青海省2015年下半年房地產估價師《相關學問》：修建性具體規劃試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、零售商業物業中，當采納固定百分比租金時，承租人與業主約定的人為平衡點若低于營業額的自然平衡點，則業主的收入會__。

A．增加

B．削減

C．不變

D．不確定2、某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建立成本6000萬元，管理費用800萬元，銷售費用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費為售價的6％，銷售利潤率為16％。該寫字樓的價值為萬元。

A：17087．20

B：18699．20

C：19666．40

D：20666．67

E：工業用地的監測點評估價格3、全民全部制企業投資興辦的聯營企業所運用的集體土地，必需向人民政府土地管理部門提出用地申請，方可運用。

A：區級

B：省級

C：縣級

D：市級

E：執行層的組織協調4、下列屬于房地產開發干脆投資的是。

A：購買房地產開發企業的債券、股票

B：購買房地產投資信托基金

C：購買住房抵押支持證券

D：購買一座正在運營的高爾夫球場

E：借款合同5、物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門依據物業管理服務等級標準等因素，制定。

A：相應的市場價及其浮動幅度，并定期公布

B：相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布

C：相應的成本價及其浮動幅度，并定期公布

D：相應的標定價及其浮動幅度，并定期公布

E：執行層的組織協調6、投資者進行房地產投資的主要目的一般是。

A：獲得房地產當期收益

B：獲得房地產將來收益

C：干脆從事房地產開發經營活動

D：間接參加房地產開發經營活動

E：借款合同7、某臨街深度30．48m(即100英尺)、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121．92萬元．按“四三二一法則”，其相鄰臨街深度15．24m(即50英尺)、臨街寬度25m的矩形土地的總價為．【2004年考題】

A：53．34萬元

B：85．34萬元

C：106．68萬元

D：213．36萬元

E：工業用地的監測點評估價格8、某企業擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓運用權手續，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可運用經濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經濟壽命應取為__年。

A．45

B．50

C．52

D．559、某宗房地產將來第一年的凈收益為20萬元．此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加3萬元，該類房地產的酬勞率為8%。該房地產的價格為（）萬元。

A．695.83

B．681.25

C．715.83

D．718.7510、對于一般的商用房地產投資項目，其償債備付率至少應大于__。

A．1.2%

B．1.5%

C．12.5%

D．16.7%

11、全部消費者具有大致相同偏好的市場細分模式是。

A：同質偏好

B：分散偏好

C：集群偏好

D：自然細分市場

E：借款合同12、某類房地產2012年1月的市場價格為4230元／㎡，2012年9月的市場價格為4654元／㎡。依據上述數據，2012年1月至9月，該類房地產市場價格的平均環比月上漲率為。

A：1．07％

B：1．11％

C：1．20％

D：1．25％

E：工業用地的監測點評估價格13、某在建工程土地運用權年限40年，自取得土地運用權之日起開工，預料建成后的建筑面積為15000㎡，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發期為3年，估計該項目至建成還需1.5年，已知酬勞率為8％，折現率為12％，該項目開發完成后的房地產現值為萬元。

A：4023.04

B：4074.10

C：4768.50

D：5652.09

E：工業用地的監測點評估價格14、2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬in2，其中可供銷售的住宅面積為1800萬㎡，可供出租的住宅面積為450萬㎡;當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬I112，其中銷售的住宅面積為1680萬㎡，出租的住宅面積為320萬㎡。該市2008年住宅市場吸納率為__。

A．71.11%

B．88.89%

C．91.67%

D．93.33%15、由于房地產的流淌性差，從而導致房地產變現實力較差，存在變現風險的房地產特性是__。

A．弱流淌性

B．異質性

C．壽命周期長

D．不行移動性16、房地產估價的主要難點，在于房地產價格影響因素眾多，并且__。

A．難以把握

B．難以精確量化

C．難以把握和精確量化

D．難以把握和難以數據化17、已知臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft。現有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運用四三二一法則，地塊乙的總地價為萬元。

A：65.4

B：81.8

C：87.2

D：109.0

E：工業用地的監測點評估價格18、以下不屬于房地產損害賠償范圍的是__。

A．預售的商品房在交付運用后發覺墻體開裂，對購房人造成損失

B．因延誤工期造成房屋延期交付

C．因規劃變更、設計變更，對房地產權利人造成損失

D．在自己的土地上建立房屋影響了相鄰房屋的采光、通風19、土建工程安排利潤的計算基數是__。

A．人工費

B．干脆工程費

C．間接費

D．干脆工程費+間接費20、房地產抵押估價報告對估價對象分析除一般房地產估價報告分析內容外，還應包括分析。

A：區位因素

B：變現實力

C：市場影響

D：最高最佳運用

E：執行層的組織協調21、某宗土地的總面積為5000㎡，容積率為2，剩余運用年限為30年，用途為工業，現可依法變更為商業用地，容積率提高到3，剩余運用年限不變。現時該類工業用地50年期的建設用地運用權樓面地價為2000元／㎡，工業用地酬勞率為6％；變更后條件下40年期的商業建設用地運用權土地單價為12000元／㎡，商業用地酬勞率為10％。該土地因變更用途和容積率應補交的地價款為萬元。

A：4000

B：4004

C：4021

D：4037

E：工業用地的監測點評估價格22、除了期房交易的成交價格之外，可比實例的房地產狀況一般是可比實例房地產在其的狀況。

A：估價作業日期

B：成交日期時

C：估價時點

D：交易日期調整后

E：工業用地的監測點評估價格23、在計算企業所得稅，確定準予扣除項目的金額時，職工工會經費按計稅工資總額的計算扣除。

A：4％

B：3％

C：2％

D：1％

E：執行層的組織協調24、王某準備承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業主發生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內運用面積30m2，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2，那么，可出租面積應為__。

A．33m2

B．40m2

C．43m2

D．47m225、回顧性房地產估價，其估價對象狀況和房地產市場狀況常見的關系是__。

A．估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在

B．估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在

C．估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去

D．估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為過去二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、下列氣態污染物中，對建筑物有腐蝕作用的有。

A：二氧化硫

B：一氧化氮

C：一氧化碳

D：甲醛

E：碳氫化合物2、不應計入收益性物業經營費用的是（）。

A．抵押貸款利息

B．公共設施修理費

C．房產稅

D．物業保險費3、凈收益每年不變的公式，除了可以用于測算價格還有很多的其他作用，例如。

A：用于相同的運用期限

B：用于不同收益期限

C：用于比較不同期限價格的凹凸

D：用于比較同期限價格的凹凸

E：用于市場法中囚期限不同進行的價格調整4、受理拆遷估價技術鑒定后，估價專家委員會應派__單數成員組成鑒定組。

A．3人(含3人)以上

B．5人(含5人)以上

C．7人(含7人)以上

D．9人(含9人)以上5、投資基金的創立和運行涉及四方。

A：政府

B：投資人

C：發起人

D：管理人

E：托管人6、當貸款利率__內部收益率時，項目投資則會面臨虧損。

A．低于

B．高于

C．等于

D．前三者都對7、長期趨勢法是依據房地產價格在__較長時期內形成的變動規律作出推斷。

A．現在

B．過去至現在

C．現在至將來

D．過去至將來8、假如說保險的基本職能是通過保險人的負債業務實現的，那么，保險的職能則是通過保險人的資產業務實現的。

A：分散風險

B：組織經濟補償

C：融通資金

D：防災防損

E：執行層的組織協調9、房地產投資的（）優點，是置業投資者能容忍較低投資收益率的緣由。

A．能抵消通貨膨脹的影響

B．相對較高的收益水平

C．提高投資者的資信等級

D．易于獲得金融機構的支持10、物業管理經費的來源除了物業管理企業開展多種經營的收入和利潤外，還包括__。

A．定期收取的物業管理服務費

B．物業共有部位共用設施設備裝修基金

C．政府的扶持

D．對長期拖欠物業費業主的罰款

E．開發建設單位賜予肯定的支持

11、對零售商業物業進行分類的主要依據有。

A：建筑規模

B：經營商品的特點

C：商業輻射區域的范圍

D：四周環境

E：服務人口的收入水平12、某家擬購買一套住宅，單價為3000元/m2，該家庭的月收入為6000元，其中30%可用來支付房款，銀行可為其供應15年期的住房抵押貸款，貸款年利率為6%，抵押貸款價值比例最大為80%，問依據該家庭的支付實力最多可以購買__平方米的住宅

A．36.72

B．45.32

C．88.88

D．97.8613、被執行人張某不能清償所欠李某的債務，同時張某借給楊某的現金足以保證張某履行債務，楊某到期卻拒不償還，法院因此向楊某發出履行到期債務的通知，但楊某在指定期限內既沒有提出異議也不履行，法院因此可以裁定對__的財產強制拍賣。

A．張某

B．張某或楊某

C．楊某

D．張某和楊某14、關于房地產開發企業所得稅的說法，正確的有。

A：應納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-允許彌補的以前年度虧損

B：所得稅應納稅額=應納稅所得額×適用稅率

C：企業所得稅按預售收入肯定比例預先繳納，待開發項目竣工后再進行所得稅清算

D：企業所得稅稅率的凹凸與項目所在城市的級別有關

E：企業所得稅稅率為25％15、在運用假設開發法進行估價時，首先要調查待開發房地產的基本狀況，其基本內容包括。

A：弄清土地的位置

B：弄清土地的面積、形態、基礎設施完備程度等

C：弄清城市規劃設計條件

D：弄清將擁有的土地權利

E：測算開發項目的預期利潤16、職工對住房公積金享有__。

A．占有權

B．運用權

C．收益權

D．處分權

E．支配權17、房產圖按房產管理的須要分為。

A：地籍圖

B：房產分幅平面圖

C：房產分丘平面圖

D：房產分戶平面圖

E：宗地圖18、有一房地產，將來第一年凈收益為20萬元，預料此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產資本化率為10%，則該房地產的收益價格為__萬元。

A．400

B．450

C．500

D．54019、在房地產估價中，下列原則對應正確的是。

A：最高行為準則與技術性原則對應

B：普適性原則與特別原則對應

C：謹慎原則與特別原則對應

D：技術性原則與謹慎原則對應

E：技術性原則與普適性原則對應20、下列關于城市房屋拆遷補償安置協議的表述中，不正確的是。

A：協議是同等主體之間的有關民事補償安置的內容

B：依法簽訂的拆遷補償安置協議，列當事人具有法律約束力

C：協議簽訂后，可以進行公證

D：協議應當向房屋所在地市、縣人民政府房屋拆遷主管部門備案

E：執行層的組織協調21、關于需求、供應的改變對均衡價格影響的說法，正確的有。

A：需求不變、供應增加，均衡價格下降

B：供應不變、需求增加，均衡價格下降

C：需求削減、供應增加，均衡價格下降

D：需求削減、供應削減，均衡價格下降

E：需求增加、供應增加，均衡價格上升22、一業主準備將自家閑置的一處房屋出租給另一人經商。所以現在翻建房屋使其面積擴大，那么他應當進行__登記。