公寓產品專題分析撰寫部門：營銷部客研組撰寫時間：2021年7月17日目錄CONTENTS宏觀市場板塊分析微觀市場方法總結在“湘十條”去庫存+長沙價格洼地雙重影響下，市場全面回暖，為防止市場過熱，

2017-2018年長沙住宅出現最嚴厲調控政策，主要體現在“限購、限貸、限售、限價”等；2020年中央為進一步保持房地產市場健康發展，推出“三道紅線”

、“二道紅線”等政策，將去杠桿上升為長效機制。年份政策內容詳細內容帶來影響2016年“湘十條”去庫存大力支持農民進城購房、不斷加大貨幣化安置力度、充分發揮住房公積金政策效應、積極培育住房租賃市場、創造條件降低購房成本、不斷提升住房建設品質、嚴格房地產開發土地供應、促進房地產開發轉型發展、加強房地產市場風險防控、落實主體責任和具體措施共10個方面。去庫存效果明顯，庫存呈現低位狀態樓市熱度提升，置業+投資需求提升2017年318政策520政策923政策927搖號銷售限購、限貸、限價、限售本地戶籍限購2套；非本地戶籍限購買1套置業+投資性需求被抑制要求市場平穩健康發展2018年625政策限購、限貸、限價、限售本地戶籍限購2套，取得不動產權屬證書滿4年后方可購買第2套商品住房或網簽6年非本地戶籍限購買1套剛需優先購房倒逼房企快速回籠資金2020年三道紅線（8月出臺）二道紅線（12月出臺）地產融資環境急劇緊縮，去杠桿、降債務、增加現金流結構性限流房地產貸款倒逼房企快速回籠資金2021年土地供應三集中（3月出臺）對房企短期資金充裕性、調配力提升需求宏觀市場|政策梳理宏觀市場|產品特點商業公寓與住宅產權公寓對比分析對比分析項住宅產權公寓商業公寓產權年限70年40年政策限制限購、限價、限貸、限簽、限售不限購、不限價、不限貸、不限簽、不限售首付比例商貸首套房3成，公積金2成5成，不能用公積金貸款貸款年限最長30年最長10年契稅繳納比例首套房：1%（90㎡以下）；二套房及以上：4%4%戶口落戶可落戶可落集體戶口使用成本劃分學區沒有學區使用形態民水、民電，物業費平均2元/㎡民水、民電，物業費約為住宅的1.5倍使用形態居住可商、可住、可投資、可辦公，使用形態靈活交易稅費商業公寓相對于住宅性質產品，40年產權公寓投資屬性明顯，優勢主要體現在“五不限”、可落戶、投資門檻低、用途靈活。劣勢表現為產權年限低、首付及貸款利率高、持有成本高、沒有學區（僅少量項目帶學區）、水電費成本高于住宅等。17年住宅市場熱度高+調控，客戶置業需求轉向不限購、具備居住屬性的公寓產品，推動公寓市場走熱，17年市場供不應求，量價齊升，18-20年大量商業及商住用地不斷以公寓產品面市，導致公寓市場近兩年供應持續高壓（供求比1.3-2.0），尋求住宅限價帶來的利潤突破，供應在2019年達制高點（277萬方），21年房企謹慎推貨供求比有所回落；20年伴隨市場持續供應高壓+資金回籠需求+公寓投資屬性，價格逐漸回落。宏觀市場|整體市場市場走高萌芽期供不應求市場走高上升期供求上升市場回落催化劑疫情爆發三道紅線二道紅線資金需求加劇以價換量市場回落加劇期土地供應3集中將杠桿紅海競爭持續以價換量市場回落導火索三道紅線二道紅線供過于求資金回籠紅海競爭市場走高高位平穩期供大于求長沙公寓/住宅價格系數仍排名典型城市第一位，目前已下降至0,97，價格逐漸回歸理性宏觀市場|整體市場南昌——0.7住宅限價第1重慶——0.8住宅限價杭州——0.9住宅限價成都——0.6住宅限價武漢——0.9住宅限價第4第2第5第3第2典型城市商務公寓與住宅價比關系長沙——0.97住宅限價商鋪及寫字樓市場規模不斷縮小，新項目不斷將商業可售含量轉化為公寓產品；18年至20年土地出讓商業含量年均達400萬方，與公寓成交量比2.7-3.0，21年第一批集中供地商業含量約190萬方，預計未來公寓市場供應還將持續高壓，價格進一步下探概率大。長沙各物業類型需求指數對于住宅的需求依舊占據最大比重近期商住公寓、寫字樓需求指數呈現上升態勢，商鋪需求持續下行宏觀市場|市場趨勢庫存走高受疫情影響供應持續庫存量持續走高庫存走高以恒大為首以價換量高供應庫存平穩周期下移庫存平穩市場熱度高整體流速快自20年初疫情影響+下半年三道紅線+兩道紅線的提出，以恒大為首在20年9月開始采取以價換量回籠資金，庫存出清周期呈現持續下移態勢，因受長沙近年成交地塊商住比高，總庫存面積持續保持高位。高位庫存+紅海競爭+回籠資金需求，公寓產品以價換量為常態。宏觀市場|庫存走勢庫存走高高供應2019年達制高點需求容量增加有限318政策520政策923政策庫存量高位住宅限購后，投資客轉戰公寓市場，市場快速飽和，因公寓產品投資屬性，增量難以繼續突破，進入紅海競爭；疫情疊加市場下行周期，致公寓市場雪上加霜；政府推出長效去杠桿機制，紅海競爭+市場下行周期，以價換量或為常態，庫存下移有限；近年成交土地涉商面積達600萬方，預判70%將通過公寓產品形態轉化，廣義存量壓制，風險劇增宏觀市場小結：目錄CONTENTS宏觀市場板塊分析微觀市場方法總結住宅成交集中在二環外，城市中心配套成熟，土地資源稀缺，涉宅地塊稀缺，整體以涉商地塊為主；公寓客戶以投資為主，追求投資回報率，對產品價值要求高，20年供應及成交集中在熱點和二環周邊板塊。2020年長沙公寓供應TOP102020年長沙公寓成交TOP10板塊市場|年度成交2020年長沙住宅成交TOP10公寓對配套依賴度高城市配套由城市中心向外擴散，以城市中心為核向外圍延展，租金、租金收益率整體呈現由中心向外圍逐漸遞減的狀態配套分布：中心>市府＞尚東＞梅一＞麓谷＞高鐵新城租金收益：二環內收益率為7-11%，靠近二環線老城+熱點區域租金收益7-8%，其他板塊受配套不足影響，整體收益率在4-5%長沙市城市配套聚合圖全市配套數據地圖可直觀反映城市重點配套于板塊及區域的集中程度，配套密度越大的板塊，城市基本面越好，對應的價值等級越高板塊市場|城市配套長沙市各板塊最高租金圖長沙市各板塊最高租金收益圖住宅公寓價格系數與流速存在強關聯性，整體呈現價格系數越低，即性價比越高，流速越快；0.7-0.8為當前市場主流價格系數，0.7-1.0價格系數能夠取得較好的流速；城市配套密集的中心板塊、二環周邊、熱點板塊去化快，越往外圍擴散，去化流速越低；流速、價格系數不成絕對正比關系，在地段、優配套加持下，系數偏高同樣能夠取得較好的流速。在售公寓項目小于0.70.7-0.80.8-0.90.9-1.01.0-1.51.5-2.0大于2.0低于20套29%38%30%0%78%100%100%20-50套71%43%48%84%22%0%0%50-100套0%19%22%16%0%0%0%100套以上0%0%0%0%0%0%0%合計7422319911芙蓉北0.7-0.8秀峰鵝羊無公寓青竹湖1.0-1.5金鷹月湖0.8-0.9星沙暫未采集數據尚東0.7-0.8隆平科技園1.0-1.5省府北0.7-0.8省府南1.0-1.5大托0.7-0.8暮云高橋0.7-0.8高鐵新城0.9-1.0雅塘井灣0.6-0.7紅星洞井0.8-0,9環保科技園0.7-0.8大王山文旅城無公寓岳麓山大學城1.5-2.0濱江新城0.8-0.9麓谷0.7-0.8金星北雷鋒0.7-0.8望城暫未采集數據松雅湖暫未采集數據市府0.8-0.9濱水新城暫未采集數據天心中心0,7-0,8雨花中心0.9-1.0開福中心0.9-1.050-100套20-50套低于20套洋湖垸0.7-0.8在售公寓項目低于20套20-50套50-100套100套以上二環內33%18%75%0%二環–三環56%55%25%0%三環以外11%27%0%0%合計91140芙蓉中心1.0-1.5梅溪湖0.8-0.9含浦1.0-1.5價格系數與板塊價值的分析板塊市場|價格系數高配套集中區域對價格系數依賴度較小，無配套板塊有價格系數也不能支撐銷售月均流速名稱在售項目80套以上濱江新城550-80套高橋、芙蓉北、麓谷、雨花中心11芙蓉北：4；麓

谷：3雨花中心：330-50套大托、高鐵新城、開福中心省府北、天心中心30大托：4；高鐵新城：9開福中心：6；省府北：4天心中心：720-30套動物園、含浦、黎托南、梅溪湖一期青竹湖、尚東、雅塘井灣22動物園：1；含浦：1黎托南：1；梅溪湖一期：11青竹湖：1；尚東：3雅塘井灣：4低于20套濱江新城北、芙蓉區中心、紅星洞井環保科技園、尖山湖、金鷹月湖、隆平高科省府南、市政府、桐梓坡、洋湖垸、大學城36無在售項目大王山南、大王山文旅新城、解放垸金霞、谷山、含浦南、蓮花鎮、暮云南、沙坪蘇托垸、跳馬、湘江智谷、秀峰鵝羊、學士北園林生態園、岳麓-高鐵西、岳麓-麓谷新區岳麓-梅溪湖二期、長沙南物流園、麓山南/總計/104芙蓉北秀峰鵝羊青竹湖金鷹月湖星沙暫未采集數據尚東隆平科技園省府北省府南大托暮云高橋高鐵新城雅塘井灣紅星洞井環保科技園大王山文旅城無公寓成交洋湖垸岳麓山大學城濱江新城梅溪湖麓谷金星北雷鋒望城暫未采集數據松雅湖暫未采集數據市府濱水新城暫未采集數據芙蓉中心天心中心雨花中心開福中心含浦無在售項目80套以上50-80套30-50套20-30套低于20套月均去化50套以上，集中在城市配套更集中的二環附近，整體表現為臨近二環板塊，公寓價值高去化更好，濱江新城公寓產品去化最快，享二環內+城中心+政府重點主導+住宅產品稀缺等多重因素。板塊市場|流速表現結合各板塊區位、配套集中度、最高租金水平、最高租金收益率、月均流速、庫存量等指標進行打分，按照最終得分進行板塊價值梯隊排序；中心板塊、濱江新城因具備優勢區位+政府的高位主導規劃，整體價值尤為凸顯，北二環以外+三環外開發公寓產品風險大，不建議進入開發公寓產品。板塊市場|價值打分月均流速區位配套最高租金最高收益率月均流速庫存量總分梯隊中心板塊101010106753TOP1核心板塊濱江新城97101010753麓谷686881046TOP2優質板塊尚東79696845芙蓉北87488944梅一681094542高橋75688741雅塘井灣77684739TOP3普通板塊金鷹月湖75882838洋湖66892637高鐵新城57666737省府北75666737市府89692236紅星洞井44692631省府南45662629風險板塊青竹湖344441029大學城88632027隆平科技園55672025環保科技園34462524金星北雷鋒53442422秀峰鵝羊74460021客戶購買公寓產品以投資為主，追求投資回報率；配套集中分布在城市中心，呈現由中心向外圍逐漸遞減的狀態，越靠近中心區位，板塊價值越高；按照板塊最高租金進行測算，中心區域在價格回落之后，整體租金收益較高，三環附近受城市配套缺乏，辦公人群缺少等影響，租金收益率低，難以支撐較高售價；價值板塊梯度呈現：

TOP1核心板塊：中心、濱江新城；

TOP2優質板塊：麓谷、尚東、芙蓉北、梅一、高橋；

TOP3普通板塊：雅塘井灣、金鷹月湖、洋湖、高鐵新城、省府北、市府、紅星洞井；

風險板塊：省府南、青竹湖、大學城、隆平高科、金星北、秀峰鵝羊。價格系數表現：

中心及優質板塊對價格系數敏感度更低，0.8-0.9價格系數能夠取得較好的銷售，三環附近板塊擁有0.7左右的價格系數，仍表現為銷售慘淡，1.0以上價格系數流速差。板塊小結目錄CONTENTS宏觀市場板塊分析微觀市場方法總結行標簽小于0.60.6-0.70.7-0.80.8-0.90.9-1.01.0-1.5大于2.0低于20套0%15%23%36%38%60%100%20-50套0%8%36%27%38%20%