辦公樓物業管理服務投標方案（技術方案）投標方案投標人名稱：****有限責任公司地址：****號二樓聯系人：****1第一章項目服務規劃 1.1.整體設想與策劃 1.1.1.人性化物業管理 1.1.2.重視員工的管理理念 1.2.環境管理中人性化因素的融入 1.2.1.以人為本的辦公環境概念 1.2.2.為客戶提供體貼入微的關懷 1.2.3.全面實施綠色環境保護計劃 1.2.4.充分運用現代科學管理方法 1.2.5.堅持管理服務運作規范化 1.2.6.充分發揮高科技在管理中的作用 第二章項目維修保養管理 2.2.組織制度 2.2.1.崗位設置 2.2.2.人員要求 2.2.3.崗位責任 2.2.4.考核制度 222.3.技術管理 2.3.1.技術資料管理 2.3.2.基本技術保障 22.3.3.操作規程、作業程序及質量標準 2.3.4.員工技術培訓 2.4.設備運行、維修、保養 2.4.1.管理責任定員 2.4.2.設備日常運行、維修 2.4.3.設備運行管理方式 2.4.4.計劃保養 2.4.5.防范性計劃保養周期 2.4.6.大修及更新改造 2.5.設備正常運行保障 2.5.1.工程管理 2.5.2.協助管理項目 2.5.3.工程管理制度 2.5.4.維修保養應急措施 2.5.5.組織措施 2.6.維修服務 2.6.1.維修服務的含義及內容 2.6.2.主要工作制度及其基本程序 2.6.3.建立維修服務檔案 2.6.4.保證維修服務質量的基本原則 2.6.5.改進管理手段 2.7.能源和維修材料管理 2.7.1.能源管理 32.7.2.維修材料、備件及工具管理 第三章項目保安管理 3.1.概述及人力配備 3.1.1.概述 3.1.2.人力資源配備 3.2.消防安全事件 3.2.1.消防安全 3.2.2.各類防火事件 3.3.人身及財物安全 3.3.1.訪客驗證登記 3.3.2.客戶登記備案 3.3.3.鑰匙發放借用 3.3.4.更換鎖具、配置鑰匙規定 3.3.5.揀拾物品安全規定 3.3.6.接報刑事治安事件 3.3.7.財務取送款規定 3.3.8.警衛交接班規定 3.3.9.警衛請示匯報規定 3.3.10.內部安全巡視規定 3.3.11.客戶未鎖門的安防管理規定 3.3.12.火災應急處置 3.3.13.緊急疏散 3.3.14.停車場管理規定 4 4.1.目的及操作程序 4.1.2.操作程序 4.2.人力資源配備 4.2.2.工作內容 4.2.4.招聘條件 4.2.5.培訓方式 4.3.清潔工作細則 91 914.3.2.男女衛生間 4.3.4.通道 4.3.5.樓梯 4.3.6.外圍車道 4.4.清潔設備的保養及使用 4.4.1.吸水機 4.4.2.吸塵器 4.4.3.洗地機 4.4.4.拋光機 4.4.5.吹干機 54.4.6.洗沙發機 4.4.7.三合一地毯清洗機 4.5.清潔劑的種類及使用方法 4.5.1.起蠟水 4.5.2.封地蠟 4.5.3.底蠟 4.5.4.面蠟 4.5.5.拋光蠟 4.5.6.家具蠟 4.5.7.全能清潔劑 4.5.8.玻璃清潔劑 4.5.9.潔廁劑 4.5.10.洗手液 4.5.11.高泡地毯清潔劑 4.5.12.低泡地毯清潔劑 4.5.13.不銹鋼清潔劑 4.5.14.牽塵劑 4.5.15.化泡劑 4.5.16.萬能除漬劑 4.6.質量控制計劃及其他管理制度 4.6.1.崗前培訓 4.6.2.監督計劃 4.6.3.溝通方案 64.6.4.應急措施 4.6.5.問卷考核 4.7.安全操作守則 4.7.2.范圍 4.7.3.一般資料 4.7.4.工具 4.7.5.設備 4.7.6.工作須知 第五章項目管理服務控制程序 5.1.安全控制程序 5.1.2.范圍 5.1.3.職責 5.1.4.工作程序 5.1.5.支持性文件 5.1.6.相關記錄 5.2.消防控制程序 5.2.2.范圍 5.2.3.職責 5.2.4.消防工作程序 5.2.5.支持文件 75.2.6.相關記錄 5.3.服務設施、設備管理控制程序 5.3.2.范圍 5.3.3.職責 5.3.4.工作程序 5.3.5.支持性文件 5.3.6.相關記錄 5.4.保潔工作控制程序 5.4.2.范圍 5.4.3.職責 5.4.4.工作程序 5.4.5.支持性文件 5.4.6.相關記錄 5.5.緊急事件處理控制程序 5.5.2.范圍 5.5.3.職責 5.5.4.工作程序 5.5.5.支持性文件 5.6.收樓、入住、退租管理控制程序 8 5.6.2.范圍 5.6.3.職責 5.6.4.工作程序 5.6.5.支持性文件 5.6.6.相關記錄 5.7.二次裝修管理控制程序 5.7.2.范圍 5.7.3.職責 5.7.4.工作程序 5.7.5.支持性文件 5.7.6.相關記錄 5.8.車輛管理控制程序 5.8.2.范圍 5.8.3.職責 5.8.4.工作程序 5.8.5.支持性文件 5.8.6.相關記錄 5.9.日常服務控制程序 5.9.2.范圍 95.9.3.職責 5.9.4.工作程序 5.9.5.相關記錄 第六章項目報價及承諾 6.1.1.報價依據 6.1.2.報價計算原則 6.1.3.服務面積及區域 6.2.費用預估 6.2.1.耗材費 6.2.2.人工費 6.2.3.工裝費 6.2.4.管理費 6.2.6.年物管費總計 6.3.服務承諾 6.3.1.目標的承諾 6.3.2.合同承諾 第七章項目應急預案 7.1.應急準備與響應控制程序 7.1.1.緊急突發事件分類 7.1.2.緊急突發事件類型 7.1.3.重大緊急突發事件處理 7.2.意外性事件 7.2.1.可能發生意外情況 7.2.2.各崗采取措施 7.3.火警火災 7.3.1.報警與確認 7.3.2.處理原則及辦法 7.3.3.現場控制 7.3.4.撲滅后的處置 7.4.停電事件 7.4.1.檢修停電 7.4.2.臨時停電 7.4.3.總結情況 7.5.暴雨雷擊 7.5.1.管理處響應 7.5.2.崗位職責 7.6.高空拋物與觸電應急處理 7.6.1.預防高空拋物 7.6.2.高空拋物應對措施 7.6.3.觸電急救應急處理 7.7.夏季中暑 7.7.1.中暑癥狀 7.7.2.預防措施 7.7.3.應急處理 7.7.4.裝備管理 7.8.傳染病疫情防控 7.8.1.傳染病分析 7.8.2.預防和緊急措施 7.9.其他事件 7.9.1.汛期緊急處理程序 7.9.2.電梯困人的應急方案 7.9.3.消防應急方案 第一章項目服務規劃1.1.整體設想與策劃商務辦公樓、餐廳、酒店，具有優越的地理位置和便利的外部交通環境；設施設備優良，具有現代智能化系統，各項功能齊全，可提供舒適的辦公環境，將為XX樹立良好的形象。基于上述因素，認為XX辦公樓的發展空間潛力很大。作為高質量物業項目，建成后必然要求提供有與之相適應的高質量的物業管理服務水準。公司將憑借XX特有企業文化底蘊和統配的人力資源優勢，整合的傳統與高新技術優勢，成熟、規范的管理優勢，使物業保值、升值。運用科學的管理方法，提升綜合分析，我們擬定出物業管理的設想及策劃。人性，是人類亙古不變的永恒主題；崇尚人性，是我公司的精髓。在海關辦公樓，我們將廣泛引入人性化物業管理的理念，以關注員工的不同需求、關注物業使用者的工作環境質量、關注辦公樓的整體氛圍為特征的物業管理，使該項目成為“人性”得以充分張揚的生存空間。我們在“XX辦公樓”將實施“人性化”物業管理的設想及策劃具體為：(一)員工是人性化物業管理的實施者，只有“善待員(二)多層次、多角度地激勵員工，以滿足員工物質與(三)主張管理者與員工之間的充分溝通，體現人與人(四)關注員工自我價值的實現，使員工與企業同步發(六)為員工設計職業生涯，通過培訓，使每一個物業戶接待日”,傾聽客戶心聲，滿足客戶的合理需求。提高XX辦公樓物業管理水平必須充分運用現代科學管運用我公司已經建立起來的四個系統——IS09002國際質量保證體系、MIS系統(信息管理系統)、CIS系統(企業形象識別系統)、CS系統(客戶滿意戰略)確保海關辦公樓的管(一)IS09002質量保證體系——對范公司已經建立起科學嚴密的IS09002質量保證體系并在系中有明確的規范和界定，為我們的管理服務提供質量保(二)MIS系統(信息管理系統)——對信息處理的規范(三)CIS系統(企業形象設計系統)——提升辦公樓的文化品位我們將對XX辦公樓的形象設計提供參考意見及方案。該設計內容包括辦公樓標識、導向系統、配套設施的色調、員工的服飾、標牌等。(四)CS系統(顧客滿意戰略)——為客戶提供全方位服務將在XX辦公樓實施顧客滿意戰略，一切從客戶需要出發，以客戶滿意為目標，為客戶提供全方位的服務。在XX辦公樓的物業管理中，我們將在發展商的支持和配合下，嚴格按照XX市有關物業管理條例的規定對辦公樓實行規范化管理，確保發展商、物業管理人、客戶三者處于良性互動的狀態之中。此外，我們在嚴格執行條例的同時，還將對日常管理的有關問題做有益的探索，為XX辦公樓的物業管理步入健康的發展軌道做出貢獻。管理公司建議在辦公樓的管理中，根據辦公樓的實際情況逐步建立及使用高科技現代化的管理方法管理辦公樓包1.樓宇自動化系統(BA)2.辦公自動化系統(OA)3.通訊自動化系統(CA)4.消防自動化系統(FA)6.物業管理自動化系統(MA)第二章項目維修保養管理行使用。適應高檔辦公樓(及酒店)辦公和經營服務需要。實施維修保養項目的綜合管理，是完成既定任務的保作中根據不同的具體情況和業主委托的實際管理內容進行2.2.組織制度部門名稱：工程部(或維修部)——辦公樓工程維修服務部門維修保養主管(工程師):XX人(一)主管：工程師或技師職稱，10年以上工作經驗。(二)電站電工：有高壓電工操作證和入網證，中級以上技術等級，5年以上工作經驗。(三)維修電工：有(高)低壓電工操作證，中級以上技術等級，3年以上物業維修服務經驗。(四)水/暖/空調工：有相應操作證，5年以上專業經驗。有物業維修服務經驗。(五)弱電技工：弱電技術5年以上，有樓宇自控運行(一)維修保養主管：直接上級項目經理6.向經理報告工作完成情況、費用執行情況及經營情(二)工程師(主管兼)。直接上級公司工程部總監(三)能源使用管理(四)班組(或崗位)領班。(五)技工。直接上級領班工作制度、規范及崗位分配另行制定)。(六)值班調度(樓宇自控值班員兼)。直接上級主管。(七)檔案、資料管理；文秘性工作。根據不同的工作崗位和工作性質分別建立各類考核規(一)部門逐級考核：制定系統、班組崗位逐級考核標(二)員工逐級考核：制定領班、技工逐級考核標準和(三)考核內容：(1)保養計劃完成情況。(2)設備完好率和運行情況。(3)服務質量。(4)費用執行情況。(1)績效。(2)業務能力技術水平。(3)工作質量。(4)服務態度。(一)制定詳細的技術資料管理制度，細化技術資料的(二)技術資料內容：(一)建立基本技術保障體系，由工程師牽頭，高中級(二)專項技術(或設備)保障：3.針對性地建立與市政(或政府)及社會專業維修隊伍種形式適時聘請專項技術人員協助解決并對酒店員工進行22.消防排煙、送風設備設施運行、檢修規程及操作程序修人員共同參與設備運行，指導并處理專項技術問題，在實際工作中教會崗上維修人員。3.系統運行穩定后，由專業工程師(或技師)對技工進行深入的較全面的培訓。4.專業之間交叉培訓。結合日常工作利用多種形式對員工進行一專多能培訓。這是一項長期的工作。5.培訓考核制度。任何有組織的技術培訓都要進行考核，以確認受訓者的水平和培訓者工作績效。(三)竣工技術培訓范圍：機電各系統全部設備、設施。詳細培訓計劃另定。(一)建立設備明細臺賬，按單體分項。(二)將主要設備設施按單體確定責任人分管。所有維(三)設備分管責任人對設備完好率、設備安全、設備(四)制定詳細的設備管理責任制度(細則根據實際情況確定)。(一)對辦公樓及所有機電設備的日常運行管理及維護(二)對商戶的裝修施I進行監督管理。(三)辦公樓水電正常運行管理及維護，保證商戶正常(四)公司領導交辦的其他工作。(1)負責辦公樓變配電系統的日常運行、管理、維修(2)負責空調機房、自來水泵房、消防泵房等動力機(3)負責辦公樓公共區域的照明維護。(4)負責辦公樓臨時供電的安排和計劃。(5)負責防火卷簾門的維修和保養。(6)負責辦公樓內23部扶梯及垂直電梯日常運行、管(7)對辦公樓各系統不完善的地方提出整改方案。2.通風、給排水(1)負責辦公樓通風系統、供水系統、排水系統、空(2)通風系統在使辦公樓有一個良好舒適的環境同時，3.綜合維修(1)負責整個辦公樓內外所有水箱、水池、污水井、(2)對于辦公樓內所有公共范圍的土建問題，進行維(3)對外來施工人員進行安全教育及協議簽訂。4.弱電(1)負責辦公樓保安監控系統、消防報警系統及公共(2)負責辦公樓巡更系統的正常運行和維護工作。(3)負責LED大屏系統的正常運行和維護工作。(一)設備運行按專業系統管理。由運行主管(或領班)(二)設備運行的實施由運行維修班組執行，各工種分(三)機電系統實行24小時運行值班制度。(四)運行人員適用于相關的日常維護、保養、服務工(五)根據餐飲、客房、辦公樓等不同的經營需要，在運行班組中劃分責任區域。(六)設備運行內容：1.站點24小時運行值班電站(及發電機)、中控室(及衛星站)、熱力站(及冷凍站)設置固定值班崗位，值班人員同時負責相關的日常維護及臨時性維修。2.系統設備運行、維修值班運行維修班組實施24小時值班。負責水、電、空調、電梯、消防、通信等機電系統的綜合運行、維修及相關服務。運行操作項目3.站點故障處理(1)系統停、送(開關)操作(2)機房及基礎設施巡視(3)公共區巡視(4)系統運行狀態調整(5)運行表格(提要)4.按專業系統或設備類型規定運行表格，主要內容如下|(1)各類巡視表(2)各類運行記錄表(3)交接班表(4)故障處理登記表(七)日常維修內容：(八)運行維修制度(提要)(九)建立運行維修“速查表”(一)建立每臺設備的維修檔案，動態反映設備情況。(二)按專業系統分別制定詳細的設備防范性保養計(三)制定關鍵設備、重點設備的強制性保養計劃。(四)強制保養(或檢測)項目：17.樓頂、室外廣告牌(架)結構；20.各種蓄電池(電瓶);(一)年周期保養計劃主要項目：13.消防煙(溫)感探頭；(二)季度周期保養計劃主要項目：2.空氣處理機(風機);3.空調散流器(風口);4.分路低壓開關(分路電盤);(三)月周期保養計劃主要項目：(一)符合下列情形之一，即視為大修。1.發生的單項維修費用符合海關財務制度規定的固定安裝等。)的低值設備。)(二)實施大修的辦法3.由相關人員決定是否由維修保養人員或物管公司專(一)工程部每天工作事項1.每天按時交接班后，首先做好各自區域內的衛生，保證所有辦公區域、設備操作間的衛生整潔。2.工程部人員每日對所管轄的各種設備、設施進行認真及時上報相關領導。3.工程部人員每日必須嚴格遵守各項規章制度，對所操作的設備運行情況要認真填寫清楚，并對在運行中所發現的問題要及時上報有關領導。4.工程部配電室人員每天必須嚴格遵守各項規章制度，并對所有設備的每日耗能、容量詳細記錄，保證正常供電。5.工程部每日必須保證有人接聽報修電話，保證維修工及時維修率為100%,保證整棟辦公樓的正常工作。6.工程部經理每日必須對所管轄的所有區域進行檢查、督促各工種人員的工作，對所發現的問題，要及時給予糾正并幫其改正7.工程部值夜班人員必須在十一點以前對所有設備、設施檢查無誤后，方可休息，運行工每日必須早上7點半開啟制冷機組，下午6點關閉運行設備。8.工程部各班組負責人必須在每日下午6點集中開碰頭(二)工程部禮貌用語規范好!工程部，您有什么需要幫助的嗎?”在報修人員講明需維修的事項時，做好記錄(如：報修事項、報修地址、報修人姓名及電話),在記錄做好后說“好的，我們會盡快派維修工趕到現場給您維修，您還有什么需要幫助的嗎?”再問進入后說“您好!我是工程部維修工，是您需要幫助嗎?”后，發現問題及時維修。維修完畢后說“您好!現在已修好了，您可以使用了，您還有什么需要幫助的嗎?”在報修人查人員或參觀人員說“您好!您有什么需要幫助的嗎?”再下。”再經主管領導同意后說“您好!請您登記一下。”在(三)水暖維修工服務流程5.維修時需進入辦公場所必須穿鞋套，并使用禮貌用11.每周對辦公樓區域內所有用水量作一次統計，隨時(四)電工服務流程5.維修時需進入辦公場所必須穿鞋套，并使用禮貌用(五)配電室值班員服務流程2.值班人員每天必須認真巡查配電室從高壓到低壓供10.如發生停電事故時應沉著冷靜，查明停電原因，并(六)空調操作工服務流程2.每天接班前對冷水機組及附屬設備做認真細致的檢(一)使用和經營過程中的土建、機電、裝修等改造工(二)辦公樓擴大經營增加的工程項目。(三)辦公樓內客戶自行實施的二次裝修工程。(四)客戶退租后“租區恢復”工程。(一)內部施工管理1.目的規范裝修管理工作，確保公共設施的正常使用、樓宇安全和房屋外觀的統一和協調。2.適用范圍適用于辦公樓物業裝修的管理工作。3.職責(1)物業經理負責裝修申請的審批及重大違章裝修的(2)物管部負責受理業主裝修申報及裝修資料的收集、(3)物業工程部各專業主管負責業主的裝修初審，工程經理和工程副總負責技術上的復審。(4)部門對裝修過程各環節進行控制。(5)保安部負責裝修安全消防的審批及安全巡查。()物業財務部負責裝修相關費用的收取。4.程序(1)裝修申請①業主提出裝修申請時，物業部應要求業主如實填寫《裝修申請表》各款內容以及《施工人員登記表》,并提供裝修施工設計圖(指平面設計圖、單元立面圖、空調安裝圖、電力照明設計及用電量圖、給排水設計圖等)和相關技術資執照、資質證書復印件(需加蓋公章)各一份。(2)裝修審批1)審查裝修設計是否對房屋結構、外墻立面、公共設2)裝修是否存在有嚴重的消防隱患。3)是否有其他違章情況。填寫《裝修圖紙審核意見》,物業經理最終簽批，審批工作1)裝修施工單位交納一定數額的裝修押金、建筑垃圾2)裝修施工單位將施工人員身份證復印件(根據《施工人員登記表》上人員名單)交客服大廳(以供制作裝修施工人員出入證)。(3)施工期間的管理①施工期間，物管部需每日至少巡查一次裝修施工情況，檢查情況記錄于《裝修巡視檢查記錄表》,保安人員嚴1)未按規定張貼《施工許可證》。2)未按規定的施工時間施工。3)超出申報范圍內的裝修項目。4)違反裝修管理規定及國家相關的其他規定。5)工程和物管部人員對裝修材料進行監督管理，要求(4)裝修施工的驗收(二)客戶施工現場管理規定。(1)為了強化施工現場管理，做到文明施工，提高企(2)本規定對施工現場管理中所涉及的主要環節，均2.細則(1)現場施工人員行為規范⑥施工人員不得留宿在施工現場(除業主要求現場保留值班人員或項目具備獨立的生活區并業主同意外)。他生活垃圾，嚴禁將殘渣剩菜及雜物倒入坐便器及下水管(含預算清單表),如有變更應不低于同等材料的品質，并(2)安全工作①施工現場嚴禁吸煙、喝酒(或設立獨立吸煙區)。⑤任何電動機具使用中嚴禁以裸線頭直接插入插座進(3)撤場各工種在所有作業完工后，最后一道工序撤場前，必須做到活完料場清，達到交接標準(包括準備交接過程中必須具備的各種資料)。(一)業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施斷電、無煤氣(非取用能源開關、設備設施損壞所致)。以此向上查，是否前一節開關、設施故障，有故障排除，無故即向市政相關部門報告等候急修人員趕到，配合處理；同時告知業主關閉使用開關，防止突然供應產生意外。(二)突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施1.當發生一路供電電源斷電時，操作另一路切入并向相關區域供電、其范圍有原確定的一些重要區域等，并檢查其供電系統均是正常。2.如屬市政故障，總煤氣管道有外泄的，要疏散人員。總水管有爆裂情況時，要用封帶臨時封堵，設立警告牌，防3.告知政府相關責任部門，同時了解是何原因、何時可恢復供應，并告知業主(廣播或書面張貼)情況，提示關閉4.斷電、斷水、無煤氣時間過長的，如超過6小時要向(三)業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施(四)雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施應急措施將有效緩解其產生的不良后果，具體應急措施如(1)暴雨前檢查清除雨水落管天斗、窨井溝等處的垃(2)利用防汛防臺的專用工具設備如潛水泵、污水泵、(3)利用疏通機、疏通條對堵塞管道進行疏通直至完(1)對報修及巡查中發現的污水管及排水管網堵塞情(2)告知堵塞點以上業主暫緩使用、并利用疏通機、(3)備足相關的工具材料，應對疏通工作中可能產生(4)疏通完畢恢復管線試驗證實暢通且無滲漏點才予(一)制定細致的突發事件應急預案。(二)落實應急人員，強化全體員工的應變能力。(三)規定聯絡方式，確定人員及時到位。(四)技術措施3.制定善后措施(各主要設備設施)。(五)主要應急內容：火警(災)、跑水、斷電、設備重大事故、人身重大事(六)工程部緊急事件處理原則辦公樓內各部門和客戶(或客人)日常對設備設施及其根據設備設施使用權或產權的劃分以及銷售或服務合同的(一)無償服務：辦公樓應提供的無償使用和保修的設(二)有償服務：主要是對客戶自管自用或客戶產權的(三)“報修”與“投訴”:為提高維修服務質量和效(一)主要工作制度：(二)基本程序：對外以客戶為單位，對內以各經營或服務區域為單位 (如房號等)建立維修服務檔案，以保證維修服務的連續性(一)原始承租狀態記錄及其圖紙、起租驗收記錄、遺(二)客戶二次裝修圖紙及其有關工程審批證明、裝修(三)租期內維修記錄及客戶確認文件。(四)有償服務記錄及其費用記錄并含有關確認文件。(五)與客戶有關維修保養方面的往來文件。(六)客戶退租“恢復租區”驗收記錄。(一)維修人員到場時間(自接到信息時起)2.投訴：5分鐘內(二)同時多項維修處理順序：(以影響面大小確定)(三)技術保障：以服務優先為原則。業(主管)工程師協助海關實施，內容如下：(二)能源使用量記錄、統計、分攤。(三)計量設備的檢測。(四)與市政供應部門的聯絡和數字的核對。(五)能源使用中的技術控制和節能措施的制定及其實(一)管理方案：2.建立維修材料、備件專用庫房(或平臺),制定庫管(二)基本管理程序：1.總則為使各種物資的配置和領用規范化、程序化、合理化，防止因管理不善造成的混亂、浪費，使之既能滿足日常辦公所需，又節約成本，開源節流，特制定本規定。2.適用范圍本規定適用于公司各類日耗用品及設備等的配置、領3.職責(1)行政部負責制度的編制和實施；(2)集團各公司總經理負責各公司物資管理制度的審批和各種購置計劃的審批；(3)各相關部門負責本規定的貫徹實施；(4)財務部以及成本控制中心負責各項財務支出計劃的稽核，控制成本支出。4.工作程序(1)物資采購①行政部在年初或年中匯總各部門各項辦公用品計劃數，結合倉庫庫存量，編制采購計劃，填寫《物資采購申請單》(一式三聯，一聯自存，二聯采購聯，三聯財務聯),報總經理審批后交采購部門實施采購(一聯自存，其余二聯交采購);②成本控制中心負責對采購過程的監督、控制，對大件、貴重物件進行招標控制，發現異常情況及時報總經理；③采購物資到付后，由采購經辦人員認真核對產品品名、規格及數量等，送入倉庫待檢區或申購部門，填報入庫通知單經申購部門驗收后(隨附《物資采購申請單》第二聯),由倉庫人員簽字入庫；驗收不合格的物資由采購人員辦理退貨手續。采購人員應做好日常采購臺賬以備查；具體采購過程管理依據質量管理體系《采購控制程序》執行。④零星采購由申請部門填寫《物資采購申請單》,說明詳細理由，部門領導簽字后送呈總經理審批，審批通過轉交采購部門采購，理由不充分的或無配置理由的退回；⑤辦公設備購進后必須辦理入庫手續，由倉庫人員、申購部門或網管配合采購人員對其包裝有效性、整機完整性、配套材料和零配件數量以及使用說明書、圖紙等有關資料和產品合格證書進行驗收，驗收合格辦理入庫、入賬手續，驗收不合格由采購經辦人員負責聯絡退、補手續；⑥采購經辦人員憑《采購申請單》(財務聯)以及《物資入庫單》、發票等手續經財務稽核后，報總經理審批，辦理入賬、報銷手續；(2)物資領用①各部門計劃內辦公用品的領用，需填寫《領料單》,經部門領導審簽后，憑單到倉庫領用；②倉庫保管人員認真核對計劃，對超出計劃的領用可拒絕發放，退回各部門，補充說明詳細理由報總經理審批后填寫《領料單》,倉庫予以發放。③緊急或特殊情況下，可由領料人簽字先行發料，但倉庫發料人應負責跟催領料人及時補齊手續；對不及時補全手續造成賬卡物不相符的，由發料人承擔相應責任；④對復印機、打印機、電腦等大件辦公設備，經總經理審批后采購經辦人員可直接將貨送至申請部門，但采購經辦人員、領用部門應及時補全入庫、領用手續，無入庫手續的采購，財務稽核時應予退回，并責令補齊，否則不予報銷；5.相關附件第三章項目保安管理保證辦公樓擁有一個良好的辦公秩序，預防火災事件的發(一)保安人員工作要求(1)門衛崗位實行24小時值班制度。(2)班前8小時、上班期間不得飲酒。(3)在崗期間要衣著整齊，不得穿短褲、背心上崗。(4)堅守崗位，不得串崗、離崗、睡崗，有事請假，(5)在崗期間不得在值班室內從事各類與工作無關的(6)做好節假日期間值班工作，按時向上級部門匯報(7)熟悉公司區域環境，了解周邊情況，做好公司區(8)班前要清掃值班室及辦公樓周邊環境衛生，并將(9)負責公司停車場車輛管理工作，確保自行車、電放任何車輛或堆放物品(裝貨出運的車輛除外)。(10)認真負責報紙、書信、匯款單、包裹收發工作，(11)對于來訪人員，須先同接待人聯系確認，進行登12)認真填寫來客登記單，登記單必須收回并妥善保管(13)按時交接班，認真填寫交接班記錄。匯款單、掛(14)休息日、節假日要嚴格控制人員進入，嚴禁非工(15)嚴禁寵物進入辦公樓。(16)嚴禁產品推銷等閑雜人員進入辦公樓。(17)對于將公共設備帶出辦公樓的非工作人員，必須(18)值夜班人員要保持清醒，及時關閉大門，對于加(19)每日19點以后，要對辦公樓進行每小時巡檢。(20)因玩忽職守導致公司安全保衛工作出現問題的，嚴肅追究有關值班人員責任。2.違規處罰門衛必須認真履行以上職責，對違反規定的，按照以下(1)對于違反前十條規定的，給予相關責任人50元經(2)對于違反第四條規定，串崗或離崗超過30分鐘的，按曠工一日處理。(3)對于違反第十一至十六條規定的，給予相關責任(4)對于違反第十七條規定并造成損失的，賠償損失。情節嚴重的，給予行政處罰或追究法律責任。(5)對于違反第十八、十九條規定的，給予相關責任(6)對于違反規定兩次以上，且經勸誡工作沒有改進的，進行下崗學習。學習期間只發基本生活費用，待培訓合(二)保安崗位設置及職責項目工作區域工作職責工作時間及人員配置1一層大堂(主樓)門崗維護主樓大堂良好的辦公秩序8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人2地庫出、入口崗驗證進出車庫車輛8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人20:00—8:00(次日)XX人XX人休息3消防中控室值班崗確認、消除報警及突發事件指揮中心8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人20:00—8:00(次日)XX人XX人休息4門禁系統值班崗確認、消除報警(內保辦公室)8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人20:00—8:00(次日)XX人XX人休息5外圍門崗控制、驗證進出物品8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人20:00—8:00(次日)XX人XX人休息6夜班登記崗控制閑雜人員進入辦公樓20:00—8:00(次日)XX人7樓層巡視崗維護公共區域良好秩序及安全8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人8外圍車場崗8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人共計：XX人3.2.消防安全事件1.依據“預防為主，防消結合”的工作方針，本著“誰主管，誰負責”的精神制定項目消防安全管理制度。2.根據工作需要項目須成立防火安全委員會，委員會主任由總物業經理擔任，各部門經理為委員會委員。3.防火安全委員會作項目消防安全工作的最高決策機構，實行逐級消防安全責任制。4.防火安全委員會每月定期組織消防安全檢查，并就有關的消防安全隱患提出書面整改意見。5.防火安全委員會責成項目安保部履行消防安全的監督檢查職責，并進行日常的消防安全管理工作。6.安保部負責制定消防安全的各項規章制度和消防安全責任書，交防火安全委員會審批。7.安保部依照制定的消防安全制度和責任實施日常的管理，有權對違反制度和責任的人員進行教育和處罰。8.安保部根據消防安全的性質，定期對項目內的單位和人員進行消防安全的宣傳教育。9.項目物業管理的全體從業人員，務必以防火安全為重點，高度重視防火安全工作，不得以任何理由違反和破壞消10.安保部門根據實際情況，一年舉辦一至二次消防演習，并提前由物業部通知各客戶/小業主配合。(一)中控室防火1.消防中控室內嚴禁吸煙和動用明火。2.室內禁止有放易燃易炸物品。3.無關人員不得在室內逗留。4.室內禁止違章操作。5.值班員要定期檢測室內設備運作時的溫度。6.正常情況下，中控房應予以上鎖。7.值班員要定期清掃室內設備的積塵。(二)電井房防火1.電井房內禁止吸煙和明火作業。2.電井房內不得存放易燃、易炸物品。3.電井房內閑人不得進入逗留。4.電井房電工要定期檢查強電和內線頭是否牢固。5.電工要定期清掃強電箱內的積塵。6.電井房內禁止聲音作業和接電。(三)電梯機房防火1.電梯機房內禁止吸煙和明火作業。2.電梯機房內不得存放易燃易炸物品。3.電梯機房內禁止違章作業。(四)空調風機房防火(五)庫房防火(六)辦公室內防火(七)動用明火1.項目任何區域內需要進行電氣焊或其他明火作業時，須履行以下安全管理制度。可證》后方可作業。3.辦理動火許可證時，動火單位須提交動火人的特種作業操作證及身份證的復印件。4.動火現場須根據面積配置滅火器具和沙土；50平方米應配置一具4公斤以上的干粉滅火器。5.電氣焊或明火作業必須是持證人操作，作業現場必須有看火人隨時準備撲救。6.發現聲音作業者，按“項目裝修違章處理規定”之內7.上述規定同時適用于項目工程部或項目所聘用之施1.進入項目的人員應到物業管理處統一制作的《出入證》;2.沒有《出入證》的人員進入項目須履行來客來訪登記3.保安人員須問清來人進入項目辦何事，找何人及個人4.工作人員先用電話進行聯系確認，電話聯系不通可請5.經聯系確認后，請來客提交有效身份斑點件換領《訪客證》;6.工作人員接待來客進入后，填寫《來客來訪人員出入登記表》;7.無任何證件又無人確認的人員一律不得進入物業；8.非工作時間內進入物業必須履行驗證登記制度。凡簽約入伙項目寫字間/商鋪/單元的客戶/小業主，須2.履行安全登記備案手續須提交客戶/小業主的合法證3.公司提交《工商執照》,辦事處商社提交《登記證》的復印件，小業主提交身份證復印件；澳臺回鄉證》的復印件；5.客戶須委任一名責任人負責安全登記備案的相關事6.物業管理員須每月核實客戶及人員的變動情況；7.安保部根據提供之客戶登記備案名冊，辦理《職員出入證》等相關手續。1.項目內各類鑰匙須編號登記存放于項目中央檔案室鑰匙箱內，由專人負責保管；保安部留項目各處鑰匙一套以備發生緊急情況下使用2.項目各部門日常工作中使用鑰匙應到中央檔案室領取，特殊或緊急情況下方可借用中控備存鑰匙，保安部中控室借出鑰匙需由登記簽名，不得隨意取用轉交他人。3.所有取用的鑰匙須當日歸還保管人，不允許在個人手4.重點要害部位之鑰匙的取用須有部門經理的同意方5.取用客戶之托管鑰匙須有部門經理的同意方可領取；6.取用人須履行鑰匙借用登記手續，用后要立即送還。6.經總物業經理批準后，安保部派專人負責去配置鑰2.安保部須建立揀拾物品登記簿，登記揀拾物品的情8.對超過保存期限的物品由安保部報請總物業經理批物業管理處之工作人員在接到客戶/小業主有關安全問3.如接報的是刑事治安案件，須立即派員趕赴現場確1.項目警衛實行24小時倒班制，交接班時間為早8:00和晚8:006.交班領班在交接工作時須將當日未辦完的事情交代4.保安巡視負責檢查路線內設施設備的完好程度和公容，能當場解決的事情即刻處置，解決不了的立即向相關部8.巡視人員每巡視一次，要仔細地做好巡視記錄，無論巡視中遇到任何問題均應記錄在案，以備查詢。9.領班應每班檢查保安巡邏情況，并做好巡邏記錄，妥10.保安部經理應經常抽查巡邏情況，對巡邏工作進行1.項目保安人員在小業主非工作時間巡查發現有客戶未鎖單元門的情況，須立即給予確認。2.保安巡查人員應首先確認客戶的單元門鎖有否遭到損毀和破壞，再確認客戶內有無人員加班/有無人員在。除遇可疑情況外，確認過程中嚴禁巡查人員進入客戶單元內查3.在確認后立即報告當值領班安排人員攜帶鎖具或封條和《客戶未鎖門情況確認書》到現場，將客戶未鎖閉之單元門鎖閉或巾封，并當場填寫《確認書》。4.當值領班在監督履行完鎖門程序后，將填寫過的《確認書》收存于當值記錄本內，留待交班時清楚明了的交接，避免遺誤。5.當值保安的接到要求開啟被鎖閉或貼封的單元門后，須持開啟單元的《確認書》和鑰匙迅速前往。應在接到通知后五分鐘內到達。6.當值保安在開啟單元門時，務必先確認要求開啟單元門人的身份(出示《出入證》或本人身份證),請客戶/小業主對開啟單元內的物品給予確認，如無任何問題就請客戶在《確認書》上簽名或蓋章。7.如果發現客戶單元門鎖被損毀或遭破壞及客戶報稱單元內有物品損毀或丟失，須立即保護好現場，禁止無關人員出入；并按照緊急意外情況處置程序上報部門經理。8.部門經平時在接到報告后，連同物業部經理迅速趕到事發現場組織調查，并與客戶單元的緊急聯系人聯絡，并將9.保安巡查人員在處理上述事件時，應注意自身的安全保護，在需要時可打“110”報警。如有警方人員到達現場，由保安經理物業部經理負責直轄市配合警方的工作，事后向總物業經理寫出調查報告。1.為確保項目范圍內一旦失火，能夠有領導、有組織、把可能造成的經濟損失降至最低點，特制定此制度。2.火災應急處置預案分為一、二、三級動作。三級為接到火警預報，二級為有火情發生(初起小火),一級為釀致3.當消防中控室接到火災預警時，即實施三級動作。消防中控室值機員立刻用對講機將火災預警的位置通報消防領班和巡視警衛，消防領班和巡視警衛必須于3分鐘內迅速趕到火災預警現場進行火情確認。4.經現場確認有火情發生時，即實施二級動作。消防領班組織現場人員，利用現場滅火器具，展開撲救，同時將火情情況用對講機上報安保部經理。經細查如無火情發生，即通告消防中控室復位并做記錄，如不能復位，應通知工程部進行維修及查出原因。5.如火勢無法用滅火器具控制時，即實施一級動作，撲救人員在自身安全情況下啟用現場的消火栓，同時由保安部經理將情況上報總物業經理，由總物業經理下達對外撥打“119”和疏散賓客的指令，同時立即啟動消防廣播，通知樓內業主由走火樓梯離開項目，并由總物業經理通知國貿總部及發展商業主公司。6.項目各部門在接到總物業經理下達的報警疏散指令后，應按照辦公樓疏散規定中各部門的分工進行動作。7.消防部門抵達現場后，火警現場交由消防部門指揮。8.火勢撲滅后，物業部在工程部、保安部兩部門的配合下，對事件做出調查、折照，對財物損失做出登記，通知保險公司盡快到達現場做理賠處理。(一)為保證項目內一旦發生緊急情況，能夠有分工，有重點地實施疏散指令，特制定此疏散規定。(二)此疏散規定適用于火災，涉爆及自然災害需要疏散人群的事故。(三)疏散指令必須是總物業經理或現場有關政府部門負責人下達，由項目義務消防隊負責實施，義務消防隊從項目各部門工作人員中抽調組成。(四)實施疏散指令時，義務消防隊員須按照各自分工去完成任務。(五)義務消防隊安保部分隊的任務：1.門衛接到指令后，迅速打開通往項目外圍的所有出入門；然后指引人群有序地疏散；應盡量組織逃出人員并按單2.消防巡視警衛在出事現場周圍實行警戒，勸阻人群不要闖入事故現場，并指引正確的疏散途徑；3.中控室值班員立即將客用電梯迫降至首層，啟動消防電梯，并用廣播不間斷告訴人群疏散的途徑和方向(不可乘坐電梯)。(六)義務消防隊工程部分隊的任務：1.工程部電工迅速趕至事故現場切斷電源和相鄰上下樓層的電源，必要時切斷全項目的動力電源；(七)義務消防隊物業部分隊的任務：3.與各客戶消防負責人聯絡，統計各公司逃出人員人(八)義務消防隊財務部、行政人事分隊的任務：2.安排人力協助物業部分隊轉移重要檔案資料和貴重3.行政人事部迅速統計疏散到安全地點的項目職員和(一)嚴格遵守國家行政管理機關規定，配備各種專業(二)協助客戶詳細填寫車位申請表，并與客戶簽訂車(三)將租賃協議正本交財務部，財務部根據協議條款(四)財務部根據客戶租賃協議條款收取相關費用，保(五)停車場保安員對進出停車場的車輛進行嚴格的登(六)定時對停車場車輛停放情況，設備、設施情況進(七)嚴禁客戶在停車場內加油、擦、洗、修車輛及裝(八)協助清潔工維護停車場的清潔衛生，保持車場整(九)嚴禁車輛攜帶易燃、易爆、劇毒等危險品進入車(十)做好停車安全宣傳工作。(十一)車輛進入車場必須服從停車場統一管理，并按(十二)停放車輛管理規定好貴重物品，停車場不承擔車內丟失任何物品及被盜的責危險品的車輛進入車場。不得在停車場內裝卸貨物陳放物第四章項目保潔管理XX辦公樓保潔的基本目的是為了營造一個舒適、干凈、整潔的工作環境，以適應高檔辦公樓(及酒店)辦公和經營服務的需要；采取適當的保養維護方法使辦公樓整體避免因為辦公樓的長遠發展打下穩定的物質基礎。為了向XX辦公樓業主提供優質、高效的清潔服務工作，我們結合該物業的規模、特點和實際情況，有針對性地將影響該物業的外觀形象，內部環境，以及業主的辦公特點的諸多因素綜合性的統一考慮，我們將提供以下清潔服務：辦公區域日常保潔；大堂、車場清潔，外圍環境綠化及專業石材地面養護、玻璃幕墻清潔等。本計劃書系統地概括了XX辦公樓保潔服務的人力資源配備情況、操作程序、頻次及標準、日常保潔計劃等，以便為業主提供一個舒適、整潔的辦公環境。2.衛生間的清潔操作程序；3.公共區域走道的清潔操作程序；4.玻璃的清潔操作程序；5.空調出回風口的清潔操作程序；6.墻壁的清潔操作程序；7.燈具的清潔操作程序；8.不銹鋼制品的清潔操作程序；9.電梯間的清潔操作程序；10.垃圾的運送和清理操作程序。1.熟悉清潔衛生操作規程和保潔標準。2.上班時，工作服裝整潔，并佩戴工牌。3.按時上崗作業，不遲到、不早退、不串崗、不消極怠4.服從保潔領班的工作安排，認真完成好工作任務。5.遵守公司制定的各項規章制度。不得向客戶索取小費。7.按時按要求保質保量做好保潔工作。8.負責辦公樓公共區域的保潔工作。9.負責辦公樓各樓層衛生間的日常保潔工作。10.負責對公共區域、衛生間等場所的衛生消殺工作。11.負責各樓層辦公垃圾、衛生間垃圾的收集清運工作。12.負責辦公樓公共區域內照明裝置、消防設施等處的(一)例行清理(二)定期清理的內容。(三)巡視保潔每天完成例行保潔和定期保潔任務后，即進行巡視保公樓走廊、樓梯、臺階、正門。每1小時巡視一次，發現雜(四)保潔領班(1)負責清潔服務工作計劃人員調配、培訓計劃和總(2)安排、督導清潔員落實完成各項計劃。(3)協調與其他各部門的工作關系，處理解決客戶的(4)定期檢查、巡視下屬各部計劃落實情況和具體工(5)巡視檢查本轄區的清潔水準、員工紀律、服務態(6)負責對下屬員工進行服務意識、勞動紀律、業務(7)嚴格執行客用品和清潔用品制度避免浪費和公物3.有禮貌4.有責任心5.沒有犯罪記錄6.有同類工作經驗者優先7.居住地點較近優先1.建立管理員工教育培訓工作體系2.制定各層次培訓計劃3.編制內部培訓教材4.制定考核方法5.將員工的培訓績效與工資獎金、晉升緊密掛鉤3.按階段分層次、分類別實施培訓計劃(一)客用電梯(二)客用電梯廳(三)貨用電梯(一)從庫房領取時，首先檢查機器設備外觀。如外殼、開關、電源線、底部、浮漂等機器的各個部分，然后接通電源試驗一下，查看工作是否正常吸力的大小，如發現故障，立即停止使用，并及時上報直屬領導。(二)推拉機器工作時，不能用手拉著吸管和電源線走手上或者坐在機器上以免損壞機器的底部。(三)機器接通電源之前，要檢查電源開關及機器的啟(四)吸水時要時刻注意機器的工作聲音是否正常，如聽見蜂鳴聲及其非正常聲音要立即停機，及時查看機器運行情況，切記不能把水吸進得太滿，防止吸水馬達進水，造成(五)使用機器過程中如發現故障，切勿打開機器私自修理，要及時送回庫房或請專業人員修理。(六)機器使用完畢，要立即進行清潔，包括機器內外，管子，吸水扒，電源線要盤好等。(七)愛護機器，人人有責，絕對禁止用腳踹、摔打及(三)機器接通電源之前，要檢查電源開關及機器的啟(四)吸塵器不能吸太大的垃圾和金屬物品，以免塵袋(五)機器使用完要馬上清潔，尤其是吸塵器的塵袋要(六)吸塵器要定期清理吸塵管、吸塵扒頭內沾附的污垢，特別是吸塵管的接頭及機器上的進塵口最容易沾附污(一)從庫房領取時，首先檢查機器設備外觀是否有損(二)接通電源后檢查綠色指示燈是否亮著。(三)放下扶手調整好角度，打開機器開關，使機器平穩的左右勻速移動使用中切記不要使機器左右搖擺過大以(四)洗地盤的安裝方法：對正卡口角度，并順時針旋(五)使用機器時，要時刻注意千萬不能把電源線纏進(六)使用時要輕拿輕放，用完后將機器擦拭干凈，盤(一)從庫房領取時，首先檢查機器設備外觀是否有損(二)接通電源后檢查綠色指示燈是否亮著。(三)將拋光機的扶手翹起上好拋光盤，然后啟動拋光(四)拋光時要時刻注意紅色指針的位置應在刻度“6”機器負載過重，容易損壞機器；如低于“4”說明拋光盤與(五)使用機器時，要時刻注意千萬不能把電源線纏進(六)使用完畢，打開吸塵裝置，用吸塵器將塵箱里面(一)從庫房領取時，首先檢查機器設備外觀是否有損(二)將吹風機放在合理位置，以免影響別人通行。(四)使用時要輕拿輕放，用完后將機器擦拭干凈，盤(五)使用如有異常情況，馬上關閉機器，及時上報。(一)從庫房領取時，首先檢查機器設備外觀是否有損(三)正確連接扒頭及吸扒的安裝位置。(四)打開扒頭上的開關，使清潔劑成泡沫狀均勻涂抹(五)清潔干凈后，用吸扒將沙發上的污跡清除干凈。(六)使用中要輕拿輕放，用完后將機器擦拭干凈，盤(一)從庫房領取時，首先檢查機器設備外觀是否有損(二)將稀釋好的低泡地毯清潔劑倒入凈水箱中，檢查(三)接通電源后，啟動機器，依次為總電源開關，噴(六)及時傾倒污水和添加稀釋后低泡地毯清潔劑。(七)使用后，將污水箱、滾刷、污水回收管及外表清(八)定期將噴嘴從機器上取下用石蠟進行清洗，防止(九)使用中如有異常情況，馬上關閉機器，及時上報。(一)用途：(二)使用方法：與30度—50度溫水按如下比例配比并均勻涂在地面(蠟面)上，待5至10分鐘后，用洗滌劑進行清洗蠟。1.輕微蠟漬1:10。2.一般蠟漬1:4。3.頑固蠟漬1:2。(三)注意事項：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項：(一)用途：(二)使用方法：1.普通污漬1:40。2.一般污漬1:20。3.頑固污漬1:10。(三)注意事項：對皮膚有一定的危害，濺入眼睛或口中立即用清水清(一)用途：(二)使用方法：1.日常保養1:15。2.洗擦污漬1:5。(三)注意事項：對皮膚有一定的危害，濺入眼睛或口中立即用清水清(一)用途：(二)使用方法：稀釋比例1:4,噴在表面，停留3—5分后再進行清潔。(三)注意事項：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項：(一)用途：(二)使用方法：輕微污漬1:20一般污漬1:15(三)注意事項：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項：專門消除清潔劑在機內產生的泡沫，適用于地毯清洗機(二)使用方法：(三)注意事項：濺入眼睛或口中立即用清水清洗，勿食。清除油漬、口香糖、血漬、唇膏漬、墨汁漬、膠貼漬及(二)使用方法：(三)注意事項：濺入眼睛或口中立即用清水清洗，勿食。(一)主管及領班的不斷巡查(二)利用清潔巡查表確定沒有任何漏做的工作(三)經理突擊檢測也將檢查之結果及時對甲方通報，以便甲方的檢查監督工(一)對內溝通渠道：3.項目經理或項目主管把公司的通告張貼在各項目的(二)對外溝通渠道：了解到甲方對作業場所主管和員工在工作中的表現是否滿4.設立員工專用意見箱。公司在各作業場所的辦公室內設立意見箱，每位員工都可以將自己認為有利于工作的建議、工作中遇到問題、認為管理中存在的問題等等寫成意見書，并以實名制的形式投遞至意見箱。通過設立意見箱不僅加強了公司與作業場所員工間的溝通，使每一名員工意識到自己是公司大家庭的一員，處在一個團結、積極、有序的集體中，還可以得到一些好的建議，及時了解員工思想動態，解除員工心中的疑惑，看到管理中忽略的一些問題。5.項目主管與領班定期與客戶做巡查。6.各經理、主管均配備通訊器材。培養多種技能的員工，公司有一支年輕并有熟練清潔工作技能的綜合隊伍隨時支援各項目。公司每月將以問卷形式對主管及員工進行專項清潔技能及客戶特殊要求的考核；同時，將趁此機會評選出優秀員工以作榜樣，并給予獎勵。工作中存在著許多危害隱患，公司認為采取必要的安全措施及加強管理，傷害便可以防止。毫無疑問，在安全環境下具有很高的人文價值，并可增加員工的志氣，更重要的是在沒有意外事故發生的場所工作，公司及客戶會獲得更多的因此，公司敦促每一名員工在工作的地方要特別注意安全。此安全操作守則為公司員工各工種作業的指導守則，所有員工均沒有任何理由違反其中任何一條規定。顯然，此守則不能涵蓋每一情況，因此希望每一位員工能根據自己以往的工作經驗在本守則中及時補充你們的指導意見與工作規定，只有這樣，我們才能最大限度地減少員工在工作傷亡事故的可能性。此外，作為一名員工，必須遵守國家頒布的各項法律、法規及各種條例，增強防患意識，及時修正工作中的危險情況，為我們的客戶始終提供優質、快捷、準確的服適用于所有公司所有職員。(一)服裝凡在工作區范圍內，所有員工必須著裝整齊、規范，嚴禁穿背心、短褲、拖鞋之類不安全因素的服裝。(二)跑步只有在緊急的情況下才能跑步，平時不許在工作區域內(三)吸煙上班時間不允許吸煙或攜帶香煙、火柴、打火機進入工(四)行為(五)設備所有公司提供的設備與工具包括個人防護用品，必須安全可靠且能達到預期的功能。操作人員必須經過正式培訓方可使用。若要使客戶的工具，必須經客戶相關管理人員核準(六)安全指導對于新員工要注意安全教育，并確保其嚴格遵守安全操作守則，這是管理人員分配其工作時應考慮的重要因素。(七)整潔工作過程中務必將產生的垃圾及其他廢棄物放置在規定的容器中，每日下班時必須把當日產生之垃圾從工作現場移至垃圾站。工作進行中工作區要保持清潔，工具及材料要經常整理以保持走道暢道并在收工后帶離現場存放在規定地點。即便在施工過程中的短暫間隔，所有工具也必須放在規定地點，嚴禁堆放在工作現場。(八)工作規范所有的工種必須根據工作的特點對工作區域采取充分有效地維護措施，避免造成不必要的人身傷害，物品的損壞以及對周圍環境的衛生品質的影響。例如：1.所有的高空作業必須對其工作點下方的區域用“高空作業”警示牌加以提示并在工作結束后立即收回。2.對地面進行清潔打蠟時，要安放“小心地滑牌”。3.工作中注意室內的水溝蓋板是否蓋好。(九)工作問題員工必須在工作開始時檢查其所屬區域，確定安全情況。在每一班結束后要確認所用電源火源或其他危害的東西是否已經消除或裝在適當的容器內。(十)工作日志應客戶要求，必須將每日工作安排在實施前呈報相關部門。包括時間、工作內容及人員情況，遇到特殊情況需延長工作時間時，必須事先向相關部門說明情況，在此期間必須要有高級管理人員在場負責監理。(十一)特殊操作須知員工在工作過程中遇到有必要接觸任何開關、閥門及控(一)手工具(二)動力工具(三)起重設備3.不要使身體任何部位置于懸掛在起重機的貨物的下(一)安全帶3.在離屋頂邊緣或屋頂開口邊緣不足一米且邊緣沒有5.在接近屋頂邊緣及地面坑洞邊緣放置的梯子上工作(二)梯子(三)標示在工作開始前將清楚明了的標示放置在明顯或適當的(四)滅火器(五)可燃物(一)工作地點(二)管制區域(三)易燃液體2.消防滅火器必須設立在易燃液體10公尺以內的地方。(四)垃圾、廢物、碎屑的處理放置所有的垃圾、廢物、碎屑在適當的容器內，不可任意堆放在工地上、水溝或河道里，假如意外遺漏在路上要立第五章項目管理服務控制程序(一)重點要害部位的管理4.保安部督促相關部門建立重點要害部位安全管理制(二)指導客戶做好安全工作2.內保主任負責商鋪、客戶簽定《轄區商鋪安全責任(三)一般治安問題處理程序(四)治安、刑事案件處理程序5.需要保留現場時，由保安部經理或保安部主任(辦公樓值班經理)派人對現場進行保護。8.上述各類情況均由保安部主任填寫《突發事件登記(五)受理客戶、商鋪丟失物品投訴。部訪問情況并由保安部主任填寫《客人丟失物品登記表》,2.根據客戶要求，或由保安部主任酌情向公安部門報(六)對員工進行安全防范和遵紀守法培訓。1.各門崗保安員要嚴格執行《辦公樓客戶貨品出門制度》,檢查出門條是否與攜出物品相符。5.發現重大治安隱患和安全漏洞時要及時報告保安部(八)建立內保業務檔案(九)為客人提供禮儀性服務(十)巡邏檢查工作程序2.發現客戶或商鋪有未鎖門或其他不安全問題，按照保修單》,上交保修單一星期后未修復的，填寫報修人員將(十一)重要會議和大型警衛工作(十二)培訓、練隊做好消防安全工作，檢查火災隱患，預防火災發生，確保客戶員工及顧客人身財產安全。適用委托管理項目的消防工作。保安部門負責組織、實施日常消防工作。(一)消防設備配置1.保安部門負責轄區公共區域滅火器的配備，并督促落2.保安部門負轄區重點部位如機房、庫房及相關區域滅火器材的配備，并組織落實。(二)消防設備、設施管理及維護1.保養部負責轄區消防系統及消防設備的維修保養，保安部門負責滅火器的維護及保養，并制定相應的消防器材維護保養計劃。2.由保安部建立《消防器材設備、設施管理規定》。3.保安部消防監控室填寫《滅火器分布配置一覽表》、4.保安部門監控室人員負責日常巡視檢查，填寫《樓層5.發現消防器材、設備設施丟失損壞應立即報保安部消防主任(如主任不在，可直接報保安部經理或值班主任),并填寫《工作審請單》交到保養部調度。6.保安部門每半年檢查一次消防器材是否靈敏有效，滅火器材壓力不夠和已過期的，應馬上更換。由當班檢查保安員填寫《消防器材檢查表》。(三)組建義務消防隊1.保安部門負責按照《XX市消防條例》有關規定組建義務消防隊，義務消防隊員由各部門抽調人員組成。2.消防主任對義務消防隊員進行滅火常識、撲滅火災等專業培訓并做培訓記錄，暫定每年組織演練。(四)組織消防演練1.公司每年組織實施消防演練。2.消防主任負責制定消防演練方案，確定演練區域及規3.消防主任負責與有關部門協調、落實演練具體事項，保障演練順利進行。(五)制定消防滅火作戰方案根據《XX市消防條例》有關規定，結合轄區具體情況，消防主任與消防局合作制定《重點保衛單位滅火作戰方案》,(六)制定消防應急滅火及疏散預案根據各客戶、商鋪、內部辦公室所在不同區域制定消防疏散草圖，由公司選定專業制圖單位制作。(七)對客戶、商鋪及公司員工進行防火指導保安部對各客戶、商鋪存在的火險隱患提出整改建議，對存在重大火險隱患的地方發《防火隱患整改通知書》,限期整改。客戶、商鋪按《防火隱患整改通知書》中改進意見(八)裝修工程進場人員和安全、消防確認1.裝修單位應按《施工安全責任書》中規定，備齊有關資料到保安部門辦理《施工出入證》。2.保安部門按《施工安全責任書》規定對施工現場進行監督檢查，發現違章施工情況，由當班人員糾正并填寫《違章施工確認書》。3.裝修完工后，施工單位按規定備齊有關資料報物業公司驗收后保安部門進行安全、消防確認。(九)動用明火和使用電氣焊審批動用明火應由實施部門持有關證件向保安部門提出申(十)培訓保安部門制定培訓計劃(十一)建立消防檔案保安部門對轄區要害部位建立檔案并分類歸檔，進行保6.《XX市消防條例》5.3.服務設施、設備管理控制程序通過對公司管理范圍內的設備設施的科學控制維持整個物業機電系統的正常動作，并使突發性情況在最短時間內適用于委托管理項目所有設備設施的動作及維護保養。(一)工程部經理負責處理一切有關工程事項，以及工程部的所有行政事務。(二)工程部專業工程師負責本專業的技術管理工作，審閱、檢查及督導各階段大型設備維修、保養等有關工程技(三)工程部專業主管負責處理所管轄系統的運行、管理、維修、保養各階段工作計劃、實施等所有事務。(四)工程部各專業領班負責本班組的日常事務處理，并及時向主管匯報。(五)工程部專業技術工人負責按時、按質、按量地完成領導交辦的各項工作任務。(一)設施設備的分類(1)變電高壓設備(高壓柜、計量柜、變壓器)(2)低壓設備(低壓柜、配電箱)(3)應急電源(柴油發電機)(1)公用衛星電視系統(2)消防保安監控系統(3)樓宇自控系統(4)公共廣播系統(5)門磁系統(1)冷凍機系統(冷/溫水機組)(2)空氣處理系統(新風系統)(3)送風系統(4)排風系統(5)風機盤管系統(6)分體空調4.消防水(1)給水系統(2)排水系統(污水、雨水)(3)中水系統(1)綜合布線系統(2)總機系統(3)分機系統(1)扶梯系統(2)直梯系統(3)擦窗機吊籃系統(二)設施設備的運行、維護保養及故障事故處理際操作與維修要點并熟練掌握所管轄范圍的操作及運行規4.未經工程部經理批準，不得私自增設或更改電氣線程及時排除故障，如不能及時排除或需其他專業部門配合10.事故未排除不能進行交接班，完成后須編寫事故報(三)設施設備的日常管理(1)加強治安防范意識，執行所有制訂的治安管理制(2)外來人員必須辦好進出機房登記手續。(3)嚴守崗位責任制。各級管理人員必須定期進行安全檢查，并做好《運行記錄》,如發現有不安全因素，須及(4)無人時各機房、值班室，門窗必須鎖好。(1)物業區域和工作時間內嚴禁吸煙；(2)易燃材料要在指定地點統存放；(3)不得隨意拆卸、挪動消防設施；(4)當發生火災警報，各人員一定要十分認真處理，(5)如發生火災，保養部首要的任務是保證消防水泵、管理制度》,確保交接工作順利進行。(1)值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。(2)值班人員因特殊情況需調班時，報請主管同意，(3)按規章巡視設備運行情況，認真填寫設備運行表，(4)做好設備的日常保養和維修，如發現設備故障，(5)早、午、晚餐時間是值班的薄弱環節，所有運行(6)堅持每天清掃值班室衛生，保持室內清潔。(1)須報告領班情況：(2)須報告主管情況：(3)須報告工程部經理情況：(1)日常的保養/維修服務，可通過分包形式將該項工(2)工程部負責選擇最合適及最符合經濟效益的承包(四)設施設備的維修、保養管理1.各專業主管工程師根據本專業具體情況制定設備的3.由專業工程師或主管制定檢修方案并組織人員實施4.對需要外修的檢修項目由工程部經理和專業工程師水、空調、電梯、電話)空調、電梯、電話)統、空調、電梯、電話裝修)水系統、空調、電梯、電話裝修)4.系統設備故障記錄(強電、弱電、水系統、空調、電梯、電話裝修)電梯、電話)電話)有效地對清潔服務提供全過程進行控制，確保這些過程在受控狀態下進行，以滿足規定的要求。適用于轄區清潔服務全過程的控制。客戶服務部經理及主任負責對過程控制的實施，管理員負責對保潔工作的指導和監督檢查。(一)過程控制的內容及規范1.客戶服務部根據公寓、辦公樓、辦公樓及公共區域的人員流量、污染程度、清潔項目和清潔作業要求的不同，分對各項作業的作業程序及質量標準加以規定。2.客戶服務部對地毯清洗、地面打蠟、清洗沙發座椅、硬地面起蠟、打蠟、拋光、擦洗壁紙、玻璃清洗、外墻清洗等復雜、重要的作業分別制定《清洗地毯作業程序及質量標定》。對各項作業的作業程序及質量標準加以規定。針對公用鑰匙使用的特殊性，為確保各區域的安全防范制定《公用鑰匙使用管理規定》。3.確保保潔工作人員的服務行為表現符合資格要求和規范要求，客戶服務部要求保潔公司對員工進行儀容儀表、行為舉止、禮貌禮節培訓，管理員隨時進行抽查工作，發現問題及時向保潔公司經理反映。(二)過程控制方法1.一套制度為確保保潔公司提供的服務符合規范要求，每周客戶服務部與保潔公司項目經理開一次清潔例會，總結上周服務之不足，并提出下周之清潔要求。2.四查制度查，每日至少一次，并填寫《衛生巡視表》;保潔員領班自為維護辦公樓、辦公樓正常的工作和經營秩序，保障客戶、租戶的人身財產安全及合法權益。適用于委托管理項目的緊急事件處理。1.總經理負責檢查指導緊急事件的指揮與處理工作。2.保安部負責公共區域的刑事、治安緊急事件應急處3.工程部負責設施設備、電力、消防系統緊急事件的應4.保安部臨近時負責向保安部經理或值班經理通知火警。在正常工作時間(周一—周五8:00—17:00)由保安部經理負責應急處理。正常工作時間以外(周六一周日10:00—20:00及周一—周五17:30—22:30)由值班經理負責應急處理。經理值班時間以外由保安部值班主任負責應急處5.保安人員負責向保安部經理通知匪警。6.各部門經理負責協助各種緊急事件的指揮與處理工7.保安部監控室負責對各種緊急情況錄像(在攝像區域(一)火警的應急處理1.消防中心CFCC發現報警后，立即派人5分鐘內趕赴現場核實并通知消防中心，消防中心人員立即通知保安部經理2.消防人員接到通知立即奔往現場，指導保安員做好相應的消防設施的操作。3.保安員及消防組人員接到通知后5分鐘內趕赴現場。4.若現場火勢較小，到現場人員應立即使用最近的滅火器具撲救，由保安部當班主任填寫《突發事件登記表》。5.若現場火勢較大難以控制，現場指揮立即用對講機通知消防中心保安員上報總經理，由總經理決定打“119”火警電話。根據火警影響范圍，工程部各組根據《應急措施》做好電力、排煙、供水系統的管理。6.由公司總經理負責組織“綜合小組”調查起火原因，寫出“事件報告”,追究有關人員責任。7.具體工作依照《工程部應急措施》實施。(二)電梯困人工程部電梯組接到電梯困人通知后，立即趕赴現場。值班人員作釋放被困人員的工作，同時通知電梯公司共同進行(三)水淹(四)樓宇中控系統故障(1)通知強電阻，空調組，管鉗組有關樓宇中控系統(2)通知客戶服務部及保安部樓宇中控系統故障。(3)組織力量檢查故障原因，排除故障，盡早恢復樓(1)組織人手根據正常開關時間在現場作手動開關有(2)增加巡查各設備的數次以檢查有否發生故障。(五)消防監控系統故障(1)檢查噴淋系統穩壓泵及噴淋泵的自動啟動功能，(2)將正壓送風機及排煙機轉到手動位置。(3)主機監控系統是否報警正常。(4)各功能設備聯動及監視信號是否出現異常動作反(5)故障打印記錄應保存以備查詢。(6)通知工程部或維修公司盡早修復。(六)幕墻玻璃破裂(1)現場調查玻璃破裂的正確位置，并通知保安部及(2)協同電梯組操作擦窗機到玻璃破裂位置清除玻璃(3)調查玻璃破裂原因。(4)組織力量臨時將該位置封好，注意防風及防雨水(5)將玻璃尺寸及調查報告交工程經理作跟進。(七)匪警的應急處理(1)流氓械斗，打群架；(2)持刀持槍盜竊、搶劫、殺人等。2.保安部經理(值班經理或保安部值班主任)迅速調集任根據情況決定報打“110”匪警或通知所管轄派出所及朝(八)故障斷電(1)當雙路電源突然停電時，首先應查發電機是否正(2)當發電機起動運行后，立即派專人監控發電機運(3)突然停電后，必須立刻與供電局聯系，查詢停電(4)及時通知中控室調度，電話機房