東平房地產市場調查調查人：劉辰調查時間：-2月28日-----3目錄摘要………………3前言………………3一、東平縣房地產業發展的環境分析………3（一）東平縣概況………………3（二）東平縣城區發展規劃……………………4（三）東平縣經濟發展存在問題………………4二、東平縣地產發展趨勢及重要宣傳手段…………………4（一）東平地產市場的特點……………………4（二）現有項目及宣傳手段……………………5（三）現有市場評定……………10三、對將來需求態勢的分析和預測…………10（一）東平縣將來地產發展趨勢………………10（二）房產營銷發展趨勢………11（三）東平縣將來地產發展操作建議…………11四、結語…………12【摘要】隨著房地產行業的火熱發展，東平房地產開發行業一時間樓盤遍地開花，地產開發在短期內劇增，對東平的市場和資金形成沖擊和考驗。近年來，東平的地產開發速度及開發量過大，大多數地產項目同時處在開工階段，造成了短時期內大量房源投入市場，使得供需平衡、市場競爭處在白熱化階段。【核心詞】房地產業現狀旅游發展趨勢前言近年來，隨著經濟的發展，房地產已經成為我國經濟增加的引擎和支柱產業，房地產及固定資產投資對國民經濟的奉獻日益明顯。特別是以來，在擴大內需和全方面推動住房制度改革等宏觀經濟政策引導下，我國房地產業蓬勃興起，出現高速增加態勢。借著這股勢頭自以來，東平縣的房價就始終趨于上漲趨勢。本篇文章，從宏觀角度進一步調研，通過對山東省東平縣的自然環境、人文環境、交通環境、商業環境、政策環境以及綜合市場進行調查，從而對將來發展趨勢等做了初步的分析和探討。東平縣房地產業發展的環境分析（一）東平縣概況東平縣，附屬山東省泰安市，管轄14個鄉鎮，總人口約77.64萬，其中城鄉人口9.44萬，東鄰肥城，南鄰汶上、梁山。交通便利，105、220國道、072省道、濟菏高速公路全縣貫穿，距離省會濟南車程40分鐘。境內淡水資源豐富，東平湖為山東省內第二大淡水湖，是水泊梁山的唯一遺存水域，近年來，東平縣以“水滸”文化為根本，以“兩山一水”（臘山、白佛山、東平湖）為重點，大力發展旅游業，新版《《水滸》》90%風景在此拍攝，以謝霆鋒為主演的《《劍俠情緣》》劇組業已殺青，以陳浩民為主演的《《卜案》》劇組正在此拍攝，此處風光秀麗，環境優雅含有發展養殖業和旅游業的巨大市場潛力，吸引了大批中外游客。（二）東平縣城區發展規劃近年來，東平經濟和社會發展跨入了一種新的發展軌道，在城區規劃建設方面，構筑了東部行政辦公區和中心商務區，是東平都市的核心區域。隨著經濟發展和規劃的完善，以及西部自然條件的得天獨厚，現在房價最高的區域在縣城西部。縣城的北部為工業園區，建立于5月，總規劃35平方公里，基本形成了以九鑫集團、中順集團為龍頭的日用化工、生活用紙、電子電器、鋼材加工、亞麻紡織、印刷包裝、食品加工等工業體系，園區內共有給類公司70余家。縣城南部鄰大清河，現在已經建成了水滸碼頭、清河公園，大力發展了航運業。如（圖1）圖片一（三）東平縣經濟發展存在問題近來幾年，東平經濟發展速度遞增，都市建設、環境綠化等方面達成了明顯的改善，道路整修、城鄉改造建設框架基本完畢。旅游市場也日趨完善，縣城的商業發展也含有一定的規模，圍繞百貨大樓、醫院、車站形式的商品零售區極大滿足了居民的生活所需，但商業中心尚有待完善，中心區構造不完善造成交通堵塞、臟亂差等問題尚有待解決，現在還沒形成含有地區性的特色行業。工業公司數量有所提高，經濟總量有了一定提高，但總體水平單薄，旅游業發展較為快速，但規模有限。工業公司以及旅游業在招商引資等方面缺少必要的引導和干預，缺少發展的核心競爭力，總體來說，東平經濟的發展在鄰近縣市中，還存在一定的差距。東平縣地產發展趨勢及重要宣傳手段東平地產市場的特點隨著房地產行業的火熱發展，東平房地產開發行業一時間樓盤遍地開花，地產開發在短期內劇增，對東平的市場和資金形成沖擊和考驗。近年來，東平的地產開發速度及開發量過大，大多數地產項目同時處在開工階段，造成了短時期內大量房源投入市場，使得供需平衡、市場競爭處在白熱化階段。從房產本身來看，現在多數的產品缺少創新元素，社區的規劃缺少創意，風格單一，無高品質的建材應用，檔次較為低，同時缺少對應配套和物業管理，主題內涵不明朗。就現在市場策劃來看，整體房地產項目特別是住宅樓，基本沒有整體較為完善的策劃概念，營銷手法較為落后，沒有明確產品的定位，市場推廣，缺少較為專業的營銷策劃團體。社會在不停發展，競爭是第一要務，只有含有高素質的營銷專業團體，才干在市場競爭中勝出，也是東平房地產下一步發展的第一要務。（二）現有項目及宣傳手段東平縣城內，現有的房地產項目重要有下列幾家：1.麗景名郡2.靜安苑3.新東岳嘉苑B區4.御泉龍庭5.金信花園6.惠澤藍庭7.文化園8.盛世都市廣場9.東方明珠10.常春藤11.秀水佳苑12.杭州花園13.九鑫集團—山水人家14.名士佳苑（三）現有市場評定近年來，東平房產猶如雨后春筍，市場投放量比較大，項目的規格以及市場競爭力提高，有助于增進項目綜合建設環境的形成。隨著經濟水平的提高，東平交通發展便利，輻射能力正在大力加強，城鄉居民規定改善住房的需求正在加強，居民的消費觀念也在逐步變化，人們對居住的環境，生活的品味規定也越來越高，在消費方面，也更重視追求潮流、高檔消費，城鄉化進程的發展，吸引了一大批農村人口進城居住、就業。因此說在將來幾年，東平房地產市場選擇率非常大。對將來需求態勢的分析和預測東平縣將來地產發展趨勢由于東平縣的先天優勢，決定了東平縣房地產短期內不會有太大的起伏，并且，房地產市一種稀缺的資源、重要的生產要素和生活必須品，是人們最重視、最珍視、最具體的財產形式。房地產的投資與發展是一種有限量的需求，不可無限量地自由膨脹。那么，東平縣的房地產的發展應達成一種多大的規模、發展趨勢是什么，我們做一下具體分析。將來幾年，東平房地產的開發趨勢為西部和北部，隨著旅游經濟的開發，西部地區作為旅游、休閑、居住的區域，環境優美、交通便利更適合居住。北部地區作為東平的工業區，是東平經濟的動脈，也是一種都市的動力所在，在將來幾年，隨著外資的引進，園區的環境和配套設施也會越來越完善，園區的工作人員和周邊的群體，對北部的住宅形成了一定的購置力度。根據東平縣政府發展態勢，在將來幾年，西部地區會成為東平經濟發展的又一新起點，由貫中大道自西到水滸影視基地、東平湖這一方向，是東平將來又一新的宜居區域。依山傍水，人杰地靈，無論是居住還是商業開發，就含有很大的潛力，隨著交通的便捷，東平離省會濟南的車程也縮短為30到40分鐘，依山傍水的宜居環境，前景美妙的經濟發展，也會吸引不少濟南市民來此養老、投資。如（圖2）圖片二房產營銷發展趨勢近幾年房地產發展快速，東平房產由于其地區因素，現在上市的產品大多很平庸，樓盤無整體策劃的概念，往往只是某些小型代理公司自行開發銷售，樓盤的營銷手段也較為落后，與快速發展的房地產行業脫節，從而不能滿足人們日益增加的對環境，售后，產品的需求。因此，下一步東平房產營銷來說，應當根據東平房地產發展趨勢，提高發展商品品牌的需求，為提高整體樓盤的素質，也是為了能夠更加好的規避風險，成立一支信譽高、水平高、素質高的營銷開發團體，將是下一步房地產公司做好項目的重要確保，從而全方位提高項目的競爭能力，擴大市場占有率，建立“東平地產第一品牌”的形象。作為東平現在房地產公司的營銷人員來說，應當完善自己的業務能力，多與外地某些大型房地產公司交流，通過多個渠道進一步提高自己的素質跟修養，從而使得自己更加好的抓住世界潮流，掌握民眾的近來心態，找準市場的定位，使之公司的品牌能夠更加好讓東平大眾所接受。東平縣將來地產發展操作建議缺少有效的調控市場極易引發“泡沫”，特別是在經濟高速增加、房地產市場快速發展時期，房地產開發必須與社會經濟協調發展。因此，在市場化的條件下，特別是現在，在國家多個緊縮房地產的政策的相繼出臺之后，應當主動配合國家的宏觀調控方法，縮減土地供應量，并且加強對樓盤構造，面積的管理，以及對購房資格的審查。要大力發展經濟合用住房，增加經濟合用住房建設用地的供應，使住房供應構造能夠適應居民需求構造，以此來緩和中低收入家庭購房難的問題，切實解決供求構造失衡矛盾。就現在而言，東平縣的住宅社區的建設總體水平還處在中低檔水平。不少開發建設的住宅社區，在規劃設計、施工管理和新技術、新材料的應用等方面還存在不同程度的缺點。例如高能耗，低產出，對周邊環境造成污染等。因此在此后房地產開發管理中，應當加強對住宅社區開發建設全過程的監督檢查，主動使用多個新型環保材料和高效率的工程機械，主動倡導綠色環保，節能等全新的理念，力求把每一種新建社區都建設成為精品社區。以適應現在住房多元化的需求。提高品質，一要靠精心規劃設計，二要靠提高房產的質量。開發商是整合商，他們把成千上萬種產品整合在一起，形成房屋這一最后產品。因此要提高房地產品質，需要優化整合多個資源。哺育品牌，是房地產市場發展的需要，也是公司提高市場競爭能力的需要。房地產市場呼喚品牌時代正在到來，但是成為品牌公司談何容易。品牌的哺育，首先必須有好的產品品質；另首先要有精確的產品市場定位，要有好的文化內涵的產品品位。在市場化經濟環境下，面對競爭，相信各房地產公司都會加強本身的管理和改造，以適應新型社會的需要，從而使東平涌現出一大批優秀的房產公司和出名的房產品牌。結語根據以上所述，總體認為，東平現在房地產市場