XXX年房地產市場政策環境分析一、前言近3年，房地產市場波動專門大，不確定因素增多。07年房地產市場過熱導致政策調控，導致08年房地產市場的下滑，然后又是由于政策扶持，09年房地產市場再次回暖，在年底房地產市場價格和成交量均達到并超過了07年的水平。從市場波動規律能夠看出，中國房地產市場所面臨最不確定的因素莫過于政策因素。因此政策因素是我們把握并推測房地產市場最重要的依據之一。

09年立即過去，在12月5日至7日，中央政府召開了經濟工作會議，對全年的經濟工作做了相應的總結，并制定2010年的政策方向。會議中傳達的經濟走勢與政策信息對房地產市場在2010年的走勢，都會有著較大的阻礙。

本文依照經濟工作會議中，對房地產市場有相關阻礙的因素，結合其他相關的數據，對以后的政策環境加以分析，提出相關工作建議，以供參考。摘要：1、國民經濟有望在2010年復原，但仍有不確定性，作為經濟支柱之一，房地產市場依舊起到重要作用2、房地產市場在09年大幅上漲，專門一線都市，具有局部調整的可能性3、調控政策以平穩為主基調，2010年年度中期有加息的可能

二、2009年國民經濟進展

12月7日中國社科院公布了“經濟藍皮書”，對2009年的經濟做了總結，并對2010年的經濟形勢進行了展望。藍皮書表示09年中國GDP增長速度能夠達到8.3%，對明年的經濟形勢的特點和指標做了推測。依照國內的推測以及判定，國內外明年的經濟形勢的特點能夠用“溫順”二字來概括。投資、消費、出口、物價等指標都將是一個溫順上漲的態勢，這就決定了明年的經濟增長速度也將是比較溫順的，估量能夠達到9%以上。

盡管藍皮書對2010年的經濟表示樂觀，但樂觀的基礎并不牢靠。社科院院長陳佳貴就提出以后經濟進展形勢進展面臨著4大挑戰。

第一，世界金融危機造成的阻礙，世界經濟復蘇的要緊措施還要連續。在這種情形下，明年我國的出口也只能是復原型的增長。2009年我們的進出口都顯現了極度的下滑態勢，進口增長率在2009年的推測結果是負20%，出口增長率大致是負的19.5%。（附言：在現時期貿易出口的興衰與房地產業出現負相關的特點，這一點值得我們尤為注意。）中國社會科學院張濤博士表示，由于09年外貿出口基數較低，因此明年外貿出口會增長17%到18%的水平以上。

第二，我國經濟回升的基礎還不夠牢固。今年要緊是依靠投資拉動，即便是投資拉動，然而民間的投資還沒有真正拉動起來，要緊是依靠中央政府和地點政府的投資。要使經濟保持比較正常的增長速度，還要靠民間投資的增長。

09年在外貿受阻的條件下，政府要緊靠增加投資，擴大內需來拉動經濟的進展。增加投資確實是擴大基礎設施建設，加大固定資產投資。而擴大內需則要靠房地產業。政府內部經濟學家差不多明確表態房地產行業的核心作用，國家統計局總經濟師姚景源表示，“房地產行業專門重要，它拉動50多個行業，上游拉動鋼鐵、建材，下游拉動家用電器，甚至能夠一直拉到窗簾、紡織品，因此它的拉動力專門強。從整個經濟進展、擴大內需專門是以消費為主拉動經濟來講，那個行業專門重要。”

房地產行業占GDP的6.6%和1/4的投資，與房地產直截了當相關的產業達到60個。在此情形下，給房地產市場降溫必定慎之又慎。最近網上引起熱議的一位政府高官曾提出，“房地產業已把握了國家經濟的命脈。”能夠看出房地產業對國家支柱產業的地位可不能改變，盡管迫于民生的壓力，不便官方提出這一觀點。但這差不多是不爭的事實。

此外09年政府為拉動經濟，付出了大量的投資，不管是中央政府依舊地點財政都承擔著壓力。在12月11日的新聞聯播中報導，中央政府嚴查地點政府小金庫，查處小金庫達108億元之多。在經濟進展投資方面，中央政府也是想盡一切方法，從此行動也可見一斑。

社科院博士張濤表示，2009年我們差不多依靠投資拉動增長量，形勢專門明朗，因此2009年我們推測的結果是全社會固定資產投資名義增長率達到32%的水平。2010年，我們的投資跟進工作會連續，然而投資的力度會有所減緩，但仍舊保持著相對高位的水平，到23%左右的投資增長速度。

因此在藍皮書中提出民間投資的方法，也是規律的必定。這也為我們公司以后的進展提供新的安全的投資渠道，值得關注。

第三，擴大消費需求，專門是擴大居民消費需求盡管是我們面臨的一個重要任務和課題，這差不多在社會上達成了共識。然而要真正實現這一目標，還需要一個較長的時期，也還需要一些大政策的出臺。因此，明年的消費增長，專門是居民的消費增長只能是保持適度增長的態勢。

第四，我們的宏觀政策的著力點也將是保持經濟穩固、較快的增長，既要保增長，又要防止經濟過熱，顯現大起大落的局面。小結：

經濟藍皮書中反映的經濟數據和建議，是中央政府經濟工作會議政策制定的要緊依據。決定著以后政策的走向。從經濟進展趨勢分析，對2010年房地產市場比較有利的方面包括：1、國民經濟復原的基礎尚不牢固，因此政府依舊會在專門大程度上依靠房地產業穩固進展的支持。這既包括房地產市場消費開釋內需，也包括房地產投資對相關行業的帶動作用。2、為了拉動09年經濟進展，國家固定資產投資規模耗費了大量政府資源，在2010年政府的投資壓力過大，有將部分固定資產投資向民間資本開放的可能，為民間資本制造更多的投資渠道。

而關于房地產業不利的方面是，假如2010年經濟復原較快，專門是貿易出口的轉暖，國民經濟壓力減輕，而同時房地產市場的結構性矛盾日益突出，可能會引起政府對房地產市場的調控。最要緊的威逼來自政府的加息政策。從經濟會議中了解到，假如年中經濟回暖的話，是專門有可能采納加息的政策來穩固房地產市場過熱的傾向。三、09年房地產市場回憶

國家統計局的數據信息，09年我國房地產市場進展迅猛。不僅一掃08年的頹勢，甚至超過了07年的進展水平。（一）投資增長迅速

1-11月，全國完成房地產開發投資31271億元，同比增長17.8%，1-11月，全國房地產開發企業完成土地購置面積27091萬平方米，同比下降15.4%；完成土地開發面積20338萬平方米，同比下降2.5%。（二）商品房銷售面積及銷售額大幅增長

1-11月，全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長53.0%。其中，商品住宅銷售面積增長54.4%；辦公樓銷售面積增長39.2%；商業營業用房銷售面積增長39.1%。

1-11月，商品房銷售額35987億元，同比增長86.8%。其中，商品住宅銷售額增長91.5%，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長58.4%和60.4%。（三）貸款大幅提高，同比增幅40%1-11月，房地產開發企業本年資金來源48170億元，同比增長44.2%。其中，國內貸款8994億元，增長40.2%；利用外資413億元，下降31.4%；企業自籌資金15909億元，增長18.3%；其他資金22854億元，增長76.6%。在其他資金中，定金及預收款13347億元，增長66.5%；個人按揭貸款7009億元，增長130.1%。（四）70個大中都市房屋銷售價格指數均有較大提升11月份，全國70個大中都市房屋銷售價格同比上漲5.7%，漲幅比10月份擴大1.8個百分點；環比上漲1.2%，漲幅比10月份擴大0.5個百分點。一般商品住宅銷售價格上漲7.8%，高檔住宅銷售價格上漲4.1%。90平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲10.4%，環比上漲2.1%。分地區看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的都市有67個，其中漲幅最大的5個都市是：廣州14.7%、深圳12.6%、金華11.8%、銀川10.4%、海口9.6%；價格下降的都市有3個：吉林下降2.9%、唐山下降2.1%、徐州下降0.8%。與上月相比，新建住宅銷售價格上漲的都市有67個，其中漲幅最大的5個都市是：海口4.7%、杭州3.1%、北京3.0%、徐州2.8%、銀川2.6%；價格下降的都市有1個：錦州下降0.3%。小結：

09年房地產市場的迅速進展，應該感謝08年的國際金融危機，正是這場金融危機，迫使一向依靠貿易出口的政府，由高調調整房地產業，轉向穩固和扶持房地產市場的進展。也正是這場金融危機，使政府在連續高漲的房地產價格和一系列地王面前視而不見。在09年，我們唯獨看到政府對房地產的調控確實是敦促地點政府和開發商，加大開工力度，以及成效甚微的打擊囤地政策。

盡管由于經濟的緣故為房地產市場的進展帶來了機遇，然而政府對房地產市場并不放心，專門針對今年一線都市房地產市場的迅猛進展，針對一線都市的房地產泡沫問題，也存在調整的可能性。四、2010年政策對房地產市場的阻礙

12月5日到7日，中央經濟工作會議召開。擴大消費成為調經濟結構的重點。由于總基調是保持穩固增長，宏觀經濟政策要穩，房地產政策也可不能大動干戈，否則宏觀經濟的穩固就成為無本之木。（一）房地產相關政策調控方向——穩固壓倒一切房地產政策表達兩個特點：1、政策方面保持貨幣和財政政策的連續性，意味著寬松的貨幣政策可不能進行戰略撤退。到明年下半年有可能隨著銀行信貸額度的完成而收緊，這意味著市場投資者將連續向往低成本信貸與高投資回報的紅利，絕可不能輕易離開市場。2、房地產政策將秉持有進有退的策略，房地產市場作為中國經濟杠桿行業的地位可不能改變，但過度的刺激政策會逐步退出，比如稅費優待政策。

要緊政策變化是個人住房營業稅免稅時限由兩年復原到五年，其他住房消費政策保持不變；明年增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房。從這些政策表述看，政府明顯是對今年房地產市場的走勢有些擔憂，房地產市場進展過快是一方面，進展顯現結構性問題是另一方面。

2009年中央經濟工作會議的基調是調結構，促進展。調結構是手段，促進展是目的。中央對明年經濟進展形勢的判定是，當前我國經濟回升的基礎還不牢固，經濟回升內在動力仍舊不足，結構性矛盾仍專門突出。這就意味經濟進展假如還沒有回到正常的軌道上，宏觀調整政策的“雙松”依舊是必選項。但假如經濟得以復原，政策將依照實際情形靈活把握。（二）政府對房地產市場的結構調整

房地產市場結構性的轉變要緊表達在兩個方面：第一是區域進展結構的調整。

當前一線大都市樓市進展明顯過熱，房價脫離一般群眾的收入水平，供求關系也比較緊張，從而形成房價急速上漲的循環。中小都市由于資金和人員流淌較小，房地產的需求要緊來源于區域內，盡管在這輪房地產進展過程中價格和銷售量也有增長，但幅度要遠小于一線都市。因此，要實現市場的進展平穩、資源的配置平穩、產業進展的平穩就必須要對房地產區域進展格局進行調整。第二是房地產市場的產品結構調整。

2009年一線都市豪宅市場進展過快，成交的份額甚至超過了一般住房。這使政府專門擔憂。擔憂任其進展必將損害房地產業健康進展的局面。因此，中央經濟工作會議提出鼓舞自住和改善性購房需求，并加大廉租房等住房保證體系的建設。已解決房地產以后的結構問題。房地產區域進展態勢將從“一線都市過度進展，二三線都市長期處于相對弱勢”，轉化為“一線都市適度進展，二三線都市進行重點進展”；住宅產品結構的進展態勢是從“非一般住房比重過大、成交量集中”轉化為“連續支持自住、改善性需求，大力進展中低價位房”。這兩個轉變應該是明年甚至更長時期內我國房地產業進展的大方向。

綜合來看，房地產政策基調差不多保持了穩固，放開都市戶籍限制對房地產毫無疑問是一個進展的機遇。在當前一線都市房價日益高漲，房地產供求關系日益矛盾的情形下，中小都市將成為房地產業連續進展的大后方。

地點政府關于土地收入的依靠有增無減，北京、上海等地土地收入差不多占據財政收入的1/3以上，而與房地產相關的收入占地點當年財政收入的60%，每年30%要來自于土地出讓，30%來自于房地產的稅收。另一方面，明年的出口情形并不樂觀，內部的消費刺激政策可不能輕易退出。小結：

2010年的政策環境，專門是上半年，房地產市場相對比較寬松，估量上半年房地產市場在寬松的條件下，會展現較好的進展態勢。2010年市場的重點應該在下半年，一是要關注經濟形勢是否轉暖，這決定著政府對房地產市場的依靠程度。二是關注一線都市的泡沫在上半年是否得到有效操縱，假如沒有得到有效操縱，并超過政府承擔的底線，可能下半年會顯現調控的政策。（三）政府通過央企直截了當參與中高端市場的競爭

09年央企成為了焦點，因為央企總是和地王聯系在一起，甚至傳統優勢企業如萬科、金地都專門難與之競爭。央企頻頻摘地王，從側面也反映出政府在房地產調控方向上的轉變，這是值得注意的方面。

央企競爭的地塊差不多上都屬于中高端的項目，以后一線甚至二線都市的中高端項目差不多上都會有央企的身影。央企將成為政府直截了當參與高端房地產市場競爭的工具，憑借著資金與政策的優勢，在以后的市場里在一定程度上將具有市場的話語權。

再加上通過政策用房對中低端客群的把握，能夠估量以后3——5年內，政府不僅僅從政策的方面能夠達到調控房地產的作用，而且能夠通過市場的行為，直截了當阻礙房地產市場的進展。小結：政府直截了當參與房地產市場競爭有兩方面阻礙1、有利阻礙：

政府一旦通過市場行為掌控了房地產市場，在政策方面將可不能顯現類似07年那樣殺傷性的政策，使市場顯現大起大落。在一定程度上促進房地產市場的進展。因此在以后市場的判定中，央企的行為和目的，也是我們分析政策趨勢和市場趨勢的有力依據。2、不利阻礙：

不利的阻礙在于加大競爭的猛烈程度，專門是中高端市場，央企背景的企業具有更充裕的資金，以及抗政策風險、金融風險的能力。即使缺失了，也有國家作為依靠和后盾，而關于時刻面對生存與進展的民企來說，央企的介入在一定程度上壓縮了市場進展的空間，這是值得注意的方面。五、綜述——2010年房地