小產權房交易的負外部性與法律性質

近年來，城市房價上漲。在高價位的背景下，農村小產權市場呈現出其下游的價格優勢，并以巨大的法律風險發展壯大。而小產權房交易使房地產交易市場各方參與者的交易費用增加,對社會具有明顯的負外部性,它的繁榮對民生利益勢必造成危害。因此,筆者通過對小產權房交易的負外部性進行深入分析的基礎上,從法學視角探求制約小產權房負外部性的方法。1小產權問題的理性分析1.1產權結構的二元結構導致產權不能自主流轉小產權房產生于20世紀90年代中期,當時購買的人較少,而且主要用于休閑或養老,沒有作為第一居所使用,所以沒有形成規模。近年來,由于房價持續攀升導致城市居民購買力不足,許多人便開始選擇價格低廉的小產權房,這是小產權房市場產生的重要原因。當前我國的土地所有權包括農村集體土地所有權和國有土地所有權。國有土地所有權和使用權可以分離,使用權可以由所有權人處置,或轉讓或抵押或出租;而農村集體所有權不能自主流轉,個人不能享有處分權。這種在產權方面長期存在的不平等關系使我國形成了“兩種產權、兩個市場”的二元結構。集體土地所有權的權能不完整,農民的經濟利益不能得到完全保護,國家只在名義上承認農村土地歸農民集體使用。在具體權能設置上,農民集體對土地的占有、使用、收益和處分都是相當有限的,最終的支配權掌握在政府手中。集體所有的土地只有被征收后,由國家通過招標、拍賣、掛牌再出讓給開放商后才能進行開發,而農民只能獲取為數不多的征地補償安置費用,這部分補償相對于該土地產生的巨大商業利潤而言微不足道。因為我國有關土地征用后的補償,并沒有采納“如果被征用后實際價值上漲,那么所獲得的補償應當同上漲的價值相稱”的理論,農民也就無法從商品房開發中取得應有的經濟利益。這無疑就為小產權房市場的產生提供了溫床。1.2小產權房的法律性質法律上并沒有小產權的概念,房產權本不分大小,但由于我國現有土地的二元結構形成了社會上約定成俗的說法。在城市國有土地上通過合法渠道開發的房屋產權叫大產權,物權中的所有權能包括住宅所有權、使用權、處分權、收益權等各項支配權利可以行使。而在農村集體土地上開發的房屋由鄉鎮政府頒發的所有權證書,沒有獲得由縣級以上房產管理部門頒發的房屋所有權證書和土地使用權證,這類產權房就是小產權房。小產權房的法律性質可以從物權和債權兩個方面進行分析。(1)從物權方面講,我國對房屋所有權采用法定登記制度,只有經過國家法定的部門登記才能合法有效地擁有該房屋。小產權房占用的是農村集體土地,基層政府可以頒發給農村集體組織成員宅基地使用權證和房產證,但是即便是擁有房產證小產權房也是不能自由轉讓的,只能在集體組織成員內部轉讓。目前的小產權房顯然越過了以上的限制,所以說從物權角度分析,法律的空白成為小產權交易的障礙。(2)從民商事關系來看,小產權房交易過程中形成是合同關系。如前所述,小產權只能在集體組織成員內部轉讓,似乎城市居民購買小產權房的買賣合同可能存在無效風險。但排除影響合同效力的因素,僅僅考慮城市居民購買小產權房這一事實,并不構成合同的無效事由。因為在我國現行法律中沒有規定禁止城市居民購買農村集體土地上建造的房屋。只要是買賣雙方平等協商又不存在合同無效的情形,該買賣合同就是有效的。2企業外部性和負外部性外部性是經濟學術語,是指一定的經濟行為對外部的影響,分為正外部性和負外部性。其中負外部性是指一個人的行為或企業的行為影響了其他人或企業,使之支付了額外的成本費用,但后者又無法獲得相應補償的現象。小產權房的負外部性主要表現在3個不同方面。2.1小產權房建造的危害農業是國民經濟的基礎產業,關系到我國現代化建設的大局。小產權的建設對農業安全的影響主要表現在2個方面:(1)小產權房侵蝕農業用地。小產權房的建造給農民帶來了短期的經濟效益,但也侵蝕了大量農業用地,從長遠目光來看最終會導致農業生產系統的失衡。同時,小產權房的建造對保護耕地、維護農業安全來說構成了巨大威脅。(2)小產權房使農業生態環境惡化。在農業用地方面,建造小產權房導致農業用地資源大幅下降,影響農業生產用地的可持續利用。另外,購買小產權房的市民進入農村生活,加劇了農村水資源的消耗,增加了水資源的污染物,造成土壤的污染,直接威脅著灌溉區的糧食質量安全。2.2小產權房交易合同的締結小產權房的交易費用是指購房人取得和實現房產權利所支付的費用,包括信用咨詢費用、監督費用、締約費用、維權費用等等。因為小產房在產權上具有不完整性,購房人在購買小產權房之前需要了解相關的國家政策,這會產生額外的信息采集費用。當購房人決定購買小產權房時,為了規避未來可能發生的風險,在訂立購房合同時會增加相關條款來保障自己的切身利益,這就增加了合同的締約費用。購房者購買小產權房之后如果遇到產權糾紛,小產權房權利的法律缺失使小產權房所有人的維權費用增加。過高的交易費用是外部性的一種表現,也可以對外部性進行解釋。2.3小產權房的增值合同條款不能轉讓小產權房的顯著優勢是價格低廉,表面上看購房人獲得了實惠,但是購房人為了貪圖一點經濟利益,需要額外支付許多費用。購房人所擁有的產權不具有轉讓、處分、收益等權利,不能辦理抵押貸款,更無法進入房地產進行流通。市場中可轉讓的權利性利益是從排他性權利中得到的,或者說排他性權利是實現可轉讓權利利益的前提。因為小產權房不能轉讓,所以購房人如果想要繼續實現小產權房的增值權利,必須要簽訂一系列的合約。轉讓條約的締約費用越高,購房人獲得的轉讓性權利利益就少,與具有完整產權的購房人相比,小產權房的擁有人需要額外支付轉讓交易費用。3從法律角度來看，本文研究了限制小產權面積負擔性的方法小產權房的存在引起經濟行為交易費用的增加,與我國的住房市場化改革目標相背離,所以應該采取必要的立法措施解決小產權房的種種問題。3.1小產權房問題的破解之策小產權房處于法律的灰色地帶,如果將農村土地法律制度進行調整勢必能將小產權房合法化,所以說小產權房問題的核心問題在于如何修正我國現行的農村土地法律制度。3.1.1社員權,確定產權財產所有權權屬清楚才能受到法律保護,進而才能保證所有權人充分利用其權利,發揮其效用。集體所有的土地可以明確農民集體以村為基本單位,以村戶籍薄上的農業戶口為標準來確認社員資格,可以參照法人治理結構的方式。按照本村實際情況建立社員大會或者社區代表大會,通過大會制度對本村土地的利用進行表決。組成經營管理協會,由經營管理協會會員負債具體的土地規劃方案,并且對土地的使用進行監督,向大會定期匯報工作,對全體社員負責。另外,還需進一步明確集體土地產權的邊界,開展集體土地所有權登記工作。通過以上的集體土地所有權制度的改革,賦予農村集體土地所有權以更大的排他性,以便有效地抵御來自外部的侵權,從而更有效地保護耕地和廣大農戶的利益。3.1.2國內其他地區為農村流轉制度提供了豐富的試點工作我國嚴格控制農村土地的流轉,農村土地只能被國家征收,成為國有土地之后才能進入市場流通。小產權房的出現說明現實生活中雖然非農用地沒有法律的允許依然按照市場規律進行交易。從這個角度來說,實現小產權房合法化的關鍵是在于農村非農用地流轉的法定化。目前從國家角度上雖沒有允許非農用地的流轉,但是我國某些省份已經開始了非農用地流轉的試點工作。安徽省蕪湖市2000年開展農民集體所有建設用地使用權流轉試點工作,2005年6月23日廣東省頒布《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》,其中規定廣東農村集體建設用地可以上市流轉。2007年7月31日成都市委下達的第37號文件規定:“農村土地整理和拆院并院節約的集體建設用地指標,在符合規劃的前提下,可就地興建建筑物;也可經批準后等量掛鉤到規劃建設用地區有償使用,所獲得的收益必須全部用于現代農業發展和農村建設。”這些省份的試點工作為我國改革農村土地流轉制度提供了寶貴經驗。筆者認為,解決小產權房的最終解決途徑是全國人大常委會對我國的《土地管理法》進行修改,依照符合市場規律,維護農民利益的原則,對農村非農用地流轉的條件、對象、范圍、程序等問題做出詳細規定。3.2農村集體經濟組織小產權房交易平臺的構建,可以由政府直接設立,也可以由農村集體經濟組織聘請一些相關專業人員組成。筆者認為,可以由政府聘請一些相關專業人員組成一個機構幫助農村集體經濟組織處理小產權房的交易問題。這個機構應該遵循市場交易規律,由政府、集體經濟組織