繁昌縣閩江酒店投資運營方案一、安徽省高星級酒店分析及繁昌酒店簡介1、繁昌縣簡介繁昌，位于長江南岸，面積590平方公里，人口31.6萬，轄6鎮93個村（社區）。繁昌歷史悠久，西漢武帝元封二年（公元前109年）立春谷縣，三國時期東吳名將周瑜曾任春谷長。現有全國重點文物保護單位3處，“繁昌人字洞”是迄今亞歐大陸發現最早的古人類活動遺址。境內資源豐富，擁有礦產資源7大類34個品種、長江岸線22公里，以及國家級森林公園、國家4A級旅游景區—馬仁奇峰。交通十分便捷，滬銅鐵路、沿江高速公路、長江黃金水道和縱橫交錯的農村公路構成了大交通格局。建設中的寧安城際鐵路和規劃中的蕪湖長江二橋將進一步提升繁昌溝通南北、承東啟西的區位優勢。2008年，全年新批項目122個，實際利用內資59.9億元，增長52.4%；實際利用外資4333萬美元，增長2.7%。招商引資市外及外商投資在建項目223個，其中新開工148個，累計完成固定資產投資額59.2億元，增長51.4%，新增工業企業30家。全縣擁有外貿自營進出口權的企業發展到45家，比上年末新增12家。全年外貿進出口總額達到3287萬美元，比上年增長82%，其中自營出口2282萬美元，增長35.3%。2008年全年新辦私營企業207家，新批個體工商戶2380戶，累計分別達944家和7029戶。年末，私營企業注冊資本達9.5億元，個體工商戶登記資金數額7億元。全縣接待國內外游客29.2萬人次，其中，接待海外游客1.1萬人。旅行社國內組團14.5萬人次。實現國內旅游總收入7.1億元。年末國家級A級旅游景點2處。2008年，年末全縣戶籍總人口為31.6萬人，比上年末減少817人，其中女性15.3萬人。全年出生人口2366人，出生率為7.5‰；死亡人口1904人，死亡率為6‰；自然增長率為1.5‰。出生人口性別比為108。全縣計劃生育政策符合率98.6%。2008年，全年農村居民人均純收入6218元，增長19.8%。農村居民人均生活消費支出4228元，增長11%，其中食品支出增長12.6%。農村居民恩格爾系數為41.1%。年末城鄉居民人均儲蓄存款13200元，增長23.2%。2、安徽省高星級酒店分析安徽省飯店業是較早開放并與國際接軌的行業之一，更是社會服務業的窗口。近年來由于各級政府高度重視旅游產業的發展，安徽旅游飯店業也呈迅猛發展的趨勢，截至2009年底，安徽省旅游星級飯店的數量已增至470家，其中五星級8家、四星級82家、三星級175家。去年安徽省高星級酒店增長較為迅速。統計數字顯示，當年通過評定的四星級以上飯店就增加了17家。然而，安徽省旅游局有關人士指出，安徽省旅游星級飯店的服務質量良莠不齊，日趨明顯。根據我省星級酒店填報的數據，2009年我省342家星級酒店營業收入為11.97億元，其中餐飲收入占比48.56%，客房收入占公報顯示，在342家酒店中，一星級酒店4家，平均房價131.87元，出租率為79.2三星級酒店146家，平均房價187元，出租率為59.59%；四星級酒店76家，平均房價319.65元，出租率62.2%；五星級酒店12家，平均房價394.69元，出租率為64.32%。未來我省酒店行業的分工會更加細化，四、五星酒店將發展為全面服務酒店，三星級以下則著重好住宿、餐飲這些基本服務。3、蕪湖市星級酒店市場簡析（1）、蕪湖市星級酒店一覽表蕪湖市星級酒店一覽表序號酒店名稱客房平均價格（元/(%)年平均接待人數1海螺國際大酒店2漢爵陽明3鐵山賓館4蕪湖國信大酒店5沃爾特大酒店6花園酒店三星7希亞德大酒店三星8鑫海洋大酒店三星9新南港大酒店三星奧頓酒店三星東湖大酒店三星海員樓賓館東亞大酒店金山賓館金傻子大廈繁陽賓館天源賓館龍津賓館新環賓館（2）、蕪湖市內星級酒店業發展總體趨勢簡析一是高星級酒店的經營比重仍是大頭。雖然利潤的絕對額和利潤率在下降，但經營比重在酒店行業是仍拔頭籌。二是商務酒店的比重量繼續增加。三是高星級酒店入住率高。四是有著世界先進管理模式酒店管理集團對星級酒店的影響，他們憑借著在信息收集和客房預訂、宣傳促銷與管理、培訓等多方面優勢，使自身在華的市場份額和經濟效益等都領先于我國傳統酒店業。隨著蕪湖旅游2010年工作重心及任務的確立，蕪湖高星級酒店建設呈現出快速發展的趨勢，蕪湖的旅游接待能力和水平有了顯著提升。據悉，新百金鷹國際酒店、海螺海創大酒店、漢爵陽明大酒店、碧桂園鳳凰大酒店、陽光半島大酒店、花園酒店、魯班大酒店、南湖大酒店等多家酒店目前都在積極開展五星、四星飯店創建工作。奧頓酒店經過去年白金五星標準改建升級后，還與以上海旅游高等專科學院王培來主任為代表的酒店業知名院校、資深專家達成了進一步的合作協議，以專業培訓提升酒店軟件服務水平，通過大規模、多形式、多層級的崗位培訓，更好地適應以人才優勢求企業發展優勢的形勢。業內人士分析，2010年，蕪湖旅游的發展面臨諸多的機遇和有利條件，隨著經濟形勢向更好方向發展，蕪湖皖江城市帶承接產業轉移示范區核心城市地位的確立，旅游客源、信息流、資金流的不斷涌進以及以蕪湖各大酒店為代表的旅游元素的積極加入和配合，蕪湖旅游經濟也將會穩步有力地向前發展3、繁昌縣閩江酒店酒店簡介項目建設地點位于安徽省蕪湖市繁昌縣行政文化中心的南端，占地面積35畝。按四星級標準設計，共有客房114套，其中貴賓房16套，總統套房2套。主樓11層，附樓3層，總建筑面積20900m2（主樓19700+附樓1200地下一層停車場與寫字樓共用，可停500輛車。4、項目SWOT分析。優勢（1）、從規劃看，項目地處城市未來新區商業中心環境資源；（2）、縣政府搬遷后，可能迎來跨越式發展機遇；（3）、項目區域缺乏管理優良、設施一流、服務優秀的高星級酒店；（4）、配合政府及開發區企業的年會、會議，打造為主題鮮明的商務會議酒店；（5）、若引進國際知名品牌管理，可增加集團公司影響力，并為下一步集團總部大廈運下良好基礎。（6）、項目可能取得政府大力支持。。劣勢（1）、縣城經濟欠發達，商務消費能力較低，目標客戶人群規模不足；（2）、縣城旅游業吸引力不夠強，外部消費能力有限；（3）、項目雖處縣城新區商業中心，但項目地周邊商業尚未成（4）、區域開發還不成熟。。機會（1）、縣政府擬搬遷到附近，會帶動區域經濟、會議經濟、餐飲及住宿發展。（2）、競爭對手品質低下，口碑不好；另一在建酒店因各種問題，不能立刻建成；。威脅蕪湖主城區現有高星級酒店威脅，也有縣城目前現有擬建高星級酒店威脅二、規劃設想和設計檔次（一）指導思想1.充分利用項目建設所在地的區位優勢，搞好項目的規劃設計，突出經濟、先進、實用、美觀、舒適和多功能性。2.項目建設要圍繞發展城市經濟、假日經濟、會議經濟、旅游資源、人文優勢等做好這篇文章。3.項目建設是按照繁昌縣城市總體規劃的要求，通過項目建設，進一步完善周邊環境和項目建設所在地的城市中心區域功能，創造良好的投資環境和經營氣氛，吸引更多的客戶，謀求項目最大的經濟效益和社會效益。4.酒店設計既要現行特點體現行業特點（住宿、餐飲、娛樂、商務、旅游、購物、會議、交際等又是具有服務社會（滿足市場需要、增加就業、拉動全市經濟增長等）的功能。發揮項目環境優勢，整合項目資源，以自身商務客戶資源為中心逐步延伸，發展打造造特色商務會議休閑酒店模式。明確項目功能定位，保證產品線的科學性和合理性，保障商務會議休閑酒店發展空間與政府支持的整合。（二）酒店客房標準酒店將設計客房樓層共6層，計劃擁有114間（套）各類能滿足商務旅行、行政辦公用途的豪華、舒適客房，其中，總統套房2套，商務套房16間、標準房96間。酒店房間力求裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架、茶幾、座椅或簡易沙發、床頭柜、床頭燈、臺燈、落地燈、全身鏡、行李架等高級配套家具和床上用品。室內滿鋪高級地毯，或優質木地板及其他適應材料等。采用區域照明且目的物照明度良好。客房擁有獨立衛生間，裝有高級抽水馬桶、面盆及有彩色標識的冷熱水龍頭、梳妝臺(配備梳妝鏡和必要的盥洗用品)、浴缸并帶淋浴噴頭（或只設單獨淋浴間配有浴簾、晾衣繩。采取有效的防滑措施。衛生間采用豪華建筑材料裝修地面、墻面，色調高雅柔和，采用分區照明且目的物照明度良好。客房擁有良好的排風系統、110/220V電源插座、電話副機。配有吹風機。24小時供應冷、熱水。程控電話可直撥國內和國際長途。提供國際互聯網寬帶接入服務。電話機旁備有使用說明及市內電話簿；有彩色電視機、提供客人可以控制的音響系統。配備十分有效的防噪音及隔音措施；有內窗簾及外層遮光窗簾等。（三）配套設施標準大型中、西餐廳匯集各式精美的中西佳肴，可滿足不同賓客不同的飲食文化需求；設施完善，類型豐富的娛樂設施，設有桑拿、健身中心、桌球室等，使賓客在休閑中消除緊張、疲勞；典雅豪化，風格迥異的會議室及多公能廳，可承接國內外大型商務會議、婚宴，是舉行各種規模會議、宴會的最佳場所；酒店擁有近500個泊車位的停車場，能完全滿足各類客人的停車需要；同時商務中心主要將代售郵票，代發信件，辦理電傳、傳真、復印、國際長途電話、代購交通票務、國內行李托運等。提供打字和電腦出租等服務；提供代購交通、影劇、參觀等票務服務。（三）裝飾布局標準酒店布局合理，外觀有特色，設施使用方便、安全。內外裝修采用高檔、豪華材料，工藝精致，具有突出風格。酒店內公共信息圖形符號符合LB/T001。酒店各區域通風良好，空氣質量符合國家標準。對客服務的設施設備養護良好，達到整潔、完整、衛生，并維持正常功能。員工更衣室、公共衛生間、浴室、餐廳、宿舍等工作和福利設施功能相對完善，有相應的管理制度，與酒店星級形象相一致。（四）前廳（大堂）標準酒店大堂設在大廈一樓，面積寬敞，與接待能力相適應；氣氛豪華，風格獨特，裝飾典雅，色調協調，光線充足；有與酒店規模、星級相適應的總服務臺；大堂內有中英文標志。大堂將提供如下服務：24小時提供接待、問詢和結帳服務；提供留言服務；提供一次性總帳單結帳服務(商品除外)；提供信用卡服務；接受客房預訂；在非經營區設客人休息場所；提供代客預訂和安排出租汽車服務；能夠用英語提供服務等等。三、酒店功能分布1、建設內容與規模位于安徽省繁昌縣行政文化中心的南端，占地面積35畝。酒店按四星級標準設計，共有客房114套，主樓11層，附樓3層，總建筑面積20900m2。地下一層。主要技術經濟指標如下：總用地面積：20900m2總建筑面積：地上：18700m2地下：1000m2綠地率：30%機動車停車數：200輛2、閩江酒店功能定位經過對繁昌縣的初步考察，以及對項目建設方的溝通，繁昌縣缺乏一個名符其實的高星級酒店，缺乏一個可提供高品質、優美環境的餐飲，缺少一個可提供各種會議的展覽展示區。但目前項目本身有一定的硬件缺失，沒有足夠的裙樓空間，因此我們把本項目定位于繁昌一座高星級酒店標準代表，是準四星級商務+會議+餐飲+休閑綜合體，是繁昌的一個新名片。待條件成熟時，再申報四級。3、閩江酒店功能介紹閩江大酒店由主樓層、附樓一至三層、花園廣場以及停車場改造而成，計劃改建豪華套房2間、商務間16間、標準房96間。每個裝修雅致的客房和套間均備有閉路彩色電視、單獨的浴室和淋浴、單獨控制的空調系統、國際直撥電話帶浴室專線。酒店設有衛星地面接收系統，可為賓客及時轉播國際電視節目。另外，酒店將擁有中央音響系統、中央空調系統、自動火警系統以及電腦管理系統等現代化設施。另外，酒店還將擁有：（1）現代化的商務中心，位于主一樓；（2）設備完善的健身房，位于主四樓；（3）可同時容納160人參會的會議中心（可分隔為4－6間小型會議室面積300平方米，位于主三樓；（4）典雅別致的咖啡吧、酒吧，位于主一樓。（5）大型宴會餐廳，位于主二樓。（6）停車場，可停200輛車。（7）網球場，位于室外花園。詳細技術指標：序號項目名稱建筑面積(m2)備注一地上建筑面積1底層酒店大堂大堂吧行李房網絡機房前臺辦公商務中心變配電間消防中心及安保BA粗加工間2KTV包房辦公室洗衣房職工餐廳男更衣室女更衣室客務庫房總庫房工程部3帶洗手間餐廳包房宴會廳收銀臺4三層會議間總經理辦公室財務室酒店經理辦公室5帶衛生間包房健身房7五至九層標準間套間8十層至十一層總統套房露天花園二地下建筑面積1水泵房2柴油發動機組3鍋爐房4冷凍機房5熱交換機房合計2、經營內容1.客房服務（為國際、國內的個人或團體提供高檔次的客房服▲為短期國際、國內游客服務（標準客房）。▲為短期國際、國內商務服務（標準客房）。▲為短期國際、國內政務人員服務（商務客房）。▲為短期國際、國內事務人員服務（商務客房）。▲為短期國際、國內政要服務（高級套房）。▲為長期國際、國內政要服務（高級套房）。2.會議、展覽與展示服務為國際、國內不同規模的會議、展覽與展示活動提供全方位、全過程服務。為此，設計了大、中、小會議中心。▲為商務會議服務。▲為技術會議服務。▲為學術會議服務。▲為政務會議服務。▲為新聞發展會服務。3、商業服務▲為住店客人及機構提供一體化的購銷服務。▲為過往客人及機構提供精品購銷服務。▲經營主業：旅游用品、禮儀用品、紀念品、藝術品、生活用品、文化用品、辦公用品等。▲為住店客戶提供一體化餐飲服務。▲為過往客戶提供特色性餐飲服務。▲經營主業：中餐、西餐、茶座、酒吧。▲為住店客戶提供一體化娛樂服務。▲為過往客戶提供大眾化娛樂服務。▲經營主業：網球、臺球、健身、棋牌、卡拉OK、舞會等。▲根據時尚性要求開展新奇性、趣味性、刺激性的娛樂及健身服務。▲保健服務（醫療、桑拿、按摩、氧吧）。▲停車服務▲郵政服務▲金融服務▲交通服務▲旅游代理四、酒店管理機構1、組織機構實行董事會領導下的總經理負責制和逐級管理、逐級考核的直線分層次管理體系。在未申報評星前，以扁平化為主線，節約人力資源成本。設置總經理一名，行政副總一名，運營副總一名，餐飲總監一名，財務總監一名，銷售總監一名。下設總經理辦公室（人事、企劃、行政）、財務部、餐飲部、管家部、營銷部、工程部、禮賓部、采購部、康樂部等九個中層部門及十二個一級部門。預計總人數230—250人。注：本酒店餐飲占比重較大，故人員偏多。3、經營管理層激勵機制建議行業內較為流行的激勵辦法，即高級管理人員配股，中層以下全體員工實行差額獎勵的激勵機制。行業標準為：高層持股比例占10%-15%。五、項目實施計劃2011年7月～8月：完成項目工程可行性研究編制及交接工作；2011年7月～8月：完成與現在項目方的工程初步設計、施工圖設計、審查溝通工作；2011年7月底：完成籌備小組工作；2011年7月～8月：完成項目裝修設計工作；2011年9月：完成項目方交付我方的所有工程的施工；2011年9月～2011年12月：完成項目工程的全部施工；2011年10月～2012且3月：工程的全部裝飾裝修工程；2012年1月～2012年4月：完成所有設備安裝檢測工作；2012年1月～2012年4月，完成人員培訓工作。2012年5月：完成工程竣工驗收，并全面投入使用。六、投資估算參照蕪湖市概算定額，根據類似工程造價水平估算。其他費用按以下標準：1.主樓及裙樓土建加裝修費用按3500元/平方米計；2.主樓及附樓購買費按雙方商定費用計算；3.咨詢調查費按工程費用的0.5％計；4.工程監理費按工程費用的1.5％計；5.建設單位管理費按工程費用的1.0%計；6.勘察設計費按工程費用的2.0%計；7.開辦費含建設開工執照費、質量監督費、開業宣傳費等，按工程費用的3％計；8.職工培訓費以每人2個月培訓期計，培訓費按工程費用的七、經濟效益評價1.動力消耗定額根據廠家提供數據及參考國內外同類企業經營情況確定。動力及水電單價根據目前市場價格確定；2.人員工資根據全公司250人，年人均收入20000元/年計；3.項目固定資產投資中無形及遞延資產萬元，分年攤銷，年攤銷為萬元。其余形成固定資產，以殘值率5%，土建工程按平均年限法20年折舊，設備按平均年限法15年折舊，年均折舊合計萬元；修理費按國內同類企業情況計取；4.其他費用按國內同類企業情況提取。5.開辦費用按80萬元計算。（二）、投資經營進度本項目建設期一年，經營期20年，計算期21年。其中達到設計能力時間為二年，第一年達到50%，第二年60%（因本項目為酒店服務性行業，正常年份入住率按60%計算）。根據企業提供的價格，并參考目前國內外同類企業的價格趨勢，項目建成后的收入分為四部分：1.賓館標準間的收入：項目建成后共114個標準間、16間套房、8間商務套房和5幢貴賓樓，大酒店的建設是以四星級為標準的，故標準間的收費參照國內同類四星級酒店和當地的實際情況，暫定每個標準間和套房平均價格為每天300元左右，每年經營300天，按60%的入住率，住宿每年營業收入650萬元；2.商務會議收入：商務會議按每周接待3次計，暫定每次會議消費5000元，商務會議每年營業收入75萬元；3.休閑娛樂收入：其中包括KTV，游泳館、棋牌室、行政酒廊等收入，按每天接待100人次計算，暫定每人平均消費300元，休閑娛樂每年營業收入900萬元；4.餐飲收入：其中包括自動餐廳、風味餐廳等，參照蕪湖市餐飲行業的收費標準和蕪湖縣當地居民的消費情況，按每天接待320人次計算，暫定每人平均消費120元，每天60%上座率，每日兩餐，餐飲每年營業收入1400萬元；5.洗衣、商務及購物等收入，每年按100萬元計算。八、風險與建議（一）項目風險及防范建議1．政策風險政策風險包括政府對酒店選址的傾向性和酒店經營規模的要求，比較不便于整體項目的連動效應和營運的經濟性。防范措施：A、項目啟動前進行充分調查、分析和論證；有必要聘請酒店管理公司介入前期調研；B、加強與政府有關部門的溝通，充分掌握相關資訊，爭取得到政府的支持；2．資金風險投資者自有資金不足、資金鏈出現斷裂、可能導致：A、無法完成酒店全面建設；B、工程無法及時完工、設備無力采購、項目被拖延至夭折；C、經營期間債務過多導致經營壓力巨大。防范措施：進行精確的投資測算與緊密地資金投放計劃，儲備足夠的自有資金，與金融單位保持良好的溝通，確保資金能夠按計劃投放。3．建設風險建設風險包括在酒店建設過程中，嚴重偏離原有酒店定位及設計指導，并在此期間建材、設備和勞動力價格大幅度的上升，導致周期過長、建設成本上升、投資總額增加、投資回收期延長。防范措施：A、密切關注建材、設備及勞動力等建設成本要素的市場價格，并及時根據上述價格變動調整投資預算及資金的籌集與投B、嚴格按照對酒店的定位、經營策略及設計指導安排并設計；廣泛請有關專業人士，嚴格審核各種設計方案，保證設計方案與酒店定位設計指導不出現大的偏差；工程啟動后，設計不做或少做改動。4．經營風險主要指酒店行業管理政策和法規范圍外給酒店經營帶來的風險。防范措施：A、酒店決策者需密切掌握當地行業管理政策的變化和動向；B、科學、規范的專業化管理；C、在政策允許范圍內靈活經營、守法經營。5．市場風險市場風險，主要指宏觀經濟發生變化帶來的風險，包括國家宏觀經濟出現危機，當地城市經濟、旅游沒有出現積極的增長或發展緩慢