商圈管理實務1商圈管理實務講授大綱壹、前言貳、競爭力叁、商圈管理架構肆、商圈經營與管理(結論)2商圈管理實務壹、前言臺灣流通業的處境，正面臨優勝劣敗的轉型期。因此競爭策略將成為未來營運上重要的課題。而訊息情報與顧客維護、行銷活動將成為穩定的鞏固力。

3商圈管理實務

貳、競爭力1.立地條件(商業圈域、交通狀況)2.營業規模3.設備機能(標準化、統一化)4.商品結構(價格政策)5.銷售力(廣告宣傳力)6.商圈資情7.服務水準4商圈管理實務叁、商圈管理架構商圈管理目的商圈定義及設定管理作業都市計劃蒐集、現地調查、流量調查供給面當地行業統計、競合店調查統計競爭面人口戶數、消費力調查、消費行為需求面分析判讀a.統計分析

b.市場潛力與缺口

c.購物行為分析

d.競爭環境分析市場評估與決策5商圈管理實務

一、商圈管理目的1.找出設店正確目標地點，並提供區域購買力與消費習性供決策判斷。2.針對商圈特性，做為經營參考修訂。3.結合區域商家策略聯盟擴大集客。4.強化店舖穩固性，透過活動舉辦與設施增加或改變吸引來客增加(深耕、生根、勤勞翻耕)。6商圈管理實務

二、商圈定義商圈係指一家零售商店顧客所來自的地理區域，也是只單店為中心的交易範圍。商圈包括主要商圈包含大約70%的顧客次要商圈包含大約20%的顧客邊緣商圈包含大約10%的顧客商業圈(日本稱呼)商業區域指的是消費者會前往購物之地理區域的商店群，現在兩者常常混用。7商圈管理實務二．1商業區域概分表類型特徵適合業種備註都會型都市主要購物與休閒，娛樂的地方流行服飾、鞋子、百貨、遊樂場、戲院、精品店臺北東區、西門町、高雄三多商圈、漢大商圈區域型滿足區域基本生活必須與基本流行面區域百貨、超市、便利商店、洗衣店、麵包店、沖洗臺北德安、大業高島屋8商圈管理實務二．1商業區域概分表(續)類型特徵適合業種備註辦公型以滿足全日職工需求與下班便利需求為主銀行、郵局、速食、沖印、咖啡店、餐廳、書局沖洗臺北民生東路、高雄中正路、臺南中正路轉運型以交通工具轉運為主的購物特性，流動性大書報雜誌、咖啡店、特產店、衣飾、速食、衝動購物各火車站、公車站、高雄客運總站等9商圈管理實務二．1商業區域概分表(續)類型特徵適合業種備註校園型顧客以校園師生為主，上課與非上課差別極大自助餐、泡沬紅茶、文具店、運動用品、唱片、書局、沖洗臺大公館、成功大學勝利路、高雄工專、文化中心七賢路遊樂型顧客以遊客為主，生意因天氣與假期差異極大旅館、飯店、土產店、禮品店、飲料店、泳具、照相墾丁、西子灣、旗津夜市型顧客以鄰近住民為主，購物行程聚集特性服飾、飾品、小吃、錄音帶、日常用品、遊樂場臺北士林、高雄六合、大豐夜市10商圈管理實務三、商圈設定１.空間距離~主要商圈設定之距離一坪=3.30平方公尺資料來源：日本通產省店舖面積(平方公尺)設定商圈距離公里30000以上1015000~3000056000~1500043000~600033000以下211商圈管理實務三、商圈設定(續)2.時間距離法3.麥當勞點繪法4.貴賓卡申請與使用調查5.摸彩券統計法6.折價券使用調查（顏色識別）7.交通工具車牌與詢問統計（購買或消費金額）12商圈管理實務三、商圈設定(續)8.統計抽樣法先假設一較大之商圈範圍並在地圖上標示，再進行抽樣調查，以預估來店意願之市場佔有率。（依日本中小企業之原則30%以上市場佔有率即為商圈範圍。以下表為例現有戶數抽訪數來店意願市場佔有率A區12510440%B區25020630%C區15020420%D區27530517%E區20020420%合計10001002323%13商圈管理實務四、商圈選擇與設店調查評估商圈調查的蒐集資料除基本公開資料外，並應可能包括：1.半徑1000公尺內之住戶(視商店規模與特性)2.該地區消費的動向3.商圈內消費人口之消費能力4.仔細觀察評估競爭對手之營業額、房租多寡，商品結構、商店內之動線規劃、消費者之忠誠度情形等。14商圈管理實務四、商圈選擇與設店調查評估(續)

5.商圈內是否有互補性商店

6.商圈鄰近業態統計分析

7.商圈區域辦公、住戶大樓的戶數與特質

8.交通、行人流量與設施概況

9.各主要商店營業時間與來店顛峰狀況10.過店顧客時段統計與穿著特性調查11.房租租金概況調查（房屋仲介業）15商圈管理實務四．1日本麥當勞商圈選定地點作業基準1.店舖的規模：標準店舖規模維40坪以上，一樓建築面積至少20坪，其餘可利用地下室或2樓。店舖至少6公尺的寬度，面向主道路。2.店舖所在的商圈（顧客走進店門的範圍）：半徑2公里內住戶數3-4萬，人口10萬左右。作商業調查時要符合下列標準：人口、住宅數、小中高大專等學生數，店舖前面車輛通行數，學校數（托兒所、幼稚園）公寓和戶數，公司行號辦公數和就業數。預定營業時間中店舖前必要步行者數15000以上。16商圈管理實務四．1日本麥當勞商圈選定地點作業基準(續)3.營業條件：初期營業額預估年度一億五千萬日圓，由於高估營業額所以市場調查需特別注意商業圈調查、消費者態度、通行量態度、好意度調查。4.商業圈調查如下：顧客層次（即家庭、成人、青少年、孩童），店舖商業圈的地理性領域，顧客上門的時間帶，鄰近飲食的利用頻率，競爭對象店舖的狀態，影響營業額的交通情形。17商圈管理實務五、商圈的調查做法1.觀察法：a.觀察客人-看客人的穿著，估量他們的所得，來研究客人的所需。自我啟發如巷子口的小孩子在玩耍穿著的童裝圖案。會帶給我們何種資訊。客人口中也會告訴我們商情。b.觀察商圈內商店-從商圈內商店的暢銷品觀察顧客以了解市場流行的趨勢。c.觀察競爭店-競爭店的調查可以了解，我們與競爭店商品結構的差別與暢銷品帶分布的情形。d.觀察大眾媒體-觀察大眾媒體報導趨勢與方向可以了解新產品、流行商品的情形。e.觀察進貨廠商-可以了解競爭店暢銷品與業績估算佔比與流行大宗商品。18商圈管理實務五、商圈的調查做法(續)2.實驗觀察法3.問卷調查統計4.流量調查統計19商圈管理實務六、市場消費力調查a.估算整體市場之規模

以人口數及消費力資料目前市場規模＝

(去年每戶可支配所得*平均消費傾向)*總戶數未來市場潛力＝

(去年每戶可支配所得*年成長率)*(平均消費傾向*年成長率)*(總戶數*年成長率)20商圈管理實務六、市場消費力調查(續)b.以當地產業資料c.以消費比例反推業界總消費與公司佔比d.業界常模數字推算(坪數貢獻額*賣場坪數)e.抽樣訪問來店意願*每月頻率*平均每次消費21商圈管理實務七、流量對商圈管理的影響調查項目內容商圈交通道路狀況路寬、路口號誌、轉向、速率省道或縣道等級停車概況位數、費率、擁擠度、吊車率與店面距離大眾交通車站地點、班次時間、起始站行經路線行人專用專用道、斑馬線、號誌、人行道寬度、跨越道路方式與店面之距離22商圈管理實務七、流量對商圈管理的影響(續)調查項目內容流量狀況交通量平常/假日，尖峰/全日轉向速率停車量停車數量、轉換率載客量平常/假日，尖峰/全日載客數行人量行人交通量、密度、行走速度23商圈管理實務肆、商圈經營與管理(結論)一、強化現有商圈1.商品結構與品項以滿足顧客需求第一優先2.魅力商品的價格力使用與暢銷品、季節品不斷貨3.親切服務建立主顧客資訊，掌握顧客需求適時提供4.配合節氣舉辦公益活動或區域街坊親善活動24商圈管理實務肆、商圈經營與管理(結論)一、強化現有商圈(續)5.增加生活性服務，讓顧客與顧客或與商店可互動交流6.定期舉辦顧客座談會或讀書會、才藝班、聯絡情誼與訊息交流7.重視顧客意見並可參考日本成立顧問團方式、透過顧客的觀點與口碑宣傳集客8.認同卡或貴賓卡的發行運用，消費預測與提示25商圈管理實務肆、商圈經營與管理(結論)一、強化現有商圈(續)9.舉辦畫畫比賽、小小音樂會、天才大師選拔等親善睦鄰10.代客配送生活服務11.購物護照、集點券、購物印花、折價券等運用12.提供定期文宣刊物26商圈管理實務二、擴大新商圈1.針對新商圈特性需求增加產品服務面2.廣告文宣的策略運用3.好地方要和好朋友分享，來者有理(禮)4.新看板建立、路標、指標適用5.停車位的增加與吸引27商圈管理實務二、擴大新商圈(續)6.機關團體的拜訪與促銷7.結合特定團體舉辦活動帶入8.邀請鄰近學校、幼稚園來