房地產估價師<房地產估價理論與措施>真題及答案一、單項選擇題1.有關房地產估價誤差的說法，錯誤的是（）。

A.房地產估價難免會有誤差

B.房地產評估價值與實際成交價的差異即為估價誤差

C.不應采用一般物理測量的誤差原則規定估價的誤差原則

D.可通過嚴格履行估價程序來減小估價誤差

【答案】B

【解析】本題考察的是房地產估價的特點。判斷一種評估價值的誤差大小或精確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際中一般是將它與合格的估價師的重新估價成果進行比較。甶于真實價值不可得知，出現了替代真實價值的兩種選擇，即實際成交價格和合格的估價師的重新估價成果。參見教材P9。2.有關房地產估價成果的說法，錯誤的是（）。

A.估價成果是通過估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相；

B.注冊房地產估價師在完畢估價之前應證求估價委托人對估價成果的意見

C.估價成果也許與估價對象在市場上進行交易的成交價格有所不一樣

D.估價成果也許受注冊房地產估價師的專業水平和職業道德的影響

【答案】B

【解析】本題考察的是估價成果。不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關系人對估價成果的意見。參見教材P35。3.估價中應盡量采用多種估價措施，其重要原因是（）。

A.估價對象合適采用多種措施估價

B.多種估價措施均有一定的局限性

C.多種估價措施之間具有理論統一性

D.難以通過度忻排除不合用的估價措施

【答案】B

【解析】本題考察的是房地產估價的持點。規定在估價中盡量采用多種估價措施進行估價，就是考慮到不一樣估價措施均有局限。參見教材P10。4.下列引起某商業房地產價格上漲的因索中，不屬子該商業房地產價格自然增值原因的是（）。

A.該商業房地產所在地區經濟發展、人□增長

B.該商業房地產附近修建地鐵、交通條件改善

C.該商業房地產所在區域規劃為都市中央商務區

D.該商業房地產擁有者聘任了優秀的物業服務企業

【答案】D

【解析】本題考察的是保值增值。外部經濟、需求增長導致稀缺性增長、房地產使用管制變化所引起的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。參見教材P65。5.下列估價對象區位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（）。

A.估價對象距離機場35公裏

B.估價對象面臨街，所臨街道為都市主干道

C.估價對象建筑物坐北朝南

D.估價對象附近有三條公交線路通過

【答案】D

【解析】本題考察的是房地產區位狀況描述。房地產區位狀況描述中的位置描述包括坐落、方位、與有關場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。參見教材P78。6.下列影響房地產供求變化的原因中，不會引起房地產需求量增長的是（）。

A.消費者的收入水平堉加

B.該種房地產的價格水平下降

C.該種房地產的開發成本上升

D.消費者預期該種房地產價格上漲

【答案】C

【解析】本題考察的是房地產需求。一般地說，某種房地產的價格假如上漲了，對其需求就會減少。參見教材P86。7.購置一套建筑面積為120m2,單價為18000元/m2的住宅，下列付款方式，名義價格和實際價格相符的是（）。

A.于成交曰期一年後一次性支付所有款面

B.于成交曰期一次性付清，紿予5%的優惠

C.于成交曰期支付50萬元，余款在第一年年末支付

D.首付50%,余款以期限、年利率7%、按月等額本息還款的低押貸款支付

【答案】D

【解析】本題考察的是名義價格和實際價格。選項D的名義價格和實際價格是相等的，都是216萬元。參見教材P113。8.距離是衡量房地產區位優劣最常見、最簡樸定指標，其中相對科學的距離指標是（）。

A.空間直線距離

B.交通線路距離

C.交通時間距離

D.經濟距離

【答案】D

【解析】本題考察的是房地產區位因索。經濟距離是更科字但較復雜的一種距離，它是把交通時間、交通賽用統一用貨幣來衡量，以反應距離。參見敦材P132。9.下列影響價格的因索中，不屬于實物原因的是（）。

A.朝向

B.保溫

C.隔音

D.戶型

【答案】A

【解析】本題考察的是房地產實物因索。朝向是區位原因。參見教材P12510.有關房地產估價合法原則及其運用的說法，對的的是（）。

A.只有合法的房地產才能成為估價對象

B.估價對象狀況必須是實際狀況

C.以公益為目的學校教學樓可以作為抵押評估對象

D.估價成果應是在依法判走的估價對象狀況下的價值或價格

【答案】D

【解析】本題考察的是合法原則。合法原則規定估價成果是在依法鑒定的估價對象狀況下定價值或價格，參見教材P155。11.評估用于產權調換房屋為期房的價值時，價值時點和估價對象的狀況匹配對的的是（）。

A.價值時點為目前，估價對象狀況為目前狀況

B.價值時點為目前，估價對象狀況為未來狀況

C.價值時點為未來，估價對象狀況為目前狀況

D.價值時點為未來，估價對象狀況為未來狀況

【答案】B

【解析】本題考察的是價值時點原則。在評估用于產權調換房屋的價值時，應尤其注意兩點：（1）價值時點應與評估被征收房屋價值的價值時點一致。（2）估價對象狀況，準期房的區位、用途、建筑面積、建筑構造等，以房屋征收部門向房地產估價機構出具書面意見闡明的用于產權調換房屋狀況為根據。參見教材P162。12.某商業房地產年凈收益在樂觀、保守和最也許狀況下的估計值分別為6萬元、4.2萬元和5.4萬元。若收H期限為30年，酬勞率為6%，無法定優先受賠償款。則該商業房地產的抵押價值為（）萬元。

A.57.81

B.71.58

C.74.33

D.82.59

【答案】A

【解析】本題考察的是謹慎原則。遵照謹慎原則應采用保守的較低的收益估計值。4.2/6%[1-1/（1+6%）30]=51.81。參見教材P171。13.評估建筑面積為1202的住宅在9月30曰前市場價格，下列交易實例中最適合作為可比實例的是（）。

A.甲

B.乙

C.丙

D.丁

【答案】B

【解忻】本題考察的是。可比實例是類似房地產中真實成交且符合一定條件的，詳細是指交易實例中交易方式適合估價目的、成交曰期靠近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產等財產或有關權益。參見敦材P173。14.賣方5年前以貸款方式購置了一套達筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬元，期限為，年利率固定不變為6%，采用等額還本利息照付方式按月還款，現買賣協議約定買方付給賣方50萬元，并承擔賣方應繳納的交易稅費及尚未償還的購房貸款，若賣方、買方應繳納的交易稅費分別為正常成交價格的6%和4%。則該住宅的正常成交價格為（）元/m2。

A.9787

B.10013

C.10282

D.10539

【答案】A

【解析】本題考察的是統一稅費承擔。至價值時點，尚未償還的貸款=45x（1-5/15）=30萬元，正常承擔下的價格=[30+50/（1~6%）]/85=0.9787萬元/m2=9787元/m2。參見教材P184。15.有關比較法運用的說法，錯誤的是（）。

A.同類數量較多，有較多交易的房地產合用比較法估價

B.盡量不選擇_進行交易狀況修正的交易實例作可比實例

C.掛牌案例不能作為可比實例，但可作為理解市場行情的參照

D.修正或調整的原因越多，估價成果越合理

【答案】D

【解析】本題考察的是比較法合用的估價對象。選項A對的，比較法合用的估價對象是同類數量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產；選項B對的，有特殊交易狀況的交易實例一般不適宜選為可比實例，但當可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，則應對其進行交易狀況修正；選項C對的，掛牌價不能作為估價根據，但可作為理解市場行情的參照；選項D錯誤，需修正或調整的原因越多，闡明可比實例的可比性越差，估價成果越不合理。16.甲、乙兩家相鄰土地，市場價格分別為50萬元和70萬元，若將該兩家土地合并為一家土地，合并後的土地市場價格為150萬元，假如乙宗地的擁有者購置甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的要價范圍是（）萬元。

A.0-50

B.50-65

C.50-80

D.62.5-150

【答案】C

【解析】本題考察的是導致成交價格偏離正常價格的原因。甲宗地單獨的價格為50萬，合并後增值=150-（50+70）=30（萬元）。那么土地乙的擁有著可要價50萬元至80萬元（50+30=80）。參見教材P190。17.某寫字樓持有期內年均有效毛收入為400萬元，運行費用率為30%,估計持有至5年末發售時的總價為6000萬元，銷售稅費率為6%，酬勞率中無風險酬勞率為6%,風險酬勞率為無風險酬勞率的25%，則該寫字樓目前的收益價值為（）。

A.5061.44

B.5546.94

C.5562.96

D.6772.85

【答案】A18.關子建筑物經濟壽命說法，對的的是（）。

A.經濟壽命重要甶建筑物的質量及地基穩走性決走

B.正常狀況下，經濟壽命長于自然壽命

C.經濟壽命與周圍環境，房地產市場狀況有關

D.建筑物更新改造後，自然壽命可以延長而經濟壽命不變

【答案】C

【解析】本題考察的是收益期和持有期的測算。建筑物經濟壽命重要由市場決定，同類建筑物在不一樣地區的經濟壽命也許不一樣，一般是在建筑物設計使用年限的基礎上，根據建筑物的施工、使用、維護和更新改造等狀況，以及周圍環境、房地產市場狀況等進行綜合分忻判斷得出的。參見教材P235。19.房地產的有租約限制價值等于（）。

A.無租約現值價值減承租人權益價值

B.出租人權益價值加承租人權益價值

C.無租約現值價值減出租人權益價值

D.出租人權益價值減承租人權益價值

【答案】A20.運用市場提取法求取的酬勞率也許與估價對象未來收益風險不完全一致，其主線原因是（）。

A.可以獲得的交易實例數量較多

B.所獲得的酬勞率是運用過去的數量求取的

C.運用試錯法和內插法求取酬勞率時存在計算誤差

D.可比實例采用了經典買者和賣者的期望酬勞率并進行合適調整

【答案】B

【解析】本題考察的是酬勞率的求取措施。市場提取法求出的酬勞率反應的是人們頭腦巾過去而非未來的風險判斷，它也許不是估價對象未來各期收益風險的可靠指針。參見教材P250。21.某房地產的年凈收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%,土地使用年限為，土地酬勞率為6%,該房地產的價值為（）萬元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【答案】C

【解忻】本題考察的是剰余技術。建筑物年收益額=建筑物現值x建筑物的資本化率=200x12%=24,那么土地的年收益額=60-24=36，土地定價值=36x（P/A,6%,30）=38x1/6%x[1-1/（1+6%）30】=495.53。合計，房地產價值=200+495.53=695.53萬元。參見教材P257。22.某新建房地產的土地獲得成本為200萬元，建設成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產的重新購建價格為（）萬元。

A.939.56

B.947.80

C.952.51

D.986.84

【答案】C

【解析】本題考察的是單位比較法。V=200+500+50+3%V+6%V+（200+500+50+3%V）x15%，V=952.512(萬元)。參見教材P290。23.某房地產的土地是于8年前通過出讓方式獲得的，1年後房屋到達交付使用，容積率為1.2，目前該房地產的土地重新構達價格為每平方米土地面積3000元，建筑物重新購建價格為2800元/m2,建筑物成新率為90%，土地使用8年的年期調整系數為94%，目前該房地產的市場價格為（）元/m2。

A.4870

B.5020

C.5340

D.5520

【答案】D

【解析】本題考察的是成本法總結。3000+2800x90%=5520（元/m2）。24.通過房租求取房地產凈收益，不應扣除（）。

A.空置損失

B.房產稅

C.房屋折舊費

D.房屋保險費

【答案】C

【解析】本題考察的是凈收益的測算。運行費用是指維持房地產正常使用或營業的必要支出，包括房地產稅、房屋保險費、物業服務費、管理費用、維修費、水電費等。參見教材P238。25.某住宅建筑面積為160m2,土地剩余有效期限為60年，以建筑面積計算的土地重新購建價格和建筑重新購建價格分別為5000元/m2和3500元/m2。目前該房屋門窗，墻面地面等破損引起的折舊為5萬元，戶型設計落後引起的折舊為8萬元，位于都市衰落地區引起的折舊為6萬元，若土地酬勞率為6%,則該住宅的成本價格為（）萬元。

A.115.91

B.117.00

C.134.91

D.136.00

【答案】B

【解析】本題考察的是成本法總結。房地產價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格折舊=5000x160+3500x160-50000-80000-60000=1170000（元）。26.下列引起房地產貶值的因索中，屬于功能折舊的是（）。

A.寫字樓層高偏低

B.廠房受酸雨腐蝕

C.住宅庫存量過大

D.在建工程基礎不均勻沉降

【答案】A

【解析】本題考察的是建筑物折舊的含義和原因。功能折舊也稱為無形損耗，是指因建筑物功能局限性或過剰導致的建筑物價值減損。導致建筑物功能局限性或過剰的原因也許是科學技術進步，人們的消費觀念變化，過去的建筑原則過低，建筑設計上的缺陷等。參見教材P296。27.有關假設開發法中後續開發利潤的說法，對的的是（）.

A.根據當地上年度所有新開發項目的平均利潤率來計算

B.采用直接成本利潤率計算時，計算基數為後續開發建設成本

C.靜態分析法中可用總利潤率或年平均利潤率測算後續開發利潤

D.開發利潤率應為扣除所得稅後的凈利潤率

【答案】C

【解析】本題考察的是後續開發的應得利潤。選項A錯誤，開發利潤率應當是經典的房地產開發企業進行特定的房地產開發所期望獲得利潤率（平均利潤率）；選項B錯誤，采用直接成本利潤率計算時，計算基數為待開發房地產價值及其獲得稅費、以及後續的建設成本；選項D錯誤，由于所得稅是以企業為對象繳納，不一樣業務的盈虧狀況不統一，為了便于開發利潤率的調查、估計，不應扣除所得稅。參見教材P281、333。28.采用假設開發法中的動態分析法評估某住宅在建工程的市場價值，預測獲得在建工程後3個月開始建設，建設期1年，假設建成後3個月一次售出，同類住宅現行市場價格為8000元/m2,預測未來2年內同類住宅價格每年遞增5%。若折現率為12%，則該在建工程開發完畢後房地產的現時價值為（）元/m2。

A.7262

B.7380

C.7500

D.8670

【答案】A

【解析】本題考察的是動態分析法和靜態分析法的區別。8000（1+5%）1.5/（1+12%）1.5=7261.84（萬元）。參見教材P323。29.有關假設開發法估價中開發經營期、建設期、經營期等之間關系的說法，錯誤的（）。

A.開發經營期可分為建設期和經營期

B.建設期的起點與開發經營期的起點相似

C.經營期可詳細分為銷售期和運行期

D.建設期和經營期不會重疊

【答案】D

【解析】本題考察的是後續開發經營期。在銷售（含預售）的情形下，建設期和經營期有重香。參見教材P330。30.當房地產價格持續上升或持續下降且各期上升或下降的數額大體相似，宜選擇的估價措施是（）。

A.平均增減量法

B.平均發展速度法

C.移動平均法

D.指數修勾法

【答案】A

【解忻】本題考察的是平均增減量法。運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產價格的變動過程是持續上升或持續下降的，并且各期上升或下降的數額大體相似，否則就不適宜采用這種措施。參見教材P349。二、判斷題1.對房地產的使用功能進行適時調整，可使所投資的房地產保值和增值。（）

【答案】V

【解析】本題考察的是房地產投資概述。房地產的收益是在使用過程中產生的，投資者通過及時調整房地產的使用功能，使之適合房地產市場的需求特性，不僅能增長房地產投資的目前收益，還能保持甚至提高其所投資房地產的價值。參見教材P8。2.匯報期內的房價水平，一般用不一樣類型房屋的中位數或平均數價格表達。（）

【答案】V

【解析】本題考察的是房地產市場指標。房地產價格，是指匯報期房地產市場中的價格水平，一般用不一樣類型房屋的中位數或平均數價格表達。參見教材P42。3.房地產幵發項目在施工過程中，施工單位發生變更的，不必重新申請領取達設工程施工許可證。（）

【答案】X

【解析】本題考察的是幵工申請與審批。建筑工程在施工過程中，達設單位或者施工單位發生變更的，應當重新申請領取施工許可證。參見教材P81。4.房地產市場調查一般應從搜集二手資料幵始。（）

【答案】V

【解析】本題考察的是市場調查的環節。市場調查人員幵始時總是先搜集二手資料，以判斷問題與否部分或所有處理了，不再需要去搜集成本很高的一手資料。二手資料是調查的起點，其長處是成本低及可以立雖然用。參見教材P108。5.按期末通例法繪制的現金流量圖，時間軸上的時點n表達第（n-1）個計息周期的期末。（）

【答案】X

【解析】本題考察的是現金流量圖。按期末通例法繪制的現金流量圖，時間軸上的時點n表達第n個計息周期的期末。參見教材P147。6.在復利計算中，年值是指在持續的咅計息周期末等額支付金額的價值？（）

【答案】V

【解析】本題考察的是復利計算。在復利計算中，A表達持續出目前咅計息周期末的等額支付金額，簡稱年值。參見教材P158。7.在房地產投資分析中，如沒有考慮通貨膨脹對收益現金流的影響，則可合適調低折現率估計值。（）

【解析】本題考察的是通貨膨脹的影響。假如在收益現金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現率時合適考慮（合適調低折現率估計）。參見教材P180。8.由于房地產幵發項@所需要的幵發資金較多，流動負債數額較大，因此流動比率相對較高。（）

【答案】X

【解析】本題考察的是流動比率。房地產幵發項目所需幵發資金較多，且自身并不擁有大量的資本金，其資金一般來源于長、短期借款。此外，房地產幵發項目一般采用預售期房的方式籌集資金。這些特點使得房地產幵發項目的流動負債數額較大，流動比率相對較低。參見教材P206。9.在其他風險原因不發生變化的狀況下，最高運行費用比率越高，房地產投資項@抗風險的能力越強。（）

【答案】V

【解析】本題考察的是房地產幵發項目盈虧平衡分析。最高運行費用比率，是指滿足投資者預期收益目的時的運行費用比率。最高運行費用比率越高，闡明投資項目抵御風除的能力越強。參見教材P220。10.從決策類型上看，房地產投資決策一般屬于確定型決策。（）

【答案】X

【解析】本題考察的是決策的概念。房地產投資決策一般屬于風臉型或不確定型的群體管理決策。參見教材P238。11.在房地產幵發項目可行性研究中，資金籌措計劃是以幵發項目的資金使用計劃和銷售收入計戈I.為基礎，確定資金的來源和對應的數量。（）

【答案】V

【解析】本題考察的是收入估算與資金籌措。資金籌措計劃，要以房地產幵發項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎，確定資金的來源和對應的數量。參見教材P265。12.房地產幵發企業發行的債券由于有固定的票面利率和期限，因此其市場價格比股票價格穩定。（）

【答案】V

【解析】本題考察的是證券市場的分類。債券因有固定的票面利率和期限，其市場價格相對股票價格而言比較穩定。參見教材P292。13.政府儲備土地的抵押價值為市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益。（）

【答案】V

【解析】本題考察的是土地儲備貸款。政府儲備土地設定抵押權的價值，為市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益。參見教材P305。14.在收益性物業管理中，物業服務企業對租戶的人身安全和財產安全負重要責任。（）

【答案】X

【解析】本題考察的是安全保衛。保障租戶人身和財產的安全，一般是業主的義務。物業管理人員應就物業的安全保衛計劃向業主提供專業意見，并代表業主實行該計劃。參見教材P343。15.在大型購物中心的物業管理中，購物中心內公用面積的維護費用，一般提按租戶獨立承租的面積與購物中心可出租總面積的比例分攤。（）

【答案】V

【解析】本題考察的是零售商業物業的租約。大型購物中心內的公用面積，一般包括大堂入口、電梯和自動扶梯、顧客休息處、走廊及其他公用的面積。公用面積的維護費用，一般按租戶獨立承租的面積與購物中心可出租總面積的比例分攤。參見教材P364。三、計算題1.某房地產幵發項目占地面積66667m2,容積率為2.0,土地獲得成本為60000萬元。項目可發售面積為10m2,其中：高層住宅60000m2;多層住宅50000m2;商鋪10000m2。各類房屋的綜合造價分別為：高層住宅3800元/m2;多層住宅2700元/m2;商鋪3000元/m2;其他不可售建筑物的綜合造價按上述三類房屋的加權單位綜合造價計算。財務費用8000萬元。各類房屋估計銷售均價分別為：高層住宅9500元/m。多層住宅1元/m2;商鋪26000元/m2。銷售費用為銷售收入的2%;銷售稅費為銷售收入的6.5%。請計算該項木的保本加權銷售均價及其與估計加權銷售均價的比率。（8分）【答案】假定該項目的保本加權銷售均價為A元/m2

則銷售收入=10A

銷售費用=銷售收入x2%=10Ax2%=2400A

銷售稅費=銷售收入x6-5%=10Ax6_5%=7800A

建筑面積=項目占地面積X容積率=66667x2=133334m2

可發售面積中，高層、多層、商鋪所占的比例分別為：

60000/10=50%

50000/10=41.67%

10000/10=8.33%

不可發售建筑面積=133334-10=13334m2

不可售建筑物綜合造價=（3800x50%+2700x41.67%+3000x8.33%）=3274.99元/m2，該項目造價=13334x3274.99+60000x3800+50000x2700+10000x3000=.7元=43666.872萬元

土地獲得成本=60000萬元財務費用=8000萬元

當保本時，銷售收入-銷售費用-銷售稅費=土地獲得成本+該項目造價+財務費用（10A-2400A-7800A）/10000=60000+43666.872+8000A=10170.023

保本加權銷售均價為10170.023元/m2

估計加權銷售均價=9500x50%+1x41.67%+26000x8.33%=11916.2保本加權銷售均價與估計加權銷售均價的比值為：10170.023/11916.2=0.85352.某投資者以8000萬元購置一閑置舊樓房擬將其改導致寫字樓和酒店，經營後轉售。裝修改造費用5000萬元，裝修改造期為1年。改造後，寫字樓可供出租面積為10000m2,酒店客房210間。改造完畢後，該項目即幵始經營。前四年寫字樓年租金960元/m2,出租率85%;客房平均價格為每天180元/間，入住率90%;其他收入為600萬元/年；運行費用為收入的45%。該投資者決定在第6年對該樓進行第二次改造，將寫字樓中的5000m2改導致100間客房，改造期為1年，改造費用為銀行提供的數額為萬元、期限為4、年利率8%、按年等額還本