寶富德策略研究中心2012年3月12日出品商職幼兒園地塊棚戶改造項目定位報告本定位報告內容提要1、政策、城市規劃闡述2、哈市近三年樓市行情3、道外區分板塊描述4、商職地塊價值分析5、哈市小戶型公寓市場發展狀況6、客群定位分析7、價格定位分析8、項目物業定位9、成功案例10、經濟測算分析2024/1/7哈市地鐵建設哈爾濱地鐵工程是哈爾濱市迄今為止最大的城市基礎設施項目。根據城市總體規劃，未來15年哈爾濱市將建設一個國際區域中心區、4個副中心區、4大產業基地。而軌道交通將引導這一次哈爾濱城市發展布局的改變：地鐵建成后，將加速城市邊緣區和近郊工業區的發展，成為調整城市結構布局的最有力手段。目前，哈爾濱正面臨著三大交通問題：道路結構嚴重不合理，哈爾濱市城區被5條鐵路線和幾十條鐵路專用線，以及“三溝一河”分割得支離破碎；車輛增長過快，哈爾濱市現有各種機動車輛32.9萬輛，而且每年正以20%左右的速度增長，加之每天5萬多輛外來車輛駛進城區，中心區交通處于高度飽和狀態；客運量日漸增大。地鐵是讓城市提速的唯一、也是根本出路。哈爾濱市軌道交通網絡規劃采取地上地下相結合、城區城郊相結合、平時戰時相結合方式。網絡規劃為“九線一環”和兩條支線，總里程340公里，總投資2000億元，建設期20年。2010年，哈爾濱市重新修編完成了軌道交通網絡規劃，線網規模已從原“四線一環兩支”調整為“九線一環兩支”，線路長度增加到340公里。2012年年初，關于“十線一環”已經通過國家環評預驗收。一期工程后，地鐵的輸送能力將達到每小時1.49萬人次，全日客運量可達到21.2萬人次，這將使全市的地面公交日客運量減少4200車次，中心城區的交通壓力將得到徹底緩解。拉動沿線經濟增長地鐵，對于一個特大城市而言，除了便利交通外，一個最間接的效應是，拉動地鐵沿線的經濟增長。二、哈爾濱經濟與社會發展主要數據摘要10哈市近三年GDP及其增幅2009年2010年2011年GDP（元）3285.1億3665.9億元4243.4億元增幅13.0%14.0%12.3%人均可支配收入（元）158871755620030增幅8.9%10.5%14.1%三產結構12.8:37.7:49.511.3:37.8:50.910.5:38.8:50.72024/1/7哈市近三年固定資產投資和房地產投資2009年2010年2011年固定資產投資（元）1892.1億2651.9億3012億增幅41.1%40.2%32.1%房地產投資278.7億360.7億562億增幅29.2%29.4%56.3%2024/1/7哈市近三年商品房建設和銷售量2009年2010年2011年商品房施工面積（㎡）1922.8萬2911萬4550萬增幅19.4%9.2%56.3%住宅施工面積（㎡）1605.8萬2408萬3544萬增幅24.6%12.4%47.2%商品房竣工面積（㎡）529.3萬500.8萬719萬住宅竣工面積（㎡）448.2萬421.3萬609.4萬商品房銷售面積（㎡）704.1萬881.7萬953.1萬增幅20.1%25.2%8.1%住宅銷售面積（㎡）626.7萬809.9萬881.6萬增幅24.4%29.2%8.9%市政政策一主城區棚改回遷安置房竣工1.7萬套，哈市二環內不再上新的住宅項目，把中心內過高的容積率控制住，把過密的人口逐漸疏散出來，把過高的交通壓力過高的緩解下來。——哈爾濱市2012年保障性安居工程工作會議。市政政策二5月中旬，哈爾濱市就即將出臺的《哈爾濱市優化中心城區功能規定》公開征求市民意見。《規定》征求意見稿中明確提出，中心城區實施分區人口密度和建設強度規劃控制，劃定中心城區內除優化城市功能的建設項目和保障性安居工程項目（含棚戶區改造項目）外，不再批準建設住宅項目。其中，舊區改造中占地面積不足三千平方米的零星地塊實施房屋征收后，用于公園綠地、公共管理和公益性服務設施用地，不再批建住宅建設用地。新規定的出臺將進一步優化哈爾濱市中心城區的空間和功能品質，合理疏散市中心人口，改善這一區域的交通環境和人居環境。市政規劃——哈爾濱市內最長隧道八區地道橋哈洽會前將通車八區地道橋起點為醫大四院前月牙街與頤園街交口處，下穿霽虹廣場、一曼街、南極街，終點南極三道街，全長1200余米，建成后將是哈市現有地道橋中最長的。目前，從哈站方向去往道里、道外方向，需要經過霽虹橋、地段街，或者是經一曼街到景陽街。八區地道橋建成后，車流直接經過下穿隧道，只需要不到3分鐘的時間就可以到達南馬路或一面街。借助該地道橋既可以分離過境交通，也能夠快速分流經火車站、霽虹橋廣場前往道里區、道外區的車流，緩解霽虹橋、一曼街、景陽街的交通壓。八區地道橋續建工程，今年將完成哈站至道外南極三道街地道工程。南極三道街至北環路段工程，將隨三馬地區拆遷后同步跟進。南極街是道外區的交通要道，與景陽街、承德街等要道相通，所以，從火車站來向車通過八區地道后，可以直接進入到道外區的核心區域。八區地道橋今年投用后，借助該地道橋既可以分離過境交通，也能夠快速分流經火車站、霽虹橋廣場前往道里區、道外區的車流，緩解霽虹橋、一曼街、景陽街的交通壓力。

項目所處的道外區位于哈爾濱市區中東部，是歷史悠久的老城區，這里既有世界上保存完整的“巴洛克”風格的建筑群，也蘊含著富有濃郁傳統氣息和地方特色的民俗文化，商業文化，餐飲文化，地域廣闊，與呼蘭、松北兩個行政區隔江相望，與道里、南崗、香坊、阿城四個行政區接壤，成為中華民族文化與異域文化交融發展的瑰寶。道外區土地總面積618.6平方公里，其中市區面積40.62平方公里，郊區面積577.98平方公里，總人口80.2萬人。

道外區是哈爾濱傳統商業批發區域，整個區域以批發為主，主要涉及服裝、鞋帽、建材、文教等業態，由于老城區居多，整體交通組織、城市規劃、硬件配套等已明顯不能適應區域發展需求。目前整個區域，尚無大型休閑娛樂購物中心，日常此類活動均需前往道里、南崗。道外區區域現狀本案福宏名城南極國際柏銳星城富達藍山泰富長安城好民居濱江新城鑫輝大廈曼哈頓奧韻國際中華巴洛克橄欖城地塊價值分析——哈爾濱“三馬”改造將打通三條干道連通道里南崗兩區據介紹，道外區三馬地區現有道路6條，包括北馬路、中馬路、新馬路、小八站街、溝沿街和東內史胡同，路面最寬的中馬路也僅為13米。其中北馬路為斷頭路，沿街有許多商店、物流、空車配貨、專業市場，車輛亂停亂放，隨意堆積貨物現象嚴重，而且車流量非常大，幾乎天天塞車，直接造成與其相交叉的新馬路、小八站街的擁堵，這種狀況已影響到景陽街、北環路等交通干道的正常通行，其承載能力遠不能滿足區域內生產、生活、經營對道路的基本要求，形成了影響道外區交通暢通的頑癥。目前，道外區三馬地區北部、中部區域改造已經啟動，按我市總體規劃要求，整個三馬地區北、中、南三片全部改造后，將形成新的區域交通網絡格局。規劃改造后新建三條道路：打通開原街由南馬路至北環路路段，連接北環路和南崗區，設計路寬40米；打通道外區南勛街由景陽街至森林街路段，形成連接道外、道里的又一主干道路，設計路寬40米；新建新馬路由南馬路至北環路路段，疏導北環路的交通壓力，設計路寬20米。道路升級改造一條：原北馬路由10米拓寬至20米，打通三馬地區交通節點。三馬地區整體改造后，將在區域內形成南勛街、北馬路、新馬路、開原街兩橫兩縱的交通新格局，變節點為通途，變擁堵為順暢，在滿足和方便地區內居民出行，有效緩解道外區景陽街、南馬路、北環路交通壓力的同時，形成連接道里區和南崗區的便捷交通網絡。市政規劃——哈爾濱市內最長隧道八區地道橋哈洽會前將通車八區地道橋起點為醫大四院前月牙街與頤園街交口處，下穿霽虹廣場、一曼街、南極街，終點南極三道街，全長1200余米，建成后將是哈市現有地道橋中最長的。目前，從哈站方向去往道里、道外方向，需要經過霽虹橋、地段街，或者是經一曼街到景陽街。八區地道橋建成后，車流直接經過下穿隧道，只需要不到3分鐘的時間就可以到達南馬路或一面街。借助該地道橋既可以分離過境交通，也能夠快速分流經火車站、霽虹橋廣場前往道里區、道外區的車流，緩解霽虹橋、一曼街、景陽街的交通壓。八區地道橋續建工程，今年將完成哈站至道外南極三道街地道工程。南極三道街至北環路段工程，將隨三馬地區拆遷后同步跟進。南極街是道外區的交通要道，與景陽街、承德街等要道相通，所以，從火車站來向車通過八區地道后，可以直接進入到道外區的核心區域。八區地道橋今年投用后，借助該地道橋既可以分離過境交通，也能夠快速分流經火車站、霽虹橋廣場前往道里區、道外區的車流，緩解霽虹橋、一曼街、景陽街的交通壓力。修正后的項目周邊道路交通圖道外板塊分布及特征道外老城區分為東部，北部和西部三個板塊。東都公元和御景山河是在團結鎮新區的兩個項目。道外現有項目18個。項目名稱物業類型項目檔次總建面積（㎡）現存量使用面積區間均價（元/㎡）開盤時間入戶時間南極國際住宅/公寓/商鋪中高檔560800700套9000福宏名城住宅/商服中檔5455745009000曼哈頓奧韻國際住宅中高檔50000010008500寶宇天邑住宅/酒店/商業街高檔4098453008000觀瀾寶邸住宅/商服中檔4000001200待定好民居濱江新城住宅/公寓/商服中低檔33000015007000金帆明居住宅中高檔4486811200待定麗茲江畔住宅中高檔1600004007800濱江國際住宅/商服/超市中高檔1300001000待定青年城邦住宅/商業中低檔63000011007600江尚逸品住宅中檔23208907500鑫輝大廈住宅中檔441508036—69㎡8600待定濱江逸品住宅中低檔2500008007700柏銳星城住宅中高檔3500006007500富達藍山住宅/商服中高檔泰富長安城住宅中檔863500508500-9000樓盤信息列表交通便利，道路四通八達

區域道路交通設施比較完善，多條公交路線四通八達，貫穿哈爾濱主城區的各個區域，距哈爾濱火車站僅5分鐘車程，周邊南極街，景陽街，一面街，等多條街道縱橫交錯，規劃的地鐵2號線3號僅一站地距離，以此分析交通十分便利。本案中央大街商圈透隆街商圈南極國際商圈太古街商圈靖宇街商圈該片區內商圈眾多，金融配套豐富，項目周邊個別小型超市，南側榮耀上城，以及中財雅典城沿街商鋪集中，其中休閑餐飲較多，另外還有一個市內著名皮草城。東南為哈爾濱最大的批發市場南極商城，經營業態為省市內專業批發為主。商圈云集，商業設施完善生活設施齊全，滿足居民醫療，教育需求

區域內的教育，醫療設施完備，其中包括3所中學，2所小學，基本滿足周邊居民子女上學問題，大型醫院，醫大四院，醫大一院。以及中小型醫療衛生診所多達數十個，足以保障基本的醫療衛生服務。四、項目核心價值提煉規模小生活配套齊全區域剛性需求強區位優勢項目的核心價值來源于兩個方面：一、規模小：具備激動靈活性，易于切割細分市場。二、區位優勢：處于老城區，具有一定的區位優勢。上述優勢能否支撐9000元均價的目標？為了判定目前地塊的真實價值，我司在區域內篩選了與本案地段、目標售價、質素類似的9個重點競爭項目與本案進行類比評分，旨在準確判斷本案合理價值，為營銷定位尋找突破口。地塊分析結論本地塊適合做小戶型公寓項目。哈爾濱公寓市場分析溫莎公寓，99號公館，曼哈頓國際，中俄公館，經緯360，曼哈頓奧韻國際，龍升自由港，東升江畔，麥凱樂商住公寓城市綜合體中的公寓，金爵萬象，萬達公寓，華潤，寶宇天邑，金域藍城重點項目信息列表客群分析周邊專業批發市場業主，店鋪商販，對道外具有深厚生活情結的人，中央商圈外溢的，周邊高檔小區的老業主，看好區域發展前景的專業投資人群，希望利用公寓資產保值的公務員，白領的事業穩定人群。中央公館中央大街核心商圈商鋪銷售情況99號公館：部分商服的窗戶打出了“現房出租、出售"的廣告。置業顧問介紹說,選擇購房這里商服的業主少有自己經營的，多是用于投資。業主看好商服的原因，主要是項目所處地理位置優越，周圍配套齊全，商圈也相對成熟，便于出租出售，對未來增值也提供了一定的有利條件。該項目一二層為商鋪，三四層為寫字間與商鋪混合，且商鋪和寫字間均是大戶型設計。建筑面積在86㎡—734㎡之間，30套商鋪使用面積不足百余平方米的小戶型只有兩套，分別是54㎡和86㎡，數量明顯偏少。因此，雖然該項目商服部分建筑面積單價并不算高，均價只有25000元/㎡，但結合戶型面積計算，多數商服價格在400萬元/套以上。大大提高了業主的給購買門檻，降低了銷售速度。經緯360：經緯360的小公寓酒店介紹，日租金80—120元，月租金在1200—1500元。選擇日租的人比較多，基本占到了80%以上，其中來哈市辦公和旅游的人是主流。與公寓租售兩旺的情形相反，經緯360的商鋪早在2007年便已建成，2011年招商，但至今仍未見有商鋪入住。分析其原因：1.風水不好，自建成以后著了四次火，消防隱憂另潛在業主望而卻步。2.周邊競爭壓力大，周邊商圈配套成熟，中央大街商圈和尚志商圈各種業態應有盡有，經營難度增大。目前商鋪只租不售，每年與業主簽訂協議，價格為每天6元/㎡，以使用面積30㎡的商鋪為例，一年的租金為64800元。2011年初招商工作開始，中間因故更換了招商公司。新一輪招商從2012年開始，截至目前招商工作進行了三成左右，一些知名品牌如吉野家、肯德基等都已確定進駐。項目名稱區位規模內部配套外部配套外立面戶型開發商品牌物業綜合分南極國際1101151051109510511095845好民居濱江新城951109590909011090770觀瀾寶邸951009090859010090740福宏名居1101059595959510090785寶宇天邑115130125110110110115110925方宏濱江國際901201159010010511095825經緯36011510010511595951009582099號公館12010095115959010095810曼哈頓國際115951001159590105100815本案100100100100100100100100800競爭項目對比評分價格評估——市場比較法項目名稱目前均價對比得分比準均價權重權重均價南極國際90000.9484600.151269好民居濱江新城75001.0478000.10780觀瀾寶邸90001.0897200.05486福宏名居90001.0291800.05459寶宇天邑140000.86120400.253010方遠濱江國際85000.9782450.10824經緯360105000.97101850.10101899號公館125000.99123750.101237曼哈頓國際130000.98127400.101274以上模型對競爭樓盤的軟硬件分析對比，綜合本案的土地價值，通過市場比較法得出本案住宅市場合理價格為10357元/㎡.對個別影響力大的項目調整權重，萬元關口的心理障礙，物業保值增值需求等多種因素綜合考慮，建議低起價9800元/㎡，均價10800元/㎡，最高價12000元/㎡的價格策略。針對此價格策略，我司結合市場現狀與項目屬性，對本案的營銷定位進行重新思考與厘定。第四章項目定位項目商業定位本案為年輕人定位，因此商業形式與整體定位要對位，本案商業以底商形式為主，以時尚、創意的現代風格為藍本打造全新模式的特色商街，經營業態以特色餐飲、時裝店、書店、食品店、飾品店、創意店、咖啡廳、簡餐廳、KTV、干洗店、臺球室等業態為主，為業主提供一個便利、時尚、品位的商業氛圍，通過定向招商的方式還能夠解決本案位置尷尬對底商銷售影響的難題。商街示意圖商業示意圖

第七章、項目經濟測算

測算項目投入產出比及銷售臨界測算

規劃用地面積15168㎡容積率3.5總建筑面積66750㎡住宅48816㎡商業5295地下（不計容積率）12609㎡費用名稱每平方米費用（建筑面積）一、土地成本（含拆遷補償費用）2000元/平方米二、城市建設綜合配套費185元/平方米三、前期準備及竣工驗收各項雜費90元/平方米四、建安費用2100元/平方米五、人防建設費用42元/平方米六、工程小配套（2米外）250元/平方米七、銷售費用50元/平方米八、管理費用50元/平方米九、財務費用（貸款利息）0元/平方米十、合計建筑面積每平方米成本4767元/平方米十一、合計建筑面積總成本31819.7萬元第七章、項目經濟測算1、投資成本測算本項目的總建設資金成本約為31819.7萬元，項目每平方米綜合成本為4767元/㎡第七章、項目經濟測算2、銷售收入測算注：上述銷售均價為預估值依照前述項目單價預測，估算銷售總收入為：產品可售單位（平方米）銷售單價（元/平方米）銷售金額（萬元）住宅48816930045399商業5295170009002車位360個20萬元/個6300總建合計667509228元61601本項目的銷售總收入為61601萬元，折合每平米單價為9228元第七章、項目經濟測算3、財務分析

（一）盈虧平衡分析1)銷售盈虧平衡=固定成本/（平均銷售單價-單位產品的營業稅金及附加-單位產品的可變成本）=13350/（9228-521-2767）=13550/5940=2.28萬平方米即當本案達到總銷售面積34.2%時,可以保本經營。2)投資回報率=稅后利潤/總額銷售收入×100%=32%（二）財務盈利能力分析本項目估算銷售總收入為：61601萬元。銷售回款是項目的清償途徑。（三）、財務不確定性分析1、臨界點分析（1）、臨界銷售量=固定成本合計/（銷售收入單價-單位銷售稅金-單位可變成本）=13550/5940=2.28萬平方米計算結果表明，開發單位銷售面積達到2.28萬平方米即可將該項目的固定費用全部帶出。（2）、臨界售價=項目可銷售開發總成本/總建筑面積=27602萬元/61601平方米=4480元/平方米本項目預計整體(含商鋪部分)建筑面積銷售均價為9228元/平方米，計算結果表明，一期項目平均售價達到預定綜合售價的48.5%，項目即可保本。【注：上述可銷售開發成本按住宅可售面積4萬㎡計算】 第七章、項目經濟測算4、稅金及利潤測算1、營業稅及附加根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定，本項目所對應的稅目銷售不動產，應依法交納營業稅，稅率為5%。本項目總計營業稅、城建稅、教育附加、防洪費合計稅率為5.65%，共計稅費為3480.4萬元。2、企業所得稅根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》規定，2008年1月1日所得稅稅率25%，本項目總計應納所得稅為6575.2萬元。3、繳稅總額為：10055.7萬元4、利潤本項目稅前利潤總額為26300.8萬元，稅后利潤為19725.6萬元。5、利潤率本項目稅前利潤率為42.7%，稅后利潤率為32%。結論：項目財務指標預期良好，滾動開發將實現較大收益。