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個人與開發商簽訂認購書，如何判定商品房買賣認購書性質？在商品房買賣認購書中，當事人作出明確的將來訂立本約的意思表示，即便事后買受人向出賣人部分履行購房款給付義務，也不能該認購書的預約性質。

案情簡介：王美芳與金壇房屋建設開發有限公司發生商品房預售合同糾紛

20XX年8月6日，王美芳與開發公司協商預定金海灣住宅事宜，并向開發公司繳納預收房款10000元。20XX年3月12日，王美芳向開發公司繳納房款40000元。同日，開發公司（甲方）與王美芳（乙方）簽訂房屋建設開發協議書1份，約定：乙方需購甲方金海灣07樓505室房屋，約133平方米，合計金額約19.3萬元；此協議為預定金海灣住宅，待正式圖紙核準后，簽訂正式合同，以正式合同為準。

20XX年10月13日、20XX年9月2日，開發公司兩次以市政府對金海灣地段規劃調整、原金海灣住宅開發計劃不能實施為由，通知王美芳解除合同，領取預付款本息。20XX年1月5日，王美芳訴至江蘇省金壇市人民法院，請求判令開發公司履行房屋建設開發協議書，交付金壇市金海灣07樓505室房屋。

一審法院認為，雙方房屋建設開發協議書屬預約，不能構成本約，王美芳要求開發公司交房的訴訟請求不能成立，遂于20XX年7月1日作出（20XX）壇民初字第0168號民事判決，駁回王美芳的訴訟請求。王美芳不服一審判決，上訴至江蘇省常州市中級人民法院，該院于20XX年11月1日作出二審判決：駁回上訴，維持原判。

法院判決：駁回王美芳的再審申請

王美芳的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定的情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款的規定，裁定如下：駁回王美芳的再審申請。

律師說法：王美芳認為雙方之間的協議為正式的商品房買賣合同，依據不足

《最高人民法院﹤關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋﹥》第五條規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規定，商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建筑的產權歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。本案中，雙方之間的協議僅約定了房屋的位置，對房屋的面積、總價款、房屋交付日期、交付標準、配套設施、面積差異的處理等等內容均無約定，且雙方還特別約定，此協議僅為預訂金海灣住宅，待圖紙核準后，簽訂正式合同，以正式合同為準，故王美芳認為雙方之間的協議為正式的商品房買賣合同，依據不足。一、二審判決認定雙方的協議為商品房買賣合同之預約合同的主要依據是協議內容，而非當事人一方庭審中的陳述。王美芳分兩次向開發公司繳款的收據上雖分別載明“預收房款”、“房款”，但僅憑兩次交款收據，不足以推翻一、二審判決關于雙方之間的合同系商品房買賣合同的預約合同的認定。

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開發商購房合同范本甲方(賣方)

(代簽)

乙方(買方)

依據《中華人民共和國民法典》及相關法律法規之規定，買賣雙方本著平等、自愿、協商一致的原則，就房屋買賣有關事項，達成如下協議：

第一條：房屋基本情況

乙方購買甲方合法擁有的坐落于，建筑面積平方米，地下室平方米的房產一套，由于房主已故，該房產由房主6子女共同繼承，經房主6子女協商一致同意授權并委托房主三子李*明全權代表負責房屋的一切事務及承擔房屋買賣協議中的所有責任和義務，以下條款中所有甲方承擔的責任和義務均有李*明履行。

第二條：付款方式

雙方議定上述房產出售價格為萬元整(大寫萬元整)協議簽訂后乙方支付甲方合同保證定金萬元整，剩余房款乙方須在年月日

第三條：房屋過戶

1、因本合同簽定時該房產為下花園煤礦沉陷區拆遷房，暫無房產證，所以甲乙雙方都不具備過戶條件，等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續，因甲乙任何一方不配合所造成的損失，由責任方賠償守約方。經甲乙雙方協商一致同意辦理張家口市下花園區中學西街盛源小區9號樓1單元2樓2號房產過戶乙方時所需繳納的稅費、手續費及各種費用均由乙方承擔。

2、本合同簽訂后，甲方對張家口市下花園盛源小區9號樓1單元2樓2號的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

3、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立任何《買賣合同》;

第四條：甲方責任

1、保證產權清晰，無抵押、查封和任何糾紛，保證所提供的材料真實有效，不含虛假內容，若有違反上述約定造成的責任由甲方承擔。

2、甲方應在乙方全額付完房款后出具收款證明并將該房產的有關資料、收據和所有鑰匙全部移交乙方。

3、甲方應結清該房屋交接日期前的所有費用，交接后發生的費用由乙方承擔。甲方應結清房屋交接前的天然氣、水、電表入戶費、物業等費。

4、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。

第五條：合同變更

1、在合同履行期間，任何一方不得擅自變更，若需變更合同內容，應書面通知對方，征得對方同意后在規定時間內(書面通知發生三日內)簽訂變更協議，否則造成損失由責任方承擔。

2、本合同的補充協議與本合同具有同等法律效力。

第六條：違約責任

本合同簽訂后，雙方不得違約，如甲方違約，雙倍返還乙方定金，如乙方違約，定金不退。

第七條：合同爭議的解決

本合同履行過程中，如發生爭議，甲乙雙方應協商解決，解決不成時，可向有關有管轄權的人民法院起訴。

第八條：本合同經甲、乙雙方簽字之日起即生效。

第九條：本合同共頁，一式份，甲、乙雙方及見證人各執一份，均具有同等效力。

第十條：其他約定

甲方：________乙方：________

身份證號：________身份證號：________

電話：________電話：________