?房地產估價師之房地產案例與分析考前沖刺試卷B卷含答案

單選題（共60題）1、設一組語句需要在程序中多處出現，按照模塊獨立性原則，把這些語句放在一個模塊中，則該模塊的內聚是()。A.邏輯內聚B.瞬時內聚C.偶然內聚D.通信內聚【答案】C2、函數調用采用“（）”方式時，系統將實參的地址傳遞給形式參數。A.傳值調用B.引用調用C.宏調用D.內部調用【答案】B3、從模塊獨立性角度看，以下幾種模塊內聚類型中，()內聚是最好的。A.巧合B.邏輯C.信息D.功能【答案】D4、（）是正確的說法。A.C語言程序必須經過編譯才能運行B.腳本語言程序只能在瀏覽器中執行C.JavaScript是一種超文本標記語言D.在可視化編程中，源程序不能被編譯【答案】A5、在面向數據流的軟件設計方法中，一般將信息流分為（）。A.變換流和事務流B.變換流和控制流C.事務流和控制流D.數據流和控制流【答案】A6、信貸額度關系credit-in（C_name，limit，Credit_balance）中的三個屬性分別表示用戶姓名、信貸額度和到目前為止的花費。下表為關系credit-in的一個具體實例。若要查詢每個用戶還能花費多少，相應的SQL語句應為：Select（）Fromcredit-in。A.C_name，Credit_balance-limitB.C_name，limit-Credit_balanceC.C_name，limit，Credit_balanceD.C_name，Credit_balance【答案】B7、Themaximumnumberofdatathatcanbeexpressedby8bitsis（）.A.64B.128C.255D.256【答案】C8、數據字典存放的是（）。A.數據庫管理系統軟件B.數據定義語言DDLC.數據庫應用程序D.各類數據描述的集合【答案】D9、商務辦公樓是指用于公司或企業從事各種業務經營活動的建筑物及其附屬設施和相關場地。商務辦公房地產及其估價都有其特殊之處。A.集聚程度B.交通條件C.樓層D.租戶類型【答案】D10、全身經穴數目是A.359B.365C.349D.362【答案】D11、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規各自承擔。A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格D.剩余3年租期的正常市場租金與180元/m2條件下的差額于2006年10月的現值之和【答案】D12、為了公共利益的需要，政府對某小區作出了征收決定，甲房地產估價機構被選定為征收評估機構。被征收人王某在征收范圍內有一處住房。A.由征收部門對備選估價機構進行綜合評分，根據評分結果確定B.由被征收人推選的代表對備選評估機構進行綜合評分，根據評分結果確定C.由征收部門與被征收人協商，協商不成的，由征收部門采取公開方式確定D.由被征收人協商，協商不成的，由征收部門組織被征收人投票以得票多的當選或采取搖號、抽簽等隨機方式確定【答案】D13、信貸額度關系credit-in（C_name，limit，Credit_balance）中的三個屬性分別表示用戶姓名、信貸額度和到目前為止的花費。下表為關系credit-in的一個具體實例。若要查詢每個用戶還能花費多少，相應的SQL語句應為：Select（）Fromcredit-in。A.C_name，Credit_balance-limitB.C_name，limit-Credit_balanceC.C_name，limit，Credit_balanceD.C_name，Credit_balance【答案】B14、Telnet提供的服務是（）。A.遠程登錄B.電子郵件C.域名解析D.尋找路由【答案】A15、著作權法中，計算機軟件著作權保護的對象是（）。A.硬件設備驅動程序B.計算機程序及其開發文檔C.操作系統軟件D.源程序代碼【答案】B16、一組無邏輯關系的語句在程序中多處出現，為了節省存儲空間，把這些語句放在一個模塊中，該模塊的內聚是（）。A.邏輯內聚B.偶然內聚C.過程內聚D.通信內聚【答案】B17、甲房地產估價機構接受乙公司委托，對其擁有和經營的××酒樓的市場價值進行評估。該酒樓位于××市繁華商業區，是該市著名的老字號餐飲店。根據乙公司提供的經營資料，該酒樓年總經營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%；年主營業務成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據市場調查，該市餐飲業的平均年利潤率為10%。該酒樓房地產的年凈收益為（）萬元。A.1512.40B.1554.96C.1938.00D.1980.56【答案】A18、在程序運行過程中，（）時可能需要進行整型數據與浮點型數據之間的強制類型轉換。①訪問數組元素②進行賦值運算③對算術表達式求值④進行遞歸調用A.②③B.①②C.①③D.②④【答案】A19、Oneofthebasicrulesofcomputersecurityistochangeyour（）regularly.A.nameB.computerC.deviceD.password【答案】D20、網絡中某些用戶只能接收但不能發送Email，此時管理員應檢查（）。A.Email服務器是否與網絡連通B.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denySMTP設置C.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denyany設置D.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denypop3設置【答案】B21、在Word編輯狀態下，將正文中所有“internetexplorer”改寫為“InternetExplorer”，常選用編輯子菜單上的（）命令；單擊“工具”欄中的“（）”按鈕可以在光標所在處插入超鏈接。A.“修訂”B.“替換”C.“定位”D.“粘貼”【答案】B22、漢字機內碼與國標碼的關系為：機內碼=國標碼+8080H。若已知某漢字的國標碼為3456H，則其機內碼為（）。A.B4D6HB.B536HC.D4B6HD.C4B3H【答案】A23、軟件工程項目質量管理不包括()。A.質量計劃B.質量保證C.質量控制D.質量評級【答案】D24、某地區有1000人參加了程序員考試(包括上午科目和下午科目)，其中上午科目45分以上有700人，下午科目45分以上有600人。據此可以推斷，至少有（）人這兩個科目的成績同時在45分以上。A.600B.400C.300D.200【答案】C25、不同的對象收到同一消息可以進行不同的響應，并且會產生完全不同的結果，這種現象稱為多態，其實現由(請作答此空)支持。多態分為多種，()多態是指同一個名字在不同上下文中可代表不同的含義。A.繼承B.封裝C.過載D.覆蓋【答案】A26、在面向對象技術中，不同的對象在收到同一消息時可以產生完全不同的結果，這一現象稱為（作答此空），它由（）機制來支持。利用類的層次關系，把具有通用功能的消息存放在高層次，而不同的實現這一功能的行為放在較低層次，在這些低層次上生成的對象能夠給通用消息以不同的響應。A.綁定B.繼承C.消息D.多態【答案】D27、在Word編輯狀態下，有些英文單詞和漢字下面會自動加上紅色或綠色的波浪型細下劃線。以下敘述中，“波浪型細下劃線（）”是錯誤的；按（）鍵與工具欄上的A.Ctrl+CB.Ctrl+VC.Ctrl+AD.Ctrl+S【答案】D28、所有在函數中定義的變量都稱為（）。A.全局變量B.局部變量C.簡單變量D.寄存器變量【答案】B29、評價一個計算機系統時，通常主要使用（）來衡量系統的可靠性，使用（）來衡量系統的效率。A.平均無故障時間（MTBF）和平均修復時間（MTTR）B.平均修復時間（MTTR）和故障率C.平均無故障時間（MTBF）和吞吐量D.平均響應時間、吞吐量和作業周轉時間等【答案】D30、在UML中有4種事物:結構事物、行為事物、分組事物和注釋事物。其中，（請作答此空）事物表示UML模型中的名詞，它們通常是模型的靜態部分，描述概念或物理元素。以下（）屬于此類事物。A.結構B.行為C.分組D.注釋【答案】A31、面向對象程序設計的基本思想是通過建立與客觀實際相對應的對象，并通過這些對象的組合來創建具體的應用，其中對象是指（）。A.數據結構的封裝體B.數據以及在其上操作的封裝體C.程序功能模塊的封裝體D.一組有關事件的封裝體【答案】B32、甲公司開發建設的某工業項目，土地面積為20000m2，2007年11月取得建設工程許可證，規劃建設廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結構，3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設了兩間宿舍，共計500㎡，因經營不善，甲公司現擬轉讓該項目以償還債務，委托乙房地產估價機構評估該項目于2010年6月30日的市場價值。A.按照預算額計算在建工程價值B.按工程已結算額計算在建工程價值C.按綜合完成的形象進度計算在建工程價值D.按綜合完成的形象進度和折舊因素計算在建工程價值【答案】D33、采用面向對象技術開發的應用系統的特點是（）。A.重用性更強B.運行速度更快C.占用存儲量小D.維護更復雜【答案】A34、在一系統中，不同類對象之間的通信的一種構造稱為(請作答此空)，一個對象具有多種形態稱為()。A.屬性B.封裝C.類D.消息【答案】D35、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方。現今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B36、某地區有1000人參加了程序員考試(包括上午科目和下午科目)，其中上午科目45分以上有700人，下午科目45分以上有600人。據此可以推斷，至少有（）人這兩個科目的成績同時在45分以上。A.600B.400C.300D.200【答案】C37、以下關于單元測試敘述中，不正確的是()。A.側重于檢查模塊中的內部處理邏輯和數據結構B.一般用白盒測試技術C.強調檢查模塊的接口D.需要檢查全局和局部數據結構【答案】D38、商務辦公樓是指用于公司或企業從事各種業務經營活動的建筑物及其附屬設施和相關場地。商務辦公房地產及其估價都有其特殊之處。A.收益法B.比較法C.成本法D.假設開發法【答案】B39、UML中關聯是一個結構關系，描述了一組鏈。兩個類之間（47）A.不能有多個關聯B.可以有多個由不同角色標識的關聯C.必須有一個關聯D.多個關聯必須聚合成一個關聯【答案】B40、已知X=－73，若采用8位機器碼表示，則[X]原=（），[X]補=（）。A.11001001B.01001001C.1101l001D.01011001【答案】A41、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方。現今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A42、以下關于類繼承的說法中，錯誤的是（）。A.通過類繼承，在程序中可以復用基類的代碼B.在繼承類中可以增加新代碼C.在繼承類中不能定義與被繼承類（基類）中的方法同名的方法D.在繼承類中可以覆蓋被繼承類（基類）中的方法【答案】C43、兩個帶符號的數進行運算時，在（）的情況下有可能產生溢出。A.同符號數相加B.同符號數相減C.異符號數相加D.異符號數相“或”【答案】A44、（）：Agraphicalbarwithbuttonsthatperformsomeofthemostcommoncommands.A.TitlebarB.ToolbarC.StatusbarD.Scrollbar【答案】B45、房地產市場轉讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產的買賣、交換、贈與等。A.假設開發法B.比較法C.收益法D.成本法【答案】C46、HTML頁面的“title主頁/title”代碼應寫在（）標記內。A.body/bodyB.head/headC.font/fontD.frame/frame【答案】B47、使用獨立測試團隊的最主要原因是()。A.有利于項目人員分工B.減少相關人員之間的矛盾C.可以更徹底地進行軟件測試D.只有測試人員最熟悉測試方法和工具【答案】C48、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方。現今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A49、在面向對象方法中，（）定義了父類和子類的概念。子類在原有父類接口的基礎上，用適合于自己要求的實現去置換父類中的相應實現稱為（45）。A.封裝B.繼承C.覆蓋（重置）D.多態【答案】C50、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規各自承擔。A.20％的首付款加上該首付款2年的利息B.20％的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在價值時點的本息值C.該店面無債務條件下在價值時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續償還的貸款本息值在價值時點的現值之和D.2004年10月的購買價格，加上20％的首付款的二年利息和已償還月供在價值時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發生的物質折舊.功能折舊和經濟折舊之和，再減去該店面價值時點之后需要繼續償還的貸款本息值在估價時點的現值之和【答案】C51、CD-ROM盤中的信息存儲在（）中A.內外圈磁道B.螺旋形磁道C.內外圈光道D.螺旋形光道【答案】D52、用戶交互界面設計的易用性原則不包括()。A.用戶交互界面盡量由業務人員設計B.所用名詞和術語盡量采用業務用語C.功能菜單盡量與業務劃分基本一致D.操作流程盡量與業務流程基本一致【答案】A53、計算機指令系統中采用不同尋址方式可以提高編程靈活性，立即尋址是指（）。A.操作數包含在指令中B.操作數的地址包含在指令中C.操作數在地址計數器中D.操作數在寄存器中【答案】A54、因城市發展的需要，政府對某區域作出了房屋征收決定，選定甲房地產估價機構負責本次評估項目。被征收人王某在征收范圍內擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權屬登記，B房屋為其10年前自行建設，未辦理相關手續。甲房地產估價機構只評估A房屋，B房屋以未辦理手續為由沒有進行評估。張某對評估范圍和評估結果有異議，認為其自建房屋未得到合理補償。A.依照市、縣人民政府的認定、處理結果進行評估B.依據張某提供的自建房屋相關證明材料，按照合法建筑進行評估C.該自建房屋未進行權屬登記，不論何種情況均不應當予以評估D.該自建房屋已建10年未被拆除，可認定為合法，按照合法建筑進行評估【答案】A55、在面向對象方法中，（44）定義了父類和子類的概念。子類在原有父類接口的基礎上，用適合于自己要求的實現去置換父類中的相應實現稱為（）。A.封裝B.繼承C.覆蓋（重置）D.多態【答案】B56、InClanguage，（）areusedtocreatevariablesandaregroupedatthetopofaprogramblock.A.declarationsB.dimensionsC.commentsD.descriptions【答案】A57、GIFfilesarelimitedtoamaximumof8bits/pixel，itsimplymeansthatnomorethan256colorsareallowedin（）.A.animageB.afileC.awindowD.apage【答案】A58、不能作為類成員的是（）。A.自身類對象B.自身類對象的引用C.自身類對象的指針D.另一個類的對象【答案】A59、An（）statementcanperformacalculationandstoretheresultinavariablesothatitcanbeusedlater.A.executableB.inputC.outputD.assignment【答案】D60、用二分法來檢索數據，最確切的說法是（）。A.僅當數據隨機排列時，才能正確地檢索數據B.僅當數據有序排列時，才能正確地檢索數據C.僅當數據量較大時，才能有效地檢索數據D.僅當數據量較小時，才能有效地檢索數據【答案】B大題（共18題）一、指出并改正下列房地產估價文書的錯誤（本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分，本題最多扣至零分，請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）本次估價背景情況如下：（一）估價對象：本次估價對象為位于××市××路1號××園××座101房的一宗房地產，建筑面積為353.54平方米，土地使用權面積為679.6平方米。估價目的：為法院確定房地產市場價值提供參考依據。（三）價值時點：20××年11月14日，為委托評估之日。（四）價值類型：為房地產的市場價值。（五）估價方法：本次評估選取的估價方法為比較法及成本法。（六）估價結果：估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，運用科學的估價方法，仔細考察估價對象的建筑特征及使用維護情況，經過全面細致的測算，并結合估價經驗和對影響價值因素具體分析，最終確定估價對象于價值時點的評估價值為人民幣柒佰零柒萬零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是該房地產估價報告中“估價假設和限制條件”的內容片段：估價假設和限制條件一、估價假設（一）一般假設1.市場供應關系、市場結構保持穩定，未發生重大變化或實質性改變。【答案】錯誤1：如果有特殊買家需要認真考慮特殊買家的附加出價。改正：不考慮特殊買家的附加出價。錯誤2：若實際面積與本次評估所依據的面積不符，不再調整評估價值。改正：若實際面積與本次評估所依據的面積不符，則需相應調整評估價值。錯誤3：本次估價需要考慮已抵押、擔保等因素對其價值的影響。改正：本次估價未考慮已抵押、擔保等因素對其價值的影響。錯誤4：并未考慮市場波動、稅費率的變化、但充分考慮了國家經濟政策發生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，改正：并未考慮市場波動、稅費率的變化、國家經濟政策發生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，改錯題相對較容易，是常遇到的錯誤。本套題難點設在了指錯題，相對較少見，但大家在考試中只能學會適應，并在平時增加嚴格錯誤的指出。通過真題，希望大家：第一，要學會把題放在一起來考核自己。第二，培養一下題感，明確一下考試難度和試題題量。第三，把握一下時間，進行合理的做題時間分配。二、1、指出并改正下列房地產估價文書的錯誤致估價委托人函××公司：受貴公司委托，我們對位于××市××路××號16樓辦公房地產的抵押價值進行了評估。估價目的是：為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。經過實地查勘和市場調查，遵照《中華人民共和國城市房地產管理法》、國家標準《房地產估價規范》、《房地產抵押估價指導意見》等法律法規和技術標準，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，注冊房地產估價師運用收益法和比較法進行了分析、測算和判斷，確定16樓辦公房地產市場價值為￥28627990萬元（人民幣貳仟捌佰陸拾貳萬七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估價對象的抵押價值為￥25638775萬元（人民幣貳仟伍佰陸拾叁萬捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是“估價假設和限制條件”認真閱讀，以免使用不當，造成損失！估價的詳細結果、過程及有關說明，請見附后的《估價結果報告》、《估價技術報告》。××房地產評估有限公司法定代表人：×××二〇一二年四月十九日【答案】錯誤1：缺價值時點，致估價委托人函中應寫明價值時點。錯誤2：估價結果應該披露三個價值，只披露了兩個，價值不同，必有法定優先受償款，缺法定優先受償款的數額。錯誤3：缺估價機構蓋章。三、設有一個關系EMP（職工號，姓名，部門名，工種，工資），若需查詢不同部門中擔任“鉗工”的職工的平均工資，則相應的SELECT語句為：SELECT部門名，AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）將職工號為“23115”、姓名為“李軍”、部門名為“硬件測試部”的元組插入EMP關系中的SQL語句為：Insert（）【答案】本題考查應試者對SQL語言的掌握程度。試題（60）（61）的正確答案分別是選項C和A。因為根據題意查詢不同部門中擔任“鉗工”的職工的平均工資，需要先按“部門名”進行分組，然后再按條件工種=‘鉗工’，進行選取，因此正確的SELECT語句如下：SELECT部門名，AVG（工資）AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門名HAVING工種=‘鉗工’，試題（62）的正確答案是選項D，因為插入語句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查詢語句由上可見，選項A和B是不正確的。選項C也是不正確的，因為按照SELECT語句的語法，字符串插入時，需要用單引號括起，可在選項C中“李軍”和“硬件測試部”明顯是字符串，但是卻沒有用單引號括起。四、某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，價值時點為2016年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2011年6月通過出讓取得，2012年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為3000元／m2，包括土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2011年6月至價值時點的投資利息。估價人員經調查核實，認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為3000元／m2。<1>、估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤？<2>、在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格？【答案】1.本題考查的是成本法。錯誤有：（1）應采用符合價值時點市場情況的各項成本費用或重置價格；（2）不應計算自2011年6月至價值時點的投資利息，應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發周期，以此計算投資利息；（3）利潤應是價值時點市場上的客觀正常利潤水平。2.本題考查的是成本法。重置價格還應減去折舊。（1）可能存在的施工質量缺陷，有形損耗等各種原因產生的物質折舊；（2）可能存在的爛尾樓設計過時（落后）等各種原因產生的功能折舊；（3）可能存在的由于市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。五、某城市房管部門直管公房，產權證載用途為住宅，地處繁華商業區內，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權性質為劃撥，房屋建于1955年，后經過兩次大修，目前處于正常使用狀態。現政府擬將該房地產出售，委托房地產估價機構評估其市場價值。經過調查了解，該區域內建筑容積率為3及以下的商業用途土地價格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。據此，估價師擬定了以下兩種估價思路：1.以商品住宅銷售均價為基礎估價；2.以商業用途土地價格為基礎估價。<1>、上述兩種估價思路中哪種較合適？并說明理由。<2>、針對你所選的估價思路，描述其估價技術路線。【答案】本題考查的是居住房地產估價的技術路線及難點處理。若轉讓后允許改變用途，則以商業用途價格為基礎估價較合適，或若轉讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎估價較合適。理由：估價對象處于繁華商業區，根據最高最佳利用原則應以商業用途價格為基礎估價。或估價對象證載用途為住宅，根據合法原則，應以住宅銷售均價為基礎估價。本題考查的是居住房地產估價的技術路線及難點處理。估價技術路線：（1）選擇估價方法，（2）方法運用中的具體處理，（3）確定估價結果。六、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤有一磚混結構的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面積93.88m2。該住宅原為福利商品房，于2008年1月10日補足地價和配套費，全部為業主自用，由于可比實例較少，擬采用成本法評估該住宅于2016年1月10日的市場價格。計算公式如下：房地產價格＝土地重新取得成本＋建筑物重置總價－建筑物折舊1.土地重新取得成本的計算。根據土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使用期限的樓面地價為280元/m2，現時與估價對象建筑物類似的建筑物樓面地價為260元/m2，則土地重新取得成本為：土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=280×93.88=26286.4（元）2.建筑物重置總價的計算。房產管理部門2014年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為3200元/m2，房產管理部門2015年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為3500元/m2，房產管理部門2016年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為4000元/m2。則估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=3500×93.88=328580（元）3.建筑物折舊的計算。建筑物折舊采用成新折扣法進行計算，其計算公式為:建筑物折舊＝建筑物重置總價×（1－成新率）其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產估價師現場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：建筑物折舊=328580×（1-70%）=98574（元）4.估價對象價格的計算。估價對象房地產價格為：房地產總價=26286.4+328580－98574=256292.4（元）【答案】1.土地重新取得成本計算錯誤，土地重新取得成本應為:土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=260×93.88=24408.8（元）；2.建筑物重置總價計算錯誤，應使用16年公布的重置單價，估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=4000×93.88=375220（元）；3.判定建筑物成新時，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應將完好房改為基本完好房。七、指出并改正下列房地產估價文書的錯誤本次估價背景情況如下：估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。估價委托人為xx房地產開發公司，注冊房地產估價師在實地查勘和市場調查時，從估價對象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關成本等資料。以下為該房地產估價報告中估價假設和限制條件內容片斷：估價的假設條件價值時點2009年6月18日的房地產市場為公平、平等、自愿的交易市場。本報告假定估價對象在合法前提下，按設計的商業用途使用能夠產生最高最佳效益，并在未來可持續經營。本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提，若提供資料及數據失實，由此產生的估價結果失真，本估價機構不承擔責任。估價對象土地用途為商貿綜合用地，證載土地使用權終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業房地產（未單獨辦理土地權屬證書），設定其土地使用權年限自價值時點起為40年。估價對象與其他生產要素相結合，能滿足其剩余使用年限內的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價對象完全權益，包括房屋所有權和國有土地使用權。任何有關估價對象的運作方式，程序應符合國家、地方的有關法律、法規政策等。【答案】（1）錯誤：本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。改為：本次估價以委托人（或xx房地產開發公司）提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。（2）錯誤：設定其土地使用權年限自價值時點起為40年。改為：設定其土地使用權年限自價值時點起為44年。（3）錯誤：自本報告價值時點起半年內有效。改為：自本報告出具之日起半年內有效。（4）錯誤：不能確認估價對象在價值時點的狀況與實地查勘的狀況保持一致。改為：假定估價對象在價值時點的狀況與實地查勘的狀況保持一致。八、甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的大型商業中心的一層，建筑面積6510m2，除500m2建筑面積甲公司自主經營超市，其他全部出租，租金根據不同位置和不同期限、不同業態等因素分成不同檔次出租，其中2000m2建筑面積30戶承租人租金低于市場租金，60戶共3010m2承租人租金等于市場租金，10戶共1000m2承租人租金高于市場租金，甲公司因拖欠貸款，現被××省××縣法院查封，該法院請××房地產與資產評估公司進行房地產價格評估，請指出該房地產與資產評估公司擬選用的最適宜的估價方法和估價技術路線.??【答案】1.估價最適宜的方法為收益法，因為該房地產屬于有收益的房地產，因此優先選用收益法。2.人民法院書面說明依法將拍賣房地產上原有的租賃權和用益物權除去后進行拍賣的，評估價值的影響因素不應包括拍賣房地產上原有的租賃權和用益物權；并應在估價報告中作出特別說明；凈收益的求取分兩種：出租型，凈收益根據市場客觀平均租金求取有效毛收入扣除運營費；自主經營型，收集當事人近3年的財務報表，根據公式：凈收益=經營收入-經營成本-經營費用-經營稅金及附加-管理費用-財務費用-商業利潤，接著選用適當的報酬率，計算收益期限，選用合適的公式，求得房地產價值。3.人民法院沒有書面說明的，需要考慮租賃權和用益物權的影響，出租型，合同內租金低于市場租金，評估出租人權益價值，其他，選用市場租金，評估無租約限制價值。其他，同上。注意考試方向：1.根據具體情況，選用收益法，或適宜選不適宜選的理由。2.收益法中凈收益求取的相關問題，如何求取、注意問題、收集哪些資料、特殊情況如何處理、求取技術路線。3.結合抵押、征收、拍賣目的特殊的處理問題。4.用途有收益性房地產都可出題。九、第二題閱讀以下說明和代碼，填補代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應欄內。【說明】對n個元素進行簡單選擇排序的基本方法是：第一趟從第1個元素開始，在n個元素中選出最小者，將其交換至第一個位置，第二趟從第2個元素開始，在剩下的n-1個元素中選出最小者，將其交換至第二個位置，依此類推，第i趟從n-i+1個元素中選出最小元素，將其交換至第i個位置，通過n-1趟選擇最終得到非遞減排序的有序序列。問題：2.1【代碼】#include＜stdio.h>voidselectSort(intdata[],intn)//對data[0]~data[n-1]中的n個整數按非遞減有序的方式進行排列{inti,j,k;inttemp;for(i=0;i＜n-1;i++){for(k=i,j=i+1;（1）;（2）)//k表示data[i]~data[n-1]中最小元素的下標if(data[j]＜data[k])（3）if(k!=i){【答案】j＜n或者j＜=n-1（2）j++（3）k=j（4）data[i]=data[k]（5）selectSort(arr,m)此處m也可以填8或者sizeof(arr)/sizeof(int),arr可以改成&arr[0]（6）i=0【解析】本題考查C程序設計基本技能及應用。簡單選擇排序方法是設所排序序列的記錄個數為n。i取1,2,…,n-1,從所有n-i+1個記錄（Ri,Ri+1,…,Rn）中找出排序碼最小的記錄，與第i個記錄交換。執行n-1趟后就完成了記錄序列的排序。第1空應填j循環結束條件，j應該運行至序列末尾。填j＜n或者j＜=n-1；第2空填j循環控制語句，j每次遞增1，往后移動一個元素與a[i]進行比較。第3空為自動保存最大元素的下標，k=j。第4空為交換兩個元素，temp為臨時變量，保存data[i]的值，使用data[i]=data[k]使data[i]為后面n-i+1個記錄（Ri,Ri+1,…,Rn）中找出排序碼最小的記錄，再將temp賦給data[k]。第5空為調用selectSort對數組arr進行非遞減排序，selectSort有兩個參數，數組和排序元素個數，為selectSort(arr,m)。第6空進行元素遍歷輸出所有的數組元素，從下標為0開始，所以填i=0。一十、某地塊擬開發成綜合性、多功能的商務大廈。該地塊占地15000m2，總建筑面積80000m2，預計開發期為3年，大廈的出售價格為18000元/m2，建成后一年全部售出，該地塊為生地，需進行基礎設施建設和場地拆遷，預計這部分費用為2000元/m2，建安工程費為5000元/m2，專業費按建筑費的6%計算，上述費用假定3年均勻投入。銷售稅率和銷售費用分別是5%和3%，利息率取11%，折現率14%。今用假設開發法評估該地塊的出讓價格，其估算過程如下。1．計算開發完成后的價值。80000×18000/(1+14%)元=126316萬元2．建筑費。(5000+2000)×80000元=56000萬元3．專業費。5000×80000×6%元=2400萬元4．銷售稅與銷售費用。126316×(5%+3%)萬元=10105萬元5．利息。[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992萬元6．利潤。[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808萬元【答案】(1)開發完成后的價值應為80000×18000元=144000萬元(2)專業費應為(5000+2000)×80000×6%元=3360萬元(3)利息應為V×3×11%+7000(1+6%)×80000×1.5×11%=(0.33V+9794.4)萬元您可能感興趣的試題一十一、甲制藥企業廠區內有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權證；廠區共有一本國有土地使用證，土地使用權類型為出讓，用途為工業。無菌制藥廠房內安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設備。現甲制藥企業擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產估價機構評估其抵押價值。請問：1.本次估價適宜選用哪種估價方法？在估價測算過程中應關注哪些特點？2.針對該估價對象特點，變現能力分析中重點分析說明哪些問題？【答案】1.本次估價適宜選用成本法。成本法估價時，房地產價值=房地產重新購建成本-折舊，估價測算過程中應關注下列問題：（1）計算重新購建成本時，估價對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設備兩部分。（2）計算折舊時，關注可能存在的物質折舊、功能折舊和經濟折舊。2.估價對象變現能力分析重點分析：（1）估價對象的通用性，估價對象是用途特別專業化的無菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。（2）獨立使用性，估價對象為無菌制藥廠房，設計功能齊全，獨立使用性均較好。（3）可分割轉讓性：無菌廠房不容易與其他配套分割轉讓，變現能力較弱。（4）還要說明廠房區位、開發程度、價值大小以及房地產市場狀況等影響變現能力的因素及其對變現能力的影響；（5）重點分析假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（6）重點分析變現的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。一十二、閱讀以下說明和C函數，填補代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應欄內。[說明]函數removeDuplicates(chai*str)的功能是移除給定字符串中的重復字符，使每種字符僅保留一個，其方法是：對原字符串逐個字符進行掃描，遇到重復出現的字符時，設置標志，并將其后的非重復字符前移。例如，若str指向的字符串為"aaabbbbscbsss"，則函數運行后該字符串為"absc"。[C代碼]voidremoveDuplicates(char*str){inti,len=strlen(str);/*求字符串長度*/if(______)return;/*空串或長度為1的字符串無需處理*/for(i=0;i＜len;i++){intflag=0;/*字符是否重復標志*/intm;for(m=______;m＜len;m++){if(Str[i]==str[m]){______;break;}}if(flag){intn,idx=m;/*將字符串第idx字符之后、與str[i]不同的字符向前移*/for(n=idx+1;n＜len;n++)if(Str[n]!=str[i]){str[idx]=str[n];______;}str[______]='\0';/*設置字符串結束標志*/}}}【答案】len＜2或len＜=1或等價表示i+1或等價表示flag=1或給flag賦值為任何一個不是0的值idx++或idx=idx+1或等價表示idx或等價表示一十三、閱讀以下說明和代碼，填補代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應欄內。【說明】下面的程序利用快速排序中劃分的思想在整數序列中找出第k小的元素（即將元素從小到大排序后，取第k個元素）。對一個整數序列進行快速排序的方法是：在待排序的整數序列中取第一個數作為基準值，然后根據基準值進行劃分，從而將待排序的序列劃分為不大于基準值者（稱為左子序列）和大于基準值者（稱為右子序列），然后再對左子序列和右子序列分別進行快速排序，最終得到非遞減的有序序列。例如，整數序列“19,12,30,11,7,53,78,25"的第3小元素為12。整數序列“19,12,7,30,11,11,7，53.78,25,7"的第3小元素為7。函數partition（inta[],intlow,inthigh）以a[low]的值為基準，對a[low]、a[low+l]、…、a[high]進行劃分，最后將該基準值放入a[i](low≤i≤high)，并使得a[low]、a[low+l]、，．．、A[i-1]都小于或等于a[i]，而a[i+l]、a[i+2]、．．、a[high]都大于a[i]。函教findkthElem(inta[],intstartIdx,intendIdx,inrk)在a[startIdx]、a[startIdx+1]、...、a[endIdx]中找出第k小的元素。【代碼】#include＜stdio.h>#include＜stdlib.h>Intpartition（inta[]，intlow,inthigh）{//對a[low..high]進行劃分，使得a[low..i]中的元素都不大于a[i+1..high]中的元素。intpivot=a[low]；//pivot表示基準元素Inti=low,j=high;while(（1）){While(i＜j&&a[j]>pivot)--j;a[i]=a[j]While(i＜j&&a[i]>pivot)++i;a[j]=a[i]}（2）；//基準元素定位returni；}IntfindkthElem（inta[]，intstartIdx，intendIdx,intk）{//整數序列存儲在a[startldx..endldx]中，查找并返回第k小的元素。if(startldx＜0||endIdx＜0||startIdx>endIdx||k＜1||k-l>endIdx||k-1＜startIdx)Return-1;//參數錯誤if(startIdx＜endldx){intloc=partition(a,startIdx,endldx)；∥進行劃分，確定基準元素的位置if(loc==k-1)∥找到第k小的元素return（3）；if(k-l＜loc)//繼續在基準元素之前查找returnfindkthElem(a，（4），k）；else／／繼續在基準元素之后查找returnfindkthElem(a，（5），k);}returna[startIdx]；}intmain(){inti,k;intn;inta[]={19,12,7,30,11,11,7,53,78,25,7};n=sizeof(a)／sizeof(int)//計算序列中的元素個數for(k=1;k＜n+1；k++){for(i=0;i＜n;i++){printf(“%d/t”,a[i]);}printf(“\n”);printf(“elem%d=%d\n,k,findkthElem(a,0,n-1,k));//輸出序列中第k小的元素}return0；}【答案】1)CountStr2)p[i]3)p[i]4)num3、1、!i=j2、a[i]=pivot3、a[loc]4、stratIdx,Loc-15、Loc+1,endIdx一十四、指出并改正下列房地產估價文書的錯誤（本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分，本題最多扣至零分，請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）本次估價背景情況如下：（一）估價對象：本次估價對象為位于××市××路1號××園××座101房的一宗房地產，建筑面積為353.54平方米，土地使用權面積為679.6平方米。估價目的：為法院確定房地產市場價值提供參考依據。（三）價值時點：20××年11月14日，為委托評估之日。（四）價值類型：為房地產的市場價值。（五）估價方法：本次評估選取的估價方法為比較法及成本法。（六）估價結果：估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，運用科學的估價方法，仔細考察估價對象的建筑特征及使用維護情況，經過全面細致的測算，并結合估價經驗和對影響價值因素具體分析，最終確定估價對象于價值時點的評估價值為人民幣柒佰零柒萬零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是該房地產估價報告中“估價假設和限制條件”的內容片段：估價假設和限制條件一、估價假設（一）一般假設1.市場供應關系、市場結構保持穩定，未發生重大變化或實質性改變。【答案】錯誤1：如果有特殊買家需要認真考慮特殊買家的附加出價。改正：不考慮特殊買家的附加出價。錯誤2：若實際面積與本次評估所依據的面積不符，不再調整評估價值。改正：若實際面積與本次評估所依據的面積不符，則需相應調整評估價值。錯誤3：本次估價需要考慮已抵押、擔保等因素對其價值的影響。改正：本次估價未考慮已抵押、擔保等因素對其價值的影響。錯誤4：并未考慮市場波動、稅費率的變化、但充分考慮了國家經濟政策發生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，改正：并未考慮市場波動、稅費率的變化、國家經濟政策發生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，改錯題相對較容易，是常遇到的錯誤。本套題難點設在了指錯題，相對較少見，但大家在考試中只能學會適應，并在平時增加嚴格錯誤的指出。通過真題，希望大家：第一，要學會把題放在一起來考核自己。第二，培養一下題感，明確一下考試難度和試題題量。第三，把握一下時間，進行合理的做題時間分配。一十五、某城市房管部門直管公房，產權證載用途為住宅，地處繁華商業區內，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權性質為劃撥，房屋建于1955年，后經過兩次大修，目前處于正常使用狀態。現政府擬將該房地產出售，委托房地產估價機構評估其市場價值。經過調查了解，該區域內建筑容積率為3及以下的商業用途土地價格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。據此，估價師擬定了以下兩種估價思路：1.以商品住宅銷售均價為基礎估價；2.以商業用途土地價格為基礎估價。<1>、上述兩種估價思路中哪種較合適？并說明理由。<2>、針對你所選的估價思路，描述其估價技術路線。【答案】本題考查的是居住房地產估價的技術路線及難點處理。若轉讓后允許改變用途，則以商業用途價格為基礎估價較合適，或若轉讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎估價較合適。理由：估價對象處于繁華商業區，根據最高最佳利用原則應以商業用途價格為基礎估價。或估價對象證載用途為住宅，根據合法原則，應以住宅銷售均價為基礎估價。本題考查的是居住房地產估價的技術路線及難點處理。估價技術路線：（1）選擇估價方法，（2）方法運用中的具體處理，（3）確定估價結果。一十