savilslsavilsl2經濟維持韌性但仍處于低谷利率預期因而急劇逆轉，年初市場曾六次預測美國年內降息，而目前該預期僅有一次。美國國債收益率再次突破4.5%，為人工智能推高的牛市踩下剎車，并支持美元普遍走強。全球寫字樓投資成交量140100806040200■美洲地區■EMEA■亞太地區物業數量（右軸）1401008060402002007200820092010201220132014201520162017201820192020202120222023202420072008200920102012201320142015201620172018201920202021202220232024420036003000240018001200600第季度成交數據不太理想，或有人解讀為買家入RasheedHassan,全球跨境交易部主管等待時機長期維持高利率的做法使房地產資本市場更為萎靡。第一季度全球寫字樓成交額360億美元，錄得2009年以來的最低季度成交額，如果沒有美國兩家大型醫療辦公REITs的合并，成場規模在過去十年翻了一番，因此可以說，以相對于市場整體規模的成交額為基準，目前的市場活動要弱得多。投資者大多都在等待轉機。合理假設下（掉期利率已經反映了政策轉向如果市場考慮到政策寬松趨勢已經進行了充分定價，降息本身對于減輕借貸成本負擔并沒有什么幫助。但這是個非常重要的信號，因為它意味著央行認為通脹已經得到管控，趨勢轉好。當然，除美國和中國外，其市場的基本面不能很好地解釋投資者目前的謹慎情緒。34歐洲投資額達到84億美元，相比2023年第一季度下降了45%，比全球金融危機期間最疲軟的一個季度還要低18%。盡管各市場的波動是成交量低的結果，遠高于大宗交易（或沒有大宗交累了區域內的季度表現。元以上交易流動性極低的市場情況下，慕尼黑一棟寫字樓以字樓的收益率保持穩定，盡管降息在即，收益率仍有上升趨勢。租金增長可能會抵消頂級物業資本價值收益率的增長，而建筑業的衰退必將導致對業主友好的環境最終形成。90%80%70%60%50%40%30%20%0%■寫字樓■零售■工業■公寓■酒店■其他200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320245北美典型的例子。士頓地產（BostonProperties非常直接地表明了對區據今年資本價值可能會進一步下降。0%■凈初始■現金0%6包括Blackstone在大規模翻新后出售給Koramco的Arc亞太地區各市場寫字樓投資80706050403020■中國■日本■韓國■澳大利亞■新加坡■中國香港■其他807060504030200200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320247RasheedHassan,全球跨境投資部主管今年以來市場的一個主要特點是，賣方不愿以目前能給到的最高價放棄資產。這標志著一種情緒轉變，因為持這種觀點的不僅僅是資本雄厚、能夠“經受住風雨”的企業集團。在不止一個案例中，我們觀察到即使馬上40%6.50%-2.03%2.60%60%5.00%3.50%50%5.00%2.00%0.39%60%5.00%0.84%4.37%4.50%50%4.00%5.00%4.50%4.37%4.66%4.90%50%5.03%5.00%50%8.00%0.80%4.44%5.60%50%4.85%50%8.00%5.50%8.00%50%8.00%8.00%3.80%60%9.50%88租戶：租戶：WarnerBrothersEntertainment、Capital等面積：675,000平方英尺賣家：黑石集團買家：Koramco備注：ArcPlace為韓國年內最大的一筆交易，在大規模翻新后出售，溢價為2016年買入價的40%。項目現定位為首爾江南區核心“備受青睞的頂級辦公資產”。成交價/初始凈收益率：7.5億美元/未披露租戶：澳大利亞稅務局、昆士蘭銀行等面積：420,000平方英尺成交價/初始凈收益率：2.38億美元（3.64億澳賣家：Mirvac初始凈收益率由第一太平戴維斯當地專家估算得出，代表位于CBD的假設甲級寫字樓項目可實現的收益率，包括成交額和不可收回的成本，面積超過50,000平方英尺，長期出租給優質的單一租戶。一般貸款價值比（LTV）和債務成本代表每個市場上預期的競爭性貸款條款。在上述假設貸款利率和債務成本下，現金回報率表現股權的初始收益率。風險溢價通過初始凈收益率減去期末的國內十年期政府債券收益率（相關無風險收益率的代表）計算得出。數值基于季末數據。savillsSavillsResearchsavillsWe’readedicatedteamwithanunrivalledreputationforproducingwell-informedandaccurateanalysis,researchandcommentaryacrossallsectors.CapitalmarketsLouisaLuoChinaHeadofCapitalMarkets/Industrial&Logistics(8621)63916688louisa.luo@ResearchEricZhaoDirectorGlobalCrossBorderInvestment(8621)63916688ezhao@RasheedHassanGlobalCapitalMarketsHeadofGlobalCrossBorderInvestment+44(0)2074098836rhassan@JamesMacdonaldSeniorDirectorHeadofChinaResearch(8621)63916688james.macdonald@OliverSalmonGlobalCapitalMarketsWorldResearch+44(0)2075352984oliver.salmon@CharlotteRushtonAnalystWorldResearch+44(0)2070163856charlotte.rushton@SavillsplcisaglobalrealestateservicesproviderlistedontheLondonStockExchange.Wehaveaninternationalnetworkofmorethan600officesandassociatesthroughouttheAmericas,UK,Europe,AsiaPacific,Africa,IndiaandtheMiddleEast,offeringabroadrangeofspecialistadvisory,managementandtransactionalservicestoclientsallovertheworld.Thisreportisforgeneralinformativepurposesonly.Itmaynotbepublished,reproducedorquotedinpartorinwhole,normayitbeusedasabasisforanycontract,prospectus,agreementorotherdocumentwithoutpriorconsent.Whilsteveryefforthasbeenmadetoensureitsaccuracy,Savillsacceptsnoliabilitywhatsoeverforanydirectorconsequentiallossarisingfromitsuse.Thecontenti