2016年甘肅省房地產估價師《制度與政策》：房地產中介服務行業管理概述考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房地產登記的根本目的和出發點是。

A：行使宏觀管理權力

B：收取房地產權屬登記費

C：保護部門權益

D：保護房地產權利人的合法權益

E：執行層的組織協調2、若標準宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為。

A：78％

B：85％

C：117％

D：150％

E：工業用地的監測點評估價格3、在房地產市場的自然周期中，空置率超過長期平均空置率的階段為__階段。

A．租金增長率上升

B．新增供給小于新增需求

C．新開工項目增加

D．租金增長率下降4、償債備付率＝可用于還本付息資金與__之比。

A．當期應還本付息資金

B．當期已付利息費用

C．當期本金

D．當期應付利息費用5、在現金流量表中，不應該出現__。

A．借款利息

B．所得稅

C．自有資金

D．折舊與攤銷6、某建筑物實際經過年數為10年，經估價人員現場觀察該建筑物剩余經濟壽命為46年，該建筑物經濟壽命為50年，殘值率為2%，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。

A．80%

B．82%

C．83%

D．92%7、甲房地產開發公司取得一居住用地使用權后2年未動工開發，國家依法將其收回，并改為商業用地出讓給乙房地產開發公司。乙房地產開發公司取得該土地使用權的最高年限為年。(2009年試題)

A：38

B：40

C：68

D：70

E：房地產估價機構必須加蓋公章8、某票面金額為450000元、到期日為2006年12月30日的貼水債券，若貼現率為10%，則該債券于2006年9月12日最適宜的轉讓價格為__元。

A．436000

B．436500

C．436562

D．4366859、某期房年后建成入住，類似現房的價格為5000元/㎡，出租的年末總收益為500元/㎡，管理費用等其他支出為100元/㎡。估計折現率為10%，風險補償為現房價格的3%。該期房目前的價格為__元/㎡。

A．4395

B．4486

C．4636

D．485010、城市房屋拆遷補償評估中，對被征收房屋的室內自行裝修補償款的評估應采用的價值類型是。

A：投資價值

B：謹慎價值

C：快速變現值

D：市場價值

E：工業用地的監測點評估價格

11、下列關于城市紫線、綠線、藍線和黃線的管理，表述不正確的是。

A：在城市紫線范圍內確定各類建設項目，必須先由市、縣人民政府計劃行政管理部門依據保護規劃進行審查，組織專家論證并進行公示后核發選址意見書

B：城市紫線范圍內各類建設的規劃審批，實行備案制度

C：在城市藍線內進行各項建設，必須符合經批準的城市規劃

D：在城市黃線內新建、改建、擴建各類建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，應當依法向建設主管部門(城鄉規劃主管部門)申請辦理城市規劃許可證，并依據有關法律、法規辦理相關手續

E：房地產估價機構必須加蓋公章12、城市房屋拆遷估價的目的是為確定被拆遷房屋__而評估其房地產市場價格。

A．與產權調換房屋結算差價

B．價值

C．貨幣補償金額

D．重置價格13、某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知成地區的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費，買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于__。

A．2427元/m2

B．2500元/m2

C．2575元/m2

D．2632元/m214、某建筑物建筑面積4000㎡，經濟壽命40年，單位建筑面積的重置價格為2500元／㎡，有效經過年數為15年，殘值率為5％，該建筑物現值為。

A：523．45萬元

B：593．75萬元

C：643．75萬元

D：1000萬元

E：工業用地的監測點評估價格15、__是__的組成部分，是指具有獨立設計的施工圖個相應的概預算書，能夠單獨施工，但竣工后不能獨立形成生產能力或發揮使用效益的工程。

A．單項工程；建設項目

B．單位工程；工程項目

C．單項工程；工程項目

D．單位工程；建設項目16、當開發項目用地面積一定時，決定項目可建筑面積數量的是__。

A．容積率

B．建筑高度

C．建筑規模

D．建設工程17、貸款質押是借款人以__作為債權的擔保。

A．第三方保證人以自身的財產

B．財產

C．不動產

D．動產或權力18、顆粒污染物又稱總懸浮顆粒物，是指能懸浮在空氣中，空氣動力學當量直徑≤μm的顆粒物。

A：100

B：200

C：500

D：800

E：執行層的組織協調19、某房地產在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用需要10萬元，資本化率為10%，該房地產所在的土地是通過有償出讓獲得使用權的，在估價時點剩余的使用權年限為40年，則該宗房地產的收益價格為__萬元。

A．180

B．196

C．200

D．30020、已知某房地產價格為900元／㎡時，需求量為100×10㎡，當價格為1000元／㎡時，需求量為90×10㎡，則需求價格彈性為。

A：10

B：9

C：0．9

D：0．1

E：工業用地的監測點評估價格21、甲與乙簽訂商品房買賣合同，如甲有侵權行為，依據《民法通則》，訴訟時效期間從__時起計算。

A．合同簽訂

B．合同生效

C．權利被侵害

D．乙知道或者應當知道權利被侵害22、下列有關房屋權屬登記的表述中，正確的是。

A：新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后60日內向登記機關提出申請

B：城郊農村集體經濟組織全部成員集體轉為城鎮居民，原集體土地全部轉為國有土地，原集體土地上的房屋權利人應當自這一事實發生之日起90日內申請登記

C：房屋權屬登記機關自受理登記申請之日起，10日內應當決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，應當書面通知權利人或權利申請人

D：房屋權屬證書遺失的，權利人應當及時登報聲明作廢，并向登記機關申請補發，登記機關應當做出補發公告，經6個月無異議的方可予以補發房屋權屬證書

E：執行層的組織協調23、下列關于債券的發行，表述不正確的是。

A：若市場利率低于債券利率，則溢價發行

B：若市場利率等于債券利率，則平價發行

C：市場利率等于債券利率，則折價發行

D：若市場利率高于債券利率，則折價發行

E：執行層的組織協調24、某10年前建成交付使用的建筑物，估價人員實地觀察判定其剩余經濟壽命為30年，殘值率為零該建筑物的成新率為。

A：75％

B：65％

C：55％

D：45％

E：工業用地的監測點評估價格25、在實際估價中，設定的標準深度通常是路線價區段內臨街各宗土地的臨街深度的。

A：中位數

B：簡單算術平均數

C：眾數

D：加權算術平均數

E：工業用地的監測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、某房地產開發商向銀行貸款3000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計息、到期后一次償還本息，則開發商為該筆貸款支付的利息總額是（）萬元。

A．378.49

B．678.22

C．779.14

D．804.732、下列關于房地產經紀人執業資格考試，表述錯誤的是。

A：房地產經紀人執業資格考試，原則上每年舉行1次

B：房地產經紀人執業資格考試，原則上每兩年舉行1次

C：考試時間定于每年的第二季度

D：考試時間定于每年的第三季度

E：考試成績實行兩年為一個周期的滾動管理3、某房地產投資者以400萬元購入一個商鋪用于出租經營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構提供的利率為12%，期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權益投資回報率為__。

A．12%

B．19.27%

C．17.18%

D．27.10%4、買賣雙方要經過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地產的。

A：不可移動性

B：適應性

C：弱流動性

D：相互影響性

E：借款合同5、某商場當前市場售價為6000元/，業主采用年租金6%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內租金收入的現值之和與當前售價相等。如果年利率為6%，則第一年的租金應該確定為元/。

A：283

B：318

C：460

D：423

E：借款合同6、在正式申請竣工驗收之前，開發商要對項目進項初步檢查。檢查后由__列出質量缺陷清單。

A．開發商

B．承包商

C．監理工程師

D．使用單位7、有下列行為的估價機構和估價人員，應當按照《城市房地產中介服務管理規定》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規定進行處罰，或記入其信用檔案。

A：允許他人借用自己的名義從事拆遷估價活動或者轉讓、變相轉讓受托的拆遷估價業務的

B：與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權益的

C：以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷估價業務的

D：多次被申請鑒定，經查證確實不存在問題的

E：違反《城市房屋拆遷估價指導意見》規定的8、需求量與價格負相關的關系稱為需求規律。下列選項中，此規律的例外有。

A：炫耀性物品

B：“吉芬”物品

C：低檔商品

D：高檔商品

E：急需商品9、從房地產投資的角度說，風險是指__。

A．房地產投資結果的好壞程度

B．獲取預期投資收益的可能性大小

C．房地產投資項目激烈競爭程度

D．房地產開發程度10、甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。

A．若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價為25萬元

B．若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價為50萬元

C．若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價為90萬元

D．若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價為110萬元

E．若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價為117萬元

11、在各種保險中，社會保險最能體現職能。

A：分散風險

B：組織經濟補償

C：融通資金

D：分配

E：執行層的組織協調12、建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或．(2008年試題)

A：土地開發貸款

B：房地產抵押貸款

C：土地轉讓收入

D：流動資金貸款

E：借款合同13、選聘、解聘物業管理企業是__的職責。

A．業主大會

B．業主代表大會

C．業主委員會

D．居民委員會14、某10年前建成交付使用的建筑物，估價人員實地觀察判定其剩余經濟壽命為30年，殘值率為0，該建筑物的成新率為__%。

A．75

B．65

C．55

D．4515、下列引起房地產價格上漲的因素中，屬于房地產自然增值的因素有（）。

A．對房地產本身進行投資改良

B．需求增加導致稀缺性增加

C．通貨膨脹

D．外部經濟

E．提高建造成本16、定義市場區域工作主要包括__。

A．描繪市場區域的發展前景

B．描繪市場區域

C．在相應地圖上描繪區域的物業類型

D．在相應地圖上標出市場區域的邊界

E．解釋確定市場區域邊界的依據17、下列關于經濟成本的描述正確的是__。

A．經濟成本＝會計成本

B．經濟成本＝會計成本+正常利潤

C．經濟成本＝顯見成本+隱含成本

D．經濟成本＝銷售收入-經濟利潤

E．經濟成本＝會計成本+超額利潤18、最小二乘法的基本原理是__。

A．要求實際值與估計值的離差平方和為零

B．要求實際值與估計值的離差平方和為最小

C．要求實際值與趨勢值的離差平方和為零

D．要求實際值與趨勢值的離差平方和為最小19、下列關于民事權利，表述正確的是。

A：物權是財產權，但不是支配權

B：知識產權是支配權

C：姓名權是人身權

D：解除權是抗辯權

E：撤銷權是形成權20、下列對于信托的性質敘述有誤的一項是__。

A．信托是受托人按委托人的要求全權代為管理或處理有關經濟事務的信用行為

B．信托合同生效后，信托財產的所有權仍屬于委托人

C．受托人不收取信托財產所產生的利益，其在管理和處理信托財產中產生的虧損最終由受益人承擔，受托人只收取其提供勞務的報酬

D．信托收益根據資財運用的贏利水平進行分配，因而付給受益人的盈利額并不固定21、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用__。

A．概率分析

B．解析法

C．蒙特卡洛法

D．杠桿分析22、當抵押人__時，其房地產合法繼承人或代管人應繼續履行原抵押合同。

A．喪失民事行為能力

B．死亡

C．不能履行其相應義務

D．依法被宣告死亡

E．被宣告失蹤23、防水材料包括三大類。

A：防水卷材

B：防水涂料

C：防水物理