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主講人：

樊劍英

房地產本錢核算與稅務管理1三大類型本錢 區別與聯系企業內部管理土地本錢開發本錢投資本錢納稅本錢開發本錢—開發產品—銷售本錢按面積算股權溢價支出灰色支出自用產品土地返還企業所得稅扣除本錢土地返還股權溢價拆遷支出紅線外支出土地增值稅扣除一般本錢的核算路徑一般本錢的核算路徑本錢對象如何確定？國家稅務總局關于房地產開發企業本錢對象

管理問題的公告文號：國家稅務總局公告2024年第35號發布日期：2024-06-162024年1月28日，國務院發布?關于取消和下放一批行政審批工程的決定?〔國發〔2024〕5號〕，取消了房地產開發企業開發產品計稅本錢對象事先備案制度。為做好取消房地產開發企業開發產品計稅本錢對象事先備案制度的落實和后續管理工作，現將有關問題公告如下：一、房地產開發企業應依據計稅本錢對象確定原那么確定已完工開發產品的本錢對象，并就確定原那么、依據，共同本錢分配原那么、方法，以及開發工程根本情況、開發方案等出具專項報告，在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時，隨同?企業所得稅年度納稅申報表?一并報送主管稅務機關。房地產開發企業將已確定的本錢對象報送主管稅務機關后，不得隨意調整或相互混淆。如確需調整本錢對象的，應就調整的原因、依據和調整前后本錢變化情況等出具專項報告，在調整當年企業所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關。國家稅務總局關于房地產開發企業本錢對象

管理問題的公告二、房地產開發企業應建立健全本錢對象管理制度，合理區分已完工本錢對象、在建本錢對象和未建本錢對象，及時收集、整理、保存本錢對象涉及的證據材料，以備稅務機關檢查。三、各級稅務機關要認真清理以前的管理規定，今后不得以任何理由進行變相審批。主管稅務機關應對房地產開發企業報送的本錢對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進行分析，加強后續管理。對資料不完整、不標準的，應及時通知房地產開發企業補齊、修正；對本錢對象確定不合理或共同本錢分配方法不合理的，主管稅務機關有權進行合理調整；對本錢對象確定情況異常的，主管稅務機關應進行專項檢查；對不如實出具專項報告或不出具專項報告的，應按?中華人民共和國稅收征收管理法?的相關規定進行處理。您會如何選擇本錢對象？本錢對象劃分原那么本錢對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項消耗而確定的費用承擔工程。計稅本錢對象確實定原那么:共同本錢如何計入？共同本錢和不能分清負擔對象的間接本錢，應按受益的原那么和配比的原那么分配至各本錢對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：共同本錢如何計入？〔一〕占地面積法。指按已開工開發本錢對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。1.一次性開發的，按某一本錢對象占地面積占全部本錢對象占地總面積的比例進行分配。2.分期開發的，首先按本期全部本錢對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一本錢對象占地面積占期內全部本錢對象占地總面積的比例進行分配。期內全部本錢對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期本錢對象共同負擔的占地面積。〔二〕建筑面積法。指按已開工開發本錢對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。1.一次性開發的，按某一本錢對象建筑面積占全部本錢對象建筑面積的比例進行分配。2.分期開發的，首先按期內本錢對象建筑面積占開發用地方案建筑面積的比例進行分配，然后再按某一本錢對象建筑面積占期內本錢對象總建筑面積的比例進行分配。共同本錢如何計入？企業以下本錢應按以下方法進行分配：〔一〕土地本錢，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發本錢經商稅務機關同意后可先按土地整體預算本錢進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。〔二〕單獨作為過渡性本錢對象核算的公共配套設施開發本錢，應按建筑面積法進行分配。〔三〕借款費用屬于不同本錢對象共同負擔的，按直接本錢法或按預算造價法進行分配。〔四〕其他本錢工程的分配法由企業自行確定。土地增值稅共同本錢占地面積法建筑面積法地方規定+收入比例法+直接本錢法+層高系數法+預算本錢法+售價系數法其他方法湖南省地方稅務局公告2024年第7號五、 關于住宅與商業用房的本錢扣除問題單棟建筑物既有住宅又有商業用房的，商業用房的建筑安裝工程費可以按照層高系數予以調整。商業用房層高系數=商業用房平均層高/住宅平均層高層高無要求，高點就行，且計算平均數浙江省地方稅務局公告2024年第16號三、超標準層高可售房產的建筑安裝工程費扣除對多個清算單位或不同類型開發產品共同發生的建筑安裝工程費，在按建筑面積法計算分攤時，對超標準層高可售房產應按以下方法計算：對層高高于4.5米〔含4.5米〕低于6米的，其可售建筑面積按1.5倍計算；對層高高于6米〔含6米〕的，其可售建筑面積按2倍計算。層高有要求，類型無要求新疆維吾爾自治區地方稅務局關于土地增值稅假設干政策問題的公告〔2024〕1號一、關于最小清算單位中住宅與商業用房的建筑安裝工程費扣除問題最小清算單位中既有住宅又有商業用房的，商業用房建筑安裝工程費可以按照層高系數予以調整，其余扣除工程本錢不得按層高系數調整。商業用房層高系數小于1.5的，其建筑安裝工程費不予調整。商業用房層高系數=商業用房單層層高/單層住宅層高層高有要求，類型有要求案例大連房地產公司開發工程土地面積100000㎡，建筑面積270000㎡，產品類型可劃分為普通標準住宅、非普通標準住宅、其他開發產品類型三類，銷售收入257600萬元，取得土地使用權所支付的本錢84000萬元，開發本錢59400萬元，工程已經銷售完畢，應清算繳納多少土地增值稅？

工程清算資料見下表：項目分類計算普通標準住宅非普通標準住宅其他產品類型合計占地面積50,000.0036,000.0014,000.00100,000.00建筑面積150,000.0080,000.0040,000.00270,000.00可售建筑面積140,000.0075,000.0035,000.00250,000.00已售建筑面積140,000.0075,000.0035,000.00250,000.00未售建筑面積----銷售收入110,600.0073,500.0073,500.00257,600.00取得土地成本84,000.00開發成本59,400.00企業所得稅可售面積歸集完工本錢不可售面積不歸集完工本錢土地增值稅可售面積歸集完工本錢不可售面積也可能歸集完工本錢如何結轉完工本錢？福建省廈門市地方稅務局公告2024年第5號二、關于扣除工程金額分攤〔一〕取得土地使用權所支付的金額的分攤房地產開發企業辦理土地增值稅清算時，可以將取得土地使用權所支付的金額全局部攤至計入容積率局部的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉換層等不再計算分攤取得土地使用權所支付的金額。福建省廈門市地方稅務局關于土地增值稅征收管理有關事項的公告?湖北省地方稅務局關于進一步標準土地增值稅征管工作的假設干意見?〔鄂地稅發〔2024〕44號〕六、關于地下建筑物土地本錢分攤問題房地產開發工程在取得土地使用權時，申報建設規劃含地下建筑，且將地下建筑納入工程容積率的計算范疇，并列入產權銷售的，其地下建筑物可分攤工程對應的土地本錢。如交納土地出讓金的非人防地下車庫，在整個開發工程的土地使用證中會標明地下車庫的土地使用年限和起止日期，同時取得“車庫銷售許可證〞，在計算地下車庫土地增值稅扣除工程時可分攤土地本錢。其他不納入工程容積率計算范疇或不能提供與取得本工程土地使用權有關聯證明的地下建筑物，不得進行土地本錢分攤。廈門市地方稅務局公告2024年第3號同一個清算工程，可以將取得土地使用權所支付的金額全局部攤至計入容積率局部的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉換層等不計算分攤取得土地使用權所支付的金額。

人防車位稅務處理的選擇收入不計公共配套成本不扣人防車位收入計入開發產品成本可扣出租對待可售對待案例資料1車位（開發產品處理）

普通住宅非普通住宅車位合計面積802020120成本802020120售價1.62.51.38

收入1285027.6206可扣除項目1112927.5168增值額1721.20.0538增值率15%74%0%

稅率

40%30%

土增稅

-7.040.027.06假設給你選擇的空間，你爭取哪種？案例資料1車位（公共配套設施處理）

普通住宅非普通住宅車位合計面積802020120成本9624

120售價1.62.5

收入12870

198可扣除項目13234

166增值額-436

增值率-3%106%

稅率050%

土增稅012.9

12.90車位成本按照面積分配，收入算非普通住宅。假設給你選擇的空間，你爭取哪種？案例資料1車位（公共配套設施處理）

普通住宅非普通住宅車位合計面積802020120成本9624

120售價1.62.5

收入142.3855.62

198可扣除項目13334

167增值額1021

增值率7%62%

稅率040%

土增稅06.81

6.81車位成本按照面積分配，收入平均分配假設給你選擇的空間，你爭取哪種？案例資料1車位（開發產品并入非普通住宅）

普通住宅非普通住宅車位合計面積802020120成本8040

120售價1.62.5

收入12870

198可扣除項目11155

166增值額1715

增值率15%28%

稅率030%

土增稅04.56

4.56假設給你選擇的空間，你爭取哪種？案例資料1車位（公共配套設施處理，收入算出租）

普通住宅非普通住宅車位合計面積8020

100成本9624

120售價1.62.5

收入1285020198可扣除項目13234

166增值額-416

增值率-3%47%

稅率030%

土增稅+房產稅04.82.47.20假設給你選擇的空間，你爭取哪種？不同期間共享本錢清算難題我問你答兩個不同地塊一起立項會產生哪些問題？大道集團和政府達成投資協議，注冊了三家房地產工程公司，拍下了三塊土地。這三塊地一起立項建設。這三塊地共享一個配套設施。能否共擔本錢？各本錢工程核算的內容有哪些？各本錢工程應該具體核算哪些內容？土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費根底設施費〔社區管網工程費〕根底設施費〔園林環境工程費〕配套設施費開發間接費思考：合同如何便捷管理合同臺賬模板〔一〕如何實施有效合同管理？合同臺賬模板〔二〕合同臺賬模板〔三〕總結：房地產開發企業本錢所得稅處理1、開發產品完工后本錢確實認原那么：本錢費用做足，本錢計算準確。及時結算，取得發票。結轉開發產品。結轉銷售本錢。納稅調整。稅務處理方面，國稅發[2024]31號第九條規定：開發產品完工后，企業應及時結算其計稅本錢并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本工程與其他工程合并計算的應納稅所得額。1.1開發產品完工后本錢確實認[2024]31號第三十五條規定：開發產品完工以后，企業可在完工