈收益逐年遞增比率為s；（3）收益年期無限；（4）r大于零；（5）r＞s＞0。2.在凈收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下：

（6-18）成立條件：（1）凈收益按等比級數(shù)遞增；（2）凈收益逐年遞增比率為s；（3）收益年期有限；（4）r大于零；（5）r>s>0。二、收益法的具體評估方法（四）凈收益按等比級數(shù)變化3.在凈收益按等比級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下：

（6-19）成立條件：（1）凈收益按等比級數(shù)遞減；（2）凈收益逐年遞減比率為s；（3）收益年期無限；（4）r大于零；（5）r>s>0。4.在凈收益按等比級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下：

（6-20）成立條件：（1）凈收益按等比級數(shù)遞減；（2）凈收益逐年遞減比率為s；（3）收益年期有限為n；（4）r大于零；（5）0<s≤1。【例6-5】某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年凈收益為140萬，此后每年凈收益在上一年基礎(chǔ)上減少4%，資本化率10%，收益年期無限期，試估算該收益性資產(chǎn)的價(jià)格。【例6-6】某宗工業(yè)房地產(chǎn)在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用期50年，已使用10年，預(yù)計(jì)未來第一年凈收益72萬，此后每年在上一年基礎(chǔ)上增長2%，折現(xiàn)率為10%。試估算該工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。二、收益法的具體評估方法（五）已知未來若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下：

（6-21）

成立條件：（1）凈收益A在第n年（含n年）前保持不變；（2）預(yù)知第n年的價(jià)格為Pn；（3）r大于零。【例6-7】某宗商業(yè)地產(chǎn)目前已出租，該商業(yè)地產(chǎn)面積為1000m2，市場的月凈租金為100元/m2。該商業(yè)地產(chǎn)的持有方打算繼續(xù)出租5年，然后再將其出售。經(jīng)資產(chǎn)評估師預(yù)測，5年后該宗商業(yè)地產(chǎn)的出售價(jià)格為45000元/m2，折現(xiàn)率為10%。根據(jù)以上條件估算該宗商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格。=32490.40（元/m2）資產(chǎn)評估值=32490.40×1000=3249.04萬元一、BL中心花園商鋪評估案例二、HB表業(yè)商標(biāo)評估案例第三節(jié)收益法評估案例（一）評估對象概況評估對象是位于××市××區(qū)BL中心花園的商鋪D1N13,建成時(shí)間為2005年7月26日，與商鋪D1N14打通使用，用途為商業(yè)，評估對象地上裙房共1層，建筑面積為151.39平方米。(1)位置狀況。（略）(2)權(quán)益狀況。（略）(3)實(shí)物狀況。（略）(4)基礎(chǔ)設(shè)施狀況。（略）（二）評估方法適用性分析（略）一、BL中心花園商鋪評估案例（三）評估測算過程1.租金（單位月租金）的確定資產(chǎn)評估師對評估對象進(jìn)行實(shí)地查勘，通過市場調(diào)查并對評估對象的自身情況進(jìn)行綜合分析后，確定月租金為155元／平方米。2.年總收益的確定評估對象在租賃期間的收益主要由其租金收益及租賃期間收取的押金所產(chǎn)生的利息收入組成。年總收益＝年租金收益＋年押金利息收入(1)年租金收益。年租金收益＝年租金毛收益×可出租面積率×出租率1)建筑面積。（略）2)年租金毛收益。（略）3)可出租面積率。（略）4)出租率。（略）(2)年押金利息收入。年押金利息收入＝單位月租金×建筑面積×可出租面積率×出租率×12個(gè)月×年利息率一、BL中心花園商鋪評估案例（1）年租金收益年租金收益＝年租金毛收益×可出租面積率×出租率①建筑面積（略）②年租金毛收益（略）③可出租面積率（略）④出租率（略）（2）年押金利息收入年押金利息收入＝單位月租金×建筑面積×可出租面積率×出租率×2個(gè)月×年利息率3.年總費(fèi)用的確定年總費(fèi)用＝年管理費(fèi)＋年維護(hù)費(fèi)＋年房產(chǎn)稅＋年“兩稅兩費(fèi)”（增值稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加）＋年所得稅＋年印花稅＋年保險(xiǎn)費(fèi)4.未來第1年凈收益的確定未來第1年凈收益＝年總收益－年總費(fèi)用5.收益期或持有期的確定資產(chǎn)評估師根據(jù)評估委托人提供的相關(guān)資料，計(jì)算出評估對象的土地剩余使用年限（約為43.72年），同時(shí)在實(shí)地查勘中對評估對象的建筑物結(jié)構(gòu)和用途等進(jìn)行了解，確認(rèn)該類房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限大于其土地使用權(quán)的剩余使用年限，因此，本次評估按評估對象的法定土地剩余使用年限進(jìn)行測算，即截止價(jià)值時(shí)點(diǎn)，評估對象的收益期或持有期為其土地使用權(quán)的剩余年限為43.72年。一、BL中心花園商鋪評估案例6.報(bào)酬率的確定報(bào)酬率一般采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法確定。綜合分析后取報(bào)酬率為7.00%。7.凈收益有變化的期限和凈收益逐年遞增的比率的確定經(jīng)過評估師調(diào)查和分析，該市的房屋租賃市場處于比較繁榮的時(shí)期，根據(jù)對評估對象和周邊類似房地產(chǎn)租賃市場的調(diào)查，該地區(qū)類似房地產(chǎn)的房租一年確定一次，合同一年一簽，租金的年增長率一般為4%~6%。結(jié)合評估對象所在區(qū)域類似房地產(chǎn)的聚集度和成熟度以及未來的升值潛力，并根據(jù)本次評估目的的需要及房地產(chǎn)評估原則，本著謹(jǐn)慎選取的原則，綜合確定評估對象于評估時(shí)點(diǎn)客觀、合理的市場租金。評估對象在凈收益有變化的期限內(nèi)的凈收益逐年遞增比率為5%,以后基本保持穩(wěn)定。8.收益額的計(jì)算綜上所述，評估測算過程中的具體取值及計(jì)算結(jié)果如表6-1所示（以個(gè)人出租為例）。一、BL中心花園商鋪評估案例9.收益額的確定資