百捷-中央公園(HOPSCA)

城市綜合體初步設(shè)想交流方案0城市中心模式研究工程屬性分析市場時(shí)機(jī)研究工程定位及運(yùn)營城市次中心模式成功案例分析研究區(qū)域商業(yè)中心研究工程未來開展模式借鑒區(qū)域交通屬性區(qū)域產(chǎn)業(yè)屬性區(qū)域規(guī)劃屬性競爭對手分析市場時(shí)機(jī)分析參考案例借鑒附件：泉州區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析、房地產(chǎn)市場分析、城市開展規(guī)劃方向分析物業(yè)功能定位建議城市綜合體運(yùn)營建議工程推廣策略建議1城市的誕生、開展和衍變過程，同樣也是建筑的誕生、開展和衍變過程。城市是建筑的載體，建筑是精神文化的載體。本案后面章節(jié)將要提到的“城市綜合體-HOPSCA〞，就是泉州未來的精神文化載體。2沖出無序的市場競爭。創(chuàng)造有生命力的HOPSAC。區(qū)隔沒有個性的傳統(tǒng)建筑。3完成城市綜合體HOPSCA的城市定位？讓泉州人認(rèn)可、接受城市綜合體的價(jià)值？有條不紊的進(jìn)行多層次、多業(yè)態(tài)開發(fā)建設(shè)？用建筑標(biāo)注城市的未來？以建筑標(biāo)注城市商務(wù)、生活理念？HOWTO——4城市中心模式研究工程屬性分析市場時(shí)機(jī)研究工程定位及運(yùn)營城市次中心模式成功案例分析研究區(qū)域商業(yè)中心研究工程未來開展模式借鑒區(qū)域交通屬性區(qū)域產(chǎn)業(yè)屬性區(qū)域規(guī)劃屬性競爭對手分析市場時(shí)機(jī)分析參考案例借鑒附件：泉州區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析、房地產(chǎn)市場分析、城市開展規(guī)劃方向分析物業(yè)功能定位建議城市綜合體運(yùn)營建議工程推廣策略建議5城市副中心模式案例研究案例選擇——上海城市副中心城市副中心名稱商圈類型形態(tài)徐家匯（商務(wù)城市副中心）都會型購物中心國外品牌港匯廣場、東方商廈、太平洋百貨、美羅城中高檔消費(fèi)本市居民消費(fèi)為主，新興人流量最大的購物消費(fèi)場所五角場（文化城市副中心）都會型購物中心日常生活，餐飲和娛樂配套萬達(dá)商業(yè)廣場、百聯(lián)購物又一城、大西洋百貨、東方商廈社區(qū)型消費(fèi)獨(dú)特的文化底蘊(yùn)使其消費(fèi)主力定位于區(qū)域居民和學(xué)生花木（居住城市副中心）大賣場日常生活，餐飲和娛樂配套麥德龍、易初蓮花社區(qū)型消費(fèi)生活環(huán)境優(yōu)越，力爭上海人流量最大的社區(qū)型商場真如（交通城市副中心）生活型購物中心、底商日常生活，餐飲和娛樂配套真如購物中心社區(qū)型消費(fèi)發(fā)展力度和速度有待提升6城市副中心模式案例研究徐家匯——16年上海唯一一個已根本完成前城市化建設(shè)的城市副中心徐家匯地區(qū)將承擔(dān)上海“準(zhǔn)CBD〞的職能。入世使徐家區(qū)地區(qū)的開展面臨功能結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的歷史機(jī)遇，它將同上海其它CBD地區(qū)同步進(jìn)入后城市化開展———商務(wù)中心建設(shè)階段。7城市副中心模式案例研究徐家匯——16年1992年，徐家匯商城建設(shè)正式啟動，拉開了20世紀(jì)90年代徐家匯“大變樣〞的序幕。圍繞把徐家匯建成上海城市副中心的目標(biāo)，提出了絕對超前的商業(yè)規(guī)劃，即引進(jìn)世界上最高級的商業(yè)設(shè)施，建成一個高檔次的商業(yè)中心。第一批進(jìn)入徐家匯商城的是香港的東方商廈，接著是臺灣的太平洋百貨，后來又是市百六店的改造，再后來是1997年港匯廣場和匯金廣場的建成．．．．．．徐家匯商圈規(guī)模逐漸形成。8城市副中心模式案例研究徐家匯——16年相比照上海商業(yè)集中的“三街四城〞；三街：南京路、淮海路、四川路；四城：東面浦東商貿(mào)城、南面豫園商城、西面徐家匯商城、北面不夜城；徐家匯商圈的開展的優(yōu)勢在于：1、由輕軌、高架、內(nèi)環(huán)、上立交、地面、地鐵形成的立體道路交通網(wǎng)絡(luò)，使經(jīng)濟(jì)功能輻射擴(kuò)大；2、形成中西合璧、古今包容的文化圈；3、世界著名跨國公司辦事機(jī)構(gòu)、銀行、證券公司，由商圈擴(kuò)張成商貿(mào)區(qū)；4、商圈周圍馬路成為數(shù)條專業(yè)特色街，延伸著整個商圈的功能。9城市副中心模式案例研究五角廣場——正在形成的副中心江灣———五角場城市副中心是上海市總體規(guī)劃確定的4個市級城市副中心之一，占地3.11平方公里，總建筑規(guī)模約508萬平方米。功能定位：以知識創(chuàng)新區(qū)公共活動為特色，融商業(yè)、金融、辦公、文化、體育、科研以及居住為一體的綜合性市級公共活動中心，是一個以科教為特色的現(xiàn)代效勞業(yè)聚居區(qū)、以繁榮繁華為標(biāo)志的市級商業(yè)中心。功能劃分：南部，商業(yè)商務(wù)區(qū)，規(guī)劃面積0.96平方公里。中部，楊浦知識創(chuàng)新區(qū)中央社區(qū)，規(guī)劃面積0.86平方公里。北部，知識創(chuàng)新基地，同新江灣城連接，規(guī)劃面積1.29平方公里。10城市副中心模式案例研究五角廣場——正在形成的副中心1998年，南部商業(yè)商務(wù)區(qū)開始居民和企業(yè)動遷工作，先后建成金島大廈、滬東金融大廈等。2003年4月，上海制定楊浦區(qū)知識創(chuàng)新區(qū)實(shí)施“科教興市〞的戰(zhàn)略，區(qū)委區(qū)府提出“聚焦五角場〞戰(zhàn)略。同月中環(huán)線五角場環(huán)島立交開工，2005年7月投入使用，2006年環(huán)島下沉式廣場開通。2004年9月，百聯(lián)又一城購物中心開工。2005年7月，上海萬達(dá)商業(yè)廣場開工，相繼建設(shè)的還有藍(lán)天大廈、富慶國定大廈等。2005年8月，江灣體育場及東部3幢歷史保護(hù)建筑以及江灣體育公園等維修改造竣工。2006年5月，可為創(chuàng)業(yè)者提供信息、創(chuàng)意、光機(jī)電、環(huán)保、材料等產(chǎn)業(yè)實(shí)驗(yàn)試制及經(jīng)營實(shí)踐平臺的“上海創(chuàng)業(yè)者公共實(shí)訓(xùn)〔楊浦〕基地〞開工。2006年11月，復(fù)旦金融創(chuàng)新園開工，同時(shí)啟動局部知識創(chuàng)新基地工程。2006年12月，上海萬達(dá)商業(yè)廣場、百聯(lián)又一城購物中心及中部中央社區(qū)20萬平方米公共和生活工作區(qū)建成。2007年，建設(shè)創(chuàng)智中心等工程，新江灣城開發(fā)進(jìn)入高潮。11城市副中心模式案例研究五角廣場——正在形成的副中心主要在建商業(yè)設(shè)施百聯(lián)購物又一城萬達(dá)商業(yè)廣場麥科特金億廣場特色商業(yè)街黃興路購物休閑街四平路文化餐飲街邯鄲路科技文化街淞滬路休閑健身街翔殷路休閑街12城市副中心模式案例研究真如城市副中心副中心功能定位為承擔(dān)市級CBD的局部功能，重點(diǎn)開展各類專業(yè)性生產(chǎn)效勞功能，逐步開展建設(shè)成為面向上海和長江三角洲的生產(chǎn)力效勞中心和生活效勞中心。規(guī)劃副中心分為三個層次：〔1〕核心功能區(qū)，設(shè)置商務(wù)、展示、酒店等設(shè)施；〔2〕混合功能區(qū)，進(jìn)行公寓、住宅、辦公、商業(yè)、餐飲、娛樂等功能混合開發(fā)；〔3〕外圍地區(qū)，主要為真如、石泉兩個居住區(qū)。規(guī)劃各類建筑開發(fā)總量控制在640萬平方米以內(nèi)，其中：商務(wù)辦公建筑面積180萬平方米；商業(yè)效勞建筑面積50萬平方米；住宅建筑面積354萬平方米。核心區(qū)開發(fā)總量約為200-300萬平方米。13城市副中心模式案例研究我們以最為成熟的徐家匯分析城市副中心開展構(gòu)成要素交通最便捷的中心地區(qū)徐家匯作為上海的西南大門，是滬上交通最便捷的中心地區(qū)之一，地鐵、輕軌、鐵路南站，加之地面公交線路、長途客運(yùn)及旅游專線、高架等，構(gòu)成了龐大的立體交通網(wǎng)絡(luò)，為人流、物流、信息傳輸創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)環(huán)境和巨大的商機(jī)。特色文化徐家匯地區(qū)有著深厚的歷史文化積淀，在城市設(shè)計(jì)時(shí)同時(shí)考慮了毗鄰的高級住宅區(qū)、領(lǐng)館區(qū)和教科文衛(wèi)院團(tuán)聚集區(qū)，因此較為和諧地保留了區(qū)域內(nèi)的學(xué)校和有歷史價(jià)值的文化、宗教場所，從而使本地區(qū)的科技優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、人文資源優(yōu)勢和居住環(huán)境優(yōu)勢相對突出。市級商業(yè)中心徐家匯商城有1000多個商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，面積約40萬平方米，年銷售額約50億元。市級公共活動中心區(qū)內(nèi)有世界一流的上海圖書館，具國際標(biāo)準(zhǔn)的上海體育城，美羅文化娛樂城、港匯廣場、光大會展中心、龍華旅游城聞名遐邇。大量科技資源和人文環(huán)境區(qū)域內(nèi)有上海交通大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)醫(yī)學(xué)院、華東理工大學(xué)、上海中醫(yī)藥大學(xué)、上海師范大學(xué)等10余所全日制院校；有中國科學(xué)院上海分院及中國科學(xué)院下屬的上海植物生理所、生物化學(xué)所、細(xì)胞所、腦所、藥物所、有機(jī)所、生理所，以及上海科學(xué)院等各類科研機(jī)構(gòu)達(dá)113家；在徐匯區(qū)工作和生活的兩院院士有80余名。14區(qū)域級商業(yè)中心模式研究——主要近郊商業(yè)中心概況區(qū)位特征：地域分布較均衡，臨近大型居住區(qū)，交通通達(dá)性好從這些工程的區(qū)位特征來看，大多項(xiàng)選擇址在居民聚集區(qū)或者新興住宅區(qū)內(nèi)，如百聯(lián)南方，大寧國際、大拇指廣場等，選址區(qū)域內(nèi)集聚了數(shù)十萬居民，并呈快速增長趨勢，同時(shí)居住人口具備了中等、中等偏上的消費(fèi)能力，從而提供了工程的開展空間。大型商業(yè)工程對交通的依賴性極強(qiáng)，交通暢，客源廣。除大華虎城、七寶龍城外，其余工程皆位于環(huán)線道路、高架道路、主干道附近，半數(shù)工程步行10分鐘內(nèi)可至軌道交通站點(diǎn)，交通易達(dá)性良好近郊代表商業(yè)簡要說明現(xiàn)況大拇指廣場（浦東聯(lián)洋社區(qū)）聯(lián)洋國際新社區(qū)內(nèi)，具有文化藝術(shù)特色的多功能現(xiàn)代化社區(qū)/區(qū)域型商業(yè)中心已開業(yè)百聯(lián)南方購物中心（閔行蓮花路）上海首家社區(qū)型商業(yè)中心，現(xiàn)已成為西南地區(qū)人氣最旺的商業(yè)中心已開業(yè)七寶龍城購物中心（閔行七寶）城市邊緣地區(qū)的“銷品茂”，集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化、綠地于一體已開業(yè)百聯(lián)西郊購物中心（長寧新涇）高級別墅群及新興住宅區(qū)中的多業(yè)態(tài)、開放式、社區(qū)型商業(yè)中心已開業(yè)百聯(lián)中環(huán)購物廣場（普陀真光路）超大規(guī)模的泛商業(yè)集群體，融酒店、商務(wù)樓、酒店式公寓、商業(yè)廣場于一體已開業(yè)大寧國際商業(yè)廣場（閘北大寧）滬北地區(qū)規(guī)模最大的商業(yè)休閑購物中心，集酒店、辦公、商業(yè)于一體已開業(yè)大華虎城購物中心（寶山大華）座落在大規(guī)模的居民社區(qū)內(nèi)、塊體圍合式的綜合商業(yè)中心已開業(yè)15區(qū)域級商業(yè)中心模式研究——上海近郊商業(yè)中心概況規(guī)模特征：體量跨度大，多采用綜合經(jīng)營大型商業(yè)工程的規(guī)劃建筑面積跨度較大，最小的10萬平方米，最大的到達(dá)43萬平方米，其中，綜合性工程〔商業(yè)、辦公、酒店一體化工程〕規(guī)模普遍較大根本超過了20萬平方米；按純商業(yè)建筑面積分類來看，一般在10-25萬平方米之間，七寶龍城、百聯(lián)中環(huán)的體量都超過20萬平方米，招商經(jīng)營難度相當(dāng)之大。項(xiàng)目名稱規(guī)劃總建筑面積（萬㎡

）其中：純商業(yè)建筑面積（萬㎡）大拇指廣場118百聯(lián)南方購物中心1010七寶龍城購物中心2323百聯(lián)西郊購物中心1111百聯(lián)中環(huán)購物廣場4322大寧國際商業(yè)廣場2512大華虎城購物中心1616累計(jì)139102備注：純商業(yè)建筑面積指扣除辦公、酒店、酒店式公寓等物業(yè)類型建筑面積后的商業(yè)建筑面積16區(qū)域級商業(yè)中心模式研究——上海近郊商業(yè)中心概況項(xiàng)目名稱布局特征產(chǎn)品線組合(萬㎡）商業(yè)酒店辦公大拇指廣場大小不等的二層商業(yè)塊體圍繞中心廣場布置，廣場上安置“LOVE”雕塑，體現(xiàn)現(xiàn)代自由主義建筑風(fēng)格、具有商場室外化，中庭廣場化的特征8（73%）3（27%）百聯(lián)南方購物中心沿滬閔路，地下1層，地上5層的單體MALL+2層好美家建材市場10（100%）七寶龍城購物中心沿七莘路為一個開放式大廣場，一期工程由三幢4層商業(yè)建筑組成，分別為巴黎春天百貨、CAPITARETAIL和碧海連天浴場13（100%）百聯(lián)西郊購物中心由一系列大小不等的建筑有機(jī)結(jié)合為開放式建筑格局，地下2層，地上4層，中心是一個開敞式綠化廣場，步行街、走廊、天橋環(huán)繞11（100%）百聯(lián)中環(huán)購物廣場北區(qū)4層弧狀商業(yè)建筑，背后是兩幢16層星級酒店，1-4層為商業(yè)廣場，東側(cè)為30層高的辦公樓，南面12層的辦公樓，西面為14層的辦公樓，1-4層為商業(yè)裙樓22（51%）21（49%）大寧國際商業(yè)廣場建筑布局為“四周高、中間低”圍合式分布，四周為“辦公、酒店+商業(yè)裙房”，中間為“3-4層獨(dú)立商業(yè)建筑”，設(shè)有6層獨(dú)立停車庫12(63%)3(16%)4(21%)大華虎城購物中心數(shù)個2-4層商業(yè)塊體沿東、北兩條街道鋪展式布置16（100%）17區(qū)域級商業(yè)中心模式研究——上海近郊商業(yè)中心概況商業(yè)業(yè)態(tài)特征：具備六大業(yè)態(tài)，以賣場類為主把商業(yè)中心業(yè)態(tài)劃分為百貨、賣場〔包括生活賣場及其他專業(yè)性賣場〕、零售購物、餐飲、休閑娛樂、其他〔效勞、文化、教育等〕六大業(yè)態(tài)。賣場是商業(yè)中心聚集人流、消化面積的最重要手段，所有案例都引進(jìn)有一家生活賣場〔包括4家家樂福、2家世紀(jì)聯(lián)華、1家大潤發(fā)、1家樂購、1家沃爾瑪〕，另外有建材賣場〔如好美家〕、家電賣場〔如永樂〕、家居賣場〔如特力屋〕、運(yùn)動賣場〔如迪卡儂〕選擇性規(guī)劃。絕大多數(shù)工程設(shè)有百貨類業(yè)態(tài)，分別是中檔、中高檔定位的巴黎春天、友誼百貨和東方商廈。零售購物以品牌服裝為主、食品、書店、、飾品、生活用品為輔，餐飲業(yè)態(tài)包括中式、西式、快餐及特色餐飲，如KFC、必勝客、星巴客等，休閑娛樂業(yè)態(tài)方面，半數(shù)以上工程設(shè)有電影城。其他類方面，效勞性業(yè)態(tài)銀行、郵局、旅行社、洗衣、沖印、房產(chǎn)等少量規(guī)劃，此外，如大拇指廣場專門規(guī)劃的3000平方米證大現(xiàn)代藝術(shù)會館、大寧國際商業(yè)廣場孔祥東文化藝術(shù)學(xué)校，增添了商業(yè)中心文化藝術(shù)的氣息，成為工程的一大特色。18區(qū)域級商業(yè)中心模式研究——上海近郊商業(yè)中心概況綜合各類業(yè)態(tài)的比例百貨類比重一般在15-30%之間，賣場類比重在30-50%之間，零售購物類比重在10-25%之間，餐飲類比重在10-30%之間，休閑娛樂類比重在10-20%之間，其他類在10%以下。項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)組合百分比百貨賣場零售購物餐飲休閑娛樂其他大拇指廣場38％11％23％18％10％百聯(lián)南方購物中心8％48％24％13％6％1％七寶龍城購物中心24％16％22％10％21％7％百聯(lián)西郊購物中心15％47％9%11%16%2%百聯(lián)中環(huán)購物廣場15%40%24%21%大寧國際商業(yè)廣場27%23%29%13%8%1、賣場不僅包括生活賣場，如家樂福，也包括專業(yè)性賣場，如永樂家電、特力屋、月星家具、好美家建材等;2、其他指效勞性商業(yè)、文化藝術(shù)類商業(yè)、教育醫(yī)療類商業(yè);19區(qū)域級商業(yè)中心模式研究——上海近郊商業(yè)中心概況樓層分布特征：百貨類一般在1F及以上區(qū)域，擁有最正確地理置，賣場類一般在地下室或者2F以上區(qū)域，對位置的要求不是很高，零售購物類一般在1-3F區(qū)域，位置要求高，餐飲類可高可低，地下或地上各樓層均可，休閑娛樂類一般在中高樓層。項(xiàng)目名稱主力店主力商家功能布局特征大拇指廣場家樂福、好樂迪唐朝、許留山、廊橋創(chuàng)意服飾、美頌巴黎、證大現(xiàn)代藝術(shù)會館地下1F為家樂福及車庫，沿次要道路集中分布服務(wù)型業(yè)態(tài)，廣場區(qū)域?yàn)椴惋嫛⒘闶邸蕵贰⑽幕囆g(shù)百聯(lián)南方購物中心家樂福、好美家、友誼百貨、永樂家電、世紀(jì)友誼影城哈根達(dá)斯、鴨王、金海馬家具JACKJONES、VEROMODE地下1F為車庫，1F為友誼百貨及、餐飲、珠寶首飾，2-3F為家樂福和品牌服裝，4F為手機(jī)、家具、書城、運(yùn)動品牌，5F為永樂家電、影城、餐飲、娛樂七寶龍城購物中心家樂福、巴黎春天.碧海連天弘歷皇朝大酒店、SPORT100、KFC、浪莎音樂城、寶力豪健身CAPITARETAIL中1F為餐飲、品牌零售、2F為家樂福和品牌零售，3F為品牌零售、餐飲娛樂，4F辦公百聯(lián)西郊購物中心世紀(jì)聯(lián)華、特力屋、迪卡儂、友誼百貨、永樂家電、好樂迪、世紀(jì)仙霞影城星巴克、焦葉咖喱、棒約翰、貝拉維拉、NIKE、SEPHORE、湯姆熊、知音琴行 地下1-2F為車庫及特力屋家居、1-3F主要為零售、餐飲、服務(wù)，4F主要為休閑娛樂百聯(lián)中環(huán)購物廣場世紀(jì)聯(lián)華、東方商廈、月星家居、婦女用品商品，第一百貨數(shù)碼家電百聯(lián)世紀(jì)圖書、亨達(dá)利鐘表，申格體育、ONLY、JACKJONES大寧國際商業(yè)廣場大潤發(fā)、國美、宏圖三胞、大寧影城、孔祥東音樂藝術(shù)學(xué)校一茶一座、漢堡王、味千拉面、屈臣氏、SPORT100、C&A賣場在2F及以上區(qū)域、零售多在1-2F、餐飲多在1-3F、休閑娛樂多在3F以上大華虎城購物中心樂購、霓虹兒童廣場、銀民時(shí)尚服飾廣場KFC、必勝客、傲運(yùn)匯賣場在1-3F區(qū)域，餐飲在1F，娛樂在4F，零售在1-2F20區(qū)域級商業(yè)中心模式研究上海近郊商業(yè)中心開展的優(yōu)勢和存在問題通過對大型商業(yè)工程的成功原因及存在的問題的分別分析，我們發(fā)現(xiàn)，工程成功的原因或者其優(yōu)勢因素主要集中于以下5個方面：1、選址的合理性2、定位針對區(qū)域購置力3、建筑布局和建筑形態(tài)具有吸引力4、商家的選擇合理5、企業(yè)品牌因素工程存在的問題那么主要集中在以下5個方面：1、選址問題，缺少購置力，缺少地段交通支持2、市場競爭，市場容量有限，遭遇同質(zhì)競爭3、業(yè)態(tài)比例和商家選擇不合理4、受到傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣的制約5、經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)缺乏21“百捷-中央公園〞工程未來開展模式借鑒本項(xiàng)目從地理位置、周邊環(huán)境、市政公共配套規(guī)劃定位來看，都具備打造城市副中心的條件。項(xiàng)目地處橋南3000畝改造大型居住區(qū)腹地、同時(shí)交通便捷，具有打造區(qū)域商業(yè)中心的條件。以區(qū)域性商業(yè)中心為基本形態(tài)以打造城市副中心為目標(biāo)百捷-中央公園22城市中心模式研究工程屬性分析市場時(shí)機(jī)研究工程定位及運(yùn)營城市次中心模式成功案例分析研究區(qū)域商業(yè)中心研究工程未來開展模式借鑒區(qū)域交通屬性區(qū)域產(chǎn)業(yè)屬性區(qū)域規(guī)劃屬性競爭對手分析市場時(shí)機(jī)分析參考案例借鑒附件：泉州區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析、房地產(chǎn)市場分析、城市開展規(guī)劃方向分析物業(yè)功能定位建議城市綜合體運(yùn)營建議工程推廣策略建議23區(qū)域交通屬性——區(qū)域道路交通體系橋南大立交橋南立交橋建設(shè)工程主要由泉州大橋橋南立交、順濟(jì)新橋橋南立交、鯉城南環(huán)路立交三個節(jié)點(diǎn)工程組成。設(shè)計(jì)通車能力27500輛/小時(shí)，工程包括8座橋梁，橋梁全長1249.27米。中心市區(qū)往南安、晉江、廈門的通行更加便捷，中心市區(qū)的交通壓力將得以大大緩解，同時(shí)還將改善整個橋南片區(qū)范圍段的交通擁擠、雜亂無序等狀況。500M距離輕松進(jìn)入城市內(nèi)環(huán)線，暢想城市快捷交通。泉州快速內(nèi)環(huán)線從少林路起，西接省道307線，轉(zhuǎn)南接江濱北路，沿晉江西岸南下，接坪山路，西轉(zhuǎn)東湖街，這就是即將確定的泉州市內(nèi)環(huán)線。

橋南立交橋系統(tǒng)快速內(nèi)環(huán)線24區(qū)域交通屬性——城際快速交通體系福廈高速拓寬工程福廈高速公路由原來的來回4車道拓寬至來回8車道。泉廈高速擴(kuò)建工程預(yù)計(jì)于2007年底開工，2021年底竣工；福泉高速擴(kuò)建工程預(yù)計(jì)于2021年底開工，2021年底竣工。泉三高速泉三高速公路全長265公里，路線起自泉州晉江，接已建成的福州至廈門高速公路，經(jīng)南安、永春、大田、永安，止于三明，接已通車的京福高速公路三明連接線。泉(州)三(明)高速已于2021年3月15日全線通車。快捷的交通體系將進(jìn)一步縮短城際的空間距離。25區(qū)域產(chǎn)業(yè)屬性福廈高速鐵路福廈鐵路自福州南站至廈門西站，途經(jīng)閩侯、長樂、福清、莆田、涵江、仙游、惠安、泉州、翔安(馬巷鎮(zhèn)曾厝)。全線長273千米，總投資144.2億元。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)采用Ⅰ級雙線電氣化，速度為200千米/小時(shí)，預(yù)留300千米/小時(shí)，全線設(shè)14個車站，2005年10月開工，預(yù)計(jì)在2021年建成。產(chǎn)業(yè)區(qū)總面積(平方公里)企業(yè)數(shù)量產(chǎn)業(yè)定位入住企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力成熟度江南高新科技園6233園區(qū)以高新技術(shù)、電子信息為主導(dǎo)，重點(diǎn)發(fā)展微波通信、光伏電子、輕紡面料和機(jī)械汽配產(chǎn)業(yè)鴻興爾克金山大宇2008年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值115億元,創(chuàng)稅5.9億元。相對成熟清蒙科技園20220高新技術(shù)企業(yè)孵化基地（高科技園區(qū)）、汽車制造基地、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)三興特步九牧王宏遠(yuǎn)紡織亞泰制藥等2008年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值130億元。逐漸成熟立體交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)開展、常住人口增長；進(jìn)而形成商業(yè)、商務(wù)、居家、根底設(shè)施良性循環(huán)開展。26區(qū)域規(guī)劃屬性——整體定位規(guī)劃背景橋南片區(qū)城市“東進(jìn)、南下、西拓〞開展戰(zhàn)略、做強(qiáng)做大海灣型城市的重大舉措之一，是將晉江南岸打造成為“泉州陸家嘴、未來中央商務(wù)區(qū)〞的橋頭堡。“城市門戶、海西明珠〞，被列為泉州、晉江兩級市政府城建工程的“一號工程〞。規(guī)劃前景獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和景觀資源優(yōu)勢，商業(yè)輻射范圍為150萬消費(fèi)人群，是目前泉州最具強(qiáng)大輻射能力的區(qū)域。以海峽西岸生態(tài)型、國際型新城區(qū)的面貌呈現(xiàn)在世人面前，成為能充分展現(xiàn)泉州、晉江城市經(jīng)濟(jì)開展，和現(xiàn)代化都市新形象的城市次中心。功能定位集商業(yè)效勞、商務(wù)辦公、文化娛樂與大型居住區(qū)為一體的新城市次中心本案位于“江南組團(tuán)中心地帶，東接〞中心組團(tuán)“接；北與〞北峰組團(tuán)“相承；南與“晉江組團(tuán)〞相接。為〞百捷-中央公園〞將來的商務(wù)、住宅、商業(yè)等功能的實(shí)現(xiàn)，起到有力的根底支撐。27總用地面積163485㎡總建筑面積852364.5㎡其中高層住宅建筑面積449402.3㎡商業(yè)建筑面積150415.3㎡商業(yè)商場建筑面積55981.2㎡其它商業(yè)建筑面積59970㎡商務(wù)辦公建筑面積34464.1㎡酒店建筑面積60052㎡幼托面積3104.9㎡地下室建筑面積189390㎡建筑占地面積52687.83㎡容積率4.055建筑密度32%綠地率32%停車位

5034個其中地上544個地下4490個總戶數(shù)3304戶地塊物業(yè)類型研究——產(chǎn)品分析“百捷-中央公園〞經(jīng)濟(jì)指標(biāo)28地塊物業(yè)類型研究——產(chǎn)品分析324國道池峰路興賢東路至泉州大橋至福廈高速A區(qū)B區(qū)C區(qū)商場、酒店寫字樓中央公園大面積開發(fā)體量︱高等開發(fā)難度︱城市綜合體打造平面規(guī)劃分布圖工程主要分為5個組團(tuán)：1、中央公園。200畝。2、商場、酒店、寫字樓。商業(yè)11.6萬平米、酒店6萬平米、寫字樓3.5萬平米。3、A區(qū)住宅+底商。4、B區(qū)住宅+底商。5、C區(qū)住宅+底商。55萬平米住宅+15萬平米商業(yè)。29地塊物業(yè)類型研究——地塊swot分析SWOT迎賓大道(324)、高速公路網(wǎng)方便快捷；橋南板塊中心地帶、右邊是成熟的城區(qū)地帶，南北接“晉江與北峰”兩個工貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶。建成后的商業(yè)資源十分豐富。城市綜合體、功能性強(qiáng)，具有成為泉州第一HOPSCA的客觀條件項(xiàng)目周邊硬傷明顯，板塊短期內(nèi)無成熟商業(yè)娛樂、休閑配套，依靠“中心組團(tuán)”資源；板南板塊內(nèi)已有高層住宅項(xiàng)目，對本案后期的住宅部分銷售有較強(qiáng)競爭力；拆遷房的峻工交付，對住宅的價(jià)格有一定影響。城市規(guī)劃向東、向南發(fā)展，區(qū)域潛力巨大。城市中心區(qū)域的居住空間降低，城市商務(wù)、居住向外遷移開始；區(qū)域建筑品質(zhì)定位高，升值潛力大。極有可能面對“晉江世貿(mào)中心”帶來競爭威脅；經(jīng)濟(jì)增長放緩，房地產(chǎn)市場疲軟的大趨勢尚未完全扭轉(zhuǎn)，市場開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加劇。SOWOSTWT充分整合項(xiàng)目交通、規(guī)模、景觀等優(yōu)勢，樹立區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目及行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)；結(jié)合政府發(fā)展趨勢，整合項(xiàng)目資源；宣揚(yáng)居住新理念、時(shí)常新生活。合理安排項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度以及相關(guān)配套設(shè)施，彌補(bǔ)項(xiàng)目缺陷，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；準(zhǔn)確進(jìn)行項(xiàng)目定位，確立項(xiàng)目差異化的競爭優(yōu)勢。在物業(yè)形態(tài)和產(chǎn)品構(gòu)成方面，還沒有同類項(xiàng)目能與本案抗衡，但在局部會有受到市場競爭對手的沖擊；在認(rèn)真做好營銷計(jì)劃和服務(wù)品質(zhì)的條件下，應(yīng)該會占自我主導(dǎo)他位。強(qiáng)力主張“高尚新興社區(qū)、全新生活及商務(wù)理念”。對HOPSCA的核心價(jià)值充分演繹。產(chǎn)品類型上做精做細(xì)，提升質(zhì)、塑形象。30工程屬性總結(jié)區(qū)域產(chǎn)業(yè)屬性區(qū)域交通屬性區(qū)域規(guī)劃屬性快速道路承載泉州橋南片區(qū)的交通大動脈的重任城際高速會聚與此，橋南已經(jīng)成為成為所有南方城市入泉的必經(jīng)之地。城際列車交通線路加速了市區(qū)人口的導(dǎo)入，極大的促進(jìn)了泉州的經(jīng)濟(jì)開展整個區(qū)域交通體系全面升級了該區(qū)域的商務(wù)、旅游、酒店、住宅產(chǎn)業(yè)區(qū)域內(nèi)已經(jīng)擁有比較成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)域內(nèi)有諸多產(chǎn)業(yè)正處于快速開展階段，將進(jìn)一步帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展和人口導(dǎo)入橋南片區(qū)3000畝改造規(guī)劃人口將超過5萬人各個組團(tuán)依托自身的開展現(xiàn)狀進(jìn)行升級，最終將導(dǎo)入更多的人口數(shù)量橋南片區(qū)是泉州近幾年重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，在此規(guī)劃背景下，區(qū)域潛力將被徹底挖掘激活，并呈現(xiàn)出以軌道交通帶動，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支持和居住社區(qū)聯(lián)動的開展態(tài)勢，成為泉州市橋南片區(qū)的開展中心對中央公園的啟示從城市遠(yuǎn)期開展的態(tài)勢來看，這塊土地的開發(fā)潛力是無可估量的。橋南作為一座具有較強(qiáng)獨(dú)立性的區(qū)域，無論在地理空間還是城市經(jīng)濟(jì)開展格局中，都扮演了一個重要的紐帶作用，既是市郊向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型的典范，也是整個城市開展空間上的核心。因此對于本工程的把握，應(yīng)當(dāng)以一個城市運(yùn)營商的角度從城市宏觀開展高度來衡量。31地塊物業(yè)類型研究——地塊開發(fā)設(shè)想上海城市副中心的案例研究與總結(jié)區(qū)域級商業(yè)中心模式的研究泉州橋南片區(qū)的城市副中心住宅、商務(wù)、商業(yè)、酒店等物業(yè)形態(tài)的城市綜合體土地屬性的挖掘地塊開發(fā)方向設(shè)想32城市中心模式研究工程屬性分析市場時(shí)機(jī)研究工程定位及運(yùn)營城市次中心模式成功案例分析研究區(qū)域商業(yè)中心研究工程未來開展模式借鑒區(qū)域交通屬性區(qū)域產(chǎn)業(yè)屬性區(qū)域規(guī)劃屬性競爭對手分析市場時(shí)機(jī)分析參考案例借鑒附件：泉州區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析、房地產(chǎn)市場分析、城市開展規(guī)劃方向分析物業(yè)功能定位建議城市綜合體運(yùn)營建議工程推廣策略建議33一個全新的高尚社區(qū)一種高尚生活商務(wù)模式城市新貴的休憩空間價(jià)值載體價(jià)值訴求一座多元化的建筑一座國際化的建筑一座包容性建筑一座標(biāo)志性建筑一座前瞻性建筑核心價(jià)值確實(shí)定是營銷工作的根底產(chǎn)品的核心價(jià)值，是籌劃、推廣、銷售的根底，核心價(jià)值確實(shí)定讓我們的工作有了方向，今后的工作圍繞著核心價(jià)值，層層遞進(jìn)，有條不紊的進(jìn)行。34物業(yè)功能定位建議具有區(qū)域商業(yè)中心的構(gòu)成條件現(xiàn)有的和將來城市規(guī)劃的開展趨勢，造就橋南板塊有利的城市功能定位，成熟的商業(yè)氣氛、潛在大量的消費(fèi)群體、便利的交通條件等。具有區(qū)域商業(yè)中心的規(guī)模城市綜合體自身的多業(yè)態(tài)包融性，住宅、商業(yè)、酒店的功能銜接優(yōu)勢；200畝公園廣場、55萬平米住宅、6萬平米的大超商場、10萬平米的主題商業(yè)街區(qū)，都是本案強(qiáng)力的優(yōu)勢資源。區(qū)域商業(yè)中心35物業(yè)功能定位建議利用城市區(qū)域功能定位帶來的機(jī)遇，整合周邊優(yōu)勢資源，將工程打造一個新型的：中央公園——綠色商務(wù)新境界，魅力泉州新起點(diǎn)1234完善的商務(wù)生活配套，讓工程的活力表達(dá)在全天候24小時(shí)不間斷的人流充分利用工程特有的公園優(yōu)勢，同時(shí)提供獨(dú)一無二的休閑區(qū)域工程定位為區(qū)域中心，不但凸現(xiàn)商務(wù)中心的地位，更應(yīng)突出其與城市其他功能區(qū)域的差異工程作為泉州城市休閑商務(wù)的新起點(diǎn)，全天候展現(xiàn)其獨(dú)特魅力36物業(yè)功能定位公園商務(wù)公園購物公園住宅公園文化公園酒店泉州橋南城市中央公園?集公園商務(wù)、星級酒店、休閑商業(yè)、高端住宅為一體的大型生態(tài)綜合體。?未來泉州橋南的城市中心。37物業(yè)開展方案——功能分區(qū)324國道池峰路興賢東路至泉州大橋至福廈高速公園商務(wù)商務(wù)辦公首選概念吸引點(diǎn)：主題，效勞，精品。打造橋南片區(qū)頂級商務(wù)集結(jié)地。主要效勞于中心城區(qū)與南區(qū)、晉江高端客戶。公園購物購物娛樂目的地概念吸引點(diǎn)：品牌集中，娛樂休閑，商業(yè)街區(qū)強(qiáng)調(diào)方便、舒適、休閑重點(diǎn)打造為橋南片區(qū)時(shí)尚購物商業(yè)地標(biāo)。公園酒店五星級酒店概念吸引點(diǎn)：五星級，豪華，效勞。橋南片區(qū)品質(zhì)最好唯一的五星級酒店。主要效勞于中心城區(qū)與大橋南區(qū)域的高端商旅客戶。公園文化戶外運(yùn)動場概念吸引點(diǎn)：兒童樂園，親子運(yùn)動，主題明確強(qiáng)調(diào)互動、游樂、體驗(yàn)打造為橋南區(qū)域時(shí)尚運(yùn)動體驗(yàn)的引力場。公園住宅公園高尚公寓概念吸引點(diǎn)：通過商業(yè)等的塑造，強(qiáng)勢提升工程住宅價(jià)值。打造區(qū)域最具富人區(qū)氣質(zhì)的高端居住區(qū)38物業(yè)開發(fā)運(yùn)營建議——開發(fā)次序啟動引擎：主題休閑公園、人居住宅公園物業(yè)亮點(diǎn)：地上公園、居住公園休閑購物、大型mall商業(yè)空間、地下商業(yè)空間效益方面：地塊打造的亮點(diǎn)產(chǎn)品可以在先期宣傳,由于地塊亮點(diǎn)產(chǎn)品資金回收慢，建議快速啟動住宅工程,盡快產(chǎn)生正向的現(xiàn)金流，并且提高資金的利用率。階段1建設(shè)時(shí)間（預(yù)估）項(xiàng)目啟動2009年.10主題休閑公園聚勢2009.10-2014年人居住宅公園引爆2009-2011休閑購物公園成型2010-2013生態(tài)商務(wù)公園酒店商旅公園39物業(yè)開發(fā)運(yùn)營建議——整體運(yùn)營總策略競爭策略突出產(chǎn)品領(lǐng)先，樹立鮮明的市場形象。市場策略搶時(shí)間，蓄勢爆發(fā)，盡可能縮短銷售周期。價(jià)格策略理性價(jià)入市，根據(jù)市場反響，追求價(jià)值最大化。40物業(yè)開發(fā)運(yùn)營建議——推廣思路考慮到工程主要物業(yè)形態(tài)，為商業(yè)與住宅，需要不同時(shí)間段的醞釀與培育期。前期招商，與大型賣場達(dá)成進(jìn)駐協(xié)議賣場進(jìn)駐，形成一定人流，帶動周邊商業(yè)氣氛片區(qū)商業(yè)商務(wù)氣氛進(jìn)入成熟階段，與星級酒店達(dá)成開店協(xié)議41物業(yè)開發(fā)運(yùn)營建議——推廣思路展示優(yōu)先——配套提升產(chǎn)品附加值啟動配置一：大型購物超市＋小型休憩廣場開放的街道實(shí)用的公共設(shè)施核心交匯點(diǎn)動感、趣味/生活標(biāo)志點(diǎn)自然的步行系統(tǒng)景觀元素特色街區(qū)指示/街名便捷的步行距離國際文化時(shí)尚風(fēng)情街開放的街道實(shí)用的公共設(shè)施核心交匯點(diǎn)聚集人氣42物業(yè)開發(fā)運(yùn)營建議——推廣思路展示優(yōu)先——配套提升產(chǎn)品附加值啟動配置二：入口廣場＋會所入口會所的特色設(shè)計(jì)，可以成為工程的標(biāo)志點(diǎn)，為吸引客戶、為工程形象加分。臨時(shí)停車場的布局合理、場地整潔。泊車保安、禮儀引導(dǎo)人員效勞要標(biāo)準(zhǔn)。43物業(yè)開發(fā)運(yùn)營建議——推廣思路展示優(yōu)先——配套提升產(chǎn)品附加值啟動配置三：寫字樓入口會所的特色設(shè)計(jì)，可以成為工程的標(biāo)志點(diǎn)，增加工程附加值地段價(jià)值商務(wù)氣氛商業(yè)配套寫字樓工程地塊地標(biāo)地塊價(jià)值最大化建立企業(yè)品牌匯集人流44HOPSCA之Hotel-酒店交通便捷商務(wù)商業(yè)配套中高檔住宅區(qū)域升值潛力高區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)越高層建筑地域標(biāo)志

酒店發(fā)展的條件HOPSCA城市綜合體運(yùn)營建議45HOPSCA——星級酒店泉州將會在未來的戰(zhàn)略開展中承擔(dān)起省域中心城市、海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)中部樞紐城市、泉州灣工貿(mào)旅游港口濱海城市。越來越突現(xiàn)其商務(wù)功能，因此會帶動本地酒店業(yè)的開展。本案與“中心城區(qū)〞以及“北峰和晉江組團(tuán)〞聯(lián)系緊密也成就了其CBD開展方向的根底。同時(shí)，為了配合工程自身不同物業(yè)的功能融合，“中央公園〞整體品質(zhì)、價(jià)值的提升，做出此建議。江南高新技術(shù)園區(qū)、泉州汽車制造基地、出口加工區(qū)、晉江國際會展中心，將是“百捷-中央公園〞商務(wù)功能的有力的支撐。HOPSCA之Hotel-酒店城市綜合體運(yùn)營建議46展示優(yōu)先——配套提升產(chǎn)品附加值啟動配置四：五星級酒店地段價(jià)值商務(wù)氣氛商業(yè)配套酒店帶動人脈城市口岸產(chǎn)業(yè)園區(qū)HOPSCAHOPSCA之Hotel-酒店城市綜合體運(yùn)營建議47概念：五星酒店泉州新地標(biāo)，高層景觀縱覽泉州全景特點(diǎn)：占生態(tài)之優(yōu)勢、享綠地之靈動以及休閑會議為特色之頂級商務(wù)型酒店目標(biāo)客戶：高級商務(wù)客為主泉州高端管理人士及局部旅游度假客源概念：EcologicalHotel當(dāng)?shù)叵∪毙吞厣a(chǎn)品以輔助當(dāng)?shù)厣虅?wù)辦公人群特點(diǎn)：超強(qiáng)主題，高經(jīng)濟(jì)收益、高社會效益之精品酒店HOPSCAHOPSCA之Hotel-酒店城市綜合體運(yùn)營建議48HOPSCA之Office-商務(wù)辦公純粹國際商務(wù)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)：優(yōu)越的地段和交通條件。甲級寫字樓的立面標(biāo)準(zhǔn)。以可靈活組合的大/中/小戶型為根本單位。以純商務(wù)使用為導(dǎo)向。商務(wù)配套優(yōu)良。國際化、高品質(zhì)的物管運(yùn)營和效勞。提供商務(wù)、休閑融為一體的人性化生態(tài)空間。中央空調(diào)體系。HOPSCA城市綜合體運(yùn)營建議49HOPSCA之Office-商務(wù)辦公——國際商務(wù)寫字樓配合“星級酒店〞頻繁的商務(wù)行為，國際商務(wù)寫字樓的出現(xiàn)是本案一大亮點(diǎn)。在中央公園整體運(yùn)營中，寫字樓的經(jīng)營的成功與否直接關(guān)聯(lián)到“商業(yè)〞物業(yè)的投資收益，以及“住宅〞產(chǎn)品的銷售。“百捷-中央公園〞表達(dá)了傳統(tǒng)商務(wù)模式的改變。工作與生活之間找到了一個“舒服〞的切入點(diǎn)。HOPSCA城市綜合體運(yùn)營建議50概念：休閑性、景觀性注重景觀的設(shè)計(jì)，讓綠地不單是綠化，并結(jié)合主體性和參與性，增強(qiáng)綠地的休閑功能，讓人流能夠聚集于此。概念：主題性、參與性攀巖、兒童娛樂區(qū)、定期舉辦展示活動等，讓綠地“活〞起來，用參與性極強(qiáng)的主題性活動吸引更多人流。HOPSCA之Parking-公園、停車場HOPSCA城市綜合體運(yùn)營建議51HOPSCA之Parking-公園、停車場停車場：汽車的普及率越來越高。泉州這樣的開展中城市，經(jīng)濟(jì)相對較興旺的情況下，私家家、公務(wù)車的開展也是飛速的。停車場做為一個社區(qū)、一個城市綜合體，它的地位應(yīng)該與其他的物業(yè)一樣重要。專業(yè)的設(shè)計(jì)構(gòu)思、全天候智能監(jiān)控、整潔舒適的清潔工作、人性化星級物業(yè)效勞。都是中央公園所必須的。而關(guān)于停車場的建設(shè)，在過去并不被很多開發(fā)商所重視。中央公園的停車場所支撐起的是商業(yè)、商務(wù)、購物、住宅等物業(yè)形象。HOPSCA城市綜合體運(yùn)營建議52HOPSCA之Parking-公園、停車場當(dāng)客戶來到中央公園之后，他(她)第一眼見到是并不是“微笑〞的笑臉、豪華的大堂、氣派的裝修，而是中央公園的停車場。它雖然不能帶來直接經(jīng)濟(jì)效益，但它卻是中央公園品牌、品質(zhì)建設(shè)的重點(diǎn)工程。這一工作重點(diǎn)應(yīng)該從中央公園對外銷售開始的“地上臨時(shí)停車場〞，一直貫穿到后期物業(yè)交付使用后的“地下停車場“。HOPSCA城市綜合體運(yùn)營建議53概念：生態(tài)居住區(qū)營造一個人與自然和諧共生的現(xiàn)代生態(tài)居住區(qū)，在效勞于本工程高端企業(yè)主、辦公樓企業(yè)中層管理人員的同時(shí)，滿足區(qū)域內(nèi)的住宅市場需求。概念：雙重景觀造景注重景觀的雙重性是人居住宅公園打造的重點(diǎn),即中央的大型綠地結(jié)合小區(qū)內(nèi)部的核心景觀的營造,以此提高綠化的實(shí)際使用率,真正營造出居住在公園的生活意境。HOPSCA之Parking-公園、停車場HOPSCA城市綜合體運(yùn)營建議54業(yè)態(tài)功能分析：“百捷-中央公園〞商場輻射的“中心、北峰、晉江〞三大組組團(tuán)。土地面積廣闊，人口密度大，依托中心組團(tuán)的成熟，以及“北峰和晉江〞兩大產(chǎn)業(yè)板塊豐富的資源優(yōu)勢。在這樣的情況下“百捷-中央公園〞極易通過商業(yè)來拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展。6萬平米主體商業(yè)局部將拉高“百捷-中央公園〞整體價(jià)值指數(shù)，增強(qiáng)本案的整體競爭力。到達(dá)聚集人氣，帶動商機(jī)的效果。沿街商業(yè)店面輔助主體商業(yè)，可以有效的為消費(fèi)客群進(jìn)行多功能效勞。HOPSCA城市綜合體運(yùn)營建議55三重商業(yè)形態(tài)盤活工程大型mall體驗(yàn)購物中心、街區(qū)式休閑商業(yè)和下沉式商業(yè)廣場共同打造出休閑購物公園的商業(yè)定位，這三重商業(yè)形態(tài)既是市場空白，又為本案商業(yè)的高檔定位提供建筑形式上的支撐。沿街休閑商業(yè)街區(qū)式的購物環(huán)境，主營餐飲、文化教育、零售等業(yè)態(tài)，先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)填補(bǔ)市場空白。大型shoppingmall體驗(yàn)購物中心主要承載連接區(qū)域商業(yè)主體的核心功能，大型shoppingmall配備提供露天咖啡、酒吧、牛排館等高檔業(yè)態(tài)。下沉式商業(yè)中庭廣場下沉式的規(guī)劃形態(tài)豐富工程整體商業(yè)形象，和地下停車庫聯(lián)通之后成為整盤核心亮點(diǎn)。HOPSCA城市綜合體運(yùn)營建議56shopping-mall-購物廣場商業(yè)經(jīng)營方向建議：商業(yè)局部是HOPSCA最根底的一項(xiàng)工程，是其他5個方面的運(yùn)營成功與否的關(guān)鍵。SHOPPING-MALL一定是國際化的打造泉州商業(yè)旗艦帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮HOPSCA城市綜合體運(yùn)營建議57中央公園購物中心的建設(shè)，其消費(fèi)根底支撐首先得益于自身的酒店、公寓、寫字樓，最有力的支撐還是區(qū)域的開展，目前江南組團(tuán)中的拆遷安置房大局部已經(jīng)峻工，不久的將來會交付使用。存在大量的潛在購置力。同時(shí)，就泉州整體來看，規(guī)模SHOPPINGMALL，也不多，雖然有WAL-MART這樣的國際品牌進(jìn)駐了“晉江組團(tuán)〞，但其規(guī)模和檔次不能與其他興旺城市的連鎖店同日而語。HOPSCA城市綜合體運(yùn)營建議shopping-mall-購物廣場58國際知名品牌入駐打造泉州商業(yè)旗艦大賣場品牌知名度百貨品牌知名度物業(yè)管理品牌知名度HOPSCA城市綜合體運(yùn)營建議shopping-mall-購物廣場59定義解釋：設(shè)想來源于最原始的沿街商鋪的模式，在整個購物中心內(nèi)部用道路將各個商業(yè)建筑分割開來，既保存了最原始的購物理念，又添加時(shí)尚主流的商業(yè)元素，成為時(shí)下較為流行的商業(yè)形態(tài)參考案例：大寧國際商業(yè)廣場建筑體量：3萬平米客源定位：針對有較大購置力的消費(fèi)群體，中青年人群，他們追求時(shí)尚，樂于追趕潮流，注重購物的環(huán)境和自身在購物中的體驗(yàn)業(yè)態(tài)定位：餐飲、娛樂、零售HOPSCA城市綜合體運(yùn)營建議沿街休閑商業(yè)60業(yè)態(tài)建議：電子游藝、娛樂型商業(yè)，展示型商業(yè)等，注重娛樂性和主題性，與城市公園相融合概念：廣場與采光井在公園上設(shè)玻璃采光井，為地下商業(yè)采光特點(diǎn)：占公園之優(yōu)勢、享綠地之靈動吸引眼球；有利于吸引人流走向；人流的集中點(diǎn)，可舉辦各類活動。HOPSCA城市綜合體運(yùn)營建議下沉式商業(yè)功能布局61類型描述范例教育設(shè)施博物館、水族館、名人廳、展覽館華盛頓特區(qū)MCI中心，全美體育展覽館、洛杉磯環(huán)球影城城市大道的加利福尼亞大學(xué)洛杉磯分校擴(kuò)建校區(qū)現(xiàn)場表演劇院固定時(shí)間安排的現(xiàn)場表演，表演場地有劇院式座位密蘇里州的布朗森鄉(xiāng)村音樂劇院、紐約時(shí)代廣場的新阿姆斯特丹劇院運(yùn)動場所體育館、競技場巴爾的摩的佳頓場院、丹佛的庫而斯原野、華盛頓MCI中心文化中心表演藝術(shù)中心舊金山的耶巴·布埃諾花園，巴爾的摩的全美水族館類型描述范例電影院“類別殺手”式的電影院，多達(dá)30個影院廳加利福尼亞安特利市美國多廳電影院公司30廳電影院餐飲劇院顧客一邊吃飯一邊欣賞現(xiàn)場表演拉斯維加斯凱撒帝國、奧蘭多的中世紀(jì)時(shí)代家庭娛樂中心傳統(tǒng)上包括游戲和景點(diǎn)項(xiàng)目，多數(shù)為分項(xiàng)收費(fèi)，而且多位特許經(jīng)營攤檔和游戲室拉斯維加斯市紐約紐約酒店賭場的科尼島商業(yè)中心高科技娛樂中心利用現(xiàn)成的專利技術(shù)建造的封閉式游戲中心，一般擁有咖啡廳和零售精品店戴維·巴斯特、季聯(lián)臺球、迪斯尼探索、游戲工場夜總會供應(yīng)酒精飲料，并有表演和互動活動奧蘭多的硬石咖啡廳、環(huán)球影城的逃脫者、迪斯尼世界的野馬沙龍?zhí)啬浑娪皠≡捍笃聊弧⑶蚰唬?600幕或三維電影，采用計(jì)算機(jī)控制的座位與屏幕情節(jié)連在一起。紐約林肯中心的索尼劇院三維IMAX電影、加利福尼亞州厄文市厄文光譜中心的三維IMAX娛樂中心。場所構(gòu)成部分城市綜合體運(yùn)營建議62HOPSCA之Convention-多功能會所效勞酒店、公寓、商務(wù)客戶，滿足商務(wù)人士洽談、集會需求。效勞居住客戶，滿足業(yè)主休閑、健身、娛樂的需求。效勞商業(yè)客戶，滿足休息、娛樂、餐飲的功能。最時(shí)尚的生活方式，帶來最時(shí)尚的生活感覺。HOPSCA城市綜合體運(yùn)營建議63HOPSCA之Convention-多功能會所百捷-中央公園賣產(chǎn)品賣生活賣品味賣時(shí)尚最時(shí)尚的生活方式，帶來最時(shí)尚的生活感覺一種未來的向往，一種生活主張HOPSCA城市綜合體運(yùn)營建議64HOPSCA

之Apartment-高尚住宅住宅有很多種，多層、高層、別墅；帶花園的、不帶花園的；有露臺的、沒露臺的。這只是從住宅的形態(tài)和功能簡單的進(jìn)行定義而以。而“百捷-中央公園〞，我們要說的是“她〞的氣質(zhì)，她是高尚的，因?yàn)樗请S著時(shí)代的變遷、城市的變化、建筑的衍變而誕生的，她是有生命力的建筑，她現(xiàn)代人生活不可缺少的一種物業(yè)形態(tài)。現(xiàn)代人對住宅的要求已不限于“住〞的功能，更多的表達(dá)在它附加值，它的配套，改變生活的本質(zhì)，住宅本身是有限的，但它的附屬設(shè)施卻起著舉足輕重的作用。國際級的建筑設(shè)計(jì)理念、體貼入微的物業(yè)管理、時(shí)尚而不張揚(yáng)的文化內(nèi)含。讓區(qū)別于泉州以往的任何一座建筑。HOPSCA城市綜合體優(yōu)化建議65HOPSCA

之Apartment-高尚住宅做為HOPSCA的組成局部，住宅的運(yùn)營是其中一個重要環(huán)節(jié)。整體品質(zhì)提升價(jià)值指數(shù)提升社區(qū)氣質(zhì)提升商業(yè)價(jià)值提升高尚電梯公寓HOPSCA城市綜合體運(yùn)營建議66HOPSCA之Apartment-高尚住宅產(chǎn)品價(jià)值分析首先我們的住宅局部在自身融入了國際建筑設(shè)計(jì)理念。其次，她也具有強(qiáng)力的附屬價(jià)值的支撐。她表達(dá)了傳統(tǒng)生活模式的改變。A高尚電梯公寓H酒店S購物O商務(wù)C會所P停車HOPSCA城市綜合體運(yùn)營建議67HOPSCA之Apartment-高尚住宅類型本案的客群定位為城市的中高層人群，我們要提供適合這局部人群的產(chǎn)品。主力戶型面積區(qū)間：90~180平方米戶型結(jié)構(gòu)：兩房、三房、四房功能方面：深度居家類產(chǎn)品為主HOPSCA城市綜合體運(yùn)營建議68HOPSCA之Apartment-高尚住宅我們的建議：結(jié)合業(yè)主的特點(diǎn)和工程的優(yōu)勢。設(shè)計(jì)留白，創(chuàng)想空間--套內(nèi)局部區(qū)域不做功能定位，由業(yè)主進(jìn)行自我功能定位。生活無界，自由尺度--在室內(nèi)空間方面，做局部挑高設(shè)計(jì)，增加公寓空間感。生活新主張，零距離--重新定位物業(yè)“管〞理，到底是“管〞，還是效勞。國際品牌物業(yè)管理公司全天候私人助理效勞。HOPSCA城市綜合體運(yùn)營建議69準(zhǔn)確定位核心價(jià)值，演繹泉州HOPSCA模式。統(tǒng)籌安排工程、籌劃、廣告、銷售等工作。合理制定產(chǎn)品市場導(dǎo)入時(shí)機(jī)。適時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品、概念、品質(zhì)、優(yōu)勢宣傳攻勢。工作的方向。70廣告推進(jìn)與不同物業(yè)銷售協(xié)調(diào)進(jìn)行建議合理編排施工周期，為了防止整體施工周期過長導(dǎo)致延緩入市、資金回籠慢的弊端。建議目前階段，地區(qū)域前景、工程類型、工程規(guī)劃進(jìn)行形象宣傳。當(dāng)一期住宅裙樓建設(shè)至地面±零之后，進(jìn)行商業(yè)樓建設(shè)。并結(jié)合廣告推廣，對住宅產(chǎn)品特點(diǎn)、商業(yè)形象進(jìn)行廣告訴求。一方面有針對性的對住宅銷售工作進(jìn)行推進(jìn)，另一方面對未來商業(yè)支撐進(jìn)行推廣。工程物業(yè)種類多、整體方案、階段實(shí)施首發(fā)〔售〕C區(qū)住宅、次發(fā)〔售〕C區(qū)底商、再發(fā)〔售〕主體商業(yè)(酒店、商場)、再后發(fā)〔售〕寫字樓、最后發(fā)(售)A、B住宅及底商。市政公園提前呈現(xiàn)，支持總體環(huán)境配套及物業(yè)品質(zhì)。整體統(tǒng)一管理、各局部協(xié)調(diào)推進(jìn)依托泉州開展趨勢、江南組團(tuán)優(yōu)勢，結(jié)合工程的特點(diǎn)。整合實(shí)力營銷公司、廣告公司、物業(yè)管理公司統(tǒng)一運(yùn)籌管理，建議良好協(xié)作機(jī)制，樹立公司及工程市場形象。工程推廣策略71充分整合泉州市場媒介平臺，全面提升工程形象及價(jià)值炒作；優(yōu)化媒介組合，促使工程信息滲透傳達(dá)；通過線上、線下傳播互補(bǔ)，力求工程形象完整傳遞。媒體平臺線上線下泉州晚報(bào)泉州電視臺晉江經(jīng)濟(jì)報(bào)晉江電視臺戶外廣告高球人生閩南地產(chǎn)零伍玖伍第一房產(chǎn)電臺地產(chǎn)網(wǎng)站海峽都市報(bào)公關(guān)活動車身廣告DM推廣促銷活動客戶會互動活動體驗(yàn)活動電梯轎箱廣告工程推廣策略72給城市一個未來，HOPSCA、高尚生活/商務(wù)模式。五、百捷-中央公園產(chǎn)品推廣策略解構(gòu)工程銷售推進(jìn)層次C區(qū)住宅C區(qū)商業(yè)

A、B區(qū)住宅、商業(yè)

教育、醫(yī)療配套

主體商業(yè)、酒店、寫字樓、公園配套工程廣告推進(jìn)層次C區(qū)賣點(diǎn)導(dǎo)入、目標(biāo)客群區(qū)域攔截商業(yè)廣告導(dǎo)入、昭示商業(yè)潛力、物業(yè)價(jià)值含量收官之作，超值住宅物業(yè)，呈現(xiàn)配套我們建議：按照施工方案，C區(qū)建設(shè)完成之后，進(jìn)行主體商業(yè)局部、公園配套的建設(shè)。兌現(xiàn)我們的核心價(jià)值訴求的同時(shí)，可以提高開發(fā)商的社會觀注度、誠信度、美譽(yù)度。在廣告投入方面，有節(jié)奏、有層次逐步推進(jìn)，預(yù)熱---引爆---造勢---借勢---持續(xù)。全程HOPSCA主題線性持續(xù)推進(jìn)。工程推廣策略73五、百捷-中央公園產(chǎn)品推廣策略解構(gòu)工程推廣策略74城市中心模式研究項(xiàng)目屬性分析市場機(jī)會研究項(xiàng)目定位及運(yùn)營城市次中心模式成功案例分析研究區(qū)域商業(yè)中心研究項(xiàng)目未來發(fā)展模式借鑒區(qū)域交通屬性區(qū)域產(chǎn)業(yè)屬性區(qū)域規(guī)劃屬性物業(yè)類型研究競爭對手分析市場機(jī)會分析參考案例借鑒附件：泉州區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析、房地產(chǎn)市場分析、城市發(fā)展規(guī)劃方向分析功能定位建議城市綜合體運(yùn)營建議項(xiàng)目推廣策略建議75聚焦競爭——泉州區(qū)域內(nèi)大規(guī)模復(fù)合型國際社區(qū)隨著“海西〞經(jīng)濟(jì)區(qū)定位的日益明確化，勢必加快環(huán)泉州灣城市群的宏偉藍(lán)圖的實(shí)現(xiàn)，隨著城市規(guī)劃建設(shè)的合理進(jìn)程、交通建設(shè)路網(wǎng)的鋪開、城市區(qū)域資源的良好互換和共享等利好效應(yīng)的呈現(xiàn)和凸顯，泉州這顆海西明珠引來了更多房地產(chǎn)商的爭奪和垂涎。實(shí)力開發(fā)商的進(jìn)入，泉州市區(qū)貧乏的土地資源已逐漸淡出地產(chǎn)巨鱷的視野，市郊開闊優(yōu)質(zhì)的土地資源成為了下一塊硝煙彌漫的戰(zhàn)場，大規(guī)模、國際化、綜合型的物業(yè)工程逐漸暴露出其猙獰的爪牙，強(qiáng)勢爭奪泉州的市場客戶資源。76聚焦競爭——泉州區(qū)域內(nèi)大規(guī)模復(fù)合型國際社區(qū)項(xiàng)目名稱地址開發(fā)商建筑面積(㎡)

物業(yè)類型當(dāng)前均價(jià)（元/㎡

）交房時(shí)間東海灣東海東海開發(fā)200萬住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店45002009.12海西時(shí)代中心城東海西投資105萬住宅、商業(yè)、五星級酒店4600成本未定西湖1號西湖中駿置業(yè)20萬住宅、別墅、商業(yè)64002010.12數(shù)據(jù)來源：泉州房地產(chǎn)信息網(wǎng)“百捷-中央公園，在未來面臨的競爭對手。77東海·東海灣東海灣有絕對成為“泉州第一大型城市綜合體〞的客觀條件。首先，其開發(fā)體量是目前泉州最大的綜合性樓盤，200萬平方米。其次，東海片區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀，商業(yè)局部已經(jīng)呈現(xiàn)，可以隨時(shí)進(jìn)行招商運(yùn)營。另外，東海未來政府行政中心區(qū)概念的炒作投入力度，目前尚無人能與之抗衡。其提前折現(xiàn)描述城市區(qū)域未來2-3年的前景，吸引了絕大局部泉州市民的關(guān)注。推廣漏洞：至今開發(fā)商的廣告訴求還只針對淺層次的“區(qū)域概念、產(chǎn)品品質(zhì)、促銷優(yōu)惠〞這三面進(jìn)行。沒有對“物業(yè)概念、生活引導(dǎo)〞進(jìn)行炒作，至少沒有提出有創(chuàng)意的產(chǎn)品定位理念。78東海·東海灣東海灣如果也提出“城市綜合體〞的概念，依據(jù)其工程當(dāng)前暢銷熱度及現(xiàn)場規(guī)劃，可獲取強(qiáng)力支撐。進(jìn)而對中央公園的競爭態(tài)勢將形成惡性化比照。在產(chǎn)品形態(tài)及生活理念相同的情況下，中央公園將失去搶奪市場的“先機(jī)〞因素。79城東·海峽國際時(shí)代中心開展商：福建省海峽西岸投資背景：安踏中國、九牧王〔中國〕、泉州寰球鞋服、菲莉集團(tuán)〔福建〕共同發(fā)起組建的大型投資企業(yè)。企業(yè)介紹：擁有著良好的信用和整合眾多優(yōu)勢資源的能力。投資運(yùn)營福建省最大的體育場館——泉州海峽體育中心“一場一館〞〔2021年農(nóng)運(yùn)會的承辦地〕。項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總用地442411.7㎡（680畝）規(guī)容建面1053510㎡住宅677610㎡商業(yè)327000㎡酒店45000㎡其他3900㎡一期5號地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積76046.8規(guī)劃容積率建筑面積1901171、住宅面積183510其中花園洋房2000小高層(11F)73800高層1077102、商業(yè)面積36003、社區(qū)活動中心面積5004、幼兒園面積2400容積率2.5綠地率39.30%80海西時(shí)代中心效果圖海西時(shí)代中心總平圖城東區(qū)域規(guī)劃圖據(jù)悉，“海西時(shí)代中心〞董事會欲出售股權(quán)及現(xiàn)有工程。國內(nèi)某大型“復(fù)合地產(chǎn)〞開發(fā)商將接手該工程。并對工程做出重新定位，基于目前海西片區(qū)的根底設(shè)施成熟成度，其中商業(yè)局部會提前啟動，然后帶動后期住宅產(chǎn)品上市。那么“海西時(shí)代中心〞將會成為“中央公園〞強(qiáng)有力的競爭對手，從策略上看，商業(yè)運(yùn)營是聚集人氣、拉動市場的有力手段。81西湖·西湖1號開發(fā)商：中駿置業(yè)工程簡介：工程坐落于，西湖公園西側(cè)，產(chǎn)品涵蓋雙拼、聯(lián)排別墅，花園洋房，高層瞰景公館和鼎峰空中別墅涵蓋90㎡時(shí)尚兩居至300㎡奢華大宅，打造泉州唯一360°全景觀湖居高檔國際社區(qū)，真正為泉州高尚人群提供多元化居住選擇。82西湖·西湖1號項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總用地66686.6㎡（100畝）規(guī)容建面198283.3㎡住宅677610㎡商業(yè)8000㎡容積率2.4綠化率60％總戶數(shù)1120戶西湖區(qū)域是目前泉州房地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點(diǎn)之一，受到政府、媒體、開發(fā)商的關(guān)注度較高。該區(qū)域主要依托中國歷史文化名山清源山南麓自然資源、人文資源，開發(fā)中高端產(chǎn)品，并且區(qū)域內(nèi)的樓盤品質(zhì)普通較高。83市場時(shí)機(jī)分析市場空間論證1234住宅市場分析辦公市場分析商業(yè)市場分析酒店市場分析84住宅市場分析區(qū)域市場宏觀市場未來供應(yīng)

價(jià)格走勢：1～4月份市場還處于宏觀調(diào)整階段，各大開發(fā)商促銷措施頻出，銷售價(jià)格仍然在探尋市場底線，市場上仍然存在理性觀望情緒，5月份市場均價(jià)5448元/㎡；需求市場：經(jīng)過08年整年的宏觀調(diào)控壓抑，1～4月份泉州市剛性需求爆發(fā)，各大樓盤銷售狀況良好，市場成交主體集中在60～80和100～140㎡為主。預(yù)計(jì)下半年市場競爭格局將進(jìn)一步白熱化；價(jià)格走勢：受到橋南安置房政府指導(dǎo)價(jià)的影響，區(qū)域價(jià)格下滑，當(dāng)前市場最低起價(jià)3888元/㎡，市場均價(jià)4200元/㎡需求市場:受到宏觀調(diào)控及橋南安置房政府指導(dǎo)價(jià)的惡性價(jià)格競爭，區(qū)域市場需求低迷，區(qū)域樓盤一度出現(xiàn)滯銷局面，市場向理性回歸；供給特征:以普通住宅為主，品質(zhì)高端物業(yè)稀缺；銷售特征:低價(jià)及注重品牌、產(chǎn)品、配套、規(guī)模出眾的工程去化快；價(jià)格特征:價(jià)差不大，舒適型或交通條件、生活配套具佳的工程成交價(jià)格高；客戶特征:普通住宅以區(qū)域客源為主，投資比例減少；市區(qū)內(nèi)：2021-2021年,泉州市區(qū)內(nèi)住宅土地供給量為0;市中心土地供給稀缺，由中心區(qū)向周邊擴(kuò)散趨勢明顯；其他各區(qū):2021-2021年泉州其他區(qū)域產(chǎn)品供給主要集中在城東板塊、東海板塊、橋南板塊；對中央公園的啟示1、注重產(chǎn)品人性化設(shè)計(jì)和社區(qū)整體品質(zhì),樹立品牌追求想象;2、普通住宅市場競爭劇烈,應(yīng)打造市場稀缺物業(yè)并控制開發(fā)比重；3、高品質(zhì)物業(yè)稀缺、市場受寵度高，可考慮開發(fā)此類物業(yè)；4、泉州住宅市場理性回歸，市中心土地稀缺，市郊板塊區(qū)憑借區(qū)位、交通、配套等因素將呈現(xiàn)長期的開展?jié)摿Α?5住宅目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶定位百捷-中央公園，源自產(chǎn)品本身的氣質(zhì)、以及城市賦予其前瞻性的功能。她有背景、有實(shí)力、有內(nèi)涵。城市夢想階層城市中產(chǎn)階層城市財(cái)富階層投資群體社區(qū)的精神社區(qū)的象征社區(qū)的推動力社區(qū)的氣質(zhì)86住宅目標(biāo)客戶定位——客戶特征城市夢想階層——工程精神主宰行為特征：30-40歲人群，向往城市高尚生活。企事業(yè)單位中層工作人員。精力充分，對新鮮事物接受快。生活態(tài)度積極，日常娛樂豐富。收入穩(wěn)定，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力。置業(yè)需求：對住宅理性消費(fèi)，但需要大型商業(yè)、娛樂場所、時(shí)尚品牌店。交通便利、90～110平米左右。87住宅目標(biāo)客戶定位——客戶特征城市中產(chǎn)階層——工程氣質(zhì)主宰行為特征：35-45歲人群，私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、大型企事業(yè)單位的中高層管理人員。知識面廣，對事物有個人見解。知性人群，商務(wù)活動頻繁，資訊節(jié)奏快。生活有品味，追求個人價(jià)值和生活品質(zhì)。收入穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較雄厚。置業(yè)需求：改善型消費(fèi)、需要大型商業(yè)、商務(wù)會所、金融機(jī)構(gòu)、品牌店、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、交通便利、110～130平米左右。88住宅目標(biāo)客戶定位——客戶特征城市財(cái)富階層——工程形象象征行為特征：30-60歲人群，泉州企事業(yè)單位的企業(yè)主或高層管理人員。商務(wù)活動頻繁，資訊節(jié)奏快。社交生活豐富，追求個人價(jià)值和生活品質(zhì)。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較雄厚。置業(yè)需求：享樂型感性消費(fèi)、需要大型商業(yè)、商務(wù)會所、娛樂會所、品牌店、交通便利、130-180平米左右。89住宅目標(biāo)客戶定位——客戶特征投資群體——工程開展推動力行為特征：泉州，以及泉州輻射范圍內(nèi)有不動產(chǎn)實(shí)力的投資人群。有投資經(jīng)驗(yàn)，了解泉州整體開展規(guī)劃，看好泉州開展趨勢。了解海峽西岸經(jīng)濟(jì)開展前景。置業(yè)需求：對產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，近期周邊配套設(shè)施要求完善。區(qū)域升值潛力高。要求產(chǎn)品有物色，開發(fā)商信譽(yù)高。90住宅目標(biāo)客戶定位——區(qū)域特征第一客群區(qū)域工程周邊5KM范圍內(nèi)的泉州市區(qū)的本地居民、企事業(yè)單位的中高層管理人員、企業(yè)家、公務(wù)員、政府官員、投資客；第二客群區(qū)域10～30分鐘車程范圍內(nèi)的泉州城市圈、晉江及南安的企業(yè)家、企事業(yè)單位公務(wù)員、政府官員、投資客；第三客群區(qū)域輻射擁有泉州情節(jié)或投資意向的晉江、石獅、泉港、永春、德化等泉州其他區(qū)域客戶；地緣、血緣、情緣客戶前來泉州投資的外地投資客戶〔福州、廈門、臺灣歸僑〕南安泉港惠安晉江石獅市區(qū)東海雙陽洛秀洛江本案91寫字樓市場分析區(qū)域市場宏觀市場未來供應(yīng)需求市場：泉州寫字樓市場尚還處于起步階段，眾多的民營企業(yè)為寫字樓市場提供了潛在的大量客戶資源；供給市場：當(dāng)前市場寫字樓供給還僅是停留在豐澤區(qū)金融街上，市場上尚未出現(xiàn)寫字樓新盤，日益擁擠的市區(qū)交通及稀缺的停車位使得各方面品質(zhì)優(yōu)秀的寫字樓更受歡送；供需市場：橋南片區(qū)大局部民營企業(yè)還處于廠內(nèi)辦公階段，區(qū)域內(nèi)暫無寫字樓產(chǎn)品供給，寫字樓市場呈現(xiàn)空白。市區(qū)內(nèi)：泉州市中心區(qū)域內(nèi)辦公用地供給稀缺，由中心區(qū)向周邊擴(kuò)散趨勢明顯；其他各區(qū):2021-2021年泉州其他區(qū)域產(chǎn)品供給主要集中在城東板塊、東海板塊、橋南板塊；對中央公園的啟示1、高品質(zhì)辦公物業(yè)產(chǎn)品稀缺、市場受寵度高，可考慮開發(fā)此類物業(yè)；2、依托本工程區(qū)位優(yōu)勢在交通、配套、效勞等方面大做文章；3、商務(wù)辦公郊區(qū)化優(yōu)勢將為本工程提供長期支持；4、根據(jù)市場供給格局和產(chǎn)品特征確定合理的營銷策略以躲避市場風(fēng)險(xiǎn)。92寫字樓目標(biāo)客戶定位——租賃特征市區(qū)導(dǎo)入郊區(qū)導(dǎo)入客戶導(dǎo)入市中心土地日漸稀缺，不斷上漲的租金壓力迫使企業(yè)向周邊交通方便、配套齊全的區(qū)域開展；區(qū)域中小企業(yè)的辦公條件無論是面積、環(huán)境還是檔次上都無法滿足企業(yè)自身開展的需求。企業(yè)的經(jīng)營行為存在著共性：戰(zhàn)略管理、市場營銷、會議培訓(xùn)、企業(yè)公關(guān)、行政辦公、商務(wù)談判企業(yè)類別類別細(xì)分企業(yè)行為分析金融類、咨詢企業(yè)、商業(yè)代理企業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、信托投資公司、證券機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)公司、典當(dāng)公司、商務(wù)咨詢公司、業(yè)務(wù)代理公司等業(yè)務(wù)行為：經(jīng)營存、放款，辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算；提供人身、財(cái)產(chǎn)等保險(xiǎn)業(yè)務(wù)；資金和財(cái)產(chǎn)委托、商業(yè)代理、資產(chǎn)保管、金融租賃、經(jīng)濟(jì)咨詢、抵押咨詢等；經(jīng)營行為：戰(zhàn)略管理、資本運(yùn)營、行政辦公、管理培訓(xùn)、政府公關(guān)、商務(wù)談判、公關(guān)接待；貿(mào)易、制造、房地產(chǎn)公司外貿(mào)公司、物流公司、中小房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)行為：運(yùn)輸、倉儲、物流、進(jìn)出口貿(mào)易、制造、建筑等；經(jīng)營行為：戰(zhàn)略管理、資本運(yùn)營、資源整合、市場營銷、管理培訓(xùn)、高層公關(guān)接待、新市場開拓、重要合同簽約、商務(wù)談判；客戶地域來源93寫字樓目標(biāo)客戶定位——租賃特征——企業(yè)需求分析滿足企業(yè)會議培訓(xùn)、商務(wù)談判交流等的需求大堂：大堂的設(shè)計(jì)注重氣派、華美堂皇的空間營造感。會議室：在整棟樓提供公用的、有償?shù)臅h室休閑餐飲：在底層大堂設(shè)置西式簡餐、咖啡吧等休閑餐飲類配套；智能化：符合相應(yīng)等級辦公的智能化配套;物業(yè)管理：人性化是辦公物業(yè)管理的突破點(diǎn);商業(yè)配套：滿足辦公群體的消費(fèi)需求。產(chǎn)品形態(tài)需求配套功能需求企業(yè)需求辦公面積需求交通需求滿足戰(zhàn)略管理、市場營銷的企業(yè)行為金融類企業(yè)的商務(wù)交流比較多，因此便捷的交通和商務(wù)氣氛顯得非常重要。他們往往會選擇一些CBD或者城市副中心；外貿(mào)、物流類企業(yè)更關(guān)注交通的便利。滿足企業(yè)公關(guān)、行政辦公的企業(yè)行為隨著產(chǎn)品的升級，逐漸步入了高端甲級寫字樓的開展階段，在這一階段，氣派、宏偉、充滿現(xiàn)代感的高層辦公成為了這些企業(yè)共同的選擇方向。辦公面積需求從企業(yè)開展的階段來看，通常成長型企業(yè)的面積需求在100--200平米之間，擴(kuò)張型的在500－－800平米之間。94寫字樓目標(biāo)客戶定位——銷售客戶投資型客戶辦公產(chǎn)品投資客戶對投資辦公的認(rèn)識：⊙未來規(guī)劃：看好區(qū)域規(guī)劃的未來發(fā)展空間。⊙升值潛力：投資的辦公物業(yè)會隨著商務(wù)氛圍的逐漸濃厚而升值。⊙長期回報(bào)：認(rèn)為對辦公物業(yè)的長期持有能帶給他們豐厚的利潤回報(bào)。對投資辦公的要求：⊙辦公產(chǎn)品必須具有市場的主流性和前瞻性特點(diǎn)。⊙辦公產(chǎn)品的面積適中。通常集中在150－250平米之間；⊙良好的物業(yè)管理服務(wù)。自用型客戶辦公產(chǎn)品自用客戶購買需求：⊙面積需求：購買面積較大，通常選擇整層收購。⊙品質(zhì)需求：對產(chǎn)品檔次要求較高，且品質(zhì)要好。⊙配套需求：配套齊全，物管服務(wù)佳。企業(yè)特質(zhì)：⊙資金實(shí)力：企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，有穩(wěn)定、可觀的資金來源。諸如資金實(shí)力比較雄厚的保險(xiǎn)公司，銀行等；⊙形象展示：企業(yè)希望通過購買辦公物業(yè)作為其形象昭示的平臺。⊙固定資產(chǎn)：通過購買辦公物業(yè)以擴(kuò)充企業(yè)資產(chǎn)實(shí)力、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。95商業(yè)市場分析區(qū)域市場宏觀市場未來供應(yīng)人口結(jié)構(gòu):外來人口增長迅速，城市化率不斷增長，商業(yè)需求不斷增長；消費(fèi)結(jié)構(gòu)：人均可支配收入高，消費(fèi)力強(qiáng)，消費(fèi)向多元化結(jié)構(gòu)開展，教育文化娛樂消費(fèi)比例提高，衣食住行的比例下降；宏觀市場：1999年至2021年，泉州的GDP翻了2倍，至2021年到達(dá)2705億元，經(jīng)濟(jì)及商業(yè)快速開展，社會消費(fèi)品零售總額達(dá)906.11億元，增19.9%，商業(yè)開展前景看好；分布格局:現(xiàn)階段以豐澤商圈為核心，向外擴(kuò)散，與工程所處的橋南板塊的關(guān)聯(lián)度高；總體特征:目前片區(qū)商業(yè)多為臨街散鋪和社區(qū)商鋪，社區(qū)底商多經(jīng)營社區(qū)生活配套，缺少大型集中商業(yè)賣場。主力店效勞輻射半徑縮小，商業(yè)影響力減弱，主力店無起到商業(yè)的核心動力作用。區(qū)域高端商業(yè)形態(tài)缺少；泉州橋南片區(qū)5300戶客戶為區(qū)域市場提供了強(qiáng)勁的消費(fèi)力；需求特征：業(yè)態(tài)需求上，多為一些服飾、鞋帽類等業(yè)態(tài)，尤其是一些品牌服飾，最受消費(fèi)者喜好，具有特色的商業(yè)形態(tài)和購物的軟環(huán)境為客戶所關(guān)注，一站式體驗(yàn)購物中心為客戶所青睞；供給特征：2021-2021年泉州其他區(qū)域產(chǎn)品供給主要集中在城東板塊、東海板塊、橋南板塊；對中央公園的啟示1、大型商業(yè)缺乏，應(yīng)對工程商業(yè)的規(guī)模進(jìn)行有效的放大宣傳，占領(lǐng)市場空白點(diǎn)；2、高端商業(yè)形態(tài)稀缺、可考慮開發(fā)此類物業(yè)；3、結(jié)合客戶的需求，特色化商業(yè)形態(tài)可作為工程主要經(jīng)營業(yè)態(tài)；4、依托本工程交通及商業(yè)氣氛等優(yōu)勢方面做足文章；96酒店市場分析區(qū)域市場宏觀市場未來供應(yīng)泉州旅游市場：泉州近年旅游產(chǎn)業(yè)逐漸開展,已逐漸建立網(wǎng)絡(luò)狀效勞體系,悠久的歷史文化古城帶動持續(xù)增長的旅游產(chǎn)業(yè)是酒店業(yè)開展的重要驅(qū)動因素；泉州商務(wù)市場：日益頻繁的商務(wù)往來將帶動泉州中高檔酒店需求,賓館酒店行業(yè)在未來幾年的前景將依然看好；旅游市場：泉州深厚的歷史文化底蘊(yùn)成就了不少獨(dú)特亮點(diǎn),但無大型規(guī)劃的支持使其存在一定的局性,旅游的大力開展受到限制；商務(wù)市場：泉州市經(jīng)濟(jì)迅猛開展，擁擠的市區(qū)交通系統(tǒng)和日益增高的場地租金更是為未來辦公郊區(qū)化奠定了根底，這給區(qū)域中高端酒店提供契機(jī)；泉三高速、福廈鐵路：日益加強(qiáng)的快速交通體系將為區(qū)域酒店提供強(qiáng)大的商務(wù)及旅游客源；區(qū)域現(xiàn)狀：⊙泉州市以經(jīng)濟(jì)型酒店為主，五星級高端酒店物業(yè)稀缺；⊙經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格不高但入住率普遍較好，市場需求空間龐大；市區(qū)內(nèi)：泉州市中心區(qū)域再無地塊可修建五星級酒店；其他各區(qū):2021-2021年泉州其他區(qū)域五星級供給主要集中在城東板塊、東海板塊、橋南板塊；對中央公園的啟示1、泉州總體開展大環(huán)境佳，隨著旅游產(chǎn)業(yè)、商務(wù)開展的不斷提升，對高端酒店的需求將與日俱增；2、高端酒店在區(qū)域稀缺，尤其是品質(zhì)較高且產(chǎn)品較有特點(diǎn)的物業(yè)，建議本工程開展高品質(zhì)五星級酒店；3、依托本工程良好的的區(qū)位優(yōu)勢、周邊商務(wù)人流質(zhì)量及開發(fā)商品牌打造地標(biāo)性建筑將填補(bǔ)市場空白，樹立品牌形象。97參考案例研究——工程開展思考運(yùn)作這么大體量、多層次物業(yè)形態(tài)組成的“城市綜合體〞。開發(fā)商自身能力是決定成功與否的關(guān)鍵。首先，各部門繁雜的工作程序。工程、管理、財(cái)務(wù)、物業(yè)、廣告、籌劃、銷售、供給、公關(guān)等等組成一個龐大的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。其次，是資金流的流暢。由于開發(fā)周期較長，并且各物業(yè)之間的相互依懶程度高。需要一邊銷售、一邊呈現(xiàn)；一邊資金回籠、一邊投入建設(shè)。這樣對資金鏈的強(qiáng)度要求非常高。最后，市政公園廣場的配套。中央公園的一大賣點(diǎn)，能否如期呈現(xiàn)在公眾面前。對公司品牌的社會誠信力和號召力、對工程的美譽(yù)度和認(rèn)同度的建立非常重要。98參考案例研究——工程開展思考對手再強(qiáng)大，也不可怕。龐大的身軀也正是其弱點(diǎn)所在。我們打贏對手的關(guān)鍵，靠得是靈活的身手，時(shí)機(jī)的把握。出奇不意，攻其不備。我們已然有了詳細(xì)的規(guī)劃、準(zhǔn)確的定位、優(yōu)勢的資源，熱身結(jié)束，閃亮登場。工程的運(yùn)營如同“太極〞，“一元生兩儀,兩儀生四象,四象生八卦〞。陰陽開合、層層相生、節(jié)節(jié)相扣。一收一放，式式有序；一拔一推，點(diǎn)點(diǎn)有力。清晰的出拳線路是我們的工作思路，準(zhǔn)確的擊打是我們的執(zhí)行力度。抓住時(shí)機(jī)，一招斃敵。99參考案例研究——工程開展思考誰先導(dǎo)入“城市綜合體-HOPSCA〞的概念，誰先正確運(yùn)營“HOPSCA〞，誰就可以占據(jù)市場。房地產(chǎn)市場“潛規(guī)那么〞證明，一種新理念的推出，只要不是背離市場的，都會受到政府、媒體、消費(fèi)者關(guān)注。但是，“跟風(fēng)者〞即使做的成功也會被認(rèn)為是“抄襲、復(fù)制〞，不會得到太多掌聲。“百捷-中央公園〞贏在概念、贏在時(shí)機(jī)、贏在運(yùn)營。100參考案例洛克菲勒中心——現(xiàn)代世界城市綜合體的開山鼻祖洛克菲勒中心建于1931～1940年是20世紀(jì)以來全球最早的城市綜合體，無論是在建筑學(xué)、規(guī)劃學(xué)，還是在帶動城市經(jīng)濟(jì)開展上，它都是繞不開的一個典范。位于紐約商貿(mào)中心曼哈頓島中部的洛克菲勒中心，總占地22英畝，約89000平方米〔每英畝約折合4047平方米〕，縱橫都占了三個街區(qū)。這個工程規(guī)劃的總建筑面積高達(dá)67.6萬平方米，容積率到達(dá)了18，合共由大小19座商業(yè)樓宇組成，其中10座以上是摩天大樓，最高的是70層的洛克菲勒中心30號大樓高達(dá)259米。包括商業(yè)建筑、辦公樓、酒店、公寓大樓、公園、廣場、劇場和電影院等，娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全。這個形態(tài)一是洛克菲勒中心打破了單一物業(yè)類型的疊加，而聚合了大量的不同類型的城市功能，尤其是被現(xiàn)代主義建筑思潮所倡導(dǎo)彼此別離的四種城市功