項目拓展城市布局及拿地策略

利海中國地產發展中心目錄一公司戰略布局二公司重點關注項目及拓展拿地方式公司戰略布局中國房地產行業仍處于快速發展階段，市場空間仍然巨大。利海集團近年戰略發展總目標是做大規模，做大銷售額，實現上市。戰略取向公司戰略布局拓展定位一、規模擴張型，主要考慮銷售額和資金周轉率指標。此類項目強調快速開發，快速銷售，快速回籠資金，通過提高資金周轉率，減少資金的沉淀，來提高盈利能力。二、現金流收益型，此類型的項目主要側重高投資回報率高，能夠提供可觀的現金流。三、戰略培育型，此類型的項目比如鄭州雁鳴湖項目，需要三到五年的培育周期，但可以在項目培育成熟后轉變為現金流收益型或規模擴張型。當前，集團項目拓展類型定位：目錄1第一梯隊城市及拿地策略公司戰略布局第一梯隊城市：北京、上海、廣州、海南、青島及緊鄰周邊城市以及具有資源性、稀缺性項目的全國重點城市。城市描述：項目拿地方式及策略探討北京、上海及廣州等一線城市是經濟和政治具有重要作用的大都市，在城市規模、基建、財政收入、消費、對人才吸引力等各層面，均領先于其他城市。因此，從房地產發展來看，一線城市市場容量大、需求旺盛，宏觀調控影響比較有限且周期較短，產品銷售相對暢旺。公司戰略布局拿地策略：項目拿地方式及策略探討◆“三舊”改造項目：廣佛地區及珠三角區域的“三舊”改造項目及青島城中村改造項目等作為優先考慮并加快推進。◆“銷售穩健型”的大中型項目及“短平快”的中小型項目.公司戰略布局拿地策略：◆土地一級開發項目(含資源性及稀缺性項目)：具有成片的、在城市發展方向區域內、由政府主導、產業帶動、整合其他相關產業的土地一級開發項目（比如北京房山區琉璃河項目）或一二級聯動開發項目（如鄭州雁鳴湖項目），規模大致1000畝及以上。目的是以相對較少的資金投入控制較大規模土地資源。項目拿地策略及方式探討目錄2第二梯隊城市及拿地策略公司戰略布局第二梯隊城市：貴陽、長沙、南寧、鄭州等集團已經進入的城市。集團目前已進入開發項目的城市都是省會城市，其城市發展潛力大，且集團在當地已建立了一定的政府關系、樹立了良好的企業品牌以及擁有各自的開發管理團隊，因此，我們將繼續加大對這些城市的項目拓展，逐步壯大已有項目公司的規模及實力。城市描述：公司戰略布局拿地策略：項目甄選標準項目以中等規模優先考慮，或者項目規模較大但付款條件比較寬松。經評估預測項目開發后住宅產品平均售價不低于6000元/平方米，而初步投資估算下，銷售凈利率不低于25%。公司戰略布局拿地策略：轉讓或者合作開發項目或土地招拍掛項目股權轉讓或項目公司收購項目必須是權屬清晰，來源合法。合作開發模式可靈活多樣，但前提是項目開發使用集團品牌，集團對項目有絕對的直接控制權。目錄三第三梯隊城市及拿地策略公司戰略布局第三梯隊城市：

除第一、第二梯隊城市外的其他城市作為第三梯隊城市（如成都、西安、太原等）。在資金富余的情況下，我們在資金能力允許的范疇內可適當拓展第三梯隊城市。第三梯隊的城市中，有不少城市在人口、人均GDP、人均可支配收入、房地產投資額、商品房銷售量/額、均價六項指標方面均位居全國前20名。也就是說這些城市本身的地位和輻射力都比較高，房地產開發的前景較好。因此，我們可以在這些城市中進行篩選，一旦選中，就利用品牌優勢，迅速介入，提高集團的市場份額及影響力。城市描述：公司戰略布局拿地策略：項目甄選標準

項目獲取途徑主要是股權轉讓或者項目收購，土地成本較低，投入資金小，能快速實現資金回籠。項目規模以中等優先，項目產品銷售均價不低于6000元/㎡，項目開發銷售凈利率不低于25%。建議重點關注并可以尋求機會切入的城市：成都、西安、太原等城市公司戰略布局拿地策略：對于第三梯隊城市的選擇，我們將嚴格按照意向城市進入的評估標準進行篩選。□戰略層面——該不該進入該城市主要是深入分析該城市的房地產現狀及發展前景，包括城市在背景區域中的角色和定位、城市產業發展及外部環境的變化帶給房地產業的機遇和風險、橫向觀察周邊城市的房地產發展狀況以及其它發展商在該城市表現等方面。公司戰略布局拿地策略：□策略層面——意向城市能否實現集團的開發目標主要是探討集團在意向城市開發目標的實現度，從兩方面著手研究，一方面是意向城市房地產市場的研判（包括市場總量、消化情況、客戶群與產品情況以及競爭對手情況等），另一方面是意向城市（地區）的土地市場狀況。□執行層面——如何進入意向城市主要是制定發展策略、土地儲備策略（包括土地儲備原則及意向地塊評估等）、地價分析及建議等方面內容。目錄一公司戰略布局二公司拓展拿地方式目錄1土地一級開發項目公司重點關注項目土地一級開發，是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地(毛地)或鄉村集體土地(生地)進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。土地一級開發的界定定義公司重點關注項目北京模式重慶模式云南模式武漢模式土地一級開發的模式公司重點關注項目北京市目前為政府主導型和企業主導型兩種土地一級開發模式并存。

政府主導模式北京土地一級開發模式企業主導型模式公司重點關注項目典型的政府主導型模式土地一級開發的主體是市政府，代表市政府實行一級開發的機構是九個國有控股集團(城市建設、高速公路、高等級公路、水務、地產、水利投資、開發投資集團、渝富)。重慶土地一級開發模式公司重點關注項目云南運作模式是將開發后的土地進行招、拍、掛，所得價款在扣除開發成本后，在開發企業與政府之間進行分成，并且政府向企業承諾一定的保本收益率，此類土地的性質多為住宅商業用地。如云南城投負責開發的環湖東路項目、中天城投旗下公司開發的漁安安井項目，以及綿世股份、龍元建設采取的都是這種模式。云南土地一級開發模式公司重點關注項目1、與當地政府的土地儲備中心合作2、與當地市一級政府的土地整理機構企業合作1、在規范性強的地區，采用招投標方式參與2、在缺乏政府壟斷性整理機構的部分地區，采用協議委托方式參與3、在財政緊張的地區，采用融資方式參與4、以項目主導方介入，與政府共同成立城投公司，以城投公司為主體參與土地一級開發模式解析從參與項目方式上講，無論是政府主導模式還是企業主導模式，企業參與分以下方式無論是政府主導模式還是企業主導模式，都分兩種具體的合作方式項目拓展拿地方式及應注意問題目前國內一級土地開發的現狀◆各個地方政府需要資金，有強烈的賣地沖動，但緊張的地方財政卻無法支持大量的土地一級開發；因此，地方政府很樂意借助外來資金進行一級土地開發。◆國家對土地利用的政策不斷收緊，主要政策集中在二級市場，但最近開始逐步規范一級市場，不斷完善一級市場管理法規，這就與地方政府的利益產生沖突。土地一級現狀和存在的問題項目拓展拿地方式及應注意問題目前國內一級土地開發的現狀◆對開發商來說，隨著二級土地市場的拿地越來越規范，尋租空間越來越少，最近都將眼光放在一級市場，期望能達到曲線拿地的目標。剛好在國家對一級開發市場缺乏法律法規控制的情況下，可以跟地方政府一起合作。◆在一級市場的博弈中，往往地方政府更能和開發商有共同的大利益，他們的分歧僅僅是相互分多少的問題，兩者都一起打如何在非競爭環境中獲得國家土地收益的主意，因此，開發商要用好地方的政策，同時要很技巧地規避國家大的法律法規的約束。土地一級現狀和存在的問題項目拓展拿地方式及應注意問題目前國內一級土地開發存在的問題◆土地開發計劃和建設用地指標的問題◆地區經濟發展水平和補償價格以及地價的問題◆征地補償和安置的問題◆成本核算的問題◆收益分配的問題◆如何做帳的問題◆如何實現出讓金利潤分配返還的問題◆如何與規劃協調的問題◆一級開發融資難的問題土地一級現狀和存在的問題項目拓展拿地方式及應注意問題什么樣的土地一級開發可以參與A、經濟快速成長的城市；B、二、三線政策環境寬松的城市；C、建設用地指標相對寬松的城市；D、最好是有國有開發公司的城市；E、一把手項目；F、班子在預見的投資回報時間內穩定，需要政績；G、項目地段好；H、項目周期不會太長；土地一級開發應注意事項項目拓展拿地方式及應注意問題談判應注意事項土地一級開發應注意事項A、建設用地指標一定要保證；B、了解清楚成本核算規定才決定是自己包干還是政府包干；C、一定要很清晰如何實現利潤的財政返還；D、一定清晰各種合作方式如何做帳，尤其是在政府包干的環境下的發票問題；E、一定要明確該地的規劃問題，明確該地塊的強制性控制規劃已經被上級審批，避免中途規劃變更對自己不利。目錄2短平快項目公司重點關注項目“短平快”的中小型項目是項目規模3-20萬平方米，項目總投資資金可控、產品消化速度快，能實現快速資金周轉，財務指標的銷售凈利率25～30%，平均售價不低于6000元/平方米，交易方式為土地招拍掛拿地、股權轉讓或項目公司收購等。短平快項目A土地招拍掛土地招拍掛制度

土地招拍掛方式土地招拍掛制度是國家土地資源出讓、買賣的招標、拍賣、掛牌制度的簡稱，具體是指國家在土地出讓或者買賣程序中的“招標”“拍賣”“掛牌”交易的政策或規定。該方式作為我國經營性用地出讓的指定方式，對規范土地市場、提高政府的對城市土地的管理水平、促進房地產市場的有序發展等方面都有著重要意義。拍賣、招標、掛牌三種方式主要區別

土地招拍掛方式

交易方式類別掛牌交易拍賣招標底價是否公開公開不公開不公開底價由誰確定委托人拍賣委員會招標委員會是否設立獨立于委托人的集體決策組織不需要設立拍賣委員會設立招標委員會報價方式交易中心電腦報價終端報價舉牌填寫投標書報價次數可多次報價可多次報價一次報價機會競買（投）人數≥1人≥3人≥3人項目拓展拿地方式及應注意問題招拍掛方式拿地注意事項土地招拍掛方式1、事前詳盡勘查土地，對于土地瑕疵和異議及時咨詢清楚。2、將相關資格文件準備齊備，保證金按時支付。3、對競爭對手進行背景調查。4、制定競拍策略，各種出價的成本利潤核算清楚，設置競拍底限。5、高調亮相或低調出擊。高調亮相展示勢在必得的氣勢，報名時廣為宣傳，在氣勢上壓倒對手；低調出擊在于報名截止前幾天亮相，避免成為競爭對手的研究對象。6、競拍時除現任何異常情況都要及時與領導溝通情況。B項目土地轉讓以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，至少應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；項目土地轉讓條件項目土地轉讓條件和手續中的法律問題（１）轉受讓方應具備房地產開發經營資格（但受讓方受讓項目后作自用情形的除外）；（２）轉讓方已取得項目所在地塊的建設用地批準證書或房地產權證；

（３）轉讓方持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；

（４）項目土地使用權為出讓取得的，房屋建設應達到開發投資額的百分之二十五以上。

項目土地轉讓條件和手續中的法律問題

項目轉讓需要辦理的法律手續包括：

（１）項目土地使用權為劃撥取得的，應辦理土地使用權出讓手續；

（２）項目土地使用權的變更登記手續；

（３）房地產開發項目轉讓的備案手續，具體向房地產開發主管部門辦理；

（４）建設工程規劃許可證及建設工程施工許可證的更名手續，具體向規劃管理部門和建設管理部門辦理；

（５）其他根據有關政府部門要求需要辦理更名或備案的手續。

C公司股權轉讓公司股權轉讓在實踐操作過程中，投資者往往避開直接的項目轉讓形式，而是以房地產公司股權轉讓的方式實現房地產項目轉讓的，即投資者將其持有的目標企業的股權轉讓給他人，從而使受讓方間接取得房地產開發項目的所有權益，達到降低成本，利益最大化的目的。公司股權轉讓利弊利：1、股權收購方式手續簡單。2、股權收購方式可以節省費用。3、開發快捷。弊：1、風險較大.2、談判的時間較長。3、股權性質對轉讓帶來的限制。公司股權轉讓的項目本身法律風險防范策略1、應當對目標公司的外部環境和內部環境進行詳細的調查和評估。

2、對目標公司轉讓項目本身進行詳細調查，這一階段是決定項目轉讓成功與否的關鍵性階段。

3、通過簽訂合同，將股權轉讓存在的法律風險降低到最低。

4、必須按照有關法律法規的規定，合法有效而履行股權轉讓合同。通過股權轉讓方式拿地應注意的法律問題1、擬收購股權的性質。股權的性質將首先決定了股權交易手續、主體迥異。2、轉