1第6章土地信息系統的設計與評價內容提要：

1、土地信息系統的設計

2、土地信息系統的評價

3、土地信息系統的應用26.1土地信息系統的設計確定系統目標系統分析系統設計系統實施系統運行和維護31、確定系統目標

土地信息系統是一個應用性強的空間信息系統，要實現一個結構完整、功能齊全、技術先進、適合行業管理特點的信息系統，必須經過較長時間的努力，因此科學合理地確定系統的建設目標是非常有必要的。（1）確定目標的原則針對性(對具體的專業應用要有具體的設計目標)；階段性(既有總體結構的描述，又有子系統的劃分);實用性（維護和更新方便，與行政管理體系相適應）；預見性(系統功能設置應留有發展余地和良好的接口)；先進性(考慮應用先進技術和設備、新版本的軟件)。4（2）確定目標的依據用戶需求（在廣泛調查的基礎上，進行綜合分析，權衡利弊得失，從而確定適當的目標）；經費（量體裁衣）；系統建設時間的要求（時間太長不易為領導和用戶所理解和接受）；技術條件(軟硬件水平、人員素質與技術水平);數據情況（擁有程度、數量、質量、更新頻率）。5（3）設立近期目標和遠期目標一個完善的土地信息系統的建立需要較長的時間，通常持續幾年的項目并不少見，為使系統能盡早地發揮其社會和經濟效益，可以分階段設立系統的近期目標和遠期目標。62、系統分析

系統分析的基本思想是從系統觀點出發，通過對事物進行分析與綜合，找出各個可行的方案，為系統設計提出方案。其任務有：用戶需求分析：確定系統的用戶結構，不同用戶的應用界面和程序接口，以及系統應具有的功能等；可行性分析：在用戶需求分析的基礎上，根據社會、經濟和技術條件確定系統開發的必要性和可能性；系統結構方案分析：在調查分析的基礎上，明確系統的目標，弄清楚用戶要解決的問題，各階段達到什么要求，并確定系統數據關系的各項配置，提出系統結構方案，作為系統研制的基礎和依據。73、系統設計

系統設計的基本任務是將系統分析階段設計的邏輯模型轉化為相應的物理模型，一般而言，在系統設計階段可以根據所研究的對象的不同分三個部分進行設計：功能設計：確定系統所必須具備的功能；數據庫設計：把現實世界中一定范圍內存在著的應用處理和數據抽象成一個數據庫的具體結構的過程；應用設計：建立系統的應用模型和產品的輸出。84、系統實施此階段是把系統設計的成果付諸實施，實現系統設計階段完成的物理模型，把系統設計方案加以具體實施。主要內容包括：程序的編制與調試，逐個實現設計階段定義的功能；數據采集與數據庫建立，根據建庫方案進行數據的采集入庫；人員的技術培訓；系統測試及測試報告的編寫。95、系統運行與維護系統維護是指在運行過程中，為適應環境和其它因素的各種變化，保證系統正常工作而采取的一切活動。主要包括以下幾項工作：糾錯；數據更新：保持圖件及相關統計資料的現勢性；系統的拓展和完善：硬件變換、軟件升級、業務變化以及數據形式更改都要求修改增加新的功能，以滿足用戶最新要求；硬件設備的維護。10系統評價就是指從技術和經濟兩個方面，對所設計的土地信息系統進行評定。基本做法是將運行著的系統與預期目標進行比較，考察是否達到了系統設計時所預定的效果。6.2土地信息系統的評價11評價項目系統效率系統可靠性可擴展性可移植性經濟評價用戶界面12

是系統完成某一個操作任務所占有的人工和機時。

人工是指從操作開始，包括準備性工作到操作結束，操作人員必須工作的時間；而機時是指計算機所運行的時間。1、系統效率13

系統效率與系統運行的硬件環境和技術手段以及輸出結果的精度有關。

系統效率是系統模塊算法、運行控制過程設計是否合理得當的一項衡量尺度，在同樣技術手段支持下，系統效率可以相差很多。14

是系統在運行時的穩定性，一般要求系統很少發生事故或不發生事故，即使發生事故也能很快修復。

2、系統可靠性

例如，在操作錯誤造成的故障下，系統是否可以將有關數據文件和程序妥善保存，以及系統是否具有后備體系等。15

一個系統建立后，要使現行系統在增加功能模塊時不做大改動或不影響整個系統結構，就必須在系統設計時留有充分的接口，否則當數據量增加或功能增加時，系統就要推倒重來，這就是一個沒有生命力的系統。3、可擴展性16

這是指一個土地信息系統對于硬件環境的適應能力，即它們不僅能在一種類型機器上使用，而且能在其它型號設備上使用。要做到這一點，系統必須按國家規范標準設計，以保證軟件和數據的匹配、交換和共享。4、可移植性17經濟評價的內容經濟投入評價經濟效益評價5、經濟評價18

功能是指系統能完成的工作以及完成工作的質量，包括用戶界面友好、智能化的程度；

價格則是指系統硬件、軟件、培訓以及維護需要投入的費用。（1）經濟投入評價經濟投入評價是指功能/價格的比較。19

經濟效益評價是指系統產生的直接生產效益與社會效益的評價。

直接生產效益包括勞動強度減輕、工作時間縮短、技術智能的提高等等。這種效益能夠直接估算。社會效益可從土地管理工作的信息化、社會服務水平的提高來反映。（2）經濟效益評價20

評價用戶界面是否友好，即評價用戶是否操作方便，用戶在了解信息系統原理情況下是否可以很快速掌握操作方法，使用系統完成預期目標。

6、用戶界面21——城鎮土地定級估價信息系統

（一）系統建設目標1.實現開放式土地定級、基準地價評估：將土地的定級、基準地價評估和更新、宗地地價評估、地價信息的管理及系統的維護等集成在一起,在數據處理自動化的同時,利用人機交互的良好操作界面,全面實現土地定級、基準地價評估以及地價管理。2.實現基準地價的快速更新和宗地標定地價實時評估:在原有基準地價體系的基礎上,研究實用的基準地價更新的數學模型,充分利用已有的各種空間數據庫和房地產交易信息,實現基準地價的快速更新。 3.實現應用的網絡化,提供相應社會化服務。6.3土地信息系統的應用22(二)數據來源

1.各種基礎地理信息：包括山地、水系、宗地、房屋等。2.地市規劃信息：包括道路規劃、用地規劃、基礎設施規劃等。3.道路等管線信息。4.房地產市場交易信息：指有關土地的出讓、轉讓等土地使用權市場交易資料。5.網格點分值、地價信息：指土地定級和基準地價評估單元信息。6.宗地數據地價信息：指土地定級和基準地價評估的應用評價單元信息。7.模型、規則信息：(含歷史數據)指在土地定級和基準地價評估過程中,系統提取的綜合規則、宗地標定地價修正體系規則以及基準地價更新的模型等。8.各種編碼、圖幅關系及分區信息。9.其他信息如系統符號庫等。23(三

)數據組織1.圖形數據的組織：圖形數據的組織是按圖幅一層一目標類一目標來進行的,根據土地定級、基準地價和宗地標定地價評估以及地價更新的需要,考慮到與現有地籍系統數據庫的兼容,設計了相應的圖層(具體圖層設計方案略),圖形數據的組織結構見圖9-16。2.屬性數據庫的設計：屬性數據庫設計主要根據土地定級、基準地價評估和宗地地價評估以及地價更新的要求,設計了各種表格,并規定了各數據項(字段)的類型、長度等。3.圖形數據與屬性數據的關聯：圖形數據與屬性數據的關聯主要有兩種方式:系統定義各種圖形屬性的結構,通過ODBC(開放數據庫互連)連接,將各種來源屬性數據與圖形數據掛接;通過系統提供的結構實現圖形和屬性數據內在的掛接。24圖9-16圖形數據組織25(四)系統功能模塊總體設計土地定級估價信息系統采用軟件工程開發中自頂向下、逐步求精的結構化設計原則,301頁圖9-17。1.土地定級模塊:能交互式地選擇影響城鎮土地的各項定級因素,并根據因素類型,自動計算作用分值;采用多種方法確定因素權重,自動確定土地級別;對劃分的土地級別進行合理性檢驗,輸出各項定級成果;為基準地價更新提供數據。2.基準地價評估模塊:基準地價評估主要是以定級成果為基礎,以市場資料為依據,通過基準地價和因素影響分值或級別分值,建立基準地價測算通用模型,并評估基準地價。26圖9-17系統功能模塊圖形編輯模塊查詢統計模塊成果輸出模塊系統維護模塊273.基準地價更新模塊:基準地價更新主要是通過對監測信息進行檢測分析,判斷是否進行更新;利用土地變更調查和原始調查數據,提取影響土地級別因素的信息,對基準地價進行更新并檢驗基準地價更新后總體水平的合理性。4.宗地標定地價評估模塊:宗地標定地價評估模塊主要功能是在土地定級和基準地價評估成果建立的基礎上,采用系統提供的分類基準地價修正系數體系對宗地標定地價進行評估,并提供收益還原法、剩余法、成本逼近法等輔助方法,保證宗地標定地價評估盡可能符合要求。5.圖形編輯模塊設計:該模塊主要實現圖形、屬性數據庫的ODBC連接及圖形、屬性數據的編輯。

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6.查詢統計模塊:該模塊提供目標屬性查詢和目標空間查詢兩種方式,實現各類原始數據及結果數據的圖形、屬性查詢,并可統計各類定級估價數據,生成多種統計圖,以供分析、決策。7.成果輸出模塊:該模塊主要實現各類定級估價屬性報表及成果圖件的輸出。8.系統維護模塊:系統維護模塊主要考慮以下5個方面:系統模塊維護、系統開發日志、出錯歷史、系統維護日志、數據字典、數據維護,以幫助軟件維護人員保證系統的正常運行。29（五）系統功能模塊設計1.土地定級模塊(1)基本功能

①交互式任意地選擇影響城鎮土地級別的各項定級因素;②根據因素類型,自動計算作用分值;③采用多種方法交互式確定定級因素權重;④自動確定土地級別；⑤繪制土地級別圖以及各項定級因素作用分等值線圖;⑥對劃分的土地級別進行級別檢驗;⑦為用戶交互式修正級別數據提供界面。30(2)數據流程根據國家《城鎮土地定級規程》的要求和計算機自動化處理的需要,系統的定級基本流程如圖9-18。31(3)土地定級模塊的基本結構如圖9一19,圖9-20給出了土地定級模塊的操作界面。32圖9-20土地定級模塊的操作界面332.基準地價評估模塊主要功能①利用各類土地交易的數據,計算各類用地樣點地價;②通過級差收益測算法得出不同級別、區域或地段土地的基準地價;③運用路線法測算城鎮內某些地段的基準地價;④利用經過檢驗、歸類的樣點數據測算出區域基準地價;⑤建立各類用地宗地地價修正系數。34(2)基準地價評估數據流程系統中城鎮土地基準地價的基本思路是:在評估區域土地定級工作已經完成的基礎上,利用土地定級的成果數據,對調查樣點地價級別,分級歸類,建立網格點定級分值與地價的回歸關系模型,計算網格地價,從而建立評估區域的基準地價體系。基本評估流程如圖9-21。35(3)基準地價功能模塊的結構(1)統計分析形成宗地標定地價修正體系規則;(2)以宗地為單元、以土地級別和基準地價為基礎,計算宗地標定地價;(3)通過對修正規則的推理進行宗地修正計算宗地標定地價;(4)運用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法評估宗地地價。363.宗地地價評估模塊主要功能分類基準地價修正法:利用系數體系對宗地標定地價進行評估市場比較法收益還原法剩余法成本逼近法37(2)宗地地價數據流程38(3)宗地地價功能模塊的結