運城市城市概況（位置概況）運城市位于山西省西南部，周圍三市兩省環繞，總面積1.4萬余平方公里；太原運城市是中原經濟區輻射城市，具有連南接北、承東啟西的優越區位，現已形成鐵路、公路、民航立體交通網。運城西安鄭州?鐵路火車線：南同蒲鐵路、侯西鐵路、大西客專（太原南至西安北）大西高鐵線?公路高速公路：大運高速公路、河運高速公路、運風高速公路、東濟高速公路、運三高速公路國道：209國道?航空機場：運城機場陜西注：2012年11月17日國務院正式批復《中原經濟區規劃》，中原經濟區包括河南全省、山西東南部、河北南部、山東西南部和安徽西北部，共5省30個地級市及3個市轄區、縣。其中山西?。洪L治、晉城、運城三個城市微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai運城河南運城市城市概況行政區劃：運城下轄1個市轄區、10個縣，代管2級市，即鹽湖區、永濟市、河津市、絳縣、夏縣、新絳縣、稷山縣、芮城縣、臨猗縣、萬榮縣、聞喜縣、垣曲縣、平陸縣；地理環境：運城位于山西省西南部，地處黃河北干流中游以東，華北平原的丘陵區。北起呂梁山南麓與臨汾接壤，東峙中條山與晉城毗鄰，西、南隔黃河分別與陜西、河南相望；農業型城市：運城市地勢平坦，氣候適宜，歷來以農業為主，其文物旅游景點也占有絕對優勢，如：關帝廟、后土祠、永樂宮、鹽湖、五老峰等名勝古跡，吸引全國游客；產業情況：運城是山西省西南部的現代物流和重點產業基地，知名的大型企業，如：南風集團、關鋁集團、亞寶醫藥集團等。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai運城市整體情況運城市常住人口531萬人，城鎮化水平僅48%，低于全國平均水平57%；在經歷了幾年的轉型陣痛期，2016年GDP增速有所反彈，產業轉型初見成效，城市經濟發展逐漸步入上升軌道，未來有一定提升空間。基本信息（2016年數據）本市太原全國常住人口530.52萬434.44萬13.83億人口年增長率0.4%0.59%5.86%1400.01200.01000.01016.81079.91160.11201.61174.01222.325.00%20.00%15.00%1,222.3億元2,955.61億元744,127億元800.010.00%600.0增長率4.1%7.5%6.7%400.05.00%人均可支配收入25,636元27,169元23,821元200.00.00%人均可支配收入增長率6.6%6.9%8.4%0.0-5.00%2011年2012年2013年2014年2015年2016年GDP（億元）增長率城市化率47.6%84.5%57.4%備注：數據來源市政府公布統計數據微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai宏觀政策地方調控深化，長效機制加速推進，積極引導預期，一線城市成交下行，三四線城市增長顯著；同時利率政策對改善類住房房貸有一定抑制。時間政策概況政策解析2012.11.17中原經濟區規劃2012年11月17日國務院正式批復《中原經濟區規劃》，中原經濟區包括河南全省、山西東南部、河北南部、山東西南

部和安徽西北部，共5省30個地級市及3個市轄區、縣。其中山西?。洪L治、晉城、運城三個城市。2016.6.3土地性質、項目性質可變更國務院發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，其中最受關注的是第十二條關于“商業用房可改為租賃住房”的意見，并且商改住后，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。該政策被業內人士認為將成為推動商業地產“去庫存”的重要武器。利好2016.7.14加大棚戶區改造貨幣化安置比例2017年底前連片3000以上的棚戶區要全部開工改造，2020年前所有城中村全部開工改造，今后一個時期，把貨幣化安置作為棚改安置主渠道。2016年1月1日至2017年12月31日，市城區城鎮棚戶區改造項目，原則上以貨幣化安置為主，貨幣化安置不低于50%。2016.11.16階段性住房公積金提取貸款政策11月16日，從運城市住房公積金管理中心獲悉，根據省住建廳《關于圍繞“三去一降一補”工作重點發揮好住房公積金作用的通知》（晉建金函【2016】722號），結合我市實際，該中心決定對住房公積金提取、貸款有關政策進行階段性調整，放寬借款人、擔保人提貸條件。2017.6.12中心城區棚戶區改造房屋征收補償安置實施方案根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令）、《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房【2011】77號）、《運城市中心城區國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》（運政辦發[2014]96號）等有關法律、法規規定，結合我市實際，制定實施方案。被征收房屋的補償安置，采用貨幣補償和產權調換相結合的方式，由被征收人自主選擇。利空時間金融政策金融政策解析2018.1.1基準利率，二套收緊首套房基準利率成為目前多數銀行對首套房貸利率的“報價”。部分銀行網點二套房貸款利率已上調1.1微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucaiGDP與產業情況第一產業保持穩定，第二產業逐漸下降，第三產業逐漸上升；目前正逐步從第二產業向第三產業過渡，新興產業表現活躍。2014各產業GDP2015各產業GDP2016各產業GDP16.40%16.50%16.40%42.30%46.10%47.20%41.30%

36.30%37.50%第一產業第二產業第三產業第一產業第二產業第三產業第一產業第二產業第三產業以城東新區、城北新區為重點，主城區向東部、北部發展，形成現代產業發展聚集區。第三產業發展占比進一步提高，正由第二產業向第三產業過渡。2016年運城GDP達到1,222億元，位居山西省城市排名第3；人均GDP達到23,170元，位居山西省城市排名第10。備注：數據來源市政府公布統計數據微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai人口情況逐年增加的人口基數為運城市場注入更多購房需求?！鞘锌側丝谥鹉暝黾?，主要集中在現代服務業、高新技術產業和旅游業運城市常住人口走勢單位：萬人535.000.60%規劃2020年，運城人口達到560萬530.52530.000.50%527.53525.23近幾年，運城人口數量逐年增加，規劃至2020年，市525.000.40%522.39域總人口要達到560萬人；519.46520.000.30%516.68運城人口年增長率在0.57%；515.000.20%每年均有2萬左右的外省市人口遷入運城，外省市人510.000.10%口不斷輸入在一定程度上支撐商品房的需求；505.000.00%城市人口的擴容一定程度上增加了房產需求，促進商2011年2012年2013年2014年2015年2016年常住人口（萬人）增長率品房市場中客戶來源的多渠道發展。備注：數據來源市政府公布統計數據微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai宏觀政策與經濟整體經濟活躍度上升，人均可支配收入持續增長，漲幅平穩。2.5%2014-2016年CPI同比漲幅2014-2016年人均可支配收入2.0%1.5%2.0%1.3%16,50016,00015,50015,00014,50014,92216,0011.0%0.5%0.8%14,00013,50013,00012,50013,6972.0%0.0%2014201520162014年2015年2016年2016年全年全國CPI總水平比上年上漲2.0%，運城上漲水平為1.3%，CPI平穩增長，物價趨于穩定，反應運城整體市場經濟活躍度上身；運城人均可支配收入逐年增加，年均漲幅保持8.6%；2016年城鎮常住居民人均可支配收入25,636元，增長6.6%；農村常住居民人均可支配收入9,365元，增長7.4%。2016年運城人均可支配收入逐年增加，但漲幅下滑至7.2%；備注：數據來源市政府公布統計數據微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai政策與經濟研判落戶政策與公積金政策，對剛需類需求影響不大政策平穩二套房貸急劇收緊，抑制改善類需求釋放利率收緊第三產業占比上升，新興產業表現活躍產業合理化運城市GDP與人均GDP有所增長，經濟逐步回暖經濟轉型城市逐年增加的人口基數為運城市場注入更多購房需求人口基數增大逐年增加的人均可支配收入提升了購房意向客戶承款能力可支配收入增加利于房地產發展全域發展方向明確，為房地產業的良好發展開辟市場和空間規劃利好恒大、碧桂園等品牌房企已進入運城，有一定競爭壓力有一定競爭壓力微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai城市區劃運城市下轄1個市轄區（鹽湖區），代管2個縣級市（永濟市、河津市），10個縣，133個鄉鎮。轄區總面積1.41萬平方公里，其中離石區占8%，城區人口密集度較高，屬于典型的“小城市、大縣城、大農村”城鄉二元結構。區劃名稱面積（k㎡）常住人口（萬人，2016年底）人口密度（人/k㎡）鹽湖區123768.42553永濟市122144.75367河津市59339.81671絳縣96828.32293夏縣132835.49267新絳縣59833.46560稷山縣68634.95509芮城縣117839.72337臨猗縣133957.62430萬榮縣103944.20425聞喜縣116440.663491個區指鹽湖區；垣曲縣117623.241982個縣級市指永濟市、河津市；備注：數據來源市政府公布統計數據平陸縣117325.9822110個縣包括絳縣、夏縣、新絳縣、稷山縣、芮城縣、臨猗縣、萬榮縣、聞喜縣、垣曲縣、平陸縣。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai城區概況（交通規劃）中心城區路網密集，形成“一環、九橫、九縱”的城市道路主框架；同時，已形成鐵路、公路、民航的三維對外立體交通網。交通體系：運城北站運城機場一環：為一條高等級公路環：主城區外圍的西、北、東環運城客運東站路。運城客運中心站九橫：為九條縱貫城區東西的通道：紅旗街、河東街、禹都運城站大道、工農街、條山街、華源街、曲渠街、岳北街、關公街。九縱：為九條橫穿城區南北的交通走廊：大渠路、圣惠路、解放路、人民路、中銀大道、槐東路、學苑路、安東路、邑東路。注：運城市人民政府辦公廳文件微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai城區概況（城市配套）擁有本科院校1所，專科學校6所，省示范初中兩所，公立高中較多，教育水平相對較高；醫療配套相對完善；公園綠地較多，生態環境較好。公園學校醫院運城市重點小學、中學康杰中學類型學校名稱備注康杰中學省示范中學運城市第二人民醫院開發區實驗中學天逸公園逸夫小學禹都公園鹽湖第二中學運城市中心醫院運城市政府實驗小學鹽化中學鹽湖區人民醫院人民路小學運城市婦幼保健院人民公園航天公園運城市第一醫院中學小學鹽化中學省示范中學實驗中學省示范中學運城中學省示范中學人民路小學省示范小學實驗小學知名小學運城市重點醫院運城市第一醫院三級甲等綜合運城市中心醫院三級甲等綜合運城市婦幼保健院三級甲等婦幼微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai城區概況（商業分布）運城市最繁華的商圈集中于南風廣場附近，城市東部有萬達廣場（建設中），北部商業缺乏。核心商圈：世紀廣場：名得《南風歌》位于運城市河東街與人民路、禹都大道交匯處，占地200畝，東西寬320米，南北長380米，是展示全區面貌的重要窗口；其中，集中了同至人購物中心、韓國城時尚購南風商圈萬達廣場（建設中）物中心、世貿商城、凱越商城等。中心城區運城市政府萬達廣場：位于運城東城區禹西路與鋪安街交匯處東南角，基本封頂，正在進行招商，預計年底正式開業。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai城區概況（產業轉型）近年來，運城市抓住山西綜改試驗區、中原經濟區和晉陜豫黃河金三角承接產業轉移示范區的機遇，堅持二三產業并重，工業化和城市化融合發展。1、運城空港新區。運城空港新區，是運城市政[2002]83運城空港新區號文件批準建立的市級開發區，是發展汽車制造、鋁鎂加鹽湖工業科技園運城經濟開發區工、輕工食品等制造產業集中區域。代表企業有大運重卡、華雄紡織、雪花啤酒、中遠機械等。2、運城經濟開發區。運城經濟開發區創建于1992年，以新型化工和日用化工、精密機械制造及電子儀表生產、醫藥制造等產業為主。代表企業有南風洗化、天源藥業、奧新納米等。運城市政府3、鹽湖工業科技園。從2003年4月10日開始建設，分為生物制藥、制版彩印、機械電子、塑料化工、食品加工、信息和技術運用、新型材料等八大產業產品。代表企業為達利食品、康寶生物、恒通鑄造等。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai城中村改造進程城中村改造處于初級階段，政府推進緩慢，部分城中村改造項目已被山西省城鎮建設投資有限責任公司承接。2016年運城市政府根據山西省住房和城鄉建設廳文件精神，結合本市實際，制定《運城市購買棚戶區改造服務總做實施方案》；城中村2017年運城市政府為進一步推動中心城區棚戶區改造工作，提出如下補充意見：1、聯席推進，聯審聯批；2、適當放寬規劃指標；3、優化土地審批流程；4、實行容缺受理、項目幫辦及限時辦結制；5、抓緊棚改立項；6、創新費用繳納方式；7、提供融資支持；8、實施政府補助；9、編制完善棚改計劃和年度計劃；10、嚴格監管。2017年下半年確定涉及中城（高家垣）、西城（河東西街延長線北片區）、東城（蘆子溝村、張家坡村）等區域，由山西省城鎮建設投資有限責任公司作為承接主體，承接項目的融資工作；2018年運城市規劃勘測局，為改善運城中心城區居民生活條件，特編制《運城市中心城區棚戶區改造項目專項規劃（2017-2030）》。注：運城市人民政府辦公廳文件、運城市規劃勘測局公示通知微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai運城政策?限購政策：目前運城還沒有出臺限購政策，市場環境較為寬松。?開發手續類特殊政策：由于之前存在眾多爛尾樓，開發商跑路現象，目前運城房地產市場管理相對完善，必須有預售證銷售，且拿證條件為主體封頂，現場必須公示一房一價信息、從業人員名單等，相關部門核查較嚴格。?當地政府招商引資的政策：1、針對工業、農業、現代服務、地區總部、大數據互聯網、公共基礎設施、社會事業及促進運城轉型發展的其他項目，均有相應優惠政策；2、對關系到我市經濟和社會發展有較大帶動作用的重大項目的其它優惠事項，可以采取“一事一議”的辦法實行。注：運城市招商引資局公告微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai城市空間布局運城市域空間結構為“一個中心、兩個副中心”?？臻g規劃：一個中心：運城市中心城區組團；兩個副中心：永濟市組團、河津市組團。核心圈層：中心城區、永濟市、河津市3個市；拓展圈層：臨猗縣、聞喜縣2個縣；城市等級：規劃運城市域城鎮規模結構分為四個等級：中等城市、小城市、縣城、一般鎮（鄉）；中等城市：共3個，運城市、永濟市、河津市；小城市：共8個，包括聞喜縣、臨猗縣、萬榮縣等；縣城：共2個，絳縣、垣曲縣；一般鎮（鄉）：共52個，包括張店鎮、東郭鎮、陶村鎮、龍居鎮等。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai城區概況（城區結構及規劃）運城城市的發展方向概括為“東拓北躍”，向東拓展，重點建設完善城東片區和空港組團；向北近期重點建設城北片區，2016-2020年規劃構建“五核、三心、四軸、兩帶、七片區”的空間結構?？臻g布局：北部高新區：北區定位為現代交通運輸業、新興產業、科研文化、現代交通、生物醫藥、加工業區域，目前配套處于發展階段，規劃路網也比較多；東部新區：東城是運城的行政中心，各單位機關均聚集于此。東城片區目前配套完善，定義為承載黃河金三角區域東部和發達地區產業轉移的示范區和重要載體，文化旅游、體閑、居住、高端商務。新增城市展示館、禹都公園、萬達廣場、市政場館；老城區：位置核心，配套較為齊全，是城中村分布最集中的區域，拆遷難度大，補償成本高，近年來供地較少；東北部空港區：空港區已有十年時間，一直沒有運營起來，大運集團已經搬遷至此，但是人口導入不足，政策導向沒有延續性，導致該區域發展不暢；南部生態區：主要生態區，鹽湖目前采鹽較少，提取硝用于工微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai目錄02運城市樓市概況微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai2017年供應與銷售統計2017年運城市供應量為727萬方，銷售面積為181萬方，全年成交額為63億，成交均價為3,568元/㎡。2017年供應面積2017年銷售面積60000001,800,0005630482.81,542,465

1,600,00050000001,400,0001,200,00040000001,000,0003000000560,939

20000001221287.381000000235180.3890447.6419012.44110842267.76030067.630758.9209,398650811873備注：數據來源市政府公布統計數據微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai各區域成交情況區域定位：新興產業示范區發展潛力：大主力客群：北區客群及臨猗、萬榮縣市區域價格：3100-5000，兩極分化進駐開發商：西建、鑫馬、恒大北部高新區區域定位：開發區發展潛力：小主力客群：地緣性客群、學區客群區域價格：2000-3000，兩極分化進駐開發商：本地小開發商區域定位：老城區發展潛力：小主力客群：企事業單位、老運城人區域價格：3000-4000，兩極分化進駐開發商：本地小開發商空港經濟開發區經濟開發區中心城區城東片區萬達廣場區域定位：向東發展重要組團發展潛力：大主力客群：地緣性客群、縣市客群區域價格：2000-5000兩極分化進駐開發商：金鑫、鼎鑫區域定位：旅游區發展潛力：小主力客群：無區域價格：無進駐開發商：無西部關圣旅游區南部生態區區域定位：生態區發展潛力：小主力客群：改善客群區域價格：4400進駐開發商：碧桂園微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai區域定位：居住、高端商務區

發展潛力：大主力客群：改善型客群、高端客群區域價格：4000-5500進駐開發商：大運、萬達運城市熱點項目項目名稱2017年成交金額（億元）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）樓面價（元/㎡）拿地時間五洲觀瀾尚東城五洲觀瀾4.5104400--恒大名都恒大綠洲外灘璽園外灘璽園48.84500--廣廈金海灣萬達廣場（在建中）恒大綠洲35.35700-2010金磊中央城廣廈金海灣35.34800--賽格河東廣場恒大名都23.45850-2011尚東城254000--賽格河東廣場1.944800--金磊中央城0.924800--運城碧桂園運城碧桂園0.40.94300--主要熱銷項目注：紅色字體為五證項目微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai五洲觀瀾項目項目特色分析：教育配套、公園地產、超大型社區。項目占地（萬㎡）總建面（萬㎡）容積率總地價（億元）區位立面861803.1-五洲觀瀾主力在售面積當前主力價格首次開盤時間樓板價（元/㎡）95/106/1168-17年已售金額（億元）累計已售金額（億元）去化率預估當前毛利率運城鹽湖4.5-30%-鳥瞰95㎡兩室兩廳一衛106㎡三室兩廳一衛116㎡三室兩廳一衛微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai大運外灘璽園項目項目特色分析：本地品牌、教育配套、公園地產、大型社區。項目占地（萬㎡）總建面（萬㎡）容積率總地價（億元）區位立面17.8702.9-主力在售面積當前主力價格首次開盤時間樓板價（元/㎡）外灘璽園102/106/1285-運城鹽湖17年已售金額（億元）累計已售金額（億元）去化率預估當前毛利率4-50%-鳥瞰102㎡三室兩廳一衛128㎡三室兩廳一衛132㎡三室兩廳兩衛微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai恒大綠洲項目項目特色分析：品牌房企、配套齊全、園林綠化、大型社區。項目占地（萬㎡）總建面（萬㎡）容積率總地價（億元）區位立面17.5323.1-主力在售面積當前主力價格首次開盤時間樓板價（元/㎡）恒大綠洲運城鹽湖107/117/1266-17年已售金額（億元）累計已售金額（億元）去化率預估當前毛利率3-90%-鳥瞰107㎡三室兩廳一衛117㎡三室兩廳一衛126㎡三室兩廳兩衛微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai廣廈金海灣項目項目特色分析：發展潛力、教育配套、公園地產、大型社區。項目占地（萬㎡）總建面（萬㎡）容積率總地價（億元）區位立面13.3453.5-主力在售面積當前主力價格首次開盤時間樓板價（元/㎡）金海灣105-1405,8002012-運城鹽湖17年已售金額（億元）累計已售金額（億元）去化率預估當前毛利率3.0-70%-鳥瞰158㎡三室兩廳兩衛165㎡三室兩廳兩衛微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai恒大名都項目項目特色分析：品牌房企、配套齊全、園林綠化、大型社區。項目占地（萬㎡）總建面（萬㎡）容積率總地價（億元）區位立面10.7323-主力在售面積當前主力價格首次開盤時間樓板價（元/㎡）恒大名都運城鹽湖107/117/1266-17年已售金額（億元）累計已售金額（億元）去化率預估當前毛利率2-90%-鳥瞰95㎡97㎡155㎡107㎡三室兩廳一衛95/97㎡三室兩廳一衛155㎡三室兩廳兩衛微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai尚東城項目項目特色分析：公園地產、性價比、發展潛力、大型社區。項目占地（萬㎡）總建面（萬㎡）容積率總地價（億元）區位尚東城立面20804-主力在售面積當前主力價格首次開盤時間樓板價（元/㎡）90-2204,0002014-運城鹽湖17年已售金額（億元）累計已