1海南軍墾休閑農業觀光園項目可行性研究報告第一章海南軍墾休閑農業觀光園項目基本情況 4 4 4 5 5第二章總論 5一、本項目研究的方法 5 6三、可行性研究結論 6第三章海南省及*****縣的基本情況分析 8 8 第四章海南休閑度假地產分析 第五章本項目區域休閑度假地產分析 一、*****縣關于度假居住地產的發展思路 2二、*****縣度假居住地產的發展現狀 三、*****度假居住地產前景分析 第六章海南軍墾休閑農業觀光園項目客戶分析 一、休閑旅游度假客戶分析 二、海南軍墾休閑農業觀光園項目客戶分析 第七章海南軍墾休閑農業觀光園項目區域概況、開發原則和目標 三、海南軍墾休閑農業觀光園項目開發的原則 五、海南軍墾休閑農業觀光園項目開發目標 第八章海南軍墾休閑農業觀光園項目規劃方案 第九章海南軍墾休閑農業觀光園項目功能分區與重點項目建設 三、項目綜合用地指標 1、休閑度假區 2、養生理療區 3、農業觀光區 4、山林活動區 第十章海南軍墾休閑農業觀光園項目開發分期及各階段目標 二、項目第一階段建設 第十二章海南軍墾休閑農業觀光園項目投資測算與財務評價 七、項目風險分析 第十四章海南軍墾休閑農業觀光園項目綜合效益評價 第十五章海南軍墾休閑農業觀光園項目研究結論 4 二、從*****縣旅游總體規劃體系來看 三、從*****風景名勝區總體規劃來看 四、從項目開發自身來看 海南軍墾休閑農業觀光園項目可行性研究報告正文第一章海南軍墾休閑農業觀光園項目基本情況海南軍墾休閑農業觀光園項目(以下簡稱“本項目”)1、企業名稱：海南銀灣旅游房產投資有限公司(以下簡稱投資方)5控股，全國13家知名企業共同出資組成的大型企業集團。本項目總投資20.08億元。本項目位于定安縣安麗湖風景名勝區，規劃用地4040畝，其中用于與農場進行分成合作開發的商業用地為1475畝，另外2565畝地向農場進行租賃開發。項目規劃了休閑度假居住區、第二章總論一、本項目研究的方法63、國務院《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意建設的要求，而且對增強區域經濟、促進*****新農村建設的旅2、從*****縣旅游總體規劃體系來看海南軍墾休閑農業觀光園項目的開發，它的開發對*****縣74、從海南軍墾休閑農業觀光園項目開發來看本項目挖掘、反映了*****的休閑旅游特色，既符合國情、優先的原則，從而達到經濟效益、生態效益和社會效益的完美統 。8第三章海南省及*****縣的基本情況分析1、自然地理社會概況常綠，陽光充足，空氣清新，海水，溫泉，良好的生態，古樸純真的民風，自然條件十分優越。最高平均氣溫28℃、最低平均氣溫18.8℃,年平均氣溫23.8℃。年平均日照時數2225.2小時，年降水1691.7mm,5-10月雨量為300.7mm,年平均相對濕度為85%。常年主導風向為東北風，次為東南風。平均風速3.23m/秒。陸地面積3.54萬平方公里，人口約800萬，其中非農業人口從全國來看，北京是中國政治中心，上海是全國經濟中心，光臨海南。2002年省委省政府通過的《海南省旅游發展總體規勝地。省委2005年初提出了“要把海南建設成亞洲的重要旅游92、經濟情況2009年，全省生產總值1646.6億元，比上年增長11.7%。全社會固定資產投資1002.5億元，增長41.4%;社會消費品零售總額534.5億元，增長19.2%,投資、消費成為拉動經濟增長的主要動力。地方一般預算收入178.2億元，增長23%,占生產總值比重由上年的9.6%提高到10.8%,稅收占地方一般預算收入比重84.9%、同比提高1.7個百分點。地方一般預算支出484.5億元，比上年增支126.5億元，完成年度預算任務。金融機構存、貸款分別增長35%和40.1%,銀行業盈利40.3億元、增長1.1倍，不良貸款率下降1.5個百分點。城鎮居民人均可支配收入13751元，農村居民人均純收入4744元，實際分別增長9.6%和9.2%。城鎮新增就業9.1萬人，高校畢業生初次就業率86%,中職畢業生初次就業率95.3%,基本實現零就業家庭動態為零的目標，城鎮登記失業率控制在3.5%以內。農村勞動力轉移就業8.9萬人，農村貧困人口減少4.5萬3、國際旅游島建設契機2009年12月31日，國務院《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》(國發〔2009〕44號)批復，正式啟動海南翔實記述了1840至1996年的史實。敘述在*****這片熱土上，著的幾個民族，相處相當融洽，共同孕育出樸實、敦厚的民風；*****縣地勢南高北低，屬于丘陵半丘陵地帶，土地肥沃，緯度較低；氣候溫和，年平均氣溫24度；熱量豐富，陽光充足，年平均日照時數1880小時。水資源豐富，除了雨量充沛，年平均降水量1953毫米外，境內河流不少，流域面積在100平方公里以上的河流有9條，總流域面積達1293.2平方公里，是“三3、*****縣自然資源富文、新竹、黃竹10個鎮，3個國營農場。轄區東西寬45.5公里，南北長68公里，總面積1189平方公里，總人口32萬。轄【水資源】水資源豐富，集雨面積100平方公里以上的河流有10條，呈網狀分布，各類水庫87宗，山塘36宗，擁有瓊北地區最大的人工湖——*****。水蘊藏量大，適宜發展淡水養殖。【作物資源】*****縣素有“檳榔之鄉”美稱，全縣現有檳榔4.7萬畝，且還橡膠9.1萬畝，胡椒1.6萬畝，荔枝2.33萬畝。冬季瓜菜9.44、社會經濟情況用，經濟發展勢頭良好，產業結構進一步優化。2009年全縣生產總值完成21.65億元，比上年增長(下同)14.2%。其中：第一產業完成10.14億元，增長9.7%;第二產業完成3.33億元，增長24.6%;第三產業完成8.18億元，增長15.7%。三次產業比重為46.8:15.4:37.8。地方財政收入1.042億元，增長46.1%,首次突破億元大關。城鎮居民人均可支配收入8835元，增長22.5%,比全省平均增速17%高5.5個百分點。農民人均純收入幅提升，農產品“兩出兩進”取得可喜的成績，全縣瓜菜出島12.5萬噸，增長6.4%,農民收入大幅度增長，農民人均純收入比上年增加474元。其中已建成投產27家，在建14家，已批待建7家，塔嶺工業園縣各景點接待旅游過夜人數21.34萬人次，比上年增長15.4%;實現旅游收入1.3億元，增長18%。5、基礎設施建設情況基礎設施建設力度加大，發展環境明顯改善。2009年全社會固定資產投資總額完成6.68億元，增長49.2%,其中，城鎮固定資產投資總額5.3億元，增長61.9%,比全省平均增速18.9%高43個百分點。全縣投資額在500萬元以上的項目有31個，比上年增加16個，其中投資1000萬元以上的有17個。基本完成老城區10條道路改造、文體廣場、文化公園項目及潭欖河休閑帶項目建設。積極培育*****房地產市場，引14個。完成了嶺口水尾洋等3個國家級土地整理項目、南扶水6、*****縣旅游發展定位*****縣圍繞構建國際旅游島，加快旅游業轉型升級，提升現代服務業發展水平，努力以打造瓊北旅游強縣為目標加快發展一是加大旅游業開放力度。高水平編制*****縣旅游產業總體規劃。以旅游開放新政策和北京舉辦2008年奧運會為契機，精心策劃系列旅游促銷活動，對吃、住、行、游、購、娛等旅游要素實施國際化改造，提升現有*****高爾夫球場規模檔次，啟動新的高爾夫球場和1～2家五星級酒店、會所建設，開拓國際國內高端旅游市場，發展高爾夫休閑旅游經濟。二是加快精品旅游項目建設。啟動*****風景名勝區基礎設施建設和丁湖路改造，推動我縣旅游基礎設施上規模、上檔次。司加快注資，將策劃理念轉變為實質開發，推動*****核心區和o2009年共有意向到*****縣投資項目40個，已落戶的項目幸福城項目擬投資60億元、丁湖路海南文化博覽園項目擬投資63億元、北京天行九州集團南部百里百村、母瑞山紅色旅游資源開發項目計劃投資100億元、南山集團龍門鎮項目、昌茂集團“十里長廊”項目等。其中昌茂集團“十里長廊”項目，計劃從中潤溫泉水城開始，一直延伸至*****的“十里長廊”項目，規劃用地3萬畝，總投資約40億元，布局了住宅區、旅館街區、為*****縣休閑高檔旅游地產產業帶。北京中科恒通投資有限公司大黃竹合作開發項，約投資30億元，用三到五年時間，優化縣城鎮距省會海口30公里、距三亞市210公里，縣內公路四通第四章海南休閑度假地產分析(1)近年來，東部南部沿海眾多旅游度假城市吸引大規模國內(2)海南更以其獨特的自然資源、氣候條件成為度假首選地。(3)海南對北京、東北兩地人群擁有極大的吸引力，是理想的2、百企千億下海南：海南島重回房地產市場巔峰時代(1)北起海口南至三亞的海南東海岸，正在開發休閑房地產項目的海岸線超過120公里長，這些項目總投資額超過1000億元。(2)典型項目：·中建海南分公司：國電集團投資近10億元的萬麗酒店·廣東雅居樂地產耗資200億建設的海南清水灣項目。10年之內，在這片1.5萬畝的海灘上，將出現一個包括別墅、·整個海棠灣規劃成“國家海岸”之后，5月29日，便有10中國富裕階層、超富裕階層增長迅速產生了巨大的消費勢4、以三亞為代表的海南休閑房產以其天然的稀缺性和長遠的增(1)中國的海岸線長1.8萬公里，島嶼海岸線長1.4萬公里，(2)濱海城市中海景住宅同非海景住宅存在明顯價格梯度，價(3)海南島的熱帶資源、海岸資源在整個中國的氣候條、海岸5、財富階層自90年代中期開始出現濱海度假候鳥性遷移現象，(1)從國際富人群體度假資源偏好統計數據可知，濱海休閑度(2)近年來，東部南部沿海眾多旅游度假城市吸引大規模國內(3)海南更以其獨特的自然資源、氣候條件成為國內富裕人群(4)海南對北京、東北兩地人群擁有極大的吸引力。地產投資偏好的提升源于其在房地產投資中的高回報率，海南1、內涵：休閑地產作為休閑產業與房地產業兩大黃金產業交織1、度假型居住地產(第二居所)●海棠灣●清水灣：雅居樂清水灣項目●海口：海藍椰風，龍墅灣●香水灣：香水灣一號2、專業性旅游地產(酒店、度假村等)設施高檔次的度假旅游勝地，其作為三亞市的標桿性度假區●大東海和三亞灣已具備承接三亞當前細分度假游客市場的能●海棠灣已完成建設三亞新興的國際頂級濱海度假旅游區的初●酒店：凱悅、喜來登、希爾頓、萬豪、假日、香格里拉、凱賓斯基等世界著名酒店集團已落戶三亞。全市現有五星級和準五星級11家，四星級和準四星級29家。09上半年海棠灣將有15家超五星級酒店開工。●高爾夫：有高爾夫球場3個，有高爾夫俱樂部和球會，承辦職業高爾夫賽●潛水：有潛水基地5個，有全國接待規模最大的潛水公司，●水上運動：沖浪、快艇、釣魚、空中拖傘、帆板等●娛樂配套：三亞大型表演場所主要集中在中高級酒店,市內有4家電影院和一些酒吧，清水灣等大型社區有娛樂配套。海南休閑地產已經跳出了傳統的海口和三亞兩個熱點城市,具有明顯特征的開發熱點區域初步形成，且在空間上呈現度假型居住地產2、模式二：養老地產開發模式——海島中部*****代表的“候鳥型”社區開發海島中部綠蔭濃郁，形成了世界上同緯度中極為珍貴的熱帶生物圈和生態系統，被譽為“回歸大自然的好去處，未受污染的長壽島”。海島中部大型的候鳥型社區主要依附于水庫、溫泉、森林等豐富的生態資源，非常有利于老年人養生度假。海南島中部的候鳥社區，擺脫了濱海灣區帶狀地形帶來的限制，在占地規模和開發規模上都是濱海灣區難以比擬的。開發商可以從容的進行各種設施的擺布和配套，利用豐富的水庫資源和森林資源組成區域的養生環境。海島中部的養生養老價值逐漸被更多的人認識，面對的客戶群也不僅限于候鳥客戶了。目前針對高端客戶推出的獨棟別墅、聯排別墅等高品質產品，在中部候鳥型社區中逐漸增多。海島中部的溫度、濕度等氣候條件更適合老年人、候鳥一族養生度假，養老地產開發潛力巨大，在海南有著獨特優勢，雖沒有濱海資源，但和濱海地產相比這部分旅游地產性價比較高，吸引了更多中低收入者購買；并且海島中部的溫度、濕度等氣候條件更適合老年人、候鳥一族養生度假，因此養老地產開發潛力巨大，在海南有著獨特優勢。海南中部高速沿線的*****、屯昌、瓊中、五指山、保亭等地的旅游地產已開展得如火如荼，將成為海南旅游地產開發體系中不容忽視的力量。開發(1)發射基地建設2007年8月22日，經國務院189次常務會議批準將在海南省極軌道衛星、大噸位空間站和深空探測衛星等航天器的發射任(2)航天主題公園(3)重要影響航天產業給文昌旅游帶來的轉型升級效應——海南旅游格局重新洗牌,文昌成為重要亮點，并帶動相關產業升級發展。個重要的節點城市。例如：作為我國未來最大航天基地的文昌、擁有石油加工工業的東方和洋浦、臨高等城市。這一類城市的旅游地產和上兩類的發展模式迥然不同。六、海南休閑度假地產的競爭態勢性旅游地產中的最大贏家；受旅游度假市場的影響，三其他優異的自然資源有待開發。1、度假型居住地產競爭態勢——主要是依靠不同的資源，做資2、專業性旅游地產競爭態勢——依靠品牌力量、服務質量來打3、啟示：(1)搶占稀缺資源，提高品牌形象；(2)資源價值最大化，提高品牌美譽度；(3)打造品牌力量，提高品牌知名度；(4)通過服務質量來保持品牌忠誠度。七、海南休閑度假地產發展的機遇與挑戰1、海南國際旅游島建設帶來的機遇(1)國際旅游島前奏：建省20年歷程，發展定位從“一省兩地”基建和資本市場建設(2)國際旅游島時代：2010年1月，國務院發布《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》,將海南建設國際旅游島上升為國家戰略，發展重心從工業轉到旅游業，且得到中央政策、相關意見和政策具體內容發揮海南特色優勢，全面提升旅游業管理服務水平進一步規范旅游市場秩序，推進旅游服務標準化和投融資政策財稅政策購物離境退稅的具體辦法和離島旅客免稅購物政策的可行性。5年補貼50土地政策開放簽證政策增加芬蘭、丹麥等5國為入境免簽證國家，對俄羅斯、韓國、德國3國旅游團組團人數放寬至2人以上(含2人),入境停留時間延長至21天。2、海南休閑旅游度假地產發展的機遇轉型后的海南國際旅游島將成為大陸居民的后花園，加快旅游市場的進一步開放擴大做好準備。(1)隨著經濟高速增長，人民日益富庶，中國正日益成為全球最具生機活力的旅游市場。中國國家旅游局的數據顯示，2008年中國入境旅游人數為1.3億人次，國際旅游外匯收入達408億美元。出境游總人次4,584萬，是亞洲最大的客源輸出國。聯合國世界旅游組織預測，到2015年中國將成為世界第一大入境旅游接待國和第四大出境旅游客源國，成為世界第一大旅游市場。(2)中國旅游市場龐大，發展後勁充足，中國旅游業”蛋糕”做大了，海南也必將從中分享更多的利益。海南還可以與香港大力發展”一程多站”的旅游模式，甚至將整個東南亞串連起來，使彼此的旅游資源形成互補，海南作為未來的區域旅游樞紐的地位指日可待。(3)海南歷年來接待的海內外游客維持在1500-2000萬的水平，且逐年遞增，近五年對GDP的貢獻在6%以上，預計2020年增加到12%。海南應該加快旅游資源建設，豐富旅游項目，提升旅游服務質素，為中國旅游市場的進一步開放擴大做好準備。3、海南度假型居住地產發展面臨的挑戰(1)資源的稀缺性，使得海南度假型居住地產在08年的經濟危機中表現較穩定，國際旅游島的批復將為海南房地產進一步奠定萬平方米萬平方米0元/平方米90(2)目前海南度假型居住地產主要憑借優勢資源，走的是“資源地產”的路線，目前發展勢頭強勁，遠期發展受資源的限制。(3)目前市場上存量較大，未來10年內，大規模綜合住宅開發主要集中在主城區和新開發度假區，競爭同質化嚴重。開發時間居住項目建設陽光海岸2007年地330畝三亞灣新城為三亞灣僅可開發的二線用地鹿回頭半島2006年6月正式開工獨立別墅占地1725畝；聯排別墅360畝鳳凰島2006年開工，計劃2011年建設完成產權式公寓，建面共9萬平米山水國際2006年起，開發至2012年左右未來供應量87.81萬M2鳳凰水城2006年開工地大于2250畝大東海01年起樓盤開發，目前已全部開發完畢亞龍灣部分在售海棠灣22010年以高檔酒店建設為主；居住用地規劃13545畝坎秧灣只允許頂級度假設施的建設紅塘灣城市發展備用地；級開發階段用地控制為1800畝；高端住宅規劃地”,遠離城區，項目規劃自成一統，缺乏和周邊社會的必然聯1、針對灣區度假地產——豐富產品走綜合性發展戰略店品牌都會加入進來，但是不容回避的是未來灣區開發的同質(1)灣區要加大體育、養生、修養等多樣配套的營造。為了避(2)為了追求更大利益，海南灣區的開發強度較大，隨著度假(3)目前的灣區開發在空間上呈現出平行于海岸線的高強度帶(4)海南度假型居住地產將順應中國經濟發展過程中的各類需2、針對養老地產——統籌發展完善配套可持續發展戰略中部旅游地產開發中要統籌考慮，完善配套，走可持續發展的戰(1)通過城鄉統籌發展，提升當地居民生活質量，營造良好的一居所。同時吸納當地的就業人口，完善醫療、餐飲、娛樂等配套設施，為當地居民安居樂業提供幫助。(2)通過深入的市場研究，針對不同的自然資源條件和人文積同質化競爭。海南當地文化原始淳樸，對旅游和發展都有很強的(3)養老地產的特殊性表現在其針對的客戶都是老年人，生活中有大把的閑暇時間需要打發，建立社區的人際區等，注意加強養老社區和所在城市的互動關系。3、針對城市拓展區復合旅游地產開發——超前規劃空間聚集戰略如東線文昌的航天產業將帶動大規模高素質人口和爆炸性的工業項目。這些城市既有豐富的旅游資源也有巨大的發展機遇，但旅游地產的開發起步晚，正處于探索階段。(1)海南城市面貌日新月異，城市拓展區的地產規劃面臨的挑狀況結合，與前兩類相比需要采取迥然不同的發展戰略。(2)規劃方案要站在城市發展的角度，對未來前景有著超前的(3)在適當區域內適度提高開發的強度，不僅能夠節約用地，(4)在海南島的空間規劃當中，西部的工業產業帶和東部的旅密互動，共同承擔起海南振興的責任。下游南畔，與省會海口一江之隔，距海口美蘭國際機場僅20分*****縣政府在06年完成了*****縣城市總體規劃、*****風景名勝區總體規劃、塔嶺新區控制性詳細規劃、全縣9個鎮總體規劃修編等29個規劃。又在07至08年期間完成了*****縣旅項目，總投資1.2億的*****合利包裝廠，目前正在加緊建設廠值就可增長10倍以上。如果這與05年*****塔嶺一帶一片荒涼在國際旅游島建設背景下，*****休閑地產也是迅速崛起。“后花園”將旅游地產集中布局在“一湖一城四帶”(*****周里等4個休閑帶),計劃打造成“吃住行娛購”的上規模休閑人居社區。有了規劃，縣城做大了整整一倍；有了規劃，*****的*****縣和昌茂集團簽訂了“十里長廊”項目合作開發框架協議書。計劃從中潤溫泉水城開始，一直延伸至*****的“十里長廊”項目，規劃用地3萬畝，總投資約40億元，布局了住宅整個項目定位為*****縣休閑高檔旅游地產產業帶；和北京中科恒通投資有限公司簽署大黃竹合作開發項目協議，約投資30億位優勢資源，打造高規模上檔次的風情小鎮和國際知名的休閑、短短的時間內，旅游地產在*****異軍突起，原因不僅在于*****濃厚的文化底蘊、優美的自然風光和優越的地理位置，還在于投資者看中了*****作為“海口后花園”的后發優勢。*****以優質的投資環境和高標準規劃的項目引進大公司目，使*****在國際旅游島建設大背景下，發展現代休閑旅游服務業中搶得先機，實現*****經濟社會跨越式發展和崛起騰飛。昌茂中潤溫泉水城榮獲2009中國廣廈獎(海南房地產優秀2009年7月27日，*****縣人民政府和昌茂集團及中潤公里，海口美蘭國際機場30公里，東距清瀾港48公里，西建筑設計采用熱帶簡約的建筑風格，很好的詮釋了生態、健康、時尚三大生活意境。項目將興建一座五星級酒店，酒店內設有娛樂、餐飲、健身、網球場、溫泉泳池等配套設施，以點帶面，全面向所有業主提供星級物業服務，充分滿足業主休閑、度假、養生養老的需求。項目在配套設施上更進一步的滿足業主的生活需求，商業面積設有銀行、醫療、超市等，小區內設有溫泉泡池、籃球場、網球場等設施。考慮到項目目前的交通出行狀況，開發商將在一定時間內為項目提供免費的巴士車往返海口和項目地址。開發商：*****長信迪力房地產開發有限公司樓盤位置：*****城市中心項目均價：目前價格未定，別墅估計7000元/m2左右位于*****城市中心，項目總投資15億元，占地360畝，擬建筑面積34萬平方米。該項目首期推出的別墅群，以兩大超兩案例三【龍門旅游度假區】(1)投資方：三亞南山實業開發有限公司(2)龍門旅游度假區位于*****縣龍門鎮。作為熱帶天堂，海南很好的背景。龍門旅游度假區總規以項目選址自然本底為基礎，或連接東線高速的輕軌進入龍門旅游區。這些入園方式都將以“自然之旅”進行主題化，讓游客一進入景區就立刻感受到濃厚(3)龍門旅游度假區五大景區根據選址當地獨特旅游資源的地理分布，扣合當地深厚道教文化淵源及其核心主題內涵一陰陽五行一的要素特點，即：相鎮理想模式之典范：“龍門新鎮”;作為旅游度假區主入口的大門景觀區：“龍門嶺景區”,游客在這里被引入自然；自然主義者的天堂：“久溫塘冷泉景區”,“秧塘冷泉景區”和“龍洲河本項目設置在東線高速出口的迎賓區。每個景區都以其所處區域的地理與人文要素為核心價值，結合冷泉養生的理念，以道家具非常便捷到達度假區的每個角落。零排放的有軌電車和其他“清潔”地面交通系統也可以便捷舒適地將客人輸送到度假區*****位于*****縣城東北20公里。于1988年被海南省政府評為評為第一批“風景名勝區”,總面積46平方公里。其中湖區面積26平方公里；水面面積12.3平方公里；平均工淡水湖。景區內星級酒店、高爾夫球場、農家樂莊園、垂釣中心等度假游樂設施齊全。*****周邊，有著豐富的旅游養生資源：道教仙苑文筆峰、張岳崧故居、海南熱帶飛禽世界、中國僅此一處的熱帶冷泉等。2、資源優勢(1)湖景資源、高爾夫資源、冷泉資源*****水面1200公頃，是海南省瓊北地區最大的人工淡水遠眺*****,煙波浩渺，水接著天，天連著水，碧波粼粼，有方的，有圓的，有長的，共有13個。面積最大的小島有39600平方米，最小的有3300平方米。*****于1988年被列為海南省重點旅游開發區。幾年來，吃的配套齊全的系列服務，是一個旅游度假的理想的名勝風景(2)適合開發度假居住開發區度假地海邊湖邊山地赤道高爾夫有吸引力地區滑雪沙漠其它百分率*****的湖景資源具有重要的資源優勢，加上氣候舒適，生態開發商：海南幸福城投資有限公司項目均價：目前項目一期已售完，每套約80m2,售價約100萬元。二期600余套別墅群，預計11月份開盤。*****1號，占地6500余畝，是由海南幸福城投資有限公司在海南*****開發興建的第一個以湖居養生大盤。它源自天然極致的身心修繕之道，筑就天、地、人合一的養生智慧。項目集養生別墅、度假公寓、美國埃里克森養老社區、觀光游覽、運動休閑、養生度假等設施于一體，依山就勢，以天然高爾夫坡地為肌膚，以自然山水為骨骼，打造了一處依山傍湖的國際級養生假日莊園。其特征有：地中海風情園林：取自地中海環境精髓的園林規劃，通過景觀主軸、次軸和環線規劃塑造出不同韻味的園林小品；計出起伏有致的休閑棧道；不同主題的大小廣場，演繹著藝核心景觀區：*****1號采用了浪漫的地中海風格。由一主軸伊比利亞大道、兩次軸、一環線、多節點構成，點線面相結合，相互串聯環繞，塑造一系列相互關聯且各具特色的空間環境，即滿足功能使用要求，又最大限度地展示了地中泡池、噴泉、泳池相互輝映，周邊自然水系環繞。圓形景觀空間與濱湖景觀帶、居住區景觀有機聯系，能直達濱湖景觀置了晨曦、暮霞棧道、風車園、圣荷賽游艇碼頭、佛拉明戈居住區內部景觀：居住區內部規劃有一條水溪、四條軸線，形成全園的景觀骨架；四個景觀節點和若干組團則是小區內部的景觀精粹；百花園、百果園、百草園及百鳥園盡情藥膳養生神農百草園：本著對養生環境的全面理解與細致安排，*****1號在園區重要的景觀軸線上，規劃了中醫藥材特色景觀帶——“百草園”。其中有利養生的各種中藥可供您采集、觀賞、養護，不僅為居住環境打造了難能可貴的中醫藥文化氛圍，更使您每每經過此處，即能嗅到中藥的芬(1)投資方：海南發現者投資有限公司(2)用地情況建設用地781.37公頃，占總用地的67.90%,其中主要建設區用地193.70公頃，占總用地的16.83%,景區、體育公園用地430.39公頃，占總用地的37.40%,道路、市政等配套用地119.21公頃，占總用地的10.36%,村莊用地38.07,占總用地的3.31%。建設用地還包含了部分*****控規所屬用地。頃(合4413畝),文筆峰道教文化苑用地(已建成)100.79公頃(合1512畝),*****景區度假項目用地51.28公頃(合769畝),花卉體育主題公園區(體育用地)177.83公頃(合2667地，非建設用地共計369.43公頃，合5541畝，占總用地面積萬平方米，總容積率為0.14(包含非建設用地),凈容積率為0.21(不包含非建設用地)。(3)功能分區■文筆峰道家文化體驗區占地面積208.72公頃，合3131畝。由文筆峰道較文化苑和道■花卉體育主題公園區占地面積244.57公頃，合3669畝。由花卉體育主題公園和花卉體驗區兩部分組成組成。■海南新農村風情體驗區占地面積57.80公頃，合867畝。規劃考慮保留基地原有的風貌，對原有村莊進行改造使其形成能反映社會主義新農村面貌■海南風情小鎮體驗區占地面積157.98公頃，合2370畝。主要由居住區，風情小鎮體驗區，動漫、創意、教育試驗區三部分組成。■海南文化展示園區占地面積151.63公頃，合2274畝。是集中展示海南本土■海南養生文化體驗區占地面積76.34公頃，合1145畝。用地是整個景區中緊臨*****的地塊。■花卉產業基地占地面積為253.76公頃，合3806畝。由花卉產業基地、樂案例三【華田*****高端旅游養生度假社區】華田投資有限公司與中國工商銀行海南省分行簽署40億元的授信，華田投資有限公司在3-5年內斥資80億元傾力打造*****高端旅游養生度假社區。按照協議規定，2010年，華田投資有限公司將總投資7.11億元，分三期全面開發該公司在*****風景名勝區的重點建設項目，一期投資1.35億元，3月17日啟動*****國際高爾夫社區建設，計劃1年內完成現有臺建高爾夫球場和會所的建設工程；二期投資3.1億元完成球道內部1期別墅(131棟、約5萬平方米)建設；三期總投資2.16億元啟動麗湖*****大酒店改造工程，計劃用1年時間完成，年內完成投資1億元，同時投資0.5億元完成新近收購的鴻揚大廈的裝修工程。1、建設富有海南特色的旅游產品體系規劃、不占用耕地特別是基本農田、有效保護森林和生態環境。●發生態度假村項目，特別是依托溫泉、山湖林等生態資源的2、發展避寒、療養等不同需求的度假居住型房地產●依托山、湖、林等生態資源，打造生態休閑(滿足避寒、療養功能)度假村第六章海南軍墾休閑農業觀光園項目客戶分析根據休閑旅游度假市場的客戶性質，可以分為以下兩大類：私人休閑旅游度假類公務消費類私人休閑旅游類低收入居民中低收入居民中高收入居民高收入居民特種專項休閑市場戶外運動休閑生態休閑鄉村休閑私人休閑度假類短期(1-2天)中期(3-7天)長期(7天以上)公務休閑旅游類公務休閑度假類1、私人休閑旅游度假類人均GDP水平是確定消費層級的基礎。中國人均GDP在2003年超過1000美元，2005年達到1700美元。國家統計局數據顯示，到2006年底，人均GDP已經超過2000美元。人均GDP在2000至5000美元之間屬于一個過渡時期，會出現服務消費的快速增長。目前，我國地區差異、城鄉差異、階層差異已經全面凸顯。由于收入差距較大，中高收入階層形成了相當大的群體，且中高收入中層次分化非常明顯。中國人口基數大，每一個高收入的階層，都形成了相當大的市場消費規模。他們對于旅游度假消費的市場需求，正在成為整個旅游產業必須面對的市場導向。即使是千分之一比例的頂級富豪，該階層的購買力也是一個天文數字。中高收入階層的消費能力和消費總量，在整個旅游產業中間占的比例將會越來越大。中高收入階層需求引導下的旅游產品的變化，正在帶動整個旅游產業進入升級更新的新時期，這一時期的主要特征就是旅游的休閑化提升。旅游發展的休閑提升，既包括旅游目的地、區域旅游產業，也包括旅游產品、旅游項目及旅游配套。它是以旅游產品的休閑提升為基礎，進一步形成區域系統和產業鏈的休閑提升。休閑可以成為出游的目的、目的地的吸引力、或者是旅游區本身。在這種旅游產品休閑化的趨勢下，私人休閑旅游度假類客戶可以細分為休閑旅游和休閑度假兩類。(1)私人休閑旅游類●居民休閑旅游市場節假日或周末出游為重點。在所有居民中，出游時間在1天以上收入類型消費特征出游時間需求特征出游方式群體構成低收入居民消費能力低節假日或周末居住地附近的低價旅游景點自助農業人口的大多數及城市人口的小部分入居民消費能力有限節假日或周末短途或近程旅游景自助、跟團農業人口的小部分及城市人口的中下層收入者入居民消費能力較高節假日或周末中近程、時間在3至7天的旅游景點自助、跟團農業人口中的上游收入者及城市人口中的中游收入者高收入居民消費能力很高時間較長的休閑旅游景區或度假區自助城市人口中的高收入者年齡層消費特征出游時間需求特征出游方式群體構成青少年市場青少年成長所需費用的投入常被置于家庭開支的首位寒暑假期冬夏令營、紅色旅游、高校旅游、素質訓練營等學校或機構組織學校、青少年宮等機構組織銀發市場消費能力較強間充裕對景點、酒店、餐飲、交通以及導游服務的質量要求高，該市場屬高端產品市場組團行政事業單位社區老年活動等類型消費特征出游時間需求特征出游方式群體構成自駕游經濟實惠型占絕大多數，主要消費項目為門票、住宿和用餐節假日或較高居住城市周邊的景區，或長途越野，或駕車控險旅游以親朋好友結伴同行的家庭自助旅游為主包括白領、教師、等，多以20至40者為主戶外運動休閑所有費用均采節假日或周末山地：以郊游、自行車游、登山游、漂流等為主要內沖浪、賽艇等為主要內容；私人飛機駕駛等為主要內容網絡化召集或朋友行，無導游安排以上的人群、學歷較高的人群為主生態休閑觀光與休閑相結合，停留時間較長長假以生態環境為基礎，如自然山水、森林等組團或自助偏好自然山水、養生休閑的人群鄉村休閑消費不高，旅游加觀光假日觀光農業、農家樂等自駕車城市人口中的有車族(2)私人休閑度假類●消費方式主要是散客和家庭式的組織方式。散客方式以自駕●復游率高。游客認準了一個度假地，甚至一個度假酒店，其游客類型居住方式度假時間群體特征出游方式短期(1—2入住酒店周末當地客戶為主，近程旅游，多乘車或為利用雙休日的時間休閑放松自駕車中期(3—7酒店、產權式度假屋節假日利用黃金周等長假的時間乘車或自駕車長期(7天以上)酒店、產權式度假屋帶薪長假或時間較長的自由假期以度假區周邊地區及外省客戶為主，多為度假建筑物的購買者，按自身需要不定期度假自駕車為主(1)公務休閑旅游類●會展、培訓、獎勵休閑旅游市場：會展旅游是旅游產業和會私人休閑旅游公務休閑旅游誰付費旅游者公司或機構，個體商務旅客自付費用旅游者公務旅游的組織者、公司客戶所在地，組織者通常會考慮會議代表的意愿旅行時間通常是在節假日或周末全年(從周一到周五),避免在7、8月份舉辦重大活動旅行前期準備提前1個月或幾天不等有些公務旅行的準備非常倉促，重大會議要提前幾個月甚至一年以上安排誰旅行任何有閑暇和有錢的人那些工作中需要旅行的人以及各協會的會員，一些公務旅客有不參加工作的配偶陪伴目的地任何地方——海濱、城市、山區以及鄉村等主要是在經濟發達地區的大中型城市，一些會議和培訓是鄉村舉行，獎勵旅游的目的地和高檔度假旅游目的地相同(2)公務休閑度假類類型居住方式時間群體特征組織方式商務會議購買或租賃產權式度假屋不定期實力較強的企業單位，對度假區的休閑氛圍要求較高企業自行組織或委托度假區組織企業培訓購買或租賃產權式度假屋定期對度假區的休閑氛圍要求較高，對商務設施配套要求也較高。實力較強的企業可能產生購買行為，作為企業培訓基地來使用。企業自行組織或委托度假區組織政務會議租賃度假屋定期或不定期以度假區周邊地區及外省客戶為主，多為度建筑的購買者，按自身需要不定期織海南軍墾休閑農業觀光園項目的開發具有豐富的自然資源(1)第一類客戶是都市高端消費階層(2)第二類客戶是一般的經理人和白領(1)近期目標定位(2)中、遠期目標定位(2)以近距離海口市以及整個海南省為次要目標市場，成為周標*****位于*****縣城東北30公里，地處東經110°7′至110°31',北緯19°31′至19°44′之間。*****開發經省政面積26平方公里；水面面積12.3平方公里；平均水深12米；22.5-23.7℃,氣候宜人。居丁(龍湖鎮區)出入口處僅8公里，距*****縣城約16公里，距海口美蘭機場約44公里，距海口約47公里，距瓊海市約43總面積：2410公頃，其中水面面積759公頃。建設期限：2010年至2019年(1)項目屬于*****風景名勝區的一部分，*****環湖北路兩側，位于海口旅游圈的南部及海南旅游圈的北部，是海(4)項目處在*****風景名勝區內，擁有較佳的自然風光，軍墾休閑農業觀光園項目是*****總體開發的一部分，是的關系第八章海南軍墾休閑農業觀光園項目規劃方案要》第九章海南軍墾休閑農業觀光園項目功能分區與重點項目建設為保障*****環境景觀和土地利用的完整性，以利于生態的保護和項目的開發，本項目的規劃范圍主要養生理療區養生理療區在業觀光區黃容礬發中心內湖南麗湖序號板塊/功能分區取地方式投資回收方式規劃面積用地比例容積率總建筑面積公頃畝休閑度假區1水岸度假別墅出讓銷售型2度假公寓/別墅出讓銷售型3老年公寓/產權式度假公寓出讓銷售型4特色度假酒店出讓經營型5商業配套出讓小計二養生理療區7健康理療中心出讓經營型3生態度假村出讓銷售型精品田園式酒店出讓經營型健康食品種植基地租賃經營型小計三農業觀光區海南熱帶農業生態觀光區租賃經營型生態農莊出讓銷售型四季花田景觀展示區租賃經營型農耕生態體驗區租賃經營型小計四山林活動區學生夏令營基地租賃經營型拓展訓練基地租賃經營型野趣探險公園租賃經營型小計五其他用地劃撥水體劃撥森林用地劃撥綠地劃撥小計合計1、休閑度假區【規劃產品】●別墅/連排住宅/多層洋房●老年公寓/產權式度假公寓●商業配套【功能定位】【主要項目規劃】老年公寓(養生天堂)定位：【規劃產品】●健康檢測服務：健康檢測中心●康體休閑服務：健身理療會館(SPA)/療養中心/冷泉水療中心●精品田園式酒店●健康食品種植基地【功能定位】【規劃產品】●海南熱帶農業生態觀光區●生態農莊(民宿、民俗、民風體驗區)●農耕生態體驗區【功能定位】【主要項目規劃】農耕生態體驗區的主要功能是強調都市人與生態的互動和【規劃產品】●學生夏令營基地●拓展訓練基地：戶外運動(山地自行車)/戶外拓展培訓中心●野趣探險公園【功能定位】【主要項目規劃】然及生態環境中的使科普教育游開始呈現出極強的影響力和輻視員工的意志力培養和團隊能力建設，拓展訓練可滿足這些需功能分區建設項目一期二期三期四期休閑度假區別墅/連排住宅/多層洋房√老年公寓/產權式度假公寓√特色度假酒店√商業配套√養生理療區生態度假村√精品田園式酒店√健康檢測中心√健身理療會館(SPA)√療養中心√冷泉水療中心√健康食品種植基地√農業觀光區海南熱帶農業生態觀光區√生態農莊(民宿民俗民風體驗區)√四季花田景觀展示區√農耕生態體驗區√山林活動區學生夏令營基地√拓展訓練基地√野趣探險公園√ 3、基本建設置這是*****集團及下屬*****房地產投資有限公司的至高項目管合同部：經理1人、助理2人；工程部：經理1人，副經理3人，工作人員9人；計2人、出納1人；第十二章海南軍墾休閑農業觀光園項目投資測算與財務評價項目總規劃面積270公頃，4040畝，建設期10年，分四期進行建設，預計為2012～2022年。序號建設項目一休閑度假區1別墅/連排住宅/多層洋房2老年公寓/產權式度假公寓3特色度假酒店4商業配套二養生理療區5健康檢測中心6生態度假村7健身理療會館(SPA)8療養中心9冷泉水療中心精品田園式酒店健康食品種植基地三農業觀光區海南熱帶農業生態觀光區生態農莊四季花田景觀展示區農耕生態體驗區四山林活動區學生夏令營基地拓展訓練基地野趣探險公園序號板塊/功能分區取地方式投資回收方式規劃面積用地比例容積率總建筑面積公頃畝休閑度假區1水岸度假別墅出讓銷售型2度假公寓/別墅出讓銷售型3老年公寓/產權式度假公寓出讓銷售型4特色度假酒店出讓經營型5商業配套出讓小計二養生理療區7健康理療中心出讓經營型3生態度假村出讓銷售型精品田園式酒店出讓經營型健康食品種植基地租賃經營型小計三農業觀光區海南熱帶農業生態觀光區租賃經營型生態農莊出讓銷售型四季花田景觀展示區租賃經營型農耕生態體驗區租賃經營型小計四山林活動區學生夏令營基地租賃經營型拓展訓練基地租賃經營型野趣探險公園租賃經營型小計五其他用地劃撥水體劃撥森林用地劃撥綠地劃撥小計合計序號序號項目規劃面積出讓地面積租用面積劃撥地面積公頃畝公頃畝公頃畝公頃畝休閑度假區- 二養生理療區三農業觀光區一四山林活動區一一五其他一一合計序號規劃面積銷售型經營型劃撥型公頃畝公頃畝公頃畝公頃畝一休閑度假區二養生理療區三農業觀光區四山林活動區0五其他 合計序號板塊/功能分區取地方式總建筑面積估算單價數量金額備注休閑度假區1水岸度假別墅出讓每平米平米萬元2度假公寓/別墅出讓每平米平米萬元3老年公寓/產權式度假公寓出讓每平米平米萬元4特色度假酒店出讓每平米平米萬元5商業配套出讓每平米平米萬元本項小計萬元二養生理療區7健康理療中心出讓每平米平米萬元生態度假村出讓每平米平米萬元精品田園式酒店出讓每平米平米萬元健康食品種植基地租賃萬元每項1項萬元本項小計萬元農業觀光區海南熱帶農業生態觀光區租賃萬元每項1項萬元生態農莊出讓每平米平米萬元四季花田景觀展示區租賃萬元每項1項萬元農耕生態體驗區租賃萬元每項1項萬元本項小計萬元四山林活動區學生夏令營基地租賃萬元每項1項萬元拓展訓練基地租賃萬元每項1項萬元野趣探險公園租賃萬元每項1項萬元本項小計萬元五其他用地劃撥萬元每畝畝萬元公共部位不需要投資方出資水體劃撥萬元每畝畝萬元森林用地劃撥萬元每畝畝萬元綠地劃撥一萬元每畝畝萬元本項小計萬元六土地成本萬元出讓金費用出讓萬元每畝畝萬元按評估價27萬元每畝的60%即16.2萬元每畝租地費用租賃 萬元每畝一萬元不需要支付租賃費用本項小計七以上一至六合計八其他萬元按上述投資的10%估算，包括勘察設計費、工程監理費、管理費以及財務費用等九總計(一至八)萬元序號板塊/功能分區投資回收方式取地方式總建筑面積估算單價數量金額備注休閑度假區1水岸度假別墅銷售性出讓每平米平米萬元2度假公寓/別墅銷售性出讓每平米平米萬元3老年公寓/產權式度假公寓銷售性出讓每平米平米萬元5商業配套出讓每平米平米萬元本項小計萬元二養生理療區生態度假村銷售性出讓每平米平米萬元本項小計萬元三農業觀光區生態農莊銷售性出讓每平米平米萬元本項小計萬元四山林活動區六土地成本萬元出讓金費用出讓萬元每畝畝萬元按評估價27萬元每畝的40%交納出讓金，即10.8萬元每畝本項小計七以上一至六合計八其他萬元按上述投資的10%估算，包括勘察設計費、工程監理費、管理費以及財務費用等九總計(一至八)萬元序號板塊/功能分區投資回收方式取地方式總建筑面積估算單價數量金額備注休閑度假區4特色度假酒店經營性出讓每平米平米萬元本項小計萬元二養生理療區7健康理療中心經營性出讓每平米平米萬元精品田園式酒店經營性出讓每平米平米萬元健康食品種植基地經營性租賃萬元每項1項萬元本項小計萬元三農業觀光區海南熱