建信項目成就綠園“不可能〞的傳奇創造“規模〞優勢想做環境嗎？沒有規模將成為一句空談。做大盤的開發商對本地市場競爭態勢與目標群體需求、消費心理及背后地域文化的深刻理解與把握，將成為其成敗的關鍵。產品個性化現在，連普通老百姓都已感覺到長春樓盤所存在的同質化問題，因此，開發商在新產品開發時必將越來越注重自己的個性。整合營銷劇烈的市場競爭迫使開發商對營銷方式重新整合。首先是對企業資源、競爭態勢、市場需求的準確把握；其次是對目標群體的準確細分與工程的準確定位……從總的看來，各房地產公司將從打造產品演變為經營品牌。地產市場成功解碼

用感性手法呈現50萬元的理性產品

建立堅固的優悠品質生活系統前言第一章“昭世〞“打動政府感動業主〞的產品1第一節如何打動政府住宅生活進化論滲透城市我們建設是一個能夠肩負責任的提升綠園區生活品質的社區。從住宅的改變將推動生活素質的提升。生活素質的提升將會推動整個城市的開展。2第二節如何感動業主可能是長春最好的社區第二章“入世〞在市場中找到曙光區域地塊周邊項目市場競品

比較適宜居住寧靜、舒適、適宜生活產品和市場時機點推廣引導上風上水生活配套完交通便捷綠化率較高距離市中心近區域升值潛力交通便捷生活安靜延壽街拓寬綠化較好大約20—30個住宅工程，總供給量約150萬平多為中低檔樓盤30.6%已售罄，剩余銷售率都近70%主力面積90—160㎡,主力戶型二室二廳和三室二廳，銷售良好萬科上東區、融創.上城、天安第一城、中海水岸春城、富苑華城等高檔住宅在走品牌引導、地段輻射、品質打造的路線。第三章“驚世〞1第一節工程素描美國知名規劃公司設計圍合式院落設計萬平生態廣場夜明路引系統半地下車庫設計全框架結構高檔建材標準紅外檢測保安系統豪華大堂入戶大型私家會所空中花園歐式建筑超高舉架閣樓戶型舒適，超大開間舒適、尊貴2第二節工程創新客戶看中地段什么？寧靜、升值、生活便利、客戶看中產品什么？舒適性、平安性、方便性、私密性優悠品質生活環境的幽靜+地段的“U〞型+品質+建筑圍合+目標客群3第三節工程揚長避短優勢提升：“優悠品質生活〞的引入劣勢回避：產品品質與生活方式的引入來支持高價位、高檔次的產品。用主題原生態廣場的建立來提升區位的值。用外部特殊會所風格的售樓處與樣板房的建立來回避不臨主干道的劣勢。入世帶來市場時機打下根底驚世出世精彩思路脈線：第四章“出世〞1第一節在市場中尋找客戶

環形法那么本案綠園區朝陽區人民廣場

黃線區為工程的輻射范圍。金字塔客戶鎖定2第二節在市場中鎖定客戶

不拒絕承受35萬客戶承受50萬客戶不放棄鎖定承受30萬客戶

從本工程的主力戶型、面積和單價上計算，工程的總房款35萬—50萬之間。因此在主要客戶目標的選擇上主要是走“鎖定可承受35萬—50萬房款人群，不放棄可承受50萬以上房款人群，不拒絕可承受30萬—35萬房款人群〞的策略。鎖定人群政府公務員

醫生、律師、教師、軍官等個體私營業主、私企老板

原駐地收入高居民

第五章

細節決定成敗完美成就經典

工程建議目標客群工程的目標客群大多以提升生活品質為出發點，二次置業者較多。由我們的環形法那么和金字塔鎖定法來看我們的目標客群應由綠園區向周邊區域輻射。我們的宣傳那么面向全市群體，使其成為綠園區的名品，成就長春市的名品。項目全市綠園區名品長春市名品價格

1、綠園區多為中低檔樓盤，本工程價格會引起綠園區及長春市的轟動。2、工程檔次較高，不管單價還是總價都會使區域人群產生一定的抗性，所以建議采用帶動性價格策略，采用低開高走的手段，通過主力戶型提升工程檔次，促進其他戶型的銷售。3、通過反傳統營銷戰略，出售時間的差異來轉化價格劣勢。發售時間

針對本工程特征，中原建議：——期房出售，打造高檔品質，反傳統營銷、戰略。釋義：根據東北市場特點，一般4月份新盤上市，概念引導；10月份開始現房出售，促銷拉動。因此針對我們差異化的產品中原建議采取反傳統的推廣策略。在前期進行客戶積累的根底上進行排號認購，下半年那么在其他工程進行現房出售的時候，本工程反傳統進行形象倒入，期房出售。而在來年4月份新工程上市的時候，本工程那么進行現房出售，差異營銷，占領優勢地位，轉化價格劣勢。配套工程周圍原有的生活氣氛濃，生活配套較齊全，建議在超市的業態上適當的增加商業配套，以防止和周邊業態的重復浪費資源。同時對小區會所的規劃上下功夫，盡量做到滿足大多數業主的需求。建議增加針對小區內部的醫療中心，為業主提供專職的醫療保健效勞。與著名的教育機構聯合，如啟明教育，做精小區的幼兒園。銷售中心、樣板房一個讓客戶怦然心動、能夠引起“心有戚戚焉〞共鳴感的售樓處及樣板房是引發客戶產生購置欲望的第一步。建議售樓處用一顆大樹為中心，周邊為售樓接待處，整體色調以我們的深綠色為主色調。整體風格以豪華會所的形式呈現。由于本工程所在地段較為偏僻，不臨主干道，建議在商業區設立外賣場，以吸引更多的消費者關注.物業建議

高檔次的小區就要有高品質的物業效勞公司與其相配合，小區的物業不但要提供如保安保潔這樣的普通效勞，同時還要提供如生活信息、放心家政等增值效勞。因此建議引進如第一太平戴維斯等這樣的高端物業公司。第六章“傳世〞1代表案名一西城華府

“華府〞是一種豪華的味道，不僅詮釋了工程檔次，也透露出了尊貴。從傳播上朗朗上口，又區別于長春其他工程，不失高檔性和個性。2代表案名二美樹華庭

除了舒適的感覺之外，更給人一種想象的空間，又不失工程檔次。將工程的生態環境和高檔氣勢有機融合。此案名給人的是一種親和力、想象力和向往力，它不僅是品質生活的筑就，也是品味生活的心靈居所。3代表案名三香居美地

給人一種舒適愜意、浮想聯翩的感覺。案名融合了工程的地段和環境的美。從傳播上也朗朗上口，又區別于長春其他工程，不失高檔性。4代表案名四格林豪森

從產品的特性和客戶的感受角度出發，是舒適、尊貴的融合，是一種親和力、影響力和檔次性的表達。它是“GreenHouse〞的諧音，直接展現了產品的主題特征。將產品的品質和生態完美呈現。從客戶角度看，比較容易接近，容易理解和傳播?！案窳趾郎曊w上給人的感覺是一種親和力較強的高檔樓盤，區別于其他高檔樓盤的曲高和寡。5代表案名五西引力“西〞詮釋了工程的區位，順應地產工程命名的潮流。“西引力〞那么走“吸引力〞的諧音，詮釋工程與眾不同，對消費者有吸引的作用?！耙Θ暤漠a生那么是我們工程從建筑品質到整體規劃對消費者所產生的影響。6代表案名六西城貴人苑“西城〞詮釋了工程的區位，順應地產工程命名的潮流?！百F人〞那么詮釋出工程的目標客群。從客戶角度看，入住都為高收入人群。是一種身份、地位的象征?！霸法曋粓@林，那么強調工程的整體規劃。7附選案名美樹棲庭香洲城

長春名邸建信·逸彩園

城西疊翠天籟·麗舍棲庭·生活賞歌林春天

優悠麗舍西城麗舍

美地逸舍建信·豪庭

香洲花園唯美品格

第七章“優悠品質生活〞

【推廣語】優悠品質生活釋義：品質的舒適尺度包括四個概念：一是時間尺度，二是環境尺度，三是視野尺度，四是面積尺度。“開創優悠品質生活〞將品質的舒適尺度一一涵蓋。在淋漓盡致傳達工程的時間、環境、視野、面積尺度的同時，更有效融合了工程的主賣點：品質和環境。一個“優〞既是品質的“優〞，也是生活的“優〞；“悠〞那么是一種生活狀態，它將環境的悠閑和心靈的悠然融為一體?！緩V告語】閃耀西城，優悠不只是吸引〔形象篇〕凹哲學：具有深度的住宅〔地段、環境〕讓長春進行一次悠揚，森，呼吸〔地段、環境〕回家一路綠色，讓這個春城都在嫉妒?！步煌ê铜h境〕一場陽光的盛宴〔建筑形式、板樓〕有一種速度，只有少數人才能駕馭〔交通，客戶層次〕公園里的家，家里的公園〔整體規劃〕【訴求點】天賜佳境得天獨厚：真正的風水寶地，升值潛力大經典住宅卓而非凡：各種環境俱佳，整體效果良好封閉管理高枕無憂：完善的物業管理及保障體系人車分流環境悠然：居住環境安逸舒適悠然智能設施最新科技：高科技運用在小區每方面芝蘭之室造福子孫：傳世豪宅，造福子孫私家花園傳世豪宅：送私家花園，配空中花園——優悠品質八大特征第八章

市場“脫穎而出〞客戶“心隨我動〞1第一節推廣策略

進化論的品質生活的導入圈地運動整合看的見的豪宅標準詮釋看不見的品質生活全面進攻市場高地快速引爆長春2第二節整合媒體策略

軟文煲湯拋棄板塊固囿，顛覆人居觀念

圍檔、戶外廣告售樓處、樣板間精彩呈現報紙轟炸推介會導入巡展應用新媒體加溫播送第三節整合營銷策略3廣告推廣建筑品質銷售價格消費者消費者城西優悠品質豪宅強烈“心理逆差〞，高性價比豪宅價格合理、可接受的豪宅4第四節推廣步調

05/6月初—05/7末

預計銷售15%

工程施工現場圍擋設置咨詢銷售中心的建立，一個月建設完成中原自有客戶群拜訪目標客戶拜訪外展用品設立廣告軟文攻勢坐銷積累客戶戶外圍擋設立銷售工具齊全支持條件一呈現春城

05/8月中—05/10月末

預計銷售30%

樣板間盛大開方工程在前期積累了相當多的意向客戶中原自有的客戶群體五證齊全工程在業內的口碑廣告認知到達深度入市價打入社會秋季展會支持條件二4第四節推廣步調

驚艷春城

05/11初—06/3初

預計銷售15%

會所開放物業先行價格攀升刺激市場支持條件三4第四節推廣步調

引爆春城

06/3月初初-06/5末

預計銷售25%

春季展會〔待定〕園林景觀呈現、現房出售支持條件四注：此整個銷售過程需工期保證，到達可支持銷售條件為準。4第四節推廣步調

5第五節銷售主張快準狠貼深入市場跟蹤客戶挖井式銷售COCA直銷壓迫式銷售DM直郵中原網絡第六節設計主張6公園里的家，家里的公園7第七節預算安排

費用依據：銷售面積在15萬平方米，均價在3000元人民幣?？們r為：150,000平方米×3