...wd......wd......wd...湖北省2015年上半年房地產估價師《房地產估價理論與方法》根基班課程開通考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題〔共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意〕1、國務院宣布從年下半年開場，全國城鎮停頓住房實物分配，實行住房分配貨幣化。

A：1995

B：1996

C：1998

D：2000

E：房地產估價機構必須加蓋公章2、某房地產企業的資產負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產合計為4000萬元，流動資產和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業的流動比率為。

A：62.5％

B：80.00％

C：133.33％

D：200.00％

E：借款合同3、物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定。

A：相應的市場價及其浮動幅度，并定期公布

B：相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布

C：相應的成本價及其浮動幅度，并定期公布

D：相應的標定價及其浮動幅度，并定期公布

E：執行層的組織協調4、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是__。

A．單元估算法

B．單位指標估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指標估算法5、在某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比準單價分別是6800元／㎡、6700元／㎡和6300元／㎡，根據可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算水平均法和中位數法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是元／㎡。

A：-100

B：-50

C：50

D：100

E：工業用地的監測點評估價格6、工程投資額在__萬元以下或者建筑面積在__m2以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。

A．20，200

B．50，300

C．30，500

D．30，3007、房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在〔〕的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

A．委托人

B．估價報告預期使用者

C．管理部門

D．中立8、物業管理企業的資質管理實行制度。

A：備案

B：分級審批

C：分類審批

D：專業審批

E：執行層的組織協調9、損失補償應該以保險責任范圍內的損失發生為前提，即有損失發生則有損失補償，無損失則無補償。損失補償金額不受到__的限制。

A．實際損失

B．保險合同

C．保險利益

D．保險標的10、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠的消費者，也就是說〔〕對小型商場并不很重要。

A．停車

B．位置

C．特色

D．距離

11、以下關于拍賣保存價規則的表述中，正確的選項是。

A：保存價屬于拍賣的必備條件，無保存價拍賣的情況是沒有的

B：保存價是外表上所表達的價格，而是一種權利義務的制衡點，用來防止利益的過分傾斜

C：委托人擁有保存價確實定權

D：保存價不可公開

E：執行層的組織協調12、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、鋼材、木材、磚的用量分別為800t、6000、200000kg、300、18000，單位價格分別為300元／t、200元／、3800元／t、16000元／、500元／，其他材料為主要材料費用的35％，稅費、利潤為主要材料費用的40％，則該建筑物的重新購建價格為。

A：1600萬元

B：2160萬元

C：2800萬元

D：3024萬元

E：工業用地的監測點評估價格13、某在建工程工程方案建混合構造倉庫2000m2，總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的根基工程已完成，構造工程完成50%，設備安裝工程尚未進展。另據調查得知，根基工程、構造工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價時點的完工程度是〔〕。

A．30%

B．45%

C．65%

D．75%14、對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或勞務所必須付出的東西〞講的是現象，第二種“是商品價值的貨幣表現〞講的是本質。對于房地產估價來說，主要是從上把握房地產價格的“數量〞。

A：貨幣支付

B：價值

C：現象

D：本質

E：工業用地的監測點評估價格15、在某居住區規劃中，建筑基底面積300m2，總建筑面積1500m2，容積率1.5，建筑密度為__。

A．30%

B．40%

C．50%

D．60%16、房地產開發建設中，滿兩年未開工開發的可以。

A：無償收回土地使用權

B：有償收回土地使用權

C：無償出租土地使用權

D：無償出讓土地使用權

E：房地產估價機構必須加蓋公章17、隨著行業市場營銷費用的增加，會引起需求水平的提高。當市場營銷費用超過一定水平之后，就不會刺激需求了，因此市場需求有一個上限，稱為。

A：市場潛量

B：市場預測量

C：市場最低量

D：市場最高量

E：借款合同18、以下關于給水系統的升壓設備，表述不正確的選項是。

A：屋頂水箱常用鋼板焊接制成圓形或方形

B：城市給水系統常采用低壓制，一般只能供十層以下用水

C：離心式水泵一般設于底層或地下室大泵房內

D：氣壓給水裝置的缺點是水壓變化大、效率低、能耗較多，供水安全性不如屋頂水箱可靠

E：執行層的組織協調19、會計的基本職能不包括__。

A．反映職能

B．監視職能

C．管理職能

D．控制職能20、在某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比準單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是__元/m2。

A．-100

B．-50

C．50

D．10021、某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按照__作為計息周期的。

A．年

B．半年

C．季度

D．月22、我國已初步形成__的住房金融體系。

A．商業性

B．政策性

C．商業性為主、政策性為輔

D．商業性和政策性并存23、收益法適用的條件是房地產的__。

A．收益能夠量化

B．風險能夠量化

C．收益或風險其一可以量化

D．收益和風險均能量化24、成本法最基本的公式是。

A：房地產價值=房地產重新購建價格-建筑物折舊

B：房地產價值=土地重新購建價格+建筑物折舊

C：房地產價值=重新購建價格-建筑物折舊

D：房地產價值=重新購建價格+建筑物折舊

E：工業用地的監測點評估價格25、房地產轉讓的分類中，根據將房地產轉讓分為有償方式的房地產轉讓和無償方式的房地產轉讓。

A：土地使用權的獲得方式

B：轉讓的對象

C：轉讓的方式

D：轉讓的時間

E：執行層的組織協調二、多項選擇題〔共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，此題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分〕1、運用市場法時，估價人員根據基本要求選取可比實例后，需要建設價格可比根基，主要包括__等。

A．統一采用總價

B．統一采用單價

C．統一幣種和貨幣單位

D．統一面積內涵

E．統一付款方式2、注冊房地產估價師制止行為包括__。

A．不履行注冊房地產估價師義務

B．在執業過程中實施商業賄賂

C．允許他人以自己的名義從事房地產估價業務

D．同時在2個或者2個以上房地產估價機構執業

E．以個人名義承攬房地產估價業務3、影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量包括〔〕。

A．自然環境和人文環境的變化

B．一般商品市場的開展

C．信息、通訊技術水平的提高

D．生產方式和工作方式

E．金融業的開展4、補地價是指需要補交給政府的一筆地價或土地使用權出讓金、土地收益等。__是需要補地價的主要情形。

A．出讓土地使用權期滿后續期

B．增加原土地使用權出讓時規定的容積率

C．轉讓、出租、抵押土地使用權的房地產

D．改變原土地使用權出讓時規定的用途

E．拍賣土地使用權5、成本法中的利息計算，包括__的利息。

A．土地取得成本和開發成本

B．土地取得成本、開發成本和管理費用

C．土地取得成本、開發成本、管理費用和利潤

D．借貸資金

E．自有資金6、城市的總體規劃由__負責組織編制。

A．市人民政府建設行政主管部門

B．市人民政府城市規劃行政主管部門

C．市人民政府土地行政主管部門

D．市人民政府7、根據《房地產廣揭露布暫行規定》，制止發布房地產銷售廣告的情形有等。

A：集體土地上的合法房屋

B：代管房屋

C：列入拆遷范圍內的房屋

D：共有房屋

E：商品房預售許可證正在辦理之中的房屋8、以下土地符合免征土地使用稅的包括。

A：國家機關自用的土地

B：由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地

C：宗教寺廟自用的土地

D：公園開展出租經營用的土地

E：直接用于農、林、牧、漁業的生產用地9、對時點指標特點表達不正確的選項是__。

A．只能連續計數

B．各時點指標不可以直接累加

C．每個時點指標值的大小與時間長短無關

D．計數的準確率低10、通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級相對比而言__建筑物的功能是最先進的。

A．甲級寫字樓

B．乙級寫字樓

C．丙級寫字樓

D．丁級寫字樓

11、以保險基金來源的不同為標準，可將保險分為。

A：商業保險

B：社會保險

C：政策保險

D：財產保險

E：人身保險12、房地產投資風險可分為系統風險和個別風險，以下屬于個別風險因素的是。(2008年試題)

A：變現風險

B：時間風險

C：或然損失風險

D：通貨膨脹風險

E：借款合同13、以下關于住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記，表述正確的選項是。

A：金融機構發放或持有個人住房貸款，借款人以住房抵押給金融機構作為歸還借款擔保，并依法到房地產管理部門辦理了抵押登記的住房抵押權，隨主債權一同轉讓的，可以申請辦理住房抵押權變更登記

B：批量辦理個人住房抵押權變更登記的，由個人住房抵押權受讓人申請

C：擬轉讓的個人住房抵押權清單應載明抵押房產坐落、抵押人、借款期限、房屋所有權證號、他項權證號等工程，并加蓋抵押權轉讓雙方當事人的印章

D：個人住房抵押權清單中工程不齊或與權屬登記信息不一致的，不予登記，并在規定時限內書面說明理由

E：個人住房抵押貸款證券化是一項金融創新業務，其住房抵押權轉讓具有特殊性。房地產管理部門辦理批量個人住房抵押權變更登記時，只對抵押權人作變更處理，其他登記事項不作變更14、《中華人民共和國土地管理法》規定，我國土地的社會主義公有制包括。

A：社會主義所有制

B：全民所有制

C：勞動群眾集體所有制

D：初級公有制

E：高級公有制15、2005年，甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)依法取得一宗城鎮商住綜合用地，面積35畝，出讓價185萬元／畝，土地使用權年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗土地上的在建工程進展抵押貸款。2006年3月12日，經評估，在建工程的市場價值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產估價機構評估其市場價值為6800萬元。如果拍賣最終應價為6500萬元，則該應價為。

A：無效應價

B：有效應價

C：可以成交的價格

D：不確定

E：停頓侵害16、在編制房地產開發工程籌劃方案時，與工程收益相關的根基參數，通常有。

A：基準收益率

B：目標收益率

C：出租率或空置率

D：毛租金收入

E：運營成本17、以下關于物業經營產生的現金流的表達式中，正確的選項是〔〕。

A．稅前現金流=有效毛收入一經營費用

B．稅前現金流=有效毛收入一抵押貸款還本付息

C．稅后現金流=稅前現金流一所得稅

D．稅后現金流=稅前現金流一準備金一所得稅18、以下關于內部收益率的表述中，正確的有。(2007年試題)

A：內部收益率反映了工程的動態盈利能力

B：內部收益率是當工程壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率

C：當內部收益率高于目標收益率時，投資工程是可行的

D：如果使用貸款，且工程盈利，則全投資的內部收益率要高于資本金內部收益率

E：內部收益率越高，投資風險就越小19、以下關于會計報表的意義和作用，表述正確的選項是。

A：會計報表是根據賬簿上所記錄的資料經過整理、歸類、匯總而編制的表式報告

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