國房地產稅改革中的征管困境：影響稅收遵從度的因素分析目錄TOC\o"1-2"\h\u29164摘要 112044關鍵詞：房地產企業；企業所得稅；稅收征管 11096一、房地產稅征收與管理現狀——以XX市XX區為例 21452（一）房地產業稅收征管機構設置 218790（二）房地產業稅收征管業務 21273（二）納稅評估情況 325259（三）存量房交易管理情況 427202（四）土地增值稅管理情況 415270二、XX市XX區房地產稅征管存在的問題 528783（一）稅收制度不完善影響稅收的征收 529418（二）對納稅人缺乏監控降低征管效率 530180（三）稅務機關對涉稅違法行為的處罰力度不夠 618146（四）稅務部門管理水平仍待提高信息獲取利用率低 66808三、國外房地產稅征管的先進經驗和借鑒意義 73603（一）美國房地產稅收征管經驗 724507（二）英國房地產稅收征管經驗 716042四、優化XX市XX區房地產稅征管的相關建議 823961（一）完善房地產業稅收政策，建立公平合理的稅收環境 826443（二）改進稅收征管手段，提高稅收征收管理效率 82469（三）加強對房地產行業稅務稽查工作，加大打擊偷逃稅力度 819320（四）加強稅務系統管理水平建設，提高稅征征管力度 95583結束語 910248參考文獻 10摘要近年來，隨著國家宏觀經濟政策調整的影響，城市化進程加快，房地產市場迅速發展。房地產業已成為推動國內生產總值增長的重要行業，是國內財政收入增長的重要來源和增長點。房地產稅已成為犍為縣稅收收入的重要部分，房地產稅管理成為稅務當局的焦點。但由于房地產工程復雜，周期較長，涉及的稅種繁多，加上稅務機關和納稅人的原因以及一些客觀因素，現有的房地產稅收征管工作存在著很多問題。為了加強房地產稅的指導和監督，提高房地產稅管理的科學和精練水平，促進房地產產業的健康發展，對XX市房地產業稅收情況進行了專題調研。關鍵詞：房地產企業；企業所得稅；稅收征管一、房地產稅征收與管理現狀——以XX市XX區為例（一）房地產業稅收征管機構設置XX市XX區稅務局目前有稅務人員37名，其中稅務人員中25歲以下5人，25-35歲17人，35-45歲9人，45-55歲6人。專科學歷4人，大學學歷19人，研究生學歷11人，博士生學歷3人，大專以上文化占到100%，領先于全區局的水平。表1XX市XX區稅務局人員情況年齡人數所占比例%文化程度人數所占比例%25歲以下513.5%專科410.8%25-351745.9%大學1951.4%35-45924.3%研究生1129.7%45-55616.3%博士38.1%（二）房地產業稅收征管業務XX區稅務管理全面實施建設項目管理，從建設項目的管理入手所有建設項目都是一個基本單位。項目注冊后，網上自動分配一個唯一的項目ID并進行項目納稅申報。對建設項目實行登記、變更、暫停、清算、核銷等管理，可以更好地解決不確定性和稅收控制問題。深化與建筑業等部門的合作，充分發揮海關服務協調作用，建立建筑業稅收部門對市場準入的聯合監管，發放建筑施工許可證，成為建筑業項目的唯一切入點，在建設項目竣工階段結束控制建設項目來源。完成建設項目清算加強了程序，以消除薄弱的管理環節，如計算建設成本、開具發票和為建設項目納稅。并要求納稅人償還所欠稅款。有利于規范建筑業的稅收管理，促進建筑業的公平競爭。增值稅、房地產開發項目在建筑業清繳的基礎上，以建設合同、發票和稅票為基礎，扣除建設成本，使稅收聯合管理，取得了較好的效果。保護不動產通過信息網絡，在線注冊和登記收集數據，從收集標準化數據以統一的格式和要求稅收信息。痛過房產稅管理信息，提高房產稅分析預測能力。具體業務流程圖見圖2.圖2XX區房地產業稅收征管業務流程圖（二）納稅評估情況在納稅評估方面，XX市XX區設立了行政稅收部門，作為一個專門的稅收評估機構，集中比較優勢領域的權限，明確稅收管理職責。作為XX區區重點稅務部門，加強對開發企業的稅務評估。2017-2021年XX區納稅評估情況見表2所示，可以看出2013-2017年XX區房地產納稅企占納稅評估企業的比例逐年提高，從2017年的25.22%增長到2021年的29.75%，房地產企業補繳稅款占納稅評估企業補繳稅款比例也逐年上升，2017年房地產企業補繳稅款3019.39萬元，所占比例16.25%，增長到2021年房地產企業補繳稅款3835.75萬元，所占比例19.36%。表22017-2021年XX區納稅評估情況單位：萬元年份納稅評估企業房地產納稅企業所占比例%納稅評估企業補繳稅款房地產企業補繳稅款所占比例%20171152925.22%17354.763019.3916.25%20181233226.02%19256.293271.6517.51%20191343727.61%23781.743448.1318.70%20201464228.77%26807.533681.8219.03%20211584729.75%29570.543835.7519.36%（三）存量房交易管理情況XX市XX區稅收管理房地產價格報告系統通過調節和加強地區稅收對房地產交易管理，防止陰陽合同，有效地消除了監管缺失，增加稅收管理效率，降低稅收成本更好地反映稅收公平和效率的原則，促進納稅人的完整性，創建并改善公平、公正、誠信的房地產交易的稅務管理。對保持有序、公平的稅收和更好地保護納稅人的合法利益發揮著十分有益的作用。2017-2021年XX區二手房交易情況見表3所示。表32017-2021年XX區二手房交易情況年份交易次數建筑面積提供合同價格評估價格累計調增金額征收稅款減免稅款（次）（萬平方米）（億元）（億元）（億元）（億元）（億元）20171016123.56401.57537.56135.9926.2510.2320181223139.65411.98589.65177.6729.5112.6520191359157.98425.87629.54203.6734.7614.5920201469179.52433.65667.49233.8439.3415.8720211587195.37449.78698.17248.3943.8717.32（四）土地增值稅管理情況為了加強堆房地產土地增值稅管理，調節房產稅的清算結果，加快物業稅的清算和充分執行其功能的稅收監管有助于更好地控制房地產項目。2017-2021年XX區土地增值稅管理情況見表4所示。可以看出2017-2021年XX區清算補繳土地增值稅占總計繳納土地增值稅的比例逐年提高，2017年清算補繳土地增值稅5807.5萬元，總計繳納土地增值稅64767.8萬元，所占比例8.97%；2017年清算補繳土地增值稅6354.3萬元，總計繳納土地增值稅68598.6萬元，所占比例9.26%；2019年清算補繳土地增值稅6939.8萬元，總計繳納土地增值稅72995.2萬元，所占比例9.51%；2房地產項目清算數量也逐年上升，從2017年的42家增長到2021年的58家。表42017-2021年XX區土地增值稅管理情況單位：萬元年份房地產項目清算數量清算補繳土地增值稅總計繳納土地增值稅所占比例%2017425807.564767.88.97%2018476354.368598.69.26%2019496939.872995.29.51%2020537581.477648.59.76%2021588264.683659.19.88%二、XX市XX區房地產稅征管存在的問題（一）稅收制度不完善影響稅收的征收當前房地產稅立法尚不完善，有的立法已經過時。房地產企業稅收制度沒有適應經濟形勢變化導致政策變化滯后，不能完全適應經濟發展的需要。快速增長的房地產業，使得現實的稅收規則在政策界定上往往面臨不確定性。對于房地產企業來說,包括所得稅的復雜性以及稅收政策的多樣性,稅收立法的周期性和相關行業的多樣性使得房地產行業很難對政府征稅,現在的土地估價的房地產登記尚未進行,沒有適當的監管要求和不向稅務部門提供強有力的支持,很難有效對房地產稅實行全面的控制和管理。根據現行的稅收政策，房地產開發公司適用企業所得稅、財產稅、財產稅、所得稅等各項法律。在稅收法律法規的適用上，城鄉差別很大。現行財產稅和城市財產稅的征收范圍主要集中在城市，而農村地區的一些應稅人員則被排除在外，這一范圍過于狹窄。農村和城市之間的差距已經縮小，特別是在農村城鎮化程度提高、住房建設和住房面積大幅度擴大的發達農村地區。稅收限制不利于促進城鄉企業之間的公平競爭。在一些區域制定的規范性稅收使得稅基得以擴大，為投資者提供大量的稅收優惠，導致地區之間的稅收不平等。財政制度和財政不平衡損害稅收立法的一致性不利于納稅人的稅收立法和稅收管理。對納稅人缺乏監控降低征管效率近年來,由于隨后幾年的快速增長,房地產投資過度,導致房地產需求的增加和銷售,而產業是相互聯系的,房地產市場影響其他部門導致整體經濟的疲軟,進一步減少房地產的購買力。近年來，房地產企業的欠稅情況有所增加，稅務機關十分重視采取各種措施來解決欠稅問題。低水平的稅收管理很可能增加執法風險。稅務機關沒有建立與主管機關密切溝通的制度，也沒有建立完整的納稅人控制制度。稅務機關無法與其他公共部門進行互動，也無法充分交流房地產企業管理方面的信息。在房地產公司的情況下,當企業向稅務機關報告新注冊公司的列表，稅務機關登記沒有及時注冊，稅務機關沒有機會獲得及時的信息在房地產開發項目中等等。管理進度相對較慢。稅務機關不能有效地參與對開發和房地產交易的管理和控制，沒有條件讓納稅人在最適當的時機和客觀的機會利用有效的管理要素進行稅務管理。同時，由稅務機關在沒有限制的情況下，公司的發展導致了相對低的水平。稅務機關對涉稅違法行為的處罰力度不夠作為對房地產公司的稅務評估和審計的日常審計工作的一部分，稅務機關注意到普遍存在的漏繳稅款和故意解釋稅收政策的錯誤。房地產公司繼續受到懲罰的事實是他們只支付少量的稅收，無論是補償性的評估還是檢查補償性的稅收。隨著地方政府在履行職能方面的便利性和對地方政府的保護，減少了稅務機關征收的行政罰款。導致一些納稅人的事實已經成為除了稅收立法,稅務機關稅收懲罰犯罪的事實。為了保持稅收立法的嚴謹性，稅務機關必須確保對違稅行為處以的罰款是嚴重的，包括對不受稅收征管的納稅人進行嚴格制裁，使偷稅漏稅的成本加大。我國的經驗表明，稅務機關對偷稅漏稅者課以巨額罰款，對這種行為具有重大的威懾作用。（四）稅務部門管理水平仍待提高信息獲取利用率低稅務機關獲取信息的渠道有限，獲取信息的方式分散，納稅人在許多銀行都有賬戶。大多數銀行不準備積極合作的制度，它們也很少公開反對。稅務機關之間沒有不同程度的信息交流，提高了信息獲取的困難，稅收政府本身的分析功能和大量的信息是可用的，他們深入處理和分析管理是不夠的。稅務管理電腦化的步伐能否有效地響應需要，有效的稅務管理和稅務變更控制對納稅人來說，降低稅收成本、避免重復征稅和提高稅率是可能的。對于稅務機關來說，大量的計算機化信息存儲和信息處理能力已經成為重要的稅務工具。目前使用的稅收制度不能滿足稅務機關的實際需要以及房地產稅的管理，制約著對稅源的有效、及時、有效的控制，降低了對房地產稅收水平的效率。XX區房地產業存在著不交稅、偷稅漏稅、稅率過低等問題。盡管稅務機關所采取的預防措施進一步加重處罰的稅收侵權，他們沒能從根本上解決逃稅和避稅的問題。三、國外房地產稅征管的先進經驗和借鑒意義（一）美國房地產稅收征管經驗在美國，有一個非常強大的金融登記制度，其中房地產是穩定稅收的最大組成部分，在美國對主要的財產稅也保持立法權。房地產稅收是地方收入的重要來源。通過交易、繼承、捐贈等方式發生的財產所有權變化主要受交易、繼承對所得稅進行調節。至于稅收征管的計算機化，為了滿足與稅收相關業務的基本需要，更重要的是建立一個強大的信息網絡，將許多部門、銀行、保險公司等的計算機連接起來。美國對偷稅漏稅試行嚴厲的制裁，高額罰款、沒收財產、刑事起訴等。美國在房地產稅收領域的經驗已經證明是成功的，特別是在房地產稅收領域。特別強調房地產稅收的階段,這是符合建筑的固定屬性和保證了穩定的位置,實行高成本的物業稅，可以增加當地稅收管理的效率。（二）英國房地產稅收征管經驗在稅收建設領域，英國在稅收領域非常重視不動產的稅收。房地產所有權擔保，約占稅收總額的30%，而交易稅較低，僅占稅收總額的1%。在這種稅制框架下，轉移成本非常低，房地產市場非常活躍。英國房產稅從立法到撥款是一個由地方政府管理的中央和地方管理系統。稅收優惠促進地方適應、調動地方當局和行政當局的適當運作。此外，地方政府被賦予更大的權力來評估房地產，允許他們根據稅收的實際水平來調整地方稅收制度，使其更加現實。在英國，住房稅是第一個地方絕對稅。英國的稅收立法提供了幾種繳納住房稅的方式，在一些地區，根據收到稅務發票的日期，可以決定每周或每月繳納稅款，否則法院將予以逮捕或資產被凍結。在英國實行房產稅自報，但在核定注冊會計師之前要先到稅務機關辦理，提高監管效率。在稅收立法方面，英國非常重視稅收立法。并進行了大量的稅收改革，頒布了大量的房地產法律和舊的財產稅法律。隨著英國財產稅的合理運作，一套規范有效的稅收立法體系也被引入，如果納稅人提供虛假信息，他們也被剝奪了投票權。英國對土地登記制度的完善，提供了準確的稅源信息，大大提高了監管效率。不同部門的稅務識別代便于相關方進入，并允許將稅務管理的結果納入整個社會的其他經濟活動中，提高納稅人對遵守稅收法規的意識。四、優化XX市XX區房地產稅征管的相關建議（一）完善房地產業稅收政策，建立公平合理的稅收環境協調企業內部和外部的稅收立法，廣泛實施稅收對城市的建設和維護公司環境，制定國內外企業規章制度，促進納稅人遵守稅收法規和規范行為。我國現行房地產稅收制度包括13項附加稅，其中大部分是臨時規定的，有些已不再適用于稅收現代經濟的需要。簡化稅制、適應經濟發展的要求被排除在社會主義市場經濟之外。稅務管理是確保稅收制度目標一個重要的手段,科學稅收政策結構的改進稅收制度在一定程度上有助于稅務管理的效率,2014年6月,財政部長在深化稅制改革的一般程序說“稅收改革的目的是創建一個稅收制度,促進科學發展,社會公正和單一市場”。（二）改進稅收征管手段，提高稅收征收管理效率在充分利用公共信息系統的基礎上，相互交流信息，完善稅收控制。稅務機關應加強自身的內部管理，提高稅務管理的效率。在管理方案范圍內執行具體措施。優化財產稅信息的使用，全面控制財產稅信息。嚴格按照有關規定，通過引入稅務審計的關鍵要素，提高管理質量和效率，稅務管理從加強房地產納稅人的登記申報工作開始，不論納稅人是否登記在冊，都清楚地反映了稅收收入的分配情況。應當為每一個納稅人制作納稅記錄，并采取相應措施，保證納稅人能夠進入納稅人的基本信息。稅務機關的管理人員定期分析房地產企業稅務檔案中的稅源，發現違法違規行為，將涉嫌偷稅漏稅的人員送往稅務機關。稅務總局及時制止因稅務機關內部管理不善造成的偷稅漏稅行為。加強發票收款管理，健全收付款制度。稅務機關應進一步加強對發票的控制，仔細核實賬戶相關的數據。稅務機關可透過核實發展商公司報稅表的真確性及準確性，以及確保公司及時登記。促進稅務機關建立稅收控制設備，鼓勵法人實體請求發票，鼓勵納稅人納稅。稅務機關有義務監督公司工作成本和實際的銷售商品等等，充分利用稅收的相關信息收集房地產開發公司開發項目、計劃投資、分包合同、施工進度等。（三）加強對房地產行業稅務稽查工作，加大打擊偷逃稅力度政部門制定合理的稅務審計規范，明確核實、評估和執行稅務審計案件的責任。在處理過程中，稅稽查機構不僅要檢查房地產納稅人是否合法、充分納稅，而且要考慮到物業稅的管理問題，加強物業稅的管理。房地產稅務稽查，可以方便稅務的運用。建立預算償付能力評估體系，加強對房地產業的選擇。根據《稅務機關法》和有關規定，稅務機關有義務充分利用收集到的信息資源，完善稅收誠信評價、激勵控制機制、納稅人誠信評價和稅收征信制度建設。稅務機關使用有關信息以及財務信息提供的稅收聲明允許每個納稅人創建分析指標。加強房地產稅務稽查員業務培訓，深化稅務審計。鑒于房地產行業有其自身的特點，稅務檢查人員需要知道房地產業稅務法律法規和相關的稅收政策，也要熟悉房地產行業的物業和流程，稅務機關要加強對房地產核查工作方法、程序、方法和工具的培訓，完善對房地產領域偷稅漏稅典型案例的分析，深化對房地產領域違法犯罪行為的查處，并不斷提高房地產稅務稽查人員在房地產稅務稽查領域的資格，增加對與房地產稅有關罪行的懲罰。面對稅收的演變和偷稅漏稅的增多，稅務機關應進一步加強財產稅稽查機構的建設，應加強財產、核查領域的合作、信息交流、聯合審計和提高檢查的效力。加大稅收征管法和稅務稽查制度在稽查過程的各個階段都有系統地適用。加強與公安機關的聯系，更好地宣傳調查結果，通過各類媒體廣泛傳播偷稅漏稅典型案例，給公眾帶來壓力，要確保調查結果對企業偷稅漏稅行為產生威懾作用。（四）加強稅務系統管理水平建設，提高稅征征管力度把加強稅務系統管理水平建設放在首位。在當前形勢下，有必要增加稅收征管人員，尤其是提高人員素質提高部門評估的科學性。應根據工作的工作量和復雜性以及責任評估制度，盡快確定每個稅務行政員額的工作率。了解房地產開發的各個方面基本知識，更有目的針對房地產行業提高業務集成的稅收結構,利用稅收信息分析,靈敏度增加稅源的管理,對于實施項目管理系統應該數據庫而變得簡化，滿足地方稅務機關基本信息需求和稅收數據統計分析的財政項目，提高財產稅管理的科學性和準確性。良好的稅收系統首先提高稅務機關的服務意識,優化稅收服務，提高本地納稅人認識自己的責任。根據納稅人的需要，稅收征管程序的透明度和稅收服務的更大人性化要求