1本章講授各種類型房地產的含義及其估價特點影響各種類型房地產價值的主要因素針對房地產及估價目的選擇估價方法實際完成估價任務正確撰寫估價報告2學習目的與要求本章的學習要點：建筑的特點、經營的特點、市場現狀重點掌握居住房地產估價商業房地產估價商務辦公房地產估價工業房地產估價3房地產估價的用途分類居住房地產餐飲房地產特殊用途房地產商業房地產綜合用途房地產辦公房地產旅館房地產娛樂房地產工業房地產農業房地產4分類51．居住房地產：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。2．商業房地產：包括百貨商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場等。3．辦公房地產：包括商務辦公樓(寫字樓)、政府辦公樓等。4．旅館房地產：包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等·5．餐飲房地產：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。6．娛樂房地產：包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院等。7．工業房地產：包括工業廠房、倉庫等。8．農業房地產：包括農地、農場、林場、牧場、果園等。9．特殊用途房地產：包括車站、機場、醫院、學校、教堂、寺廟、墓地等。1

O．綜合房地產：是指具有兩種或兩種以上用途的房地產一、學生匯報案例精讀情況61、學習目標：學習居住房地產評估2、重點案例：某大廈42套房產方法：比較法3、難點對象描述不清；交易時間不清（06-05；06-07；06-06）量化評分不對學生匯報情況評分7姓名分工方法能力(15%)社會能力(30)溝通協作表達專業能力(55%)個人(5)小組(10)個人(10)小組(10)班級(10)小組(5)班級(10)師(40)劉丙健5108834詹坤5李瑞源5二、教師講授8（一）概述1、居住地產量大，最常見估價對象2、類似性——比較法—最經典的方法3、種類：普通住宅、別墅、公寓、創新住宅按產權分：廉租房、經濟適用房、限價房、普通住宅、高檔住宅(二)居住房地產估價的特點相似性社會保障性租金9管制性居住房地產不同于一般的商品，甚至也不同于其他房地產我國為了保證社會穩定，對城市

住房的租金價格采用一定形式的管制措施居住房地產的相似性比其它類型強居住房地產估價技術路線與方法10居住房地產最主要的估價方法有兩種：市場比較法和成本法新建居住房地產：由于此時各項成本資料容易收集確定，通常首先采用成本法進行整體估價。舊有居住房地產：第一種方式可對土地和房地產價值分別估價 ；第二種方式是直接運用市場比較法進行估價。拆遷居住房地產 ：不是市場價格 ；具體參照當地相關規定執行影響居住房地產的主要區域因素11交通條件：主要指城市公共交通的通達程度生活服務設施：居住房地產所處地段周圍一定要有基本的生活服務設施教育配套設施 ：主要指中、小學校和幼兒園、托兒所環境質量 ：主要包括估價對象附近以及小區的自然景觀、綠化環境、噪音程度、空氣質量、衛生條件等。影響居住房地產的個別因素建筑裝修設施與設備質量朝向與樓層12討論13朝向與價格：樓層與價格：采光通風與價格：戶型與價格質量與價格小區環境與價格物業管理與價格電梯與價格裝修與價格設施設備

新舊與價格案例3-1案例導讀：本例為某新建商住樓的多套住宅為確定抵押價值而進行的估價，估價方法為市場比較法。14估價結果報告15估價對象現狀

1）基本情況物業用途：結構：鋼筋混凝土結構建筑年代：約建成于2002年建筑層數：21層評估面積：總面積5,471.9184㎡裝修：估價對象住宅部分層高約3.0米，外墻貼條形磚，鋁合金窗，木門，住宅室內裝修情況如下：地面鋪拋光磚，墻面刷乳膠漆，天花刷乳膠漆，水、電設施齊全，管、線暗敷。

２）估價對象使用情況：估價對象住宅部分全部空置，估價對象設有二層地下車庫，每座設兩臺電梯，梯間走廊設有消防栓。要點16估價目的：為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產市場價值。估價時點：2006年9月11日估價方法：估價人員在認真分析所掌握的資料并對委估項目進行實地勘察后，根據估價對象的特點及本身的實際情況，遵照國家標準《房地產估價規范》和《××省房地產估價條例》，因估價對象位處老城區，周邊房地產交易較為活躍，故選取市場比較法求取編號1～42號估價對象價值估價結果估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價

工作程序，運用科學的估價方法，仔細考察估價對

象的建筑特征及建設情況，經過全面細致的測算，

并結合估價經驗和對影響物業價值的因素分析，確

定估價對象于估價時點的市場價值為29,017,269元，大寫人民幣貳仟玖佰零拾壹萬柒仟貳佰陸拾玖圓整。17估價報告應用的有效期本報告之估價結果為2006年9月11日時估價對象的市場價值，其有效期自報告提交之日起為一年，隨著時間及市場情況的變化，該價格需作相應調整。如果使用本估價結果的時間超出有效期限，我們對應用此結果造成的損失不負任何責任18估價技術報告19一、個別因素分析：設有架空層綠化會所；設有二層地下車庫，每座設兩臺電梯，梯間走廊設有消防栓二、區域因素分析：××區自古以來即是廣州市最有名的商業繁華區之一；位于美麗的珠江河畔；區生產總值增長11.0%三、市場背景分析：房地產市場總體表現穩定、運行良好；前4月全市一手住宅均價達到5956元/平方米。而3月份公布的今年一季度全市住宅均價為5842元/平方米，這意味著樓價還在上升。4月份與3月份相比，樓價至少升了100元/平方米。測算過程20比較因素條件指數21比較因素修正系數22計算結果取上述三個比較實例比準價格的算術平均值作為本次市場比較法的評估測算估價對象市場價值：單位價格=（7,203+7,159+7,187）/3=7,183元/㎡（取整）23難點分析討論24個別、區域和市場因素如何分析各因素修正分析：優點：缺點：案例分析251）本案例估價報告格式規范，估價要素等關鍵

內容交待清楚，交易實例選擇得當。

2）未按規范規定的要求選用估價方法，只選用

一種方法估價；

3）估價結果確定理由不