武漢市房地產市場的開展現狀及趨勢第一版目錄一、概述二、武漢房地產市場宏觀環境現狀及趨勢〔一〕根本影響因素1、自然地貌2、人口分布3、行政區劃4、根本城市要素〔二〕總體經濟環境1、主要經濟指標2、產業結構比擬及開展趨勢〔三〕政策環境1、武漢市整體城市規劃2、土地市場影響政策3、房地產市場的影響政策〔對開發商、消費者〕三、武漢房地產市場微觀環境現狀及趨勢〔一〕武漢房地產市場綜述1、房地產市場開展歷程2、武漢市房地產市場總體需求情況〔二〕區域市場供需情況四、結論及建議概述從上世紀90年代起，武漢市房地產市場在總體經濟環境的開展中經過住房分配、經濟適用房、集資建房、貨幣分房等多種形態，經受了國家、地方政府關于總體經濟、房地產市場有較大影響的土地、信貸、消費等各種政策及宏觀環境波動的沖擊開展至今，無論從總投資量、開竣工面積、銷售額和房價上都有了大幅的提升，已成為全國房地產開發熱點城市之一，吸引了多方的關注。照此趨勢，未來幾年里，武漢房地產市場競爭必然劇烈，如何在這樣一個迅速起步又有著強烈地方特色的市場中保持準確的判斷而且在競爭中處于有利位置，就成為擺在武漢順馳公司，尤其是公司開發部面前的一個重要問題。由于房地產行業本身涉及領域眾多，因此為了比擬全面的分析武漢市房地產市場，本文從對房地產市場有直接影響的城市根本面、宏觀面及微觀面，從城市規劃、土地市場、區域市場、金融市場，從市場的供給與需求等方面進行了調研與分析，力求將其闡述清楚并在此根底上得出準確的判斷，以作為我們將來獲取土地開發定位的指導。武漢房地產市場宏觀環境現狀及趨勢〔一〕根本影響因素自然條件武漢市位于湖北省東部，長江與漢江交匯處，市區被長江、漢江分隔為武昌、漢口、漢陽三個區域，形成“兩江、四岸、三鎮”空間布局。全市土地面積8467.1平方公里，其中水域面積為2143.6平方公里，水域占土地總面積的1/4。地形上是北高南低，以小丘陵與河湖沖積平原為主，北部為山地丘陵，其余均屬平坦的江漢平原，河道縱橫，湖泊眾多。行政區劃武漢市下轄江岸、江漢、橋口、漢陽、武昌、青山、洪山七個城區；漢南、東西湖兩個郊區；蔡甸、江夏、黃陂、新洲新型城區(分別于近年撤縣建區)，共十三個區縣級單位。人口分布表2-1：第四、第五次全國人口普查及近兩年統計數字結果第四次人口普查〔1990年〕第五次人口普查〔2000年〕20012002市總人口〔萬人〕690.19804.55758.23768.10其中：城鎮人口666.64448.89459.34鄉村人口137.91309.34308.75家庭戶數〔萬戶〕-228.81218.66224.59戶均人口3.773.153.083.04注：2001、2002年戶均人口為城市鎮居民戶均人口數與第四次人口普查相比：0-14歲人口的比重下降了6.12個百分點；與第四次人口普查相比：0-14歲人口的比重下降了6.12個百分點；15—64歲人口的比重上升了5.07個百分點；65歲及以上人口的比重上升了1.05個百分點。圖2-1圖2-1同第四次人口普查相比每10萬人中擁有各種受教育程度的人數有如下變化：具有大學受教育程度的由6145人上升為12255人；具有高中受教育程度的由16699人上升為20734人；具有初中受教育程度的由27494人上升為32910人；具有小學受教育程度的由26168人下降為23282人。各年齡段〔5歲為一段〕中，60歲以上人口數76.14萬人，占總人口10.7%，按10%的標準，那么武漢市已跨入老年社會。但同第四次人口普查相比每10萬人中擁有各種受教育程度的人數有如下變化：具有大學受教育程度的由6145人上升為12255人；具有高中受教育程度的由16699人上升為20734人；具有初中受教育程度的由27494人上升為32910人；具有小學受教育程度的由26168人下降為23282人。圖2-2圖2-2近十幾年來的武漢市教育水平的開展迅速，居民受教育程度逐步提高，日漸與之中心城市地位，和具有眾多的教育資源相吻，合同時還在保持此勢頭增長，也可以反映出兩方面的問題：第一，居民受教育水平的提高將引起城市開展速度的增加最終導致居民收入的增加，即對住房的有效需求增加；第二，受教育水平的提高將引起思想認識的提高，一方面其對教育的重視程度會增加，購房中會有相關的考慮，另一方面，會增加其購房指導思想理性方面的因素，相應要求開發商開發工程尤其是中高檔工程時應考慮到其消費者的成熟度。表2-2：2002年武漢市分區域人口數，人口密度城〔郊〕區土地面積年末人口人口密度〔平方公里〕〔萬人〕〔人/平方公里〕總計8494.41768..10904江岸區64.2463.289851江漢區33.4346.0813785硚口區46.3953.7411584漢陽區108.3446.634304武昌區81.2290.9311196青山區45.8045.039832洪山區509.0067.651329蔡甸區11108.1048.05434江夏區2010.0066.37330東西湖區439.1923.60537漢南區287.7010.80375黃陂區2261.00110.76490新洲區1500.0095.17634從上表中可以看出武漢市內各區縣人口分布不均，人口密度最小為江夏區僅，最大為江漢區，相差近42倍。據此全市大致可劃分為兩大局部:I.原先成立的七個城區,II.其它各區縣。前者人口平均密度為4653,是后者201.49的23倍。第I局部地區為武漢市經濟密集、社會活動頻繁的地區，因此，其開展----環境相互作用強度大。根本城市要素為了將武漢市“兩江、四岸、三鎮”的天然布局相聯，武漢市經過多年的努力，建設和規劃了多條聯系紐帶，形成了武漢市獨有的根底設施網絡。公路交通目前已建或在建的內、中、外三條環線，與環線穿插的十條放射線道路構成了公路交通得主要局部，其中過江局部本別由長江、漢江上各五座大橋、三條規劃中的過江隧道組成。京珠、滬蓉等多條國道高速路那么承當著對外連接任務。鐵路交通京廣、京九、武大、漢丹等多條鐵路干線也在武漢交匯，長江一橋上交匯的四條鐵路線將前往白沙洲大橋，將使武漢的交通更加暢通。為徹底暢通中心城區交通，除投資22個億已在建的太平洋—黃浦路—徐東路的輕軌一號線工程外，武漢市還方案投資170個億，爭取在2010年至2015年前建成天河機場—漢口火車站—青島路—三層樓的地鐵和過江隧道。空運交通武漢天河機場是華中地區重要的航空港。水路交通長江、漢江河道航運承當了武漢市的主要水路運輸任務，尤其是長江河道還是連接西南到長江三角洲地區的重要樞紐。 小結： 基于上述武漢市城市硬件方面的情況武漢市因地制宜的制定了相關的規劃與政策，都將對城市各方面的開展也包括房地產市場的格局及開展帶來一定的影響。同時武漢具有突出的區位優勢，它位于中國經濟地理的中心區，北至北京、東至上海、南達廣州、西去西安，均在1200公里左右行程，有水、陸、空交通相連。在中國東部、中部、西部三大經濟帶中，武漢具有承東啟西的特殊區位。已有的成績，勢必引起多方的關注，形成資金、人力等多種資源的流入繁榮市場的同時，也形成了劇烈競爭的局面。總體經濟環境主要經濟指標年度GDP〔億元〕固定資產投資〔億元〕城市居民月可支配收入每人月均消費性支出20011347.8508.44608.75528.52同比增長%11.6810.078.054.4020021492.74570.43651.69569.45同比增長%10.7512.197.057.742003(1-11月〕1520.57425.02714.74-同比增長%12.1018.609.90-產業結構比擬及其特征11月份，武漢市國民經濟繼續保持較快增長勢頭。當月完成國內生產總值145.59億元，同比增長12.1%，增幅比上月高0.6個百分點。工業經濟增速加快，房地產業保持強勁增長及金融業增速繼續加快是當月經濟快速增長的主要因素。1-11月累計完成國內生產總值1520.57億元，增長12.1%。其中，第一產業增加值88.95億元，增長4.2%；第二產業增加值686.29億元，增長12.7%；第三產業增加值745.33億元，增長12.4%，一、二、三產業分別拉動經濟增長0.3、5.7和6.1個百分點。武漢市社會科學院在10月公布的2003—2004年武漢市經濟形勢分析與預測結果顯示，武漢市今年經濟增長創近4年最高水平。

房地產市場的總體指標及開展趨勢2003年1-9月份武漢市房地產開發投資99.16億元，增長22.1%，完成年度方案的63.4%，比去年同期提高7.1個百分點。工程和資金支持了投資增長。1-9月份，全市新開工工程數595個，比上年增長16.7%，新開工工程投資規模143.05億元，比上年增長35.5%。到位工程建設資金398.07億元，增長30.7%。在房地產開展勢頭強勁，1-9月，全市房地產施工面積1411.1萬平方米，同比增長7.8%；商品房竣工面積281.08萬平方米，同比增長6.31%，但同期實現銷售面積257.9萬平方米，同比增長20%，一方面反映土地市場公開操作的政策影響日益顯現，房地產投資日趨理性，另一方面反映房地產市場需求旺盛。其中銷售給個人244.6萬平方米，同比增長20.8%，個人購房占比達95%，比去年同期提高5個百分點；空置一年以上(含一年)商品房面積60.15萬平方米，比去年同期(84.7萬平方米)下降29個百分點。2003年武漢市房地產行業開展勢頭良好，施工面積、商品房竣工面積以及銷售面積較上年同期均得到長足提升。房地產投資暫無過熱現象。〔三〕政策環境武漢市整體城市規劃自20世紀90年代初，武漢市設立武漢經濟技術開發區和東湖新技術開發區以來，以這兩大國家級開發區和吳家山海峽兩岸科技產業園的“兩園一區”為重點形成了城市新區開發的熱點。同時由于天然的江、河、湖泊的分割，武漢市政府因地制宜制定了武漢市的總體規劃布局，將武漢市規劃為圈層式布局結構，即以主城為核心由內向外的第三、二、一產業圈層式布局結構。建成包括“兩園一區”在內的南湖、白沙洲、黃家湖、四新、什湖、古田等九大功能組團。這九大功能組團相對獨立，交通及市政根底設施相對集中配套、關聯和輻射外圍走馬嶺、蔡甸、常福、金口、紙坊、流芳等6個重點鎮，由“三環十放射”構成整個城市規劃的交通框架結構。九個組團的功能分區明確，以“兩園一區”和白沙洲工業園、古田經濟開展區、什湖產業園這六個主要產業園區為核心帶動所在組團開展以第二產業為主，在形成規模后逐步引入開展第三產業。同時以湯遜湖、白沙、四新、郭徐嶺、黃獅海等五處為主的居住區作為遠景規劃中城市人口的主要安置地。六個重點鎮那么利用鄰近的組團的優勢及特征開展物流、輕工、旅游、生活居住區等功能，并承當疏散主城人口的作用。武漢市的這種城市多組團式布局的制定決定了城市開展方向的多樣性，功能類型的多樣性。從城市開展的角度考慮可以防止無序的滾動式連片式開發，在確保環境優先的的前提下，可以給主城以拓展的空間和時機。對開發商而言，為我們將來的開發方向，以及開發產品類型的選擇上予以指導，未來的開發熱點將主要集中在幾個板塊兒當中。土地市場影響政策武漢市的房地產一級市場〔即土地市場〕的標準歷程在全國來講是屬于啟動較早，但也同樣經理了2000年以前的協議出讓階段，當時許多開發商通過協議方式以低價圈的了較好的地塊，在目前的房地產市場上，大多數在建在售的樓盤都是在哪是獲取的土地，同時在目前日漸標準的土地市場上，仍由當時協議轉讓的土地在進行再轉讓，目前土地部門已經考慮有效措施限制，以保證25%投資量的要求真正能得到有效的保證。武漢市2000年建立起土地儲藏制度，行政管理上采用三級管理即武漢市土地資產管理委員會是作為決策機構，宏觀調控土地的儲藏與供給方案。武漢市國土資源管理局作為土地儲藏體系的行政管理機構。武漢市土地儲藏中心那么是具體實施土地儲藏實施及土地供給的前期工作。武漢市土地交易中心，具體負責土地招投標等具體供給工作。從管理區域劃分上，中心城區〔江岸、江漢、橋口、漢陽、武昌、洪山、青山〕土地仍實行市土地行政主管部門垂直管理體制，城郊各區〔東西湖、漢南、蔡甸、江夏、黃陂、新洲〕和開發區〔武漢東湖新技術開發區和武漢經濟技術開發區〕土地由地方土地部門進行儲藏轉讓，市土地行政主管部門與地區人民政府或開發區管委會共同管理、指導和監督。2003年初，武漢市政府提出的土地儲藏原那么是：舊城改造、新區拓展、軸線推進、均衡開展。同時武漢市土地部門采取了調整土地供給量和“最高限價”等政策，以遏制房價的過快增長。到了年底那么提出要在土地市場平穩開展的同時，在未來幾年內將房價推過3000元關口，以真實地反映出與武漢市地位相匹配的房價，措施就是從房地產開發的源頭——土地開始，從年初方案向市場投放的6000畝土地到年底上市的也只有4000畝左右。其中還包括在年底集中推出的35萬平米的舊城改造地塊。這一點即可看出。同時這一趨勢將延伸到2004年。2004將繼續進行武漢老城區改造工作，力度將超過今年。同時啟動漢陽大開發。漢陽開發率先沿漢江開始，選擇好幾個重點板塊啟動，把漢陽地區建設主要分成三個局部，漢江的旅游文化生活區組團，四新組團介于生活區、文化區與生產區之間，主要承當政治、金融、商業等生產性效勞與生活兩大功能，沌口組團主要建設現代制造業基地。2005年的重點那么是啟動王家墩CBD建設。房地產市場的影響政策在房地產的二三級市場上，近幾年來國家及武漢市也相應出臺了相關開發、融資、銷售管理方法、信貸等相關政策。一方面標準了開發市場，從而保證市場的良性競爭，減少辦事環節和相關稅費以最終有利于消費者購房，另一方面從信貸、公積金等方面直接保證需求面的暢通，以保證商品房市場能夠良性的循環。隨著危改力度的進一步加大，二手房市場將進一步被激活，將會給商品房市場帶來一局部投資性客戶。武漢房地產市場微觀環境現狀及趨勢武漢房地產市場綜述房地產市場開展歷程〔92--2003年歷程〕由于武漢房地產市場的真正進入市場化軌道是2000年，因此對武漢房地產市場的開展歷程主要側重于2000——2004年的一個開展歷程介紹，具體事件按年度介紹如下：〔1〕2000——2003年度事件回憶※2000年度主要事件：1、1999年1月1日延續了近50多年的福利分配住房制度退出武漢歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之。2、1999年的過度轉換，從2000年開始，實物分房已完全停止。住宅這個占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場經濟軌道。3、2000年從銷售情況最旺的是徐東區域，在橋梁經濟的影響下成為當時武昌最具生氣的區域，當年在徐東路上縱橫不下10個樓盤出售，形成了扎堆效應。〔目前該區域市場根本接近飽和，2003年新開樓盤僅為2個〕4、2000年在武漢，磚混結構的樓盤已退出歷史的舞臺，框架結構進入市場。5、2000年在武漢，戶型設計方面，三室兩廳兩衛的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，面積大都在90-120平方米之間。6、2000年從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是市民購置商品房時認為最為合理的價位，經濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。7、2000年武漢最有代表性的是常青花園四號小區，麗島花園。從樓盤的賣點來看，房地產銷售突出的是智能化概念。隨著常青花園四號小區、麗島花園打出“智能牌”，使“智能化”概念形成了一種趨勢。8、從品牌上看，城開、統建、富強、康居、百步亭等國有房地產開發企業的樓盤以“購置安心、質量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。總體回憶：1、2000年區域類最有代表性樓盤為常青花園小區，麗島花園是當年的首個商品房工程。2、2000年最熱點區域是徐東地區，商品房市場均價為2000左右。3、2000年是國有房地產企業開展最迅猛的一年〔城開、統建、富強、康居、百步亭〕※2001年度主要事件：1、2001年房地產投資額度明顯加大，繼徐東地區后，南湖地區、后湖地區、金銀湖地區在該年成為眾多開發企業逐鹿的地方，上述地區大型住宅社區顯露頭角。2、2001年的青山等地區，由于長期缺乏人氣，越來越被市場冷落。〔但目前已經是市場熱點〕3、2001年金銀湖地區正式開啟為市場熱點，該區在常青花園的市場鋪墊下，“萬科地產”拿到該地區2000畝土地的開發權，開始打造“城市花園”系列；當年高爾夫城市花園也將在金銀湖畔建設，與此同時黃金海岸和戀湖家園已經在金銀湖畔開盤。4、2001年樓盤主題開始以“綠色生態”“水景住宅”為主，提出綠色生態小區的工程不下20家，“水景住宅”也紛紛涌現江城。南湖的名都花園、南湖山莊，鄰長江的藍灣俊園，鄰金銀湖的戀湖家園，鄰三角湖的金色港灣等，無不以“水”作為其第一賣點，其樓盤價位多處于全市較高檔次。5、2001年消費群對住宅房型的要求也開始認識提高，開始意識到了大廳、大廚房、大衛生間，臥室較小，及明廳明廚、動靜分區、干濕別離等概念。6、2001年的樓盤開始呈現差異性、創意、質量、品牌、科技含量、風格等特點，當年的后湖生態花園、寶安江南庭院、學府佳園等社區突出，成為當年的代表產品。總體回憶：1、2001年區域類最有代表性樓盤為學府佳園、江南庭院、后湖生態花園等。2、2001年最熱點區域是金銀湖地區，商品房市場產品開展呈現多樣性。3、2001年是國有房地產企業和民營房地產企業同時開展的時期。4、2001年消費群意識明顯提升，對房地產產品的認識有了較大的提升。※2002年度主要事件： 1、2002年舊城區改造大步推進。永清片區、新華西路片區和積玉橋等地區的舊城改造共形成近15000戶居民大搬遷，超過了前3年的總和，為市場提供了巨大的消費群體。2、2002年武漢房地產開發的熱點區域正式形成，三區五片成為樓市主角。武昌熱點板塊向外延伸。徐東路向中北路和東湖方向延伸，光谷地區那么向珞獅南路、關山路、湯遜湖延伸。3、2002年住宅品質不斷提高，各個樓盤工程涌現了多種主題住宅小區，如小戶型為主的臺北之星，智能化的怡景花園，“國家康居示范工程”綠景苑等。4、2002年大盤工程頻頻亮相。從年初的萬科〔一期〕到年中的都市經典，大工程不斷推出。并以其完善的配套、良好的環境以及規模經濟帶來的種種優勢出現在城鄉結合部。5、2002年別墅市場異軍突起。無論是商業興旺的漢口還是厚積勃發的武昌，都出現了大量的別墅工程，漢陽區也已經聚集了多個別墅工程。推出別墅工程近十個。6、2002年物業類型區域差異大。市區內含小高層工程數量明顯增多，已占總量的43%，一時間吸引了較多的購房者。7、2002年中青年成為購房主力軍。消費者年齡主要在35至45歲之間，25至35的增速也較為明顯。金融、機關單位、企業白領、高校教師、私營業主成為中堅力量。8、2002年戶型理性回歸，市場中的三房二廳多半在130㎡以上，但100—120㎡的三房和70—90㎡的二房更能引起大多數人的興趣，戶型需求向小面積適用性回歸。總體回憶：1、2002年三區五片概念正式形成，房地產供給主要集中在上訴區域。2、2002年商品房市場產品開展呈現多樣性，已顯示出較大的競爭壓力。3、2002年永清片區、積玉橋等地區的舊城改造為市場提供了巨大的消費群體。※2003年度主要事件：1、2003年光谷區域成為開發的區域熱點，保利、萬科、江南家園、關山春曉等多個小區的開發，使的光谷區域的競爭進入白熱化階段。2、2003年漢陽區出現多個大規模樓盤，成為開發熱點，如翠微新城、南國明珠等工程開發量均超過了20萬方以上；3、青山區的鋼花新都、綠景苑等都在規模和品質上刷新了該區的歷史記錄。青山區域也在被冷落多年后成為新的開發熱點。4、外地入漢的企業數量比去年明顯增加，如浙江金都、上海大華、深圳金地等知名外地公司都在今年正式入駐武漢。使的產品質量、規模、設計、布局等方面都隨之提高。5、小戶型的熱銷成為市場現象。永清街的漢飛青年城，中南的鵬程時代等。說明武漢房地產的投資意識正逐步加強。總體回憶：1、2003年外來開發商明顯增加，成為本年度的最大特點。2、2003年曾倍受冷落的漢陽、青山成為開發區域熱點。3、2003年在經過居住階段后，房地產投資意識和市場已經形成。4、2003年產品質量、規模、設計、布局等方面都有提升，競爭加劇。各年度數據指標回憶：指標類別〔增長率〕房地產投資額商品房銷售額存量房交易額發放貸款額2000年11．07%11．01%/47．8%2001年13．92%24．04%24%156．8%2002年14．90%26．62%39%60%2003年19．80%19．26%41%56．6%從上述指標比照可以看出，武漢房地產市場四年來投資額一直在穩步增長，存量房交易額也在快速穩步的增長，其中主要的推動力量來自于金融對個人信貸的支持，但值得關注的是2003年以來，首次銷售額的增長出現了下滑。區域市場供需情況武昌〔1〕武昌地區古稱“武漢三鎮”之一的武昌，人文底蘊深厚，由于這種歷史人文的影響，使得武昌的房地產以文化為主題的開發占據了市場主流。其總體態勢如下：科技是第一購置力隨著教育的產業化，以及高新技術開發區的所在，造就了科技力量成為當前武昌區房地產購置第一主力。競爭的白熱化武昌的房地產業在即將面臨巨大競爭的同時，也引導和促進了房地產業的技術進步和產品質量提高，使得產品品質進一步提升。企業注重打造品德品牌意識在開發商腦中已越來越濃，并在房地產開發中逐漸表達出來。如：當代品牌、萬科品牌、保利品牌等競相切入市場。郊區化開發仍占據市場主流雖然2002年武昌啟動了大面積的積玉橋改造，但城郊結合區域的開發仍然占據了市場主流。主要集中在光谷片區。如萬科在武黃高速入口入占地600余畝的城市花園工程；緊臨萬科，占地800余畝的當代集團的另一工程；在關山一路附近，保利高科270余畝的地塊也在籌備新的工程；在廟山開發區，由武漢弘福置業投資的占地750畝的“宜家湯臣”工程；及岡部置業在湯遜湖附近占地300畝的新工程……幾大集團在今年的強勢開發使得武昌的房地產開發今年依然是郊區開發占主流市場。各區分析：老武昌區域武昌區作為武昌最老的區域，其房地產開發也是最早，且變化最大的區域，主要呈現在以下幾個方面：⑴南湖片區歷經十年開發歷程，目前已是房地產開發中較具特色和規模的成熟片區，但土地資源已經日益有限。⑵徐東、中北路房地產開展日趨成熟。到今年底，徐東地區的均價已到達2600元/㎡，而作為交通要道的中北路也是小區林立，現已聚集了都市經典、世紀彩城、安順星苑、天源城偉鵬苑等工程。⑶東湖地區成為高檔樓盤聚居地。東湖地區由于本身的區位優勢和優裕的自然環境，加上土地稀缺，地價昂貴等因素，因而東湖地區出現了許多高檔物業，如東湖林語均價超過了4000元。秀水公寓、東湖名居也銷售情況良好。⑷中南路-洪山廣場一帶小戶型的熱賣成為武昌區域的一個新亮點。鵬程時代建設的全經典小戶型，均價在3400元/㎡以上。武昌區趨勢判斷：⑴武昌區域的徐東地區目前已經目益成熟，開展空間和土地供給空間已經不大，建議不考慮，而中北路一帶如有規模土地，可以考慮。⑵武昌的南湖區域價格始終穩定，整體價格不高，土地供給也已有限，空間不大，但值得注意的是未來的黃家湖組團前景值得考慮，且該區域的供給量不大，前景看好。⑶東湖地區土地資源有限，做精品工程的空間很大。洪山區洪山地區樓市隨著近年來光谷經濟和區域經濟資源的整合，得到了一次騰飛的時機，其主要特點如下：⑴價格漲幅較快2000年至今，洪山地區的樓盤均價由2000年3月份的1746。35元/㎡，漲至2003年3月份的2354。80元/㎡，單價上漲608。45元/㎡，漲幅為34。84%；⑵開發重心逐步轉移2000年洪山房地產開發以珞瑜路一帶為主。2001年，開始步入光谷開發時期，大量的樓盤進入楚雄大道；2002年，重點工程進入民院路、湯遜湖區域一帶。該聚集了近十余個工程。而2003年由于關山一路的擴建工程完畢，使得該片區成為區域熱點。⑶樓盤品質提升加快1999年洪山地產開發以安居工程為主，而2003年金地、萬科、保利等全國知名房地產開發公司的到來標志著一個新的時代到來，樓盤的品質提升在進一步加快。洪山區趨勢判斷：⑴光谷區域目前的競爭樓盤日益增多，競爭劇烈，且樓盤品質提升已經較快，開展空間不大，建議不在光谷區域拿地。⑵廟山，湯遜湖區域由于根底設施已經比擬完善，且工程眾多，周邊競爭壓力逐年加大，建議不考慮。青山區青山區是武昌建成最晚的區域，至今才40余年的時間，其房地產開展歷程也比擬短，截止當前，整個青山區的樓盤僅10余個，總體而言呈現以下特征：⑴區域比擬集中當前寶安公園家、綠景苑、綠景花園、柴林小區、鋼都歐式花園、虹琦花園、鋼都花園等工程主要聚集在武青三干道沿線。⑵價格和指數漲幅較大2000年至今，青山區的樓盤均價由2000年3月份的1209.77元/㎡，漲至2003年3月份的1847.18元/㎡，單價上漲637.41元/㎡，漲幅為52.。69%；⑶高價樓盤逐步青山區該區域在2年前樓盤的價格能被市場接受的一般在1200元/㎡左右，但如今高價樓盤已經進入青山區的房地產，如綠景苑均價在2500元/㎡，寶安公園家均價在2100元/㎡，這些工程的暢銷說明市場對高價樓盤的認可。⑷產品品質的提升隨著樓盤價格的逐步走高，青山區新開發的工程品質也越來越受到重視，如“綠景苑”是湖北省第一個康居示范工程住宅小區。青山區趨勢判斷：⑴武青三干道將成為青山區未來開展的重點，如果適宜建議考慮在武青三干道及青山區域考慮工程，對公司戰略形成有一定市場根底。⑵中山路也是工程區域內可以考慮的區域之一，由于積玉橋片區的改造以及江灘的改造工程的實現，中山路沿線及周邊是可以考慮的重點區域。2、漢口漢口整體描述：漢口區域房地產經過近十幾年的開展，可以說現在已經進入了一個標準化、市場化的頂峰時期，表現如下：⑴城市“空心化”現象突出2002年以前，漢口的房地產開發主要集中在城郊結合部，幾個大型住宅小區如百步亭花園、常青花園、后湖生態花園、世紀家園、堤角小區等都在城郊結合部，城市開發“空心化”的現象比擬突出，住宅郊區化尤為明顯。⑵中心回歸成為市場新格局去年政府貫徹實施舊城改造政策和決心下，并且確定大型舊城改造區域-----“永清片”，并且政府通過土地供給方向、地價及供給等各個方面引導房地產開發“回歸市中心”，預示著今后幾年該區域房地產開發將出現新老城區劇烈競爭的格局。⑶產品質量逐步攀升從1999年漢口開發以安居工程為主，到2000年以中樓商品房為主，如東方恒星園等；2001年隨著該區消費群體對居住要求的提高，那么以精品商品房為主，2001年的永清庭園，楓丹白鷺等；2002年推出了高檔樓盤----怡景花園，高檔產品真正出現。各區分析隨著舊城改造的實施和“回歸市中心”的逐漸深入，江岸區又迎來新一輪的房地產開發熱潮。當前該區各個版塊的樓盤主要呈現以下特征：〔Ⅰ〕后湖版塊近幾年在道路建設和市政配套快速開展的前提下，后湖地區的交通和市政配套大為改善，大規模的住宅小區相繼出現，臺世紀家園、后湖生態花園、東方花都、竹葉苑等。后湖地區住宅價格除佳海茗苑和紫竹園價格較高外，其它樓盤價位大多在1800至2000元/㎡。〔Ⅱ〕永清版塊永清片區已聚集了大量樓盤，主要集中在片區的東部和北閱，即永清路、惠濟路和黃浦大街等幾條干道沿線，樓盤相對較為集中。通過調查，該片區內樓盤呈現如下特征：規模不大：占地面積較小，開發面積較大，樓盤容積率偏高。小區環境受到限制：小區綠化率較低。由于地處市中心，可供開發的土地面積較小，因此客觀上沒有太多的綠化空間。價格較高：由于該區地處城市中心位置，土地本錢較高，而且建筑形式多以小高層和高層為主，因此價格相對偏高。大多工程的價格都在3000元/㎡左右，楓丹白鷺價格為4000元/㎡。〔Ⅲ〕江漢路版塊特殊的地理位置，這一帶新開發的住宅工程占地面積都不大，以檔次較高的高層住宅為主，主要集中在中山大道以北，主要工程有：俊華大廈、建華大廈、臺北之星、世紀大廈、德潤大廈等。該區域以高層工程為主，也是高檔樓盤較為集中的區域，價格在3000元/㎡以上。江岸區趨勢分析：江岸區的后湖區域預計升值開展空間有限，目前供給量已經比擬集中，且區域整體價格不高，不具備儲藏空間。永清片區由于地價較高，工程本錢必然高企，但如果在市場定位及操作手法上能有突破，會有一定空間。在江漢路一帶，如果能夠有適宜的地塊，以商務為主，也會有一定操作空間。江漢區江漢區是武漢的老城區，其房地產的開展經歷了城區開發---郊區開發—城區開發三個階段。該地區擁有良好的地理優勢，交通便利、市政配套完善、經濟水平較高，因而房地產水平一直以來是武漢市比擬高的區域。樓盤價格該區域都屬中高檔住宅小區，房價普遍在2500元/㎡以上，富豪花園其銷售均價達3050元/㎡左右；新世紀都市花園均價為2760元/㎡；元辰國際為2680元/㎡等，隨著競爭的日趨劇烈，舊城改造政策的貫徹實施，在今后幾年房價還有上漲空間。樓盤規模從樓盤規模來看，該地區主要以小規模樓盤為主。但值得注意的是新世紀都市花園、富豪花園與陽光小區這三家樓盤。其總體建筑面積均超過10萬平方米，其中新世紀都市花園的總體建筑面積達26萬是武漢市內少有的大規模樓盤。生態指標江漢區平均容積率在2。5左右，綠化率在40%左右。由此可看出這個區域的開發商在追求建筑面積的同時也越來越重視居住環境的開發，這與近幾年興起的“綠色生態”概念有關。小區的綠化與配套設施較2002年有了大幅度提高，40%的綠化率和齊全的配套設施更加滿足了人們的文化需要。江漢區趨勢分析：江漢區土地資源稀缺，地塊商業價值較高，短期獲取利潤可能性較大，但如何通過合理的市場定位及操作是工程成功的核心要點。如有好的地塊，建議考慮。硚口區當前硚口區全區樓盤將近30家，但大都分布在武勝路、解放大道沿線和古田區域，而且由于區域內經濟開展的不平衡〔以武勝路為代表的東部開展較快，以古田為代表的西部相對開展較慢〕，導致區域內價格和產品結構都有較大差異。總體價格特征多層價位一般都在1400元—1800元/㎡，東西差異不大；小高層和高層價位那么受區位影響較大，直接表現在價格從東向西明顯下降，武勝路沿線價位為全區最高，均價最高達3300元/㎡，最低單價僅1800元/㎡。解放大道沿線態勢該區域銷售平穩，時代天驕銷售均價到達了3000元/㎡，雖對于處于漢口“價格洼地”的硚口區樓市價格起到了一定的帶動作用。但鶴立雞群的價格使得該區域的消費者望而卻步，銷售量不大。另外，同馨商務大廈于9月20日封頂，將于下季度推出。漢正街版塊態勢該區域新出現的工程有星河·酈都，以“漢正商貿圈”為號召的該樓盤于7月初面市，均價到達2580元/㎡；同樣以“觀江景”為主題的漢江公寓銷售率40%，加上新推出的雙龍小區，預計下季度硚口區的熱點將出現在漢正街版塊。該區域近期土地供給市場卻十分活潑，先后有漢正街股份，武漢龍騰置業先后進駐硚口，說明開發企業非常看好該市場未來的開展。硚口區趨勢判斷及建議：由于硚口區內經濟開展不平衡，以武勝路為代表的東部開展較快，以古田為代表的西部相對開展較慢，因此在此區域有一定的挖掘空間。硚口區的古田區域是一個值得考慮的重點區域，如果能夠在該區域內拿到較大地塊的工程，操作空間和利潤空間都會很大，是一個可以考慮的空間。〔4〕東西湖區東西湖區位于漢口地區的北部，屬于武漢市的郊區，擁有豐富的土地資源和水資源，自然環境絕佳。目前東西湖區房地產呈現如下特點：樓盤規模大東西湖區目前擁有常青花園、戀湖家園、汀香水榭、黃金海岸、碧海花園、萬科城市花園和高爾夫城市花園等近20個工程。從規模來看各個工程的占地面積大多都在數百畝。目前又有麗水佳園和麗景灣兩個大盤也在此扎堆，已經成為了名副其實的大盤聚集地。注重小區環境當前東西湖區的樓盤綠化率比擬高，平均綠化率在40%以上，如：汀香水榭擁有45%的綠化率、萬科四季花城56%的綠化率以及戀湖家園47%的綠化率等。該區域工程主要是以多層為主，容積率較低，平均為1.0左右，汀香水榭的0.9、萬科四季花城的0.9、常青花園的1.25以及碧海花園的0.7等等。區域價格逐步攀升優越的自然景觀和工程自身的魅力使得越來越多的購房者將該區作為置業的首選。隨著人們住宅郊區意識的不斷提高，相信該區在今后一段時間里會繼續保持強勁的勢頭。在銷售方面，金銀湖一帶的工程銷售較為順暢，銷售量過萬平方米的工程有常青花園、萬科四季花城和高爾夫城市花園，這主要是由于金銀湖一帶土地資源的稀缺，已經不可能再出現新的大規模工程，加之市政配套的逐建成熟，交通的日益通暢，引起購房者看好該區域居家和投資的開展前景。其他樓盤如：黃金海岸、戀湖家園和碧海花園等在銷售方面也步入穩步持銷時期，而美好愿景公司開發的奧林匹克花園依然在緊密鑼鼓的籌備之中，目前整個市場呈現穩步開展的狀態。東西湖區趨勢判斷及建議：由于萬科等工程的帶動，使中高端客戶的對該區域有較大的認同感，為工程開發做好了較好的市場輔墊。如果能在金銀湖一帶找到較好的地塊，建議可以考慮。3．漢陽漢陽以前是武漢的老工業區，隨著漢陽老工業的逐漸衰退，使的該區經濟相比照擬薄弱，房地產開展比擬緩慢。但近兩年隨著新興工業的興起，商業經濟的開展，房地產開展也快速起來。市場總體勢態分析：大盤時代全面來臨今年一批有實力的開發公司相繼進駐漢陽，漢陽樓市開發的時代全面來臨。70萬平方米的南國明珠、35萬平方米的復地新城、30萬平方米的水木清華、50萬平方米的金色港灣、30萬平方米的奧林花園等大盤將引領漢陽樓市潮流。親水住宅成為漢陽亮點漢陽兩江相擁，有十山六湖，山江相應，城水相依，湖水相伴，這在全國中心城區中都是罕見的。開發商充分利用這一優勢，在“湖”“水