諸暨市城北片控制性詳細規劃

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諸暨市城北片控制性詳細規劃

（項目號：城控詳411）

成果

院長顧浩

總規劃師陳偉明

所長黃幼樸

主任工程師胡智清

項目負責陳勇

［建］城規編甲級081049

工程設計證書號甲級A133011409

工程咨詢證書號甲級11220070039

浙江省城鄉規劃設計研究院

諸暨市規劃設計院

2010年9月

諸暨市城北片控制性詳細規劃

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編制單位與編制人員

主編單位

浙江省城鄉規劃設計研究院

項目審定人顧浩院長教授級高級城市規劃師注冊城市規劃師

項目負責人陳勇規劃高級城市規劃師注冊城市規劃師

項目審核人黃幼樸規劃教授級高級城市規劃師注冊城市規劃師

趙萍給排水教授級高級工程師注冊公用設備工程師

袁繼良電力電信高級工程師

專業負責人陳勇規劃高級城市規劃師注冊城市規劃師

張江榕給排水高級工程師

胡錫棟電力電信工程師

項目參加人何枚林規劃教授級高級城市規劃師注冊城市規劃師

徐卡迪規劃城市規劃師注冊城市規劃師

王敏鋒規劃城市規劃師

協編單位

諸暨市規劃設計院

徐玨燕院長高級城市規劃師注冊城市規劃師

梁新城市規劃師注冊城市規劃師

諸暨市城北片控制性詳細規劃

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目錄

一、項目概況..................................................................................................1

（一）規劃背景..........................................................................................1

（二）區位..............................................................................................1

二、項目理解..................................................................................................1

（一）規劃編制的目的和意義..............................................................................1

（二）規劃重點..........................................................................................2

三、現狀分析..................................................................................................3

（-）現狀用地概況......................................................................................3

（二）現狀村莊和人口....................................................................................4

（三）現狀建筑質量......................................................................................4

（四）現狀道路..........................................................................................4

（五）現狀存量土地......................................................................................5

（六）基地周邊概況......................................................................................6

四、與相關規劃的銜接與協調....................................................................................6

（一）《諸暨市域總體規劃》...............................................................................6

（二）《諸暨市城北區分區規劃》...........................................................................7

（三）《諸暨市土地利用總體規劃》.........................................................................8

（四）《諸暨市水運發展規劃》.............................................................................8

（五）《諸暨市域道路網專項規劃》.........................................................................8

（六）諸暨市農產品深加工園區規劃........................................................................8

（七）與相關規劃的綜合協調銜接..........................................................................9

五、規劃構思與功能定位.......................................................................................10

（-）規劃的原則與理念.................................................................................10

（二）規劃依據.........................................................................................10

（三）功能定位.........................................................................................11

六、規劃方案.................................................................................................11

（一）規劃結構.........................................................................................11

（二）用地布局.........................................................................................11

七、地塊劃分.................................................................................................13

（一）工業地塊的劃分...................................................................................13

（二）居住地塊的劃分...................................................................................14

八、開發強度控制與引導.......................................................................................14

九、道路交通.................................................................................................14

（一）對外交通.........................................................................................14

（二）城市道路.........................................................................................15

（三）廣場.............................................................................................15

（四）社會停車場.......................................................................................16

十、空間景觀.................................................................................................16

（一）空間景觀結構.....................................................................................16

（二）景觀節點規劃.....................................................................................16

十一、分期建設引導...........................................................................................17

十二、市政設施規劃...........................................................................................17

（一）豎向規劃與平面定位...............................................................................17

（二）給水工程.........................................................................................17

（三）排水工程.........................................................................................18

（四）電力工程.........................................................................................19

（五）通信工程.........................................................................................21

（六）有線電視工程.....................................................................................21

（七）環衛設施規劃.....................................................................................21

（A）防洪規劃.........................................................................................22

（九）消防規劃.........................................................................................23

附：評審會議紀要及相應修改內容...............................................................................24

帶格式的:

白笆

浙江省城鄉規劃設計研究院諸暨市規劃設計院2010.09

諸暨市城北片控制性詳細規劃

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我院于2006年編制完成了諸暨市城北區（諸暨市域總體規劃確定的中心城

區“四大片區”之一的“大侶片區”）分區規劃，該規劃進一步深化了市域總體

規劃意圖，對城北分區的功能性、結構性問題均形成了較為深入的理解和認識：

針對本區特有的生態、環境資源，提出了統籌協調城鄉建設與生態保護，促進區

域可持續發展的H標，為后續編制控制性詳細規劃提供了技術支撐。

隨著城北區塊的建設實施，編制指導本區開發的控制性詳細規劃迫在眉睫。

為此，2008年12月，諸暨市規劃局委托我院和諸暨市規劃設計院聯合編制城北

區塊的控制性詳細規劃。規劃編制工作開始以來，項目組對現狀進行了仔細的調

查，走訪了相關部門，也多次與規劃局領導、專家進行了溝通，于2009年1月

提交了初步方案，征求規劃局、諸暨市經濟開發區、暨陽街道等相關部門意見后，

于2009年4月初與規劃局相關部門進行了溝通，經過修改完善形成規劃方案。

2009年5月，諸暨市規劃局組織有關部門對規劃方案進行了會審，經過近

一個月的修改，項目組針對會審的會議紀要，再次對規劃方案進行了修改和完善。

通過與諸暨各主要部門的溝通銜接，項目組又經過修改完善，最終形成本次

規劃成果。

規劃編制過程中得到了諸暨市有關單位的大力協助，在此表示衷心感謝！

項目組

2010年9月

:帶格式的：字體：六號，字體顏色：白色

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一、項目概況

（-）規劃背景

近年來，諸暨市工業新城建設推進迅速，諸暨市經濟開發區的可用地已經十

分有限，急需尋找新的發展空間。同時，在市域總體規劃推向深化的背景下，市

域交通格局進行了較大調整，城市拓展的方向和方式發生了一定的變化。為了更

好地銜接新一輪土地利用規劃修編工作，迎接諸暨市新一輪的經濟發展高潮，確

立諸暨市在浙江省域城鎮體系中的大城市地位，亟需在盤活存量的基礎上拓展未

來產業發展空間。

在諸暨市域總規中，根據諸暨市中心城區現狀城市結構以及地理環境特點，

確定城西以及城北為未來產業發展主導方向。明確城北片區的工業區塊結合居住

用地沿浦陽西江向北拓展，主要發展輕型加工制造業。當前，由于受國家嚴格的

耕地保護政策的約束，總體規劃確定的城市拓展空間難以在近期迅速展開。而諸

暨經濟開發區發展迅速，存量空間有限，向北、向東拓展成為經濟開發區的必然

選擇。因而大侶片的開發成為諸暨近期城市建設的重點之一。在這種情況下，編

制指導城北片開發建設的控制性詳細規劃顯得極為迫切，為此，諸暨市規劃局于

2008年12月委托我院編制城北片控制性詳細規劃。

（二）區位

規劃地塊位于諸暨中心城區東北部、暨陽街道北部，東接諸湄線、南至北二

環線（世紀大道）、西臨浦陽江西江、北至漁櫓山以南，總用地面積1047.5公頃。

圖1-1規劃地塊在總體規劃中的位置

二、項目理解

（-）規劃編制的目的和意義

1、深化分區規劃，指導城市建設

城北分區規劃通過深入的用地適宜性評價，深化總體規劃要求，明確了本區

注1：

塊規劃布局，較好的解決了城北分區功能性和結構性問題，為城市建設活動的開?地形圖精度：分區規劃采用1:2000地形圖，存

在投影偏差、地形要素簡化等問題，若直接指導

展打下了良好的基礎。但囿于分區規劃編制內容深度限制和地形精度限制，僅憑建設將出現由于投影偏差導致的道路定位失準、

分區規劃難以對具體地塊的開發建設進行有效管理，這一工作必須通過其下層次由于地形要素簡化導致的不必要的拆遷以及填

挖方的要求....。

的規劃——控制性詳細規劃來完成。?規劃要求：雖有用地性質規定但缺乏地塊開發強

控制性詳細規劃的主要作用在于：度等控制指標；雖有市政公共設施規劃但缺乏支

管線路規劃及控制要求：雖有綜合交通規劃但缺

1）以總體規劃和分區規劃為依據，詳細規定建設用地各項控制指標和其他乏地塊出入口位置、停車泊位要求；雖有建設容

規劃管理要求。量估算但缺乏建設容量控制：雖有村莊安置原則

但缺乏具體的安置措施和面積測算；雖有空間景

2）作為土地出讓的依據，正確引導開發行為。現規劃但缺乏具體的形體控制尤其是中心區空

3）通過對開發建設的控制，使土地開發的綜合效益最大化。間塑造：雖有功能分區但缺乏布局模式研

究....。

4）將宏觀的城市設計構想以微觀、具體的控制要求加以體現。

2、對上位規劃進行適當修正

隨著時間的推進和建設開發的不斷拓展，規劃背景和一些基礎條件發生了改

變，須在控制性詳細規劃編制中對分區規劃，甚至總體規劃作出適當修正。

本次規劃既是作為分區規劃的延伸，同時又必須根據規劃區具體情況對分區

規劃進行必要的調整和修正，兩者的關系是互為補充，相得益彰的，從不同方面

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保證了規劃實施的可操作性。

（二）規劃重點

1、用地布局的深化研究

針對分區規劃雖有功能分區但未進行地塊劃分的不足，本次規劃應加強本區

主要功能區塊的布局模式研究，對工業、居住以及中心功能區塊進行合理的地塊

劃分，便于土地的出讓管理，最大限度的發揮土地的經濟價值：

（1）工業用地布局

工業地塊的出讓應兼顧到不同規模企業的利益，因此有必要合理的劃分地塊

大小和形式，滿足不同企業用地規模的需要。根據我們對以往開發區入園企業用

地情況的調查發現，地塊大小的劃分與道路網間距十分密切：200米左右間距的

路網適合0.5-0.8公頃地塊的劃分;300米左右間距適合1.5-2公頃地塊的劃分；

400米左右間距適合2.5-3公頃地塊的劃分。現狀江龍工業區是暨陽街道為主體

開發建設的小型工業區，引進的多為小型企業，因此，工業地塊的大小普遍為1

公頃左右，路網間距僅150-250米。隨著諸暨經濟開發區對本區塊開發的介入，

未來本區塊工業用地主要面向大中型企業，根據現狀經濟開發區企業規模推算，

工業地塊規模宜為5-6公頃，路網間距以400—600米為宜。考慮工業區發展的

階段性，近期主要集中在南部、江龍工業區西部，仍以中小企業為主，遠期大中

型企業安排在北部，因此，地塊劃分南部以2-3公頃為主，安排中小企業，北部

以5-6公頃為主，安排大中型企業。

（2）居住用地布局

一方面，為延續城市總體規劃的城市發展意圖，構筑沿浦陽江兩岸的居住走

廊，為城市的可持續發展奠定基礎，另一方面，為滿足近期城市發展的產業空間

需求，盡可能的情況下增加產業空間，處理工業與居住的平衡關系。浦陽江江景

是本區最具潛能的優勢資源，為創造層次鮮明、富有韻律、人與自然相融的居住

景觀及尋求房地產開發賣點提供了有利條件，本次規劃將以浦陽江作為居住用地

組織的前提，構筑面向浦陽江的居住用地格局。

此外，由于本區存在為數較多的工業用地，因此從職住平衡角度考慮，居住

用地還必須考慮本區的就業人口，以減少四通勤帶來的交通問題，并根據具體情

況采取不同的布局方式（如建設商品住宅，提供給有一定經濟實力就業者安居；

集中建設公寓，由企業業主來承租給員工居住；利用本區內的農居安置房，吸引

外來打工者等）。

2、基礎設施及工程管線的深化

根據城鄉一體化和資源共享的要求，結合本次規劃對用地的局部調整，對城

北片的道路及工程管線作進一步的梳理，使之更加有利于本片區的開發建設。道

路緊密結合用地開發，探索以最少的道路帶來最大的用地開發，以減少基礎設施

投資、提高城市運行效率。同時，進一步深化基礎設施容量和工程管線的布置。

3、針對規劃地塊提出控制指標，指導地塊出讓

《城鄉規劃法》賦予控制性詳細規劃以法律地位，今后，編制完成的控制性

詳細規劃不得擅自修改，“修改控制性詳細規劃的，組織編制機關應當對修改的

必要性進行論證，征求規劃地段內利害關系人的意見，并向原審批機關提出專題

報告，經原審批機關同意后，方可編制修改方案。修改后的控制性詳細規劃，應

當依照本法第十九條、第二十條規定的審批程序報批。控制性詳細規劃修改涉及

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城市總體規劃、鎮總體規劃的強制性內容的，應當先修改總體規劃。”而控制性

的核心內容就是確定各規劃地塊的控制指標，作為地塊出讓的條件，規劃將針對

諸暨實際建立切實可行的指標體系，確保規劃的可操作性。

三、現狀分析

(一)現狀用地概況

1.總體概況

本區除西北角有一些零星散布的小山丘，高度在18米左右外，其余地勢較

為平坦，高程在5-7米。本區大部分土地為農田和用于珍珠養殖、養鴨的水面，

非建設用地占85%以上。

城北片建設用地共有149.7公頃，占總用地的14.79%。主要沿四周交通線

分布。

基地西側為浦陽西江，現狀防洪堤除南端500左右已經硬化修筑以外均為土

堤，防洪堤標高為13-13.7米左右，與基地內約有7米左右高差。

現狀用地構成表圖37用地現狀圖

序面積比例

用地代碼用地性質備注

號(ha)(%)

1R居住用地17.811.70%

R21二類居住用地15.99

R22公共服務設施用地1.82含籃球場

2C公共設施用地14.51.38%

C21商業用地1.76

C62中等專業學校用地12.71

C9其他公共設施用地0.03

3M工業用地68.816.57%

Ml?類工業用地30.23

M2二類工業用地38.59

4W倉儲用地0.640.06%

W1倉儲用地0.64

5U市政設施用地1.040.10%

水電站用地0.46

U42垃圾處理用地0.08

U6殯葬用地0.5

6G綠地14.951.43%

G12街頭綠地0.39

G22生產防護綠地14.56

7S道路用地29.572.82%

S1道路用地29.57

8在建地塊2.930.28%

9E其他用地897.2585.66%

養殖塘289.88

河流水渠19.21

E61村民住宅用地54.53

E62村鎮企業用地3.54

耕地530.09

10合計1047.5100.00%

2.農居用地

城北片較集中的村莊有東部諸湄公路沿線的袁家村、江龍村；本區西面諸店

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公路西側的酈村、王家堰村、九江廟村和本區西北角的趙家埠村。農居房以90

年代后新建造的3-4層樓轉混結構的居多，大部分村莊新建房與2-3層的舊農居

混雜在一起。本區靠近中心城區的袁村有部分統一建造的新村，為多層建筑，總

體環境較好。

3.工業用地

城北片工業用地集中布置在本區中部諸湄公路西側的江龍工業區，面積約

49公頃。建筑基本為近幾年來新建成的多層工業廠房。工業以機械、針織服裝

等一、二類工業為主。此外，沿路還有一些規模不大的零星工業用地，廠房較破

舊，部分混雜在農居點中。

4.公建用地

城北片公建用地主要分布在二環線和諸湄公路靠近中心城區端的沿街地段。

內容為商業、餐飲、賓館及修理等服務業。村莊中有一些幼兒園、籃球場等公共

服務設施.

（二）現狀村莊和人口

城北片共涉及行政村7個。按照本次規劃地塊范圍內村莊統計，現狀戶籍人

口約11000人，基本以農業人口（按戶籍劃分）為主，詳見下表。

暨陽街道城北片村莊及人口統計

村莊名稱戶數（戶）戶籍人口（人）其中：農業人口（人）

袁家62015661495

侶東81619771917

江龍54913521325

五浦頭68016221585

雙福村71917681720

浦陽新村75918731809

江北（三江）384949915

城北合計45271110710766

（三）現狀建筑質量

建筑質量根據建筑的結構、建造年代和外觀進行分類，主要分為三類：

一類建筑，為近年新建建筑，外觀新穎，建筑質量較好，以磚混、混凝土結

構為主的建筑；二類建筑，建筑年代較早，外觀破舊，以破結構為主，經修繕、

整治尚可長期使用；三類建筑，建筑年代較早，外觀極為破舊，或簡易搭建的建

筑，以磚、木結構為主。

本區內一類建筑主要分布于江龍工業區、北二環路東北側，以及新建的諸暨

中專、王家堰、袁家農居安置區塊。除新建農居安置區外，現狀農居大多為二、

三類建筑。

由于目前提供的地形圖測繪時間已久、精度也難以滿足要求，本次現狀調杳

參考現有的地形資料，結合“谷歌地球”地圖進行現狀圖調查，存在一定的誤差，

但對于方案的構筑無重大影響。

（四）現狀道路

基地內現狀道路主要為分布在四周的四條道路：南側，為新建的世紀大道（北圖3-2現狀建筑質量評價圖

二環路），紅線寬度50米，為雙向六車道、城市主干路；東側，諸湄公路，也是

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一條新建道路，紅線寬度50米，雙向六車道、城市主干路，聯系著諸暨城區和

江藻鎮、山下湖鎮；北側和西側為城北公路，路面已硬化，聯系著區內各村莊。

（五）現狀存量土地

總用地1047.5公頃，現狀農地、水系面積840公頃。

區內北地塊424.6公頃屬于分區規劃確定的備用地,南地塊622.9公頃用地，

其中農地約有467公頃,約占75%。

本區塊已確定項目用地及已批用地（部分在建）達251.73公頃（計入農產

品加工區62.3公頃），占總用地的24%。上述用地大部分位于南地塊，約245.4

公頃，占南地塊的39%。扣除已建成的用地和已確定用地，南地塊僅剩250公頃

屬于“空白地”，約占南地塊用地的40機可以說，南地塊范圍內實際可用地已

十分有限。

江龍工業區已基本建完（僅剩南部幾個地塊尚未動工），其西為諸暨市農產

品深加工區，用地約66.8公頃，其中約30公頃近期即將推出。

已確定項目及已批用地一覽表圖3-3備用地示意

序面積用地建成面積

已批用地名稱備注

號(ha)性質（ha）

1總工會職校2.29C63

2大侶nokv變電站0.49U12

3王家堰農居安置地47.54R24.01其中包括商住用地16公頃

以及幼兒園1.07公頃、小

學1.82公頃以及其他配套

設施

4袁家村農居安置用地56.85R26.39其中包括商業用地1.62公

頃、幼兒園0.42公頃、小

學2.29公頃以及其他配套

設施

5江龍工業區用地73.96M2

其中天太陽能1.46M21.46

中宏順五金0.62M20.62

諸暨市城北德美服裝廠1.15M21.15

云光照明1.45M21.45

萬新手套0.62M20.62

圖3-4已枇用地分布圖

大通商業責任有限公司2.56M22.56

諸暨市佳英針織廠2.06M22.06

諸暨市五興包裝彩印廠0.9M20.9

諸暨市天珍香椎土特產廠0.7M20.7

眾磊園林工程有限公司2.58M22.58

兆山電器1.2M21.2

玩潮服飾0.87M20.87

凌鋒制衣廠0.42M20.42

宏華制衣廠0.48M20.48

諸暨嘉利寵物用品有限公司0.87M20.87

雙林電腦防護用品有限公司2.58M22.58

諸暨市?侶明電器有限公司2.09M22.09

諸暨市城北燈業配件廠1.12M21.12

盛穎刺繡0.97M20.97

力凱鞋業3.58M23.58

電磁器材有限公司0.88M20.88

春榮機械廠1.73M21.73

侶燈電器2.61M22.61

諸暨市城北建筑機械制造廠0.94M20.94

諸暨市城北明英建筑機械廠0.93M20.93

偉陽印刷0.91M20.91

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啄玉電腦0.91M20.91

諸暨市新陽光服飾有限公司0.97M20.97

諸暨市天成復合材料有限公0.67M20.67

司

侶特電器有限公司1.65M21.65

傅愛電器2.53M22.53

天邦電器2.53M22.53

上海高仕達電子科技有限公1.68M21.68

司

浙江六合塑膠有限公司1.73M21.73

諸暨市全興機械廠1.2M21.2

諸暨市貝佳包裝有限公司1M2在建

諸暨市飛達實業有限公司1M2在建

越山五金油封有限公司2.44M22.44

諸暨市大地紡織有限公司2.8M22.8

津津化纖有限公司5.35M22.14

浙江飛鷹縫制設備有限公司4.62M24.62

浙江不凡有限公司3.74M2在建

天羽服飾0.5M20.5

東辰箱包1.31M21.31

中凱制衣0.92M20.92

6農產品深加工項目62.32Ml

7掛牌工業用地1.95M2未建，位于江龍工業區以北

8暨陽街道石家村村莊規劃調2.87R2未建

整

9五蒲頭農居安置2.74R2共五個地塊

10永興紡織廠0.72M2與規劃道路相沖突，建議搬

遷。

（六）基地周邊概況

北側，為漁槽山，漁櫓山周邊密布著農居，現狀主要為孫家村和趙家村，兩

個村的規模較大，小學、衛生院等服務設施相對齊全，近期內無改造計劃；諸永

高速公路出入口位于漁櫓山東北角，與諸湄線相接；

西側，浦陽西江，隔江屬于諸暨經濟開發區，經濟開發區的發展方向主要是

從西南向東、北推進，發展速度較快。

南側，是規劃確定的諸暨市的教育園區，目前，該區正在建設。

東側，規劃以諸湄線為界，距離諸湄線500-1500米是浦陽東江，與浦陽西

江在大侶片南端匯流，流經老城區。諸紹高速公路與諸永高速公路在基地東側約

2000米處相交，規劃本區中部主干路與之溝通。

四、與相關規劃的銜接與協調

（-）《諸暨市域總體規劃》

1.城市性質與規模

環杭州灣地區重要的制造業基地、承啟浙江沿海與內陸的交通樞紐城市，具

有“古越文化”底蘊的山水園林城市。人口規模2010年33?35萬，2020年45?

50萬。用地規模遠期50-56平方公里。

2.規劃布局

規劃提出均衡布局模式。根據地形條件及現實基礎，諸暨市未來建成區分成圖47市域總體規劃——中心城區規