51五、工程開發本錢、費用分析本工程總投資費用主要分為直接費用和間接費用：直接費用有土地本錢、勘查設計和前期費用、建筑工程造價費用，間接費用包括物業管理維修基金、管理銷售財務費用及不可預見費用。本工程的土地本錢主要是由土地使用權轉讓金、和契稅兩局部組成。詳見工程各類開發本錢構成一覽表。2勘察設計和前期費本工程的勘察設計和前期費用主要由交通管理費、圖紙審查費、地質勘察費、建筑設計費、市政公用根底設施配套費〔一級〕、建筑工程招投標費、監理費、平安質量監督費、質檢費、白蟻預防費、三通一平費、自來水管網建設工程費、自來水管網建設工程費、民用管道燃設施安裝費、樓內配套用電費各項費用構成，合計為1318萬元。詳見工程各類開發本錢構成一覽表。3.建筑工程造價費用由商業、住宅建筑工程造價費用構成，總計共5520萬元。詳見工程各類開發本錢構成一覽表。4.物業管理維修基金物業管理維修基金為483萬元，詳見工程各類開發本錢構成一覽表。6.管理銷售財務費用本工程的管理銷售財務費用主要是開辦和管理費、銷售代理費、銷售推廣費、前期物業管理費總計共為770萬元。詳見工程各類開發本錢構成一覽表。不可預見費用為165.6萬元，詳見工程各類開發本錢構成一覽表。**地塊開發本錢、費用分析表實際本錢方案控制情況(+表示費用增加，－費用減少〕備注編碼費用名稱計量單位工程量單價或費率造價或費用(萬元〕樓面造價〔元/m2)比例〔%〕費用標準費用或造價1.一、土地費用未知2.二、勘察設計和前期費1318交通管理費圖紙審查費地質勘察費建筑設計費69市政公用根底設施配套費〔一級〕483一類，105元/M2，按建筑面積建筑工程招投標費2.7監理費2.8平安質量監督費質檢費0白蟻預防費1三通一平費276按實際發生工程量，通常60元/M22自來水管網建設工程費78住宅26元/M23自來水管網建設工程費商業38元/M24民用管道燃設施安裝費戶2165樓內配套用電費戶3.三、建筑工程造價55201200元/平方米jjf間接費4物業管理維修基金483按成交價3％計提5管理銷售財務費用7705.1開辦和管理費276.工程總價5％計提5.2銷售代理費3225.3銷售推廣費1615.4前期物業管理費11工程總價％計提6不可預見費用工程總價3％計提7總計除去(1)項注：投資分攤的原那么：總原那么：所有的總投資均應分攤到可銷售的面積中去。細那么：1、按計算投資的各項本錢來分攤；2、各項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤；3、假設不能按使用數量或容量來分攤，那么按各功能的面積比例來分攤；4、各種稅費中與工程有關的按同一分項功能工程本錢比例分攤，同工程無關的按功能面積比例分攤；5、與功能無關的分項按各功能面積比例分攤。本案利潤測算利潤15％時最終土地成交價格單位：萬元類別計算公試計算過程數據結果備注總銷金額總銷售面積*均價4.6*350016100開發利潤15%工程本錢總銷金額/〔1+開發利潤〕1610014000除土地外的本錢詳見工程各類開發本錢構成一覽表土地本錢255萬/畝折合土地成交單價3835元/平方米折合樓面價1237元/平方米利潤20％時最終土地成交價格單位：萬元類別計算公試計算過程數據結果備注總銷金額總銷售面積*均價4.6*350016100開發利潤20%工程本錢總銷金額/〔1+開發利潤〕13416除土地外的本錢詳見工程各類開發本錢構成一覽表土地本錢4960229萬/畝折合土地成交單價3444元/平方米折合樓面價1111元/平方米利潤30％時最終土地成交價格單位：萬元類別計算公試計算過程數據結果備注總銷金額總銷售面積*均價4.6*350016100開發利潤30%工程本錢總銷金額/〔1+開發利潤〕12384除土地外的本錢詳見工程各類開發本錢構成一覽表土地本錢3968183萬/畝折合土地成交單價2755元/平方米折合樓面價888元/平方米利潤40％時最終土地成交價格單位：萬元類別計算公試計算過程數據結果備注總銷金額總銷售面積*均價4.6*350016100開發利潤30%工程本錢總銷金額/〔1+開發利潤〕11500除土地外的本錢詳見工程各類開發本錢構成一覽表土地本錢3118144萬/畝折合土地成交單價2165元/平方米折合樓面價698元/平方米注：以上利潤估算時所有本錢為直接本錢，以土地增值稅、銷售稅金、企業所得稅為主的其它稅費沒有詳細計算在內。根據目前市場情況該地價約為50萬/畝，推算本工程利潤如下：類別計算公試計算過程數據結果備注土地本錢1080土地契稅獲取土地總費用除土地外的本錢詳見工程各類開發本錢構成一覽表工程總本錢總銷金額總銷售面積*均價4.6*350016100地價50萬/畝時工程銷售稅金及附加測算**地塊銷售稅金及附加一覽表序號類別計算依據交納金額〔萬元〕1營業稅銷售收入*5.56％8952城市維護建設稅營業稅*7%623教育費附加營業稅*3%264教育專項基金營業稅*4%355防洪工程維護費銷售收入*1％1616印花稅銷售收入*0.05％8合計1187地價50萬/畝時工程土地增值稅測算：**地塊土地增值稅測算序號類別計算依據交納金額〔萬元〕1銷售收入161002扣除工程金額9907開發本錢及相關費用8256其它扣除工程取〔2.1〕項20％16513增值額〔1〕-〔2〕61634增值率〔3〕/(2)38.4％5增值稅率30%6速算扣除率同上07土地增值稅〔3〕*〔5〕-〔2〕*〔6〕1848地價50萬/畝時工程資金損益表資金損益表序號工程名稱計算依據金額〔萬元〕1銷售收入161002總本錢費用82563銷售稅金及附加11874土地增值稅18485利潤總額〔1-2-348096所得稅〔5〕*33％15867稅后利潤〔5〕-〔6〕3223本工程稅前利潤總額為：4809萬元本工程稅后利潤總額為：3223萬元本工程稅前直接投資本錢利潤率為：60.4％本工程稅后直接投資本錢利潤率為：40.4％以上指標與同類房地產工程相比，可以看出本工程的靜態經濟效益指標良好，工程可行。五：結論及建議根據預期利潤以及銷售價格的不同情況，估計最終的地塊價格可以有一定的浮空間。而2004年該地塊周邊地塊最終成交折合50萬/