精品文檔-下載后可編輯年《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》名師預(yù)測卷12022年《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》名師預(yù)測卷1

單選題（共35題，共35分）

1.在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。

A.時間類參數(shù)

B.融資相關(guān)參數(shù)

C.評價標準類參數(shù)

D.收益相關(guān)參數(shù)

2.產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的基礎(chǔ)是（）。

A.土地稀缺

B.城市化進程快

C.投機需求膨脹

D.金融機構(gòu)過度放貸

3.由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

A.《規(guī)劃意見書（選址）》

B.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

C.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

D.《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交確認書》

4.開發(fā)商應(yīng)當自工程竣工驗收合格之日起（）日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

A.14

B.15

C.28

D.30

5.以下各抽樣方法中，屬于概率抽樣的是（）。

A.隨意抽樣

B.整群抽樣

C.定額抽樣

D.估計抽樣

6.以下各項中，屬于流動性偏好利率理論的觀點的是（）。

A.資本供求決定利率水平，利率不受貨幣因素的影響

B.利率取決于貨幣供給量與流動性偏好的均衡水平

C.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求三個要素構(gòu)成

D.利息量的多少取決于利潤總額，利率的高低取決于平均利潤率

7.為了在未來5年內(nèi)通過儲蓄得到6萬元，若月利率為1%，每年年初應(yīng)存入（）元。

A.8000

B.8269

C.7432

D.7000

8.房地產(chǎn)投資的（）優(yōu)點，是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。

A.提高投資者資信等級

B.相對較高的收益水平

C.易于獲得金融機構(gòu)的支持

D.能抵消通貨膨脹的影響

9.進行融資方案分析時，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是（）。

A.債務(wù)融資成本分析

B.資金占用費分析

C.資本金與債務(wù)資金的比例分析

D.擔(dān)保費分析

10.（）是通過研究地區(qū)、價格和市場份額間的關(guān)系，將項目所在子市場中未滿足的需求，按照各競爭項目的市場占有率進行分配，預(yù)測市場對目標項目的吸納能力。

A.吸納量計劃預(yù)測

B.回報率預(yù)測

C.敏感性分析

D.市場供求分析

11.投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)的可能收益時，給投資者帶來的風(fēng)險是（）。

A.未來運營費用風(fēng)險

B.機會成本風(fēng)險

C.資本價值風(fēng)險

D.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

12.下列房地產(chǎn)經(jīng)營模式類型中，主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目的是（）模式。

A.開發(fā)—銷售

B.開發(fā)—持有出租—出售

C.購買—持有出租—出售

D.購買—更新改造—出售

13.（）是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率。

A.內(nèi)部收益率

B.基準收益率

C.期望投資回報率

D.名義投資回報率

14.2022年末，某市住房總量為4000萬m2，其中經(jīng)濟適用住房400萬m2，商品住房2750萬m2，同期住房空置量為750萬m2，其中經(jīng)濟適用住房空置量為150萬m2，商品住房空置量為250萬m2，則該市2022年末的經(jīng)濟適用住房空置率是（）。

A.9.1％

B.12.7％

C.18.7％

D.37.5％

15.下列各項中，屬于競爭導(dǎo)向定價的是（）。

A.目標定價法

B.認知價值定價法

C.挑戰(zhàn)定價法

D.成本加成定價法

16.某城市2022年初家庭總數(shù)為120萬戶，平均每戶3人，戶均年可支配收入為5萬元，約有8％的家庭打算當年購房，平均住房需求90㎡／戶，則2022年該市新建商品住房的市場需求量是（）億元。

A.600

B.48

C.144

D.4320

17.、對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（）。

A.設(shè)計壽命

B.經(jīng)濟壽命

C.法定壽命

D.自然壽命

18.下列選項中，反映一定時期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)是（）。

A.城市家庭可支配收入

B.城市家庭總支出

C.房地產(chǎn)價格指數(shù)

D.城市居民消費價格指數(shù)

19.下列關(guān)于房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間關(guān)系的描述，正確的是（）。

A.資產(chǎn)市場上的供給是由空間市場決定的

B.資產(chǎn)市場上的供求關(guān)系決定房地產(chǎn)租金的水平

C.房地產(chǎn)市場大部分時間處于一種均衡狀態(tài)

D.在均衡狀態(tài)下，租金和價格不發(fā)生變化，價格與重置成本相同

20.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則與按年計息相比，按月計息要多付（）萬元。

A.2.00

B.7.30

C.8.53

D.10.53

21.商品房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率，開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于（）。

A.20%

B.15%

C.10%

D.25%

22.投資者在投資過程中使用財務(wù)杠桿的主要目的，是為了（）。

A.抵御通貨膨脹的影響

B.提高資本金的投資收益水平

C.提高全部投資的平均收益率

D.降低借貸資金的資金成本

23.下列選項中屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資與置業(yè)投資指標體系中靜態(tài)盈利能力指標的是（）。

A.財務(wù)內(nèi)部收益率

B.財務(wù)凈現(xiàn)值

C.銷售利潤率

D.靜態(tài)投資回收期

24.進行單因素敏感性分析時，首先假定各因素之間（）。

A.相互排斥

B.相互獨立

C.相互關(guān)聯(lián)

D.互補

25.下列征收補償費中，不屬于城市國有土地上房屋征收補償費用的是（）。

A.房屋價值補償費

B.搬遷補償費

C.停產(chǎn)停業(yè)損失補償費

D.土地補償費

26.（）反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。

A.借款還本付息估算表

B.利潤表

C.投資各方現(xiàn)金流量表

D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表

27.下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是（）。

A.發(fā)行公司債券

B.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金

C.發(fā)行股票

D.商業(yè)銀行貸款

28.當所有的運營費用均由租戶直接分擔(dān)時，則稱這種出租方式為（）。

A.毛租

B.凈租

C.潛租

D.直租

29.某家庭以抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6％，以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。

A.7019.53

B.7972.34

C.8524.15

D.8587.65

30.下列關(guān)于成本利潤率與銷售利潤率的表述中，正確的是（）。

A.成本利潤率是年成本利潤率

B.成本利益率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，等于年成本利潤率

C.目標利潤率水平的高低與項目開發(fā)經(jīng)營期的長度無關(guān)

D.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入

31.在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬于（）。

A.臨界點分析

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析

32.下列方法中，屬于風(fēng)險辨識方法的是（）。

A.蒙特卡洛模擬法

B.調(diào)查和專家打分法

C.解析方法

D.故障樹分析法

33.在利用期望值法進行項目風(fēng)險分析時，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是（）。

A.計算各年凈現(xiàn)金流量的標準差

B.計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率

C.計算各年凈現(xiàn)值的標準差

D.計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值

34.銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。

A.操作風(fēng)險

B.法律風(fēng)險

C.信用風(fēng)險

D.管理風(fēng)險

35.某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元，月平均運營費用為30萬元，月平均空置率為8％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的5％，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。

A.61.00

B.61.60

C.81.00

D.86.40

多選題（共15題，共15分）

36.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的描述，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生

B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高

C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期均衡價格

D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率

E.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的

37.下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。

A.內(nèi)部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力

B.內(nèi)部收益率是當項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率

C.當內(nèi)部收益率高于目標收益率時，投資項目是可行的

D.如果使用貸款，且項目盈利，則全部投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率

E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小

38.如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性，在這種情況下，常常用定性方法估計未來投資收益，可選用的決策方法包括（）。

A.小中取大法

B.大中取小法

C.大中取大法

D.小中取小法

E.最小最大后悔值法

39.對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式中，既可在處置物業(yè)時實現(xiàn)，也可以在以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)的有（）。

A.租金收益

B.物業(yè)增值

C.股權(quán)增加

D.銷售收入

E.開發(fā)利潤

40.決策的原則包括（）。

A.系統(tǒng)原則

B.滿意原則

C.淘汰原則

D.反饋原則

E.落實原則

41.風(fēng)險型決策的具體方法包括（）。

A.最大可能法

B.期望值法

C.決策樹法

D.大中取大法

E.最小最大后悔值法

42.房地產(chǎn)市場指標中，市場交易指標包括（）。

A.房地產(chǎn)租金

B.土地轉(zhuǎn)化率

C.竣工房屋價值

D.房地產(chǎn)價格指數(shù)

E.預(yù)售面積

43.招標文件的內(nèi)容通常包括（）等。

A.投標文件格式

B.技術(shù)標準和要求

C.投標人須知

D.施工組織設(shè)計

E.設(shè)計圖紙

44.市場調(diào)查的第一步是確定問題和調(diào)查目標，調(diào)查項目的類型包括（）。

A.描述性調(diào)查

B.試探性調(diào)查

C.抽樣性調(diào)查

D.因果性調(diào)查

E.電話回訪性調(diào)查

45.隨著市場細分化理論在企業(yè)營銷中的普遍應(yīng)用，消費者市場細分標準可歸納為（）。

A.消費習(xí)慣因素

B.人口因素

C.消費行為因素

D.消費心理

E.經(jīng)濟因素

46.按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為（）。

A.隨機型競爭者

B.兇猛型競爭者

C.選擇型競爭者

D.從容不迫型競爭者

E.軟弱型競爭者

47.關(guān)于單利計息與復(fù)利計息的說法中，正確的有（）。

A.我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以復(fù)利計算的

B.我國房地產(chǎn)抵押貸款和住房抵押貸款是按復(fù)利計息的

C.在投資分析中，一般采用單利計息

D.資金在不停地運動，在實際使用中都采用連續(xù)復(fù)利計息

E.在實際中采用較為簡便的間斷復(fù)利計息方式計算

48.在可行性研究報告中，項目概況部分應(yīng)著重介紹（）。

A.項目的合作方式和性質(zhì)

B.項目擬建規(guī)模和標準

C.項目建成后的服務(wù)對象

D.項目背景

E.項目所處的地理環(huán)境

49.債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報酬有（）。

A.項目投資形成的可分配利潤

B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息

C.協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費用

D.租售收益

E.股息

50.在物業(yè)運營費用中，公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費占較大比例，且分項較多，屬于公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費的有（）。

A.維修和保養(yǎng)費

B.生活用水和污水排放

C.雜項費用

D.清潔衛(wèi)生費

E.保險費

判斷題（共15題，共15分）

51.我國房地產(chǎn)權(quán)益通常包括一定期限的土地所有權(quán)和永久的房屋所有權(quán)。（）

52.房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不均衡主要表現(xiàn)為不同子市場之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡。（）

53.差額投資內(nèi)部收益率是指兩個方案內(nèi)部收益率之差。（）

54.競爭情況調(diào)查和市場營銷因素調(diào)查屬于不可控制因素的調(diào)查。（）

55.個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。（）

56.以抵押貸款方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u價價值的70%，貸款期限最長不得超過5年。（）

57.資金一旦用于投資就不能用于即期消費，所以，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的必要補償。（）

58.同一購物中心，所有租戶的營業(yè)時間都必須一致。（）

59.缺乏房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗且具有低風(fēng)險偏好的投資者，往往傾向于購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)。（）

60.房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險分析。（）

61.與凈現(xiàn)值標準差相比，凈現(xiàn)值標準差系數(shù)能更好地表明項目風(fēng)險的大小。（）

62.土地儲備是市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、實現(xiàn)增加地方政府財政收入為目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲備以備供應(yīng)土地的行為。（）

63.購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可覺察性能（P）的函數(shù)，即S=f（E，P）。若E=P，則消費者會滿意；若EP，則消費者會非常滿意。（）

64.動態(tài)投資回收期指標一般用于評價開發(fā)完成后用來出售的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（）

65.房屋開發(fā)費中的公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營利性和非營利性配套設(shè)施的建設(shè)費用。（）

問答題（共2題，共2分）

66.某投資者以8000萬元購買一閑置舊樓房擬將其改造成寫字樓和酒店，經(jīng)營20年后轉(zhuǎn)售。裝修改造費用5000萬元，裝修改造期為1年。改造后，寫字樓可供出租面積為10000m2，酒店客房210間。改造完成后，該項目即開始經(jīng)營。前四年寫字樓年租金960元/