廠房物業服務投標方案目錄TOC\o"1-3"\h\u32275第一章物業管理整體設想及策劃 2230108第一節物業服務分析 229284一、物業服務行業現狀、前景分析 2211377二、物業管理理念及目標定位 267087第二節廠房物業管理職能 2810773一、物業管理的五種職能 2820537二、廠房物業的具體職能 3130902第三節廠房物業的管理原則 3216815一、統一管理與獨立管理相結合的原則 329704二、專業管理與自治管理相結合的原則 3326754三、物業管理與經營服務相結合的原則 333283第四節廠房物業的管理內容 3428084一、廠房內各部門的管理 3427397二、廠房公用部位的管理 3514050三、廠房設施、設備管理 3523755四、廠房環境管理 364035五、廠房治安管理 391327六、廠房消防管理 4017571七、廠房車輛管理 411809八、廠房物業管理服務 4123961第五節廠房物業管理特點 4224573一、生產用房的管理是重點 4226762二、輔助配套的管理 4231397三、險情的出現難以預料 4328734四、清潔工作難度較大 4315909五、治安保衛和消防工作要求高 4328938六、需提供多方位的社會化服務 4418560第六節廠房物業管理要求 4424541一、組建物業管理機構 4413817二、做好廠房的物業管理工作 4516056三、保證廠房安全、整潔 459266四、建立安全保衛制度 4620947五、提供全方位的社會化服務 4622322第七節廠房物業管理重難點分析 4625343一、廠房物業管理重點 4622474二、廠房物業管理難點 4911526第八節擬采用的管理模式 4924045一、基本思路 495909二、組織系統 5012022三、運作程序系統 5126744四、激勵系統 525875第二章廠房物業服務管理方案 547981第一節服務模式 547531一、統一管理標準 5410268二、統一服務意識 5422845三、統一管理目標 5428143四、實施品牌戰略和形象工程 549351第二節服務定位 557144第三節服務目標 5514520一、總體指標 557205二、分類指標 5515413第四節服務標準 5621803一、建筑物管理 5622085二、設備設施管理 572231三、公共秩序管理 5717170四、公共環境管理 571569五、交通秩序維護 5728932六、消防防災管理 5813529七、能源管理 5814798八、綠化管理 5824516九、會務及接待服務 597378十、其他后勤保障服務 5912419第五節工作計劃 5919924一、前期管理工作計劃 59486二、常規期管理工作計劃 6016912第三章組織架構及人員管理方案 6311041第一節組織架構及崗位職責 6330509一、設計原則 6312669二、組織架構 6519111三、職能部門及崗位職責 6531885第二節人員配備 8911681一、人員配置基本原則 8918750二、機構設置及人員配備 898264三、各崗位人員職責和素質要求 9114906第三節人員培訓 9431008一、培訓目標 946253二、培訓管理 9524569三、培訓內容 9611442四、培訓方式 9724929五、培訓計劃 989203六、培訓后的跟查及評核工作 10026317第四節人員管理方式 10114658一、嚴格要求、規范管理、選好人、培育人 101201二、競爭上崗、優勝劣汰、用好人、激勵人 10332177三、量化管理與標準化動作 1077154四、以企業文化感召人，留住人 1075107第四章物資裝備計劃 10916014第一節物業用房 1109748一、物業管理用房 1107153二、物業管理用房的配置要求 11019901第二節物資需求計劃的編制 11129724一、年度計劃 11111241二、季度計劃 11110546三、月度計劃 1114856四、臨時急用計劃 112440第三節擬配置的裝備 11232371一、辦公用品 1121471二、維修工具 11311795三、保潔工具 1155731四、保安器具 1159659第四節物資裝備管理規定 1158840一、綠化工具使用及管理 11512033二、保安裝備管理規定 11621800三、保潔用品管理規定 1183696第五章智能化系統管理方案 12029711第一節智能系統管理的前期措施 1204282第二節智能化系統設計方案 12013887一、綜合布線系統 12128179二、視頻監控系統 12417057三、周界防盜系統 12614860四、巡更系統 12830966五、門禁系統 12932610六、廠區道閘系統 13019091七、考勤系統 1325586八、消費系統 1335389九、公共廣播系統 13432296十、會議系統 13512642十一、機房工程 1369023第三節智能化系統日常運行及維護保養 13825973一、秩序維護監控系統 13826654二、消防報警應急處理 1404659三、日常運行的管理 1415108第六章安全管理方案 1433105第一節安全管理目標及方式 14329439一、管理目標 14314629二、管理方式 14331651第二節安全管理內容及要求 1439669一、安全防范 143316二、道路交通管理 1445428三、停車服務管理 1452665四、消防管理 14627358五、應急方案或流程 14720208第三節安全管理方案實施 153348一、崗位設置 15316735二、智能化監控系統管理 15325074三、安全服務管理機制 15427414四、安全管理措施 15410497五、建立多方參與的安全網絡 15521868六、制定科學地安全內部管理制度 1551817第四節公共秩序維護 15620730一、主要方法 1562958二、重點管理措施 15813405三、治安防范與公共秩序維護質量標準 1593260第七章綜合維修養護服務方案 16213805第一節綜合維修服務總體要求 16325437一、熟悉設備安裝位置，建立日檢巡查制度 1636557二、維修服務承諾 16324381第二節物業設備設施維護養護操作規程 16529655一、物業維修操作規定 1655323二、物業維修操作規程 16610263三、維修服務規范要求 1685220第三節房屋等公共設施和室內設備、設施的日常維護管理 170732一、房屋及設施設備維修養護計劃的制定 17027532二、房屋及設施設備維修養護計劃的實施 178384三、房屋維修養護計劃 179357四、公用設施設備維修養護計劃 18529086第四節特種設備維護管理 19522956一、供配電系統 1957683二、電梯及自動扶梯 19710087三、空調系統 19725647四、消防系統 19920075五、給排水系統 20527564第八章保潔管理方案 2071787第一節保潔服務總體目標 2071802一、六不 20720310二、六凈 2078630三、三化 20823229四、三優 20818793第二節廠房保潔管理方案 20829070一、主要物業管理保潔服務方案 2086223二、日常清潔特殊服務 2134977三、消殺工作 21411531四、各類操作規程 21529606第三節保潔崗位操作規范 2252123一、清潔機械使用、保養、管理程序 22526861二、保潔崗位職責要求 2319095三、保潔服務標準 23330122四、保潔應急情況解決方案 23629466第四節保潔管理制度 23829235一、清潔工具的領用 23921984二、保潔交接班制度 23929280三、保潔員獎懲制度 24018167四、保潔員禮儀形象制度 2432269第五節冬季防雪防滑管理方案 2442649一、冬季除雪方案 24424013二、物業冬季防凍、防漏、防滑方案 25431678第九章綠化服務管理方案 2607307第一節綠化養護方案 2613323一、綠化養護管理的內容 26125042二、綠化養護管理的標準與要求 26121702三、綠化標識與檔案管理 26215284四、年度綠化養護方案 26219194第二節各類綠化品目的管理措施 2741700一、喬、灌木及綠籬管理措施 27413862二、草坪管理措施 27725426三、花卉、盆栽管理措施 28016165第三節綠化工管理制度 28132342一、目的 2814789二、范圍 28116881三、綠化工作管理規定 2822214四、綠化養護過程安全規定 28211002五、綠化管理檢查規程 28317810第四節植物常見病蟲害防治方法 283577一、植物常見病害 28313117二、植物產生危害的昆蟲 2841508第五節綠化養護管理規程 28519723一、澆水 28510859二、噴藥 28626941三、修剪 2876567四、除草 29011454五、養護切邊 2901445六、施肥 2901751七、松土 29122592八、修補草皮 29115102九、苗木移栽 29219461十、花壇布置 29329338十一、防凍、防旱、防澇 2938592第十章宿舍樓管理方案 29523929第一節宿舍樓管理整體構想 29531890一、指導思想 29524379二、總體目標 2953600三、管理模式 29530999第二節服務特色 2977585一、實行“菜單式”服務模式 29723186二、快速、完善的服務形式 29720928三、突出、貼心的文明禮貌 2986437四、全天侯的服務時間 29922367五、多種多樣的特約經營服務 29919942第三節人員配備與管理 29919296一、人員配備 3004530二、崗位職責及要求 3007338第四節安全管理 30121354一、加強人員管理工作 3015091二、建立完善的安全管理體系 3018505第五節環境管理 30122053一、清潔管理 3021287二、綠化管理 3038737第十一章廠房車輛出入停放管理方案 30421889第一節車輛出入停放管理規定 30417291一、管理組織 30410332二、信號標志 30422220三、交通線路 30514274四、車輛行駛及停放安全須知 3051859五、裝載運輸 30723556六、其它交通事項 3071189第二節車輛進出管理 3081033一、車輛入廠管理 3084149二、車輛出廠管理? 30910775三、廠區車輛通行證管理 30918671第三節車輛停放管理 31021981一、車輛停放管理規定 31018468二、外來車輛的停放管理規定 31017443三、非機動車輛的管理? 3116813第十二章服務承諾和質量保障措施 31227452第一節服務承諾 3128936第二節質量保障措施 31820031一、實施ISO質量體系保證模式標準 31810328二、XX廠房物業管理質量保證體系的建立 31919489第三節具體項目質量管理目標 32014139第十三章投訴處理服務方案 33727772第一節投訴產生的原因分析 33715164一、投訴的定義 33719681二、剖析投訴成因 337498三、投訴動機分析 33814766第二節投訴處理基本原則 3403807一、理性對待投訴 34022158二、投訴處理的基本原則 34213416第三節投訴處理技巧 3437190一、傾聽，不與爭辯 34316782二、記錄投訴內容 34423314三、換位思考，將心比心 34421105四、分清投訴類別，判定投訴性質 34515237五、明確回復時限，按時處理完畢 345482六、反饋處理結果，張貼投訴公告 3467279七、總結經驗教訓，完善服務工作 34727791八、減少投訴的途徑 3478900第十四章應急事件處理預案 34914995第一節應急疏散預案 34931051一、制定應急疏散預案的目的 34919049二、應急預案管理主體及職責 3494148三、應急疏散小組及職責 35012433四、應急疏散物資 35225259五、應急疏散方法 3526520六、應急疏散善后工作 35214770七、預案演練 35318257第二節火警處理應急預案 35324319一、制定火警處理應急預案的目的 35329700二、應急預案管理主體及職責 3541981三、內部火警分級 35424421四、消防應急小組及職責 35415967五、火情報警 35721583六、火警處理程序 3583035七、火災善后處理工作 360848八、火警處理注意事項 36025620九、消防物資 36118448十、預案演練 36113880第三節水浸/跑水應急預案 36222168一、制定水浸/跑水應急預案的目的 36218778二、應急預案管理主體及職責 36230754三、應急小組及職責 3623729四、水浸/跑水處理注意事項 36531517五、善后處理工作 36622654六、應急物資準備 36629776第四節突發停電應急處理預案 36724744一、制定突發停電應急處理預案的目的 3679889二、應急預案管理主體及職責 3675223三、應急小組及職責 36810745四、停電處理流程 37012999五、應急物資準備 3722788六、預案演練 37212228第五節停水應急預案 37222745一、制定停水應急預案的目的 37222252二、應急預案管理主體及職責 37328531三、應急小組及職責 37312684四、停水應急處理流程 37515461第六節電梯困人應急預案 3773043一、制定電梯困人應急預案的目的 37725340二、應急預案管理主體及職責 3773047三、應急小組及職責 37818864四、電梯困人應急處理流程 38023846五、電梯困人應急處理注意事項 3816404六、應急物資 38111415七、預案演練 38124206第七節高空墜物應急預案 38131753一、制定高空墜物應急預案的目的 38123843二、應急預案管理主體及職責 38221025三、領導小組及職責 3827032四、高空墜物預防 38413041五、高空墜物應急處理流程 3853256六、應急物資 38728347第八節地震應急處理預案 38719167一、制定地震應急預案的目的 38732604二、應急預案管理主體及職責 38722747三、應急小組及職責 38712907四、地震應急處理流程 39021184五、善后處理工作 3913361六、地震應急處理注意事項 39225747七、應急物資 392110八、預案演練 39225721第九節防疫應急處理預案 39330456一、防疫應急處理預案制定的目的 3934937二、應急預案管理主體及職責 39321463三、應急小組及職責 39324283四、疫情分級 39628732五、防疫應急處理流程 3967037六、應急物資 39822392七、預案演練 3995760第十節防汛（暴雨）防強風應急處理預案 39915344一、制定防汛（暴雨）防強風應急處理預案的目的 39912728二、應急預案管理主體及職責 39913573三、應急小組及職責 40030814四、防汛（暴雨）防強風準備工作 4025377五、汛情、強風天氣過后的善后處理工作 40324514六、防汛防強風期間注意事項 40424439七、應急物資準備 40415005八、預案演練 40527594第十一節觸電應急處理預案 40523572一、制定觸電應急處理預案的目的 40523727二、應急預案管理主體及職責 4054006三、應急小組及職責 4067389四、應急處理流程 40830096五、觸電事故應急處理注意事項 40921084六、應急物資準備 4103965第十二節食物中毒應急處理預案 4101281一、制定食物中毒應急處理預案的目的 41026480二、應急預案管理主體及職責 41023070三、應急小組及職責 41119280四、食物中毒應急處理流程 4135751五、善后處理工作 41410621六、應急物資準備 41424812七、預案演練 41416208第十三節有限空間事故應急預案 41521378一、制定有限空間事故應急預案的目的 4154225二、應急預案管理主體及職責 4155555三、應急小組及職責 4165823四、應急處理流程 41821030五、緊急救援注意事項 41921246六、有限空間作業要求及安全防護措施 41911071七、應急物資準備 42030282第十四節噪音污染應急處理預案 42111567一、制定噪音污染應急預案的目的 42117952二、應急預案管理主體及職責 42129023三、應急小組及職責 42216538四、應急處理流程 4231653第十五節停車收費系統故障應急處理預案 42426353一、制定停車收費系統故障應急處理預案的目的 4242372二、應急預案管理主體及職責 4242342三、應急小組及職責 42432351四、應急處理流程 426972五、應急物資準備 42614635第十六節門禁道閘系統使用異常應急處理預案 42710571一、制定門禁道閘系統故障應急處理預案的目的 42717574二、應急預案管理主體及職責 4276676三、應急小組及職責 4279020四、應急處理流程 42911166第十七節交通意外應急處理預案 4319819一、制定交通意外應急處理預案的目的 43115397二、應急預案管理主體及職責 43125521三、應急小組及職責 431385四、應急處理流程 43415660五、應急物資準備 4355003第十八節發現可疑物品、爆炸物品應急處理預案 43523098一、制定發現可疑物品、爆炸物品應急處理預案的目的 43514068二、應急預案管理主體及職責 4359187三、應急小組及職責 43621363四、應急處理流程 4388864五、應急物資準備 4396318第十九節發生盜竊、搶劫事件應急處理預案 44021551一、制定發生盜竊、搶劫事件應急處理預案的目的 44012126二、應急預案管理主體及職責 440169三、應急小組及職責 440109四、應急處理流程 4424519五、應急物資準備 44410781第二十節發生打架、斗毆、尋釁滋擾事件應急處理預案 44417213一、制定發生打架、斗毆、尋釁滋擾事件應急處理預案的目的 44415242二、應急預案管理主體及職責 4441548三、應急小組及職責 44520729四、應急處理流程 44725286第二十一節爆炸恐嚇應急處理預案 44816336一、制定爆炸恐嚇應急處理預案的目的 44829390二、應急預案管理主體及職責 44814130三、應急小組及職責 44924285四、應急處理流程 4518846第二十二節發生自殺或企圖自殺應急處理預案 4557122一、制定發生自殺或企圖自殺應急處理預案的目的 45517835二、應急預案管理主體及職責 4557970三、應急小組及職責 4551515四、應急處理流程 45720339五、應急物資準備 45913027第二十三節發生精神病人、醉酒滋事應急處理預案 46023403一、制定發生精神病人、醉酒滋事應急處理預案的目的 46028794二、應急預案管理主體及職責 46012231三、應急小組及職責 46014119四、應急處理流程 46320258五、應急物資準備 46417166第十五章推進智能化物業服務管理工作 46520742第一節智能化物業服務管理工作的概念 46515336一、“智能化”的必要性 46516592二、智能化物業管理的概念和目的 465481第二節智能化服務規劃方案 46611782一、規劃原則 46632638二、系統特點介紹 46623950第三節加強節能管理建設，構建綠色友好型廠房 4673936一、推動節能工作深入持久展開 4672965二、節能的具體措施 46816614第四節節能產品優先采購 472溫馨提示：本方案目錄中的內容在word文檔內均有詳細闡述，如需查閱，請購買后下載。說明一、如招標文件要求“物業服務的整體設想及策劃”，詳情見本方案的第一章；二、如招標文件要求“廠房物業服務管理方案”，詳情見本方案的第二章；三、如招標文件要求“組織架構及人員管理方案”，詳情見本方案的第三章；四、如招標文件要求“智能化系統管理方案”，詳情見本方案的第五章；五、如招標文件要求“安全管理方案”，詳情見本方案的第六章；六、如招標文件要求“綜合維修服務方案”，詳情見本方案的第七章；七、如招標文件要求“宿舍樓管理方案”，詳情見本方案的第十章；八、如招標文件要求“廠房車輛出入停放管理方案”，詳情見本方案的第十一章；九、如招標文件要求“應急事件處理預案”，詳情見本方案的第十三章。編制依據1.物業管理條例2.前期物業管理招標投標管理暫行辦法3.XX省物業管理條例4.XX省物業管理委員會相關文件5.XX省城市市容和環境衛生經管條例6.招標文件7.其他相關文件(如有最新法律法規，從其規定。)（以下內容根據項目實際情況修改）第一章物業管理整體設想及策劃第一節物業服務分析一、物業服務行業現狀、前景分析隨著我國經濟建設蓬勃發展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發建設了大量的生活廠房、寫字樓等。為適應市場經濟的需要，物業服務企業應運而生，并逐步發展成為一個新興的行業。物業管理作為現代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產經濟市場化和住房商品化的發展而產生的，它是房地產生產、流通、消費領域的延續，也是房地產產業的一個重要分支。物業管理實行的是企業化經營、專業化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經濟體制的需要。物業管理是新生事物，受地域經濟發展水平、政策規范、城市規劃、設計環境和建筑質量等諸多因素的制約和影響，其規范化、規模化發展仍需一個艱難的探索過程。（一）廠房物業服務行業現狀1.工業廠房物業管理立法不完善我國自1994年以來，就開始了物業管理的立法工作，并已基本形成體系。但是到目前為止，還沒有一部權威性很強的法律，或者說，還沒有一部全國人大制定并通過的物業管理專門法律。而且法規大多數都是針對一般物業管理而言的，要么過于原則，對物業管理市場只是泛泛而談；要么根本不涉及物業管理市場問題。那么，物業管理市場整體管理、物業管理市場招投標及管理、物業管理市場需求主體及管理、物業管理市場運行秩序的管理等，都還沒有制定相應的法律法規，沒能用明確的法律法規來規范。而且，就一般物業管理法律法規來說，也存在著明顯的不全面、不嚴密、不具體、不夠協調的缺陷。例如，對物業管理市場中最主要的權利主體——物業的產權人、使用人的法律地位、權利義務，所有的法律法規都沒有做出非常具體、明確、便于操作的規定。對于工業廠房物業管理來講，我國的立法更是相對滯后。至今，尚無一部關于工業廠房物業管理的法律法規。在司法實踐中，涉及工業廠房的物業管理大多參照住宅小區的法律規范執行。此外，由于對工業廠房物業管理中遇到的相關法律理論問題研究不夠深入，導致在工業廠房物業管理中產生的許多法律糾紛難以處理。2.工業廠房的市場化程度不高當前獲得物業管理市場的方式主要有如下三種：（1）通過公開招投標占領市場（2）通過協議招標方式占領市場（3）通過自建自管方式擁有市場由于工業廠房的物業管理費定價較低，業主或物業使用人的經濟承受能力有限、管理難度大等，對市場化的物業管理企業吸引力較小，這類物業的市場化程度不高，一般由政府指定或開發商自建的物業管理企業進行管理。3.規劃布局不夠合理，房屋設計的使用功能不夠全面從目前來看，無論是經國務院批準設立的國家級開發區，還是經省、市人民政府批準設立的省、市級開發區，雖然都是按照全面規劃、因地制宜、綜合開發、配套建設的方針建設工業廠房的，但大量的工業廠房從設計上就沒有全面考慮房屋的使用功能，規劃布局也不夠合理。比如，許多標準廠房的衛生間很少，且分布不合理，導致入駐企業員工入廁難，這樣一來，就大大增加了物業管理的難度，致使我們的物業管理員成了“消防隊員”，處處救火。4.工業廠房的配套設施不夠完善我國的開發區大都建在遠離市區或在市區的邊緣，地理位置雖然優越，但基礎設施配套設施不夠完善。無論是以高新技術為主的高新技術開發區，以工業為主的工業開發區，還是以金融商貿為主的金融商貿開發區，其供水、供電、供氣、排水、道路、工人食堂、宿舍、賓館、酒店、商店、醫院、學校等基礎設施、配套設施都不很完善。（二）物業服務行業前景分析針對目前我國物業管理的現狀，隨著我國經濟的高速發展，未來的物業管理企業必將向著社會化、專業化以及智能化和信息化的方向發展。1.物業管理的社會化物業管理涉及面比較廣，業務也比較繁雜，物業服務公司既可以承擔全部業務，也可以把專業性比較強的部分服務項目分離出去，委托專業公司來完成。物業服務公司主要進行組織、協調和管理，物業管理社會化是以物業的所有權和管理權相分離以及社會分工發達為前提的。物業管理職能的社會化大大方便了職工和使用人，使廣大職工和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會創造更多的財富。2.物業管理的專業化物業管理是由專業的管理企業——物業管理公司實施對物業的統一管理，除了物業管理公司從事專業服務外，綠化公司、保安公司、清潔公司等專業化公司提供專業服務已逐步成為一種趨勢。物業管理公司僅僅是一個管理機構，而將一些專業管理以經濟合同的方式交予相應的專業經營服務公司，這有利于提高城市管理的專業化和社會化程序，并能進一步推進城市管理向現代化管理方式轉換。3.物業管理的智能化與信息化物業管理的智能化與信息化是物業管理的必然趨勢。其一，物業管理這行業需要一款好的物業管理軟件，一個好的物業管理軟件，應建立在一個好的網絡、數據庫、程序語言和操作系統平臺上。廣義的物業管理軟件設計應該覆蓋物業管理的整個辦公自動化系統，它除了包含傳統的資料維護、財產管理、入住裝修管理、維修管理、人事管理、財務管理等功能以外，還應該包括物業管理所屬的保安部門的安防監控系統軟件和應用于社區內部局域網上的網站軟件。其二，在沿海城市、大城市的一些物業公司在物業管理中，運用現代控制技術、自動控制技術、通信技術等高新技術和相關的設備系統實現對物業及物業設施設備、物業環境、物業消防、安保等的自動控制和集中管理，全面提升企業水平，打造了自己的服務品牌，實現了規?；?、節約化經營模式，把競爭對手遠遠拋到后面，搶占了市場先機。因此其已成為當前物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼?？傊?，隨著我國房地產和物業管理行業的迅速發展，物業管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色，物業管理行業有巨大的發展空間，但也存在諸多問題急待解決，服務質量急需提升，否則難以適應社會對物業管理專業化、綜合化的要求。二、物業管理理念及目標定位（一）管理理念定位樹立服務“以人為本”，管理“以物為本”的管理意識，寓管理于服務中。1.服務“以人為本”，實施“人性化”的物業管理引入人性化物業管理概念，使成為“人性”得以充分張揚的空間。（1）對職工體貼入微的人性化、家庭式關懷。①管理服務中心24小時伴隨著您，聆聽您的心聲、了解您的需求，以陽光般的熱情時時刻刻為您排憂解難。②不管您在廠房的哪個角落，您都可看到我們物業工作者忙碌的身影，無論職工在生活還是工作上有任何要求，只要您撥通我們的服務熱線，我們將最快來到職工的身邊，為職工提供細致、周到的服務。通過人性化的服務，使職工感受到親情、和諧、融洽的社會氛圍，消除人與人之間的鴻溝，實現真正的人性化社區。（2）引入“員工是企職工人”的管理理念，為管理服務工作的實施提供保障。①多面、多角度激勵員工，以滿足員工的物質與精神需要。②主張管理者與員工之間充分溝通，體現人與人之間的平等。③關注員工自我價值的實現，使員工與企業同步發展。④為員工創造公平競爭的工作氛圍，實現“能者上，平者讓，者下”的用人機制。2.管理“以物為本”，實現物業的保值、增值。職工置業除了安居樂業外，更希望物業保值、增值。因而，我們的管理將圍繞維護職工權益，保持和提高物業的完好，從而使物業整體升值，真正體現管理以物為本。（二）目標定位該工業廠房作為一個大型工業廠房物業，整體形象應該著眼于全市、全省，乃至于全國、全世界。給該項目整體形象定位是開放、高效、規范。1.開放：體現該廠房改革創新的思想和國際化的辦公、生產方式2.高效：展示該廠房進取、創新的精神狀態和高效的運轉機制3.規范：體現該廠房作風嚴謹、運作規范高效、管理精細的風貌第二節廠房物業管理職能一、物業管理的五種職能物業管理的職能可以分為決策與計劃、組織、指揮、控制、協調五種職能。1.決策與計劃職能決策是指對物業管理目前和長遠的目標以及實現此目標有關的一些重大問題所作出的選擇和決定，如物業轄區總體管理的方向、物業管理企業的選擇、物業管理企業的發展方向等。這些問題解決不好，就會給物業管理工作帶來很大的盲目性。因而，物業管理首先必須作出正確的決策。有了正確的決策，還必須有科學的計劃，即把決策的目標具體化，變成一定時期內物業管理的行動綱領。物業管理企業要充分發揮主觀能動性，履行好物業管理的計劃職能。決策正確與否、計劃是否科學對物業管理的效果具有決定性的作用。從這個意義上講，決策與計劃是物業管理的首要職能，忽視這一職能，必然會使物業管理陷于混亂。2.組織職能組織就是根據已確定的計劃和提高管理效率的原則，把物業管理的各個要素、各個環節和各個方面，從管理的分工協作上，從上下左右的關系上，從時間和空間的聯系上都合理地組織起來，形成一個有機結合的整體，使整個物業管理活動變成一部“大機器”。在這部“大機器”中，包括人、財、物、環境等要素，應做到盡可能好的結合，從而最大限度地發揮它們的作用。物業管理的組織職能主要由物業管理企業執行。物業管理企業必須正確實施管理的組織職能，合理地確定企業內部的管理體制，包括管理機構的設置、職權的劃分和崗位責任制的建立，以發揮各個管理環節、各級職能部門的主動性。從一定意義上講，組織水平的高低，直接決定物業管理活動效益的大小。3.指揮職能指揮是根據計劃，對整個物業管理活動進行領導和督促。由于物業管理活動十分復雜，涉及面廣，如果沒有科學的指揮，即使物業管理這部“大機器”組織起來了，也不可能正常運轉，物業管理活動也不可能達到預期的效果，既定的計劃目標也難以保證實現，所以指揮職能是保證物業管理活動順利進行必不可少的條件。要實現科學的指揮，物業管理的指揮系統必須經常進行調查研究，分析物業管理活動的全過程，掌握物業的狀況和業主的需求，以取得指揮的主動權。4.控制職能控制也叫監督，就是物業管理在執行計劃過程中，必須經?？刂票O督計劃的執行情況，把實際情況與原定的目標、計劃、規章制度進行對比，找出差異，分析原因，采取必要的對策，以推動物業管理活動不斷發展、完善?？刂坡毮芤蠼ⅰ⒔∪黜椧幷轮贫?，包括物業轄區管理章程、宿舍樓住戶手冊、物業管理公司崗位責任制、物業轄區綜合管理規章等；也要求建立周密高效的管理信息系統；還要求及時核實管理活動的成效，做好各方面的考核，從而使控制與監督有充分的依據。5.協調職能協調也叫調節，就是協調物業轄區內外各方面的活動，使它們能建立起良好的協作配合關系，不至于發生矛盾，以有效地實現物業管理的決策計劃目標。協調包括縱向協調與橫向協調、內部協調與外部協調?？v向協調就是協調物業管理指揮系統與各職能部門之間的活動關系；橫向協調就是協調同級各部門之間的活動和關系；內部協調即協調物業管理轄區內部上下左右各方面的活動、關系；外部協調則是協調物業管理與社會各有關方面的活動和關系，包括街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門。對物業管理來說，縱向協調、橫向協調、內部協調的關鍵在于全體業主和物業管理企業全體員工能清楚地了解物業管理的目標、方針、決策計劃和規章制度；而外部協調則需要社會各方面的通力配合及法律法規的健全。上述物業管理職能是一個有機的統一整體。通過決策和計劃職能，可以明確物業管理的目標與方向；通過組織職能，可以建立實現目標的手段，使整個物業管理成為一部協調的“大機器”；通過指揮職能，可以建立正常的物業管理秩序；通過控制職能，可以檢查計劃的實施情況；通過協調職能，可以修正偏差，使計劃更符合物業管理的實際，并及時解決物業管理內外部的矛盾，保證物業管理計劃決策的實現。二、廠房物業的具體職能1.負責廠房物業的日常管理事務，如清潔、綠化、治安、消防、車輛管理等。2.建立和實施物業管理的規章制度。3.協調廠房內公共部分的使用，維護廠房物業區域內的布局。4.負責廠房物業公用部位、附屬設施及共用設備的使用、養護和維修。5.建立廠房物業公用部位、附屬設施及共用設備大修、維修基金，管理好維修基金，保證維修基金的正確使用。6.按時收取和分攤管理費、維修費，并定期公布賬目。7.代表廠房統一對外聯系，協助落實街道辦事處交辦的社會任務。第三節廠房物業的管理原則廠房物業以生產用房為主，但也有與之相配套的辦公用房、生活用房和各種服務設施。所以，在管理方面，它既有與辦公樓宇、居住用房相同之處，也有不同的地方。廠房物業的管理，應遵循以下幾個原則：一、統一管理與獨立管理相結合的原則廠房物業區域內，往往有一個統一的物業管理機構負責區域內治安保衛、清潔衛生、庭園綠化、消防安全、設備設施維修保養等日常管理工作。但是，廠房物業往往集生產用房、辦公用房、生活用房、商業用房于一體，而且又因其屬性不同，必然給物業的統一管理帶來困難。所以，廠房物業的管理應遵循“統一管理與獨立管理相結合”的原則。所謂“統一管理”就是在整個區域內有一個管理機構，負責區域內公共部位的各種管理工作，協調各職工及使用人的關系。所謂“獨立管理”，就是在各類用房中，有獨立的管理機構，即使在同一類型的房屋中，也可能有不同的管理機構。如生產用房，各生產單位可能是相對獨立的區域或樓宇，因此有自己內部的管理機構，內部管理機構除盡職盡責管理好轄區的事務外，應協助整個工業物業區域內的統一管理機構做好各項工作。二、專業管理與自治管理相結合的原則廠房物業或出售或出租，因此可以像居住物業那樣，成立“職工委員會”。職工委員會對區域內重大問題作出決策，并有權選聘物業管理公司對物業進行統一的管理。作為專業管理機構，物業管理公司的水平影響著廠房物業的生產環境、工作環境和居住環境，影響著物業的保值和升值。遵循“專業管理與自治管理相結合”的原則，按照職工的要求和標準實施專業管理，有助于提高生產效率。三、物業管理與經營服務相結合的原則物業管理的現行模式是“統一管理、綜合服務”。廠房物業一般建在城市的遠郊，遠離大城市，生活有諸多不便之處。因而物業區域內建造了生活用房、商業用房。盡管如此，一個工業物業區域比一般居住廠房要大，要滿足不同職工和使用人的要求，勢必還有一定的差距。物業管理公司在實施管理時，應急客戶之急，提供各類經營性服務，做好廣大職工和使用人的“后勤部隊”?？傊?，廠房物業，特別是標準工業廠房、工業廠房，是我國改革開放后出現的新生事物，管理好這類物業，是物業管理行業不容推卸的責任。第四節廠房物業的管理內容一、廠房內各部門的管理按廠房內工業物業買賣或租賃合同的規定，各部門、車間要履行各自的權利和義務，管理好各自使用的建筑物，。此外，各企業應遵守以下幾項規定：1.生產用物業不準用作生活居??；除經公安部門批準同意設立專用庫房外，禁止在廠內堆放易燃、易爆、有腐蝕性的危險晶和有害物品。2.各部門據生產需要，對廠房和倉庫進行分割改造和內部安裝設備時，不可損壞樓面結構和超過樓面允許的荷載。施工前應與管理者聯系，并提供圖紙，經有關部門會簽后方可進行施工。3.各部門應按照樓層的承受負荷要求放置設備和貨物，如有超載放置而引起樓層損壞，管理者有權要求該部門修復到正常狀態，由此造成的損失由廠房負責。4.因使用水電不當而造成損失的，其損失由責任者承擔。5.物業管理公司可以要求廠房內的工業廢棄物自行妥善處理，不得向外倒放，也可以由物業管理公司指定專業部門集中處理廢棄物。二、廠房公用部位的管理1.為確保廠房和倉庫及附近建筑物群體協調和美觀，滿足給排水要求，消防安全規定及生產和人員安全，各企業不得在紅線范圍內的基地上或屋頂、外墻、技術層搭建和安裝設備，要在外墻及屋頂上設置企業標志和廣告，應事先向管理部門申請，經協調，批準后方可實施。2.為確保文明生產和綠化環境，無論購買或租賃廠房和倉庫面積多少，均不可占用園林綠地面積。3.為確保公共場所的清潔衛生，各部門要加強對員工教育，對違反環衛保護規定的，由責任者負責。4.各部門不得以任何形式占用在購買或租賃合同中明確的公用部位。5.各部門應教育員工愛護公用部位的房屋結構和設備，如人為損壞，由責任者負責。6.廠房和倉庫的公共場地，除由物業管理公司協商確定停放自行車和汽車外，各部門不得堆放貨物等東西。三、廠房設施、設備管理廠房設施和設備大體可分工業生產專用設施和設備、工業生活共用設施和設備以及工業物業附屬設施和設備三大類。工業生產專用設施、設備，如鋼鐵廠的煉鋼爐、機械加工廠的各類機床等等，其管理的專業性強，應由工業企業自管。工業生活共用設施和設備以及工業物業附屬設施和設備（以下不妨簡稱為工業物業設施、設備），如供水、供電、供氣、供暖、通訊等等通用的L設施和設備，可委托物業管理公司管理。工業物業設施、設備管理應建立健全工業物業設施、設備的使用、維護保養制度，保證工業物業設施、設備的正常運行，定期維護保養。四、廠房環境管理1.廠房環境污染的管理（1）廠房環境污染的類型。①空氣污染，造成空氣污染的因素有：燃煤排放二氧化硫氣體、機動車尾氣、廠內排放的化學煙霧、粉塵等；②水污染，工業廢水含有大量有毒、有害污染物，容易引起水污染；③固體廢棄物污染，工廠內固體廢棄物污染是指人們在生產、生活中扔棄的固態物資造成的污染；④噪聲污染，噪聲污染包括交通噪聲污染、生產噪聲污染和生活噪聲污染等；⑤電磁波污染。（2）廠房內環境污染的防治環境污染的防治除了要求廠房內各有關單位認真執行國家有關環境保護的法律、法規以及環保部門監督、檢查以外，物業管理公司也應該結合實際情況，制定廠房內污染防治制度，并監督各部門認真執行，避免或減少廠房內環境污染事故的發生。2.綠化和環衛工作綠化和環衛工作既是治理環境污染的有效措施，也是提高環保質量的有效途徑。廠房內的綠化能夠凈化空氣、防塵、防噪音、改善廠房內小氣候，并美化人們的工作、生活環境。廠房綠地的類型有：（1）公共綠地。包括工業廠區、生活區域及文化活動場所的綠地。（2）公共場所、公共建筑及公用設施綠地。（3）庭院綠地。（4）道路及廣場綠地。廠房的環境衛生要注意“掃”和“防”結合。道路及有關衛生區要定時清掃、灑水；公共場所需設置衛生桶、衛生箱。物業管理公司有責任搞好環境衛生工作；同時也要求廠房宿舍樓內的職工、家屬、住戶積極配合物業管理公司的環境衛生工作，因此，物業管理公司應抓好宣傳教育工作，增強職工及住戶文明意識和自覺自愿遵守規章制度的觀念，把廠房內的環境保護、環境衛生與建設文明物業有機地結合起來。3.認真清理廠房內的違章搭建違章搭建是對整個廠房內和諧環境的破壞，它既有礙觀瞻，又影響人們的日常生活、工作，還有可能帶來交通不安全的問題。因此，物業管理公司要認真做好清理廠房內的違章搭建的工作。4.做好公用設施管理公共設施是廠房物業的一個重要組成部分。公用設施一旦遭到破壞或損壞，便會影響人們正常的辦公和生活。因此，物業管理公司必須加強公用設施的管理。5.努力建設新型的人文環境物業管理公司應開展人文環境的建設和管理。新型的人文環境應該是和睦共處、互幫互助的生活環境，互利互惠、溫馨文明的工作環境以及融洽和諧、輕松有序的辦公環境等。好的人文環境可以煥發熱情，提高工作效率，對社會治安狀況的好轉也有極大的促進作用。6.建設各類環境建筑小品環境建筑小品的內容十分廣泛，就其性質來說大體可分為三類：（1）功能性。有坐椅、桌、園燈或路燈、垃圾筒、電話亭、休息亭廊、標志牌、兒童游戲設施、地面鋪裝等。（2）裝飾性。有花架、花壇、水池、人工噴泉、人工瀑布、假山、雕塑、疊石等。（3）分隔空間。有人口標志、圍墻、欄桿、路障、臺階、擋土墻等。環境建筑小品具有方便耐用、美化環境、組織空間的功能。其種類、造型、規格、質地可根據實際需要而設計，但應注意不要強求樣樣俱全。物業管理公司應用少量的投資和簡易可行的材料建設各類環境建筑小品，力求建筑小品新穎、別致、實用，達到美化環境的效果。五、廠房治安管理治安管理的目的是為了保障物業管理公司管理區內的人、財、物不受傷害和損失，維護正常的生產、生活秩序。1.廠房治安管理的特點（1）綜合性強、管理難度大。廠房內地域廣，建筑物類型繁多、功能各異，生產單位連續作戰，生產產品數量大；生活區域同生產區混雜，廠房區內人員、車輛繁多；同時各生產廠家、車間又有各種不同類型的管理方法，物業管理公司不可能過多干預，只能同各生產單位、車間及生活區的宿舍、住戶管理單位密切合作，相互配合，積極參與，才能較好的完成管理工作。（2）服務性強。物業管理公司的治安保衛管理實質上是治安服務，即提供保安、保衛服務，為保障廠房職工、住戶的人身、財產安全服務，作為保安人員，要樹立“以顧客為中心”的思想；既要有公安人員的警惕，又要有服務性行業的熱誠；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。2.廠房治安管理的內容（1）建立健全安全保衛的組織機構（2）制定和完善各項治安保衛崗位責任制（3）根據治安區域大小和當地治安情況，配備相應數量的保安員，定期對保安員進行職業道德教育和業務培訓（4）建立正常的巡邏、值班制度，明確重點保衛目標，做到點面結合（5）處理突發性的事件（6）聯系區內群眾，搞好群防群治，完善區域內安全防范設施（7）與周邊單位建立聯防聯保制度，并與當地派出所建立良好的工作關系六、廠房消防管理1.廠房消防管理的目的和方針消防管理的基本目的，是防止廠房內發生火災，最大限度地減少損失，為職工單位、職工、住戶的工作、生活提供安全保證，增強他們的安全感，保護其生命財產的安全。消防管理的方針是“預防為主，防消結合”，要求消防工作在思想上要把預防火災放在首位，從人力、物力、財力、技術等方面做好滅火的預防，確保物業的安全使用。2.工業區消防管理的內容（1）定期訓練專職消防員，建設高素質的消防隊伍。（2）制定、完苦的消防制度。（3）管理和維護好消防設備和器材。（4）定期進行消防安全檢查和消防演習。（5）保持消防通道暢通無阻，一旦發生火警，能及時疏散人群。（6）制定緊急情況下的應急措施方案。（7）及時處置消防安全事故。七、廠房車輛管理1.車輛管理工作的內容（1）建設合適的停車場、棚、庫房。（2）配置相應的監控、防盜設施。（3）建立健全車輛管理制度。（4）檢查、放行進出門衛的車輛。（5）保證車輛在廠房內的正常行駛和停放。2.停車場地的建設要求（1）停車場地位置規劃。物業管理公司對停車場地位置的規劃，既要盡可能地利用已有停車場地，又必須考慮實際需要，大膽創新，因地制宜地規劃設計出既能與廠房相協調，又符合實際需要的停車場地。（2）停車場（棚、庫）內要求有不同的空間，適合不同車輛。停車場（棚、庫）要保證停車暢通無阻，其內部要設置清楚而又足夠的指示信號燈、指示標語，有充足的消防設備；停車場（棚、庫）的車位布置，要按車型、規格分別布置，防止各類車型的車輛混雜存放。八、廠房物業管理服務廠房物業管理的服務，主要是做好各項保障工作，如材料、物資、設備、工具的供應保障；工作生活設施及工作條件的保障；自然環境和社會文化環境的保障等。廠房物業管理服務是物業管理單位的一個利潤增長點，做好這方面工作對拓寬物業管理企業經營渠道具有重要意義。第五節廠房物業管理特點工業廠房物業管理相對與商住物業管理來說，主要有以下特點：一、生產用房的管理是重點廠房物業一般以生產用房為主，輔以辦公用房、生活用房和各種服務設施，如銀行、郵局、餐飲、娛樂場所等。一般生產用房或出租或出售，由于其具有很強的行業特點，專業性很強，因此，要求管理者要了解不同行業的有關知識，有針對性地制定具有權威性和約束力的管理規定，統一規范和協調廠房內的生產經營行為，維護轄區內正常的生產經營秩序。二、輔助配套的管理輔助配套的管理工作多樣復雜。工業生產離不開輔助配套設施，有的部門又是24小時連續生產，與之相配套的輔助部門也要作相應的安排，如門衛、餐廳、浴室、動力供應和倉儲運輸等，以保證一線生產的正常進行；對有毒有害和易燃易爆危險品的倉儲運輸，以及三廢的排放處理要有嚴格的管理辦法和監督措施；為防止超負荷使用動力，要組織協調，制訂限額使用的規定等等。三、險情的出現難以預料廠房物業因使用不當和使用頻繁，造成房屋損耗，以至帶來結構的變化，險情的出現難以預料。例如，笨重的機器和存量過多的貨物，使重量超過樓面結構的負荷；機器開動造成振動，房屋損耗嚴重；電梯高頻率地使用，以及電器和其他設備，如配電裝置和水泵等，由于超負荷運轉而易損壞，使保養費增高。四、清潔工作難度較大廠房物業由于使用功能的特殊性，生產用房往往難以保持清潔。如廠房內機器的油污容易弄臟走廊等地方，生產過程中排放的有害氣體、塵埃等要花費大量的人力、物力、財力來清除，給環境衛生和環境保護帶來了困難。五、治安保衛和消防工作要求高很多生產企業是高科技型的，生產高精尖產品，從原材料到產出品不僅價格昂貴，而且技術保密性強，因此必須加強安全防范措施，從內到外，建立一套有效的制度。作為生產企業，會使用和接觸一些危險品，如管理不善，則可能發生火災爆炸事故。消防工作應堅持以預防為主，配備足夠的消防設施和器材，24小時專職消防人員值班，嚴防火災的發生。六、需提供多方位的社會化服務廠房物業除需加強生產用房的管理外，其他類型的房屋，如辦公樓宇、住宅等的管理也不容忽視。物業管理單位除負責一般共同設備、公用設施、環境的清潔、廠房的安全、庭園綠化等常規性工作外，還可以經營餐廳、浴室、醫務室、自選商場以及小百貨等配套服務。一方面可為用戶提供方便，解決后顧之憂；另一方面可以增加經營收入，增強自己的經濟實力和企業形象。第六節廠房物業管理要求廠房物業的物業管理是各種不同類型物業中最難的，一方面對工業廠房有特殊要求，另一方面要保證廠區水電的持續、正常的供應，針對以上工業物業的物業管理的特點和難點，在常規服務上必須堅持高標準。具體物業管理過程中要求做到以下幾條：一、組建物業管理機構組建精干的物業管理機構，實行民主管理。在廠房落成之前，就應對選擇專業化的物業管理機構有通盤考慮，以便負責廠房的驗收接管工作。物業管理機構的職能是負責廠房區域內建筑物的日常物業管理事務；統一對外聯系，協調落實街道辦事處交辦的社會任務；協調各生產用房間的關系；落實整個區域內設備、設施和共用部位的物業管理工作；負責建立房屋維修基金；按時收取和分攤物業管理費用；制定有關具體物業管理制度和檢查執行情況。二、做好廠房的物業管理工作做好生產廠房的物業管理工作，確保房屋的結構完好和安全使用。這里特別要注意在改造廠房和內部安裝機器設備時，不得損壞廠房結構，不得超過樓面允許的荷載，如因超載機器引起的樓層損壞的一切損失，應由責任者承擔；工業廠房的現場管理十分重要，不得在廠房內堆放易燃、易爆和有腐蝕性物品，不得隨意排放有害氣體，超過規定標準的噪聲必須采取降音措施，不得隨意拋棄工業廢棄物，應該確保電梯的安全使用。三、保證廠房安全、整潔搞好生產廠房內、外公共區域的管理，保證廠區安全、整潔。綠化工作要對大面積的綠地做好養護，拔除雜草，灌水施肥，修剪樹木，滅蟲滅害；不得侵占綠地，以保持環境的美化。保潔工作要保持廠區的干凈整潔，嚴格對工業垃圾和生活垃圾的分離工作及按時處置；各個生產用房不得以任何形式占有共用部位，堆放貨物，搭建違章建筑；在外墻、屋頂設置企業標志和廣告，必須向物業管理機構提出申請，經批準后方可實施。四、建立安全保衛制度要建立安全保衛制度，確保安全生產。根據實際需要，建立一支精良的保安隊伍，實施24小時值班和巡邏制度；為昂貴的產品、原材料和保密性資料檔案做好防范性的安全工作，并應防范因頻繁啟動電氣設備、使用大量煤氣和高壓容器不當而引起火災及爆炸事故大發生，要備足消防設施和器材，要對明火操作做出使用規定和規定操作區域；停放在公共場所的貨物、設備、材料、車輛等，可由各部門自行看管，也可委托治安部門統一看管；建立廠房內員工、車輛貨物出入場區大門必須遵守的門衛制度。五、提供全方位的社會化服務工業物業中除了加強生產用房的物業管理外，其他類型的房屋，如辦公樓宇、住宅的管理也不能忽視。對一般共用設施、環境的整治、庭院的綠化進行常規物業管理外，還可經營餐廳、浴室、醫療、自選商場以及小百貨等配套設施的服務。一方面可以為廠房內職工提供方便，解除生活方面的后顧之憂；另一方面也可增加收人，增強企業的經濟實力和樹立物業管理企業的形象。第七節廠房物業管理重難點分析一、廠房物業管理重點運用持續發展的戰略，確保物業的保值與升值。結合所轄的廠區物業建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉變傳統思想觀念，“全心全意為全體員工服務”。為實現以上設想，擬采用“三個重點四項措施"的管理方針。（一）三個重點1.完善服務、誠信待人物業管理是以服務為主的行業，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現我們的服務宗旨和追求目標，奉行”以人為本，員工至上”的原則和務實周到的工作理念，為廠房內全體員工提供全方位、品質的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與全體員工建立良好的服務關系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解員工的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓員工享受到安心、舒心和稱心的工作（居?。┉h境。2.環境管理責任到人廠房的環境管理極為重要，如何為全體員工創造一個良好、舒適的工作（居?。┉h境，是我們非常重視的問題。以往的物業管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環保意識，從而保證廠房的環境衛生狀況達到最佳狀態，為廠房所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風景。3.安全、消防真抓實干為確保全體員工生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以物業先進的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業在長年平安的條件下為全體員工服務。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責所轄物業的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進入廠房內，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發生特殊時間時力爭將損失降至最小程度。（二）四項措施1.據以往的管理經驗及相關條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到物業的管理上。從物業用戶的文化內涵、環境、行為、制度、道德方面加以分析，科學地制定、引導宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。2.制定出詳盡的執行手冊，使廠房物業員工翻開手冊即可操作。如《物業部員工手冊》等，使每一位員工了解工作規程，熟悉管理程序，達到規范、自我、服務全體員工的目的。3.時刻有著多方面的準備，永不間歇地實現物業管理項目的創新，不斷提出建設性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。4.將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓——上崗——再培訓——再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質。二、廠房物業管理難點1.由于工業廠房內標準廠房的多元性，加大了物業管理的難度。2.險情：因使用頻繁或使用不當，造成房屋的損壞，以致帶來結構的變化，險情出現難以預料。而且，廠房設備損耗嚴重，保養，維修費用高昂。3.消防點多面廣：廠房內存儲的易燃易爆物品和有害的危險品，容易出現火警或險情，因電器安裝、機器的用電不當，也容易引起火災；另外廠房內的交通工具和人員多而雜，這給保衛工作帶來了難度。4.功能特殊：由于使用的特殊性難以保持整潔，污水不便處理。第八節擬采用的管理模式根據XXXX廠房的項目特點，我公司擬設管理處作為公司的外派機構，全面負責該項目的日常管理運作，統管整個內外事務，公司與管理處每年簽訂管理目標責任書和經濟指標責任書。我們擬采取的管理方式為：專業化，規范化，精細化，品牌化，經營型的管理方式。一、基本思路1.嚴格選人，謹慎用人，確保各類人員的專業素質和綜合素質；2.提供24小時服務；3.嚴格法規和標準制約，規范組織和個人的管理服務行為；4.致力精神文明建設，實施品牌和形象戰略；5.軍事化管理加現代化管理。具體我們的管理分組織系統，運作程序系統，激勵系統三個部分說明。二、組織系統1.貴公司可以直接對管理處下指示，以提高服務效率。2.管理處實行垂直領導，減少管理環節，管理處設主任、文員、品管、各業務部門管理員和業務塊操作員工。三、運作程序系統1.整體運作程序2.內部運作流程說明：（1）在內部運作流程設計中，堅持全過程管理，保證指揮，監督的封閉性。管理層既是指揮者，又是監督者，計劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環出現缺漏和盲點，有效保證管理及時到位。（2）各層職責明確，工作程序有嚴格的質量文件進行規范。同時充分授權，在權責范圍內最大限度地調動員工的工作積極性和主動性。四、激勵系統說明：1.激勵機制重在尊重個體權利，保持團隊戰斗力，服務用戶，創造經濟和社會效益。2.思想工作機制重在激發潛能，形成共享的價值觀，充分發揮員工效能和工作積極性，尊重個人情感，針對個性心理及時做思想工作，方式有談心、座談等。3.獎懲機制與監督機制相結合，以獎為主，以懲為輔，堅持優勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰“打”著員工走，做到人人有動力，個個有壓力。獎勵分為物質獎勵和精神獎勵。4.培養提升機制在實際工作中極具價值，我們將培訓放在集體和個人發展的重要位置，目的是使員工忠于企業，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的發展創造有利環境。5.工資福利機制重在考核，考核分月考核和年度考核進行，實行浮動工資，增強工作能力。6.企業文化機制是發展之源，通過企業文化的發展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感，通過企業文化的凝聚力，引導功能，約束功能把員工的目標和公司的目標緊密結合起來。第二章廠房物業服務管理方案第一節服務模式一、統一管理標準嚴格執行公司已通過認證的ISO19001質量管理體系的有關標準及公司各項規章制度。二、統一服務意識創新性、全方位的服務意識，想客戶之所想，急客戶之所急，通過不斷創新服務內容、服務方法來滿足不斷轉變觀念和不斷擴展需求的顧客。三、統一管理目標“接一個項目，創一方文明，保一方平安，樹一個品牌。”四、實施品牌戰略和形象工程我們將著力實施品牌戰略和形象工程，進一步倡導我們管理實踐中一直堅持的科學發展觀，信守“嚴謹、規范；優質、安全”的經營方針，通過專業精細化管理，確保區域安全，優美廠區環境，從而提升品牌形象，達到社會效益、環境效益、經濟效益良性循環發展。第二節服務定位1.現代——展示現代化、國際化的環境；2.高效——塑造進取、創新和富有效率的氛圍；3.尊貴——營造與眾不同的服務水準；4.誠摯——體現不同的人文關懷，展示以誠待客、熱情細致的整體形象；5.溫馨——讓每一位職工都感覺到賓至如歸的溫暖；6.舒適——讓每一位職工充分享受的五星級酒店的理想服務。第三節服務目標一、總體指標1.整體滿意度指數95以上；2.管理服務范圍內不發生重大安全責任事故；3.管理服務范圍內不發生重大火災責任事故；4.管理服務范圍內不發生重大設備管理責任事故。二、分類指標1.管理處設專線24小時受理報修；2.接待時間：365天8：30-20：30；3.各類服務人員上崗培訓率達到100%；4.檔案歸檔率達到100%，檔案完整率達到100%；5.維修及時率達到100%；6.維修質量合格率達到95%以上；7.實行維修服務回訪制度，回訪率達到100%；8.有效投訴處理率100%，投訴人簽字滿意率95%以上；9.公共設備、設施完好率達到98%以上；10.房屋建筑完好率達到98%以上；11.綠化存活率達到98%以上；12.清潔管理無盲點，管理服務范圍保持環境整潔，生活垃圾日產日清；13.道路、停車場完好率達到98%以上；14.管理服務范圍內保安固定崗實行24小時保安立崗服務。第四節服務標準一、建筑物管理做好建筑物的檢查和維修保養工作，使建筑物公共部位處于完好狀態，防止各種對建筑物侵蝕、損害行為的發生。房屋及公共設施維修養護工作質量標準：室內維修：無阻塞、低噪聲；大門無銹蝕、無損壞；樓梯墻面整潔無缺損；各類扶手完好；照明功能正常；墻壁干凈整潔，無張貼痕跡；管線暢通，無堵塞，無滲漏；供水、供電、供氣運作正常；門窗完好無損，小五金齊全，完好率達到95%以上。二、設備設施管理按照各設備設施的使用維護規范，做好日常養護工作。負責設備設施的日常操作以及照明、給排水等日常維修工作。負責電梯的運行和日常維護，委托專業化機構對電梯進行定期保養、維護，并負責做好監督管理。三、公共秩序管理物業范圍內維持公共秩序，做好安全保衛和防范工作。健全、完善和落實相關的安全保衛的人防、物防和技防措施；維護正常的辦公秩序，包括24小時安全監控、巡視、門崗執勤、訪客登記接待及問詢服務。采取措施，應對辦公大樓突發事件；發生安全事故，及時采取相應措施，積極主動做好救助工作并向有關部門報告。四、公共環境管理物業范圍內的公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生，垃圾的收集、清運等。保潔工工作質量標準：樓內區域地面無雜物、無積灰、無積水；公共部位無蜘蛛網、無亂堆放、無污跡，保持清潔；垃圾清運日產日清，環境無異味；定時消殺四害等。五、交通秩序維護物業范圍內各類車輛進出時的交通引導；對車輛的停放進行管理，確保車輛正常的停放秩序。六、消防防災管理負責物業范圍內消防設施的日常維護、保養和檢查，落實消防工作責任制，做好消防監控值班和巡查，及時發現火災隱患，按要求制定應急預案并定期開展預案演練，一旦發生火災配合消防部門撲救。消防管理工作的質量標準：24小時值班監控，做到報警、通訊設備完好；遇突發火災事件，相關專業人員及時到達現場，了解現場情況，按照預案做到及時處理，及時向相關單位報告；樓內公共區域無堆放易燃、易爆、有毒物品；液化氣器具、燃氣器具使用安全；做到滅火器等年檢工作，確保合格；安全用電，無亂搭線，無違章用火用電；消防設備放置合理，消防設備良好，消防泵、栓開閉、連接正常，保證隨時可用；消防通道暢通，無擠占消防通道現象；建立和完善消防管理各項制度體系，每年開展消防知識及法規的培訓，每季度演練，按月保養設施，保證消防控制系統設備齊全，完好無損，處于正常使用狀態。七、能源管理定期做好對電、水、燃氣能耗的統計、分析工作，在甲方的指導下努力開展節能工作，制定節能措施并不斷挖掘潛力，提高能源使用效率。八、綠化管理負責物業范圍內的公共綠地、綠籬，各樓層公共區域綠植的養護和管理。九、會務及接待服務按甲方要求提供日常會務服務和重要活動、重大會議的接待服務，配合做好安全保衛工作。十、其他后勤保障服務根據合同約定為甲方提供餐飲、洗滌、廢棄物處理、物品搬移等服務及甲乙雙方協商約定的臨時性任務。以上各項管理服務內容或延伸服務內容可根據甲方需求，另行增加相關內容和具體質量標準。第五節工作計劃我們將工作計劃分為前期管理、常規期管理二部分，現擬工作計劃如下。一、前期管理工作計劃序號項目內容時間備注1物業管理標的調研全面了解物業管理標的X年X月X日盡量提前2擬訂管理方案結合調研結果擬定管理方案X年X月X日盡量提前3接管合同簽訂1.方案送審2.簽訂合同方案確認時止盡量縮短時間4組建管理隊伍1.選拔2.培訓3.上崗方案確認至進場5整改及完善辦公條件1.安排管理用房2.安排員工宿舍3.物質裝備到位方案確認至進場6制訂管理制度1.制訂切合實際的各項物業管理制度2.導入ISO9001－20007物業接管驗收辦理書面移交手續二、常規期管理工作計劃序號項目內容時間備注1房屋及公用部位維修保養1.制定大、中修計劃方案；2.日常零修、急修管理；3.日常保養巡查管理；4.維修質量管理。接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責任我公司將盡全力協調協助2公共設施、設備及場所的使用、維修、養護、管理1.建立檔案，搞好基礎資料管理；2.運行管理；3.維修保養管理；4.險情應急管理；5.水池水泵管理；6.其他。接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責任我公司將盡全力協調協助3安保管理1.24小時值班及巡查、監控等安全防范管理；2.違部分私設攤點及設立廣告管理；3.消防管理；4.來人來訪管理；5.物品出入管理。接管驗收后開始4車輛管理1.進出車輛管理；2.停車場管理；3.車輛行駛管理。接管驗收后開始5清潔衛生管理1.清潔衛生管理；2.環保管理；3.消殺管理。接管驗收后開始6綠化管理1.室內綠化管理；2.室外綠化管理。7客戶服務管理1.設立服務員和保安；2.人員形象及服務意識管理。8標識系統管理標識日常維護管理9檔案管理1.建立房屋共用設施設備檔案資料；2.建立用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊；3.建立嚴格的檔案管理制度。接管驗收后開始第三章組織架構及人員管理方案第一節組織