項(xiàng)目拓展管理流程編號(hào)：版號(hào)：A/1頁(yè)碼：第1頁(yè)共9頁(yè)項(xiàng)目拓展管理流程編號(hào)：版號(hào)：A/1頁(yè)碼：第2頁(yè)共9頁(yè)項(xiàng)目拓展管理流程投資發(fā)展中心年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃項(xiàng)目信息收集土地信息篩選提出立項(xiàng)建議組織可研論證公司拿地策略組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘、背景調(diào)杳、市場(chǎng)調(diào)研相關(guān)部門總經(jīng)理確定是否深入可研設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、工程、成本等部門參與公司領(lǐng)導(dǎo)4總經(jīng)理審核，董事?長(zhǎng)審-批*分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批投資發(fā)展中心年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃項(xiàng)目信息收集土地信息篩選提出立項(xiàng)建議組織可研論證公司拿地策略組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘、背景調(diào)杳、市場(chǎng)調(diào)研相關(guān)部門總經(jīng)理確定是否深入可研設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、工程、成本等部門參與公司領(lǐng)導(dǎo)4總經(jīng)理審核，董事?長(zhǎng)審-批*分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批營(yíng)銷策劃中心：初

步定位策劃.營(yíng)銷策劃中心：初

步定位策劃.設(shè)計(jì)管理中心：規(guī)劃設(shè)計(jì)草案；工程管理中心：工程技術(shù)分析投資收益估算財(cái)務(wù)管理中心：項(xiàng)+

目成本分析成本管理中心：項(xiàng)目成本測(cè)算（可研版）項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析（法 務(wù)配合） 財(cái)務(wù)管理中心：現(xiàn)金流量分析 十 ▼組織評(píng)審及投資決策匯總編制可研報(bào)告4及項(xiàng)目取得預(yù)案組織投資分析議、總經(jīng)理審核，董事長(zhǎng)審批接交與取獲目項(xiàng)人力行政中心：提供

相關(guān)資料投資收益估算財(cái)務(wù)管理中心：項(xiàng)+

目成本分析成本管理中心：項(xiàng)目成本測(cè)算（可研版）項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析（法 務(wù)配合） 財(cái)務(wù)管理中心：現(xiàn)金流量分析 十 ▼組織評(píng)審及投資決策匯總編制可研報(bào)告4及項(xiàng)目取得預(yù)案組織投資分析議、總經(jīng)理審核，董事長(zhǎng)審批接交與取獲目項(xiàng)人力行政中心：提供

相關(guān)資料項(xiàng)目拓展管理流程編號(hào)：版號(hào)：A/1頁(yè)碼：第3頁(yè)共9頁(yè)一、概述目的保持公司可持續(xù)發(fā)展，規(guī)范和明確公司項(xiàng)目拓展過(guò)程及職責(zé)劃分，有效規(guī)避項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目決策的規(guī)范性和計(jì)劃性。適用范圍適用于公司非舊改新開發(fā)項(xiàng)目的信息收集、投資論證及內(nèi)部審批程序管理。術(shù)語(yǔ)和定義二、工作程序1.基礎(chǔ)信息研究組織/經(jīng)辦相關(guān)說(shuō)明相關(guān)文件/記錄時(shí)間要求投資發(fā)展中心城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、總體規(guī)劃和土地政策等方面的日常研究、行業(yè)政策信息動(dòng)態(tài)及當(dāng)?shù)貥鞘信c政策情況研究等，各方面主要內(nèi)容詳見附件1?5。市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)庫(kù)（參考）日常營(yíng)銷策劃中心市場(chǎng)銷售情況分析和客戶消費(fèi)行為取向研究。日常設(shè)計(jì)管理中心行業(yè)產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)的研究，并總結(jié)公司已開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品類型經(jīng)驗(yàn)及行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品類型特點(diǎn)。日常成本管理中心對(duì)目標(biāo)城市的土地成本、建安成本及配套費(fèi)用等信息持續(xù)跟蹤調(diào)研。《成本管理流程》日常2.年度項(xiàng)目投資和土地儲(chǔ)備計(jì)劃根據(jù)公司中長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、日?；A(chǔ)研究和內(nèi)外部環(huán)境，投資發(fā)展中心每年12月份組織公司各部門參與年度項(xiàng)目投資和土地儲(chǔ)備計(jì)劃研討，在戰(zhàn)略規(guī)劃期內(nèi)按年度分解各項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)，制定《年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃》，明確下一年度項(xiàng)目投資的數(shù)量、投資額度、城市布局、投資時(shí)機(jī)等?！赌甓韧恋貎?chǔ)備計(jì)劃》經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審核，董事長(zhǎng)審批后頒布執(zhí)行，作為指導(dǎo)公司項(xiàng)目拓展工作的依據(jù)和考核責(zé)任單位業(yè)績(jī)的重要指標(biāo)。投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)跟蹤《年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃》的執(zhí)行情況。如需調(diào)整，由投資發(fā)展中心提出修訂方案，經(jīng)上述審批程序批準(zhǔn)后方可調(diào)整。3.土地獲取項(xiàng)目拓展管理流程編號(hào)：版號(hào)：A/1頁(yè)碼：第4頁(yè)共9頁(yè)土地信息收集及內(nèi)部立項(xiàng)投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)土地信息的收集與管理，填寫完整的《土地信息登記表》并定期跟蹤土地信息變動(dòng)情況；城市公司的土地信息由綜合部收集整理，填寫《土地信息登記表》，經(jīng)城市公司總經(jīng)理審核后報(bào)送投資發(fā)展中心備案。內(nèi)部立項(xiàng)對(duì)于招拍掛的土地：投資發(fā)展中心實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)目標(biāo)城市招投標(biāo)網(wǎng)站、及時(shí)收集目標(biāo)城市的土地推介資料。對(duì)于非招拍掛的土地：投資發(fā)展中心填寫《土地信息登記表》，并對(duì)土地信息進(jìn)行篩選后，提報(bào)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的《項(xiàng)目立項(xiàng)建議書》?！俄?xiàng)目立項(xiàng)建議書》經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、公司總經(jīng)理審批后下發(fā)。對(duì)于未通過(guò)內(nèi)部立項(xiàng)審批的土地信息，應(yīng)進(jìn)入公司的土地信息庫(kù)，投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)定期跟蹤和更新?，F(xiàn)場(chǎng)踏勘針對(duì)目標(biāo)地塊，投資發(fā)展中心組織相關(guān)部門人員根據(jù)《土地勘查要點(diǎn)》進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，詳細(xì)了解周邊市場(chǎng)環(huán)境、配套設(shè)施，了解項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃，判斷未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，確認(rèn)項(xiàng)目取得條件和流程。投資分析投資發(fā)展中心組織營(yíng)銷策劃中心、成本管理中心、財(cái)務(wù)管理中心等部門對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和經(jīng)濟(jì)測(cè)算，完成《在售樓盤調(diào)查表》、《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》和《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告》。同時(shí)，在設(shè)計(jì)管理中心的協(xié)助下完成項(xiàng)目概念規(guī)劃草案?？裳袌?bào)告投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)編制《可行性研究報(bào)告》，營(yíng)銷、成本、財(cái)務(wù)、工程、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、人力行政、客服等部門參與?！犊尚行匝芯繄?bào)告》經(jīng)投資分管領(lǐng)導(dǎo)審核后上報(bào)決策委員會(huì)審議、總經(jīng)理審核、董事長(zhǎng)審批。項(xiàng)目取得預(yù)案投資發(fā)展中心編制《項(xiàng)目取得預(yù)案》、《盡職調(diào)查報(bào)告》、《項(xiàng)目獲取風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估表》，內(nèi)容包括項(xiàng)目拓展管理流程編號(hào)：版號(hào)：A/1頁(yè)碼：第5頁(yè)共9頁(yè)招拍掛項(xiàng)目的競(jìng)買策略和非競(jìng)爭(zhēng)性獲取項(xiàng)目的工作預(yù)案等，報(bào)總經(jīng)理審核，董事長(zhǎng)審批。投資發(fā)展中心根據(jù)預(yù)案獲取土地。土地獲取手續(xù)辦理投資發(fā)展中心辦理土地獲取相關(guān)手續(xù)，人力行政中心、財(cái)務(wù)管理中心進(jìn)行配合，及時(shí)提供下列材料：1)董事會(huì)(股東會(huì))決議；2)法定代表人身份證明書；3)法定代表人身份證明或授權(quán)委托書、身份證原件及復(fù)印件；4)銀行資信證明；5)其它需要提供的材料。土地拿到后即刻告知公司各分管領(lǐng)導(dǎo)，并與次日發(fā)送《土地獲取快報(bào)》在公司網(wǎng)站公示。項(xiàng)目及資料交接土地獲取后，投資發(fā)展中心組織項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)，配合相關(guān)部門完成公司注冊(cè)，并將資料移交至公司相關(guān)部門，詳見《項(xiàng)目資料移交主要工作內(nèi)容》(附件7)。三、支持文《市場(chǎng)定位及產(chǎn)品策劃管理流程》《成本管理流程》四、相關(guān)記錄1)《市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)庫(kù)》(參考)2)《年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃》《土地信息登記表》《項(xiàng)目立項(xiàng)建議書》《土地勘查要點(diǎn)》《在售樓盤調(diào)查表》《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告》《可行性研究報(bào)告》(參考)《項(xiàng)目取得預(yù)案說(shuō)明》《盡職調(diào)查報(bào)告》

項(xiàng)目拓展管理流程編號(hào)：版號(hào)：A/1頁(yè)碼：第6頁(yè)共9頁(yè)12） 《項(xiàng)目獲取風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估表》13） 《土地獲取快報(bào)》五、附件附件1國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)研究工作內(nèi)容具體工作計(jì)劃時(shí)間獲取信息渠道經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的收集，如GDP\CPI\PPI\貿(mào)易額等結(jié)合統(tǒng)計(jì)局公布節(jié)奏定，分為月度、季度和年度更新1） 外部研究機(jī)構(gòu)。2） 通過(guò)網(wǎng)絡(luò)關(guān)注，包括政府統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、專業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站、新浪地產(chǎn)、鳳凰網(wǎng)等資訊平臺(tái)。宏觀經(jīng)濟(jì)分析預(yù)測(cè)收集券商、投行、政府研究機(jī)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)學(xué)家的經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告或言論，提煉觀占八、、隨時(shí)關(guān)注輸出成果《宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)》《房地產(chǎn)信息簡(jiǎn)報(bào)》《月度房地產(chǎn)形勢(shì)分析報(bào)告》附件2房產(chǎn)市場(chǎng)研究工作內(nèi)容具體工作計(jì)劃時(shí)間獲取信息渠道全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)收集全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)，包括先行指標(biāo)（房地產(chǎn)開發(fā)投資、開竣工面積）、市場(chǎng)表現(xiàn)指標(biāo)（開發(fā)資金來(lái)源、景氣指數(shù)、成交量、空置量、價(jià)格指數(shù)）等每月10日左右國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站等城市房產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)收集廣州、?？诘裙疽堰M(jìn)入或擬進(jìn)入城市的房產(chǎn)數(shù)據(jù)，包括但不限于商品房成交套數(shù)、面積、價(jià)格等。隨時(shí)關(guān)注1） 各城市的透明售房網(wǎng)網(wǎng)站。2） 長(zhǎng)江證券、中原地產(chǎn)研究院等機(jī)構(gòu)報(bào)告輸出成果《房產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)》《房地產(chǎn)信息簡(jiǎn)報(bào)》《月度房地產(chǎn)形勢(shì)分析報(bào)告》附件3土地市場(chǎng)研究工作內(nèi)容具體工作計(jì)劃時(shí)間獲取信息渠道項(xiàng)目拓展管理流程項(xiàng)目拓展管理流程編號(hào)：版號(hào)：A/1頁(yè)碼：第7頁(yè)共9頁(yè)zj編^號(hào):項(xiàng)目拓展管理流程 版號(hào)：A/1頁(yè)碼：第7頁(yè)共9頁(yè)城市土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)收集廣州、海南等已進(jìn)入或擬進(jìn)入城市的土地公告和成交數(shù)據(jù)，包括但不限于商品房成交套數(shù)、面積、價(jià)格等。隨時(shí)關(guān)注1） 各城市的招投標(biāo)網(wǎng)站。2） 中原地產(chǎn)研究院等機(jī)構(gòu)報(bào)告輸出成果《土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)》《房地產(chǎn)信息簡(jiǎn)報(bào)》《月度房地產(chǎn)形勢(shì)分析報(bào)告》附件4房地產(chǎn)政策環(huán)境研究工作內(nèi)容具體工作計(jì)劃時(shí)間獲取信息渠道金融政策收集基準(zhǔn)利率、房貸利率、公積金利率變化，對(duì)并購(gòu)、REITS等地產(chǎn)金融方面的政策支持隨時(shí)關(guān)注1） 外部機(jī)構(gòu)2） 通過(guò)網(wǎng)絡(luò)關(guān)注，包括搜房、新浪地產(chǎn)、鳳凰網(wǎng)等資訊平臺(tái)。信貸政策了解銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策動(dòng)向，收集放貸指標(biāo)等數(shù)據(jù)隨時(shí)關(guān)注財(cái)政政策收集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、市場(chǎng)交易相關(guān)稅費(fèi)的政策動(dòng)態(tài)隨時(shí)關(guān)注其他政策包括土地市場(chǎng)方面政策、保障房體系建設(shè)政策、對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)影響大的宏觀經(jīng)濟(jì)政策隨時(shí)關(guān)注輸出成果《房地產(chǎn)信息簡(jiǎn)報(bào)》《月度房地產(chǎn)形勢(shì)分析報(bào)告》、《房地產(chǎn)政策匯總表》附件5競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究工作內(nèi)容具體工作計(jì)劃時(shí)間獲取信息渠道競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要指標(biāo)收集,包括銷售情況/土地儲(chǔ)備動(dòng)態(tài)/財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手公報(bào)披露（月報(bào)、半年報(bào)、年報(bào)等）1） 外部機(jī)構(gòu)2） 從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手網(wǎng)站、股票分析網(wǎng)站、券商投行報(bào)告等獲取信息。動(dòng)態(tài)信息收集包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在內(nèi)的國(guó)內(nèi)大開發(fā)商動(dòng)態(tài)信息，包括拿地或者影響力較大的資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)作隨時(shí)跟蹤輸出成果《競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)?shù)據(jù)庫(kù)》《房地產(chǎn)信息簡(jiǎn)報(bào)》附件6可行性研究主要內(nèi)容

項(xiàng)目拓展管理流程編號(hào)：版號(hào)：項(xiàng)目拓展管理流程編號(hào)：版號(hào)：A/1頁(yè)碼：第8頁(yè)共9頁(yè)項(xiàng)目拓展管理流程 版號(hào)：A/1頁(yè)碼：第8頁(yè)共9頁(yè)次序工作要點(diǎn)責(zé)任部門配合部門配合部門支持及確認(rèn)內(nèi)容1項(xiàng)目及城市概況投資發(fā)展中心營(yíng)銷策劃中心（1） 城市規(guī)劃、區(qū)位分析、人口、GDP經(jīng)濟(jì)狀況等該城市3-5年經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)。（2） 全市住宅成交情況及未來(lái)供應(yīng)量分析和判斷。（3） 區(qū)域市場(chǎng)住宅成交情況及未來(lái)供應(yīng)量分析和判斷。（4） 項(xiàng)目基本情況2定位策劃營(yíng)銷策劃中心投資發(fā)展中心、設(shè)計(jì)管理中心（1） 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)、戶型面積、客戶群組成的詳細(xì)分析（策劃公司協(xié)助完成）。（2） 區(qū)域市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析（可選）。（3） 客戶定位：來(lái)源、特征、購(gòu)買力等因素（策劃公司協(xié)助完成）。（4） 產(chǎn)品定位：產(chǎn)品組成、戶型選擇等因素（策劃公司協(xié)助完成）。（5） 價(jià)格定位：當(dāng)前售價(jià)及價(jià)格漲幅。（6） 銷售進(jìn)度：項(xiàng)目銷售及回款節(jié)奏。3規(guī)劃及產(chǎn)品分析設(shè)計(jì)管理中心—（1） 產(chǎn)品的選擇、組合以及戶型面積的配置（2） 產(chǎn)品排布草案（3） 項(xiàng)目詳細(xì)的設(shè)計(jì)參數(shù)和設(shè)計(jì)要點(diǎn)4項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理中心經(jīng)營(yíng)層（1） 項(xiàng)目全期里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（即開工、開盤、竣工、交付）（2） 項(xiàng)目一期一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃5工程技術(shù)分析工程管理中心設(shè)計(jì)管理中心（1）對(duì)于已確定的方案給出工程可行性意見（可選）。6項(xiàng)目成本測(cè)算成本管理中心財(cái)務(wù)管理中心（1）可研成本測(cè)算表。7經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算投資發(fā)展中心財(cái)務(wù)管理中心（1）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算表。8現(xiàn)金流分析及資金方案財(cái)務(wù)管理中心—（1） 現(xiàn)金流量表。（2） 資金方案。9風(fēng)險(xiǎn)分析及防范人力行政中心法務(wù)、財(cái)務(wù)管理中心（1）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議。附件7項(xiàng)目資料移交主要工作內(nèi)容移交資料類別主要內(nèi)容移交對(duì)象主要下游工作可研報(bào)告可研報(bào)告文本營(yíng)銷策劃中心、設(shè)計(jì)管理中心、財(cái)務(wù)管理中心、成本管理中心、運(yùn)營(yíng)管理中心項(xiàng)目產(chǎn)品及運(yùn)營(yíng)策劃土地基本信息用地紅線圖、地形圖、周邊管線圖