個人住房貸款業務風險與防范內容摘要：當前我國商業銀行面臨著資金流動性泛濫以及盈利壓力困境于是各商業銀行紛紛調整信貸結構將個人住房貸款業務作為業務的發展重點和新的業務增長點。但是商業銀行個人貸款業務的發展因風險管理滯后面臨著困境。同時隨著國家房地產宏觀調控政策進一步釋放使得房地產市場逐漸回歸理性。然而伴隨著市場的大幅波動個人住房貸款業務風險加大。因此要發展商業銀行個人住房貸款業務的關鍵就是對個人住房貸款業務存在的風險進行分析和防范。關鍵詞：個人住房貸款業務風險防范對策當前我國商業銀行面臨著資金流動性泛濫以及盈利壓力困境。為了擺脫困境各商業銀行紛紛調整信貸結構將個人住房貸款業務作為業務的發展重點和新的業務增長點。但是商業銀行個人貸款業務的發展因風險管理滯后面臨著兩難的困境。一方面從銀行來講雖然銀行充分意識到信貸政策應向個人住房貸款業務傾斜但由于缺乏有效的風險識別技術和風險控制措施影響了商業銀行個人住房貸款業務的發展。另一方面從社會來講居民通過個人住房貸款業務可以改善居住條件提高生活水平但由于部分購房者對房地產市場的炒作以及不法機構和個人利用一些政策、法規的不成熟及銀行操作中的違規進行投機嚴重影響了商業銀行個人住房貸款業務的正常發展。因此探討與揭示商業銀行個人住房貸款業務中存在的各類風險結合理論分析與實踐總結出一系列的風險防范措施顯得尤為迫切。個人住房貸款的特點及風險特征根據中國人民銀行1998年5月公布的《個人住房貸款管理辦法》的相關內容商業銀行個人住房貸款就是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。一般以中長期貸款為主借款人在約定的期限內按月或按年歸還貸款本息的一項資產業務。個人住房貸款具有三大特點：貸款對象特殊且用途專一對象是具有完全民事行為能力的自然人只能用于支付其所購住房的房款；貸款期限長五年至三十年為主；償還方式特殊按月歸還貸款本息。正是由于上述特點個人住房貸款呈現出分散性、隱蔽性和滯后性等風險特征給貸款實際管理工作造成了一定的困難也阻礙了進一步發展該項業務。個人住房貸款業務中的風險因素 （一）征信系統不發達與借款人還款能力導致的風險商業銀行對于借款申請人資信的調查通常可采用的手段很少。例如上海地區目前僅能通過上海資信有限公司的資信網以身份證索引其資信情況。而上海資信有限公司成立于20—年目前建立的個人資信記錄僅856萬條。這些記錄大都是在滬各大商業銀行有過借款記錄或申辦過貸記卡的人士的檔案。公用事業費項目現在也僅包括電信費一個項目。沒有貸款、貸記卡或電信買卡充值的客戶一般都沒有建立信用記錄對于這些客戶銀行放款是相當盲目的由此就會產生來自借款人道德的風險。（二）開發商經營不善導致的風險一些房地產開發企業由于經營管理失誤造成其已銷售期房不能按時交業主使用致使購房人與開發商發生爭執或要求解除購房合約而且往往很難在短時間內得到解決。一旦出現這種情況使用個人住房貸款業務的客戶往往會暫停償還銀行貸款從而將客戶與開發商之間的矛盾轉嫁到銀行身上。另外開發商開發手續不完備在尚未取得商品房預售許可證的情況下銷售房產回籠資金造成所簽購房合同無效從而波及借款合同的履行。（三）非真實交易造成的風險一些中小型開發商銷售緩滯資金周轉出現困難時就設法同十幾戶甚至幾十戶虛擬購房人簽訂售房合同并據此向商業銀行申請住房按揭貸款以達到回籠資金的目的。一些二手房中介機構聯手評估機構、借款人抬高房屋成交價格達成降低首付的目的從而增加了銀行的貸款風險。中介機構協助借款人虛構買賣交易套取銀行按揭貸款將資金挪作他用以規避銀行資金政策投向的限制增加銀行貸款資金的風險。 （四）商業銀行自身管理薄弱導致的風險1.決策風險。目前各家銀行都十分重視個人住房貸款業務市場競爭漸呈白熱化狀態無序現象突出。不少金融機構還沒有完全樹立科學發展觀和正確的經營理念在外部市場和內部考核的雙重壓力下片面追求指標、搶占市場放寬貸款條件降低客戶準入門檻。并且在決策的制定過程中不對客戶的資質進行細分造成執行決策的人對所有的借款人都使用同樣的標準。銀行的決策者在面對市場與風險的選擇上往往會選擇市場這必然加大了經營的風險。2.內部操作環節的風險。隨著個人住房按揭貸款業務量的急劇增加為了加快辦理的速度銀行會忽視貸款操作的嚴謹性從而造成相關法律文本和手續的缺漏如合同要素填寫錯誤、漏填、隨意修改從而影響合同本身的法律效力在法律認定時產生糾紛。對借款人的身份審核不嚴造成貸款合同及相關法律文本由他人代簽或偽造簽名形成無效合同。在抵押登記手續未完善前發放貨款使得貸款擔保無法落到實處。（五）法律法規的不健全給按揭業務帶來的風險20_年1月起實滋的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》出臺給逾期貸款的催收和執行帶來了很大的法律風險。該規定對于債務人變賣、拍賣抵押物設置了限制條件使得抵押物雖然被查封卻不能自由轉讓造成銀行抵押權實際被懸空了。即便是可以達到處置條件的房產銀行也普遍感到過程漫長耗時耗力。且根據有關法律規定銀行處分抵押房地產所得金額應在扣除補繳土地使用權出讓金（針對劃撥、集體土地而言）后依下列順序分配：支付處分抵押房地產的費用；扣除抵押房地產應繳納的稅款；償還抵押權的債權本息及支付違約金。而通常歸還貸款本息前還應支付訴訟費、拍賣費及房產過戶費。剩余的款項才能用于歸還貸款最后未必足以收回全部本息。（六）商業銀行外部經濟環境變化產生的風險1.房地產行業波動風險。由于個人住房貸款還款期限長使得房地產業與總的經濟趨勢和宏觀經濟周期變化的關系非常密切。當房地產泡沫破裂公眾購房欲望受挫房地產價值大幅貶值對銀行貸款資金回收在很大程度上構成了威脅。經濟的蕭條使得原來一部分借款人失業沒有了還款來源造成不良貸款。2.利率變動風險。目前個人住房貸款采用浮動利率。從1997年到20_年利率一直處于下降趨勢未能對借款人的還款造成影響。而20_末至今多次調高貸款利率使借款人的每月還款金額加大每月還款負擔加重某種程度上貸款違約率也會增加。3.流動性風險。流動性風險具體表現為：個人住房貸款的資金來源主要是居民的儲蓄存款屬于短期資金來源。而個人住房貸款的期限普遍較長目前又缺乏及時融入現金的手段和渠道使得商業銀行始終面臨資金流動性風險的問題。 商業銀行個人住房貸款風險的防范對策（一）盡快建立完善的個人信用體系政府應將建立完善的信用體系作為當前一項重大工程