&&市&&投資集團工程系統分發號：&&市&&投資集團項目管理部組建于2004年12月，屬于集團總管理系統的要求也不斷提高，從而制定了《&&市&&投資集團工程系標準。本手冊分為6章27節，主要從內部管理和外部管理兩部分來明第一章崗位職責 1第一節崗位組織架構 2第二節崗位職責描述 2第二章管理制度與自我完善 7第一節目標管理制度 8第二節實行“IS09000”管理模式 9第三節會議管理制度 第五節工作總結及日志管理制度 第六節文件管理制度 第七節部門工作聯系管理制度 第八節工作紀律 第九節考核管理制度 第十節“&&一工程之聲”月刊 第一節房地產專業基礎知識培訓 第二節房地產相關法律法規概述 第三節建筑結構基礎知識 第四節綜合知識培訓 第一節合同與合同管理 第二節工程建設合同的管理 第三節房地產項目合同控制 第五章預算管理與成本控制系統 第一節預、決算管理的工作范圍和目的 第二節預、決算審批工作的程序 第三節房地產項目成本控制 第六章工程施工管理系統 第一節工程項目管理體系 第二節工程項目控制體系 第三節工程簽證管理體系 第四節竣工驗收管理體系 第五節相關報告 分發號：工程經理內業管理合同審核外業管理圖紙審查信息采集預算管理施工管理第二節崗位職責描述一、工程經理崗位職責2、直屬上級：工程總監3、本職工作：主持項目管理部的全面工作行審核，并出據合同(協議)審查意見或報告。B、負責對設計單位輸出的圖紙(方案圖、施工圖、變更圖等)進分發號：第一節目標管理制度(2)資源信息采集管理表(XH/XMGL—018)第二節實行“ISO9000”1、識別標準中要求的過程，對于標準中的每一句話都要認真分析2、識別本企業中已有和沒有那些過程，分析已有的過程是否符合三、ISO9000中的20項基本要素1、文件控制2、記錄控制4、策劃9、資源提供(人財物)3、工程例會由內業資料員記錄，在當天整理會議記錄，形成會議二、月例會制度1、時間：公司定于每月25日召開協調會議。3、會議內容：(1)各單位資金使用與協調。(2)總結各部門本月工作及需要公司協助解決的各(4)公司宣布一些新的管理制度、通知等事項。本類例會屬不定期召開，主要是協調、研究、商議解決一些在日常工作中突發的具體問題。參加人員涉及具體問題中的相關人員，通第四節報告管理(4)圖紙部分：包括1:2000規劃圖、1:500規劃圖、1:200詳(1)對項目概況進行描述和分析。(2)根據項目的基本情況制定出該項目的工期目標、質量目標和投(3)設立項目管理的組織機構(4)確立項目管理各崗位的職責范圍。(6)附總公司下發的各種統一管理表格及管理文件(1)產品簡介(2)基本使用功能及要求。(3)產品綜合分析(4)同類產品經濟對比(5)用于該項目的利與弊(2)明確審查時間、審查內容。(4)根據整改內容重新審查。(5)出具審查報告。第五節工作總結及日志管理制度一、年度工作總結吸取經驗教訓；并在來年的工作中如何更好的發揮自身價2、詳見附表：年度工作總結(XH/XMGL1、制度：每年三月、六月、九月、十二月的二十五日上報部門經理第六節文件管理制度第七節部門工作聯系管理制度第八節工作紀律第九節考核管理制度一、考核范圍(一)嘉獎條例：(8)其他應給予獎勵的事項；200元現金。(二)處罰條例：(1)泄漏經營或工作事務機密的；(2)散布流言飛語或謠言的；(4)侵占公司財產、徇私舞弊的；(5)失職或失察致使公司蒙受損失的；(6)行為不檢破壞公司信譽的；(7)故意妨礙公司公務的；(9)遇非常事故故意逃避的；10)應予處罰的其他事項；資500元現金。(1)**月項目管理部員工考核記錄表(XH/XMGL—011)(2)項目管理部員工辭退申請報告(XH/XMGL—017)第十節“&&一工程之聲”月刊2、為了使各級員工能夠學習到更專業的工程知識和增強對公司的4、為了能使外單位更充分的認知&&的實力和更全面的了解各個工“&&一工程之聲”主要是反映&&集團工程項目的施工過程，其中包括施工現場的質量、安全、進度、文明施工和項目優點、發展前每月20日～23日以文字及圖、表的形式發行。第一節房地產專業基礎知識培訓用。按現時的收費是：居住用地2元/M2占地/年(由用地單位支(11)國土局產權登記處：辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登(13)代理商：經政府批準成立，從事房地產的咨詢、經紀、評估等(14)傭金：是中介機構完成一宗房地產經紀業務后獲取的報酬，它(15)商品房：是指開發商以市場地價取得土地使用權進行開發建設(17)微利商品房：與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產(18)自建房(集資房):是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產權由投資單位所有，一般自用為主，不得在市場上流通(按規定(19)房地產證：是房屋土地權屬憑證二合為一，是房地產權屬的法(20)商品房預售制度：是指開發商在建設中的房地產項目進行市場(22)深圳房地產買賣合同：是由國土局統一編制，用以明確買賣雙(23)房地產抵押合同：是明確房地產抵押貸款中雙方當事人權利和(24)銀行按揭：是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種(25)房地產證公證：公證機關對房地產買賣、轉讓、抵押、贈與、(26)樓花抵押登記：是指已辦銀行按揭的樓花送到國土局產權登記(28)公攤面積：屬于公共部份的面積(29)實用面積：建筑面積與公攤面積的差(33)樣板房：是指與實際房屋的結構相同，但裝修標準按發展商的(34)示范單位：與樣板房的裝修有區別，目的是為提供給客房戶裝(36)房地產轉讓：是指房地產權人通過買賣、交換、贈與等形式將(37)銀行本票：是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發給他憑此可(38)銀行匯票：銀行匯票是匯款人將款項交存當地銀行，銀行簽給(39)銀行支票是銀行的存款人簽發給收款人辦理轉帳或委托開戶銀第二節房地產相關法律法規概述(3)城市規劃的編制應當依據國民經濟和社會發展規劃以及當地的(6)房地產登記實行統一表格制度；(一)房產地產現售：(二)房地產交換和贈予第三節建筑結構基礎知識號共5種，尺寸大小見下表：(單位：毫米)幅面代號01234b55a會簽欄CaC常用圖標格式及內容，如下表，其中工程名稱指工程總名稱，項目指總工程中的一個具體工程，圖名常表明本張圖的主要內容，設計號為設計部門對該工程的編號，圖別表明本圖所屬工種各設計階段，設計單位全稱工程名稱審定設計號校核圖別設計圖號制圖日期會簽欄是各工種負責人簽字的表格，其格式與內容如下表，近來工種名稱CCa.詳圖在本張圖5建+詳圖所在(1)立面圖：立面圖是建筑四個面的正投影圖，以建筑各個面的朝向(2)平面圖：假想用一水平面在建筑的窗臺以上距地約1米處切開，高層外墻地基高低層分界處不同變形縫時定位五、建筑結構形式建筑結構形式有許多種類型，也有許多不同的分類方法，其中最常見的分類方材料分類和按結構平面布置情況分類。1、建筑物主要承重構件所使用的材料分類結構類型名稱識別特征適用范圍1木結構主要承重構件所使用的材料為木材單層建筑2混合結構承重材料為磚石，樓板、屋頂為鋼筋混凝土單層或多層建筑3鋼筋混凝土結構主要承重構件所使用的材料為鋼筋混凝土多層、高層、超高層建筑4鋼與混凝土組合結構主要承重構件材料國型鋼和混凝土超高層建筑5鋼結構主要承重構件所使用的材料為型鋼重型廠房、受動力作用的廠房、可移動或可拆卸的建筑、超高層建筑或高聳建筑2、按結構平面布置情況分類除上述兩種分類方法所列的結構類型外，對于單層大跨度房屋，序號結構類型名稱平面/立面示意圖常用范圍1框架結構廠房或20層以下多、高層建筑2全剪力檣結構高層、超高層建筑3框架——剪力墻結構高層建筑4框——筒結構高層或超高層建筑5筒體結構(單筒或多筒)超高層建筑6框——支結構鋼結構超高層建筑7無梁樓蓋結構房墻體名稱劃分方法外墻、內墻、縱墻、橫墻、窗間墻按墻所處的位置劃分三七墻、二四墻、一八墻、一二墻按墻的厚度劃分圍護墻、隔墻、女兒墻、圍墻按墻的功能劃分承重墻、非承重墻按受力情況劃分磚墻、石墻、砌塊墻、鋼筋混凝土墻按所用材料劃分C、建筑物外墻為預制掛(壁)板的，按掛(壁)板外墻主墻面間的水筑物外墻有出入口的(沉降縫為界)建筑物，按其上口外墻(不包算建筑面積.技術層層高雖不超過2.2米，但從中分隔出來作為辦欄板)一的半計算面積。S、建筑物內無樓梯，高室外樓梯(包括疏梯)的，其室外樓梯按每層T、各種變形縫、沉降縫、寬在30厘米以內的抗震縫，均分層計算建A、突出墻面的構件、藝術裝飾以及掛(壁)板突出的藝術裝飾線，如H、寬在30厘米以上的抗震縫，有伸縮縫的靠縫的靠墻煙囪，構筑物如獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油(水)池、貯倉、圓庫等。2、建筑面積：指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內水平投影面積的之和，每戶(或單位)擁有的建筑面積叫分戶建筑面積；建筑面積過道、戶內樓梯、陽臺、地下室、附層(夾層)、2.2米以上(指建筑層高，含2.2米，以下同)的閣(暗)樓等的面積。在計算分戶建筑面積時，如墻體屬兩戶共有(即共墻),其所屬面積由兩戶平均的公共面積和有關文件規定不進行分攤的公共面積，揚機動車3、每戶(或單位)應分攤的公共面積按如下原則進行計算：該戶應分攤的公共面積=應分攤公共面積/各戶使用面積之和×該C、對有多種不同功能的房屋(如綜合樓、商住樓等),公共面積應參間的建筑面積按住宅部分面積和其它建筑面積的各自比例分配相積(包括應分攤的和不應分攤的)由房屋物業物理部門統一管理，5、容積率(建筑面積密度)=建筑各層建筑面積總和/建筑基地面積：一般多層為3,高層為4-5,超高層>7;對別墅而言，標準為0.45,第四節綜合知識培訓分發號：第一節合同與合同管理(4)合同管理活動是一個動態過程。條件(或稱示范文本)和監督合同執行等幾個方面。合同確定了建設項目的價格、工期和質量(功能)等目標，規定著分析資料成本計劃合同項目計劃網絡組織付款項目合同信息計劃協調系統費用索賠追加管理設計驗收對業主一方一般成立專門的工作機構負責項目發包和合同管理工(1)建立專門的合同管理人員。(2)選擇合適的委托方式和承包方式(4)確定合同中的一些重要條款。(2)確定合同的總體原則和目標。(1)固定總價合同際量結算)的風險由業主承擔。(2)成本加酬金合同價格風險。由于業主承擔了全部的風險，所以應加強對工程的控制，第二節工程建設合同的管理(1)合同文件(2)合同條件和專用條件(亦稱特殊條件)兩部分組成。一般條件每一項目都適用 (3)合同協議合同協議是中標的承包者與業主簽訂的明確合同標的及雙方權(4)合同文件非標準合同文本的所有合同條款都是由合同雙方(或一方)起草的。固定單價合同是指采用單位計量工程量價格(單價)固定，以預(1)咨詢(監理)合同，即業主與咨詢(監理)單位簽訂的合同。咨詢(監理)單位負責項目的可行性研究。設計監理、招標和施工項目(業主)項目(業主)運輸合同供應合同租賃合同第三節房地產項目合同控制(2)合同明確了項目各參與方在房地產項目開發建設中各自的權利毀合同，就必須接受經濟的，甚至法律的處罰。除了因特殊情況(如(2)議標：即業主直接與一個承包商進行合同談判，這樣一對一的1、合同(協議)文件審查送審表(XH/XMGL—020)2、合同(協議)文件審查意見書(XH/XMGL—021)3、合同(協議)文件審查報告(XH/XMGL—022)分發號：第一節預、決算管理的工作范圍和目的項目管理部預決算管理主要負責項目的成本控制管理工作，負責6、嚴格進行工程成本和管理費用的管理和16、零星水電預(結)算管理按照行業的有關標準，正確地審核、編第三節房地產項目成本控制投資估算。隨著項目建設的反復實踐，投資成本控制目標逐漸清晰、(1)設計前的投資估算(2)初步設計要重視方案的選擇分發號：第一節工程項目管理體系6、設計任務聯系單(XH/XMGL—045)第二節工程項目控制體系為“三控制、兩管理、一協調”,即工期(進度)控制、成本(投資)目進度是指在項目實施階段(包括設計、招標、施工和竣工驗收),以產項目中，各參加單位(除政府主管部門之外)通常都以合同連接，中最重要的一項管理活動，其目的是為項目的用戶(顧客、項目的相關者)提供高質量的產品和服務，令顧客滿意，關鍵是項目過程和產(1)全面性(2)及時性與主動性(3)標準的動態性(4)連續性和相關性質量控制貫穿房地產項目開發建設的全過程，從決策階段開在前期策劃階段，房地產項目質量控制的主要任務是確定質量目過程監督、隱蔽工程驗收等；在項目產品的銷售及后期服務階段，質約占40%;施工階段的質量控制，約占30%左右。因此，在本章中，我4、設計階段的質量控制設計是從技術方面來定義項目的技術系統，定義項目的功能、工藝等各個總體和細節問題。這些工作包括功能目標的設計和各個階段的設計。一個房地產項目的工程設計質量不僅直接決定項目最終所達到的質量標準，而且也決定了項目實施程序和費用。設計中的任何錯誤都會在計劃、施工、運行中擴展、放大，引起更大的失誤。因此，我們必須重視設計階段的質量控制，必須嚴格控制和認真協調項目設(1)設計質量要求的確定質量標準的制定通常是在決策階段提出，在設計階段逐步具體化，通也有了相關的規定。這就要求設計人員將投資總額按各個子功能(2)設計單位的選擇(3)設計工作中的質量控制情況特殊的項目(如基地情況異常),業主和項目管理者常常不具備相B、對施工過程進行質量跟蹤監控，嚴格工序見的交接檢查，建立施(3)竣工驗收階段的質量控制：些專業工程師對整個項目的工程實體和全部施工記錄材料進行交實驗數據是判斷和確認各種材料和工程部位內在品質的主要依(9)檢查施工單位特殊作業人員資格證書。(1)檢查用地紅線范圍內或者經有關部門批準臨時占用的場地和道(9)督促施工單位于建筑工程完成基礎分部工作量50%、主體分部已(3)總結本項目的安全施工管理經驗，并形成書面形式備查。進度通常是指項目實施結果的進展情況。在房地產項目實施的過務，項目的實施結果應當以項目任務的完成情況來表達。但是由于項目對象的復雜性，常常很難選定一個恰當的、統一的指標來全面的反映項目的工作進度。因此，我們通常采用如下指標衡量項目的進度狀(1)持續時間項目的成功實現，最終要看它是否能在規定的時間內完成既定的任務，所以，整個項目或是某一部分工程的持續時間是進度的一個重要指標。人們常用已經使用的工期與計劃工期相比較來描述項目的完成程度，如項目的計劃工期是一年，現已經進行了半年，則工期進度已達50%。在這里需要特別指出的是，我們所說得進度與工期并不是同一個概念，如一個房地產項目，在開始時因為資金、設備或是材料尚未完全到位，工期效率低，進度相應的也慢一些，那么有可能到工期進行了一半時，工程實際情況還不到一半，也就是進度并未達到50%,因此，我們說工期和進度是兩個概念，他們之間存在著一定差(2)項目的結果狀態數量(圖紙、規范等)作為衡量進度的指標；對混凝土工程，可以用(3)已完成工程的價值量(4)資源消耗指標(1)項目的各個階段(2)項目的各個組成部分(3)項目的所有工作(4)影響進度的各項因素材料設備與構建因素，水文、地質、與氣象自然因素，政治、經濟、(1)動態控制原理(2)系統原理計劃，季度、月(旬)作業計劃。這些計劃編制時從總體到局部，逐月(旬)作業計劃開始實施，逐級按目標控制，從而達到對房地產項(3)信息反饋原理(4)彈性原理實施(5)封閉循環原理定調整措施、再計劃的不斷循環過程，如圖5-1所示。(2)在各控制期末(如月末、季末、一個分部工程階段結束)將各個工期狀況。(1)項目進度控制的主要方法(2)房地產項目進度控制的措施(1)項目設計進度控制(2)項目實施進度控制(一)場容場貌(1)施工區域圍擋為2.5米，其它區域為1.8米。(2)建筑物各立面圍擋(2)施工現場出入口必須做砼硬化處理。(2)各種材料進場后要按ISO9001的質量體系器材有關的程序完成復試工作。材料隊(碼)放要建立標識牌，各種材料按要求(3)砂石成方、磚成丁，砌塊、空心磚碼放整齊，并標有名稱、品(4)鋼筋的原材料區、半成品區，堆放要按照不同規格整齊碼放，(5)腳手管要有定型的碼放架分類存放，做到一頭齊，隨時檢查腳(6)腳手板鋼模板碼放要用木墊格架起，分規格整齊碼放，好壞分(7)木料碼放要整齊，嚴禁以料代柴，節約資源，減少污染，注意(8)扣件、卡具按照規定入袋存放，入庫保管，現場無零散扣件、(9)因場地窄小需在室內暫時存放料具的，必須碼放整齊，且不能以10袋為標準，砂石不能混垛，磚、砌塊碼放不能超高，白(13)嚴格執行“大型工具及鋼模板七項禁令”(1)按照市政府津政發[2002]91號文件由市環保局、市建委、(2)按照建政發[2002]91號文第七條，在外環線以內區域和(3)按照津政發[2002]91號文第八條，對施工現場堆放的渣(4)對流散砂石等材料的堆放區砌筑不低于50工分高度的分割(1)按照市建委建筑[2002]686號文附款的二十三條禁令中(二)治安消防(3)有義務消防組織和治安聯防組織(吸納民工人員參加)。(10)施工現場要有平面布局圖標名消防器材、水源位置。臨建有審設施應設置在易發現和易取用的地方，距地15公分以上，達到(4)十層以上或超過24米以上的高層建筑，在施工中應設置專用或(5)消防水源應具備8立方米以上的蓄水池，2寸以上出口的水泵和(6)消防水源要達到作業面高度，出水口壓力要達到2米遠的充實水(1)倉庫庫房要用不燃材料搭設。室內照明不得超過60瓦，照明開卸壓面積，禁止使用照明設備，設專人負責管理，周圍30米不(5)食堂用燃氣灶具時25公斤以上的氣罐要單獨放在無電源、火源(2)臨建的防火間距應符合防火規范要求，2層以上的臨建必須要設(4)臨建必須要采用低壓照明(36V),接線處不得裸露，嚴禁私(三)生活衛生(8)食堂內嚴禁住人，炊事員宿舍要單獨走門(9)食堂倉庫內物品要分類存放，且離地隔墻為30公分。(11)項目小食堂標準同上。(2)宿舍應設上、下單人鋪，每間宿舍人員在8~16人為宜。宿舍高(6)冬季用水設施要有保溫。(1)施工現場應有1~2名培訓合格的兼職救護員。(2)施工現場設有簡易急救箱。(3)施工現場有必要的急救設備。(四)項目文化建設(2)由職代會工會選出的職工代表進行安全生產勞動保護的巡視檢(1)發揮項目工會作用堅持以人為本思想，達到“二高、六有(其中第三節工程簽證管理體系1、工程簽證統一使用集團下發的(工程簽證單),各項內容填寫齊全。并填寫“工程簽證單”建立單位審核建設單位第四節竣工驗收管理體系(1)立項文件(2)竣工文件括設計變更通知、補充圖)等。給排水竣工圖、電力、照明通風竣工圖、電訊竣工圖、樁基(位)(1)可行性研究報告。(3)技術設備說明書。(6)工程承包合同。(2)項目配套工程和附屬工程，均已施工完畢，并達到設計規定1、根據項目(工程)的規模大小和復雜程度，整個房地產項目(工