重慶市北碚區蔡家板塊F分區407畝地塊可行性研究報告2021年4月1.1項目區位：重慶市北碚區蔡家板塊—新興熱點板塊，是“北上戰略”的主要拓展區，距離“西進”高新區僅半小時車程。

重慶市：直轄市、國家中心城市、超大城市，國務院批復確定的中國重要的中心城市之一、長江上游地區經濟中心、國家重要的現代制造業基地、西南地區綜合交通樞紐

，2020年GDP達25002.79億元，

同比增長3.9%，與廣州持平，常住人口3124.32萬人，北碚兩江新區（北擴）北碚地塊位置龍興禮大

照母山人和雙碑井口港城工業園魚復工業園高新區竹林江北嘴彈子石新牌坊觀音橋（西進）老沙區渝中半島南坪茶園南山二郎雙

大大楊石

新南湖山

渡口華巖李家沱主城九區鹿角龍洲灣跳蹬陶家魚洞高職城界石西彭1.2項目區位：板塊距江北國際機場14公里，距重慶北站14公里，距離市中心解放碑20公里；項目距離軌道6號線蔡家站2公里。江北機場13.6KM禮嘉商圈8.5KM2公里重慶北站13.9KM觀音橋商圈17.1KM解放碑商圈20.2KM重慶西站25.8KM蔡家崗立交項目地理位置分析本項目距離軌道6號線蔡家站禮嘉商圈直線距離（KM）車程（min）28.513.613.920.2415403050江北機場重慶北站解放碑商圈項目名稱重慶市北碚區蔡家F分區地塊項目項目負責人胡婷娟掛牌時間2021年4月8日凈現金流土地面積容積率計容建筑面積建筑密度建筑限高起始地價銷售貨值

銷售周期凈利潤率總地價起始樓面地價畝單價萬㎡m（億元）

（年）（億元）（億元）（元/㎡）（萬元/畝）407畝1.66（住宅住宅≤35%商業≤50%27.15萬㎡

1.5，商業商務2）44.9430/4018.534123商業45562.77商墅7.258.63%-2.82小計精裝T

洋房

精裝T

洋房LOF

公寓（㎡）酒店（地上）

地下室商業占比38%（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）可售2576063440016800704009000252001100038071.5199195入市均價（萬元

㎡）15800/16500(精裝報價2000）自持10萬/個2020年3月底獲取該項目信息，經過實地勘察后認為可持續跟進；該宗土地已于2021年4月7日掛牌。??項目進展存在問題//需要集團解決問題3掛牌及出讓條件詳細分析重慶市北碚區蔡家F分區地塊要求自持不低于38000㎡的五星級酒店10年，起拍樓面價為4,123元/㎡，起拍加價幅度為1000萬/手（折合樓面價22.25元/手）。序號出讓條件（一）（二）掛牌、競買時間：掛牌時間：2021年4月7日；保證金到賬截止時間：2021年4月27日12:00前；競買時間：2021年4月28日9:30按報名情況另行通知；報名及競拍流程：報名期限內，只有

1家申請人取得競買資格的，將采用掛牌方式出讓；有

2家以上（含

2家）申請人取得競買資格的，將采用拍賣方式出讓，拍賣時間另行通知。1、付款比例：5:52、付款時間：（1）合同簽訂后30日內繳納出讓價款50%的首付款，競買保證金自動轉為競得宗地的定金，由重慶市公共資源交易中心支付至財政非稅收入專戶抵作土地出讓價款。（2）土地出讓金自合同簽訂之日起90日內付清。（三）3、出讓合同簽訂時間：競得人應在拍賣結束后當場與重慶市公共資源交易中心簽訂《國有建設用地使用權成交確認書》，應同時簽訂《國有建設用地使用權出讓合同并加蓋公章，合同簽訂日期以重慶市規劃和自然資源局簽訂時間為準。（四）（五）土地交付條件及時間：簽訂合同并支付至出讓價款的

50%之日起

5個工作日內交付首期土地，剩余土地于交清全部土地價款之

5個工作日內交付。開工期限：交地之日起9個月內動工。竣工期限：交地之日起36個月內竣工。3掛牌及出讓條件詳細分析序號出讓條件（六）（七）履約保證金：無建設及精裝要求：按照渝府辦發〔2020〕107號文件執行裝配式建筑相關要求，裝配率按照《重慶市城鄉建設委員會關于印發〈重慶市裝配式建筑裝配率計算細則（試行）〉的通知》（渝建〔2017〕743號）的規定執行。配建：（1）不低于2700㎡的9班幼兒園（2）240㎡郵政所（3）社區綜合服務中心室內建筑面積不少于2700㎡，室外場地面積不少于1500㎡（4）開閉所200㎡（5）F19-2-1和F19-2-2及F19-1-2和F19-1-3之間修建寬不低于8米的人行步道（八）（九）綠色建筑要求：海綿城市4土地競買資金需求假設以底價獲得總地價185299萬元備注競買保證金土地競買2021年4月27日12:00前37,060萬元集中供地，建議至少提前1日因地塊較多具體時間待通知2021年4月28日09:302021年4月28日2021年5月6日成交確認簽訂出讓合同第一筆土地款第二筆土地款萬元萬元萬元國土合同簽訂后30日內支付至土地款的50%國土合同簽訂后90日內付清2021年6月5日55,589.592649.52021年8月5日1.1城市與經濟概況成渝地區雙城經濟圈，國家戰略發展“第四極”。

重慶市：直轄市、國家中心城市、超大城市、西南地區綜合交通樞紐

，2020年GDP達25002.79億元，

同比增長3.9%，常住人口3124.32萬人，成渝地區雙城經濟圈成為及京津冀、長三角、粵港澳大灣區后國家戰略發展“第四極”。

中心城區定位：圍繞“強核提能級”，加快集聚國際交往、科技創新、先進制造、現代服務等高端功能，提升城市發展能級。特別是推進“兩江四岸”核心區整體提升，打造國際化山水獨都市風貌展示區。數據來源：2019年重慶市北碚區國民經濟和社會發展統計公報1.2城市交通分析國際鐵路樞紐場站、國際航空（貨運）樞紐，未來1小時通成都、貴陽，3小時通周邊省會

城市定位：2021年《國家綜合立體交通網規劃綱要》明確將成渝地區雙城經濟圈建設成為面向世界的四大國際性綜合交通樞紐集群之一；將重慶定位為20個國際性綜合交通樞紐城市之一；重慶將重點打造成為國際鐵路樞紐場站、國際航空（貨運）樞紐。規劃構建6條主軸、7條走廊、8條通道。共有8條高鐵途經重慶。預估到2030年，重慶將形成“米”字型高速鐵路網絡：10條線路、約2030公里。屆時坐高鐵，重慶到成都、貴陽將實現1小時到達，到周邊省會城市有望實現3小時到達。

2020年，重慶江北國際機場累計完成旅客吞吐量3493.8萬人次，躋身全國第四，首次邁入全國前五行列。重慶第二國際機場（重慶正興國際機場）計劃2022年左右開工，大約2029年建成“米”字型高速鐵路網絡1.3城市布局蔡家、悅來、禮嘉板塊共同打造嘉陵江創新灣區，展示智能創新。

發展方向：2020年12月4日，市規資局開展了《“兩江四岸”城市發展主軸規劃研究》中提出重點打造解放碑-江北嘴-彈子石、九龍半島-釣魚嘴半島、廣陽島、禮嘉-悅來-蔡家四大重要功能空間節點，并整合兩江交匯歷史人文灣區、長江文化藝術灣區、長江生態文明灣區、嘉陵江智能創新灣區“四大灣區，，嘉陵江智能創新灣區以禮嘉-悅來-蔡家為重要功能空間節點，集中展示智能創新。板塊概況定位都市功能拓展區，城市北拓支點，先進制造業基地，兩江半島宜居新城；主要承擔居住和產業發展功能，依托產業衍生居住需求，板塊產業規劃能級較高，已進入提質增速階段；蔡家嘉臨江智能創蔡家新灣區蔡家悅來板塊定位國際商務旅游區、城市級商圈、高端居住區，規劃大型濱水商業、歡樂谷等休閑、娛樂配套。板塊發展成熟，高端改善產品聚集；江禮嘉悅來嘉陵禮嘉板塊定位以“會展、智能、生態”為核心的生態城市新中心，以國際博覽經濟為中心，發展中高端住宅和商務、商業配套，同時也是政府寄予厚望的國家級生態居住試點工程1.4區域規劃蔡家圍繞先進制造業和現代服務業，大力發展現代化智慧新城，常住人口20萬。

2017年4月，蔡家自貿區正式掛牌成立。定位為先進制造業基地。2018年實現工業總產值1601億元，增長26%。

2019年北碚區政府工作報告中提出，要以蔡家組團為主體，圍繞先進制造業和現代服務業兩大主題，大力發展智能制造、信息技術、工業互聯網生態宜居的現代化智慧新城。圍繞著大數據產業，蔡家智慧新城已經落地了航天云網、國信優易、啟迪協信科技城等重點產業項目。

目前，蔡家常住人口超過20萬，產城融合已初見成效，園區已入駐企業600余家，其中簽約引進世界500強企業19家、中國500強企業10家。1.4區域規劃產業是區域發展引擎，二產主導，三產提速，生態旅游及宜居新城二產主導，工業基礎氛圍濃厚，以同興工業園為基礎，結合兩江新區及自貿區利好，打造千億園區+三大自貿區試驗區、促進產業升級和貿易升級，未來產業和商貿高地。神馳機電集團重慶康華瑞明科技股份蔡家發展戰略及產業定位——高新技術產業——重點打造電子信息產業、新醫藥產業、高端裝備制造業、新材料產業等高新技術產業，目前已引入雷科電氣有限公司、橫河川儀、北大方正醫藥集團、力帆集團等知名企業；現代服務業——大力發展商貿業以及休閑娛樂產業，打造市級核心商圈以及兩江半島宜居新城；生態智慧城——集跨境電子商務發展試驗區，中新合作國際智慧產業試重慶三華工業有限公司重慶聚寶教學設備有限公司驗區，總部經濟及總部貿易發展試驗區為一體的自貿示范區；典型入駐企業：神馳機電、三華工業、力帆汽車、大唐科技、四聯光電等；產業人口：集中于制造及加工產業，產業總人口2萬+；1.5項目區位1.5.1項目位置

地塊位于北碚區新興熱點蔡家板塊，是“北上戰略”的主要拓展區，一小時經濟圈建設的重要增長極。

臨近蔡家自貿試驗區，享受發展紅利，區域將成為西部國際文化服務貿易先導區、現代服務業總部經濟集聚區、內陸開放體制機制創新區；

目前板塊內已有10余家品牌房企進入，后市可期。1.5.2項目周邊交通情況區域道路規劃完善，“三軌、四縱、六橋”，可快速通達全城。

道路：目前已有中環快速干道、蘭海高速、渝南路等構成的骨干路網，規劃寶山大橋、悅來北大橋、水土嘉陵江大橋建成后將大幅提升出行便捷度；

軌道：區域當前單軌運行，與軌道6號線蔡家站直線距離約2.3公里，遠期規劃軌道13號線及16號線。水土交通類型交通名稱中環快速干道嘉瑞大道距離通車情況通車3.2KM1.3KM1.5KM0.6KM1.7KM2.7KM2.4KM6.7KM6.1KM5.7KM2.9KM3.4KM4.9KM2.3KM——通車嘉德大道通車嘉運大道通車同源路通車本案蘭海高速通車道路渝南路通車向家崗馬鞍石大橋蔡家嘉陵江大橋嘉悅大橋通車蔡家站曹家灣在建新區悅來/中央公園通車水土嘉陵江大橋悅來北大橋寶山大橋在建在建蔡家嘉陵江大橋在建軌道6號線軌道13號線軌道16號線通車軌道遠期規劃遠期規劃——禮嘉軌道干道交通樞紐站機場高鐵橋梁1.5.3項目配套情況

區域處于嘉陵江畔，生態宜居，且各項配套完善，優質教育資源陸續開建，生活便捷度高。配套類型配套項目北碚區兩江名居小學北碚區燈塔小學人民路小學距離狀態已開學已開學已開學已開學已開學已開學已開學已開學已開學在建等級——1.2KM2.8KM2.6KM2.7KM3.2KM1.4KM6.2KM4.6KM4.6KM2.2KM3.1KM0.7KM1.5KM3.0KM2.8KM2.3KM3.5KM4.9KM6.2KM————蔡家小學——教育北碚區鳳林小學兼善中學蔡家校區西大兩江實驗校區朝陽小學金興校區朝陽小學兩江校區蔡家中央大街佳程廣場——本案市級重點市級重點——紅星美凱龍北碚區兩江名居小學兼善中學蔡家校區和瑞醫院嘉瑞醫院蔡家中央大街——北碚區鳳林小學——蔡家小學蔡家醫院佳程廣場蔡家櫻花公園北碚區燈塔小學蔡家中央森林公園商業醫療停工——人民路小學紅星美凱龍未建——4.0km嘉瑞醫院已投入使用已投入使用已投入使用已開放已開放已開放已開放——朝陽小學金興校區蔡家醫院——花溪公園和瑞醫院——朝陽小學兩江校區政府醫療蔡家中央森林公園蔡家櫻花公園花溪公園——五彩濱江公園——西大兩江實驗校區景觀景觀——商業教育五彩濱江公園——1.5.4項目四至及內部情況

地塊周邊多以未開發空地為主，目前西側在建道路為城市主干道——嘉瑞大道。

地勢整體北低南高，最大高差約49米。

項目南側地塊上有高壓線經過，需考慮退距。12213434蔡家崗立交2.1地塊配建及設計要求土地總面積27.15萬㎡（折合407畝），規劃用途為居住用地（R2）、商業商務用地（B1B2）、旅館用地（B14））地塊屬

占地面

占地面積

容積

計容面

建筑密地塊編號綠地率

建筑限高配套要求性積（畝）率積度規劃9班幼兒園，不小于2700㎡，每班游戲場地面積不小于60㎡，不計容；配建通信局，不小于245㎡，預留面積不小于100㎡的建筑物頂部或凸出平臺安裝基站設備，按1.5㎡/戶配置體育活動場地1F16-1-2/06R231637471.5

47455.5

≤35%

≥30%30郵政所240㎡，臨街對外在平街層，按1.5㎡/戶配置體育活動場地社區綜合服務中心，室內建筑面積不少于2700㎡，室外場地面積不少于1500㎡（不包含本地塊作為居住用地配置的每戶1.5㎡用地面積的多功能運動場）按1.5㎡/戶配置體育活動場地23F17-1/05F17-2/05R2R2302503882045581.5

45375

≤35%

≥30%1.5

58230

≤35%

≥30%303023415645F18-1/05R2R2375272507056381.5

56290.5

≤35%

≥30%1.5

37605

≤35%

≥30%3030按1.5㎡/戶配置體育活動場地與F19-2-2間修建寬度不小于8米步道，24小時對外開放78F19-2-1/0596F19-2-2/05R22373436281581.5

35601

≤35%

≥30%30按1.5㎡/戶配置體育活動場地62%小計1870381.5

280557789F19-1-1/06

B1B2

38512277024

≤50%

≥20%404040獨立母嬰室10㎡開閉所200，與F19-1-3修建寬度不小于8米步道F19-1-2/06

B1B2

267924029253584

≤50%

≥20%F19-1-3/06B14

19119238238

≤50%

≥20%獨立母嬰室10㎡小計合計84423271461127407216884638%1.7

4494033.1房地產政策無強限售限購政策、房產政策相對寬松。預售條件(1)八層及其以下(含地上、地下)的主體建筑封頂；(2)九層及其以上(含地上、地下)的已建房屋建筑面積達到規劃批準的擬建房屋面積的二分之一以上。裝配式建筑商品房預售：（1）擬預售房屋為八層及以下的，已建房屋建筑面積達到擬建房屋面積的二分之一以上，且預制部品部件采購生產投資額達到主體結構總投資15%以上，可視為完成主體建筑封頂；（2）擬預售房屋為九層及以上的，已建房屋建筑面積達到擬建房屋面積的四分之一以上，且預制部品部件采購生產投資額達到主體結構總投資20%以上，可視為完成擬建房屋面積的二分之一；預售條件主要政策限購限價限售”三無”人員限制新購的首套及以上的普通住房、征收房產稅，停貸；窗口指導，較寬松，主要受市場情況影響。無正式文件，各區、各項目根據實際情況確定售價信貸政策首次購房已有一套房首付不低于30%（以銀行實際執行比例為準）首付不低于40%（以銀行實際執行比例為準）停貸已有兩套及以上住房3.2區域土地市場情況重慶市土地市場：2020年土地市場政府加大放量，刺激市場；成交2095.32畝，同比大幅上漲，中小規模地塊成交主力；成交樓面價5769元/㎡。板塊土地市場：蔡家板塊土地市場受限于供應收窄導致量跌價漲，2020年板塊涉住地塊平均樓面價6925元/㎡，同比增加4.8%，達到歷史峰值。近3年來板塊成交涉住用地建筑體量共計279萬㎡，年均供應93萬方。2015年-2020年主城區商住用地供求價走勢蔡家板塊土地成交數據2500020000150001000050000700060005000400030002000100001800000160000014000001200000100000080000060000040000020000008000700060005000400030002000100002015年29736739657856849527652016年10363861036386158887721592017年46202246202295136848072018年11420411420430136153092019年11386591043748149804466102020年8977727212229901416925201520162017201820192020供地面積(㎡)年年年年年年成交面積(㎡)供應面積(畝)成交面積(畝)18382.39

19097.03

21013.18

13582.47

15501.98

21755.9817579.98

15405.72

18706.03

12704.85

13224.43

19476.14成交建筑面積(㎡)成交樓板價(元/m2)成交樓面地價(元/㎡)

225731484628517763695769供地面積(㎡)成交面積(㎡)成交建筑面積(㎡)成交樓板價(元/m2)3.3近兩年土地成交情況

蔡家近兩年土地出讓有向東北擴張趨勢，六號線沿線土地多處于出讓狀態；

2020年12月，板塊建發地塊成交樓面地價8343元/㎡，溢價率35.84%

周邊品牌房企搶入，本案臨近協信（融創映湖十里）2019年6月拿地價5045元/㎡；隨著板塊成熟度提升，項目潛力看漲。9序號項目名競得企業

規劃用途

成交樓面價

溢價率

總用地

容積率

建筑面積

成交日期13(元/㎡)(畝)（萬㎡）2020/12/281建發建發R2834335.841171.410906823兩江酈灣

龍湖+海成

R2B1B27117634538%1%2511111.51.224.452020/6/29——頤天康養R28.892020/6/286345合能楓丹宸悅金科博翠未來合能金科R2R27005673125%22%1132041.51.511.352020/3/3120.432020/3/302020/1/20856789——渝開發R264055904723641970%0%289252571.21.51.51.422.9925.225.6914122020/1/212019/11/2916中南+天府集團+大唐天府集團+融創玖著天宸R2B1B2R2融創溪山春曉協信科技城26%0%2019/8/22471協信R2B1B220218.742019/6/1816.812019/5/31151110雅居樂星瀚雅府龍湖三千庭101112雅居樂龍湖R2B1B2R277948570743534%32%11%1681052541.51.51.110.518.822019/5/319.912019/4/1114.142019/3/292019/5/31——頤天康養

R2B1B2213141516融創映湖十里融創溪山春曉融創融創R2B2R25045753273786588666160%37%48%45%21%87141831.71.51.51.51.4金科博翠山麓

金科+坤基R28.3421.632019/3/212019/2/1——保億御景玖園保億——R2——2162534合計237.913.5本案的先發戰略意義1.從周邊地塊成交情況，可以看到從2020年，蔡家板塊地價一路上揚，市場較為火爆。本批次與項目同期出讓住宅地塊評估價格為6849元/㎡，本宗地綜合評估地價4123元/㎡（其中住宅約5000元/㎡，商業地塊約1800元/㎡），該價格是按照2020年6月評估標準，有價格優勢。案名：融創映湖十里占地面積：87畝容積率1.7用地性質：R2待出讓地塊成交樓面價：5045元/㎡成交時間：2019.4占地面積：407畝容積率1.66用地性質：R2B1B2B14起始樓面價：4123元/㎡本宗地待出讓地塊占地面積：93畝容積率1.5案名：融創溪山春曉占地面積：57畝容積率1.52.地塊體量407畝，計容建筑面積45萬方，體量大，用地性質：R2起始樓面價：6849元/㎡用地性質：R2適合作為儲備型糧倉項目，團隊現成，可以快速啟動。成交樓面價：7236元/㎡成交時間：2019.8案名：建發地塊占地面積：117畝容積率1.43.蔡家板塊發展從17年自貿區掛牌后勢迅猛，得到北用地性質：R2案名：玖著天宸占地面積：252畝容積率1.5成交樓面價：8343元/㎡成交時間：2020.12碚區和兩江新區的雙重支持，未來發展可期。用地性質：R2B1B2成交樓面價：5904元/㎡成交時間：2019.11案名：兩江麗灣占地面積：251畝容積率1.5用地性質：R2B1B2成交樓面價：7117元/㎡成交時間：2020..63.6房地產市場情況18年起板塊進入快速發展期，2020年板塊成交在全市各版塊中排名第4，目前板塊均價13397元/㎡，廣義庫存8.3個月，市場熱度高。

重慶市商品住宅市場：2020年重慶主城商品住宅供應1928萬方，成交1902萬方，供銷下滑，市場需求減量，均價為12843元/㎡

板塊商品住宅市場：蔡家板塊廣義存量為81.86萬方，目前狹義存量25萬方，潛在供應56.16萬方（待入市地塊）；以克而瑞數據蔡家板塊近五年年均去化118萬方計算，項目所在蔡家板塊預計僅可銷售8.3個月。板塊在售均價自2020年10月份后不斷上漲，目前板塊當月成交均價為13397元/平，月均去化10.4萬方，月均成交957套。板塊內近3年洋房售價年均增幅為7.66%。2015-2020年重慶主城區商品住宅供求價存走勢圖蔡家板塊商品住宅成交3500.01400012000100008000600040002000025000002000000150000010000005000000140001200010000800060004000200003000.02500.02000.01500.01000.0500.00.02015年1793.61540.368782016年1613.92020.270092017年1711.62421.693732018年3065.42800.3113402019年2534.72369.8120122020年1927.61902.0128432016年35966855799548112017年56992982071976722018年20565721696856102692019年14486421470835114302020年1017645118144711728新增面積(萬㎡)銷售面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)供應面積(㎡)成交面積(㎡)成交均價(元/㎡)3.7住宅市場競品

項目所在的蔡家板塊，目前小高層建面單價為10600-12600元/平，洋房建面單價為13000-14500元/平，疊墅建面單價為14000-15500元/平（恒大由于開盤較早產品價格較低）；目前周邊二手在售高層為10000-12000元/平。建面區間（㎡）99-123建面單價月均去化（套）狀態項目名稱業態小高層（2000）洋房（元/㎡）在售1250068平層11700躍層14500140001060012500130001550012600融創映湖十里陽光城悅江山111-13638疊拼小高層疊加別墅121-13698-127124-15195-126128-14067-92175744221215新天澤樾麓臺恒大翡翠灣高層（3000）疊加別墅小高層（2000）朗詩樂府保億御景玖園洋房疊加別墅99-117124-159135001480078渝開發項目金科博翠山麓融創溪山春曉洋房洋房87-9994-14113800135002460融創溪山春曉保億御景玖園金科博翠未來融創映湖十里洋房洋房洋房98-12699-140111-14313000926541建發項目楓丹宸悅金科博翠山麓平層14300躍層15500平層14000躍層1600014400龍湖三千庭雅居樂星瀚雅府龍湖三千庭新天澤樾麓臺雅居樂星瀚雅府玖宸天著玖宸天著洋樓洋房洋房洋樓洋房洋房79-89115143-16489-11684-9982-143117149663014400陽光城悅江山朗詩樂府甘肅新廈百酈灣恒大翡翠灣14500金科博翠未來14300合能楓丹宸悅兩江酈灣1340015540兩江酈灣60潛甘肅新廈百酈灣洋房、疊拼、雙拼————————————渝開發項目——在售潛在建發項目洋房別墅——14000——3.7住宅競品項目項目所在蔡家板塊內的樓盤洋房清水均價在1.3W-1.4W的范圍區間，以小面積段洋房居多，戶型面積以99-120平為主，整體區域供求量都在百萬方以上，上游板塊剛改客群較多，同時上游客群受價格擠壓大量進入該板塊的剛需（由于區域地塊限高，形成大量剛需類洋房及疊墅）。區域5公里住宅目前有13個盤，另有3個地塊未開，單盤月均去化在6000㎡以上。項目名稱物業類型交付標準梯戶容積率均價面積月均去化清水小高層/洋房早期10000-11000元/平，目前尾盤成交12500-13000元/平融創映湖十里小高層、洋房

清水2梯4戶1.579-126㎡7500㎡（順銷）普通洋房1梯4戶大平層洋房1梯2戶清水洋房1.4W/平金科博翠未來洋房清水清水1.589-164㎡80-142㎡6000㎡（順銷）大平層洋房1.6W/平融創溪山春曉中南玖宸天著洋房、疊拼1梯2戶1梯2戶1.51.5清水洋房1.36W/平6900㎡（順銷）12400㎡（順銷）清水洋房1.4W/平LOFT清水公寓8500-9000元/平79-89㎡115-125㎡洋房/公寓清水3.8競品案例分析重點對標項目1（融創映湖十里）

位于本地塊西側約500米，為協信與融創合作開發的項目，其中融創負責住宅部分開發，其中住宅體量約20萬方。項目分三期開發，產品主要為小高層、洋房，面積段為90-121平，主力總價段控制在110-140萬，基本為區域剛需及剛改集中的總價區段。

2019年8月開售，順銷期月均流速7500方，清水洋房目前在售價格為1.25-1.3W，目前基本為尾盤。

客群構成：禮嘉板塊、光電園、照母山、悅來板塊及部分本地剛改客群，占比約50-60%；上游板塊的外溢剛需客群約40%。物業類型銷售動態戶數小高層、洋房2019年8月開盤約2000戶主力戶型90-121㎡項目概況清水小高層/洋房早期10000-11000元/平，目前尾盤成交12500-13000元/平均價占地面積建筑面積容積率13萬方20萬方1.5綠化率30%車位數1：1.35，2700個融創開發商樓盤地址重慶市兩江新區?蔡家自貿區3.8競品案例分析重點對標項目（融創映湖十里）3.8競品案例分析重點對標項目2（金科博翠未來）

為本地房企金科開發。占地面積13.6萬平方米，總建筑面積29.1萬平方米，以洋房為主，主力產品面積段為89-164平。

2020年11月一期首開；從成交客群來看，剛需及剛改客群為主，80%以上為上游禮嘉、照母山、悅來等客群，以剛需占比較高，本地客群則以蔡家本地改善及下游的水土、北培等區域客群。

項目89-91平產品占比到64%，116-164平產品占比36%，月均流速6000方。物業類型銷售動態戶數洋房2020年10月1768戶主力戶型89-164㎡項目概況清水洋房1.44W大平層洋房1.6W均價占地面積建筑面積容積率13.6萬方29.1萬方1.5綠化率30%車位數2371個金科開發商樓盤地址重慶蔡家同熙路3.8競品案例分析重點對標項目2（金科博翠未來）套總價（萬元）時點建面售價（元/m）業態梯戶比戶型建筑面積供應套數成交套數(套)推出存量（套）去化率三房雙衛四房雙衛89-91116120-130180-190120-190180-24019628147184910595575%64%74%35%14000160001430016000洋樓1T4合計89-116125-1642248416529洋房1T2四房雙衛

洋樓平層：89㎡

3房2衛

橫廳+大陽臺

洋樓躍層：116㎡

四房2衛

功能四房+老人房+大花園

洋房平層：164㎡

三房2衛270度大陽臺+可變四房

3.8競品案例分析重點對標項目3（融創溪山春曉）

項目位于地塊南側，距離項目地塊2.5公里，項目占地9.42萬方，建面14.14萬方；以洋房產品為主，目前主力產品面積段為80-142平；

項目共1562套，月均流速為6900平，目前項目為尾盤；

項目前期開盤定價較高，導致項目整體速度較慢，后期通過降價來控制產品總價，加快去化速度，目前項目清水洋房銷售均價為13600元/平。物業類型銷售動態戶數洋房2020年10月1562戶主力戶型均價80-142㎡清水洋房1.36W9.42萬方14.14萬方1.5項目概況占地面積建筑面積容積率綠化率車位數開發商30%1700個融創樓盤地址北碚區蔡家同源路3.9競品案例分析重點對標項目3（融創溪山春曉）

洋房：92㎡

3房2衛

洋房：124㎡

四房2衛

洋房：90㎡

三房2衛3.9競品案例分析商業對標項目目標地塊競品商業紅星大都會體量一層位置區位優勢面積備注（萬方）

售價（元/㎡）紅星大都匯盒子商業（未招商）40-808.943.3240002000089%自持金科集美嘉悅中南玖宸金科集美嘉悅中南玖宸社區商業40-160————（項目與玖著天宸商業合并約5萬方集中商業）萬科金開悅府社區商業（集中商業為中南城）40-6025000項目商業臨中環快速，蔡家自貿區，昭示性強，建議商鋪定價1F：22000元/㎡3.10項目優劣勢分析優勢（strength）劣勢（weakness）劣勢：酒店自持。優勢：政策利好，人口匯聚，市場接受度高

政策優勢：板塊從201

年自貿區掛牌后，進入快速發展期，成交情況在重慶各板塊中排名前五，市場接受度極高。

人口匯聚：板塊為制造業基地，產業發達，人口基數良好；

酒店自持：地塊需自持3.8萬方五星級酒店，影響項目現金流。

糧倉項目：地塊體量大，比同期推出地塊有明顯價格優勢，屬于可持續型糧倉項目機會（opportunity）機會：熱點組團，房價優勢威脅（threat）威脅：區域競爭，拿地不易

熱點組團：市場關注度高，土地集中供應區域，房企爭相入駐，區域關注度高；

區域競爭：板塊目前屬于全重慶市各大房企較為關注板塊，成交價格節節攀升，有一定的競爭壓力

房價優勢：區域與禮嘉、悅來一江之隔，房價相對較低，

隨著蔡家嘉陵江大橋的建成，將大大增加蔡家和禮嘉的連接性，可承接禮嘉外溢客群，并可享受禮嘉商圈便利。4.1項目定位——目標客群40%上游板塊受價格擠壓的以及有改善60%禮嘉、照母山、悅來、光電廠及其他區域的剛需置業，多需求的自住客群。為首次置業。改善客群（40%）上游剛需客群（60%）自住自住受市區價格擠壓產生外溢，部分分巢及養老客群，以及老房子改善客群，重舒適度，居住品質受市區價格擠壓產生外溢，剛需與部分分巢客群，看重性價比表現描摹：首次改善、剛改表現描摹：剛需，首次置業

依托客戶分析模型，預判目標客戶為：上游剛需客群（剛需），分巢改善客群（剛改），上游板塊及本地改善客群（改善）。4.2項目定位——住宅戶型配比

客群以剛需+剛改為主，改善客群為輔，按照項目快銷走量的總戰略，控制總價，同時貨值最大化。

整體面積約449403㎡

，可售住宅體量27.62萬方，月均去化0.75萬

㎡，預計去化周期約37個月，約3年；

車位定價建議10萬/個精裝洋房（T4）精裝洋房（T2）清水疊拼戶型面積段套數配比房型說明79㎡92㎡50%106㎡120㎡15%135㎡5%15%15%3（2+1）房2衛三房2衛四（3+1）房3衛四房3衛四房3衛針對需求產品定價剛需剛改剛改改善再改建議清水定價：17000元/建議定價15800（其中精裝2200元/平）建議定價：16500元/平（其中精裝2200元/平）平4.2項目定位——商業定位

商業可售項目通過公寓、商墅產品的設置，減少純商業去化的面積，降低項目后期去化壓力；

公寓產品借鑒中南公寓控總價至30-40萬的區間段；商墅建議面積段設置為150平，總價控制在150-170萬，主要面向再改的客群，同時不與住宅總價段相沖突。兩層商業街區40-200（主力40-60）㎡3.44萬方商墅150㎡LOFT公寓（4.8米）40-45㎡酒店（自持）產品面積段體量2.52萬方65304方38238方清水均價9000元/平（參考中南項目成交價格）清水均價11000元/產品定價去化速度清水均價15000元/平2700方方平7500方4000方重慶區域施家梁鎮地塊方案綜合經濟指標一覽表4.3項目定位及運營方案項目單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡數值備注總用地面積總建筑面積計容面積2714616555224494034062361647209288618630344002520070400407畝1

規劃指標：占地面積40

畝，綜合容積率1.6

，其中地上面積44.9

萬方萬方，地下19.

萬方，不計容幼兒園0.2

萬方，體育活動用地0.4

萬方，總建筑面積65.5

萬方。68.6%90.8%36.7%20.7%4.6%7.7%5.6%15.7%100.0%100.0%2.1%總建占比計容占比可售部分T4洋房T2洋房住宅商業其中疊拼面積商鋪商墅2

地上可售面積40.6

萬方：T

洋房16.4

萬方+T

洋房9.2

萬方

疊拼1.86萬方

商鋪3.4

萬方

商墅2.5

萬方+LOF

公寓7.0

萬方。LOFT公寓自持面積酒店（地上）不可售公共面積38071.538071.55096計容占比注明自持原因計容占比其中㎡㎡社區綜合服務27000.6%T2洋房T4洋房室物業管理開閉所㎡㎡16962000.4%0.0%T2洋房其中郵政所（含通信局）㎡5000.1%不計容面積2061191991952614830.8%98.7%13.0%總建占比不計容占比T4洋房地下室面積㎡㎡疊拼人防面積其中其中非人防面積車庫面積地下一層㎡17304785.7%地上不計容部分幼兒園體育活動用地㎡㎡㎡6924270042241.661.3%1.3%0.9%不計容占比容積率2.00建筑密度建筑占地面積綠地率居住總戶數居住總人數可售比％％％戶人28.1%7636230%28169011.262%未知商業未知不計公寓3.2酒店公寓商墅停車位輛輛輛5384地上停車地下停車0.0%100.0%商業車位2024個，人防車位743個其中53844.3項目定位及運營方案產品規劃

開發節奏：一期開發，推盤節奏如下戶型產品洋房1洋房2洋房3洋房4疊墅戶型79棟數戶數464面積住宅：585836656128064435664932018630276236

2022年Q1首次開盤，至2022年年底，目標住宅去921392411化12萬㎡；

至2024年Q3清盤，年均去化約10萬㎡。106120135小計49(6F)13(9F)49(6F)13(9F)23公寓：411

2022年Q3首次開盤，至2022年年底，目標住宅去138化1.1萬㎡；2816

至2026年Q4清盤，年均去化約1.6萬㎡。商墅：戶型產品商業街區商墅LOFT公寓酒店面積3440025200

2023年Q1首次開盤，至2024年O1清盤，去化2.52萬㎡；商業：70400

2022年Q3首次開盤，至2022年年底，目標住宅去化0.54萬㎡；38071.5168071.5小計

至2026年Q1清盤，年均去化約1.05萬㎡。4.4項目節點計劃

土地交付及時間約定（摘自土地出讓公告）：交地時間開、竣工時間要求配套基礎設施情況出讓價款交付時間簽訂合同并支付至出讓價款的

50%之

開工期限：交地之日起9個月內動工。現狀交地土地出讓金自成交之日起90日內付清(合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款)。日起

5個工作日內交付首期土地，剩余土地于交清全部土地價款之

5個工作日內交付。竣工期限：交地之日起36個月內竣工。

項目節點計劃（假設以底價獲得）：開發節點支付第一筆土地

支付剩余土大市政配套費掛牌保證金30%交地★開工預售許可證

★首開區開盤開發貸竣備款地款及契稅2021Q2時間2021/4/72021/4/272021/6/52021/8/52021Q42021Q32022Q1/2022Q1/2022Q12025Q1/2021Q3支付節點/3.706億5.56億9.86億1.9億//33.2億/4.5項目定價及依據住宅產品定價依據

客群定位：上游剛需客群（剛需），分巢改善客群（剛改），上游板塊及本地改善客群（改善）

戶型配比：客群以剛需+剛改為主，改善客群為輔，按照項目快銷走量的總戰略，控制總價，同時貨值最大化。

定價依據：項目位于重慶市北碚區蔡家板塊，隨著城市有機更新，價值將得到重塑。??上游板塊（禮嘉、中央公園、悅來）清水住宅均價1.6萬-1.7萬；本項目西側融創映湖十里萬元，清水報價1.25萬-1.3萬，本月