方案項目開發管理招標方案一、項目管理招標方案背景(說明)(2)二、項目概況(2)四、投標資格要求(管理單位應當具備的條件)(2)五、投標邀請單位確定辦法(2)六、管理單位負責的主要工作(2)(一)項目前期策劃服務內容(2)(二)項目招商推廣服務內容(3)(三)項目報建報批、施工前準備服務內容(3)(四)工程、貨物采購管理(4)(五)項目建造期及后期管理內容和要求(5)(六)向招標人移交項目(7)七、管理目標(7)八、管理履約保證金(8)九、管理費用及獎懲措施(9)十、資金撥付辦法(10)十一、項目建設資金的解決途徑(10)十二、其它事項(10)一、項目管理招標方案背景(說明)：為了進一步深化投資體制政策，充分利用社會化、專業化組織的技術力量和管理經驗，提高項目建設管理水平和投資效益，適應工程投資建設專業化、管理社會化、經營市場化的需要，經招標單位研究，現將項目開發管理招標所涉及的主要問題提出如下方案，其它程序性規定將依據相關招標文件范本寫入招標文件。二、項目概況略三、項目管理招標方式：邀請招標。四、投標資格要求(管理單位應當具備的條件)1.參與投標公司的注冊地點必須在佛山市；2.參與投標公司的注冊資本不少于100萬；3.公司在禪城區的辦公面積不少于500平方米；4.參與投標的公司必須具備房地產方面的管理能力和房地產代理能力；5.參與投標的公司必須在房地產行業具備有項目開發、策劃、施工管理、推廣能力等豐富的房地產開發經驗；6.參與投標的公司必須具有在禪城區獨立操作開發房地產項目的經驗及能力；7.參與投標的公司近二年(2010年至今)必須在佛山市禪城區有在建管理項目；五、投標邀請單位確定辦法1.管理申請單位投標報名，并提供符合投標資格要求的證明材料；2.招標單位組織進行投標資格審查，必要時進行實地考察；3.對資格審查合格的申請投標隊伍排序；4.招標單位向資格審查合格的管理申請單位發送投標邀請書，邀請其六、管理單位負責的主要工作：(一)項目前期策劃服務內容1.對佛山商業物業、商務型物業進行全面市場調查分析2.完成項目整體定位，包括對項目用地條件、整體環境、地塊價項目發展方向、產品形態格局等全面分析及定位；3.提出項目總體開發建議，包括開發模式、開發周期、分期開發等建議；4.完成對項目規劃價值最大化建議，包括開發策略、產品組合策項目功能分區、功能比例劃分、物業類型等；5.完成項目規劃設計要點建議，包括建筑風格建議、整體規劃分意、布局形態、戶型設計、景觀設計、配套設施、智能化設施等建議；6.完成開發投資方案，包括成本分析、收益分析、敏感性分析、資金速度分析；(二)項目招商推廣服務內容1.根據甲方的要求對自留物業的對外招商工作進行管理。2.配合甲方人員外出進行商業考察與重點商家洽談招商引資。3.組建專業的招商團隊，對物業進行全面的商業價值分析，制定招商4.完成整合招商方案，對物業進行商業布局建議、商業功能定位、商家定位、租金定位、廣告宣傳定位。(三)項目設計、報建報批、施工前準備服務內容1.辦理國土、規劃、建設、環保、抗震、人防、消防、園林綠化、市政、供電、供水、電視電信等相關手續；2.組織完成規劃圖紙設計、施工圖設計及審批，做好以下設計管理工作，(包括管理規劃報建圖、施工圖)： (1)熟悉設計文件，審查設計文件的規范性、工藝的先進性和科學性、結構的安全性、施工的可行性和設計強制性標準的適宜性等； (2)負責審查施工圖及各項設計變更，向招標人提出合理意見與優化建議，在工程的各個階段，招標人有權根據實際情況提出設計變更的要求，項目管理人應及時組織協調設計部門和施工單位進行落實； (3)掌握關鍵設計環節和進度情況，督促設計單位按合同和協議要求及時提交合格的設計文件； (4)對設計中出現的重大問題和情況，項目管理單位要及時向招標人反饋，并積極主動聯合招標人與設計單位進行磋商，尋求解決方法； (5)驗收設計圖紙和設計文件(包括委托及督促審圖單位進行圖紙審查)； (6)組織設計單位進行現場設計技術交底； (7)審核施工單位對設計文件的意見和建議，會同設計單位進行研究，并督促設計單位盡快給予答復； (8)對設計的工作質量進行評定； (9)保管所有設計文件及過程資料，項目管理期限屆滿或本合同終止時移交給招標人和檔案管理部門。3.組織完成施工場地“三通一平”；4.組織完成設計、地質勘察、監理、施工和設備材料供應單位的招標管理工作，招標管理服務內容如下： (1)配合業主實施招投標管理工作。發布相應招標信息，協助招標人對投標申請人進行資格審查等； (2)配合招標人完成招標文件的編制及審定； (3)配合招標人進行合同談判。 (4)項目管理單位不得承擔本項目的勘察、設計、監理、施工任招標代理由招標人另行委托具有相應資質的中介完成。5.辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證及其他相關證件的申領工作；6.完成工程以及其他各類合同的洽談并與招標人一起簽訂合同； (合同簽定前須征得招標人的同意)7.完成并辦理項目建設過程中的其他手續。(四)工程、貨物采購管理1.按有關規定協助招標人(委托方)共同完成施工、設備與材料采購2.制定采購程序和招標、評標管理辦法，負責組織評標、詢標以及與3.本工程所有由項目管理方參與管理的采購或分包合同，均由招土建總包方、中標方三方共同簽訂。(五)項目建造期及后期管理內容和要求1.項目建造全過程管理服務，代表招標人執行授予的工程合同下標人權利和義務(付款義務除外)，包括： (1)全面管理工程建設合同，就承建單位擬定的分包單位資格及分包項目進行審查； (2)代表招標人按合同的規定，落實必須提供的施工條件，檢查工程承建單位的開工準備工作； (3)代表招標人審查施工總體規劃，審查承建單位提交的施工組織設計。施工技術方案等，并提出審查意見，報招標人批準后實施； (4)審查承包商的建筑材料、建筑物配件和設備采購及使用； (5)工程進度控制：編制工程控制進度計劃，提出工程控制進度目標，并以此為基礎審查承建單位提出的施工實施進度計劃，檢查其實施情況，督促承建單位采取切實措施實現合同目標要求。當實施進度發生較大偏差時，及時向招標人提出調整控制性進度計劃的建議意見，并在通過批準后完成其調整。 (6)施工質量控制：審查承包單位的質量控制體系和措施，核實質量文件。依據工程建設合同文件、設計文件、技術規范與質量檢驗標準，對施工前準備工作進行檢查，對施工工序和資源投入進行監督。以單位工程為基礎，對基礎工程、隱蔽工程、分項分部工程的質量進行檢查、簽證和施工質量的評價。組織質量事故調查，分類評定質量事故等級，審核質量事故處理措施。 (7)工程造價控制：編制投資控制目標和季度、年度投資計劃，報招標人審批。審核承建單位提交的工程量及費用等，報招標人審定后；或經招標人審批后付款。受理索賠申請，進行索賠調查和談判，并提出處理意見。授權處理合同與工程變更，經招下達變更指令。 (8)施工安全文明監督：審查施工安全措施、勞動防護和環境保護設施等，并負責檢查、督促落實執行。組織重大安全事故調查，分析原因并提出書面報告，并承擔相應的責任。 (9)協調管理：主持項目管理服務合同授權范圍內工程建設各方協調會議，編發施工協調會議紀要。 (10)組織通過各階段的驗收(包括系統及設備),完成質量要求。a)組織進行項目初步驗收，并提出整改意見；b)收集、匯總、審核竣工驗收資料，協助有關部門做好竣工驗收工作；c)進行竣工結算審核工作，編制項目竣工決算報告，協助進行竣工決算審查，配合做好審計工作；d)在辦理完相關產權證書后與招標人辦理項目移交手續；e)其他項目管理方需完成的工作。 (11)技術檔案管理：按國家規定組織工程各階段驗收、單位工程驗收及竣工驗收，提交相應的工程建設管理服務報告，審查設計單位、施工單位編制的竣工圖紙和資料，督促施工單位整理 (12)信息管理：做好施工現場建設管理服務記錄與信息反饋。按要求編制建設管理服務月、年報，對工程資料及檔案(包括影像資料)按期進行整編和管理，并在工程竣工驗收或建設管理服務期結束后移交招標人(一式三份，電子版本一份) (13)完成其它相關工作。2.工程質量保修期的項目管理服務，在規定的工程質量保修期內，負責檢查工程質量狀況，組織鑒定質量問題責任，督促責任單位維 (保修期內需有專人負責聯系保修事宜)3.工程建設信息資料管理服務： (1)定期信息文件。根據項目管理服務工程項目、范圍及內容，隨工程施工進度向招標人報送建設管理服務月報，其主要內容為：a)施工質量情況；原材料質量及檢驗情況；b)工程進度情況；c)進場施工機械設備及勞動力動態；d)合同變更和工程變更情況；e)工程款支付情況；f)項目管理服務情況； (2)不定期報告。根據項目管理服務的進展情況，不定期向招標人報送情況報告，主要內容為：a)關于工程優化設計或變更或施工進展的建議；b)資金、資源投入及合理配置的建議；c)工程進展預測分析報告；d)合理要求提交的其他報告；e)工程分階段驗收、竣工驗收項目管理服務報告。f)項目建造管理服務過程報告：g)施工措施計劃、施工進度調整批復文件；h)項目管理協調會議紀要；i)其他項目管理業務往來文件；j)質量事故處理文件。4.向招標人移交項目，在預定時間內做好項目移交工作。(六)向招標人移交項目：在預定時間內做好項目移交工作。七、管理目標1.投資控制金額 (1)經造價咨詢單位審核的工程施工圖預算(包括建筑安裝工程費、設備及工器具購置費、工程監理費、施工過程和竣工及交工驗收試驗檢測費、基本預備費)作為該項目管理投資控制金額。 (2)投資控制金額在管理合同實施期間原則上不作調整，除非出現下列情況：a)在工程施工期間，因人工和主要材料(僅限鋼筋、水泥、混凝土和碎石)的價格發生大的波動才允許調價。在合同中明確允許調價的人工和主要材料的數量，所列人工和主要材料價格漲跌10%以內時，不調價；所列人工和主要材料價格漲跌超過10%時，按施工時的政策人工工資和材料信息價(同期造價站發布價)與預算時的取定人工工資和材料信息價(同期造價站發布價)的差額乘以人工和材料預算數量進行調整；b)因自然災害等不可抗力而造成的投資增加；c)因地質情況的重大變化而造成的投資增加；d)被管理單位提出的工程變更。 (3)出現上述4種情況之一，投資控制金額需要調整時，管理單位應當及時(5天內)報告被管理單位，并應在上述情況發生之日起2個月內向被管理單位提交投資控制金額調整報告，由被管理單位委托的造價咨詢單位初審后報被管理單位審核，并在接到申報之日起1個月內給予答復(明確是否調整投資控制金額和具體調整額度)。2.工程質量標準符合現行國家現行建筑工程施工及驗收規范要求，達到合格工程3.工程工期目標計劃開工日期：20年月日，要求于20年月日前完成工程施工，于20年月日前工程交工驗收(移交招標人使用)。工程質量缺陷維護期兩年，從工程交工驗收之日起計算。4.管理期限從管理合同生效之日，至項目通過竣工驗收、并辦理完畢工程結 (決)算和資料移交手續。八、管理履約保證金1.管理中標單位必須在規定期限(中標公示期滿后10天)內向被管理單位提交中標價()%的的管理履約保證金(付至被管理單位指定賬戶)。2.項目管理評標結束后，確定3個排序的管理中標候選人，并予以公示。如果第一中標候選人在規定期限內未能按上述要求提交管理履約保證金，則確定第二中標候選人為項目管理中標單位，依次類推。3.管理單位提交的履約保證金不計息。至工程交工驗收之日起一個月九、管理費用及獎懲措施 (1)管理費用 (1)以規劃許可審批的項目總建筑面積為計價依據，以總建筑面積乘以單方造價計算項目管理費用。本項目以/m2作為管理費單方造價上限，通過投標競爭確定具體的管理費用。 (2)管理費用不因管理投資控制金額的變動而調整。 (3)被管理單位按以下階段支付管理費用：a)合同簽定后10個工作日內支付合同總價15%的預付款；b)獲取建設工程規劃許可證后10個工作日內(以完成申領規劃許可證為準)，支付合同總價的10%；c)獲取建設工程規劃許可證后10個工作日內(以完成申領施工許可證為準)，支付合同總價的10%；d)±0.00結構完成后10個工作日內，支付合同總價的15%；e)土建主體結構封頂后10個工作日內，支付合同總價的15%；f)工程竣工驗收合格后(指最后一個單項工程完成)10個工作日內，支付合同總價的15%；g)工程交付使用，支付合同總價的5%；經甲方工程決算審計完成后10個工作日內，支付至合同總價的100%； (2)獎懲措施 (1)工程結算總價超過項目管理投資控制金額的部分，由管理單位承擔一定違約責任，具體見管理合同條款。 (2)因管理單位管理不到位，造成未能按期(20年月日前)完成工程，每推遲一天管理單位向被管理單位支付1萬元人民幣的違約金，但總額不超過項目管理費用的%，若工程能提前完成，每提前一天獎勵1萬元；因管理單位管理不到位，造成未能按期(20年月日前)交工驗收，每推遲一天管理單位向被管理單位支付()萬元人民幣的違約金，但總額不超過項目管理費用的%，若能提前交工驗收，每