酒店地產(chǎn)開發(fā)及營銷模式

什么是酒店地產(chǎn)

，酒店地產(chǎn)全線飄紅，毋庸?fàn)幾h成為京城樓市最大亮點。從金橋國際公寓到晶全部國際、再到遠(yuǎn)中悅?cè)R、紐約客、……這些項目標(biāo)出現(xiàn)給地產(chǎn)市場打開了新商機，也給發(fā)展商提供了一個新產(chǎn)品開發(fā)模式。

顧名思義，酒店地產(chǎn)就是由酒店和地產(chǎn)相結(jié)合業(yè)態(tài)形式。酒店和地產(chǎn)嫁接不是一個偶然原因，而是順應(yīng)市場發(fā)展結(jié)果。因為酒店本身就代表著一個樓盤形象，星級酒店更是身份和地位象征，能夠出入星級酒店，在星級酒店居住，本身就是一個榮耀。所以，目前市場上酒店地產(chǎn)興起就是理所當(dāng)然了。

酒店地產(chǎn)作為一個新型房產(chǎn)投資和消費方法，符合現(xiàn)代經(jīng)濟資源共享標(biāo)準(zhǔn)。到90年代，酒店地產(chǎn)傳入中國深圳、海南、北京、上海、西安等地，自此，酒店和地產(chǎn)相結(jié)合運行模式就開始多了起來。酒店地產(chǎn)之所以能在北京市場站穩(wěn)腳跟、形成氣候并產(chǎn)生了更多創(chuàng)新形式，原因有多個：全國宏觀經(jīng)濟連續(xù)力好，國民經(jīng)濟連續(xù)增加、首全部地位、奧運會刺激、中國城市化進程，全部使得投資性居住成為可能。

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅就奧運會來說，大量商務(wù)團體涌入，造成北京市酒店缺口大約有180家-190家，這為酒店地產(chǎn)發(fā)展提供了寬廣市場機遇，且市場預(yù)熱在未來這兩年就會開始產(chǎn)生。所以，北京將成為亞洲投資酒店地產(chǎn)首選地。

能夠這么說，是中國經(jīng)濟蓬勃發(fā)展催生了酒店地產(chǎn)熱潮。

酒店式公寓是酒店地產(chǎn)代表作

酒店式公寓是指提供酒店式服務(wù)公寓，它集住宅、酒店服務(wù)、會所等多功效于一體，含有"自用"和"投資"兩大功效。和酒店相比較，其更多了家味道。既能向住客提供家庭式居住布局、家居式服務(wù)，又能規(guī)避傳統(tǒng)酒店和生活之間距離感。因為它吸收了傳統(tǒng)酒店和傳統(tǒng)公寓優(yōu)點，所以，備受商務(wù)人士青睞。

酒店地產(chǎn)，是地產(chǎn)商和酒店運行商相結(jié)合產(chǎn)物，這種新運行模式將產(chǎn)生不一樣以往投資價值。具體來看，它是以住宅立項，含有70年產(chǎn)權(quán)，能夠和一般住宅一樣按套銷售，但建筑計劃和配套全部根據(jù)酒店標(biāo)準(zhǔn)實施，又經(jīng)由正規(guī)酒店管理企業(yè)統(tǒng)一運行業(yè)態(tài)。它和酒店區(qū)分就是產(chǎn)權(quán)年限不一樣，而更含有酒店投資所沒有優(yōu)點，如能夠分割出售，擁有產(chǎn)權(quán)。

酒店式公寓和一般公寓相比，業(yè)內(nèi)教授認(rèn)為，在地理位置和硬件品質(zhì)相當(dāng)、服務(wù)配套完整基礎(chǔ)上，酒店式公寓比同檔次公寓更值得投資。其原因關(guān)鍵在于：首先，酒店式公寓大多聘用專業(yè)酒店物業(yè)管理企業(yè)和酒店式公寓管理企業(yè)進行管理，她們憑借廣泛客源優(yōu)勢，有效確保了出租率。其次，酒店式公寓統(tǒng)一經(jīng)營方法使各業(yè)主經(jīng)濟利益捆綁在一起，管理企業(yè)依據(jù)收益分成，能夠保持物業(yè)整體租價，確保了良好租金穩(wěn)定性。

酒店式公寓和酒店相比，因為是成套住宅，相比于純酒店單間設(shè)計，居住舒適性大為提升。同時，酒店式公寓在其軟、硬件配置和純酒店相差無幾，但租金價格卻相去甚遠(yuǎn)，從而含有更優(yōu)性價比和愈加好居住舒適性。

能夠看出，酒店式公寓作為酒店和住宅綜合產(chǎn)品，含有二者優(yōu)勢，從而含有很強生命力。

酒店地產(chǎn)發(fā)展趨勢

酒店地產(chǎn)作為一個新型房產(chǎn)投資和消費模式，和住宅寫字樓投資、股票投資、儲蓄及國債等投資相比，投入輕松、風(fēng)險小、回報更豐厚，同時還取得一套真正屬于自己私家酒店。相關(guān)資料顯示，最近，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每十二個月增加15.8%。和銀行儲蓄和投資股票債券相比，投資風(fēng)險相對較小酒店式公寓有望成為中產(chǎn)階層首選。

近期一項針對北京、上海、廣州、深圳等7城市近千名高收入者抽樣調(diào)查顯示，多種投資理財工具中，房地產(chǎn)投資被列為各類投資理財工具前三位，而其收入也是全部投資品中最讓她們感到滿意。而在房地產(chǎn)全部業(yè)態(tài)當(dāng)中，酒店地產(chǎn)又是呼聲最高、最被市場看好投資渠道。另據(jù)統(tǒng)計，就北京而言，境外辦事機構(gòu)累計4000多家，世界排名前100位跨國企業(yè)，有50%在京設(shè)有辦事機構(gòu)。僅以麗全部、燕莎商圈來說，區(qū)域周圍有著濃郁涉外氣氛，眾多商務(wù)人士、行政人員、企事業(yè)高級管理人員、私營企業(yè)主對生活、商務(wù)、社交、休閑、度假等等方面物業(yè)使用需求，龐大市場機會使得酒店式公寓存在變?yōu)榭赡堋?/p>

酒店地產(chǎn)近兩年展現(xiàn)出以下多個發(fā)展趨勢：

1)市場份額逐步增大

酒店地產(chǎn)是一個新奇房地產(chǎn)開發(fā)模式，中國推行這種形式只有幾年歷史。酒店式公寓因為總價低、首付低，很多人投資了這種物業(yè)。酒店式公寓最早出現(xiàn)在中國沿海，是產(chǎn)權(quán)度假酒店，即使投資者能夠從中獲益，但旅游景點受淡旺季影響，滿足不了投資者高收益需求。

2)產(chǎn)品優(yōu)勢顯著

酒店地產(chǎn)在內(nèi)地不停延展，浙江、上海、北京相繼發(fā)展起來。

酒店地產(chǎn)首選為商業(yè)繁榮、商務(wù)辦公集中、交通便利地段，這么不僅確保酒店客源充足，而且有利于酒店人氣聚攏，進而提升酒店娛樂設(shè)施利潤。酒店不僅客源充裕，最關(guān)鍵是不受淡、旺季影響，酒店收入保持平穩(wěn)；尤其建在火車站、機場周圍，經(jīng)營小時房也是一筆可觀收益。

3)回報高低和穩(wěn)定是投資關(guān)鍵指標(biāo)

現(xiàn)在，酒店式公寓式實施委托租賃具體年限不盡相同。伴隨市場競爭增大，酒店地產(chǎn)承租年限全部在5年以上，有不少已經(jīng)達(dá)成了。通常來說，承租年限長可令回報長久穩(wěn)定，其次也有利于酒店氣氛和品牌形成。

4)酒店地產(chǎn)引入品牌管理

酒店式公寓一定要有專業(yè)隊伍和靈活模式來確保買房者投資收益。酒店式公寓經(jīng)營模式通常是專門聘用專業(yè)團體打理，確保資產(chǎn)增值。酒店式公寓和旅行機構(gòu)長久合作，能夠確保穩(wěn)定用戶網(wǎng)絡(luò)，確保良好客源。

5)重視后期經(jīng)營特色

對于酒店式公寓來說，前期銷售只是成功了二分之一，決定這種產(chǎn)品命運在于后期經(jīng)營管理工作。其中包含檔次定位、降低經(jīng)營管理成本、開放互動式娛樂設(shè)施、開展多元化經(jīng)營等。

酒店式公寓良好收益被廣大投資者看好，成為房地產(chǎn)新型投資熱點和趨勢，并在逐步發(fā)展和壯大。

酒店地產(chǎn)在中國發(fā)展首先前景看好，其次因尚處于初級階段，所以，鋒華興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)認(rèn)為有部分問題值得關(guān)注和逐步完善。

即使是酒店式公寓也需要明確定位，如硬件檔次，客源、酒店軟件服務(wù)等。片面求大、求全，或過分簡陋全部不是最好定位。項目定位應(yīng)結(jié)適用戶群，做到即能滿足用戶需要，又能夠有效節(jié)省經(jīng)營成本經(jīng)濟型酒店公寓。

酒店地產(chǎn)計劃

中國現(xiàn)有酒店地產(chǎn)模式是開發(fā)商投資，設(shè)計出它回報模式。回報模式有多個，如完全自用型、有限自用型，有限自用型還包含固定回報、不固定回報等。

酒店地產(chǎn)是不一樣利益主體相結(jié)合產(chǎn)物，所以各利益主體平衡機制設(shè)計很關(guān)鍵。發(fā)展商能夠把銷售價格和投資回報率設(shè)計得很高，但管理方則會從未來酒店經(jīng)營角度考慮。能否實現(xiàn)這么高回報率，雙方最終達(dá)成利益相互均衡才會有合作。在市場經(jīng)濟鏈條中，一個合理運作模式是各方利益最終趨向均衡模式。一樣，在酒店公寓開發(fā)、銷售、回報、運行等模式設(shè)計上必需顧及開發(fā)商、酒店管理方、購置業(yè)主三方利益，其均衡點在于酒店長久穩(wěn)定經(jīng)營。酒店式公寓是多方利益相綜合中間產(chǎn)品，把握三方利益平衡才是項目成功關(guān)鍵。酒店地產(chǎn)規(guī)模對于酒店經(jīng)營好壞有著直接影響。規(guī)模過大，出租率上不來；規(guī)模過小，形不成規(guī)模效應(yīng)。新型酒店地產(chǎn)在酒店規(guī)模上應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)酒店業(yè)經(jīng)營實際情況出發(fā)，要避免酒店規(guī)模過大或過小問題，酒店星級要符合酒店經(jīng)營定位，通常要經(jīng)過嚴(yán)格市場調(diào)研和咨詢。酒店設(shè)計在很大程度上決定后期經(jīng)營成本，部分酒店式公寓由以前爛尾樓或住宅改建而成，很多管線、設(shè)施、配套等全部無法完全根據(jù)酒店標(biāo)準(zhǔn)進行使用。新型酒店式公寓在計劃設(shè)計上尤其重視適用性和有效性，重視酒店細(xì)節(jié)設(shè)計對運行成本和投資回報影響，包含面積、戶型、裝修、設(shè)施配套等。新型酒店地產(chǎn)設(shè)計套房百分比逐步加大，家居化酒店部署越來越受到投資者歡迎。酒店經(jīng)營要有本身特色，新型酒店式公寓在酒店后期經(jīng)營中比較重視酒店經(jīng)營定位，經(jīng)營有一定專題，借助于某首先資源使之成為最具某種特色酒店，和一般酒店大而全經(jīng)營完全不一樣，差異化經(jīng)營是酒店地產(chǎn)經(jīng)營生存之道。新型酒店式公寓通常建于繁榮城市商務(wù)或商業(yè)中心，而且依附于周圍區(qū)域，往往在一個區(qū)域中現(xiàn)有酒店類物業(yè)，又有公寓、商業(yè)、辦公類物業(yè)共同組成一個混合小區(qū)，在這個小區(qū)里很多配套能夠?qū)崿F(xiàn)共享，資源利用最大化。這一點一般意義上酒店公寓完全不能含有。

相信，酒店地產(chǎn)作為新興房地產(chǎn)業(yè)態(tài)形式，將在市場高度關(guān)注下得到長足發(fā)展和完善。

酒店地產(chǎn)營銷模式

鋒華興業(yè)經(jīng)過金橋國際公寓及晶全部國際兩個酒店地產(chǎn)代表作成功運作，積累了很多相關(guān)酒店地產(chǎn)營銷思緒，歸納起來關(guān)鍵有以下幾點：

一、酒店檔次形象定位

在這方面并非檔次越高越好，關(guān)鍵是分析所運作物業(yè)所處地理位置及周圍真實市場需求情況，優(yōu)先考慮同周圍酒店差異性及互補性。

二、營銷團體專業(yè)性

酒店地產(chǎn)營銷同常規(guī)類住宅及公寓類產(chǎn)品有所不一樣，要求相關(guān)銷售人員一定要對酒店本身運行規(guī)律很熟悉，要經(jīng)過專業(yè)化訓(xùn)練，同時業(yè)務(wù)人員本身形象及氣質(zhì)要符合未來酒店經(jīng)營需要

三、賣場營造

酒店地產(chǎn)賣場營造很關(guān)鍵，最好將未來酒店生活場景經(jīng)過特殊設(shè)計在賣場充足表現(xiàn)出來，比如大堂風(fēng)格及豪華裝修、服務(wù)生專業(yè)服務(wù)水平，客房舒適性，經(jīng)過樣板間表現(xiàn)。

四、設(shè)定合理投資回報模式

投資回報過高會加重未來經(jīng)營風(fēng)險和壓力，過低又會吸引不了投資買家購置，一定要參考當(dāng)初市場資金合理回報率來確定回報模式。

五、設(shè)計合理經(jīng)營期限

依據(jù)不一樣產(chǎn)品，不一樣定位，不一樣酒店地產(chǎn)經(jīng)營者，應(yīng)該設(shè)計不一樣經(jīng)營期限，如我企業(yè)運作金橋國際公寓設(shè)定，經(jīng)營期限為，而晶全部國際則為。

六、及早考慮后期經(jīng)營問題

酒店地產(chǎn)能否成功運作，很大程度