房地產估價基礎與實務-房地產估價實務-房地產估價報告評析[單選題]1.其他房地產估價業務可分為房地產市場調查分析、房地產開發項目策劃和房地產開發項目可行性研究三大類別（江南博哥），它們之間在內容、報告形式和報告用途等方面均有所不同，但又存在著內在的邏輯關系和必然聯系。房地產開發項目可行性研究階段中，()階段主要任務是對項目或投資方向提出建議，即在一定的區域和市場范圍內，以土地資源供給和空間市場需求的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.輔助研究正確答案：A參考解析：本題考查的是其他房地產估價業務概述。投資機會研究階段主要任務是對項目或投資方向提出建議，即在一定的區域和市場范圍內，以土地資源供給和空間市場需求的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究分為一般投資機會研究和特定項目的投資機會研究。[單選題]2.其他房地產估價業務可分為房地產市場調查分析、房地產開發項目策劃和房地產開發項目可行性研究三大類別，它們之間在內容、報告形式和報告用途等方面均有所不同，但又存在著內在的邏輯關系和必然聯系。房地產市場調查分析中，整體房地產市場調查分析的服務對象不包括()。A.房地產開發商B.投資或金融機構C.地方政府以及購房者D.施工單位正確答案：D參考解析：本題考查的是其他房地產估價業務概述。整體房地產市場調查分析的服務對象包括房地產開發商、投資或金融機構、房地產專業機構、地方政府以及投資者。[單選題]3.其他房地產估價業務可分為房地產市場調查分析、房地產開發項目策劃和房地產開發項目可行性研究三大類別，它們之間在內容、報告形式和報告用途等方面均有所不同，但又存在著內在的邏輯關系和必然聯系。房地產專項策劃報告中，產品策劃報告應包括的內容是()。A.對項目規模進行分析和選擇B.對開發時機進行分析和選擇C.對融資方式進行分析和選擇D.對租售價格與定價策略進行分析和選擇正確答案：A參考解析：本題考查的是其他房地產估價業務概述。產品（項目定位）策劃報告的主要內容包括產品定位、目標客戶定位和價格定位、對開發內容、項目規模等進行分析與選擇。[單選題]4.其他房地產估價業務可分為房地產市場調查分析、房地產開發項目策劃和房地產開發項目可行性研究三大類別，它們之間在內容、報告形式和報告用途等方面均有所不同，但又存在著內在的邏輯關系和必然聯系。可行性研究報告對不同使用人的作用不同，當報告使用人為開發商時，其關注的重點是()。A.側重于項目的經濟可行性評價B.項目是否具備相應的開發建設條件C.側重于社會效益評價D.側重于本項目正常運營條件下的還貸或盈利能力評價正確答案：A參考解析：本題考查的是其他房地產估價業務概述。可行性研究報告對不同使用人的作用不同，當報告使用人為開發商時，其關注的重點是項目的經濟可行性評價。[問答題]1.李某計劃用自有閑置資金2000萬元購買一座商場用于長期出租以獲取租金收益，現就此計劃向某房地產估價機構進行咨詢。某房地產估價機構需要進行市場調查分析形成報告。請問這類房地產市場調查分析的內容有哪些？正確答案：詳見解析參考解析：本題考查的是房地產市場調查分析。商業房地產市場調查分析的主要內容包括：（1）宏觀環境分析，包括經濟環境分析、城市規劃、城市商業網點規劃、政策環境；（2）商業房地產發展現狀及趨勢，包括城市商業用地的供應、城市商業房地產開發情況、商業房地產需求狀況分析、租售價格比；（3）商圈（區域）分析，包括商圈環境、商圈流量、商業房地產分布、商業經營業態、典型項目；（4）消費者消費習慣分析，包括消費目的、消費時間、消費對象、消費數量、消費地點及消費者特征；（5）客戶分析，包括對所處行業的認識、現在的經營情況、選擇物業的標準、投資的偏好、投資的標準及投資能力。[問答題]2.指出并改正下列房地產估價文書的錯誤估價對象現狀為一空置廠房，土地面積4000㎡，總建筑面積6000㎡，分析其所在區位特點和周邊環境，適宜裝修改造成純辦公樓出租；裝修改造方案獲得政府主管部門批準后，補辦了相關手續、補交了土地價款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，總建筑面積不變。現需評估估價對象在2017年10月1目的市場價格（購買總價和單價）。有關資料如下：<1>.預計估價對象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的87％。經調查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85％，可出租面積的平均年租金經預測穩定在3000元/㎡，空置和租金損失率為10％，出租成本及稅費為年租金收入的25％。<2>.預計裝修改造費用（含管理費用）為每平方米建筑面積1000元，假設費用在裝修改造期間均勻投入。<3>.折現率為12％，銷售費用及銷售稅費率為7％（與銷售同時發生），購買現廠房的稅費為3％。估價測算如下（節選）：一、估算凈收益。凈收益＝3000×6000×85％×（1－10％）×（1－25％）＝1032.75（萬元）二、測算報酬率Y。采用市場提取法，通過調查類似辦公用途房地產的價格、凈收益等資料，根據公式V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]采用試算法推算報酬率（具體計算過程略），計算得到報酬率為8.5％。三、估算裝修改造后的辦公樓總價值。辦公樓總價值=1032.75/8.5%×[1-1/（1+8.5%）50]/（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61萬元四、裝修改造費用總額。裝修改造費用＝1000×6000/（1＋8.5％）0.5＝576.02萬元五、銷售費用與銷售稅費。銷售費用與銷售稅費＝11944.37×7％/（1＋12％）＝746.52萬元六、購買現廠房的稅費。設估價對象的市場價格總價為V，則：購買現廠房的稅費總額＝V×3％七、計算估價對象在價值時點的市場價格。估價對象的市場價格總價V＝10664.61－746.52－576.02－0.03VV＝9069.97萬元單價＝2650.50/6000＝15116.62元/㎡正確答案：詳見解析參考解析：<1>.凈收益測算錯誤，應采用估價對象的可出租面積比例為87％凈收益＝3000×6000×87％×（1－10％）×（1－25％）＝1057.05萬元<2>.裝修改造后的辦公樓價值測算錯誤，收益年限應為49年裝修改造后的辦公樓價值＝1057.05/8.5%×[1-1/（1+8.5%）49]/（1+12%）=10899.57萬元<3>.裝修改造費用的計算錯誤，折現率應為12％。裝修改造費用：1000×6000÷（1＋12％）0.5＝566.95萬元[問答題]3.下列估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤，請指明其中的10處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得30分）房地產抵押估價報告估價報告編號：××估字[2018]第××號估價項目名稱：××股份有限公司位于××市××產業園××路××號房地產抵押價值評估估價委托人：××股份有限公司房地產估價機構：××房地產估價有限公司注冊房地產估價師：×××（注冊號：×××）、×××（注冊號：×××）估價作業期：2018年9月18日至9月27日致估價委托人函（略）目錄（略）估價師聲明（略）估價假設和限制條件（略）估價結果報告一、估價委托人（略）二、房地產估價機構（略）三、估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。四、估價對象<1>.估價對象范圍估價對象為位于××市××產業園××路××號生產基地的3幢建筑物及其占用的土地使用權，總建筑面積為12263.24㎡，土地面積為8860.06㎡。納入本次抵押的估價對象包括房屋的所有權和所占用的土地在剩余使用期限的使用權，以及確保其正常使用功能不可分割的基本設備設施和裝修。<2>.估價對象概況（1）位置及環境狀況（略）（2）建筑物狀況估價對象建筑物共3幢，其中第1、2幢為生物制藥車間，均為一層鋼混結構。層高4.5m，建筑面積均為4934m2；第3幢為動力中心，一層磚混結構，層高3.5m，建筑面積為2395.24m2。建筑物外墻均為深灰涂料，內墻涂料刷白，水泥砂漿頂棚，水泥地面；水電衛齊全，塑鋼門窗。估價對象整體保養狀況較好。（3）土地狀況估價對象房地產所在宗地開發程度已達到“五通一平”（宗地紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水，宗地紅線內場地平整）。估價對象宗地形狀規則，地勢平坦，地質狀況良好。<3>.權利狀況（1）房屋所有權情況（略）（2）土地使用權情況（略）（3）他項權利狀況根據委托人提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權證》和《法定優先受償權利情況證明》顯示，至價值時點估價對象無尚未注銷的他項權利登記，即估價對象法定優先受償款為0。根據估價人員實地查勘情況，估價對象房地產中第2幢車間已出租，由于委托人未提供相關租賃合同，估價對象在價值時點的租賃價格不詳，故本次評估未考慮估價對象租約對房地產價格的影響。五、價值時點2018年9月14日，與實地查勘日一致。六、價值類型房地產抵押價值等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。七、估價原則（略）八、估價依據（一）國家和地方政府相關法律法規和規章（略）（二）房地產估價技術規范和標準（1）.《房地產估價規范》；（2）.《房地產抵押估價指導意見》；（三）估價委托人提供的有關資料（1）.《房屋所有權證》；（2）.《國有土地使用證》；（3）.委托人提供的其他有關資料。（四）估價機構實地查勘、市場調查獲得的資料（略）九、估價方法房地產估價方法有比較法、收益法、成本法、假設開發法和基準地價修正法五種方法。估價人員遵循估價原則，根據估價對象的特點和估價目的，結合鄰近地區市場狀況調查和估價對象實地查勘情況，在認真分析研究所掌握的資料基礎上，最終選用成本法與收益法兩種方法進行評估。（方法定義略）十、估價結果估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，遵循估價原則，在進行實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項因素，結合估價對象特點和使用現狀，按照科學的估價程序，選用成本法和收益法進行測算，最終確定估價對象在價值時點2018年9月14日假定未設立法定優先受償權利下的市場價值為人民幣20890.43萬元，估價師知悉的估價對象至價值時點的法定優先受償款為0。估價對象房地產抵押價值為人民幣20890.43萬元（大寫：人民幣貳仟捌佰玖拾萬肆仟叁佰元整）。十一、注冊房地產估價師（略）十二、實地查勘期2018年9月14日十三、估價作業期（略）十四、變現能力分析（略）估價技術報告一、估價對象描述與分析（一）估價對象區位狀況描述與分析（略）（二）估價對象實物狀況描述與分析（略）（三）估價對象權益狀況描述與分析（略）二、市場背景描述與分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估價方法適用性分析（略）五、估價測算過程（一）采用成本法確定估價對象價值<1>.選擇具體估價路徑本次估價選擇房地合估路徑。房地產價值＝重新購建價格－建筑物折舊房地重新購建價格＝土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發利潤<2>.測算估價對象重置成本（1）土地取得成本采用成本法和基準地價修正法評估土地使用權價格，同時考慮買方應當負擔的相關稅費后，土地取得成本為97836797元（具體測算過程略）。（2）建設成本建設成本主要包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發期間稅費、不可預見費。1）建筑安裝工程費建筑安裝工程費包括建造房屋及附屬工程所發生的土建工程費用、安裝工程費用、設備設施費、裝飾裝修工程費用等。A.建筑物建安費根據《關于發布××市建筑安裝工程2018年2季度造價指數的通知》，鋼混結構建筑物建安綜合造價為5640元/m2，磚混結構建筑物建安綜合造價為3560元/m2，包括建安造價、基礎工程費、設備設施安裝費、裝飾裝修工程費等。則：估價對象建筑物建安費為4934×5640×2+2395.24×3560＝64182574（元）。B.附屬工程費附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池水景、建筑小品、綠化等。估價對象為工業廠房，用于生產。根據工業建筑設計和規劃要求，結合現狀，綜合確定估價對象附屬工程費按建筑面積分攤計195元/m2，則附屬工程費為2391332元。建筑安裝工程費為上述兩項之和，即64182574＋2391332＝66573906（元）。2）勘察設計和前期工程費A.勘察設計費按造價的6.23%（依據略）計算，則勘察設計費=66573906×6.23%=4160869（元）。B.前期工程費按建筑面積計366元/m2（依據略），則前期工程費=12263.24×366=4488346（元）。上述兩項合計：4160869+4488346=8649215（元）3）基礎設施建設費基礎設施建設費包括城市規劃要求配套的道路、給排水、電力、電信、燃氣等設施的建設費用。由于基礎設施建設費包含在土地取得成本中，在此沒有基礎設施建設費。4）公共配套設施建設費公共配套設施建設費包括城市規劃要求配套的教育、醫療衛生、文化體育、社區服務、市政公用等非營業性設施的建設費用。參考所在區域同等規模物業，取建筑安裝工程費的2%，即公共配套設施建設費=66573906×2%=1331478（元）5）不可預見費根據房地產市場狀況及開發項目的規模，不可預見費一般為建筑安裝工程費的1%～3%，本次評估確定其比率為3%（具體確定過程略）。則：不可預見費=66573906×3%=1997217（元）。建設成本合計為：66573906+8649215+1331478+1997217=78551816（元）。（3）管理費用管理費用為前述各項之和的3%（依據略），則管理費用=（97836797+78551816）×3%=5291658（元）（4）銷售費用銷售費用通常按照開發完成后的房地產價值的一定比率來測算，但估價對象為專業廠房，由業主自行委托設計，故本次不考慮銷售費用。（5）投資利息投資利息是指在房地產開發完成或者實現銷售之前發生的所有必要費用應計算的利息，開發期為0.75年（依據略）。利息率取價值時點同期銀行1年期貸款利率6.56%。假定土地取得成本、勘察設計費、前期工程費、基礎設施建設費在開工前一次性投入，建設成本中建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、不可預見費以及管理費用、銷售費用在開發期內均勻投入，則：投資利息＝（土地取得成本＋勘察設計和前期工程費＋基礎設施建設費）×[（1＋利率）開發年限－1]+[（建筑安裝工程費＋公共配套設施建設費＋不可預見費＋管理費用＋銷售費用）×[（1＋利率）開發年限/2－1]＝（97836797+8649215）×[（1＋6.56%）0.75－1]+[（66573906＋1331478＋1997217＋5291658）×[（1＋6.56%）0.75/2－1]=7010434（元）。（6）銷售稅費銷售稅費為銷售收入的5.85%，則：銷售稅費＝P×5.85%（依據略）。（7）開發利潤根據××市生物醫藥行業平均成本利潤率的調查和估價對象實際情況，取成本利潤率為15%，則：開發利潤＝（土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息）×成本利潤率＝（97836797+78551816+5291658+7010434）×15%=28303606（元）。（8）估價對象房地產重新購建價格的確定房地產重新購建價格＝土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發利潤代入數據得到：P=97836797+78551816+5291658+7010434+P×5.85%+28303606解得：P＝230477229（元）（8）建筑物折舊的確定建筑物折舊＝建筑物重新購建價格×（1－成新率）。經計算，建筑物折舊為18438178元。（測算過程略）（9）成本法評估結果確定房地產價格＝房地產重新購建價格－建筑物折舊＝230477229－18438178＝212039051（元）則：房地產單價＝212039051÷12263.24≈17291（元/m2）（二）采用收益法確定估價對象價值<1>.基本原理收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的報酬率將其折現到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。房地產收益為有限年期的收益法公式為：V＝A/Y[1－1/（1＋Y）n]式中，V為房地產價格，A為房地產年凈收益，Y為房地產報酬率，n為房地產收益年限。<2>.測算過程本次評估采用房地產出租方式計算房地產年凈收益。公式為：房地產年凈收益＝房地產年總收益－房地產年總費用（1）確定房地產年總收益房地產年總收益是指出租房地產在正常情況下應取得的持續而穩定的客觀年收益，包括租金收入、保證金和押金利息收入。根據估價人員對估價對象所在區域類似房地產出租情況的調查（調查結果表略），綜合確定估價對象平均租金為每月130元/m2，正常空置率為1%，租金損失率為1%，則房地產年總收益為：130×12×12263.24×（1－1%）×（1－1%）＝18749954（元）（2）確定房地產年總費用①管理費結合估價對象具體情況確定管理費為房地產年總收益的1.5%（依據略），則年管理費為：18749954×1.5%＝281249（元）②維修費維修費按房屋重置價格的1%計算（依據略），估價對象房屋重置價格為230907061元，則年維修費為：230907061×1%＝2309071（元）③房屋年保險費保險費按房屋現值的2‰計算（依據及具體計算過程略），經過計算得到房屋年保險費為216578元。④年應交稅金主要包括房產稅和增值稅及附加，根據當地規定，估價對象應繳稅金合計為租金收入的13.68%，則年應交稅金為：18749954×13.68%＝2564994（元）則：房地產年總費用＝①＋②＋③＋④＝281249+2309071+216578+2564994=5371892（元）（3）確定房地產年凈收益房地產年凈收益＝房地產年總收益－房地產年總費用＝18749954－5371892＝13378062（元）（4）確定報酬率估價對象為工業用房，根據當地市場狀況，租金價格波動較小，故其風險系數較小，結合工業用房報酬率調查，確定以一年期貸款利率6%為估價對象房地產報酬率。（5）確定房地產價格截至價值時點，估價對象地上建筑物有效使用年限約為9年。根據相關規定，鋼混結構用房的耐用年限為50年，則其剩余年限約為41年，經估價人員實地查勘，估價對象維護保養狀況尚可，建筑物結構穩定，整體使用功能正常，確定其尚可使用年限為45年。估價對象土地使用權終止日期為2063年9月1日，且土地使用權到期無償收回地上建筑物。至價值時點，土地剩余使用年限為43.96年。根據《房地產估價規范》，房地產收益年限應當取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的較短年限，故確定估價對象剩余使用年限為43.96年。本次評估假設上述房地產年經營收益相應費用在剩余使用年限內保持不變，房地產市場穩定，報酬率每年不變，則估價對象房地產總價為：V＝A/Y[1－1/（1＋Y）n]＝13378062/6.0%×[1－1/（1＋6.0%）43.96]＝205757096（元）<3>.收益法評估結果確定房地產單價＝205757096/12263.24≈16778（元/m2）（三）估價對象市場價值根據上述測算，成本法測算結果為17291元/m2，收益法測算結果為16778元/m2；兩種方法的結果差異較小，估價人員最終確定以兩種方法的算術平均值作為估價對象房地產市場價值的最終評估結果，則：估價對象房地產單價＝（17291＋16778）/2≈17035（元/m2）估價對象房地產總價＝17035×12263.24≈20890.43（萬元）（四）估價對象抵押價值根據委托人提供的《房屋所有權證》《國有土地使用證》和《法定優先受償權利情況證明》，估價對象至價值時點的法定優先受償款為0，故：房地產抵押價值＝20890.43－0＝20890.43（萬元）六、估價結果確定估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，最終確定估價對象在價值時點假定未設立法定優先受償權利下的市場價值為人民幣20890.43萬元，估價師知悉的估價對象至價值時點的法定優先受償款為0。估價對象房地產抵押價值為人民幣20890.43萬元（大寫：人民幣貳仟捌佰玖拾萬肆仟叁佰元整），單價：人民幣17035元/m2。正確答案：詳見解析參考解析：（1）.封面中應是“估價報告出具日期”，而不是“估價作業期”；（2）.估價結果報告，估價對象介紹中缺少建筑物建成年份；（3）.估價結果報告，估價依據中缺少《房地產估價基本術語標準》；（4）.估價結果中缺少單價表示或者說未說明不列單價的理由；（5）.估價結果報告中缺少風險提示的內容；（6）.估價技術報告成本法計算中，建設成本中缺少開發期間稅費的計算；（7）.估價技術報告成本法計算中，銷售費用不考慮的理由不正確或者說應考慮銷售費用。（8）.估價技術報告成本法計算中，開發利潤率取值不能依據××市生物醫藥行業平均利潤率，而應依據此類工業廠房開發建設的平均利潤率水平；（9）.估價技術報告收益法計算中，房地產年總收益中缺少保證金和押金利息收入的計算；（10）.估價技術報告收益法計算中，報酬率確定中，一年期貸款利率6%與成本法計算中一年期貸款利率6.56%前后不一致；（11）.確定最終估價結果時，對兩種方法結果采用算術平均的理由說明不充分不嚴謹。（12）.估價報告缺最后一大項（第八項）：附件。[問答題]4.下列估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤，請指明其中的10處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得30分）××房地產在建工程抵押估價結果報告一、估價委托人名稱：××房地產開發有限公司聯系人：××聯系電話：××二、房地產估價機構估價機構：×××有限責任公司住所：××市××區××路××號××大廈10樓法定代表人：×××資質等級：一級證書編號：建房估證字×××號有效期限：2017年××月××日至2020年××月××日三、估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。四、估價對象估價對象為位于××市××大道××號××房地產在建工程，辦理了《建筑工程施工許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》和《國有土地使用證》。估價對象為××房地產開發有限公司所有。估價對象2015年6月竣工后，建筑總層數為地面七層、地下一層，總建筑面積為26934.74平方米。其他（略）。五、價值時點2019年6月14日（實地查勘之日）六、價值類型房地產抵押價值為在公開市場條件下的以其產權用途持續使用確定的價值時點上的公開市場價格。七、估價原則獨立、客觀、公正原則；合法原則；最高最佳利用原則；替代原則；價值時點原則；謹慎原則。具體內容略。八、估價依據（1）.《中華人民共和國物權法》；（2）.《中華人民共和國城市房地產管理法》；（3）.《中華人民共和國土地管理法》；（4）.《房地產估價規范》；（5）.《中華人民共和國擔保法》；（6）.《國有土地上房屋征收評估辦法》；（7）.《城市房地產抵押管理辦法》（8）.《房屋抵押評估委托書》；（9）.《房屋抵押評估委托合同》；（10）.《房地產估價基本術語》；（11）.委托人提供的在建工程合法證明；（12）.注冊房地產估價師實地查勘獲得的資料和市場調查資料。九、估價方法由于估價對象是在建工程，缺少可比實例和產生收益的條件，而具有開發潛力，因此首先選用假設開發法對其進行估價，然后選用成本法進行估價，最后將兩種估價方法的估價值進行綜合處理得出估價對象的最終估價結果。假設開發法就是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計后續開發建設的實際支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。成本法就是以房地產價格的各個構成部分的累加為基礎來求取估價對象房地產價值的方法。十、估價結果估價人員經過實地查勘和測算，采用假設開發法測算結果為645379318元，采用成本法測算結果為623475934元，經過認真分析最終確定估價對象在價值時點2019年6月14日的總價為627856611元（人民幣陸億貳仟柒佰捌拾伍萬陸仟陸佰壹拾壹元整），估價師知悉的法定優先受償款為0元，估價對象的抵押價值為627856611元（人民幣陸億貳仟柒佰捌拾伍萬陸仟陸佰壹拾壹元整）。十一、注冊房地產估價師十二、實地查勘期（略）十三、估價作業日期2019年6月14日至2019年6月19日十四、變現能力分析（略）十五、風險提示分析（略）××房地產在建工程抵押估價技術報告一、估價對象描述與分析（一）估價對象區位狀況描述與分析（略）（二）估價對象實物狀況描述與分析（略）（三）估價對象權益狀況描述與分析（略）二、市場背景描述與分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估價方法適用性分析（略）五、估價測算過程（一）運用假設開發法求取估價對象的價格經測算，計算結果為645379318元（計算過程略）（二）運用成本法求取估價對象的價格<1>.選擇具體估價路徑本次估價選擇房地分估路徑。<2>.選擇估價對象重置成本（1）求取估價對象土地使用權價格本次土地取得成本為市場購置下的土地取得成本，因此運用比較法求取估價對象土地價格。經計算，估價對象土地單價（樓面地價）為15897元／m2（計算過程略）。土地總價=15897×26934.74=428181561.8（萬元）（2）求取估價對象地上建筑物價格①前期工程費前期工程費包括勘察測量、規劃設計、臨時供水供電以及場地平整、臨時道路等項目前期工作的必要支出。即前期工程費＝90+150+30+150=420（元／m2）②建筑安裝工程費建筑安裝工程費包括土建工程費用、裝飾及附屬工程費用、機電安裝工程費用等。根據《××省建筑工程計價辦法》、《××省建筑工程綜合定額》、《××省裝飾裝修工程計價辦法》及《××省裝飾裝修工程綜合定額》，參考××市同類型建筑技術經濟指標及相關市場行情，根據估價對象的實際情況，取建安費用＝3714（元/m2）③基礎設施建設費基礎設施建設費包括城市規劃要求配套的道路、給排水、電力、電信、燃氣、等設施的建設費用。由于基礎設施建設費包含在土地取得成本中，在此沒有基礎設施建設費。④公共配套設施建設費公共配套設施建設費包括城市規劃要求配套的教育、醫療衛生、文化體育、社區服務、市政公用等非營業性設施的建設費用。參考所在區域同等規模物業，取建筑安裝工程費的2%，即公共配套設施建設費=3714×2%=74.28（元／m2）⑤開發期間稅費開發期間稅費為每平方米建筑面積630元（依據略)⑥管理費用是指為組織和管理項目開發經營活動的必要支出，按照建筑安裝工程費的一定比例來測算。根據估價對象的實際情況，管理費用為建筑安裝工程費的2%，即3714×2%=74.28（元／m2）⑦銷售費用銷售費用發生在開發建設完成前半年，按照建設成本的3%計算(依據略），計算得145.15（元／m2）（計算略）。⑧投資利息假設開發期為兩年，貸款利率按一至三年期貨款年利率5.4%測算，土地、城市基礎設施配套費在第一年初一次性投入，建安成本及公建配套費在開發期均勻投入，則：利息=土地費用利用+建安成本利息及期間費利息=15897×[（1+5.4%）2-1]+（420+3714+74.28+630+74.28）×[（1+5.4%）1-1]=1763.23+265.28=2028.51（元／m2）⑨開發利潤根據公司以往的工程利潤，取1382.73（元／m2）⑩估價對象的重置成本估價對象的重置成本=15897+420+3714+74.28+630+74.28+145.15+2028.51+1382.73=24365.95（元／m2）（3）估價對象價格經估價人員現場勘察，估價對象于2015年6月竣工，此前閑置約4年時間，結合估價人員現場觀察，確定綜合成新率為95%。折舊=24365.95×（1-95%）=1218.30（元／m2）估價對象單價=重置成本-折舊=24365.95-1218.30=23147.65（元／m2）估價對象的市場總價=23147.65×26934.74=623475934（元）（取整）（三）估價對象的價格運用加權平均法求取估價對象的價格。取假設開發法計算結果的權數為20%，成本法計算結果的權數為80%，則：估價對象價格=645379318×20％+623475934×80％=627856611（元）（取整）。六、估價結果確定經過測算，估價對象在價值時點2019年6月14日的總價為627856611元（人民幣陸億貳仟柒佰捌拾伍萬陸仟陸佰壹拾壹元整），估價師知悉的法定優先受償款為0元，估價對象的抵押價值為627856611元（人民幣陸億貳仟柒佰捌拾伍萬陸仟陸佰壹拾壹元整）。附件（略）正確答案：詳見解析參考解析：（1）.估價結果報告中估價委托人缺少委托方住所和法定代表人姓名；（2）.估價結果報告價值類型的表述不符合《房地產抵押估價指導意見》的要求；（3）.估價結果報告估價依據中缺少《房地產抵押估價指導意見》；（4）.估價結果報告估價依據中不應有《國有土地上房屋征收評估辦法》；（5）.估價結果報告，假設開發法的定義中“實際支出”說法錯誤，應為“必要支出”；（6）.估價結果報告中，估價結果缺少單價表示；（7）.估價技術報告，成本法選擇具體估價路徑中“選擇房地分估路徑”表述錯誤，應為“選擇房地合估路徑”；（8）.估價技術報告成本法測算中，管理費用的計算基數有誤，應為土地成本與建設成本之和；（9）.估價技術報告成本法測算中，銷售費用計算基數錯誤，應以房地產價值為計算基數；（10）.估價技術報告成本法測算中，投資利息計算基數錯誤，銷售費用未計算利息；（11）.估價技術報告成本法測算中，根據實際數據計算開發利潤錯誤；（12）.估價技術報告成本法測算中，未計算銷售稅費錯誤；（13）.估價技術報告成本法測算中，折舊計算基數錯誤，應以建筑物重置成本為計算基數；（14）.沒有說明權重選取的理由，最終結果確定依據不充分。[問答題]5.（1）房地產估價報告估價報告編號：××估字[2018]第××號估價項目名稱：××市××街××號商業用房及車庫房地產司法鑒定估價估價委托人：××法院房地產估價機構：××房地產估價有限公司注冊房地產估價師：×××（注冊號××）、×××（注冊號××）估價作業日期：2018年6月23日至2018年7月5日致估價委托人函××法院：受貴院委托，我公司本著獨立、客觀、公正的原則，對產權屬于××有限公司，位于××市××街××號，建筑面積為411.45m2的商業用房及建筑面積為38m2車庫的市場價值進行了評估。估價對象土地使用權性質為出讓，用途為商住綜合用地，土地使用權分攤面積為61.23m2，土地使用權剩余年限為27年。價值時點為2018年6月23日，估價目的是為委托人執行案件需要而評估房地產市場價值。本公司根據估價目的，遵循估價原則，根據《房地產估價規范》，采用收益法和比較法進行了評估，在認真分析現有資料、市場狀況的基礎上，結合估價經驗與影響房地產市場的價格因素，經過測算，確定估價對象于價值時點2018年6月23日的市場價值評估結果如下：評估單價：16401.32元／m2評估總價：838.85萬元人民幣大寫：捌佰叁拾捌萬捌仟伍佰元整。××房地產估價有限公司（蓋章）法定代表人：（簽名、蓋章）二O一八年七月五日目錄（略）估價師聲明我們鄭重聲明：（1）.我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。（2）.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。（3）.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，與有關當事人也沒有個人利害關系或對其存在偏見。（4）.我們依據國家標準《房地產估價規范》和當事人要求進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。估價假設和限制條件（1）.本次評估涉及的權屬資料均由委托人提供，委托人對所提供資料的真實性和合法性負責。（2）.估價對象在價值時點達到最高最佳利用狀態，其運作方式合法。（3）.估價對象房地產本身不存在質量問題。（4）.房地產市場在本估價報告應用的有效期內不發生較大變化。（5）.估價對象房地產在本估價報告應用的有效期內不遭受重大損壞。（6）.至價值時點，第二層商業用房帶有尚未到期的租約，鑒于本次評估的特定估價目的，評估時不考慮租賃情況對估價對象評估價值的影響。（7）.至價值時點，估價對象已抵押給××銀行××支行，權利價值共計240萬元。由于本次估價目的是為委托人執行借款合同糾紛案件而評估房地產市場價值，故本次評估未考慮已抵押他項權利對房地產價值的影響。（其他假設和限制條件略）估價結果報告一、估價委托人（略）二、房地產估價機構（略）三、估價目的因××法院審理案件的需要，委托本公司對××有限公司所有的位于××市××街××號第二層商業用房及車庫市場價值進行評估，為委托人執行案件了解房地產公開市場價格提供參考。四、估價對象估價對象為位于××市××街××號××大樓中的商業用房及車庫，該大樓建于2007年，為鋼筋混凝土結構，共12層，其中一～四層為非住宅，五～十二層為住宅。商業用房位于第二層，房屋所有權人為××有限公司，用途為商業，建筑面積為411.45m2，層高為4m，業主對部分結構進行了加層，加層面積共100m2，合計可利用面積為511.45m2。車庫位于第一層，建筑面積為38m2。估價對象土地使用權人為××有限公司，土地用途為商住綜合用地，使用權性質為出讓，土地使用權分攤面積為61.23m2，土地使用權剩余年限為27年。所在宗地基礎設施完備，宗地內外達到“五通一平”。估價對象商業用房目前出租給相鄰的超市使用，租賃合同尚有2.5年到期。至價值時點，估價對象已抵押給××銀行××支行，權利價值共計240萬元。（估價對象其他情況略）五、價值時點2018年6月23日（確定理由略）六、價值類型（略）七、估價原則（略）八、估價依據（略）九、估價方法（略）十、估價結果（略）十一、注冊房地產估價師（略）十二、實地查勘期（略）十三、估價作業期（略）估價技術報告一、估價對象描述與分析（略）二、市場背景描述與分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估價方法適用性分析<1>.估價方法選用的理由估價對象為已建成的商業用房和車庫，故不宜采用假設開發法；估價對象區域內的土地取得成本難以客觀確定，故也不宜采用成本法。第一層車庫和第二層商業用房均具有租金收益，同時該區域存在車庫和商業用房的轉讓交易實例，故可選用收益法和比較法進行評估。<2>.估價技術路線（1）收益法收益法原理：采用適當的報酬率，將估價對象未來各期（通常為年）的客觀凈收益折算到價值時點，求其之和得出估價對象的總價值。收益法公式：V一房地產價值；A―未來第1年房地產凈收益；Y一報酬率；g―凈收益逐年遞增的比率；n―房地產剩余收益年限。（2）比較法（略）五、估價測算過程（一）收益法（1）.選擇具體估價方法（略）（2）.年有效毛收入估價對象商業用房為可出租型房地產，故可以獲得市場的正常租金價格。根據對估價對象附近區域商業用房的租金及空置率調查，通過比較調整后得到估價對象的租金，詳細情況見下表。商業用房租賃情況調查表因素條件說明表商業用房租金測算表3個可比實例修正后的租金較為接近，故取三者的簡單算術平均值作為估價對象客觀租金水平，即估價對象商業用房的租金為144.4元/m2·月。根據市場調查和分析，估價對象商業用房有效出租率確定為95%。年潛在毛收入=月租金×12=144.4×12=1732.8（元／m2）年有效毛收入＝年潛在毛收入×有效出租率=1732.8×95%=1646.16（元/m2）<3>.年總費用（1）稅金：取年有效毛收入的17.5%（具體確定過程略）。稅金=1646.16×17.5%=288.08（元/m2）（2）維修費：按建筑物重置成本的2‰計算，根據估價對象建筑物的實際情況和造價資料，本估價對象建筑物的重置成本按3600元／m2計算。年維修費＝3600×2‰=7.2（元／m2）（3）保險費：保險費率一般