海景項目策劃書TOC\o"1-3"前言 11.市場分析 21．1．區域市場分析 21．2．定向市場分析 31．3．項目分析 31．4．競爭對手資料分析 31．5．項目周圍配套情況 31.6.項目企劃思緒 32．項目市場定位 32．1市場定位 32．2．項目形象定位 32．3．目標用戶定位 32．4．目標市場細分 32．5．目標用戶 33．銷售策略提議 33．1．市場氣氛培養 33．2．促銷手段提議 33．3．付款方法提議 34．宣傳策略 34．1.媒體選擇提議 34．2.宣傳專題 34．3廣告創意及訴求 34．4廣告宣傳推廣策略 34．5、媒介組合策略 3結束語 3前言經和貴司就海景中心銷售代理進行了初步接觸。就此，敝司對貴司能給機會發揮深表謝意，并誠懇地預祝合作愉快，成功地將項目推出市場，為貴司獲取最大經濟效益和社會效益。就本項目標重新策劃包裝和銷售代理，敝司成立專題小組，以專業市場調研為基礎，依據整體市場現實狀況和區域市場特征，發掘項目標優點加以專業發揮，配合貴司立即完成項目標銷售目標。1.市場分析1．1．區域市場分析天河區在廣州市東部，東和黃埔區相連，南瀕珠江，西南接東山區、北連白云區。總面積147.77平方公里，人口41.8萬人。天河區交通四通八達，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地域要通。全區有中山大道，黃埔大道等63條關鍵干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點在區內。天河區是廣州著名科研高教區，有超出22所大專院校，34間科研院所，15所中學、1所職中、61所小學、95所幼稚園。區內社會保障事業發展較快。因為城市中心東移，天河區作為新興區域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區樓盤分布相對集中，關鍵分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心集中區域。伴隨城市向東移計劃現實狀況日漸成熟，相關新城市中心利好信息不停展示在大家眼前，故天河將發展成為以天河政府為中心。天府路為中軸線新城市中心，依據其發展特點，東移重心將會沿著中山大道沿線發展起來，而黃埔大道沿線則因為工廠、企業眾多，村落范圍寬廣等負面特點，使得此帶區域向現代化城市計劃前進受到一定程度阻礙。1．2．定向市場分析員村在天河區南部，毗鄰天河公園和天河區政府，地理位置優越。周圍工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。伴隨多年發展，該外來人口越來越多，逐步發展成了外來人口聚居地，因為天河區政府搬遷和落成，使該區環境和市政設施得到了逐步完善和健全，加速了區域房地產業發展，吸引不少在城東工作人士在此置業安居。因為房地產業發展不成熟，和管理制不完善原因，致使該區城內開發了不少不一樣性質房地產，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，成了廣州市典例，區域市場競爭十分猛烈。員村，作為新城市中心一部分，在計劃發展或房地產發展全部有其特殊一面，正如該區域樓盤價格和一路之隔對面區域相差甚遠，原因不明而喻。但因為臨近天河區政府，員村有特殊優越性，而天河區政府搬遷則大大有利于帶動東部地域計劃發展和經濟繁榮。所以，在天河區政府門前員村，還是能夠借助天河區新政府落成這一東風，使在計劃、配套、環境等方面得到更大改善。1．3．項目分析1.項目名稱：海景中心2.項目規模：由2幢28層組成3.推售情況：現推全部景軒，海全部軒7～28層4.宣傳專題：只交一成，即做業主5.價格：4076～5598元/m2，均價4708元/m2（復式）4228～7289元/m2，均價6255元/m26.裝修標準：一級一類裝修（高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門）7.優劣勢分析⑴優勢分析本項目由海景企業開發，發展商實力雄厚，能給買家充足信心。在廣州新城市中軸線，發展潛力巨大。臨近珠江新城，可盡享區內成熟配套。地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點，交通十分便利；項目以準現樓發售，增強買家信心。6、小區配套設施較完善，有學校、醫院、市場、天河公園、賽馬場等；7、戶型可供選擇多；8、有停車場，物業收費合理。（2）劣勢分析珠江新城配套設施仍然未成熟，發展尚須時日。近期周圍物業市場銷售情況不活躍。競爭對手廣告宣傳及促銷活動皆比本案強，形象已經廣為人知。因為項目檔次和周圍物業無區隔，其銷售對象競爭猛烈。。項目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。外來人員多，治安問題多，影響買家心理；7．緊鄰主干道旁，噪音大，空氣污染嚴重；8．缺乏商業氣氛，小區配套不成熟；9．周圍樓盤較多，競爭猛烈，影響銷售；10．無小區花園，缺乏生活大自然氣氛。三房單元無主人套房，成為其關鍵抗拒點1．4．競爭對手資料分析對手一1.項目名稱：僑穎苑2.項目規模：由3幢12層及一幢9層組成3.推售情況：現推C棟C1～C4梯3～12層，B2棟2～12層4.宣傳專題：新天河、新市民、新文化5.價格：4481～5145元/m2，均價4655元/m2（復式）5668～6195元/m2，均價5861元/m2（最新價格）6.裝修標準：一級二類裝修7.優劣勢分析⑴優勢分析①該樓盤已為現樓，可即買即入住，易于吸引買家入住；②價格較同區域其它樓盤為低，有競爭優勢；③在內街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定升值潛力；④發展商著名度較高，能夠給買家一定信心支持；⑵劣勢分析①周圍外來人口較多，人流復雜，治安環境較差，影響買家購置心理；②樓盤周圍環境欠佳，影響樓盤檔次；③戶型設計通常，凸柱位較多，影響使用率；④外立面缺乏特色；⑤建筑密度較大，樓距較密，私密性較差對手二1.項目名稱：紫林居2.項目規模：由3幢連體9層組成3.推售情況：現推C—H座3～9層4.宣傳專題：品味家在公園旁舒適和休閑5.價格：4511～6208元/m2，均價5320元/m26.裝修標準：一級二類裝修7.優劣勢分析⑴優勢分析①該樓盤是員村一帶為數不多小區樓盤，且內部環境優美，易于吸引買家購置；②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利；③該樓盤緊靠天河新區府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次提升有莫大幫助；④建筑設計為無電梯低層住宅，且物業收費低廉，對買家有極大吸引力；⑤小區缺乏中庭花園，吸引力欠佳。⑵劣勢分析①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售；②周圍外來人員多，且時常有治安事件發生，影響買家入住信心；③該樓盤周圍生活配套設施不齊全，且多為裝飾材料店鋪，影響樓盤檔次；④戶型設計上有一定不足，有凸柱現象；⑤規模小，難上檔次。對手三1.項目名稱：天一莊2.項目規模：由12幢高層組成3.推售情況：現推玲瓏閣、錦茵閣7～18層4.宣傳專題：天然高臺全封閉綠色小區5.價格：5019～5802元/m2，均價5393元/m26.裝修標準：毛坯房7.優劣勢分析：⑴優勢分析①為同區域少有大型住宅小區，易于吸引買家購置；②小區計劃內有大型綠化建設，且內部配套設施齊全，樓盤棕合質素高，升值潛力大；③能巧妙地利用崗頂地勢抬高之特點，因應采取獨特設計，令本樓盤擁有鮮明賣點；④鄰近主干道，但又有一定距離，且有小區路圍繞小區四面，令住戶在享受平靜環境同時又可享受便利之交通。⑵劣勢分析①周圍同檔次對手樓盤多，競爭壓力大；②本小區外部建有一幢高層建筑，有礙整體建筑美感；③周圍外來人員多，治安管理有隱患；④周圍生活配套設施不完善，難以滿足住戶日常生活需求。對手四1.項目名稱：恒安大廈2.項目規模：1幢連體30層3.推售情況：現推恒樂軒5～25層4.宣傳專題：一點一滴……令為生活細節設想5.價格：4218～5980元/m2，均價5102元/m26.裝修標準：毛坯房7.優劣勢分析：⑴優勢分析①在主干道旁，交通方便，出入市區方便，有一定升值潛力；②戶型設計方正實用，間隔采取隱梁隱柱設計，方便住戶日常生活；③雖為單體樓，但內部配套設施齊全，有助吸引買家購置；④南向單位可享受一定綠化景觀及平靜環境，有利于銷售。⑵劣勢分析①在主干道旁，受噪音影響及空氣污染嚴重，影響買家購置意欲；②樓盤門前外來人員較多，出入欠缺安全感；③樓盤周圍相同類型對手樓盤較多，銷售上有不小壓力。1．5．項目周圍配套情況1.小區配套①大學：暨南大學、華師大、民族學院、廣州市環境保護學校②中學：四十四中學、華師大附中、天華中學③小學：昌樂小學④銀行：中國建設銀行⑤飲食：云景酒家、中意食莊、食神等。⑥康體：天河體育中心、羽毛球館⑦公園：天河公園⑧醫院：華僑醫院、市六醫院2.交通情況23路車陂—梅花路504路西洲—白云路39路員村—豪賢路518路棠下—廣園西瑤臺53路員村—寶崗大道540路怡景新村—瑤臺177路員村—廣州東站542路怡景新村—瑞寶村221路保稅區—江南新村550路絹麻廠—廣州火車站243路員村—文化公園813路員村—火車站245路保稅區—農林下路882路保稅區—彩虹橋腳284路員村—廣園新村886路員村生活區—機場生活區296路員村—南湖游樂園1.6.項目企劃思緒因為項目為廣電成熟生活區物業，擁有優良先天條件。但日前區域外部條件劣勢較為顯著，故怎樣做好項目標銷售企劃工作，將是項目能否取得成功關鍵。從以上對市場和項目標了解，我們初步得出以下企劃思緒：1.充足利用先天優越交通環境項目標交通環境較為優越，故可利用含有先天優越條件來諦造一個“天河中心區宜商宜住精品公寓典范”，塑造獨特品牌形象。2.改善現存計劃中不足項目作為單體樓在市場上競爭力不足，必需做好一切細致計劃，和現有廣電成熟小區結合起來成為整體，使現有資源得以充足合理利用，提升項目標綜合素質，樹立大型生活區形象，在市場上立于不敗之地。3.把握市場需求，迎合買家心理伴隨房地產市場由賣方市場轉為買方市場后，供方面臨嚴峻問題就是，產品消費是否迎適用戶需求。所以，充足把握市場，迎合消費者需求心理，提倡新現代生活居住概念，才能更有效地促進銷售。4.加強區域性宣傳，吸引人流因為項目周圍同檔次商品房項目不是市場熱點，客流量低，故怎樣吸引更多用戶到場，是項目成敗基礎條件。故此，在戶外媒體、銷售網點、單張派發方面應加強區域性宣傳，增強傳送項目信息路徑，以吸引大量人流。更關鍵一點是宣傳區域唯一至大型小區概念，因為小區概念是現在消費者首選,這也項目是否成功關鍵。5.營造現場舒適環境，引發用戶購置沖動在吸引大量客流后，現場環境好壞便是銷售能否成功關健。項目應該在計劃設計、園林綠化、現場包裝、接待中心、示范單位等方面營造一個很舒適內部環境，配以銷售策略上營造熱烈買賣氣氛，努力爭取快速打動用戶心，促進用戶成交。6.在宣傳及銷售上表現項目標計劃前景因為員村一直以來給外界形象是環境較為雜亂。怎樣消除這一不利原因，把計劃中利好原因尤其是新區府落成等，展現在消費者面前，需要在宣傳及銷售上關鍵把握，并在軟性宣傳、宣傳資料、人員培訓等方面關鍵加強。7.表現“以人為本”經營理念面對多元化目標用戶，我們必需抓住人特點，計劃設計愈加“人性化”。項目不僅應在計劃中努力爭取細致、完善，在設計中多考慮人對居住環境要求，還可在企劃營銷中表現以客為尊誠意和“以人為本”理念。經過融合項目“以人為本”經營理念，能夠把握更多潛在用戶，打動她們心，促進成交。8.找出項目“個性化”形象用戶對品牌認知程度往往取決于品牌個性，沒有個性商品品牌極易在市場中流失。經過對項目標分析和了解，挖掘內在優點加以策劃包裝，提煉“個性化”項目形象，能夠大大提升項目標著名度，提升項目標附加值，從而促進銷售業績提升。從以上幾點企劃思緒出發，我們將對項目標市場定位，計劃設計銷售策略等方面一一作出提議，期望做出一個有特色、成功精品項目。2．項目市場定位2．1市場定位員村周圍樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價格相差懸殊，能夠說“一路之隔，樓價翻一番”。在項目北邊黃埔大道上及中山大道上高級樓盤較多，規模較大，計劃有致。如翠湖山莊、東暉花園、新世界東逸花園、福金蓮花園及天河公園一帶大大小小樓盤在97年、98年賣得尤其紅火，恰是跟上了廣州城市中心東移利好炒作，政府投資一個多億資金全方面建整天河公園及天河區政府遷至天府路新址，令這帶樓盤銷售如虎添翼。但伴隨廣州城市快速發展，房地產市場展現出多方位熱點，如地鐵熱、山景熱、江景熱、市政配套熱等，所以98年以后上馬項目已沒有了當初風光，區域市場熱點已被淡化，再加上高架橋對住宅環境直接影響，如天一莊、福金蓮花園后期、紫林居及恒安大廈等項目標銷售進度全部所以變得相當緩慢。所以，本項目標區域劃歸應和珠江新城——未來新城市小區緊密掛鉤，淡化員村區域概念才是本項目獲勝前提。細分析項目相鄰樓盤，其中關鍵有天一莊、恒安大廈等全部是單體商住樓，缺乏園林綠化，且臨近黃埔大道交通干線，噪音污染無法回避。而本項目和她們相同，故此，項目能不能夠在區域中獨樹一幟，決定其能否在市場競爭中脫穎而出。唯此，結合區域市場情況和本身特點，敝司提議塑造獨特品牌形象“天河中心區宜商宜住精品公寓典范”以此定位入市，充足迎合市場，進而突破市場，形成本區域最大熱點，當然，要達成這么目標，必需需要適宜計劃及硬件配合。在下述項目提議中會逐一敘述。2．2．項目形象定位項目所處區域，居民文化質素較高，而且設有多項公建配套，生活便利。但項目標外圍環境較差，如華南干線及黃埔大道立交破壞了整體環境靜美感，周圍商品房小區全部缺乏大型園林綠化，這些原因嚴重阻礙了區域市場發展，甚至造成了區域客源不停流失。故此，在項目形象定位上應揚長避短，抓住市民向住環境好綠化小區心態，帶給用戶一個“既享受成熟小區環境，又座擁未來新城中心”雙重“抵買”價值。項目形象定位可從小區住宅、園林綠化、生活質素高等方面關鍵訴求。初步提供以下項目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區·宜商宜住精品公寓典范——最終一期精品經過上述形象定位，給本案給予現代高質素生活實質內涵，使項目從低沉環境氣氛中擺脫出來，從而表現項目內外環境優越。2．3．目標用戶定位作為廣州新城區之一天河區員村，其購房用戶群有較為特殊一面。因為天河屬于新計劃區，居住人口多以外地或外區移民為主，尤其是員村，外來人口集居地，而且當地工廠及小型商鋪群較多，營造了一大批工薪階層及個體商戶。伴隨地鐵一號線開通，交通網絡已將新老城區一線貫通，相互距離將拉得越來越近。外區及外地人士選擇天河置業將會越來越多，關鍵是要選擇價錢合理，有升值潛力樓盤，以此概念，整個新地域（從東山——黃埔）用戶全部是本項目用戶。依據實際情況，我們又可將這部分用戶群定向細分以下：1.區內買家分析：員村周圍區內人口密集，路窄人稠，整體環境缺乏大型園林綠化，綠化率低。對于欲改善環境買家及家中有安度晚年老人家用戶，本案住宅是她們置業首選。2.區域居民子輩分析：這批人在當地生活較長時間，生活圈子幾乎固定在此，對該區感情深厚，而現有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環境，同時出于孝敬老人前提下，在同區就近購房，既能愈加好照料老人，又能享受獨立居住自由便利。3.區域居民親屬、好友分析：這類用戶受該區域親屬、好友口碑宣傳，對小區向往，同時在此地置業，方便于同自己親屬、好友進行充足溝通，接觸和聯絡，還享受其優越住宅環境。4.外來人口在該地置業分析：這類在該區域中占主流，她們重視本案綜合素質，周圍自然環境和周圍配套設施，對新環境適應性較強，反而對區域感情不太考慮。另外，對于外來人士而言，群居意識是影響她們選擇居住地點關鍵原因之一，如廣東潮汕地域人士在這方面表現尤為突出。5.在城東工作工薪一族人士分析：周圍繁榮金融中心，商業網點，和該區工廠聚集，造就了一批在該區工作工薪一族，這類階層人士對置業概念重視經濟實惠，環境優雅，交通方便，同時享受現代生活居所，改善生活素質。6.在天河區及周圍區域經商小商戶分析：她們擁有一定經濟實力，愿意在經營范圍周圍置物業，既方便居住，亦能隨時照料生意，一舉兩得。優質生活環境有利于改變她們不定向居住習慣。7.其它區域人士進駐分析：其它區域如東山區、白云區、黃埔區人士，欲改換生活環境，選擇新計劃東部城市中心作為置業對象，同時享擁新計劃帶來新設施新配套。8.因拆遷而不得不遷移廣州人分析：因為不滿現時拆遷安置區域，想經過拆遷重新別尋居所地方，新計劃區域為這類人之首選。9.經濟充裕，已購樓宇投資者分析：這部分人可能在天河區購過樓，伴隨多年來購樓經驗豐富，她們也可能看中項現在景好，含有較大升值潛力，買來自住或投資以求大回報。當然，一個項目標目標用戶可能永遠不只以上幾項分析用戶，然而針對該項目標特點來說，敝司認為上述分析基礎已囊括了近八成目標買家，只要能抓住這批用戶購置心理，再輔以必需銷售策略，就必能取得銷售成功。2．4．目標市場細分針對目標用戶情況，敝司將目標市場細分以下：購置階層1)自用：大眾市民（含拆遷戶），有能力而又確實期望置業。2)安居保值：高薪收入階層（含個體戶及現時租屋人士）。因為樓宇價值會隨通漲而上升，而租屋租金則如流水般而去，住宅置業既能保值又可安居。3)換屋計劃：不滿現時居住條件且有能力供屋人士，房改房原居者。4)投資客：投資者是每個有潛力樓盤目標買家群，針對本項目，被吸引多是中小型投資者。年紀層次：中青年人為主（30~50歲）家庭結構：三~五口之家為主收入區分中高等級5、經濟結構：現有存款10萬元以上6、消費等級10萬~50萬元7、消費水準精品型消費8、購屋心態1）環境偏好——治安良好，相對恬靜，且有安全保障之住家。2）休閑享受——各項休閑娛樂設施近在800米半徑以內之理想住家。3）商品偏好——喜愛家居戶數少，出入人員較單純。4）地段偏好——交通網絡四通八達，方便快捷。5）舊屋換新屋。（含房改房用戶）9、購屋動機：自住為主，投資為輔。2．5．目標用戶市場仿如金字塔，不僅要瞄準金字塔頂部，而更關鍵是應瞄準金字塔中部以下（即對準大多數消費群體）就敝司合作市場調查企業對廣州樓市調查分析，天河區大部份消費者，最可接收房價是20萬到45萬元之間，而另一部份人可接收房價為45萬到60萬，能夠接收60萬元以上消費者就是金字塔頂部了，本案目標用戶為15~60萬元這一階段，圖示：60萬以上60萬以上45萬~60萬30~45萬15~30萬10~15萬10萬以下本案目標客層本案目標客層3．銷售策略提議3．1．市場氣氛培養敝司提議在現階段利用項目一切條件，營造濃烈市場氣氛，吸引買家關注，為項目推出時銷售打下良好市場基礎，具體操作內容包含：1.硬件塑造⑴通知性工地展示應利用樓盤入口圍墻包裝，樹立項目形象，營造市場氣氛。并可經過橫幅，彩旗等工具將項目信息傳達給市場，吸引買家。⑵戶外廣告設置戶外廣告設置能增強項目標認知能力，能夠有效提升項目標著名度。在廣告牌設置上能夠考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。⑶設置精美示范單位和樣板房經過對示范單位和樣板房包裝設計，可有效掩飾平面中弱點，引發用戶購置沖動，促進成交。2.軟性宣傳⑴為區域造勢經過報紙軟性文章，詳述天河區府搬遷后為區域帶來種種優越之處，以完善小區配套、熟悉生活環境打動買家心，挽回不停外流區域客源。⑵為本案住宅造勢目標：把市場注意力拉至本案住宅，突出項目形象，以本案住宅環境好，交通便利優點吸引買家。⑶為樓盤造勢形式一：軟性廣告宣傳；把區府搬遷，城市東移，城市新中軸線成型、九運會舉行等所帶來利好原因向市場傳達。形式二：置業調查問卷，以抽獎形式向中獎買家提供額外折扣或現金獎勵。同時，留住部分準備置業買家。3．2．促銷手段提議1.增加銷售點敝司提議本項目銷售點除現場售樓部外，可考慮節假日在宏城廣場設促銷點，并設專車接送睇樓，以加強樓盤銷售網點聯合促銷力。2.大型展銷會選擇合適時間和地點，經過適量廣告投放，營造銷售高潮。3.潛在用戶開發利用敝司原有寬廣一手及二手用戶資料，經過主動聯絡推銷方法，增加項目標用戶起源。同時，應發感謝信給首期業主，并采取方法對舊業主成功介紹買家（以簽契約為準）給獎勵，從而開發舊客資源。4.入戶單張宣傳向區域內尤其是立即拆遷居民派發入戶單張，使其對本項目有較理性認識，并吸引其到場購置。5.單張夾報針對項目標潛在用戶以區域性為主，可關鍵加強區域性宣傳以節省廣告投入。單張夾報形式能夠是經過郵政訂報系統或報紙攤檔派發。6.提供額外優惠展銷會期間提供額外折扣及優惠，能夠促進用戶立即交易，降低成交風險。依據項目標實際情況，提議以下：⑴贈予十二個月管理費針對工薪族置業心態，既加強她們對物業管理信心，又能給用戶一個實惠感覺，有效促進成交⑵贈予十二個月天河公園門票提醒潛在買家項目鄰近天河公園，生活環境舒適。此舉將置業大事和生活中小節有機地聯絡在一起，令用戶聯想起項目周圍康體配套優勢。7.提供住宅質量確保書和住宅使用說明書在用戶購置前提供住宅質量確保書和使用說明書。一則能夠表現發展商實力，二則能夠使買家體會發展商以客為尊誠意及細致優良服務。若發展商對自己工程質量充滿信心，可將保修期限定至三年，即提供市場上罕有“三年房屋質量無償維護”，可大大增強用戶信心。住宅質量確保書和住宅使用說明書內容以下，以供參考：住宅質量確保書保修內容保修年限保修責任地基和主體結構50年地基沉降或不均衡沉降造成樓宇偏斜或裂縫砼框剪結構柱、梁、剪力墻出現偏移、彎曲斷裂、裂縫樓板出現彎曲、斷裂砼因標號不夠出現風化脫落屋面防水3年屋面開裂、起鼓屋面滲漏女兒墻、天溝、檐口、變裂縫滲漏墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年墻面滲漏廚房、衛生間地面滲漏地下室墻面、地面滲漏管道及管道穿墻（地）部位滲漏墻面、頂棚抹灰層脫落1年墻面批蕩抹灰層出現空鼓、開裂、脫落頂棚批蕩抹灰層出現空鼓、開裂、脫落地面空鼓開裂、大面積起砂1年地面空鼓、開裂、面層裂縫地面大面積起砂門窗翹裂、五金件損壞1年門窗翹裂、五金件彎曲、松動、損壞管道堵塞1年排水管堵塞給水管堵塞地下泛水防盜系統1年防盜對講機保修燈具、電器開關1年衛生潔具1年房地產開發企業承諾其它保修項目如：電梯維修（廠家應已提供該項保修內容）保修期內，因不可抗力原因，或其它非發展商原因造成損壞，發展商無須負擔責任，但可幫助維修，維修費用由業主負擔。房地產開發企業住宅使用說明書開發單位名稱地址電話郵編設計單位名稱地址電話郵編施工單位名稱地址電話郵編監理單位名稱地址電話郵編住宅部位使用說明和注意事項結構和裝修裝飾上水、下水供電設施、配電負荷通訊煤氣燃氣消防門、門窗承重墻防水層陽臺其它3．3．付款方法提議針對區域內樓盤付款方法過于單一，應向買家提供較輕松付款方法以擴展買家層面，增加其超前入市可能性。同時，依據最新《廣東省商品房預售管理條例》提議項目標付款方法提議以下：付款方法手續一次付款特惠按揭優惠按揭付款超輕松按揭付款折扣88折9折91折93折簽認購書時付定金10000簽認購書七天內（扣除定金）30%10%即辦理最高七成三十年銀行按揭10%即辦理最高七成三十年銀行按揭30%(扣除定金)發展商提供24個月免息分期即辦理最高七成三十年銀行按揭30天35%20%10%二個月30%三個月10%辦好房地產證七天內5%4．宣傳策略提議在本項目推出前投放一定量軟性廣告，向市場營造一個“我們推出不僅是一幢高尚住宅，更是一個高端生活模式和身份象征”概念，待項目推出市場后更以這一概念，經過強有力立體廣告效應，發明濃烈市場氣氛，以達成理想銷售業績。4．1.媒體選擇提議⑴廣州日報廣州及珠江三角洲地域最大型報紙之一，發行量50萬份/日以上，銷售網點密布，擁有固定讀者群，是廣州首選地產廣告媒體。⑵羊城晚報全國十大報業之一，發行量80萬份/日以上，讀者穩定，以家庭讀者為主，和廣州日報配合能夠形成極佳廣告效果。⑶廣州電臺一、二臺、城市之聲電臺、音樂電臺。價格低，聽眾廣，能以高頻率傳輸來提升受眾對項目標認識度。⑷戶外廣告和指示路牌①在樓盤周圍做指示路牌②巴士車身廣告③樓盤工地周圍圍墻廣告④地鐵口、公交車站燈箱廣告利用戶外廣告長久效應為項目營造市場效應和區域氣氛。⑸DM（DirectMail）入戶單張價格低，目標市場細分明確，宣傳有側關鍵，適合區域性宣傳。4．2.宣傳專題此次廣告提案將表現敝司對海景中心了解和廣告提議，意在正確表現本項目標整體優勢及項目特色，使之能在短時間內建立起本項目標品牌形象，擴大其著名度。并經過一系列新奇而有創意廣告策劃，激起消費者對本項目標強烈關注，促進消費者產生購置行動。．競爭對手分析高質素物業在現今廣州房地產市場當中，競爭日趨猛烈：從風格獨特設計、配套設施、豪華會所、室內裝修，到價格戰、公關戰、廣告戰等多種營銷手段利用，均挖空心思，務求令到消費者解囊認購。海景中心所在黃埔大道中，其市場競爭早已于早年開始。關鍵競爭對手有天一莊、福金蓮花園后期、紫林居及恒安大廈等項，因為上述樓盤宣傳力度略優本案，在市場上已略占優勢。而對本項目組成壓力。

廣告目標廣告目標短期內建立含有獨特個性項目品牌形象，鎖定目標用戶群，引發消費者注視，促進消費者作出購置行動。

廣告定位句廣告定位句“新城市中心區宜商宜住精品公寓典范”

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