可供大家理解下這類方面的知識(shí)哦司法建議書廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)：近年來(lái)，我院在審理存量房（即下述二手房）買賣合同糾紛案件中，發(fā)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)提供的二手房買賣合同范本存在諸多不規(guī)范之處，系造成二手房糾紛案件居高不下的重要因素。為規(guī)范二手房交易、減少二手房買賣糾紛，我院對(duì)兩年來(lái)受理的二手房買賣合同糾紛案件進(jìn)行調(diào)研，就中介機(jī)構(gòu)提供的二手房買賣合同范本存在的法律問(wèn)題進(jìn)行匯總分析，針對(duì)簽約主體、不同類型房產(chǎn)的交易以及合同范本中有關(guān)戶口遷移、中介費(fèi)承當(dāng)、合同解除權(quán)等商定的規(guī)范提出法律對(duì)策，以期通過(guò)行業(yè)規(guī)范減少糾紛的產(chǎn)生。現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題提出以下司法建議：一、簽約主體的規(guī)范1、有關(guān)夫妻共有房產(chǎn)的出售。《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。但《婚姻法》亦規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間獲得的財(cái)產(chǎn)除非夫妻雙方有特別商定，否則應(yīng)當(dāng)歸夫妻共同全部。現(xiàn)實(shí)中，夫妻購(gòu)置房產(chǎn)后將產(chǎn)權(quán)僅登記在一方名下的現(xiàn)象極為普遍，由于上述兩部法律規(guī)定的沖突，造成審判實(shí)踐中存在大量因夫妻一方出售共有房產(chǎn)而引發(fā)房屋買賣合同效力之爭(zhēng)，對(duì)此理論界與實(shí)務(wù)界爭(zhēng)議也很大。為減少糾紛，建議房屋買賣合同訂立時(shí)如出賣人已婚，應(yīng)規(guī)定其配偶共同到場(chǎng)簽屬合同或出具同意交易的書面聲明。調(diào)研中還發(fā)現(xiàn)偽造配偶授權(quán)委托書及簽字出賣夫妻共有房產(chǎn)的案件，建議對(duì)配偶的身份盡最大努力審慎審查，如配偶本人無(wú)法到場(chǎng)的，應(yīng)規(guī)定配偶出具通過(guò)公證的文書。2、有關(guān)代理人簽約。房屋權(quán)屬人無(wú)法到場(chǎng)而由代理人代為訂立房屋買賣合同的，建議應(yīng)審慎審查授權(quán)委托書的真實(shí)性及委托權(quán)限，特別是產(chǎn)權(quán)人系未成年人的，應(yīng)從保護(hù)未成年人利益角度出發(fā)，房產(chǎn)確需出售的，應(yīng)規(guī)定其父母共同到場(chǎng)訂立合同或一方訂立另一方出具同意交易的書面聲明。二、按揭貸款房產(chǎn)的交易規(guī)范1、交易價(jià)格的規(guī)范審判實(shí)踐中，交易價(jià)格構(gòu)成商定不明重要發(fā)生在交易房產(chǎn)為已設(shè)定按揭貸款的房屋，因房屋總價(jià)的具體構(gòu)成與貸款余額的償還、每月供貸的償還緊密關(guān)聯(lián)，由于商定不明造成雙方對(duì)已付購(gòu)房款及尚欠購(gòu)房款的金額產(chǎn)生爭(zhēng)議。為此，建議在擬定有按揭貸款房產(chǎn)的交易價(jià)格時(shí)，應(yīng)明確兩項(xiàng)內(nèi)容：一是尚欠銀行的按揭款（涉及本金及利息）與否計(jì)入總房?jī)r(jià)；二是按揭貸款的償還與否計(jì)入已付購(gòu)房款。2、付款方式的規(guī)范（1）在需按月償付銀行按揭款的狀況下，應(yīng)明確商定是由出賣人還是買受人每月負(fù)責(zé)償付按揭款。在出賣人已辦理銀行按揭貸款、房屋尚未解押，買受人也缺少一次性支付全部購(gòu)房款能力的狀況下，應(yīng)明確商定已辦理的銀行按揭貸款是由出賣人繼續(xù)償付，還是轉(zhuǎn)由買受人負(fù)責(zé)償付，如轉(zhuǎn)由買受人償付應(yīng)同時(shí)明確承當(dāng)義務(wù)的時(shí)間起算點(diǎn)。（2）在需先行解押再辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的狀況下，應(yīng)明確商定承當(dāng)解押款支付義務(wù)的是出賣人還是買受人，支付的時(shí)間和方式。如訴爭(zhēng)房屋與其它房屋存在“捆綁抵押”，為避免爭(zhēng)議，還應(yīng)明確解押款的償付人及償付范疇，即支付的解押款是僅限于訴爭(zhēng)房屋，還是須為“捆綁抵押”所涉房屋提供全部的解押款。三、尚未辦理全部權(quán)初始登記房屋的交易規(guī)范買賣尚未辦理全部權(quán)初始登記的房屋，買賣雙方系根據(jù)出賣人與開(kāi)發(fā)商訂立的商品房預(yù)售合同商定的房產(chǎn)狀況進(jìn)行交易，而商品房預(yù)售合同的推行潛在某些不擬定因素，如預(yù)售面積與實(shí)測(cè)面積不符涉及面積差價(jià)款的多退少補(bǔ)以及該面積變化對(duì)二手房交易價(jià)格與否產(chǎn)生影響，開(kāi)發(fā)商逾期交房涉及逾期交房違約金利益的歸屬等。為確保交易雙方的利益、避免糾紛產(chǎn)生，建議買賣尚未辦理全部權(quán)初始登記的房屋時(shí)，應(yīng)就商品房預(yù)售合同推行中潛在的可能影響二手房交易的狀況作出明確商定。四、帶租戶房屋的交易規(guī)范對(duì)帶有租戶的房屋買賣合同，由于承租人的介入，使法律關(guān)系更加復(fù)雜。買賣雙方不僅應(yīng)就房屋交付方式是實(shí)物交付還是租約權(quán)交付作出明確商定，還應(yīng)解決好承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的有關(guān)事宜。承租人享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)，這不僅是對(duì)承租人權(quán)益的保護(hù)，也是出賣人對(duì)買受人自由選擇權(quán)的一種限制。因此，帶租戶的房屋買賣合同，要認(rèn)真審查房屋租賃合同。首先，出賣人要將房屋出賣的信息根據(jù)商定或法定的期間提前告知承租人，出賣人也要將房屋出租的信息在簽約前告知買受人。另首先，承租人放棄優(yōu)先購(gòu)置權(quán)應(yīng)提供書面承諾；在租賃房屋存在正當(dāng)轉(zhuǎn)租的狀況下，次承租人亦享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)，且基于次承租人對(duì)租賃房屋的實(shí)際占有和依賴關(guān)系，其享有的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)優(yōu)于承租人，故亦應(yīng)咨詢其意見(jiàn)。承租人或正當(dāng)?shù)膶?shí)際承租人放棄優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的，能夠合同附件、補(bǔ)充合同的形式予以載明。五、戶口遷移商定的規(guī)范房屋買賣合同對(duì)出賣人戶口遷移時(shí)間沒(méi)有商定或有商定遷移義務(wù)但未商定對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，造成爭(zhēng)議解決時(shí)缺少合同根據(jù)，無(wú)法保護(hù)守約方的利益。為此，建議：首先，戶口遷移問(wèn)題應(yīng)列入買賣合同的主文，避免口頭承諾。另首先，對(duì)辦理戶口遷移的時(shí)間及有關(guān)義務(wù)的承當(dāng)應(yīng)作出明確具體的商定。第三，對(duì)違約責(zé)任的承當(dāng)需明確商定，避免因無(wú)商定或商定不明造成索賠缺少直接根據(jù)。六、中介費(fèi)承當(dāng)商定的規(guī)范按照《合同法》的規(guī)定，中介費(fèi)在居間成功時(shí)由委托人支付，在訂立的合同為無(wú)效合同、可撤銷合同時(shí)，則不能認(rèn)定居間成功。在合同依法成立并生效后因一方違約造成合同解除的，則不影響中介費(fèi)的收取。房屋買賣合同普通商定：買賣合同訂立后，買賣雙方任何一方若發(fā)生違約行為，中介費(fèi)全額由違約方支付給中介公司。此處的違約行為，終究系指違約造成合同解除才由違約方承當(dāng)中介費(fèi)，還是合同推行過(guò)程中只要有違約行為就由違約方承當(dāng)中介費(fèi)，守約方和違約方往往各持己見(jiàn)，引發(fā)爭(zhēng)議。為此，建議買賣合同商定由違約方承當(dāng)中介費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)何為“違約”作出明確商定，即“違約”是僅指根本違約造成合同解除，還是也涉及合同推行項(xiàng)下的普通違約行為。七、合同解除權(quán)商定的規(guī)范房屋買賣合同普通商定：“若賣方悔約，應(yīng)書面告知買方，并自悔約之日起三日內(nèi)退還買方所支付的購(gòu)房款，同時(shí)向買方支付相稱于雙倍定金的違約金；若買方半途悔約，賣方已收取的定金不予退還，賣方應(yīng)退還買方所支付的購(gòu)房款”。該條款的表述造成雙方對(duì)合同與否賦予當(dāng)事人任意解除權(quán)產(chǎn)生爭(zhēng)議：有的認(rèn)為該商定即表達(dá)合同能夠任意解除，只要承當(dāng)對(duì)應(yīng)法律后果即可；有的認(rèn)為該商定并非任意解除權(quán)的商定，合同能否解除仍應(yīng)遵照雙方就解除權(quán)行使的商定或法定解除的情形。為此，建議：房屋買賣合同應(yīng)明確合同解除權(quán)的行使，就當(dāng)事人商定的解除權(quán)行使條件作具體列舉，在合同中增加解除權(quán)行使條件的商定，并規(guī)范合同用語(yǔ)，取消“悔約”這一表述。因“悔約”并非清晰的法律術(shù)語(yǔ)，容易引發(fā)爭(zhēng)議，房屋買賣合同應(yīng)避免使用。同時(shí)，合同還應(yīng)就合同解除法律后果的承當(dāng)進(jìn)行明確商定，按照解除責(zé)任的歸責(zé)擬定對(duì)應(yīng)法律后果的承當(dāng)，涉及雙方對(duì)解除都有責(zé)任的情形下就已投入的房屋裝修如何處置的問(wèn)題。八、需要規(guī)范的其它事項(xiàng)1、房產(chǎn)權(quán)屬狀況的明確買賣雙方涉及中介機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)交易房產(chǎn)在交易當(dāng)時(shí)的權(quán)屬與否清晰盡到應(yīng)盡的審查義務(wù)，諸如房產(chǎn)與否有被查封、設(shè)定抵押等情形，并在合同中載明，避免交易失敗、權(quán)利受損。2、同時(shí)推行商定的規(guī)范房屋買賣合同普通商定應(yīng)于送件交易當(dāng)天支付款項(xiàng)，但對(duì)于付款行為在先還是辦理交易過(guò)戶手續(xù)行為在先未作出明確商定，而事實(shí)上兩個(gè)行為不可能在同一時(shí)間點(diǎn)完畢，由于交易雙方誠(chéng)信的缺失，造成買賣雙方均規(guī)定對(duì)方先予推行，引發(fā)爭(zhēng)議。為此，建議：對(duì)于買賣雙方商定在同一天支付購(gòu)房款并辦理過(guò)戶手續(xù)的，應(yīng)就付款行為與過(guò)戶行為什么者在先、何者在后作出明確商定，避免爭(zhēng)議產(chǎn)生。在買受人需辦理抵押貸款以償付購(gòu)房款的狀況下，由于出賣人是在未收到全額房款的狀況下將產(chǎn)權(quán)先行過(guò)戶給買受人，故應(yīng)就產(chǎn)權(quán)先行過(guò)戶的有關(guān)事宜作出明確商定，涉及出賣人在未收取全部購(gòu)房款的狀況下即轉(zhuǎn)移全部權(quán)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)、買受人未能辦理抵押貸款或未能足額獲得貸款的狀況下房款如何支付等。3、前后商定矛盾的規(guī)范有關(guān)辦理交易過(guò)戶手續(xù)的時(shí)間商定，合同普通商定：雙方確保于某年某月某日前往市土房局訂立正式的《廈門市房地產(chǎn)買賣合同》并辦理交易過(guò)戶手續(xù)，否則視為違約，由違約方向另一方支付上述購(gòu)房款的0.05%作為違約金。若于某年某月某日前因一方因素仍無(wú)法辦理交易過(guò)戶手續(xù)，則另一方有權(quán)規(guī)定終止合同，同時(shí)規(guī)定違約方承當(dāng)對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任。此條款存在二個(gè)問(wèn)題：（1）簽約時(shí)買賣雙方往往將上述有底線的時(shí)間統(tǒng)一起來(lái)，如12月31日，成果一方違約，那么終究是合用由違約方承當(dāng)違約金合同繼續(xù)推行的商定還是合用守約方有權(quán)解除合同的商定，雙方存在爭(zhēng)議；（2）守約方終止合同同時(shí)規(guī)定違約方承當(dāng)對(duì)應(yīng)違約責(zé)任的“對(duì)應(yīng)違約責(zé)任”商定不明，對(duì)合同解除法律后果的承當(dāng)亦存在爭(zhēng)議。為此，建議：就買賣雙方有關(guān)辦理交易過(guò)戶手續(xù)時(shí)間的商定，應(yīng)選擇具體的年月日，杜絕使用不擬定的帶有歧義的時(shí)間點(diǎn)，實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)有使用“兩年后”這種容易引發(fā)爭(zhēng)議的表