2017房產估價師《師理論與方法》復習題及答案一、單項選擇題?1.非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的各種價值的一個()稱呼。?A.概括性?B.描述性?C.理論性?D.準確性?2.下列房地產不是按經營使用方式來劃分的類型的是()。?A.出租的房地產?B.自用的房地產?C.餐飲的房地產?D.營業的房地產?3.房地產估價的合法原則要求在進行房地產估價作業時應以()為前提來進行工作。?A.公正?B.公平?C.公開?D.估價對象的合法權益?4.現實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中ZF的城市規劃屬于()方面的制約。?A.建筑技術?B.土地權利設置?C.相鄰關系?D.土地使用管制?5.在房地產權利中，屬于用益物權的是()。?A.自物權?B.劃拔土地使用權?C.抵押權?D.租賃權?6.某宗面積為3000m2的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2?，F按規劃擬改為商業用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應補地價()萬元。?A.78?B.882?C.1210?D.1272?7.某幢可出租房地產尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現房價格為5000元/m2，現房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現率l0%和風險補償值100元/m2計，該幢房地產目前的價格應為()元/m2。?A.4400?B.4409?C.4445?D.4455?8.不是影響房地產價格的區位因素是()。?A.位置?B.交通?C.人文?D.環境?9.同區位的甲、乙、丙三種房地產，當價格變化百分比為10%時，需求量變化百分比分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產的需求的價格彈性數值類型分別是()。?A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性?B.完全彈性、單一彈性、完全無彈性?C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性?D.富有彈性、單一彈性、完全無彈性?10.現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為()。?A.存量+新開發量+其他種類房地產轉換為該種房地產量-該種房地產轉換為其他類房地產量拆毀量?B.存量+新開發量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量?C.存量+新開發量+空置房量-拆毀量?D.存量+新增竣工量-拆毀量?11.市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數為()。?A.1.05?B.0.98?C.0.95?D.1.03?12.征收集體土地的土地取得成本中，相關稅費不包括()。?A.征地管理費?B.耕地占用稅?C.安置補助費?D.耕地開墾費?13.建筑物的()等規模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產價格有所影響。?A.體量?B.結構?C.設施?D.層高?14.某可比實例實際成交價格為3400元/m2，以估價對象為100，可比實例交易情況分值為102，房地產狀況因素分值為98，則估價對象的比準價格為()元/m2。?A.3401.36?B.3398.64?C.3538.78?D.3266.67?15.報酬率為()與所投入的資本的比率。?A.凈收益?B.投資回收?C.投資回報?D.收益?16.某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費，買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于()元/m2。?A.2427?B.2500?C.2575?D.2632?17.下列關于建筑物壽命和經過年數的說法中，正確的是()。?A.建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數也短于實際經過年數?B.建筑物的經濟壽命長于自然壽命，有效經過年數也可能長于實際經過年數?C.建筑物的經濟壽命與自然壽命相等，有效經過年數與實際經過年數也相等?D.建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數可能短于也可能長于實際經過年數?18.某商業房地產，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經濟壽命60年，則該商業房地產的折舊年限是()年。?A.37?B.40?C.60?D.63?19.因技術革新、設計優化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于()。?A.自然折舊?B.物質折舊?C.功能折舊?D.經濟折舊?20.通常房地產開發投資利潤率的計算基數為()。?A.土地取得成本+開發成本?B.土地取得成本+開發成本+管理費用?C.土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用?D.開發完成后的房地產價值?21.下面對假設開發法適用條件的表述最為準確的是()。?A.新開發房地產項目?B.用于出售用途的房地產項目?C.具有投資開發或再開發潛力的房地產?D.用于投資或再開發的房地產?22.長期趨勢法是運用預測科學的理論和方法，特別是()和回歸分析，對房地產的未來價格做出推測、判斷的方法。?A.指數平滑分析?B.趨勢擬合分析?C.時間序列分析?D.相關分析?23.開發經營期的起點是假設的()。?A.開工日期?B.取得估價對象的日期?C.取得待開發土地的日期?D.開始出售開發完成后的房地產的日期?24.有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產的土地價格為()萬元(收益可視為無限年)。?A.30?B.40?C.50?D.60?25.某宗房地產，已知建筑物的重置價格為1000元/m2，成新率為70%，房地產年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產的價格為()元/m2。?A.1700?B.2000?C.2100?D.2400?26.臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當的修正求得，這些修正實際上為()。?A.交易情況修正?B.交易日期調整?C.房地產狀況調整?D.區域因素調整?27.從事房地產估價，首先要有房地產()。?A.估價業務?B.估價目的?C.估價對象?D.估價程序?28.某宗房地產的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10%。該宗房地產的收益價格為()萬元。?A.222.76?B.224.67?C.268.67?D.298.33?29.資本化率構成中，流動性補償的流動性是指()。?A.房地產開發企業自有資金周轉的速度?B.估價對象房地產變為現金的速度?C.估價對象房地產帶來凈收益的速度?D.房地產開發企業流動資金周轉的速度?30.在某商業