莆田市文獻廣場營銷推廣全案深圳中原福建分公司

第一局部城市宏觀環境分析其次局部城市商業環境爭論第三局部工程本體分析第五局部營銷推廣策略組合第六局部工程經營治理建議第四局部工程定位工程定位規劃建議營銷執行招商策略第一階段工作其次階段工作第三階段工作市場時機推斷

目錄城市宏觀環境Part1蒲田的進展優勢一區位優勢突出莆田位于福建沿海中部，境域北連福州，南接泉州，西依戴云山，東南瀕臨臺灣海峽，是大陸離臺灣直線距離最近的城市。是江西省最近的出海口。莆田，史稱“興化”，位于福建省沿海中部，現轄仙游縣，荔城、城廂、涵江和秀嶼四區，以及湄洲島國家旅游度假區管委會。戶籍人口306.97萬人，陸域面積4119平方公里，海疆面積1.1萬平方公里。1莆田進展優勢一區位優勢明顯莆田大陸、島嶼海岸線總長533.46公里，懷抱興化灣、平海灣和湄洲灣三大港灣；莆田港位置適中，航道順直，水深港闊，岸線豐富，不凍不淤，避風及地質條件良好。交通部列之為我國四大遠景規劃國際深水中轉港之一。被譽為“世界不多，中國少有”的自然良港。可建萬噸級以上泊位150多個，大型深水泊位80多個，是目前全國少數幾個能夠建設30萬噸以上深水泊位的海港之一，估量總吞吐力氣可達7億噸以上。1莆田進展優勢二港口條件優越海濱鄒魯文獻名邦歷史有過“科甲冠八閩”的鼎盛時期。共有進士2345人，狀元12人，位居宰相之位14人。全市現有各類專業科技人員3萬多名，更有近萬名莆仙籍專家學者遍布世界各地，其中“兩院”院士13名。

媽祖文化是中華優秀文化之一國家旅游度假區湄洲島是四海共仰的媽祖文化發源地，對臺客輪直航點。媽祖文化對世界華人具有很強的分散力和影響力，湄洲島上的天后宮是世界上20多個國家和地區5000多座媽祖宮廟的祖廟，有媽祖信眾2億多人。1莆田進展優勢三底蘊深厚媽祖文化影響巨大目前，全市有旅居海外華僑、華人、港澳臺同胞70余萬人，是福建省的重點僑鄉；出外經商創業人員50多萬人，腳印遍布全國各地，創辦企業2萬多家，年創產值2023多億元。擁有一批千萬甚至超億元資本的莆籍民營企業家隊伍。全國1500多家民營醫院，高達90%為莆商所掌控。北京的90%的民營醫院也是莆田人全部。在北京木材市場，近乎100%的市場為莆田人壟斷，而現在全國各主要木材集散地或口岸掌控局面的，幾乎也都是莆田人。1莆田進展優勢四民間資本雄厚

福廈高速鐵路已通車、向莆鐵路和湄洲灣港口鐵路支線已經開工建設，莆田將成為東南沿海區域及海西連接內陸腹地的重要交通樞紐；福廈高速大路擴建及湄永高速大路已開工建設，極大拓展了進展空間和經濟腹地；國道、省道縱橫有序，港口、供水、供電等設施日臻完善；莆田機場前期工作取得突破性進展。蒲田馬上形成海、陸、空立體交通網絡，對蒲田的城市進展會起到強大助推作用。1莆田進展優勢五交通根底設施日益完善

從總體上看，福建產業集群的進展已初具規模。目前全省已初步形成近60個大小產業集群，總產值3800億元左右，約占全省工業總產值的52%。其中蒲田優勢產業集群分布如下：莆田涵江電子產業群

＞100

億

蒲田鞋業產業集群

＞100

億

林產加工業產業集群

＞200億

能源產業集＞100億1莆田進展優勢六已形成局部全國領先地位的產業集群莆田的幾大進展優勢必將成為莆田經濟進展強有力的助推器，并極大地帶動地產、物流、商業、零售、旅游等行業的進展。1、得天獨厚的地理位置、港口條件及日益完善的交通網絡，已吸引和將吸引更多的資本及人流進入莆田,海鐵聯運將有效降低運輸本錢并極大拓展莆田的經濟腹地，促進現代物流業和臨港加工貿易行業進展；2、深厚文化底蘊有助于更多優秀人才的產生，媽祖文化影響巨大，可有力提高莆田國際知名度并促進本地旅游及商業進展；3、雄厚的民間資本及優勢產業集群，會加速龍頭企業為首的本地產業鏈延長、推升本地投資額度、帶動當地GDP持續增長，并快速提高莆田本地居民收入和消費水平。1莆田進展優勢小結統計顯示，過去7年間，福建生產總值持續保持兩位數以上增幅，從2023年的4，468億元，增加到2023年的10，863億元人民幣，生產總值首次躋身大陸“萬億俱樂部”；GDP增幅到達13%，增幅在全國處于領先位置。同時，福建與臺灣的差距正在快速縮窄：福建的經濟總量在上世紀80年月初期，只有臺灣的四特殊之一，到90年月初期，已是臺灣的十三分之一，目前則縮至臺灣的五分之二。1莆田經濟進展狀況分析推動海西建設以來，福建經濟實力增加福建省根本態勢：延長兩翼、對接兩洲，拓展一線、兩岸三地，縱深推動、連片進展，效勞全局。延長兩翼、對接兩洲進展壯大閩東北一翼和閩西南一翼，加快對接長江三角洲和珠江三角洲。閩東北一翼要發揮福州省會城市效勞全省的重心和輻射作用，促進閩東北地區加快進展，推動與長江三角洲對接；閩西南一翼要發揮廈門經濟特區先行先試的龍頭和示范作用，推動與珠江三角洲的對接。通過延長南北兩翼，使海峽西岸經濟區與兩個三角洲優勢互補、聯動進展。拓展一線、兩岸三地深入挖掘和利用沿海港口、外向拉動內陸地區、對臺五緣優勢及大三通、EKFA的歷史機遇，強化福州、廈門、泉州的輻射功能，發揮漳州、莆田、寧德拓展一線的骨干作用，突出特色、累積實力，促進全省的全面富強。內外兼備，促進進展1莆田經濟進展狀況分析海西建設戰略規劃布局已經高起點編制莆田中心城區產業規劃和各類專項規劃，進一步優化產業空間布局、適當把握開發密度、標準空間開發秩序，形成合理的空間開發構造，提高資源環境承載力氣。1莆田經濟進展狀況分析蒲田城市規劃以荔城行政辦公區為中心，結合莆田鐵路中心站的建設，整合提升工藝美術城、鞋服城等特色資源，規劃建設“總部經濟區”、“金融商業區”和“文化休閑區”等功能分區，促進莆田高端效勞業的進展，提升城市品質和現代化水平。莆田經濟進展狀況分析城市簡介－城市規劃行政中心商業中心商務中心居住中心莆田目前:全市人口:286萬人城區人口:82萬人1從上表可以看出，莆田的GDP年增長率均在15%左右，在福建省各大城市中，增幅僅次于廈門，經濟增長勢頭強勁，為房地產市場的持續進展奠定了很好的根底。1莆田經濟進展狀況分析莆田的GDP增長狀況2023年，莆田實現GDP691.72億元，同比增長15%，增幅居全省首位。莆田近年來經濟進展特點一、經濟增幅位居全省首位

從設區市GDP增長速度看，均保持二位數增長。其中，莆田市增長15.0%、寧德市增長14.6%、龍巖市增長14.5%、三明市增長14.2%、泉州市增長14.1%、南平市增長14.1%、漳州市增長13.6%、福州市增長13.0％、廈門市增長11.1%。；二、其次、第三產業共同推動經濟較快增長

從供給方面看，其次、三產業是推動莆田市經濟較快增長的主要因素，特殊是其次產業中的工業、第三產業中交通運輸業、金融業、租賃和商務效勞業等行業的快速增長，為莆田經濟較快進展供給了動力；三、消費投資拉動作用增加消費需求平穩增長從居民消費看，今年來，莆田市居民消費呈現平穩增長態勢。全年農村居民人均消費支出達4770元，增長14.1％。城鎮居民人均生活消費支出為11199元，增長12.0％。1莆田經濟進展狀況分析莆田的經濟進展特點將來10年，莆田市進展的總體要求是：壯大經濟實力，提升區域競爭力，增加環境吸引力，全市經濟總量和主要經濟指標到達并超越全省平均水平，根本實現現代化，努力建成新興旅游港口城市，再造一個嶄新的莆田，同全省人民一道完成建設海峽西岸富強帶的目標。戰略重點：完成“五大轉變”，以陸地為主的經濟向以海陸綜合開發的經濟轉變；以輕工業為主的工業基地向臨海輕重結合型工業基地轉變；由一般港口向國際中轉港轉變；由制約型運行體制向適應國際慣例和規章的運行體制轉變；由單一功能的城市向功能配套組團式的中等規模新興旅游港口城市轉變。

外向拉動戰略：大力進展外向型經濟。一是加大招商引資力度；二是以媽祖文化為紐帶，增創對臺經貿合作新優勢；三是大膽“走出去”選擇優勢產業和企業到境外投資，擴大資本和勞務出口；四是擴大對內開放，加強與外省市經濟合作。產業升級戰略：一是著力提升第一產業，爭創一批農產品名牌；二是加快進展其次產業；三是培育進展第三產業，重點進展旅游、金融、信息、詢問、社會效勞等。

1莆田經濟進展狀況分析莆田的城市進展目標2023年主要經濟指標1莆田經濟進展狀況分析

1、海峽西岸經濟區的進展戰略，將大力推動莆田的城市經濟快速增長；2、莆田市政府，圍繞“再造一個新莆田”的戰略目標，將對城市根底建設加大投入，并對文獻廣場等重點工程進展政策扶持；3、加快第三產業，包括旅游、商業效勞業的進展，將帶來大量流淌人口，帶動第三產業的富強進展和爆炸式增長；4、雄厚的民間資本及產業集群拉動的產業鏈延長，為商業進展奠定良好根底及帶來難得機遇。從宏觀大環境分析，目前國家戰略規劃或經濟、文化態勢，都為莆田供給了一種前所未有的良好背景。同時海西城市群中，莆田在過去十年經濟增速名列前茅，但城市根底建設最為緩慢，這種構造性二元沖突反而會轉變為后發優勢。莆田將厚積薄發，迎來經濟特殊是根底建設的黃金時期。宏觀環境總結城市商業環境爭論Part22城市商業環境分析莆田版的《清明上河圖》北宋年間，古譙樓為當時子城之城門和城樓。通常認為到了古譙樓才算進城。文峰天后宮座落于步行街，莆田人素來信仰媽祖，文峰天后宮以前香火鼎盛，解放后照舊如此。步行街歷史上便是莆田人日常休閑的主要去處，并因之形成了趕集式和散購式的購物習慣。2城市商業環境分析莆田近代商業進展的三個階段第一階段：90年月以前1、涵江區是莆田的“小上海”早期莆田地區的商業主要集中于涵江區，當時涵江區有“小上海”之稱，是莆田地區商業旺點，從當年商貿城的盛況可看出其時涵江區的商業中心地位。2、城廂區商業主要集中于文獻東西路；城廂區商業主要集中于文獻東西路等傳統老城區，其他地區如學園路一帶則是一片荒涼，商業形態以城市街道兩旁的商鋪為主。

2城市商業環境分析莆田近代商業進展的三個階段其次階段：90年月莆田城廂區商業崛起，涵江區開頭走下坡路１、城市重心的遷移隨著城市的撤區建市，市政府的建立，城區的擴展，城廂區成為行政、教育、經濟、文化的中心，漸漸形成了現在莆田城區進展的雛形，而涵江區則漸漸成為一個加工業、一般性商貿區域；２、文獻路嶄露頭角90年月文獻路東西貫穿，為莆田商業進展供給了更為寬闊的天地，商業進開放頭圍繞文獻中段擴展，但這一階段也存在著購物環境差，業態分布不合理，經營產品檔次底等問題。2城市商業環境分析莆田近代商業進展的三個階段第三階段：2023年以后進入2023年后，文獻路步行街規劃并成形、梅園路況規劃整改等都為莆田商業的擴張供給了有利條件，市區逐步形成了幾個重要的商業圈，購物環境和經營產品檔次都有了較大提高。但到目前為止，莆田市只有一個真正意義上的商圈，即以文獻路步行街為核心，加上新建成的大唐廣場，金鼎廣場，輻射到周邊的梅園路、東園路等外圍商業街的市級中心商圈。2商業環境分析中心商圈的核心地位不行動搖次級商圈核心商圈在莆田人心目中，根深蒂固只有一個中心，文獻路周邊的商業，只是享受了中心商圈的溢出人流，在市區內，其次個次級商圈尚未消逝。隨著城市進展和擴容，莆田有可能消逝一些區域性的消費圈，但文獻路步行街的核心首要位置始終不會動搖。批發、商貿2商業環境分析莆田商業進呈現狀文獻路步行街經營現狀文獻路步行街目前仍是莆田最受歡送和認同的商業街區，每天會聚十余萬人流，但是也存在以下問題：一、步行街的租金最高可達2023多元/平方，已經超過了北京、上海及深圳等一線城市，品牌商家雖入住意愿很高，但由于過高租金因素，經營狀況不甚抱負，因此商家調換頻率較高；二、缺乏統一經營治理，完全受市場自然調整，業態混亂，品牌檔次不高，并且無法做到業態互補，有序經營；三、目前由于正在建設地下購物廣場地一大道，文獻路已被挖得慘不忍睹，整條路上已經完全沒有休閑和景觀空間；原來步行街對休閑和人性化的考慮較少，也不是符合現代消費習慣的商業街區。2商業環境分析莆田商業進呈現狀梅園路經營現狀梅園路現已形成頗具規模的商業街，主要業態以餐飲、消遣及酒店為主，擔當了城市大局部的餐飲消遣需求，目前商家經營狀況都較為抱負。2商業環境分析莆田商業進呈現狀三信金鼎廣場、大唐廣場經營狀況三信金鼎廣場是莆田第一個真正意義上的商業MALL，并承受統一經營治理模式，只租不賣，目前經營狀況尚可，主要人流也來自步行街。大唐廣場緊鄰步行街，但由于之前規劃定位及業態排布、經營模式均不抱負，導致經營狀況也不太抱負。2商業環境分析商業環境分析總結從莆田目前的商業環境總體分析我們可得出一下結論：一、莆田只有一個真正意義上的商業中心；二、本市人對文獻路步行街認同度最高；三、核心商圈的規劃及經營存在嚴峻不合理之處，有待大力改進與完善；四、集中消費目前并不太符合莆田人的消費習慣，莆田人照舊寵愛傳統的商業街模式；莆田的商業進展仍處于相對初級狀態，無論從建筑外觀、業態組合、工程經營、盈利模式、營銷定位、消費引導等方面都需要變革創新，才能匹配莆田作為海西經濟區重點城市的定位。工程本體分析Part33工程本體分析工程所處區位及四至文獻廣場工程地塊位于莆田城廂區最核心的文獻路與成功路交匯處。東至成功路，北至文獻路，南面與西面都臨下磨溪，占據城市最核心位置。3工程本體分析土地現狀土地外形較為平坦，總體地勢東北高，西南低，存在3.5——4.5米的高差，在前期的規劃設計中奇異地運用了地形的高差，形成錯落有致的排布。3工程本體分析工程性質文獻廣場的工程類型包含商業、高端住宅市民廣場、汽車站、城市綠地公園、大型停車場等多種業態，體量到達46萬多平方；該工程是莆田市內位置最核心、體量最大的城市綜合體，也是莆田市政府的重點建設工程，莆田的城市名片。3工程本體分析工程主要指標用地面積：72971建筑面積：418160.6地上總建筑面：238670.6居住建筑面積：153260〔含返遷57740.39〕地上商業面積：80670.6計容面積：268600不計容面積：199560.6不計容商業面積：47598.5廣場面積：25661汽車站：13784容積率：3.683工程本體分析工程規劃理念本工程定位建成莆田高檔的休閑商業區，以商業、休閑、餐飲為龍頭，提倡“和諧、人性化”商業與生活融合的氣氛，營造情景式、體驗式商業空間，并將此主題貫穿和深化到工程整體的開發和運營之中。3工程本體分析工程規劃亮點一雙首層因工程本身存在高差，在設計中奇異地利用了東北部和西南部的高差，做成雙首層概念，讓工程價值最大化，也為經營的業主制造良好的經營條件。3工程本體分析工程規劃亮點二大量停車位擁有莆田最大的地上和地下停車空間共5250部；3萬8百多部摩托車、自行車停車位，如此大規模的停車空間，在全中國的中心商業工程中都屬于罕見。文獻路邊約400部成功路邊約350部下磨溪上蓋二層約1000部地下一、二、三層共3500部文獻路、成功路邊面積約15000平方下磨溪上蓋二層面積約20230平方地下一、二、三層共約100000平方3工程本體分析工程規劃亮點三功能清晰標志性強本工程主要由文獻廣場、文獻商城和濱溪居住三大功能構成，從而表達了該工程功能純化、形態簡潔、標志性強等特點。文獻廣場區域文獻商城濱溪居住區共計三大功能板塊3工程本體分析工程規劃亮點四軸線明朗空間構造主要通過“一帶四片、三核五軸”的規劃構造，形成由東向西“廣場-商城-廣場－住宅”融為一體的空間形態；一帶：廣場及公園景觀帶四片：四個建筑片區三核：三個核心入口五軸：五條重要的商業軸線商城承受“L“形的建筑形態，從而較好的形成了與城市的對話關系，通過建筑的端部和中部的三個口部設計成功的把城市廣場向西進展延長和擴展。3工程本體分析工程規劃亮點五連接便利商業區通過天橋，露臺等嚴密聯系，合理組織交通，形成了便捷的商業交通流線。為盡最大化地提升商業空間品質，在商業街及商業交通節點處設置景觀節點，以到達休閑消遣于一體的商業空間。天橋及露臺形成各區之間有效聯動。天橋及露臺3工程本體分析工程規劃亮點六人流巨大汽車站設置在地下二層〔從西南面為負一〕，通過采光的站前廣場，每日引導數萬人流從廣場內部上升并分流至各個商業體，相當于地鐵上蓋商業。站前廣場示意此站為莆田市汽車站，每日有將近千余趟車來回，估量每日將帶來近六萬的人流。3工程本體分析工程規劃亮點七工程的外墻廣告處理上，摒棄了傳統的噴繪廣告位設置，改用現代的LED液晶顯示，讓整個外立面潔凈、潔凈、檔次更高。3工程本體分析工程本體分析總結一、地理位置：文獻廣場處于城市最核心位置二、類型：文獻廣場是一個多業態、體量巨大、構造簡潔的城市綜合體工程；三、設計：文獻廣場的有很多創新之處，并盡可能地考慮到了工程的價值最大化；如此大體量、多業態、構造簡潔、運營模式高難度的工程，需要我們認真地對工程的性質，本地的市場需求做具體地調查和思考，并經過大量的訪談，得到第一手最真是的數據，才能保證多方的共贏。工程定位Part44工程定位定位前的思考在工程定位之前，我們需要考慮幾個問題：一、蒲田政府的期望值是什么？二、開發商對這個工程的期望是什么？三、莆田人民對這個工程的期望是什么？四、工程建成后，將在莆田，甚至整個海西經濟區占據一個什么位置？如何能達成多方的共贏？4工程定位政府的期望我們在前文曾提到，莆田市政府的決心是：再造一個新莆田！一個新的莆田，太需要一個像文獻廣場這樣的工程向世界呈現它的形象；這里，是北京的王府井，上海的南京路，深圳的華強北;這里，是莆田核心中的核心；這里，不僅僅是一個超級綜合體工程，它更代表的，是莆田的城市形象，是大眾對政府執政力氣的一個評判，是莆田城市化進程的一個標志；毫無疑問，文獻廣場將會在莆田的歷史上留下濃墨重彩的一筆，它的影響，將會連續到莆田的下個世紀，因此，政府的期望值，這個工程只需成功，不許失敗！4工程定位開發商的期望港涵地產，作為一個踏實穩健的集團化企業，在莆田低調地耕耘了將近二十多年的時間，從產業鏈來看，已建成的涵江國際商貿城，已壟斷了莆田的商貿流通業，還有在建的秀嶼碼頭，已經持有的莆田幾個汽車站，也已是莆田物流業的龍頭，文獻廣場工程，將作為港涵地產耕耘多年后，厚積薄發，在世人面前華美亮相的一個大型工程，此工程的成功，將為港涵寫出一個新的壯麗篇章。文獻廣場投資近50億，在跟黃董屢次溝通后，我們對開發商的期望也了然如心：目標一:為莆田市奉獻一個宏大的工程，給這個城市增加最美麗的一筆，實現良好的社會效益!目標二：實現工程的價值最大化，為港涵的進展跨上一個新臺階打下良好的根底！4工程定位莆田人民的期望作為一個民間消費力量極強的地級市，莆田人民迫切地希望：希望有一個地方能代表莆田的形象，能讓人民在一個舒適的環境里購物、休閑、游玩，享受物質文明帶來的奇異時間。希望這座兩千多年的城市，重新煥發出它的魅力和生氣，吸引更多的人來到這里消費和工作。希望這個地方，能夠代表莆田人的傲岸和自信。所以，文獻廣場肩負著與生俱來的歷史使命，它與這座城市息息相通，它吸取了兩千年來這塊土地的靈氣與貴氣，它必將以一個嶄新的形象，消逝在世界的面前！宏大的時代！榮耀的使命！4工程定位本工程擁有酒店商業步行街、生態公園、購物中心、高端住宅、汽車站、大型停車場、〔酒店〕六大業態，是大型的復合消費中心。借鑒成功商業載體的運營模式，工程與城市綜合體有特殊的類似，我們可以查找城市綜合體的成功軌跡和閱歷。城市綜合體是指城市中的居住、商務辦公、購物、文化、消遣、游憩等各種城市物業功能復合，互為作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態高度集中的街區群體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區的特質，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結果，同時，城市綜合體通過街區的關系，與外部空間有機結合，交通系統有效聯系，延展城市的空間價值。4工程定位123456789高可達性高密度、集約性整體統一性功能復合性土地使用均衡性空間的連續性內外部關系完整性強大的對外輻射型升值價值城市綜合體的特性上述特點，文獻廣場完全吻合。4工程定位案例借鑒寧波天一廣場借鑒理由：同屬二三線城市、核心商圈、歷史悠久、以商業步行街區為主、擁有大型中心廣場、商業體量相像、物業組合類似均有悠久的經商歷史、同為港口城市寧波天一廣場是國內一流融休閑、商貿、旅游、餐飲、購物于一體的大型城市中心商業廣場；廣場建筑以2-4層低層為主，充分表達現代商業氣派為特點，中心以3.6公頃綠地廣場為依托，綴以一條南北相向的水街，一池碧水，點綴著幾幢精巧通透的建筑，優雅的環境，豐富的景觀，使CBD廣場的商業氣氛更富情趣；天一廣場現已成為寧波的標志性建筑，深富魅力的城市名片。4工程定位工程特點綠色現代親水在中山路1號門主入口上，種植著6棵樹齡約100年的來自澳大利亞的“加拿列海棗樹”，樹枝婀娜，形象生動，是廣場的迎賓樹。天一廣場有親水、綠色和現代等三個主題，廣場的綠化率為32%，猶如一座城市綠島，把天一廣場的綠色主題演繹得特殊嫵媚。4工程定位將歷史融入建筑由主入口進入后，就是3.5萬平方米的休閑、演繹中心廣場，廣場寬闊、壯麗、往南可以望見歌德式教堂的高聳屋頂。這座教堂是依據1702年法國傳教士郭中傳在靈橋門內建筑的藥行街天主教堂，在1997年擴建2023年竣工，大廳脊高31米，鐘樓高66米承受頂尖造型和顏色窗玻璃，是一座典型的歌德式建筑。4工程定位擁有中國最絢麗的音樂噴泉音樂噴泉和超大水幕電影進入廣場后跨過二座平行的小橋，便是亞洲最大的音樂噴泉和超大水幕電影。整個音樂噴泉有2023個噴嘴，400多臺水泵，全部由電腦把握，承受目前國際上最先進的高壓氣泵式激光音樂噴泉技術，噴泉在激光和音樂的協作下，能高速噴出一個個晶瑩透亮的水柱、水花、能組合出令人眼花繚亂的“高崗花式”、“華爾茲花式”、“蝴蝶展翅式”等幾百種噴泉花式，形成一個美不勝收的“水世界”；同時與噴泉交相輝映的水燈也大放異彩，隨著音樂的變化，一個赤橙黃綠青藍紫的“水光舞臺”，通透亮亮，猶如仙境，令人目不暇接，贊美不已。〔造價4000多萬〕4工程定位燈光的運用如夢如幻中心廣場在中心廣場的兩側還豎著4根標志性金屬景觀燈柱，能在晚上射出猛烈的激光，噴出各色煙霧；激光變化多端，煙霧精巧絕倫；晚上廣場上還有幾百盞地燈，將廣場比作夜空，將點點地燈比作星星，一點也不過分，人猶如在星河中行走，夜色斑斕，流光溢彩，如夢如幻，妙不行言。4工程定位水晶街廣場東側美食區

在廣場的東側美食區和樂購超市之間，是一條長180米的水晶街，這是設計師頗具匠心的設計，造型別致的建筑和水晶長廊，在國內獨一無二，波光粼粼，流水潺潺，噴泉涓涓，燈光悠悠，還有水晶街兩邊連接在一起的木制天橋，平添了一份異國情調和休閑趣味，令人仿佛置身于風景怡人的塞納河畔，充分呈現出人與自然和諧統一的美麗畫卷。4工程定位對歷史的敬重與疼惜廣場西北側服裝區和藥皇殿

在廣場西北側服裝區，有一座始建于清朝康熙四十七年〔1708年〕的古建筑——藥皇殿，殿內供奉藥皇神農氏。藥皇殿在寧波醫藥史上有著舉足輕重的地位，不但它供奉著神農氏，而且成為近代寧波南北藥材及名醫坐堂，同業聚會議事的一個重要場所。4工程定位業態齊全分區明確天一廣場是目前國內最大的“一站式”購物商業廣場，有10個商業區，分別是超市區、百貨區、精品區、服裝區、兒童區、數碼區、酒店區、消遣區、美食區和綜合區，集中了大、中、小300多家商店。、天一廣場具備了“吃、行、娛、購、游”等根本旅游要素內容，是寧波市中心最具活力、最時尚的商業廣場和最新的商業形態，是顧客購物的天堂，游客旅游休閑的好去處。4工程定位天一廣場可借鑒之處一、打造了綠色、親水、生態的購物、休閑環境；二、商業周邊化——產生了一個與城市中心區域大尺度相匹配的市民廣場，成為寧波都市生活和商業活動的大容器和大舞臺；三、景觀設計〔特殊是水景〕別出心裁，富有藝術魅力；四、建筑設計不落俗套，形態豐富；五、將歷史文物奇異地融入整個商業之中；六、維護了一種正在消亡的多樣化的傳統商業方式，這種商業方式便是以傳統的步行街為主，符合莆田人消費習慣的消費模式。4工程定位定位需滿足的目標：1、符合城市整體進展要求，符合政府控規要求及政府期望2、具有鮮亮特色，表達工程地段價值3、符合市場要求，實現整體開發與經營目標4工程定位定位依據：定位依據123456城市和區域市場城市化發展經濟和人口狀況城市和區域地理環境歷史、文化、民俗、民情政府規劃及功能定位城市綜合體的開發與運營4工程定位城市綜合體的開發與運營商業局部主要作為城市的商業中心，滿足家庭生活購物、餐飲、休閑消遣的需求；廣場局部滿足城市大型時機及表演的需求，以及公眾對城市開放式公園的需求；住宅滿足對市中心有居住情節的需求。市場調研論商業金融、廣場及開放式公園，及城市廣場，具備復合化進展根底；地處核心生活區，輻射莆田全市及周邊縣、鄉、鎮；地處傳統商業旺地，周邊配套齊全，交通便利。大型城市廣場及大面積的公園，工程景觀資源優越；將來擁有幾千戶商家及多種業態，擁有豐富的客戶資源；區域僅有的完整的整體商業地塊，地處主干道，資源稀缺。容積率：3.68綠地率：建筑密度：土地血統論資源預備論規劃條件論4工程定位工程功能定位市場調研論土地血統論資源決定論規劃條件論超級城市綜合體，莆田標志性商業旗艦商業---都市購物休閑生活街〔HomeStreet〕廣場---綠色生態休閑廣場住宅---城市中心、配套齊全、定位高檔的核心住宅4工程定位消費者掃描投資者經營者消費者開發商一個商業，無論他是何種形態，衡量他的標準都是是否能達成四方的共贏。而其中最重要的一環，就是消費者。失去消費者信任和推崇的商業，也必將導致其他幾環消逝問題，因此，爭論消費者，是我們首先要做的第一道功課。4工程定位工程目標消費群分類目標客戶群體本地客戶周邊鄉鎮客戶旅游及商貿客戶莆田中心區消費者莆田外延區域消費者〔秀嶼、涵江〕仙游、黃石等鄉鎮消費者以湄洲島為主的旅游客群在莆田港從事物流及加工貿易的客商及工作人員以莆田幾大產業為主的商貿客戶4工程定位工程目標消費群分類補充型客戶核心客戶依據工程進展方向，得出工程的目標客戶構造定位：重要客戶補充型客戶莆田市區消費者日常性消費重復性消費為主仙游、黃石等鄉鎮目的性消費流淌性消費為主湄洲島旅游及港口從業人員、商貿客戶旅游性消費偶然性消費為主4工程定位對應的消費者需求業態莆田市區消費者日常性消費重復性消費為主購物餐飲娛樂休閑仙游、黃石等目的性消費流淌性消費為主湄洲島旅游及港口從業人員商貿客戶旅游性消費偶然性消費為主購物餐飲文化旅游娛樂4工程定位對應的消費者需求業態

從上表可看出，消費者對于業態的需求排序依次為：購物、餐飲、消遣、休閑及旅游，這也為我們后面的業態規劃供給了相應的依據。購物45%、餐飲30%、消遣及休閑20%、文化及旅游10%4工程定位工程功能業態排序

可見工程的核心功能應當是以購物休閑消遣為一體的大型商業綜合體，而文化、旅游價值等將是工程打造特色的重點。依據消費分析：4工程定位融入歷史與文化的元素，與商業運營和諧統一歷史文化與商業文化的結合：是以歷史文化為客流吸引點，而商業價值為實體功能，兩者結合應當“你中有我，我中有你”。旅游文化與商業價值的結合時：文化純粹性是成功關鍵點；古代建筑與新型業態結合時：以外立面、視覺美觀性為建筑重點打造對象。商貿價值與一般商業價值結合時：應當以一般零售商業去吸引人氣，以商貿的集中性提升工程價值。1、民俗、旅游文化是工程特色打造的核心，且應融入項目全部的原素，包括后期的經營之中；2、特色性、時尚性是業態選擇的關鍵；3、以商業綜合性與商貿產生互補性與共贏性；4工程定位融入歷史與文化的元素，與商業運營和諧統一工程整體打造思路1、以全面呈現莆田文化為主題打造工程的旅游價值點；2、留意莆田及港口文化在工程的各個方面的融合，打造集信仰文化、建筑文化、餐飲文化、風俗特色、商品特色為一體的城市綜合體；3、重視工程的兩岸溝通平臺的社會價值，同時在經營治理、商業、商務配套方面表達工程更多的社會功能。4工程定位從消費者分析我們可以看出，我們的消費人群主要是以家庭為單位，工程需要帶給消費者與眾不同的消費體驗與心理感受。我們希望，文獻廣場，是一個和諧的消費場所，是一個歡快的海洋，是一個能給大家帶去歡快和舒適的場所。莆田首個新都匯歡快家庭體驗城在這里,全天暢享歡快的體驗在這里,匯粹生活中歡快的點滴要素在這里,家庭成員中每個人的歡快都實現了滿足我們信任這個工程將會成為商業工程的標桿之作!4工程定位文獻廣場歡快之城

推廣口號:享受生活，享受歡快4工程定位口號朗朗上口，易于識記享受是一種態度享受是一種姿勢歡快生活是我們的使命歡快生活變得觸手可及在文獻廣場,歡快夢想輕松實現!工程特色專題打造之一獨特的廣場文化4工程定位工程特色專題打造本工程共有五個廣場，分為內廣場與外廣場，每個廣場賜予不同的主題此為原規劃的入口，建議該入口的樓梯后移，樓梯道打平做一個入口大廣場，由于此處是文獻廣場最重要的入口，應當給人震撼之感。4工程定位工程特色專題打造廣場一：入口處的媽祖女神像入口的廣場上，設置一個巨型的鍍銀媽祖雕塑，〔莆田是銀飾之鄉〕，周邊配以燈光及小噴泉，成為廣場的一個標志性建筑，頭頂飾以水晶，到晚上在燈光的襯托下發出美麗的光線，也成為游客必來之處。可名為：女神廣場4工程定位工程特色專題打造廣場二莆田名人雕塑廣場以及水幕廣場〔名人廣場〕莆田自古以來出了特殊多的名人，在入口的其次個廣場上，可以參考天一廣場設置一個巨型的水幕噴泉，噴泉周邊設置十到二十個莆田古代的名人雕像，變成一個具有濃郁文化氣息的廣場，也成為人們日常觀看表演和集會的中心。4工程定位工程特色專題打造廣場三：全莆田首個主題特色休閑廣場侏羅紀公園唯妙唯肖的恐龍,讓小朋友仿佛回到了遠古時代4工程定位工程特色專題打造4工程定位工程特色專題打造以兒童為主題的侏羅紀公園4工程定位工程特色專題打造廣場四：以青少年為主題的街舞廣場動感地帶在這里，時尚一族可以大跳街舞，玩滑板，盡情暢享青春的奇異肯歡快。文獻路邊的長形廣場4工程定位工程特色專題打造廣場五：以中老年為主的太極廣場成功路邊的長形廣場工程除了常見的業態規劃外，將引入特色業態經營模式，利用特色業態及規劃吸引特定與時間消費，以吸引更多更廣的消費群。4工程定位工程特色專題打造工程特色打造之二特色業態的打造特色業態第一站：特色餐飲民族區域小吃的打造：新疆的國際大巴扎——以新疆特色小吃為龍頭，結合全國性的特色小吃，打造大巴扎的飲食文化特色；以當地食品打造工程飲食特色：蘇州的陽澄食街——陽澄湖的大閘蟹遠近著名，工程重點推廣工程陽澄大閘蟹的工程特色性，同時產生主題式劃分為陽澄湖鮮、特色海鮮、神州風味、異國美食等主題，融合當地特色、全國特色、國外特色帶動了整個工程的成功；福建小吃：地道的各地方小吃，曾經隨著華僑的腳步走向海內外，現在，他們可以在文獻廣場吃到這些讓他們魂牽夢縈的美食。〔特殊是針對旅游人群〕特色業態其次站：特色消遣電影院特色打造1、4D的座椅具有噴水、噴氣、振動、掃腿等功能，因而觀眾在看立體電影時，可實時感受到風暴、雷電、下雨、撞擊、拍腿等大事，產生身臨其境，危急刺激的效果。2、3D影院在觀看的時候你需要戴上特殊的眼鏡，它的鏡片只允許一種振動方向的光通過，能讓你兩只眼分別看到一幅畫面，這樣在你腦子里形成的圖形就跟用肉眼看三維物體一樣了，感覺更加真實的電影效果。莆田首個3D、4D影院打造，成為目標消費者不得不來工程的理由之一。營造荷里活的夢幻世界，用星光大道吸引電影迷的視線。特色業態第三站：莆田首個室內運動中心迷你高爾夫體育舞蹈電子競技室內五人足球室內健身室內網球臺球特色業態第四站：工程酒吧特色打造酒吧，始終是一個城市夜生活的代名詞；情感共鳴：深圳的海上世界——通過面臨海灣打造異鄉漂流的“海員文化”酒吧，產生在深圳的外國人的情感共鳴，成為了外國人在深圳的聚攏地之一；建筑與文化特色：上海的新天地——以石庫門舊式建筑為特色，打造文化性酒吧，引來全國性的學習熱潮；境況特色打造：新疆的國際大巴扎——在80米的工程標志建筑觀光塔上打造酒吧，給人不同的身處環境，得到消費者的認可。打造莆田首個情景式酒吧廣場，感受特色夜生活；四樓電影院同層位置，可利用平臺特色業態第五站：青少年消遣天堂動漫天地成長書吧以青少年寵愛的動漫，玩耍為主，吸引莆田及周邊地區的青少年消費者，此業態也是目前莆田缺少的一個業態。成長書吧，主要以經營青少年圖書及玩具為主。特色業態第七站莆田藝術博物館主要以呈現莆田歷史文化、特色產業為主，輔以銷售莆田的木雕、銀飾等，是外地游客借此了解莆田文化，也成為莆田青少年學習基地。特色業態第六站：頂樓設置特色化，讓顧客情不自禁往上走。美食廣場大型電視屏幕頂樓設置電軌車，可以圍繞整個文獻廣場，并欣賞美麗的城市夜景項目推廣包裝特色工程無論是前期的宣傳還是后期的整體推廣包裝，均突出工程的特色，即代表著莆田最具文化的地方文化宣傳體系。4工程定位工程特色專題打造特色推廣包裝第一站：外廣場的標志性建筑鐘樓我們知道,人們對于時間的依靠是與生俱來的，當鐘樓消沉渾厚的聲音穿透幾公里區域的時候，全部的人都知道了我們工程。這里將會是每個重要節日的降落，特殊是，圣誕節，新年，世界杯……人們不得不來的地方。4工程定位工程特色專題打造隨著城市化的不斷進展，在城市中戲劇表演的空間越來越少，而莆田特色的木偶戲、莆仙戲等也成為大多數的回憶，戲曲作為文化的重要組成局部，工程的戲臺應當常常性地表演戲劇，聯系不同的戲團定期或不定期地引進名家表演，通過豐富多樣的文化表演，提升工程文化特色。特色推廣包裝其次站：民俗文化——戲臺〔廣場主題設想一〕4工程定位工程特色專題打造特色推廣包裝第三站：參與性強的廣場包裝1、觀光電梯2、大型顯示屏3、大型遮陽板4、廣場舞臺14324工程定位工程特色專題打造

4工程定位節慶廣場的特色表演4工程定位廣場的水幕電影從光譜上選取一截顏色，形成購物中心的印象識別香港購物中心將燈光做成了一個個細節符號，將燈光設計做成一門藝術。每一個購物中心都獨具匠心地在光譜上選取一截自己的顏色，通過大量的運用使購物中心具有一種“燈光VI”的效果。燈光VI具有特殊猛烈的識別性和渲染力，尤其是主題式購物中心，燈光就成為一種氣氛渲染的有力手段。人們無須看清購物中心的名字和標志，就能從燈光的效果上，從顏色的感受上，知道自己走進了哪一個購物中心，這是香港購物中心進展到一個重要的階段，在細節上的成功應用。特色推廣包裝第五站：參與性極強的地方特色園林以八閩名樓古譙樓為參考形式，結合莆田歷史文化的進展，進展園林的建設，打造首個地方特色的主題式商業園林景觀。參與性景觀建議休閑設施和小品：營造園林藝術、文化內涵以及表達商業氣氛地方傳統文格的主題式園林一次豐富的視覺盛宴，一次圓滿的文化名人之旅。地方園林的精彩與莆田名人交相輝映，成為工程內一道獨特的風景。莆田市歷史上素有“文獻名邦”之譽，自唐代以來的1200多年間，人才薈萃，名人輩出，在各個時期勇領風騷，垂范后人。消逝林默、林兆恩、蔡襄、鄭樵、劉克莊等一批歷史文化名人，舉進士者多達2400多名、其中文武狀元22名、宰相14名、尚書〔中心政府各部部長〕近70名。項目經營特色莆田，出身于貴胄血脈，肩負著閩臺兩地的文化溝通與經濟溝通使命，注定比其他工程有不同凡響的高起點。4工程定位工程經營特色特色一：成立高規格的臺商俱樂部

可在工程地，成立臺灣及其他華僑等商人在工程的俱樂部，為他們內地的溝通制造良好的條件，成為臺商的心靈歸屬地。特色二：系列文化藝術節

系列文化藝術節、臺灣文化風情節、民間美食節等，將會吸引大批旅游的客人。在中國，有幾個旅游地的節日在國際上都頗具知名度，包括山東濰肪的國際風箏節，青島的國際啤酒節等等。深圳的華僑城世界之窗是現在中國目前為止經營最好的主題公園，其中的一個秘訣就是每個月都有豐富多彩的節目表演，貫穿各種主題。其中歡快谷中的某些節目觀眾參與性特殊強，在體驗式消費的今日，這種豐富多彩的形式吸引了大批的消費者。特色三：獨特的效勞體驗身著特色民族服裝的小鎮效勞員人性化的導視系統除了一般的導視系統之外，還增設電子導視查詢體系我們的消費著可以輕松查詢樓層分布可以輕松知曉商場的促銷活動可以輕松了解放映電影的名稱．．．．．．特色四：效勞特色在廣場里特色商業效勞中心，以優質的效勞提升購物的樂趣在商業廣場中的經營治理中引入了五星級酒店的效勞，用效勞提升購物的樂趣，這也是購物中心進展到一個更高級的階段后，購物中心的求新求變之道。魔力寶寶樂園糖果，音樂，舞蹈，玩具，玩耍，這里是小朋友的歡快天堂效勞中心里的兒童天地〔用于托管幼兒，讓父母安心逛街〕這里有小寶寶最寵愛的夢幻王國，酣睡也好，小憩也罷，都由專業的看護人員進展，我們讓全部媽媽能在毫無后顧之憂的狀況下享受逛街的樂趣．安心珍寶育嬰房讓老公可以在舒適的環境中，享受閱讀，下棋，喝咖啡飲品，看電視，擦鞋等效勞．歡快先生大本營人性化廁所特地為殘疾人設置的獨立廁所,特殊寬闊.它既不在男廁所里也不在女廁所里,這樣設置就便利了異性護理者對殘疾人的照看.親子廁所：里面也被分隔成了兩局部,里面是爸爸或媽媽用的,外面的迷你馬桶是專為兒童設置的,尺寸比大人用的小了一號.嬰兒椅：離成人馬桶的距離剛好可以讓家長觸手可及

兒童間里還有一個小臺面：便利孩子們放點東西,畫面卡通地下室導航系統工程打造遠景：集“一特色、三文化、四種功能、七大亮點”的城市標志性商業廣場。一特色：地方特色文化三文化：建筑文化、風俗文化、飲食文化。四種功能：購物功能、餐飲功能、休閑消遣功能、商貿功能。五大廣場：女神廣場、水幕廣場、動感地帶、太極廣場、侏羅紀公園八大亮點：文化主題園林景觀、最人性化的商業中心；傳統文化的呈現臺；最豐富、最具福建特色的小吃聚攏地；首個情景式酒吧廣場；首個3/4D結合的影院；首個藝術博物館；首個城市廣場鐵軌；。營銷推廣策略組合Part5順位思考我們現在具備哪些能夠樹立信念的賣點？1換位思考什么樣的賣點能使客戶樹立信心？2目標導向查找賣點本案應從客戶認知面樂觀查找能被利用的關鍵信息點放大宣傳，隨著產品信息的逐步確認，在將相關信息分段釋放。順位思考我們現在具備哪些能夠樹立信念的賣點？1目標導向查找賣點順位思考我們現在具備哪些能使樹立信念的賣點。1.1歷史商脈海西最旺商業文脈商脈交匯商脈傳承高價租金，一鋪傳世莆田步行街首層480-1500元租金，而工程按5%投資回報率計算，15萬元銷售均價需到達625元租金均價長期持有，投資無門莆田步行街目前商鋪多為原拆遷補償的居民持有，且多數不情愿轉賣，古譙樓旁100平米旺鋪有客出價1800萬，業主不愿轉讓。單價在18萬元左右。商脈傳世之鋪大開投資之門令投資客眼紅的商業旺地順位思考我們現在具備哪些能使樹立信念的賣點。1.2社會發展城市加速擴張消費人口劇增城市進展加速將來商機無限社會發展5大產業區布局，城市化加速海西戰略的提出，將莆田置于前所未有的進展良機，對接海峽西岸，對接福泉中心城市，建設湄洲灣港口城市推動大莆田的進展。將來可以預期，隨著5大產業區的壯大，城市人口劇增，消費形成量變。做大做強中心城市，中心商業愈加凸顯中心城區的擴大，實行人口聚攏政策，以文獻路和成功路為商業中軸，聚攏城市商業，加大中心城市根底設施建設。中心城市必將形成質變。量變+質變商機無限人口劇增城市升級量質齊變商機無限順位思考我們現在具備哪些能使樹立信念的賣點。1.3商圈變革商圈變革良機老街升級新貌商圈變革老街改造，誰繼承步行傳統步行街的形成北宋年間，古譙樓為當時子城的城門和城樓。通常認為到了古譙樓才算進城。文峰天后宮坐落于步行街，莆田人素來信仰媽祖，文峰天后宮歷史上香火鼎盛，解放后照舊如此。步行街歷史上便是莆田人日常休閑的主要去處，并因此形成了趕集式以及散購式的購物習慣。改革開放后，私營店鋪如雨后春筍拔地而起，縣巷與大路街漸漸形成以服裝為主的商業街，但主流商業仍以現步行街西段為主。當時所謂的農村人進城時也必到此選購生活用品。步行街繁華的商業，浩大的人流量，取決于其休閑購物的本質。先歷史休閑后繁華商業目前步行街地下商場正在施工，將建設2層地下商場，隨著工程的進度，目前步行街人流量已縮減至原先的一半不到。商圈變革老街改造，誰繼承步行傳統步行街的現狀拓展地下空間步行街不再步行人防工程演化地下商場依據莆田市招商局吳局長介紹，莆田中心城區交通組織多為縱向交通，橫向交通很少，文獻路為核心區域，該區域的步行街隔斷，對莆田市交通組織影響很大，將來改造完成后可能通車。步行街不再步行商圈變革老街改造，誰繼承步行傳統中心商業的將來預期傳統與新式的博弈商業核心演化集中式商業步行街大唐廣場金鼎廣場正榮時代廣場莆田步行街本案傳統購物觀念運營失敗模式動搖成功商業馬上改造繼承步行傳統占據商業核心順位思考我們現在具備哪些能使樹立信念的賣點。1.4項目配套主力店升級信念公交總站促消費項目配套主力店升級投資信念信心升級項目配套公交總站帶來首發消費公交總站+市中心大型停車場100，000人流首發消費首享城市擴張消費量變真正能打動客戶的四大賣點：A.歷史商脈B.城市規劃C.步行街模式D.工程配套客戶瘋搶源自對于老步行街的稀缺和步行街財寶的覬覦；城市的擴大，外來務工人口的劇增和本地人口的城市聚攏，使中心商圈將來面對更寬闊的消費市場；經受了大唐廣場的失敗，投資者的反思使得對于本案步行街商業模式更具偏好，老步行街的改造將助推本案的市場熱度；公交總站與市中心大型停車場的工程規劃，本案擁有首發消費保障，同時也連續了老步行街與汽車站的歷史交匯。工程核心賣點老街改造工程配套城市規劃心動靶心歷史商脈歷史商脈老街改造工程配套城市規劃核心賣點排序競爭客群項目環境本案核心思路由區位價值引起發力點歷史商脈不行錯過的投資稀缺資源商業地產旗艦，財寶保駕護航老街改造項目配套消費升級，財寶增值的保障城市規劃本案核心思路過去傳承現在

現在透支將來中心思想已然確立，工程戰略需通過產品進展充分演繹：如何在本案中傳承老步行街的商業精華？如何放大將來預期，使得預期落到實處？過去傳承現在現在透支將來價值傳承：五大價值全面升級，骨子里的步行街觀念傳承：提倡群眾休閑消費，中端消費高端享受模式傳承：公園中的純步行街，休閑購物消遣一體化客戶對于現在的預期：如何傳承步行街的商業旺勢客戶對于將來的預期：“城市中心點人流第一站”—先入為賺解決點：解決面：傳承/價值五大價值全面升級，骨子里的步行街客戶對于現在的預期：如何傳承步行街的商業旺勢傳承/觀念客戶對于現在的預期：如何傳承步行街的商業旺勢觀念的傳承與升級消費群定位：城市主流消費群體城市主流消費群體：締造步行街火爆旺市的”熱血分子“，他們是誰？城市高端消費莆田富豪、企業高管等城市中低端消費企事業單位中基層、白領、學生、打工者、城市原住民中低消費模糊化休閑中的任憑性消費莆田工業城市定位，城市的擴大導致中低端消費基數將更加浩大傳承/觀念客戶對于現在的預期：如何傳承步行街的商業旺勢觀念的傳承與升級消費群定位：城市中低端消費者老步行街消費者的消費態度休閑目的日常型休閑愛熱鬧，人流聚集任憑性消費物美價廉、平價時尚購物目的風味小吃平價時尚家庭購物傳承/觀念客戶對于現在的預期：如何傳承步行街的商業旺勢民眾休閑聚攏點汽車站|古譙樓|天后宮菜市場、服裝街的變革本質：依托于民眾聚攏而產生的中低端消費聚攏13萬平米中心型商業休閑廣場、公園形成新民眾聚攏點傳承/觀念客戶對于現在的預期：如何傳承步行街的商業旺勢觀念的傳承與升級對于本案的啟發步行街本案消費者定位城市中低端消費群形象定位歷史的人文休閑現代的休閑享受檔次定位低端為主中端為輔中端為主低端為輔功能定位服裝街為主的購物功能購物、餐飲、消遣一站式消費傳承/模式客戶對于現在的預期：如何傳承步行街的商業旺勢步行街現代休閑享受根深蒂固的傳統消費習慣115.9%的超高綠化率實現根底商業模式的乘勢而上開放式商業公園級享受公園式·步行商業綜合體工程銷售方案Part6工程銷售目標Part6.1工程銷售目標核心目標高價工程整體價值的最大化階段目標高速工程前期必需盡快的回籠建設資金高價值目標實現前期回籠目標實現通過運營實現價值的增加起始售價由客戶預期預備價格與速度的沖突如何應對？工程銷售目標分解高價值目標實現前期回籠目標實現2023年3月前實現30%的總銷售額，依據低開高走的策略，前期開盤將到達全案的40%。1前期開盤量過大，一期聚攏爆破的難度上升；2前期銷售價格較低；影響工程整體價值的實現；20%進入明銷渠道；10%通過與投資客多種合作模式實現。30億工程銷售目標分解高價值目標實現前期回籠目標實現培育期沿主干道商鋪價值最大化表達進展期沿廣場商鋪價值最大化表達沿主干道沿廣場培育期進展期2期主力銷售3期主力銷售70億工程銷售目標圖示主要銷售區價格標桿主要銷售區主要銷售區主要銷售區價格標桿價格標桿區一期銷售二期銷售三期銷售30億30億40億工程銷售模式Part6.2商業地產的價值表達商業價值價值分析銷售價值1投資價值2經營價值3是指開發商在開發商業建筑后進展銷售，其銷售價格往往是開發本錢的2－5倍。這種高附加值的銷售價格對開發商開發商業地產帶來較高的利潤空間，所以成為銷售價值。是指投資者在購置商鋪后，能產生物業增值而帶來的較高的收益。商業物業是經營者進展商業經營的場所，經營者通過在這些場所經營，產生經營收益。經營價值預備投資價值，投資價值預備銷售價值工程銷售分析主要銷售區價格標桿主要銷售區主要銷售區主要銷售區價格標桿價格標桿區一期銷售二期銷售三期銷售30億30億40億工程整體分為3期。依據莆田當地的置業習慣，春節前后為商鋪投資的旺銷期。三期放量相對均衡，預期2年的銷售期。期間工程已經可以開業運營。工程整體體量較大，需進呈現行招商運營，開業成達成80%左右的招商完成率，開業即形成旺市，招商的成功和運營的成功能夠有效的提升工程后期的銷售價格和銷售速度。銷售價格實現的關鍵：從經營價值的預期到實現銷售與招商、運營主要銷售區價格標桿主要銷售區主要銷售區主要銷售區價格標桿價格標桿區一期蓄客銷售期一期蓄客銷售期內，工程招商工作主要集中于主力店、次主力店、品牌旗艦店招商工作。主力店引導銷售，屬于將來預期式銷售。利用主力店的品牌效應提升客戶對于工程的預期。二期蓄客銷售期二期蓄客銷售期內，工程根本施工完成，工程現場實景呈現，商業招商根本完成，品牌店進場裝修。實景引導銷售，屬于實景呈現式銷售。利用規劃的落實，商戶進場裝修的盛況提升客戶對于工程的信念。三期蓄客銷售期三期蓄客銷售期內，工程已經成功開業運營，通過常常性的推廣活動，呈現出全新的莆田商業中心，工程商戶經營成功。運營引導銷售，屬于收益明確式銷售。運營的成功，人流大量集中于廣場中心區域，廣場商鋪價值最大化表達。銷售與招商、運營經營穩定率招商完成率主力店招商成功銷售關鍵收益明確式銷售實景呈現式銷售將來預期式銷售銷售屬性三期銷售二期銷售一期銷售階段銷售依托于招商、運營，在整體運營成功中提升銷售屬性的演化代表商鋪價值和信念的提升適合本案的模式：運營主導的銷售銷售模式解析純銷售模式長期返租模式短期返租租賃帶租約銷售模式直接模式分析只售不租就是開發商將商鋪產權直接銷售給投資者，不負責該商鋪的招商，由投資者自行使用。直接銷售商鋪，對投資者而言，可以自由使用該商鋪，可出租給商家亦可自己經營，靈敏度較高。但只售不租帶來的是整個賣場或商業街的產權分別，開發商只管賣不管租，小業主各自為政。這勢必將導致整個賣場或商業街陷入沒有規劃、沒有主題、沒有特色的混亂經營局面，規模大的賣場后果將更嚴峻。業主自行出租商鋪將簡潔消逝商業街中介或某一業態過多，業態互補性不夠，整條商業街的商業聚客力氣缺乏。銷售模式解析純銷售模式長期返租模式短期返租租賃帶租約銷售模式長期返租模式分析返租銷售也叫售后包租、售后回租，是指開發商在出售商鋪時與投資者商定，在出售后確實定年限內，由開發商以代理出租的方式進展包租，或者直接承租經營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵局部售價款或償付確定租金回報。依據包租或承租年限的長短，可分為長期包租和短期返租兩種方式，其中長期包租的年限往往依據大商家的承租年限，一般以十年、十五年為常見。這種模式一般簡潔造成銷售和招商的兩難，一方面銷售價格的提升與其帶來的返租租金上升的沖突，另一方面是每月固定返租與商鋪空置的沖突。銷售模式解析純銷售模式長期返租模式短期返租租賃帶租約銷售模式短期返租模式分析短期返租模式，指開發商向業主承租五年，通過聘請的經營治理公司一次性支付業主短期〔一般兩年〕租金，剩余局部在后三年按月付款，取得商鋪短期的經營權。開發商得到了物業前期的經營治理權，進而可以對賣場統一招商、規劃和治理。由此，托付經營期完畢之后業主得到的是一個人氣較旺的商鋪，租金收益較穩定，投資回報有保障。這種銷售模式，投資者需了解開發商和經營治理公司的經營力氣，由于它在很大程度上預備了商鋪價值的實現。銷售模式解析純銷售模式長期返租模式短期返租租賃帶租約銷售模式帶租約銷售模式分析帶租約銷售是指開發商在銷售前先把鋪位租給商家，然后再把商鋪賣給投資者。帶租約銷售由于開發商在銷售商鋪前已經進展招商，因此對商鋪整體業態把握的較好，也有利于統一經營定位。同時，對于投資者而言，商戶的租金真實反映了商鋪售價水平，水份較少。但是，帶租約銷售使投資者擔當了被動承受商家的風險，一旦商家經營無力，租金回報將降低。因此，投資者購置商鋪前確定要充分了解商家的經營力氣、品牌度等等。本案銷售模式選擇純銷售模式長期返租模式短期返租租賃帶租約銷售模式甄別1：經營價值－本案超過30%的體量在銷售前即可開業獵取租金收益，因此工程必需擁有經營權長期返租模式短期返租租賃甄別2：投資價值－業主的退出機制考量，工程商鋪的增值必需考慮經營過程中換手率問題甄別3：銷售價值－快速回籠資金考量，過久的經營權持有存在一次性返租比例和經營風險本案銷售模式選擇：短期返租租賃工程規劃及招商方案Part7商業主題定位Part7.11F:經典生活街區2F:流行生活街區3F:安康生活街區4F:歡快生活街區-1F:時尚生活街區-2F:休閑生活街區-3F

:綜合生活街區橫向：主題定位-3F-2F-1F1F2F3F4F主題定位縱向：創意生活區精巧生活區繽紛生活區業態排布Part7.2各樓層業態排布1F異國特色餐飲百貨IT數碼廣場、手機大賣場品牌服飾、珠寶、名表、眼鏡、精品店、休閑餐飲2F各樓層業態排布百貨IT數碼廣場、手機賣場、連鎖餐飲婚紗攝影潮流服飾、扮裝品、連鎖休閑餐飲、休閑小站、個人護理店、十字繡3F各樓層業態排布百貨咖啡館、休閑書吧、私房菜美容、美發、美體、SPA、養生、健身、足按KTV電器類超市4F各樓層業態排布影院動漫城-1F各樓層業態排布百貨IT數碼廣場高檔滋補品、茶葉專賣電子通訊旗艦店、通訊營業廳、金融機構時尚服飾、鞋包、連鎖休閑餐飲、精品店-2F各樓層業態排布百貨汽車站工藝品呈現、藥品超市、書刊音像店超市休閑體育用品專區、戶外用品、快速餐飲、美食城-3F各樓層業態排布百貨兒童玩具一條街、卡通產品、兒童游樂超市家居用品、床品、廚具、花藝、進口食品專營店品牌建議Part7.3商家品牌建議ELAND、例外、納帕佳、ESPRIT、歐時力、名師路、哥弟、聲雨竹、貝拉維拉、藝之卉、CK、鱷魚恤、圣大保羅、劍魚鯊、BOSS、JEEP、BALY、LEVI’S、LEE、杉杉、報喜鳥、七匹狼、九牧王、才子、柒牌等。周生生、周大福、六福、謝瑞麟、施華洛世奇、上海老廟、中國黃金、金玉滿堂、福輝、峰記等TISSOT、歐米伽、浪琴、西鐵城寶島、明視、茂昌、吳良材樸坊、沃上咖啡哈根達斯服裝：品牌建議：珠寶：表：眼鏡：精品店：繽紛生活區1F一層為商業工程的黃金區位，是整個工程檔次和價值的表達，因此，選取檔次相對較高的國際、國內知名經典男女服飾品牌，打造含金量較高的經典品牌生活街區，不僅在當地中高端品牌消費市場中形成主導，更可做為整個購物廣場的對外形象呈現，表達整個工程的檔次和價值。該局部品牌商家租金承受力最強。品牌建議標準休閑餐飲：商家品牌建議三福百貨、流星站、或與番、阿依蓮、金苑、浪漫宣言、艾格、a02、雅柔、簡等女友、跳騷屋、天使、歐萊雅等扮裝品折扣小超TISSOT、歐米伽、浪琴、西鐵城貴族牛排、豆腐花城、豪客來、棒約翰、集集小鎮、明記燉品世家等水水葡京、水舞功夫、UD咖啡、追茶究竟、阿二奶茶等。小土豆美甲連鎖、金麗人個人護理中心、U18個人護理中心、藝詩美甲連鎖等服裝：品牌建議：扮裝品：表：繽紛生活區

2F品牌以貼近18-25歲的年輕人為主的當下最潮、最熱、最前衛的服飾、餐飲等相關業態，價格中低檔，潛在消費群體浩大，能充分的吸引這局部逛街購物欲最強的消費人群。該局部商家租金承受力較強。連鎖餐飲：休閑小站：個人護理：品牌建議標準商家品牌建議品牌建議：繽紛生活區3F選取中高檔連鎖美容、美體、SPA、健身會所等養生相關機構，結合局部較精巧、風格優雅的咖啡、餐吧，打造新都市安康、閑適、品嘗的生活意境。該局部商家租金受力相對較低。舒簡城、窈窕淑女、豐韻佳人、詩麗堂、可諾丹婷、君子蘭、巴厘島、天使皇家SPA魔指仙境、家富富僑、康靚園、康麗園、大桶水、水立方浩沙、寶力豪、安康道、健身在線、中體倍力、英派斯、拉瑪瑜伽重慶小天鵝、渝風匯、廚房印象、89商務公館、重慶尋常故事、陶鄉涮涮鍋、龍成園麻辣香鍋、越城記、德莊火鍋、小肥羊等美容美體：足按：健身：特色餐飲：品牌建議標準商家品牌建議品牌建議：繽紛生活區4F頂層空間相對獨立，選擇以目的性消費為主的影院、電玩類業態為主。考慮到該區域建筑格局的因素，不適合大型影院入駐，因此，在該類業態中重點考慮規模中等、群眾類型、消費中檔的品牌商家。該類品牌租金承受力最低。成達、盧米埃、橫店、中影、大地、星美、香港中華影業、奧斯卡影城星際迷航、夢幻時空、世嘉游藝、夢工場、大玩家影院：動漫城：品牌建議標準：商家品牌建議品牌建議：繽紛生活區-1F該層位于本工程雙首層的其次層。總體價值略低于一層，但高于二層。是工程人流量較集中的樓層。該層也是本工程的另一張重要的形象名片。因此，要選取有確定檔次的、知名的、時尚流行品牌入駐，最為適宜。該局部品牌擁有大批忠實的消費者，這局部品牌也往往是購物中心和百貨中制造業績的主力軍。該局部品牌商家租金承受力相對較強。品牌建議：ONLY、VEROMODA、法文.箱子、城市麗人、雪凡尼、杰西伍、G2023、艾格、花木馬、U2、LILLY、歌力思、簡、FNY、末未、芊芊紅紡swatch、卡西歐、CKBELLE、TaTa、Kisscat、STACCATO、teemix、senda、cbanner、FED、swinds、星期六、哈森麥當勞、肯德基、德克士、漢堡王、味千拉面、DQ、必勝客、和合谷、賽百味服飾：

表：

鞋：

餐飲：

品牌建議標準：商家品牌建議品牌建議：繽紛生活區-2F該層屬較不易達區域，依托超市入口及汽車站及站前廣場的人氣，可規劃大量休閑運動品牌，該類品牌受眾群體較廣，代表著陽光和活力，能大大提升該層的人氣。該類品牌商家租金承受彈性較大。真功夫、蒸霸天下、永和大王、永和豆漿、康師傅牛肉館、集集小鎮、大娘水餃、華萊士大千食界、綠洲、大食代、食天下PUMA、Adidas、Nike、Kappa、Reebok、Converse、李寧、特步、361°、安踏、Peak、金雞、喬丹、鴻星爾克、愛樂、賽琪、美津濃、美特斯邦威、真維斯、以純、森馬、拜麗德、堡獅龍、SK、佐丹奴、喜悅、唐獅、黑騎、藍色天空、羅賓漢餐飲：美食城：

服飾:品牌建議標準：商家品牌建議品牌建議：繽紛生活區-3F該層主要以大超市為主，因此，重點考慮與家庭生活親切相關的業態，如家居用品、床品、電器、嬰童用品、花藝、藥店等，既便利消費者，又能促進關聯消費。該類品牌商家租金承受力較低。特百惠、LOCK&LOCK、懶人坊、瑪特家居富安娜、恒源祥、戴富妮、盛宇、水星、杉杉、恐龍、ESPRIT、南方寢室、羅萊、夢潔、佳麗斯雙立人、菲仕樂、WMF進口食品專賣店〔臺灣食品、韓國食品、日本食品〕：100%良品、VADOO水培植物、裝飾花藝等家居：床品：餐具：花藝：品牌建議標準：商家品牌建議創意生活區1F〔本幢2F〕〕主要考慮電子、數碼、通訊行業同類的銷售賣場。該類品牌商家租金承受力略低。頤高、賽博、百腦匯中博手機城、中域電訊數碼廣場：手機大賣場：品牌建議：品牌建議標準：商家品牌建議品牌建議：創意生活區2F〔本幢3F〕以數碼廣場為主，搭配少量餐飲商家，完善區域配套。該類品牌商家租金承受力彈性較大。數碼廣場：仙蹤林、吉野家、享燕臺式涮涮鍋、高鍋涮、風波莊、隨燒、牛太郎、炭燒生蠔頤高、賽博、百腦匯中博手機城、中域電訊連鎖餐飲：手機大賣場：品牌建議標準：商家品牌建議創意生活區3F〔本幢4F〕頂層面積較大，商業價值最低，主要考慮以目的性消費為主的業態，如，電器、IT類超市，KTV等。該類品牌商家租金承受力較低。品牌建議：蘇寧、國美、宏圖三胞、恒昌agogo、歡快迪、好樂迪、帝國歌城、歡唱、麥樂迪-2F〔本幢-1F〕：汽車站-3F〔本幢-2F〕：超市電器IT超市：KTV：品牌建議標準：商家品牌建議品牌建議：創意生活區-1F〔本幢1F〕本棟1F與F組團的-1F相通，結合電子數碼廣場的規劃，在一層黃金區位主要考慮金融、電子通訊和數碼品牌的形象店，以及移動聯通營業廳等。該類品牌商家租金受力氣較強〔并有購置物業的可能〕。工行、農行、建行、招行、興業、交通、中信、中行、華夏、光大、平安、廈門銀行、廈門進展正冠通訊、和記電訊、NOKIA、蘋果、SAMSUNG、SONY頤高、賽博、百腦匯金融：電子通訊：數碼廣場：移動、聯通營業廳品牌建議標準：商家品牌建議精巧生活區1F〔本幢2F〕本層實際位于地面二層，商業價值略低，但呈現面較好，可考慮引進檔次較高、有確定知名度的餐飲商家入駐，并考慮以異國風情餐廳為主，豐富工程餐飲業態，并可在確定程度上起到提升工程形象和檔次的作用。該類品牌商家租金承受力略低。品牌建議：阿里郎韓國料理、天狗山日本料理、萬象蔓谷、金象灣、福川日本料理、韓香館、大漁鐵板燒異國餐飲：品牌建議標準商家品牌建議品牌建議：精巧生活區2F〔本幢3F〕該層實為地面三層，商業價值較低，但沿文獻路及廣場一側有較好的呈現面，可考慮打造精品婚紗一條街，形象也較好。該類品牌商家租金承受力較低。婚紗攝影：天長地久、薇薇新娘、鐘愛一生、紐約紐約、臺北時尚、維納斯、麗柏佳、浪漫